君臨上海灣個案簡報2015年01月規(guī)劃圖區(qū)域圖君臨上海灣工程概況工程位于益陽市金山北路美院路〔市人大對面〕君臨·上海灣雄踞益陽市中心的金山北路正核心，北臨益陽繁華商業(yè)干道——桃花侖路，南接東西主干道——益陽大道，背靠益陽龍脈會龍山公園，處會龍山正脈之龍頭位置，向東緊鄰城市綠肺秀峰公園，面朝60多畝的秀峰湖，靠山面湖，兩大公園環(huán)伺，是益陽市難得的風水寶地。工程規(guī)劃總建筑面積16萬平方米，由獨棟別墅、雙拼結(jié)束、高層住宅和商業(yè)組成，總戶數(shù)約812戶。社區(qū)內(nèi)充分利用會龍山脈原有地形和自然景觀，形成社區(qū)內(nèi)27000平方米的景觀綠化，更在社區(qū)內(nèi)營造高差近20米的坡地，建筑、山體與景觀完美融合。物業(yè)類型及其構(gòu)成城市綜合體高層住宅、獨棟別墅、雙拼別墅商業(yè)、商業(yè)開發(fā)商益陽宏方置業(yè)投資有限公司首次開盤時間2018年1月10日入住時間2016年2月08日

項目占地面積83959.9㎡總建筑面積17萬平方米容積率1.66綠化率27%裝修標準毛胚停車位772輛（地上115輛、地下617輛）物業(yè)公司上海原申物業(yè)物業(yè)顧問總戶數(shù)812戶當期戶數(shù)目前為一期高層住宅認籌階段；別墅已退出18套。銷售許可高層3#，別墅18套項目特色南加州地中海風格別墅醇美社區(qū)

主要經(jīng)濟技術(shù)指標工程外部價值分析區(qū)域價值區(qū)域價值——金山北路正核心，北臨益陽繁華商業(yè)干道——桃花侖路，南接東西主干道——益陽大道，背靠益陽龍脈會龍山公園，處會龍山正脈之龍頭位置，向東緊鄰城市綠肺秀峰公園，面朝60多畝的秀峰湖，靠山面湖，兩大公園環(huán)伺，是益陽市難得的風水寶地。近那么坐擁城市繁華、退那么盡享一抹靜謐。

交通價值城市主干道交通要道——益陽市金山北路美院路〔市人大對面〕公交路線——工程500米范圍內(nèi)擁有6路、8路、15路、18路、21路、23路、28路、29路，8條交通線路，工程位于金山北路上，金山北路可以連接益陽各條交通要道，從工程出發(fā)10分鐘內(nèi)可以到達益陽市區(qū)任何地方，而且驅(qū)車40分鐘就可以到達長沙市區(qū)，60分鐘可以到達長沙國際機場，50分鐘可以到達長沙高鐵站。8路白馬山-秀峰公園-華天大酒店-益陽電視臺-朝陽市場-高級技工學校18路火車站-市檢察院-四人民醫(yī)院-秀峰公園-體育場-消防隊28路會龍公園-益陽商業(yè)步行街-城院北門-益陽醫(yī)專配套價值配套價值——工程本身處于城市核心地段，工程周邊配套完善與工程本身高端定位的條件很符合；步步高百貨、沃爾瑪超市、中心醫(yī)院、婦幼保健院等。益陽市一中、益陽師范附屬小學等；金融配套：中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等；休閑娛樂：華天酒店、羅馬酒店、通程酒店、瀟湘電影城、迪拜皇宮等。工程規(guī)劃價值分析

1、山體別墅局部：山體別墅，一步一景，典雅、風格浪漫的都市國際生活。在道路與建筑之間有了1.5米至4米的落差。2、公寓局部：人居典范，沉著漫步華美社區(qū)！君臨?上海灣以南加州建筑風格，含托斯卡納式、西班牙式、意大利式，憑藉朗月谷、薔薇谷、小區(qū)中庭景觀、組團公共景觀、私家花園景觀等五重景觀，以其質(zhì)樸的浪漫、厚重的熱情，在益陽中央城區(qū)，呈奉一種諧和自然、氣質(zhì)不僅能夠盡攬園林的美景，庭院中嬉戲的孩子盡在您的視線之內(nèi)。3、商業(yè)局部：作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設(shè)計園的核心區(qū)，將以“精致、錯位、引領(lǐng)、體驗”為業(yè)態(tài)規(guī)劃理念，以“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣”為園區(qū)經(jīng)營理念，以實現(xiàn)“時尚鑒賞、展覽展示、娛樂休閑、餐飲美食、文化教育、效勞資訊”為功能定位，充分發(fā)揮創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設(shè)計園的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，打造湖南創(chuàng)意時尚之都。工程園林價值分析

戶戶不同，山體別墅建筑風格以含蓄奔放的南加州風格為主，蘊含了西班牙式、厚重熱情的意大利式、質(zhì)樸浪漫的托斯卡那式，并提供了4種表現(xiàn)形式：Hacienda〔莊園風格〕、Palma〔帕爾瑪風格〕、Ibiza〔伊比薩風格〕、Escorial〔宮殿風格〕。同時別墅憑借山地，以及戶戶不同的結(jié)構(gòu)，形成了錯落有致的屋頂，形成不是平鋪直敘的風格。登高一望，看著低處的自家院落，以及周圍的山、城，那種油然而生、非刻意營造的愉悅，讓人徹底地回歸自然。工程產(chǎn)品價值分析產(chǎn)品價值——由于工程屬于城市中心區(qū)域，坐享桃花侖西路成熟商業(yè)配套，區(qū)域位置相對成熟，交通體系相對興旺，生活配套相對完善。將城市創(chuàng)意園與高層住宅、別墅三種物業(yè)類型完美結(jié)合,形成益陽地產(chǎn)新型產(chǎn)品，是城市可持續(xù)開展的典范。其產(chǎn)品價值起到了絕對的拉升作用。商業(yè)：以“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣”為園區(qū)經(jīng)營理念，以實現(xiàn)“時尚鑒賞、展覽展示、娛樂休閑、餐飲美食、文化教育、效勞資訊”為功能定位。別墅：一步一景，典雅、風格浪漫的都市國際生活。高層住宅：工程產(chǎn)品從2-4房不等，面積在77㎡—140㎡之間，產(chǎn)品線豐富，選擇面廣。

一期產(chǎn)品分析2+2+1=89㎡2+2+2=97㎡產(chǎn)品面積在89㎡—136㎡之間，戶型結(jié)構(gòu)包括兩房和三房，其中90㎡左右的兩房為其主力戶型，占比約到達70%；在結(jié)構(gòu)設(shè)計上采用框架結(jié)構(gòu)，同時也都考慮了動靜分區(qū)、干濕別離的原那么；戶型在面積上也有很大的贈送面積，有效的提高了產(chǎn)品的附加值。一期住宅產(chǎn)品分析3+2+2=97㎡從該工程一期產(chǎn)品戶型占比以及該工程一期銷售上看，該工程對于產(chǎn)品面積段接受程度最好為90㎡左右的大兩房，同時對于臥室較大的戶型有偏好。二期住宅產(chǎn)品分析二期住宅產(chǎn)品分析工程客戶定位分析目標客戶群定位為社會中高端注重品質(zhì)需求型客戶；此類客戶的區(qū)域來源主要以益陽本地為主，并且都對工程的品質(zhì)要求較高，同時也追求生活的享受；他們對工程區(qū)域位置、品質(zhì)打造、生活配套都格外看重。細分基礎(chǔ)導致客戶定位充分細分受市場、形象、價格、戶型、工程整體品質(zhì)等因素的相互影響，得出君臨上海灣的高端品質(zhì)；特別是城市山體別墅產(chǎn)品的打造，充分迎合了客戶對于品質(zhì)需求的心理，為工程在整體價值提升上起到了關(guān)鍵的作用。工程銷售情況分析2015年1月10日工程別墅首次進行開盤，當天推出18套雙拼別墅，售價8000-9000元/㎡之間；當天推出別墅均為300多、400多㎡的獨棟與雙拼，當天優(yōu)惠5萬抵20萬，2015年1月18日工程高層住宅3#，對外進行公開認籌；2015年1月25日該工程高層住宅3#，首批對外推售該工程所推出產(chǎn)品的主力戶型77、104、114、140㎡，四個面積房源，2梯6戶，共18層的小高層，共計101套房源以三房房為主，優(yōu)惠是2000抵20000，按揭98折，今天認購99折，2月1日簽約99折，均價為3500元/㎡左右，當天銷售30余套。工程總結(jié)優(yōu)勢區(qū)位：益陽市區(qū)中心區(qū)域位置。緊鄰益陽大道與大桃路多條公交線路的交通優(yōu)勢。配套：成熟的生活環(huán)境、完善的配套設(shè)施。

劣勢環(huán)境：工程緊鄰益陽大道繁