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中港CCPark工程商業(yè)物業(yè)開展建議報告2013.10.30本次深化報告需解決的幾大問題:從規(guī)劃條件和市場角度出發(fā),該地區(qū)是否適合做五星級酒店合理進行2#地塊產(chǎn)品規(guī)劃方向考慮2#地塊商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)組合Part12#地塊物業(yè)開展建議地塊初看2#用地面積11527㎡,容積率10.0,總建筑面積可達(dá)115270㎡。初看地塊,可進行如下判定:一般商業(yè)樓棟單層面積為2000-3000㎡,11527㎡的用地面積可修建多達(dá)2~3棟樓。但實際上,如果修建2~3棟樓,受退距以及樓間距的影響,存在一定的不合理性。因此建議本地塊修一棟樓類型名稱體量(萬㎡)酒店W酒店4費爾蒙5.3希爾頓6寫字樓3394.06雄飛中心5.5華置廣場6協(xié)信中心4.5業(yè)態(tài)建議根據(jù)市場上寫字樓以及酒店代表工程可知,不管是酒店還是寫字樓,11萬方的體量,如果只做某一種業(yè)態(tài),體量過大,完全不合理。因此2#的業(yè)態(tài)建議為酒店+寫字樓混合業(yè)態(tài)分布示意酒店Hotel

辦公Office

商業(yè)

Commerce樓棟可具體規(guī)劃為商業(yè)裙樓、寫字樓、酒店。根據(jù)目前市場規(guī)律,以及本身的運營和利潤來考慮,商業(yè)裙樓在底樓,寫字樓占據(jù)中低層,酒店在最高層工程規(guī)劃建議但實際酒店、商業(yè)裙樓、寫字樓綜合后,會出現(xiàn)多種規(guī)劃方式,從品質(zhì)以及利潤兩方面的角度出發(fā),我們建議兩種規(guī)劃方式:方案一〔品質(zhì)〕:酒店入戶大堂20米吊頂,裙樓商業(yè)酒店內(nèi)部化〔類似洲際酒店〕。裙樓商業(yè)作為酒店的專屬效勞配套,業(yè)態(tài)多以SPA、宴會廳等為主方案二〔利潤〕:酒店兩側(cè)面規(guī)劃大型裙樓商業(yè),規(guī)劃如服裝區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)等業(yè)態(tài),可租可售,而酒店入戶大堂規(guī)劃在頂樓〔類似香格里拉酒店〕,酒店的配套可建立在酒店的某幾層樓工程規(guī)劃指標(biāo)建議總建筑面積功能塔樓單層面積層數(shù)

L幢數(shù)層高高度建筑面積115270甲級寫字樓23002614.2109.259,800五星級酒店l2000203.67240,000寫字樓入戶大堂及附屬配套商業(yè)23001992,300酒店附屬及裙樓18726.54.529.2512,168酒店入戶大堂1000120201,000合計

190.2115,268方案一:酒店入戶大堂20米吊頂,裙樓商業(yè)酒店內(nèi)部化〔類似洲際酒店〕大堂廊橋咖啡廳20米挑高酒店大堂寫字樓入口區(qū)寫字樓酒店采用分區(qū)入戶,防止互相影響工程規(guī)劃指標(biāo)建議總建筑面積功能塔樓單層面積層數(shù)

L幢數(shù)層高高度建筑面積115270甲級寫字樓23002314.296.654,521五星級酒店l2000203.67240,000酒店附屬服務(wù)5187.1514樓4.54.55,187商業(yè)裙房(包含酒店、寫字樓大堂2000㎡)5187.153一樓6米,2-3樓4.51515,561合計

188.1115,269方案二:酒店兩側(cè)面規(guī)劃大型裙樓商業(yè),酒店入戶大堂規(guī)劃在頂樓〔類似香格里拉酒店〕大堂裙樓商業(yè)頂樓主酒店大堂位置寫字樓入口區(qū)酒店入口區(qū)〔次大堂〕優(yōu)劣分析優(yōu)勢:方案一更注重酒店體驗感,20米的超豪華酒店大堂,給客戶視覺、感官上的沖擊,讓酒店從外到內(nèi)表現(xiàn)出的超高的品質(zhì)感,使酒店從下到上融為一體。方案二可以從利潤上給到酒店給大的支撐。首先從本錢上來說,樓頂大堂較方案一的20米超級酒店大堂消耗更低,其次商業(yè)裙樓規(guī)劃為其他商業(yè),如服裝、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài),可租可售,為酒店提供更多的收益劣勢:方案一所能提供到的利潤較方案二更少方案二較方案一所給到的品質(zhì)感更弱,降低酒店調(diào)性洲際酒店洲際酒店香格里拉大酒店香格里拉大酒店香格里拉大酒店P(guān)art22#地塊商業(yè)業(yè)態(tài)建議香格里拉大酒店各設(shè)施詳細(xì)指標(biāo)香格里拉大酒店商業(yè)裙樓1-3樓均以宴會廳為主,同時配有大量中西餐廳及酒吧,符合四川人好吃的特點,因此我們也建議餐飲在酒店的比重中占大的比重方案一商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議方案一商業(yè)裙樓共計6.5層,全部規(guī)劃為酒店效勞配套設(shè)施,根據(jù)市場上五星級酒店配套綜合,我們針對酒店商業(yè)裙樓做如下建議:樓層業(yè)態(tài)一樓宴會廳二樓宴會廳三樓咖啡廳、中餐廳四樓中餐廳、西餐廳五樓西餐廳六樓SPA、保健中心、會議室六樓半空中游泳池方案二商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議方案二商業(yè)裙樓共計3層,規(guī)劃為其他商業(yè),根據(jù)市場上五星級酒店配套綜合,我們針對酒店商業(yè)裙樓做如下建議:樓層業(yè)態(tài)一樓服裝二樓餐飲三樓咖啡廳、中餐廳Part32#地塊品質(zhì)提升建議為保證實用性,外立面采用方正設(shè)計!〔保證實用面積最大化〕材質(zhì)采用雙層或三層中空LOW-E玻璃幕墻!〔表達(dá)設(shè)計感與質(zhì)感〕建筑立面打造要點多采用鋼結(jié)構(gòu)與隱框玻璃相結(jié)合的立面構(gòu)造。在建筑立面設(shè)計上,采用國際化程度較高的豎線條設(shè)計風(fēng)格。在立面設(shè)計上突出現(xiàn)代感與工建感。在里面色澤使用上采用國際廣泛使用的冷色調(diào)。外立面建議寫字樓設(shè)施建議多功能、多面積的智能化會議室商務(wù)配套1、配備上下水,便于客戶打造茶水間和專屬衛(wèi)生間。2、提供高檔會議室3、提供舒適員工餐廳4、提供健身房等配套總裁休息室總裁茶室/會客廳總裁衛(wèi)生間總裁電梯寫字樓設(shè)施建議酒店效勞配置建議免費服務(wù)付費服務(wù)特色服務(wù)停車場機場接送服務(wù)護嬰及托兒服務(wù)免費擦鞋服務(wù)租車服務(wù)外幣兌換郵寄/包裹速遞服務(wù)照片沖洗服務(wù)美發(fā)/美容沙龍酒店保險箱服務(wù)當(dāng)日洗衣及干衣服務(wù)導(dǎo)

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