第八講房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟要點：（1）房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的一般理論（2）日本泡沫經(jīng)濟案例分析1房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的一般理論一、房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟定義二、房地產(chǎn)泡沫化成因三、房地產(chǎn)價格泡沫模型四、房地產(chǎn)泡沫檢測方法五、房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的危害六、房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的防治對策（與房地產(chǎn)價格泡沫相關(guān)的內(nèi)容本教材放在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，參考第207-209頁）2一、房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的定義由于過度投機造成房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)急劇上漲的現(xiàn)象。本質(zhì)是一種價格運動。此定義告訴你房地產(chǎn)泡沫的檢測方法之一是“基礎(chǔ)價格法”。3二、房地產(chǎn)泡沫化的成因1、土地稀缺性、房地產(chǎn)供給低彈性→價格上漲預(yù)期2、投機擾動是直接誘因。房地產(chǎn)需求：自用需求、投資需求（為他人用）、投機需求（轉(zhuǎn)手交易套利為目的）3、金融放松管制。4、政府低稅費政策：投機成本比較低。4三、房地產(chǎn)價格泡沫模型代表性模型：自我實現(xiàn)的預(yù)期效應(yīng)模型1、圖示（中國人民銀行課題組，2007年）理論依據(jù)：房地產(chǎn)供給零彈性；房地產(chǎn)價格主要由房地產(chǎn)市場需求決定。當(dāng)預(yù)期價格上漲時，需求曲線右移，價格自動上升，當(dāng)上漲超過一定界限時，房地產(chǎn)價格泡沫化。5房地產(chǎn)價格泡沫模型2、數(shù)學(xué)模型假設(shè)需求行為函數(shù)為：含義：預(yù)期價格上漲，需求就會增加6房地產(chǎn)價格泡沫模型

假設(shè)供給函數(shù)如上公式所示。預(yù)期價格上漲，供給會減少7房地產(chǎn)價格泡沫模型

當(dāng)均衡時，可以得到：定義可見，當(dāng)預(yù)期價格上漲，均衡價格就會上漲。8四、房地產(chǎn)泡沫檢測指標(biāo)1、理論價格法：泡沫價格=市場價格—房地產(chǎn)理論價格（或基礎(chǔ)價格）2、其他方法：（1）綜合指數(shù)法（參見中國人民銀行課題組，2007第86頁）

（2）泡沫度指數(shù)法（參見高汝熹，2005，第182頁）

9五、房地產(chǎn)泡沫危害1、泡沫破滅之前：生產(chǎn)性資源流入虛擬經(jīng)濟領(lǐng)域，導(dǎo)致資源錯誤配置2、泡沫破滅之后：——對金融機構(gòu)——對參與投資的企業(yè)——對普通居民10六、房地產(chǎn)泡沫的防治對策1、直接的交易管制（限制土地交易區(qū)；公告房地產(chǎn)價格等）2、金融管制3、房地產(chǎn)稅收（征收高額交易所得稅）4、道義勸告11七、案例分析：日本的房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟研討發(fā)生背景原因破滅過程危害啟示參考材料：課堂上放映的視頻文件。12國際經(jīng)驗給中國提供的重要啟示1、人民幣升值決不是什么好事情2、房地產(chǎn)泡沫、證券市場泡沫與寬松的貨幣政策及由此誘發(fā)的過度投機密切相關(guān)3、預(yù)防房地產(chǎn)泡沫，必須從金融領(lǐng)域入手13《日本房地產(chǎn)泡沫危機回顧》視頻地址一：地址二：14復(fù)習(xí)思考題1、歸納房地產(chǎn)泡沫化的主要原因。2、你認為我國主要城市上海、杭州