房地產(chǎn)成本案例分析第一章總則第二章成本核算的基本程序第三章成本核算對象的確定第四章成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容第六章成本費(fèi)用的歸集與分配第七章成本報(bào)表第八章附則第一章總則集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開支范圍，合理確定成本計(jì)算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：首先，根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。其次，按照成本核算及管理的要求，設(shè)置相關(guān)成本核算會計(jì)科目和賬簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費(fèi)用。然后，根據(jù)受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。接著，將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。隨后，編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。然后，正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。接下來，正確劃分可售面積和不可售面積，并根據(jù)相關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積和不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按照與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。最后，編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章成本核算對象的確定成本核算對象的確定原則包括：滿足成本計(jì)算的需要、便于成本費(fèi)用的歸集、利于成本的及時(shí)結(jié)算、適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。對于單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。對于在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對象。對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域、部位或周期劃分成本核算對象。對于成片分期(區(qū))開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。對于同一項(xiàng)目有不同功能的建筑，除了按期(區(qū))劃分成本核算對象外，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。對于同一小區(qū)、同一期有不同結(jié)構(gòu)的建筑，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。(4)根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。3-3成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。第四章成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4-1開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2)前期工程費(fèi)3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4)建筑安裝工程費(fèi)5)配套設(shè)施費(fèi)6)開發(fā)間接費(fèi)4-2各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：(1)土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等;拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本。(3)市政配套費(fèi)：指向政府部門