專業(yè)編制可行性研究報(bào)告了解更多詳情..咨詢公司網(wǎng)址PAGEPAGE1目錄第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 1第二節(jié)可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 3第三節(jié)研究范圍及內(nèi)容 4第四節(jié)項(xiàng)目概述 4第五節(jié)可行性研究結(jié)論 7第二章項(xiàng)目背景及提出的理由與過(guò)程 8第一節(jié)項(xiàng)目提出的背景 8第二節(jié)項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 10第三章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 12第一節(jié)市場(chǎng)分析 12第二節(jié)建設(shè)規(guī)模 17第四章建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)址選擇 18第一節(jié)建設(shè)地點(diǎn) 18第二節(jié)建設(shè)條件 18第五章總體規(guī)劃方案 25第一節(jié)項(xiàng)目概況 25第二節(jié)總體規(guī)劃 25第六章設(shè)計(jì)方案 28第一節(jié)建筑設(shè)計(jì) 28第二節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 30第三節(jié)給排水設(shè)計(jì) 32第四節(jié)電氣設(shè)計(jì) 36第五節(jié)空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì) 39第六節(jié)建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 43第七節(jié)環(huán)衛(wèi)規(guī)劃 45第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、安全 46第一節(jié)環(huán)境保護(hù) 46第二節(jié)節(jié)能、安全 47第八章組織機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理 49第九章工程及銷售進(jìn)度安排 51第十章投資估算和資金籌措 52第一節(jié)投資估算 52第二節(jié)資金籌措 54第十一章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 55第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位一、項(xiàng)目名稱某度假村項(xiàng)目二、建設(shè)地址某縣城區(qū)東部王溝村的70.5高地三、承辦單位概況承辦單位：蓬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦單位簡(jiǎn)介：蓬萊市蓬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司始建于1997年，注冊(cè)資本一億元，是具有山東省頒發(fā)的三級(jí)資質(zhì)證書的正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)公司。通過(guò)幾年的發(fā)展，公司現(xiàn)有擁有資產(chǎn)總額10億元，專業(yè)工程技術(shù)人員50余人，下轄山東蓬達(dá)股份有限公司、蓬達(dá)期貨經(jīng)紀(jì)有限公司、蓬萊市華鑫建筑工程有限公司、蓬萊市旌旗廣場(chǎng)商貿(mào)有限公司、山東海陽(yáng)新元廣場(chǎng)商城、長(zhǎng)島海泉供水有限公司、菏澤蓬達(dá)木業(yè)有限公司、蓬達(dá)大酒店、蓬萊金港灣大飯店、某度假村、蓬萊市蓬達(dá)商城等35個(gè)控股公司，是蓬萊市最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司始終貫徹“一流管理、一流素質(zhì)、一流質(zhì)量、一流服務(wù)”的方針，追求科學(xué)的管理體系，過(guò)硬的工程質(zhì)量，完善的物業(yè)管理，迅速成為蓬萊市房地產(chǎn)業(yè)的中堅(jiān)力量。1997年以來(lái)公司從投資開發(fā)蓬達(dá)小商品批發(fā)市場(chǎng)起步，打下了房地產(chǎn)開發(fā)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。開發(fā)建設(shè)的蓬達(dá)苑小區(qū)包括蓬達(dá)東苑、蓬達(dá)西苑、蓬達(dá)北苑。其中蓬達(dá)西苑工程為蓬萊市精品工程，是蓬萊市2000年二十項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，小區(qū)地處市中心繁華地段，由花園廣場(chǎng)、空中花園及兩棟高層住宅樓望海樓、望閣樓、蓬達(dá)商城小區(qū)組成，占地面積4公頃，建筑面積10萬(wàn)平方米，總投資1.3億元。蓬達(dá)東苑建筑面積4萬(wàn)平方米。蓬達(dá)北苑老城區(qū)改造工程建筑面積12萬(wàn)平方米，現(xiàn)已全部交付使用。公司新近開發(fā)的黃海花園蓬達(dá)苑多層住宅、黃海花園小高層，建筑面積7萬(wàn)平方米，總投資1.5億元。蓬達(dá)花園住宅商業(yè)建筑面積5萬(wàn)平方米，總投資6000萬(wàn)元。這些項(xiàng)目已交付使用。公司正建設(shè)中的蓬達(dá)金港灣項(xiàng)目是2005年市政府重點(diǎn)工程，總建筑面積8.8萬(wàn)平方米，由兩大主體建筑、五星級(jí)酒店和一條旅游商業(yè)街組成，2005年開工，2007年投入使用，該項(xiàng)目總投資2億元人民幣。現(xiàn)在，金港灣一期工程已經(jīng)完成，進(jìn)入初裝修，二期工程已開工建設(shè)。公司不僅立足蓬萊境內(nèi)還把經(jīng)營(yíng)觸角輻射到萊陽(yáng)、海陽(yáng)等周邊城市，現(xiàn)已竣工投入運(yùn)營(yíng)的萊陽(yáng)旌旗廣場(chǎng)商貿(mào)城，建筑面積6.7萬(wàn)平方米，是萊陽(yáng)最大最繁華的商業(yè)中心。在海陽(yáng)建設(shè)的新元廣場(chǎng)商城總投資4000萬(wàn)元，海福萊連鎖超市和精品屋現(xiàn)已建成并運(yùn)作經(jīng)營(yíng)。在沾化投入的2000萬(wàn)元建設(shè)的蓬達(dá)大酒店等項(xiàng)目正在建設(shè)中，2007年投入運(yùn)營(yíng)。投資近億元的海陽(yáng)大酒店和萊陽(yáng)蓬達(dá)花園開發(fā)項(xiàng)目；以及投資8830萬(wàn)元的棲霞海福萊花園商住項(xiàng)目；投資1.9億元的長(zhǎng)島東海贏洲國(guó)際會(huì)議度假村旅游項(xiàng)目，現(xiàn)正在運(yùn)作當(dāng)中。另外，公司還于2000年8月份收購(gòu)煙臺(tái)市物資期貨經(jīng)紀(jì)有限公司，更名為蓬萊期貨經(jīng)紀(jì)有限公司，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，是現(xiàn)在國(guó)家證券會(huì)管轄的在國(guó)家工商局注冊(cè)的一級(jí)期貨經(jīng)紀(jì)公司。2005年交易量在全國(guó)排名58位，全國(guó)共計(jì)有168家期貨經(jīng)紀(jì)公司，山東省共6家，我們其中之一。2002年出資5000萬(wàn)股入資恒豐銀行，公司法人代表蓋其東現(xiàn)任恒豐銀行董事。恒豐銀行是中國(guó)11家股份制銀行之一，我公司是該銀行股東之一。公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、物業(yè)管理、金融、商業(yè)、旅游、酒店等。先后在蓬萊市、萊陽(yáng)市、海陽(yáng)市、棲霞市、某縣、沾化縣等地開發(fā)大量的商業(yè)及住宅。共計(jì)100多萬(wàn)平方米。幾年來(lái)蓬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在公司規(guī)模迅速擴(kuò)展的同時(shí)，本著以繁榮蓬萊為己任的原則，為蓬萊市城市建設(shè)做出了突出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)在正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目運(yùn)作良好，預(yù)計(jì)銷售額達(dá)七個(gè)億，同時(shí)公司為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)還在黃金地段儲(chǔ)備了幾百畝的土地，以確保公司持久、穩(wěn)定、高速的發(fā)展。第二節(jié)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)一、蓬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于委托煙臺(tái)元亨管理咨詢有限公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書二、國(guó)家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求三、國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)四、國(guó)家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度規(guī)定要求五、城市居民住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范六、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國(guó)電力出版社）七、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)務(wù)全書》（中國(guó)建材工業(yè)出版社）八、建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料九、山東省建筑工程綜合定額十、山東省安裝工程綜合定額第三節(jié)研究范圍及內(nèi)容一、項(xiàng)目背景及提出的理由與過(guò)程二、市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模三、建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)址選擇四、總體規(guī)劃方案五、設(shè)計(jì)方案六、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、安全七、組織機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理八、工程及銷售進(jìn)度安排九、投資估算和資金籌措十、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第四節(jié)項(xiàng)目概述一、基本概況近年來(lái)，各地城市化水平持續(xù)提高，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，居民對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求也在逐年增加，項(xiàng)目承辦單位蓬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為滿足長(zhǎng)島周邊地區(qū)、沿海城市白領(lǐng)階層等人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求，促進(jìn)企業(yè)的自身發(fā)展，決定在某縣城區(qū)東部王溝村的70.5高地進(jìn)行本項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目由高層住宅樓、商鋪、公共建筑、停車場(chǎng)組成。二、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目結(jié)合市場(chǎng)需求情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時(shí)考慮到資金籌措的可能，規(guī)劃總用地面積為13424平方米，規(guī)劃總建筑面積49600平方米，建筑層數(shù)18層，建筑高度58米，容積率為3.69，建筑密度為29%，停車泊位總計(jì)94個(gè)（地上停車12個(gè)、地下停車82個(gè)）。三、建設(shè)地址項(xiàng)目建設(shè)地位于某縣城區(qū)東部王溝村的70.5高地，基地毗鄰長(zhǎng)島望夫礁和仙境源兩處著名景區(qū)。四、建筑特征與結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目建設(shè)結(jié)合某縣地質(zhì)情況，及其交通狀況，房屋均為精裝修，可以直接入住。五、戶型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目住宅為高層住宅，地上三層為商鋪，四層至十八層為住宅區(qū)，設(shè)計(jì)提供了多種戶型，面積為70-130平方米，可滿足不同階層、不同業(yè)主的要求。主力戶型為兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)。六、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目選址位于某縣城區(qū)東部王溝村的70.5高地，基地毗鄰長(zhǎng)島望夫礁和仙境源兩處著名景區(qū)。該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強(qiáng)的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目主要可能的污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無(wú)其他污染物排放，因此，經(jīng)過(guò)適當(dāng)處理后對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為24個(gè)月，從2008年3月開始至2010年2月底結(jié)束。建設(shè)完成后1年內(nèi)完成全部工程的銷售。八、投資估算經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資估算為11354.32萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用為161.09萬(wàn)元，前期工程費(fèi)為59.11萬(wàn)元，配套建設(shè)費(fèi)636.51萬(wàn)元，建筑、安裝工程費(fèi)7383.97萬(wàn)元，公共配套設(shè)施建設(shè)74.4萬(wàn)元，管理費(fèi)用為65.04萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為897.75萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為180.42萬(wàn)元，其他費(fèi)用為1692.07萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為203.96萬(wàn)元。九、資金籌措方案本項(xiàng)目總投資為11354.32萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌資金6604.32萬(wàn)元，自籌部分包括自有資金5500萬(wàn)元，預(yù)（銷）售收入1104.32萬(wàn)元，本項(xiàng)目擬采用滾動(dòng)發(fā)展的開發(fā)方式，即把先期預(yù)售房款作為其他自籌資金用于項(xiàng)目后期的開發(fā)建設(shè)；申請(qǐng)貸款4750萬(wàn)元。十、盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)完成，可實(shí)現(xiàn)銷售收入18042.34萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額4513.35萬(wàn)元，利稅總額為6688.02萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)3385.01萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率為39.75%，投資利稅率為58.9%，銷售利潤(rùn)率25.02%。十一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位備注1占地面積13424平方米2總建筑面積49600平方米3高層住宅比例100%4容積率3.695建筑密度29%6停車泊位總計(jì)12個(gè)地上停車82個(gè)地下停車7總投資11354.32萬(wàn)元8銷售收入18042.34萬(wàn)元9投資利潤(rùn)率%39.7510投資利稅率%58.911銷售利潤(rùn)率%25.0212投資回收期(稅后)年2.6113投資回收期(稅前)年2.5214財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)%2615財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)%34.5第五節(jié)可行性研究結(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)符合當(dāng)今社會(huì)人們返璞歸真、回歸自然的需求，符合構(gòu)建和諧社會(huì)的大環(huán)境。項(xiàng)目建設(shè)地環(huán)境優(yōu)美，及其適宜人度假休閑、居住。建成后，將為某縣、及其周邊地區(qū)、沿海白領(lǐng)階層提供優(yōu)質(zhì)商品住房。同時(shí)，在這個(gè)賣地段不如賣環(huán)境的年代，像這樣有價(jià)值的人居環(huán)境必將成為人們瘋搶的樓盤，項(xiàng)目銷售狀況必定一路飄紅，項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景和較好的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。第二章項(xiàng)目背景及提出的理由與過(guò)程第一節(jié)項(xiàng)目提出的背景一、品位住房呼聲高漲無(wú)論一個(gè)人，還是一個(gè)家庭，總要有最起碼的遮風(fēng)擋雨的空間和面積，這是滿足人們生理需求的起碼條件，也是解決溫飽的必要條件。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，購(gòu)買能力也水漲船高，大多數(shù)人們?cè)谫?gòu)買房屋時(shí)，已將注意力轉(zhuǎn)移到對(duì)住房品位的需求。追求盡善盡美的人生是人類永恒的理想，住房既體現(xiàn)個(gè)人和家庭的物質(zhì)文明，也體現(xiàn)其精神文明。因此，住房品位綜合反映出個(gè)人和家庭的生活品位、文化品位、藝術(shù)品位。隨著人們對(duì)住房品位的要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)產(chǎn)品不斷花樣翻新，位置、戶型等因素已經(jīng)不能完全“左右”消費(fèi)者的判斷，景觀自然而然地成為了人們購(gòu)房時(shí)的決定性參考因素之一。住宅與各種天然、人工景觀的結(jié)合，正使得景觀住宅日漸成為名副其實(shí)的“地產(chǎn)風(fēng)景線”。根據(jù)景觀的形成方式進(jìn)行劃分，景觀住宅大體包括三種類型：1、天然或者現(xiàn)存景觀型即借景類景觀住宅，這種類型往往位居自然風(fēng)景條件非常優(yōu)越的區(qū)域，與大自然充分融合，常被認(rèn)為是更加純粹、更加天然、更加典型的景觀住宅。對(duì)這種類型的景觀住宅進(jìn)行細(xì)分，通常包括水景住宅、綠景住宅和公園住宅等等幾種常見(jiàn)形式。“水景住宅”是指在河湖旁邊的物業(yè)項(xiàng)目，即借河流之景，此河流可能是天然的江河湖泊，也有可能是人工挖鑿引導(dǎo)的。“綠景住宅”是指以城市中的森林、草地景觀為主要賣點(diǎn)的樓盤，換句話說(shuō)是借助了某處綠化帶的生態(tài)、美學(xué)功能而興建的住宅?！肮珗@住宅”是指臨近公園的物業(yè)，這種借助公園的集成環(huán)境優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。2、人工景觀型即造景類景觀住宅，所謂造景類景觀住宅即為了營(yíng)造良好的生活環(huán)境、滿足業(yè)主對(duì)于舒適的居住環(huán)境的心理訴求，精心設(shè)計(jì)、人工打造出各種景觀的小區(qū)。3、兼用類景觀住宅顧名思義，這類景觀住宅既有天然景色可以借用，又在社區(qū)內(nèi)精心營(yíng)造出了特定風(fēng)格的與個(gè)性特征明顯的人工景觀。在廣大消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高的時(shí)候，景觀住宅的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新的時(shí)期，擁有雙景觀或者多重景觀的住宅自然越發(fā)受到購(gòu)房者青睞。二、某縣房地產(chǎn)發(fā)展概況某縣大部分地區(qū)居民都居住在自建的房屋里，只有縣城分布著較為集中的居民住宅樓。長(zhǎng)島擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，是休閑度假、居住、養(yǎng)生的好地方。不過(guò)受房地產(chǎn)熱的影響，某縣房地產(chǎn)開發(fā)較呈現(xiàn)較強(qiáng)的勢(shì)頭，近幾年，新建不少的住宅小區(qū)：璀海茗居、長(zhǎng)島水岸、迎賓泉小區(qū)、凌云小區(qū)、望海園。隨著長(zhǎng)島旅游業(yè)的發(fā)展，更多的人們青睞于來(lái)此投資房產(chǎn)。本項(xiàng)目的建設(shè)將極大的提升了某縣地產(chǎn)業(yè)的檔次，將成為某縣較為標(biāo)志性的建筑，為長(zhǎng)島房地產(chǎn)業(yè)注入了新鮮的建筑理念及其開發(fā)思路。第二節(jié)項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程一、本項(xiàng)目符合國(guó)家和地方產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃要求1、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展對(duì)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大意義。2、符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)思想。3、符合完善住房供應(yīng)政策。4、符合增加普通商品住房供應(yīng)政策。二、某縣政府政策導(dǎo)向二十一世紀(jì)的旅游主題是：人與自然的和諧統(tǒng)一，二十一世紀(jì)的理想圣景是：回歸自然，野趣濃郁，環(huán)境幽靜，空氣清新。人們的旅游觀念更加成熟，已不再滿足于走馬觀花式的觀光游，而是更注重于親身體驗(yàn)，度假旅游已逐漸為人們所喜愛(ài)并接受。眾所周知，長(zhǎng)島海域遼闊，碧波環(huán)抱，巖礁爭(zhēng)奇斗險(xiǎn)，風(fēng)光旖旎秀麗，景致奇特，氣候溫和，自然環(huán)境十分優(yōu)越，旅游資源潛力巨大。隨著長(zhǎng)島旅游向深度、廣度發(fā)展，也逐漸暴露出一些問(wèn)題，在以往旅游資源開發(fā)利用上，只注意觀光型旅游項(xiàng)目的建設(shè)，而在度假旅游項(xiàng)目、房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上投入不夠，嚴(yán)重影響了旅游市場(chǎng)的進(jìn)一步開拓，使長(zhǎng)島旅游業(yè)的快速、全面發(fā)展受到限制。從改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)收入的角度出發(fā)，應(yīng)該著重把發(fā)展度假產(chǎn)品提到戰(zhàn)略位置，逐漸實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)島由觀光型旅游地發(fā)展為具有觀光與度假、養(yǎng)生多重功能的圣地。三、項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展本項(xiàng)目建設(shè)將極大的促進(jìn)某縣旅游業(yè)的發(fā)展：（1）利益比較直觀，容易招商引資周邊房地產(chǎn)開發(fā)最直觀的是其地價(jià)，如從零地價(jià)到市場(chǎng)價(jià)的一半，這點(diǎn)對(duì)于招商引資具有一定的吸引力，地價(jià)實(shí)質(zhì)是政府基本地價(jià)、報(bào)批費(fèi)用、附著物處理費(fèi)用、征地費(fèi)用等的成本價(jià)格。（2）以項(xiàng)目為龍頭，帶動(dòng)起一片“生地”變“勝地”隨著旅游方式逐漸從傳統(tǒng)的觀光游覽型向更高層次的休閑度假型過(guò)渡，“旅游生地”找到了再生的機(jī)會(huì)。將旅游與房產(chǎn)聯(lián)姻，資源與資金相結(jié)合，開辟出一塊新的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)。四、本項(xiàng)目建設(shè)重在建設(shè)高質(zhì)量住房，符合現(xiàn)階段購(gòu)買力的需求隨著人民生活水平的提高，我國(guó)現(xiàn)有商品房市場(chǎng)中購(gòu)買力的需求已進(jìn)入到要求提高住房質(zhì)量和整體提高住房水平的階段?，F(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人類文明程度的提高，人們更多地關(guān)注“人”本身生存條件的改善和合理性，改善居住條件，也隨之成為人們關(guān)注的生存大事之一。本項(xiàng)目實(shí)施的高層住宅建設(shè)，面向中高等收入家庭，項(xiàng)目實(shí)施后，將滿足白領(lǐng)及更多注重養(yǎng)生人們的住房需求，引領(lǐng)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)發(fā)展方向，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。第三章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模第一節(jié)市場(chǎng)分析一、購(gòu)買力市場(chǎng)分析我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)看好，居民收入增加，城市居民人口逐年遞增，致使城鎮(zhèn)住宅購(gòu)買力增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁。主動(dòng)性消費(fèi)將逐漸取代被動(dòng)消費(fèi)，成為市場(chǎng)住宅持續(xù)增長(zhǎng)的主要因素，具體分析如下：1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好近年來(lái)隨著全球經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)暖，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況持續(xù)看好，根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，國(guó)家制定“全面建設(shè)小康社會(huì)”的宏偉目標(biāo)，計(jì)劃到2020年，GDP要比2000年翻兩番，這一目標(biāo)的實(shí)施，必定帶動(dòng)居民收入的大幅增長(zhǎng)。2、城鎮(zhèn)人口比重大幅提高據(jù)專家預(yù)測(cè)，到2010年我國(guó)城市化將達(dá)到46%，城市人口將達(dá)到6.4億人，城市化進(jìn)程的加快，必然增強(qiáng)城市居民住宅市場(chǎng)的購(gòu)買力。3、作為家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，需求量增加房產(chǎn)已經(jīng)成為城市居民家庭財(cái)產(chǎn)中最重要的組成部分，價(jià)值量最大的財(cái)產(chǎn)。為了實(shí)現(xiàn)“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”的目標(biāo)，城鎮(zhèn)居民不僅需要增加家庭財(cái)產(chǎn)的數(shù)量，而且更需要提高家庭財(cái)產(chǎn)的質(zhì)量。二、城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)分析1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)2006年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)以繼續(xù)落實(shí)現(xiàn)有的政策為主，鞏固宏觀調(diào)控取得的成效。房地產(chǎn)行業(yè)整體將進(jìn)入政策平穩(wěn)期；全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將呈現(xiàn)漲幅趨緩，穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)；為“十一五”計(jì)劃后期的行業(yè)快速發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。由于宏觀經(jīng)濟(jì)背景被持續(xù)看好以及居民收入水平的提高，需求將逐步釋放，價(jià)格穩(wěn)中緩升，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)前景看好。而在土地政策方面，仍將圍繞總體供應(yīng)緊縮、結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地資產(chǎn)收益分配的主線展開。2、城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)在保持總量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)，還著重表現(xiàn)在住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的不斷推進(jìn)。住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，住宅建設(shè)質(zhì)量的不斷提高，既可以增加住宅的有效供給、擴(kuò)大消費(fèi)需求；也由于單位面積住宅投資的增加，推動(dòng)全社會(huì)住宅投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)，成為促進(jìn)住宅建設(shè)、拉動(dòng)投資和消費(fèi)增長(zhǎng)的新的動(dòng)力。源于上述觀點(diǎn)以及我國(guó)城市土地資源貧乏和城市化進(jìn)程推進(jìn)的矛盾，對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，高層（及小高層）住宅的興起應(yīng)是其發(fā)展的必然結(jié)果。因?yàn)楦邔樱靶「邔樱┳≌梢越档统鞘械慕ㄖ芏?，提高城市綠地率，對(duì)于適合人居住的城市來(lái)說(shuō)，住宅的高層化應(yīng)是個(gè)趨勢(shì)。所以無(wú)論是紐約還是香港，都有一批頗具特色、功能完善的高層住宅得到購(gòu)房者的青睞，成為樓市的一個(gè)新亮點(diǎn)。從這個(gè)意義上講，城市的發(fā)展需要有一批高層（及小高層）建筑的點(diǎn)綴，以增添城市的景觀和建筑風(fēng)格。三、建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所具備的“值得開發(fā)”的條件：一是它位于現(xiàn)存在的旅游資源地、環(huán)境是它最大的賣點(diǎn)；二是它有較好的可進(jìn)入性，通過(guò)山路、水路可以進(jìn)入，新奇而獨(dú)特；三是就房產(chǎn)歸屬而言，它屬于遠(yuǎn)郊房產(chǎn)范疇。1、旅游景觀長(zhǎng)島素有“海上仙山”之稱，是理想的旅游休閑避暑勝地，是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)和國(guó)家森林公園，建有距今880多年歷史的北方最大的媽祖廟，有半月灣、九丈崖、黃渤海分界線、萬(wàn)鳥島等10多處美麗的旅游景區(qū)，其中3A級(jí)景區(qū)一處。本項(xiàng)目建設(shè)地址在某縣城區(qū)東部王溝村的70.5高地，基地毗鄰長(zhǎng)島望夫礁和仙境源兩處著名景區(qū)，是居住觀光的良好地段。①望夫礁坐落在南長(zhǎng)山島腳下的望夫礁公園，園中有一礁石形狀極像一婦女頭戴圍巾，懷抱嬰兒迎風(fēng)而立，好像在等丈夫歸來(lái)，故此人稱此礁為“望夫礁”。這里有一個(gè)動(dòng)人的傳說(shuō)，有一年臘月二十八，一位漁夫被迫出海打漁，突遇風(fēng)浪而一去不返，他結(jié)婚一年多的妻子悲痛欲絕，整天抱著不滿月的孩子站在海邊，希望有一天奇跡出現(xiàn)，她的丈夫能夠平安歸來(lái)。但是過(guò)了很多年，親人沒(méi)有歸來(lái)，她變成了不動(dòng)的石像佇立在那里。望夫石是一塊天然形成的石頭，沒(méi)有經(jīng)過(guò)人工雕刻，由頁(yè)巖與石英巖石交替疊壓形成的。②仙境源仙境源位于某縣城東部，景區(qū)占地面積為2平方公里，自然景觀和人文景觀相結(jié)合。二十世紀(jì)八十年代，考古學(xué)家在此地出土了一顆距今有兩萬(wàn)五千年人類頭蓋骨化石（屬國(guó)寶級(jí)文物），還出土東周墓葬近百座，其中有七鼎諸侯墓一座，之后的歷朝歷代遺存遺物均有發(fā)現(xiàn)，因此，這里也可謂是長(zhǎng)島乃至膠東半島人類起源的第一村了。仙境源內(nèi)主要人文景觀有城墻、高閣、秀亭、瑤池、釣魚臺(tái)、九龍洞、海上游樂(lè)場(chǎng)、唐王征東浮雕群等五十余處。主要自然景觀有海水浴場(chǎng)、珠璣沙灘、海上日出日落、渤黃二海、三神山及奇礁異石、涵洞山泉、峻峰嶺崖等百余處。在這里有幸還能觀賞到海市蜃樓、海滋、平流霧和過(guò)龍兵（鯨魚群）海上四大千古奇觀。這里可以讓人與外界的喧囂隔離，真正體現(xiàn)人與人、人與自然的相互聯(lián)系。2、環(huán)境綠化全縣森林覆蓋率達(dá)55%，大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，空氣中每立方厘米負(fù)氧離子含量高達(dá)2萬(wàn)個(gè)，是天然的“氧吧”。大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，轄區(qū)海域水質(zhì)達(dá)到國(guó)家一類海水標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)劃環(huán)境噪聲平均值控制在54.3分貝以內(nèi)。城區(qū)新增綠地面積達(dá)13萬(wàn)平方米,城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到47%,城市人均綠地24平方米。項(xiàng)目建設(shè)地環(huán)境幽靜、閑舒能夠沉淀人的心緒，凈化人的心靈，是養(yǎng)生的好去處。3、特色產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)島海產(chǎn)品品種多、質(zhì)量好，特別是海參、鮑魚、海膽、蝦夷扇貝等海珍品，在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)，是我國(guó)重要的海珍品出口基地，盛產(chǎn)30多種經(jīng)濟(jì)魚類和200多種貝藻類水產(chǎn)品，被命名為“中國(guó)鮑魚之鄉(xiāng)，中國(guó)扇貝之鄉(xiāng)，中國(guó)海帶之鄉(xiāng)”。在這里居住能夠常年飽嘗海味。4、項(xiàng)目所在地房產(chǎn)信息比較序號(hào)項(xiàng)目名稱商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)售價(jià)居民住宅售價(jià)1璀海茗居4300元/平方米3180元/平方米2長(zhǎng)島水岸2600元/平方米3迎賓泉小區(qū)2500元/平方米4凌云小區(qū)2700元/平方米5海景源2400元/平方米以上表格內(nèi)顯示的信息是當(dāng)前的房?jī)r(jià)，而就在2005－2006年間，長(zhǎng)島當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)均在1800元/平方米。由此可見(jiàn)，長(zhǎng)島的房產(chǎn)極具有升值潛力。四、購(gòu)買群體分析現(xiàn)今，人們購(gòu)房對(duì)居住品質(zhì)的要求，已經(jīng)從單純對(duì)戶型功能的要求逐漸升級(jí)到對(duì)配套、環(huán)境等綜合品質(zhì)的要求，而景觀型的住宅也逐步升溫，更多的人將注意力轉(zhuǎn)移到具備自然景致的房產(chǎn)上。這類房產(chǎn)包含多個(gè)基本條件：聲、光、水質(zhì)、地質(zhì)、綠化率、抗災(zāi)能力等自然環(huán)境，通風(fēng)、換氣、日照、采光、空氣清潔度、溫度、相對(duì)濕度、建材、飾材及施工技術(shù)等室內(nèi)空間環(huán)境。長(zhǎng)島平均氣溫為12.1℃，平均相對(duì)濕度為67%，年日照率為59.6%，是純自然、純天然的生態(tài)居所。1、白領(lǐng)階層濱海度假休閑已經(jīng)成為當(dāng)今城市之中流行趨勢(shì)。白領(lǐng)階層平常工作中壓力較大，會(huì)在周末及其假期，選一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的地方放松心情，并且這種趨勢(shì)正在逐步轉(zhuǎn)變，由游牧式的過(guò)渡到定居式。他們會(huì)選一個(gè)相當(dāng)滿意的地方，購(gòu)買房產(chǎn)。特別是，當(dāng)前，我國(guó)一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的人均GDP已經(jīng)越過(guò)所謂的休閑臨界點(diǎn)（2000美元），其中有些地方已經(jīng)超越了度假門檻（3000美元）。很多購(gòu)房者把目光投向景觀型住宅物業(yè)，一方面是居住期間的視野享受；另一方面則是對(duì)都市自然生活的一種社區(qū)向往和彌補(bǔ)，他們購(gòu)買住宅的本質(zhì)實(shí)際上也就是購(gòu)買一個(gè)輕松、舒適、放松的環(huán)境。本項(xiàng)目擁有陽(yáng)光、海浪、沙灘，空氣又好，確確實(shí)實(shí)是白領(lǐng)休閑、放松的好地方。希望這里成為一個(gè)能夠欣賞大自然，遠(yuǎn)離喧囂的避難所。2、周邊地區(qū)的居民基地養(yǎng)老，是在我國(guó)毗鄰大城市的周邊一兩小時(shí)車程的地域，選擇若干生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、依山傍水、空氣清新而經(jīng)濟(jì)相對(duì)不夠發(fā)展適于養(yǎng)老的地域。由于，城市節(jié)奏快、物質(zhì)生活水平較高，年輕的子女在郊外購(gòu)置房產(chǎn)用于養(yǎng)老，不失為良策。長(zhǎng)島依山傍水、環(huán)境優(yōu)越是個(gè)養(yǎng)老的好去處。長(zhǎng)島東臨煙臺(tái)、威海，南有青島，近靠蓬萊，北臨大連、旅順，西臨北京、天津等開放城市，這些城區(qū)將會(huì)對(duì)長(zhǎng)島旅游業(yè)產(chǎn)生巨大的輻射作用。同時(shí)，長(zhǎng)島以其奇特的海蝕地貌、美麗的神話傳說(shuō)，獨(dú)特的風(fēng)土人情、豐富的海產(chǎn)和生物資源，每年吸引著大量的崇尚自然的人們。第二節(jié)建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目根據(jù)某縣統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)合市場(chǎng)需求情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)，同時(shí)考慮到資金籌措的可能，確定建設(shè)規(guī)模為：規(guī)劃占地面積為13424平方米，建筑面積49600平方米，建筑物總計(jì)18層，高度為58米，停車泊位總計(jì)94車位（地上停車12車位、地下停車82車位），容積率3.69，建筑密度29%。主要建設(shè)商鋪、住宅、停車場(chǎng)、公用建筑等。第四章建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)址選擇第一節(jié)建設(shè)地點(diǎn)一、建設(shè)地點(diǎn)某縣城區(qū)東部王溝村的70.5高地，基地毗鄰長(zhǎng)島望夫礁和仙境源兩處著名景區(qū)。二、擬建場(chǎng)地分析綜合分析建設(shè)場(chǎng)地具有以下優(yōu)點(diǎn)：1、符合某縣規(guī)劃要求；2、屬某縣居住區(qū)的一部分，本項(xiàng)目建成后，區(qū)域人文環(huán)境將得到較大改善；3、區(qū)位適宜；4、水、電、暖、煤氣供應(yīng)均有保障。第二節(jié)建設(shè)條件一、自然條件1、地理位置長(zhǎng)島，又稱廟島群島，是山東省唯一的海島縣，位于膠東、遼東半島之間，黃渤海交匯處，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的連接帶，東臨韓國(guó)、日本。全縣由32個(gè)島嶼組成，其中有居民島10個(gè)。某縣最高的島嶼是高山島，海拔202.8米；最低的島是東嘴石島，海拔7.2米。島陸面積56平方公里，海域面積8700平方公里，海岸線146公里，轄8處鄉(xiāng)鎮(zhèn)，40個(gè)行政村。2、氣候條件某縣屬亞洲東部季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，大陸度為53.2%。因受冷暖空氣交替的影響，加之海水的調(diào)溫作用，四季特點(diǎn)是：春季風(fēng)大回暖晚，夏季雨多氣候涼，秋季干燥降溫慢，冬季風(fēng)瀕寒潮多。①氣溫全縣歷年平均氣溫為12.1℃，最高年為13.2℃（1994年），最低年為10.7℃（1969年）。極端最高氣溫36.5℃（1959年7月30日～31日），極端最低氣溫-13.3℃（1970年1月4日）。1月份平均氣溫最低，為-1.6℃，8月份平均氣溫最高，為24.5℃。年較差為26.1℃。②降水全縣歷年年平均降水量為537.1mm。其中，春季占14%，夏季占59%，秋季占22%，冬季占5%。最大年降水量為881.4mm（1973年），最小年降水量為204.7mm（1986年）?？h境之內(nèi)的降水由南向北呈遞減趨勢(shì)，年度相差在100mm以上。③濕度全縣歷年年平均相對(duì)濕度為67%，其中7～8月最大，為85%；12月最小，為60%。年平均絕對(duì)濕度為11.6毫巴，其中8月份最高，為25.6毫巴；1月份最低，為3.4毫巴。④日照全年日照總時(shí)數(shù)歷年平均為2612小時(shí)，年日照率為59.6%。一年中，5月份日照時(shí)數(shù)最多，為269.7小時(shí)，12月份日照時(shí)數(shù)最少，為151.1小時(shí)。⑤風(fēng)向全縣季風(fēng)顯著，夏半年多偏南風(fēng)，冬半年多偏北風(fēng)，由于處風(fēng)道，年均大風(fēng)日67.8天。全年大風(fēng)日數(shù)冬季最多，夏季最小，最大風(fēng)速為40m/s（1985年）。3、資源優(yōu)勢(shì)海域遼闊，條件優(yōu)越，進(jìn)行海珍品養(yǎng)殖有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，適宜海參、鮑魚、海膽、蝦夷扇貝、海帶的增養(yǎng)殖，盛產(chǎn)30多種經(jīng)濟(jì)魚類和200多種貝藻類水產(chǎn)品，被命名為“中國(guó)鮑魚之鄉(xiāng)，中國(guó)扇貝之鄉(xiāng)，中國(guó)海帶之鄉(xiāng)”。長(zhǎng)島四面環(huán)海，八面來(lái)風(fēng)，全年有效風(fēng)能時(shí)間高達(dá)2300小時(shí)，是全國(guó)著名的三大風(fēng)場(chǎng)之一。長(zhǎng)島旅游資源十分豐富，島嶼山清水秀，礁峻灘美，文化底蘊(yùn)深厚，是理想的旅游度假勝地。4、地形某縣諸島北鄰遼東隆起，南連膠東隆起，處于膠遼隆起的接合部位，西鄰渤海海坳陷。出露的地層為上元古界“蓬萊群”，出露巖性多為石英巖和泥質(zhì)巖層的千枚巖、板巖和石英巖，表層風(fēng)化較強(qiáng)烈。島陸構(gòu)造簡(jiǎn)單，地層多呈單斜，斷層規(guī)模較小，巖漿活動(dòng)較微弱。諸島除基底長(zhǎng)期隆起外，主要受北東向沂沭斷裂帶和北西向威?！钊R斷裂帶所控制，這兩組斷裂為長(zhǎng)期繼承性活動(dòng)斷裂。新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)時(shí)期也有明顯活動(dòng)，推測(cè)諸島為斷塊上升部分。島陸上的構(gòu)造線方向同區(qū)域一致，但不發(fā)育，規(guī)模亦小。長(zhǎng)島從公元495年～1995年間共發(fā)生5級(jí)以上地震11次，城市建設(shè)地震烈度按7度設(shè)防。5、海況①潮汐長(zhǎng)島海域的潮汐性質(zhì)屬正規(guī)半日潮，其規(guī)律是一晝夜兩漲兩退，俗稱“四架潮”，潮高地理分布北部高，南部低。8月份平均高潮高：砣磯島為212cm，南長(zhǎng)山島為143cm。②潮流長(zhǎng)島海域的潮流，主要水道多為東西流，港灣多為回灣流，北部水道為西流，南部水道為東流。夏季海流，南部海區(qū)一般在0.6～1.03m/s之間，大黑山島海區(qū)最小，為0.6m/s；北部海區(qū)一般在1.2m/s左右，港灣回灣流的流速更小。③海浪長(zhǎng)島漲域的浪型，主要為“風(fēng)浪”。秋季和冬季偏北風(fēng)浪，夏季偏南風(fēng)浪，浪高的四季變化是：冬季（10月～翌年1月）月均浪高1.1m，春季（2—4）月均浪高0.47年，夏季（5—7）月均浪高0.5m，秋季（8—9月）月均浪高0.8m。歷年年大浪高平均為8.6m，極端最大浪高10m。④漲水表層溫度長(zhǎng)島海域歷年海水表層溫度年平均為11.5℃，月平均溫度8月份最高，為22.1℃；2月份最低，為2.5℃，極端最高溫度為27.3℃（1963年8月28日），極端最低溫度為-1.2℃（1969年2月28日和3月1日）。⑤海水透明度長(zhǎng)島海域海水透明度北部海區(qū)一般在3.7～9.5m之間，南部海區(qū)一般在1.7m～3m之間，一般冬季透明度較小，夏季透明度較大。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、人民生活長(zhǎng)島2006年底總?cè)丝?.4萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口1.6萬(wàn)人。男女性別比95：100。人口出生率4.9‰，死亡率4‰，自然增長(zhǎng)率0.9‰。有少數(shù)民族10個(gè)，36人。2006年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值24.2億元，農(nóng)林牧漁業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值23億元，比上年增長(zhǎng)10%。水產(chǎn)品總產(chǎn)26.1萬(wàn)噸，增長(zhǎng)4.8%。全年人工造林面積66.7公頃。城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資18024元，農(nóng)民人均純收入7052元。2、財(cái)政金融2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值24.2億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值13.4億元，增長(zhǎng)10.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2.92億元，增長(zhǎng)18.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值7.88億元，增長(zhǎng)14.5%。三次產(chǎn)業(yè)比例為56：12：32。全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資5.1億元，減少28.4%。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入0.5億元，增長(zhǎng)33%。稅收總收入0.6億元，增長(zhǎng)21.4%。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額15.8億元。其中居民儲(chǔ)蓄存款余額10.92億元，比年初增加0.95億元。3、農(nóng)業(yè)全縣有養(yǎng)殖海域350萬(wàn)畝，采取筏養(yǎng)、底播、圈養(yǎng)、圍網(wǎng)養(yǎng)殖等多種養(yǎng)殖方式，重點(diǎn)進(jìn)行海參、鮑魚、海膽、蝦夷扇貝、海帶、櫛孔扇貝、經(jīng)濟(jì)魚類等海產(chǎn)品增養(yǎng)殖。全年農(nóng)林牧漁業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值23億元，比上年增長(zhǎng)10%。水產(chǎn)品總產(chǎn)26.1萬(wàn)噸，增長(zhǎng)4.8%。全年人工造林面積66.7公頃。全縣農(nóng)機(jī)總動(dòng)力9.7萬(wàn)千瓦，與上年持平。4、科教文衛(wèi)2006年現(xiàn)有普通高中1所，在校生0.0864萬(wàn)人。九年一貫制學(xué)校3所，在校生0.44萬(wàn)人。共取得市(地)級(jí)以上各類重要科技成果4項(xiàng)，專利申請(qǐng)量6件，授權(quán)專利2件。有各種藝術(shù)表演團(tuán)體1個(gè)，公共圖書館1處，群眾藝術(shù)館、文化館1處，檔案館1處。廣播、電視人口覆蓋率分別達(dá)到99.8%和99.9%。有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)13所，其中，醫(yī)院、衛(wèi)生院10所，衛(wèi)生防疫防治機(jī)構(gòu)1所，婦幼保健機(jī)構(gòu)1所。各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu)共有床位194張，衛(wèi)生技術(shù)人員246人，其中，執(zhí)業(yè)醫(yī)師118人，注冊(cè)護(hù)士66人。5、旅游長(zhǎng)島素有“海上仙山”之稱，是理想的旅游休閑避暑勝地，是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)和國(guó)家森林公園，建有距今880多年歷史的北方最大的媽祖廟，有半月灣、九丈崖、黃渤海分界線、萬(wàn)鳥島等10多處美麗的旅游景區(qū)，其中3A級(jí)景區(qū)一處，2006年接待游客128萬(wàn)人次，增長(zhǎng)12%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入3.3億元，增長(zhǎng)10.9%。三、某縣配套條件1、公路公路密度平均每百平方公里有公路129公里，實(shí)現(xiàn)了村村通公路的目標(biāo)。陸上交通方便，各種大巴、中型客車、出租車300多輛，可滿足各種需求。2、海運(yùn)海上交通便利，全縣有陸島交通碼頭10處，實(shí)現(xiàn)了島島通輪渡；擁有客滾船7艘，客船11艘，旅游船艇14艘。蓬萊至長(zhǎng)島港各類定員班船每日往返24個(gè)班次，平均每半小時(shí)一班?？h內(nèi)海上旅游專用船可通往各島。3、通訊海島通訊達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平，相繼開通了微波、光纜和因特網(wǎng)通訊，電話全縣實(shí)現(xiàn)程控化。固定電話和小靈通普及率達(dá)到每百人46部。移動(dòng)電話普及率每百人31部。4、供水縣城區(qū)日產(chǎn)1000噸淡水的海水淡化工程建成并投產(chǎn)，北隍城鄉(xiāng)和小欽島鄉(xiāng)兩處50噸海水淡化站已投入使用。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的海水淡化站建設(shè)積極推進(jìn)。5、供電電力供應(yīng)充足，通過(guò)海底電纜與山東電網(wǎng)相聯(lián)，全縣8處鄉(xiāng)鎮(zhèn)目前全部用上網(wǎng)電。110千伏長(zhǎng)山輸變電工程于2003年竣工，某縣電力保障能力得到大幅提高。立足海島豐富的風(fēng)能資源優(yōu)勢(shì)，先后與魯能、華能、荷蘭西門子等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)成功合作，總裝機(jī)容量10萬(wàn)千瓦的各個(gè)風(fēng)電項(xiàng)目已陸續(xù)開工建設(shè)。2007年，全縣風(fēng)電總裝機(jī)容量達(dá)到6.2萬(wàn)千瓦，風(fēng)電產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1820萬(wàn)元，增長(zhǎng)49.5%。第五章總體規(guī)劃方案第一節(jié)項(xiàng)目概況長(zhǎng)島由32個(gè)島嶼組成，是山東省唯一的海島縣。島上林木茂盛，氣候宜人，擁有獨(dú)特的地理位置和優(yōu)越的自然條件。東海瀛洲國(guó)際會(huì)議度假村項(xiàng)目位于某縣城區(qū)東部王溝村的70.5高地，總用地面積為13424平方米?；嘏忛L(zhǎng)島望夫礁和仙境源兩處著名景區(qū)，依山傍海，景致幽雅。它的建成將為長(zhǎng)島的旅游業(yè)發(fā)展增添一個(gè)新的亮點(diǎn)。第二節(jié)總體規(guī)劃一、總體規(guī)劃1、充分利用現(xiàn)狀地形高差，合理劃分地坪標(biāo)高，盡量減少場(chǎng)地開挖的土方量基地現(xiàn)狀為西南高、東北低的山體陡坡，山頂?shù)缆放c海岸沙灘高差約80米，石崖聳峙，山勢(shì)陡峭。建筑順應(yīng)山體等高線，體量分作三處不同的地坪標(biāo)高，與現(xiàn)狀山體緊密結(jié)合。建筑北向退讓海岸線適當(dāng)距離，作為海濱浴場(chǎng)等室外活動(dòng)區(qū)，南側(cè)保留基地內(nèi)主要的自然山體景觀。場(chǎng)地西南地勢(shì)較平坦，與道路高差較小，布置度假村的主入口前區(qū)廣場(chǎng)和地下停車庫(kù)。2、力求發(fā)掘項(xiàng)目本身的景觀潛力，充分利用山與海兩大景觀特色建筑主體呈“U”型布局，擁抱大海，增加海景房間數(shù)量；南側(cè)設(shè)置部分山景房間，使度假村住宅等主要功能空間均可獲得良好的自然景觀——東望海上日出、水天一色、煙濤微茫；南觀奇石聳立、崖險(xiǎn)山幽、石青樹茂。以不同的觀點(diǎn)、視角營(yíng)造出情致各異的觀景情趣與濃厚的現(xiàn)實(shí)神話氛圍，體現(xiàn)了“東海瀛洲”企業(yè)文化中獨(dú)特的地域人文底蘊(yùn)。二、建筑單體設(shè)計(jì)1、功能分布本項(xiàng)目包括住宅區(qū)與物業(yè)服務(wù)兩個(gè)主要功能區(qū)。度假村入口大堂設(shè)置在第十八層，通過(guò)前區(qū)廣場(chǎng)與道路聯(lián)系。從廣場(chǎng)景觀起，出挑深遠(yuǎn)的入口雨篷，度假村大堂，觀海大堂吧，這一空間序列構(gòu)成了最富特色的度假村公共空間，透過(guò)層高5.4米的開敞空間將住戶視線引入大海。高大空透的序列空間采用開放的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)，最大限度地將海景引入大堂，視野開闊，清爽宜人。住宅主要分布在四層至十七層。其中70%以上為海景住房，房間開窗與陽(yáng)臺(tái)均朝向大海，保證每個(gè)房間都擁有良好的景觀條件。物業(yè)管理部分主要分布在十八層。結(jié)合地下車庫(kù)布置在建筑西南部景觀不利處，與住宅區(qū)之間保持相對(duì)獨(dú)立，避免相互干擾。考慮到建設(shè)過(guò)程中通過(guò)海路進(jìn)行設(shè)備運(yùn)輸，設(shè)備機(jī)房安置在建筑底層南側(cè)，位置隱蔽。2、流線組織度假村通過(guò)主入口前區(qū)廣場(chǎng)組織對(duì)外交通，結(jié)合廣場(chǎng)綠化率等景觀設(shè)計(jì)，流線明確，空間開敞。后勤出入口結(jié)合地下車庫(kù)設(shè)置在廣場(chǎng)地下，形成立體交通形式，即隱藏了后勤區(qū)，保證了建筑的外部景觀完整，又形成了獨(dú)立的對(duì)外交通。3、豎向設(shè)計(jì)根據(jù)地勢(shì)高差，建筑體量分為四處不同的地坪標(biāo)高，與現(xiàn)狀山體緊密結(jié)合。建筑底層標(biāo)高定為15米，與海岸線高差10米；住宅部分地坪標(biāo)高46.7米；入口標(biāo)高根據(jù)道路標(biāo)高定為58米，利用前區(qū)廣場(chǎng)與山體的架空部分設(shè)置兩層地下停車。4、建筑造型設(shè)計(jì)中追求體現(xiàn)度假村的休閑氣息與海濱風(fēng)景區(qū)的地域特征，運(yùn)用現(xiàn)代主義的手法，尋求簡(jiǎn)單排列中的韻律變化，賦予建筑和諧統(tǒng)一的建筑美感。建筑臨海面通過(guò)陽(yáng)臺(tái)的角度變化與拆線造型形成錯(cuò)落起伏的立面肌理，隱喻波濤翻涌的海浪意象，以素雅的暖色調(diào)為主，取得與環(huán)境色彩的協(xié)調(diào)；在強(qiáng)調(diào)建筑體量感的同時(shí)，以豐富的建筑構(gòu)件和材料機(jī)理變化使建筑更具有可視性。簡(jiǎn)潔的體量組合，豐富的細(xì)部設(shè)計(jì)，舒展的建筑形態(tài)營(yíng)造出濱海建筑典雅大方，質(zhì)樸親切的風(fēng)格。達(dá)到建筑與環(huán)境的融合、共生，使建筑之美與自然之美和諧的融為一體。第六章設(shè)計(jì)方案第一節(jié)建筑設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》JG37-872、《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-973、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-944、《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-2001二、設(shè)計(jì)構(gòu)思1、從場(chǎng)地現(xiàn)狀出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，把握環(huán)境特征，充分利用山地高差，使建筑與自然環(huán)境有機(jī)融合。2、總體布局順應(yīng)地勢(shì)走向，建筑朝向強(qiáng)調(diào)對(duì)景觀資源的利用。3、環(huán)境、建筑、文化三位一體，整體設(shè)計(jì)，相互交融，展現(xiàn)“東海瀛洲”企業(yè)文化中豐富的歷史人文色彩。三、建筑設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)理念堅(jiān)持“以人為本”“生態(tài)居住”理念，遵循“現(xiàn)代，自然，藝術(shù)，親和”的設(shè)計(jì)原則，合理、經(jīng)濟(jì)的利用土地和空間，運(yùn)用各種現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，把度假村建成一個(gè)布局合理，生活品位高雅舒適，交通安全高效，環(huán)境優(yōu)美、安靜生態(tài)化、現(xiàn)代化，智能化的度假村。獨(dú)具特質(zhì)的山東文化內(nèi)涵和歷史文化底蘊(yùn)與現(xiàn)代化生活品的完美統(tǒng)一。2、設(shè)計(jì)要求=1\*GB2⑴體現(xiàn)長(zhǎng)島現(xiàn)代、莊重的建筑風(fēng)格。與煙臺(tái)海邊城市現(xiàn)有現(xiàn)代建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。=2\*GB2⑵體現(xiàn)意識(shí)與可持續(xù)發(fā)展性。由于其獨(dú)特的地理位置與商住背景和發(fā)展要求，本規(guī)劃具有超前的建筑意識(shí)，立意新穎，設(shè)計(jì)水準(zhǔn)一流，突出高科技特色。=3\*GB2⑶體現(xiàn)文化內(nèi)涵豐富性、大眾化，必段富含文化元素，體現(xiàn)高品位、高質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。3、平面和內(nèi)部功能從全局出發(fā)，將整個(gè)地塊合理分區(qū)，綜合規(guī)劃，交通流線統(tǒng)一、流暢、有序的住宅空間。在居住上體現(xiàn)生態(tài)綠色的居住理念，給每個(gè)居民最充足的陽(yáng)光、景觀、綠化和新鮮空氣。同時(shí)注重在開發(fā)建設(shè)上的可持續(xù)性，在規(guī)劃上的完整性，使政府與開發(fā)商利益得到完美體現(xiàn)。4、項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)=1\*GB2⑴現(xiàn)代前衛(wèi)的造型理念整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的幾何造型塑造高品位的建筑空間，在追求與時(shí)代同步、與世界同步的精神品質(zhì)，且與煙臺(tái)市城市建設(shè)的先進(jìn)性相吻合。其內(nèi)部的建筑空間也與簡(jiǎn)潔高效的風(fēng)格相一致，體現(xiàn)出注重實(shí)效、高級(jí)、干練的現(xiàn)代城市生活品位和人文意趣。=2\*GB2⑵尊重地域特色的設(shè)計(jì)對(duì)所處大的地域環(huán)境和風(fēng)俗給予充分的尊重，建筑布局符合南北朝向，并且保證足夠的建筑間距，以爭(zhēng)取最佳的日照效果，使每個(gè)家庭的生活充滿陽(yáng)光。在建筑布局上爭(zhēng)取建筑與景觀的最佳結(jié)合，使生活的空間得到良好的景觀效果。在建筑內(nèi)部盡量保持室內(nèi)空氣的貫通，以取得良好的自然通風(fēng)效果，減少疾病發(fā)生機(jī)率。建筑單體設(shè)計(jì)符合國(guó)家有關(guān)的節(jié)能規(guī)范，做到綠化、環(huán)保。=3\*GB2⑶合理的戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目戶型方正；功能分區(qū)明確，內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)；生理分室、功能分室；“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”、“潔污分離”和“動(dòng)靜分離”其本實(shí)現(xiàn)四明設(shè)計(jì)明廳、明廚、明臥、明衛(wèi)；合理的戶型和面積搭配結(jié)合保證了高得房率；三房戶型采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)，使現(xiàn)代居家更舒適、時(shí)尚。在戶型設(shè)計(jì)上原則體現(xiàn)“三大一小一多”的套型模式。即擴(kuò)大起居室、廚房、衛(wèi)生間的面積，適當(dāng)縮小臥室面積，增加貯藏室。應(yīng)以起居室（廳）為中心的原則，合理組織套內(nèi)空間設(shè)計(jì)。提高廚房、衛(wèi)生間的功能和質(zhì)量，按照炊事操作順序與個(gè)人衛(wèi)生生活規(guī)律合理布置廚房、衛(wèi)生間。合理布置各種管道、做到設(shè)置管井集中、隱蔽、暗藏、短捷，實(shí)現(xiàn)各種管道布置的整潔、美觀、合理。建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與居民小康生活水平相適應(yīng)。在戶型設(shè)計(jì)上，廚房面積應(yīng)不小于5平方米，衛(wèi)生間一般不小于4平方米，起居室不小于12平方米。在土建和水電設(shè)計(jì)上，應(yīng)滿足若干基本電器的設(shè)備要求，即使未普及的高檔家電，在設(shè)計(jì)上也應(yīng)留有余地，因此在起居室、廚房和衛(wèi)生間均有適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置相應(yīng)的插座，在起居室和臥室相應(yīng)位置應(yīng)裝設(shè)有線電視插座。第二節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2001）2、《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）3、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50003-2001）4、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GN50007-2002）5、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）6、《建筑樁基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)程》（JGJ94-94）二、工程概況項(xiàng)目建設(shè)地位于某縣城區(qū)東部王溝村的70.5高地，基地毗鄰長(zhǎng)島望夫礁和仙境源兩處著名景區(qū)。主要建設(shè)住宅、商鋪、車庫(kù)。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、荷載取值住宅2.0kN/m2廚房、衛(wèi)生間2.0kN/m2挑出陽(yáng)臺(tái)2.5kN/m2走廊、門廳2.0kN/m2配電間5.0kN/m2上人屋面2.0kN/m2車道、停車場(chǎng)4.0kN/m2消防車道35.0kN/m22、結(jié)構(gòu)體系本項(xiàng)目由于其特殊的地理位置，所有住房、車庫(kù)等建筑均精裝修。3、混凝土強(qiáng)度預(yù)應(yīng)力混凝土管樁：C80三層面以上：C40車庫(kù)：C40結(jié)構(gòu)抗?jié)B系數(shù)：S604、鋼筋強(qiáng)度d≥12用HRB335級(jí)鋼筋（φ），d<12用HPB235級(jí)鋼筋（φ）；鋼材：Q235。5、結(jié)構(gòu)特征住宅：結(jié)構(gòu)體系：高層住宅為部分框支剪力墻；建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)；抗震設(shè)防類別：丙類；抗震設(shè)防烈度七度；抗震設(shè)防類別：丙類；抗震設(shè)防烈度七度。6、本工程擬采用如下構(gòu)造措施：=1\*GB2⑴設(shè)置后澆帶，兼作施工期間沉降調(diào)整縫，此方法是擴(kuò)大伸縮縫間距、調(diào)整沉降的一種有效措施。=2\*GB2⑵在溫度影響較大部位提高配筋率。=3\*GB2⑶截面設(shè)計(jì)應(yīng)遵照直徑細(xì)間距離的配筋原則。=4\*GB2⑷嚴(yán)格控制混凝土原材料質(zhì)量和技術(shù)指標(biāo)，選擇良好級(jí)配，提高混凝土密實(shí)度降低水灰比，減少水泥用量。第三節(jié)給排水設(shè)計(jì)一、給水工程1、規(guī)劃依據(jù)《煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃》《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB50282-98）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001（2005年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）2、水源本項(xiàng)目采水?dāng)M在就近引入市政供水管網(wǎng)。3、用水量估算序號(hào)名稱用水定額數(shù)量最高日用水量（m3/d）用水時(shí)間（hr）時(shí)變化系數(shù)（kh）最高時(shí)用水量（m3/hr）備注1住宅250L/人·d2358人589.5241.536.92公建6L/㎡·d500㎡3.0101.33.93樓道2.5L/㎡·d600㎡1.581.20.34合計(jì)594.041.15未預(yù)見(jiàn)用水59.44.2按用水量的10%計(jì)6總計(jì)653.445.34、管網(wǎng)布置=1\*GB2⑴管網(wǎng)布置原則A、管道沿道路敷設(shè)。B、供水管網(wǎng)形成環(huán)狀，并盡可能從不同方向引入，以提高供水的安全性。C、本規(guī)劃區(qū)管布置應(yīng)與外圍協(xié)調(diào)，以達(dá)到總體的合理配置。D、管網(wǎng)規(guī)劃適當(dāng)超前，并充分考慮近遠(yuǎn)期的結(jié)合。E、給水管網(wǎng)按最高日最大時(shí)用水量計(jì)算確定管徑，按最高日最大時(shí)用水量加消防用水量及事故供水量校核管徑。=2\*GB2⑵管網(wǎng)規(guī)劃沿本規(guī)劃區(qū)各主要市政道路布置DN300給水管，局部以DN200管連成環(huán)狀以提高供水的可靠性。管網(wǎng)的布置詳見(jiàn)規(guī)劃冊(cè)之《給水工程規(guī)劃圖》。二、污水工程1、規(guī)劃依據(jù)《煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃》《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）2、排水系統(tǒng)生活污水、廢水的排出排水系統(tǒng)經(jīng)計(jì)算可采用設(shè)無(wú)專用通氣管排水方式，室外化糞池應(yīng)甲方要求由甲方自理（與建筑外墻不宜小于5m）塑料熱電廠水主立管及水平干管管道均應(yīng)做通球試驗(yàn)，通球徑不小于排水管道管徑的2/3，通球率必須達(dá)到100%。3、管網(wǎng)規(guī)劃=1\*GB2⑴規(guī)劃原則：按地勢(shì)劃分區(qū)域，并與上層次規(guī)劃協(xié)調(diào)銜接。污水管網(wǎng)的設(shè)置，盡量采用自流形式。統(tǒng)籌安排排污主干管，做到干管距離最短。管風(fēng)規(guī)劃適當(dāng)超前，并充分考慮近遠(yuǎn)期的結(jié)合。污水管道埋設(shè)嘗試不大于6m，超過(guò)6m采用污水泵站提升。=2\*GB2⑵管網(wǎng)規(guī)劃：規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各居住區(qū)和小區(qū)的污水須經(jīng)化糞池處理后方可排入周邊各市政污水管網(wǎng)。三、雨水工程1、規(guī)劃依據(jù)《煙臺(tái)市城市總體規(guī)劃》《防洪標(biāo)準(zhǔn)》GB50201-94《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）2、雨量計(jì)算根據(jù)煙臺(tái)市暴雨強(qiáng)度公式，進(jìn)行雨水水計(jì)算：q=600（1+0．81gp）/t0.55L/S.ha)雨水量Q=W.q.F(L/S)其中：重現(xiàn)期P=1年t=t1＋mt2地面集水時(shí)間：t1=10分鐘延緩系數(shù)：m=2.0徑流系數(shù)：w=0.6管內(nèi)雨水流經(jīng)時(shí)間t2(分鐘)匯水面積：F(公頃)3、管網(wǎng)規(guī)劃避免過(guò)分集中匯流，采用分散排放，做到高水高排，低水低排。近期應(yīng)急措施與遠(yuǎn)期相結(jié)合，避免重復(fù)建設(shè)。道路寬度大于40m時(shí)，采用雙側(cè)布管。雨水管道以最短距離排入夾河。盡量沿道路順坡布置管道。四、管材與接口1、室外給水管：DN〈70時(shí),采用聚乙烯(PE)埋地給水管,DN≥70時(shí),采用球墨鑄鐵管,橡膠圈接口。2、雨、污水管：管徑d〈600采用HDPE雙壁波紋管，橡膠圈接口；管徑d≥600時(shí)采用鋼筋混凝土管，承插連接。第四節(jié)電氣設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、依據(jù)國(guó)規(guī)范及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)電氣部分：“民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T-16-92”；“高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95”；“建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057-94”；“人防工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50098-98”等。2、建筑專業(yè)規(guī)劃方案資料及其他專業(yè)提供資料。二、負(fù)荷1、負(fù)荷估算：公建裝機(jī)密度按60VA/m2,住宅裝機(jī)密度按25VA/m2,地下室裝機(jī)密度按15VA/m2進(jìn)行估算,變壓器總裝機(jī)容量為2164KVA。2、負(fù)荷分類：消防設(shè)備、應(yīng)急及疏散照明、電話光端機(jī)房屬一類負(fù)荷。生活水泵、客梯為二類負(fù)荷。其它為三類負(fù)荷。三、供電方案1、供電本項(xiàng)目采用兩路10KV電源供電，由市政電網(wǎng)引入，設(shè)2個(gè)變配電所，各變配電所之間采用10KV環(huán)網(wǎng)電源供電方式。建筑采用380/220V低壓電源供電。2、應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)供電本項(xiàng)目一、二類負(fù)荷將用應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組做備用電源。3、一、二類負(fù)荷采用雙電源在配電末端投切的方式供電。4、低壓供電系統(tǒng)TN-S系統(tǒng)。四、單體建筑電氣設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)范圍：動(dòng)力、照明配電系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、對(duì)講呼叫門衛(wèi)系統(tǒng)及安全防雷接地系統(tǒng)。2、各建筑按二級(jí)防雷保護(hù)設(shè)計(jì)，設(shè)防直擊電、側(cè)擊電裝置。各棟設(shè)總等電位、衛(wèi)生間設(shè)局部等電位連接措施。3、工作接地、保護(hù)接地和防雷接地合用接地裝置、接地電阻不大于1歐姆。利用建筑物的基礎(chǔ)作自然接地裝置。4、各單體的供電電壓為380/220V。由變配電所用低壓電纜放射式送至各棟后與不超過(guò)5個(gè)電度表箱進(jìn)行鏈接配電。5、電度表每?jī)芍寥龑蛹性O(shè)制。6、電話系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、保安設(shè)施分別見(jiàn)本說(shuō)明第五項(xiàng)第1.2條、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)第1條。五、電話及寬頻（帶）網(wǎng)絡(luò)1、電話計(jì)（估）算：住宅2門/戶布線，1.5門/戶計(jì)算、社區(qū)管理用房1門/50㎡。2、寬帶網(wǎng)終端估算：住宅1個(gè)/每戶，商業(yè)服務(wù)1個(gè)/50㎡。3、電話采用光纜由市政電話網(wǎng)絡(luò)接入小區(qū)光端機(jī)房，經(jīng)交換后用電話電纜放射式分配到各棟電話接線箱，由接線箱經(jīng)電氣豎井分配到各戶。小區(qū)電話光端機(jī)層設(shè)在管理用房?jī)?nèi)。4、寬頻（帶）與電話分配網(wǎng)絡(luò)類似并與電話線路同路徑敷設(shè)，本設(shè)計(jì)只預(yù)留管路，由網(wǎng)絡(luò)公司統(tǒng)一規(guī)劃敷設(shè)，逐步實(shí)施。六、有線電視網(wǎng)絡(luò)1、共有有線電視終端：住宅2個(gè)/戶、公建服務(wù)1個(gè)/50m2。2、有線電視前端信號(hào)采用光纜由市政電視網(wǎng)路接入度假村光端機(jī)房進(jìn)行配置后，再放射式送至各棟電氣豎井電視信號(hào)前端箱，經(jīng)分配分支網(wǎng)絡(luò)送到各用戶。七、保安設(shè)施1、每套住宅都要安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，在度假村對(duì)每層住戶對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行總監(jiān)視。2、在主要出入口及各棟電梯橋箱內(nèi)設(shè)可監(jiān)控系統(tǒng)。智能管理中心進(jìn)行總監(jiān)視。3、車輛管理與上述第2條統(tǒng)一協(xié)調(diào)考慮。八、自動(dòng)化設(shè)施及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)1、按一級(jí)保護(hù)對(duì)象設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)的方式對(duì)度假村的消防設(shè)備及各棟的消防狀態(tài)進(jìn)行總控制和總監(jiān)視，并實(shí)現(xiàn)與度假村各部位進(jìn)行消防對(duì)講和進(jìn)行火災(zāi)報(bào)警廣播。2、消防控制中心值班室設(shè)于度假村內(nèi)。內(nèi)設(shè)火災(zāi)集中報(bào)警控制器、消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制柜、消防對(duì)講電話總機(jī)、火災(zāi)報(bào)警廣播裝置。九、供配電線路敷設(shè)1、各變配電所對(duì)各建筑采用電纜放射式配電。其配電半徑不大于250米。2、變配電所低壓配電線路盡量沿地下室電纜橋架敷設(shè)到各棟電氣豎井。無(wú)地下室連接的建筑配電線路采用電纜管埋地進(jìn)入各棟電氣豎井。十、其它線路敷設(shè)電話、電視、保安、寬頻（帶）網(wǎng)絡(luò)、火災(zāi)報(bào)警及控制等線路在非人防地下室用防火電纜橋架敷設(shè)。其它采用穿管埋敷設(shè)。設(shè)計(jì)中為各線路預(yù)埋保護(hù)管，由各系統(tǒng)實(shí)施時(shí)穿線。第五節(jié)空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)內(nèi)容本專業(yè)根據(jù)建設(shè)單位要求及建筑物使用性質(zhì)，設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：1、管理用房的舒適性中央空調(diào)系統(tǒng)；2、建筑物通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)。二、設(shè)計(jì)依據(jù)1、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）；（2002）2、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50019-2003）；3、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ16-87）；（2001年版）4、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045-95）；（2005年版）5、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范；（（GB50067-97）6、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；（GB50189-2005）7、全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施（暖通空調(diào)、動(dòng)力）；（2003年）8、業(yè)主設(shè)計(jì)委托書及有關(guān)來(lái)函。三、設(shè)計(jì)參數(shù)1、室外主要計(jì)算參數(shù)地區(qū)：山東省城市：煙臺(tái)緯度：37.53經(jīng)度：121.40海撥高度（m）：46.70夏季大氣壓力（HPa）：1001.0夏季平均室外風(fēng)速（m/s）：4.8夏季空調(diào)室外設(shè)計(jì)干球溫度（℃）：30.7夏季通風(fēng)室外設(shè)計(jì)干球溫度（℃）：27.0夏季空調(diào)室外設(shè)計(jì)濕球溫度（℃）：25.8冬季大氣壓力（Hpa）：1021.0冬季平均室外風(fēng)速（m/s）：3.3冬季空調(diào)室外設(shè)計(jì)干球溫度（℃）：9.0冬季通風(fēng)室外設(shè)計(jì)干球溫度（℃）：-2.0冬季采暖室外計(jì)算干球溫度（℃）：-6.0冬季空調(diào)室外設(shè)計(jì)相對(duì)濕度（60.0）最大凍土深度（cm）：43.02、室內(nèi)計(jì)算參數(shù)房間功能夏季/冬季人員密度（人/m2）新風(fēng)量（m3人．ｈ）允許噪聲標(biāo)準(zhǔn)（NR）溫度（℃）相對(duì)濕度（%）商業(yè)25/1860/<500.352555住宅25/1855/<500.23050四、空調(diào)系統(tǒng)本項(xiàng)目管理用房考慮采用分體空調(diào)機(jī)，各住戶統(tǒng)一安裝空調(diào)。五、通風(fēng)設(shè)計(jì)1、地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)和非機(jī)動(dòng)車庫(kù)通風(fēng)設(shè)計(jì)地下室機(jī)動(dòng)車庫(kù)和非機(jī)動(dòng)車庫(kù)設(shè)通風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)按照6次/h換氣計(jì)算，新風(fēng)采用機(jī)械補(bǔ)風(fēng)和車道自然進(jìn)風(fēng)相結(jié)合，補(bǔ)風(fēng)量為排風(fēng)量的80%。2、變配電等設(shè)備用房通風(fēng)設(shè)計(jì)變配電等設(shè)備用房設(shè)通風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)按照6次/h換氣計(jì)算，補(bǔ)風(fēng)量為排風(fēng)的80%。3、衛(wèi)生間通風(fēng)設(shè)計(jì)公共衛(wèi)生間設(shè)獨(dú)立排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)通過(guò)百葉風(fēng)口排出室外。辦公樓衛(wèi)生間排風(fēng)通過(guò)排風(fēng)管道排入垂直豎井，由屋頂高位排出。4、空調(diào)區(qū)域通風(fēng)設(shè)計(jì)各空調(diào)區(qū)域排風(fēng)均由排風(fēng)統(tǒng)一排出，排風(fēng)量略小于空調(diào)新風(fēng)量，以保證空調(diào)區(qū)域的正壓，過(guò)渡季節(jié)可以全新風(fēng)運(yùn)行。5、電梯機(jī)房排風(fēng)經(jīng)隔墻排氣扇直接排到室外。七、防排煙設(shè)計(jì)1、靠外墻的樓梯間由建筑做成封閉樓梯間，每五層開窗面積不小于2m2，采用自然排煙的防煙措施；對(duì)不滿足自然排煙要求的防煙樓梯間及其前室、消防電梯前室或合同前室分別設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)。2、地下室機(jī)動(dòng)車庫(kù)和非機(jī)動(dòng)車庫(kù)平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)與火災(zāi)時(shí)機(jī)械排煙系統(tǒng)合用，機(jī)動(dòng)車庫(kù)排煙量按照6次/h*m2換氣計(jì)算，非機(jī)動(dòng)車庫(kù)排煙量按照非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積乘以60m3/h*m2計(jì)算，新風(fēng)采用機(jī)械補(bǔ)風(fēng)，補(bǔ)風(fēng)量為排煙量的50%以上。3、地下室設(shè)備房部分，制冷機(jī)房、水泵房由于無(wú)可燃物、人員不經(jīng)常停留，只按通風(fēng)考慮；變配電間及發(fā)電機(jī)房采用CO2，氣體滅火，不考慮防排煙，在滅火完畢后，再打開相應(yīng)的防火閥及風(fēng)機(jī)排除廢氣；其他凡是面積超過(guò)50平方米的房間和長(zhǎng)度超過(guò)20米的內(nèi)走道均按防火分區(qū)設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)和消防補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)；排煙量均按最大防煙分區(qū)面積與120m3/h*m2之乘積設(shè)計(jì)，補(bǔ)風(fēng)量按不小于排煙量的50%設(shè)計(jì)。4、地上部分凡是面積超過(guò)100平方米的無(wú)窗房間（或區(qū)域）、可燃物較多且多人停留的房均設(shè)置獨(dú)立的機(jī)械排煙系統(tǒng)；排煙方式以橫向?yàn)橹?；?duì)于負(fù)擔(dān)兩個(gè)及以下的防煙分區(qū)的排煙系統(tǒng)其風(fēng)口采用單層百葉風(fēng)口，排煙風(fēng)機(jī)前設(shè)280℃的防火閥并與風(fēng)機(jī)聯(lián)鎖，火災(zāi)時(shí)風(fēng)機(jī)由消防控制中心控制直接啟動(dòng)，進(jìn)行排煙；其排煙量按所有防煙分區(qū)面積之和與60m3/h*m2之乘積設(shè)計(jì)；對(duì)于負(fù)擔(dān)三個(gè)及以上的防煙分區(qū)的排煙系統(tǒng)其末端采用280℃常閉排煙閥加單層百葉風(fēng)口方式，當(dāng)某個(gè)防煙分區(qū)煙感報(bào)警時(shí)，則該防煙分區(qū)的常閉排煙閥自動(dòng)開啟（亦可手動(dòng)），并聯(lián)動(dòng)本系統(tǒng)排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)進(jìn)行排煙；排煙風(fēng)前設(shè)280℃常開防火閥并與風(fēng)機(jī)連鎖。其排煙量按最大防煙分區(qū)面積與120m3/hm2之乘積設(shè)計(jì)。5、中庭防排煙設(shè)計(jì)凈空高度大于12米的中庭設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)，按6次換氣計(jì)算排煙量，排煙風(fēng)機(jī)布置于房頂。高度不大于12米的通廳靠外墻布置時(shí)，采用自然排煙方式，可開啟的外窗大于通廳地面面積的5%。6、所有通風(fēng)機(jī)房，風(fēng)管進(jìn)出機(jī)房均設(shè)防火（調(diào)節(jié)）閥，所有水平風(fēng)道與垂直穿過(guò)樓層的風(fēng)管連接處均設(shè)防火閥。八、防排煙自動(dòng)控制1、當(dāng)某層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，該層（煙）溫感器向消防控制中心輸出報(bào)警信號(hào)，不需確認(rèn)，由該中心自動(dòng)（或手動(dòng)）開啟相應(yīng)的多葉加壓送風(fēng)口及排煙口，并聯(lián)動(dòng)加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)。2、加壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、多葉送風(fēng)口、280℃排煙防火閥開、閉狀態(tài)在消防控制中心均要有燈光信號(hào)顯示。3、加壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、多葉送風(fēng)口、280℃排煙防火閥，除可在消防控制中心操縱外，也可就地操作。4、加壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、送風(fēng)機(jī)均需有備用電源。對(duì)于采用氣體消防的地下室柴油發(fā)電機(jī)房、房低壓配電用房，在風(fēng)機(jī)入口處風(fēng)管設(shè)防火調(diào)節(jié)閥。5、消防時(shí)，消防控制中心關(guān)閉防煙防火調(diào)節(jié)閥，并聯(lián)動(dòng)切斷風(fēng)機(jī)電源。6、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由消防控制中心切斷除加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)以外的所有空調(diào)通風(fēng)電源。九、節(jié)能、環(huán)保及新技術(shù)的采用1、按照節(jié)能的、環(huán)保的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的策略進(jìn)行空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)。采用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)：包括建筑物的朝向和平面布置、維護(hù)結(jié)構(gòu)的和建筑物遮陽(yáng)等等?？照{(diào)節(jié)能設(shè)計(jì)：過(guò)渡季節(jié)空調(diào)系統(tǒng)取室外新風(fēng)自然冷動(dòng)。2、所有空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)壁均貼吸音材料，其隔墻采用密度較高的隔音材料砌筑，機(jī)房門采用隔音門；空調(diào)送回風(fēng)管進(jìn)出機(jī)房均設(shè)消聲器，消聲器構(gòu)造及形式、風(fēng)速、長(zhǎng)度等根據(jù)空調(diào)機(jī)組噪聲頻段分布及其聲功率級(jí)經(jīng)詳細(xì)計(jì)算確定。3、各運(yùn)行設(shè)備均采用高頻率、低噪音類型產(chǎn)品。4、所有吊裝的大、中型設(shè)備均設(shè)減振吊架。5、空調(diào)送回風(fēng)管進(jìn)出機(jī)房均設(shè)消聲器，消聲器構(gòu)造及形式、風(fēng)速、長(zhǎng)度等根據(jù)空調(diào)機(jī)給噪聲頻段分布及其聲功率級(jí)經(jīng)詳細(xì)計(jì)算確定。6、冷動(dòng)塔設(shè)于塔樓的屋頂（需與建筑配合），采用不銹鋼逆流方式超低噪聲低飄水量新型產(chǎn)品。7、空調(diào)冷水系統(tǒng)設(shè)置電子過(guò)濾式處理儀，以物理方式防垢。8、座地式空調(diào)機(jī)組下均墊200x200的防腐墊木和SD橡膠減振墊，冷（熱）水機(jī)組、空調(diào)水泵及柜式空調(diào)機(jī)組的進(jìn)出水管處均安裝不銹鋼波紋減震器。9、采取合理措施，控制污水排放，減少環(huán)境的污染。第六節(jié)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》JGJ26-952、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-933、山東省標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）山東省實(shí)施細(xì)則》DBJ14-S2-984、建設(shè)部部分令第76號(hào)《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》二、煙臺(tái)地區(qū)住宅建筑節(jié)能設(shè)計(jì)有關(guān)指標(biāo)參數(shù)1、煙臺(tái)采暖期天數(shù)：111天2、煙臺(tái)采暖期室外平均溫度：0.5℃3、煙臺(tái)采暖期度日數(shù)：19434、煙臺(tái)采暖耗熱量指標(biāo)：20.2qh（W/M2）5、煙臺(tái)采暖耗煤量指標(biāo)：10.8qc（kg/M2）6、煙臺(tái)采暖期房間平均室內(nèi)計(jì)算溫度：16℃三、煙臺(tái)地區(qū)采暖居住建筑各部分圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)限值（W/M2.K）屋頂外墻不采暖樓間窗戶(含陽(yáng)臺(tái)門上部)陽(yáng)臺(tái)門或單元門外門下部芯板地板地面體型系數(shù)≤0.3體型系數(shù)>0.3體型系數(shù)≤0.3體型系數(shù)>0.3隔墻戶門接觸室外空氣地板不采暖地下地上部地板周邊地面非周邊地面81.281.001.832.004.002.51.702.700.600.650.520.30四、煙臺(tái)地區(qū)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)的修正系數(shù)值窗戶（包括陽(yáng)臺(tái)門上部）外墻（包括陽(yáng)臺(tái)門下部）屋頂類型有無(wú)陽(yáng)臺(tái)南東西北南東西北水平單層窗有無(wú)0.690.520.800.690.860.780.790.880.910.94雙玻璃雙層窗有無(wú)0.600.280.760.600.840.73五、不同朝向的窗墻面積比朝向規(guī)范限值本工程北0.250.259南0.400.419東0.300.12西0.300.12第七節(jié)環(huán)衛(wèi)規(guī)劃一、規(guī)劃垃圾產(chǎn)生量為1.2-1.6kg/人·d。垃圾成分以廚房有機(jī)物和廢品及包裝材料為主。二、在樓層設(shè)專用垃圾收集間，袋裝垃圾臨時(shí)集中，專人定時(shí)收集至小區(qū)內(nèi)的垃圾站。第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、安全第一節(jié)環(huán)境保護(hù)一、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)地位于某縣城區(qū)東部王溝村的70.5高地，基地毗鄰長(zhǎng)島望夫礁和仙境源兩處著名景區(qū)。規(guī)劃總用地面積13424平方米，該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。二、污染分析及治理措施本項(xiàng)目主要可能的污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無(wú)其他污染物排放。因此，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。1、主要污染源與污染物本項(xiàng)目主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保度假村整體的環(huán)境衛(wèi)生，避免對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響，對(duì)上述污染源必經(jīng)采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?、環(huán)保治理措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。其主要治理措施如下：=1\*GB2⑴生活污水治理。因目前尚不具備將生活污水送入污水處理廠集中處理的條件，故本項(xiàng)目仍采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入污水干管。=2\*GB2⑵廚房油煙治理。本項(xiàng)目在廚房采取設(shè)置出屋頂?shù)拇怪迸欧艧煔獾?，并加?qiáng)防止煙氣回流和串煙的措施，盡可能不在外墻或窗戶上開洞設(shè)置排油煙裝置。以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。=3\*GB2⑶生活垃圾治理。本項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員；垃圾收集采用流動(dòng)環(huán)衛(wèi)車定點(diǎn)、定時(shí)、分類統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾處理廠。3、施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍人群和環(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪聲較大的機(jī)械設(shè)備需要隔聲裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵?？傊?，在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，采取措施后均可符合環(huán)保法規(guī)要求。第二節(jié)節(jié)能、安全一、能耗分析1、水。主要耗水為生活和綠化用水，擬采用PVC管道，不采用鑄鐵管道，以減少管道阻力。2、電。主要耗電點(diǎn)為居民生活用電和樓道照明用電，配電干線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗。3、采暖及煤氣。供熱管道采用焊管埋地鋪設(shè)，液化氣采用無(wú)縫鋼管埋地鋪設(shè)。二、節(jié)能措施1、太陽(yáng)能采用太陽(yáng)能電池板（pv板）安置于屋頂、遮陽(yáng)板，將太陽(yáng)能轉(zhuǎn)化為電能。2、節(jié)電采用交通系統(tǒng)和汽車庫(kù)自然通風(fēng)系統(tǒng)節(jié)省照明用電和正壓送風(fēng)、機(jī)械排煙等設(shè)備用電。在民防地下室內(nèi)采用誘導(dǎo)式通風(fēng)系統(tǒng)，節(jié)電20%。3、降低能耗設(shè)計(jì)中滿足使用功能的前提下，使外墻規(guī)整、減少外墻面積降低制冷等能耗。屋頂采用薄層屋頂綠化技術(shù)，降低熱輻射。太陽(yáng)直射下比傳統(tǒng)通風(fēng)隔熱屋面表面溫度（57℃）降低20℃。4、住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。5、采用新型節(jié)能的墻體裁料，重點(diǎn)是使用輕質(zhì)、高效、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，復(fù)合墻體，加強(qiáng)屋面保溫。6、加強(qiáng)采暖管網(wǎng)的保溫工作。7、積極推廣應(yīng)用太陽(yáng)能設(shè)施。除以上措施外，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。三、安全本項(xiàng)目設(shè)保安巡邏，各住戶安裝防盜安全門，進(jìn)出度假村采用門卡進(jìn)行管理。第八章組織機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理一、組織機(jī)構(gòu)蓬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為獨(dú)立法人，實(shí)行財(cái)務(wù)獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司設(shè)總經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)管理工作，設(shè)副總經(jīng)理2人，協(xié)助總經(jīng)理工作。二、物業(yè)管理項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理向社會(huì)進(jìn)行招標(biāo)，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)度假村、衛(wèi)生、房屋維修和治安等進(jìn)行綜合管理，