長沙開福區(qū)(四方坪)調(diào)研匯報書知本·動力廣告序言………………………3第一章：總體調(diào)研概況……………………4長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況分析…………………8第三章長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況分析…………19第四章長沙市開福區(qū)四方坪地產(chǎn)競爭態(tài)勢分析……………………25第五章關(guān)鍵競爭對手分析……………26第六章四季美景計劃提議……………35附1………………………40附2………………………44附3………………………46序言4月25號至5月25號，30天來我們項目組相關(guān)人員8人共出動330余人次，具體調(diào)查了長沙市北城區(qū)尤其是開福區(qū)中四方坪板塊累計18個樓盤銷售推廣情況。經(jīng)過周密樓盤走訪、市場考察、資料搜集、分析整理等調(diào)研工作，參考項目規(guī)模、樓盤類型、項目所在地、推廣周期、主訴求定位、開發(fā)商綜合實力、主力消費群等綜合考評指標(biāo)，得出以下3個樓盤對“四季美景”推廣銷售存在借鑒價值或形成沖擊，列為競爭對手深入調(diào)研對象，分別為：左岸春天、時代先鋒、科院。因為時間倉促及調(diào)研渠道有限等方面原因，或是部分競爭樓盤仍處于項目籌備階段，資料或有缺失、不盡詳實，我們將在推廣期后續(xù)市場調(diào)研中給予追蹤、補完。調(diào)查是市場策略研究前期階段，我們將策略建立在調(diào)查基礎(chǔ)之上，經(jīng)過對大量調(diào)查資料進行統(tǒng)籌分析、研究整理,并結(jié)合項目現(xiàn)實狀況對競爭項目進行關(guān)鍵分析。我們以市場真實數(shù)據(jù)、信息為基礎(chǔ),順應(yīng)長沙房產(chǎn)大勢，全部調(diào)研內(nèi)容皆圍繞四季美景有針對性地展開。“知己知彼,百戰(zhàn)不殆”,唯有經(jīng)過深度剖析長沙房產(chǎn)動態(tài),充足認(rèn)識本身利弊，方能游刃有余地引領(lǐng)市場時尚。第一章：總體調(diào)研概況一、調(diào)查目標(biāo)四季美景在長沙市北區(qū)四方坪板塊，而長沙素有“南帝北丐”之稱，即北城區(qū)人氣和經(jīng)濟繁榮程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于南城區(qū)，從房地產(chǎn)項目來看，除經(jīng)濟適用房以外，現(xiàn)在北區(qū)還沒有尤其成功較大規(guī)模住宅項目。而伴隨最近幾年長沙市房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)升溫，競爭隨之加劇，為了盡可能降低項目開發(fā)風(fēng)險程度，在前期有必需進行深入正確市場調(diào)查，以達成以下多個目標(biāo)：1、全方面了解長沙北城區(qū)尤其是開福區(qū)中四方坪板塊房地產(chǎn)市場整體情況，以明確本項目標(biāo)開發(fā)背景及市場發(fā)展趨勢；2、了解競爭性樓盤現(xiàn)實狀況及動態(tài)，為制訂本項目標(biāo)營銷策略提供依據(jù)；3、了解消費者對北區(qū)存在偏見根本原因，規(guī)避項目所在區(qū)域給開發(fā)帶來不利原因，為本項目標(biāo)計劃設(shè)計提供依據(jù)；4、了解目標(biāo)消費群特征及其購置需求，為本項目定位、推廣傳輸提供依據(jù)。二、調(diào)查內(nèi)容（一）長沙市住宅市場概況長沙市區(qū)域概況長沙經(jīng)濟發(fā)展概況長沙住宅市場特點長沙住宅市場發(fā)展趨勢（二）開福區(qū)市場概況開福區(qū)概況開福區(qū)住宅供給和成交情況（三）四方坪市場概況1、四方坪概況2、四方坪住宅供給和成交情（四）競爭性樓盤情況競爭性樓盤界定①大型樓盤②同類型樓盤③同區(qū)域樓盤調(diào)查內(nèi)容①同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建筑面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供給量分析；②同類樓盤特點（售價和銷售率、銷售和賣點、戶型面積、計劃和建筑設(shè)計特點）；③估計未來幾年住宅供給總量、單元套數(shù)、已開發(fā)物業(yè)后續(xù)供給量；④周圍關(guān)鍵競爭對手占地面積、總建筑面積、住宅面積、套數(shù)；⑤同類樓盤現(xiàn)時住宅推出平均銷售率、成交量最大單元面積；⑥同類樓盤現(xiàn)時價格幅度；⑦未來住宅供給量增幅、市場承接力、競爭情況。（五）目標(biāo)用戶及其需求特點目標(biāo)用戶界定①有一定經(jīng)濟實力②認(rèn)可郊區(qū)置業(yè)③認(rèn)可運動地產(chǎn)調(diào)查范圍①中、高級小區(qū)②政府機關(guān)宿舍③效益好企機關(guān)宿舍調(diào)查內(nèi)容①目標(biāo)用戶區(qū)域分布；②目標(biāo)用戶特征描述；③目標(biāo)用戶對項目所在區(qū)域見解；④目標(biāo)用戶對運動概念偏好程度，和喜愛何種形式運動項目；⑤目標(biāo)用戶對居住環(huán)境及配套設(shè)計要求；⑥目標(biāo)用戶對戶型面積及室內(nèi)功效部署要求；⑦目標(biāo)用戶購房能接收價位；⑧影響目標(biāo)用戶購房決定原因。三、調(diào)查對象及路徑競爭性樓盤調(diào)查競爭性樓盤資料關(guān)鍵經(jīng)過國土局、計劃局、計劃設(shè)計院、建筑設(shè)計企業(yè)、計委、房地產(chǎn)媒體記者、房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任人等路徑取得。目標(biāo)用戶對目標(biāo)用戶調(diào)查關(guān)鍵對調(diào)查范圍內(nèi)住戶進行入戶深度訪問。第二章長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況分析一、二00三年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及分析（數(shù)據(jù)起源于長沙市房地產(chǎn)交易管理所）近幾年來，長沙房地產(chǎn)市場伴隨國民經(jīng)濟快速增加，展現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展勢頭。二00三年，其加速發(fā)展態(tài)勢更趨顯著，市場表現(xiàn)更為活躍。二00三年長沙房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)情況以下：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，占固定資產(chǎn)投資比重加大，長沙市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資122.56億元，和去年同期相比增加49.84%，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資首次超出了100億元。占固定資產(chǎn)投資比重1/4強。2、商品房供、銷兩旺，銷售價格穩(wěn)中有升從商品房供給情況來看，伴隨房地產(chǎn)開發(fā)強力增加，房地產(chǎn)施、完工面積同時上揚，截止11月，長沙市房屋施工面積達1106.32萬㎡，完工房屋面積443.24萬㎡，分別比去年同期增加32.66%和33.46%。從商品房預(yù)售情況來看，，全市共有155個企業(yè)887棟商品房上市預(yù)售，同意預(yù)售總建筑面積為468.82萬㎡，較去年同期增加18.77%。其中同意預(yù)售住宅面積為381.82萬㎡，占商品房開發(fā)比重81.44%，商品房供給量較為充足。從銷售情況來看，，全市共成交商品房26727套，成交面積299.27萬㎡，成交金額63.15億元，分別比去年同期增加21.74%、19.15%和19.24%，商品房有效需求保持了較高增幅，市場供、求兩旺。從商品房銷售價格來看，全市商品房銷售均價為2468元/平方米，同比增加3.87%，其中商品住房銷售均價為2222元/㎡，比去年同期增加3.29%，商品房價格在略有下跌基礎(chǔ)上穩(wěn)步回升，商品房價格基礎(chǔ)保持穩(wěn)定。3、二手房交易放量增加，住房二級市場被激活，全市共辦理二手房交易9189起，成交面積118.79萬㎡，成交金額22.27億元，分別比去年同期增加39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面積28.47萬㎡，成交金額3.33億元，分別比去年同期增加76.96%、81.57%和92.54%。長沙市二手房交易量在60萬㎡左右維持了五年以后，最終實現(xiàn)了突破，達成118萬㎡，增加近一倍。本市住房二級市場經(jīng)過多年培育以后，在政府宏觀政策調(diào)控下，尤其是10月本市出臺“長沙市人民政府相關(guān)深入搞活房地產(chǎn)市場若干意見”（市政府58號文）具體方法作用下，市場被快速激活。4、房地產(chǎn)抵押登記保持較高增幅，金融業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供有力保障，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記29757起，抵押貸款面積728.65萬㎡，抵押權(quán)利價值194.20億元，比去年同期增加76.82%、36.16%和29.40%。其中，個人住房抵押登記28078起，個人住房抵押貸款面積330.11萬㎡，個人住房抵押權(quán)利價值70.36億元，分別比去年同期增加75.95%、78.24%和58.97%。房地產(chǎn)抵押貸款連續(xù)六年保持了強勁增幅，尤其是直接用于個人消費個人住房抵押貸款，成交起數(shù)，從98年613起至28078起，六年間增加了45倍。消費者消費觀念發(fā)生了根本改變，國家開啟內(nèi)需，拉動消費政策因為有了金融業(yè)支持而得以實現(xiàn)，金融業(yè)同時也成為了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有力保障。5、城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求增加，全市共動遷居民5056戶，拆遷房屋面積85.74萬㎡，分別比去年增加78.47%和23.78%。其中，拆遷住宅面積43.86萬㎡，比去年同期增加24.32%。，即使長沙已基礎(chǔ)實現(xiàn)“三個大變樣”城市建設(shè)總目標(biāo)，但城市房屋拆遷工作仍在大力推進，新一輪城市建設(shè)正在有序展開。城市房屋拆遷工作直接拉動了房地產(chǎn)投資，刺激了住房有效需求，它為完善城市功效，加緊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市民居住水平和質(zhì)量全部做出了較大貢獻。6、經(jīng)濟適用住房建設(shè)全方面得到調(diào)控，商品房市場結(jié)構(gòu)更趨合理，全市經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)共完成投資4.28億元，開工房屋面積79.50萬㎡，完工面積58.60萬㎡，分別比去年同期下降49.88%、28.70%和6.54%。從年初開始，長沙市人民政府果斷停止了公務(wù)員住宅小區(qū)建設(shè)，控制了經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模，經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模全方面壓縮，經(jīng)濟適用房占新增商品房開發(fā)量比重由調(diào)控前靠近50%到調(diào)控后20%左右，使商品房市場結(jié)構(gòu)趨于合理。經(jīng)濟適用住房大規(guī)模開發(fā)對商品房市場影響基礎(chǔ)消除。以上多個方面充足說明，長沙房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了快速增加格局，各關(guān)鍵指標(biāo)大幅增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、商品房上市量、商品房交易量、二手房成交量、房地產(chǎn)抵押貸款等指標(biāo)均達成歷史最高水平。1998年以來，長沙房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)六年保持了高速增加態(tài)勢，究其原因，關(guān)鍵有以下幾點：1、從產(chǎn)業(yè)投入角度分析長沙市近幾年來經(jīng)濟總量連續(xù)高速增加，GDP保持二倍數(shù)增加，對房地產(chǎn)業(yè)投入不停加大。98年至11月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資340.55億元，占全市固定資產(chǎn)投資1/4。尤其是以來，長沙市實施“三年大變樣”戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了極大提升，原有地域差異不?？s小，地段升值潛力增大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了寬廣空間。從市場角度分析——從購房能力分析，伴隨長沙經(jīng)濟增加，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，98年至，長沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，增幅達36.84%。而近幾年長沙房價較為穩(wěn)定，這使得市民住房購置能力大為提升，個人購置商品房占市場總銷量94%。——從投資角度分析，因為股市長久低迷，銀行利率數(shù)次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功效顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資關(guān)鍵領(lǐng)域。加上銀行信貸支持，大大刺激了市場需求，長沙現(xiàn)在經(jīng)過按揭貸款購置商品房比率為74.22%。據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心最近一次調(diào)查統(tǒng)計，投資型置業(yè)者在購置各類商品房中比重為：商品住房為16.10%、寫字樓為40%、商業(yè)用房為59.80%?！獜南M結(jié)構(gòu)分析，伴隨房地產(chǎn)市場發(fā)展，居民住房消費觀念也發(fā)生了顯著改變。改善型住房需求較為顯著，大家已不能滿足于“夠住就行”傳統(tǒng)觀念。長沙住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)消費群體逐步擴大，“終極置業(yè)者”不停涌現(xiàn)，長沙人均居住水平快速提升。至，長沙人均居住建筑面積達22.07㎡?！獜男枨箨P(guān)系分析，伴隨長沙城市化進程加緊，新增城市人口增幅較大。從1998年到末，長沙市凈增城市人口22.08萬人(含自然增加和機械增加)，每十二個月平均增加5.52萬人。在不考慮有效購置力情況下，單從住房需求分析，長沙市每十二個月因人口增加而拉動住房需求將達成120萬㎡(按現(xiàn)在本市人均居住建筑面積為22.07㎡計算)。實際上長沙市凈增城市人口為8.22萬人，這一理想需求將達成180萬㎡。另外，城市外來人口購置需求也不容忽略，據(jù)統(tǒng)計，長沙市現(xiàn)在外來人口購房比重為15%左右，這部分人群也直接拉動了商品房需求增加。3、從政策角度分析——從宏觀政策環(huán)境分析，一是國家把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，加大對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持力度。二是國家將開啟消費、拉動內(nèi)需作為國民經(jīng)濟增加關(guān)鍵舉措，采取多種政策和方法，大力發(fā)展和開啟住宅消費。三是深化住房制度改革，根本停止了住房實物分配制度，全方面推進住房商品化，市場化進程。四是經(jīng)過推進經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)，保障中、低收入家庭住房需求。五是前后出臺了意在依靠科技進步，提升住房質(zhì)量一系列標(biāo)準(zhǔn)體系，實施了小康住宅和康居工程試點，為長沙房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)、健康發(fā)展提供了良好外部環(huán)境?！獜拈L沙政策環(huán)境分析，近幾年來長沙市人民政府十分重視對房地產(chǎn)市場培育，重視政策引導(dǎo)，在前后出臺了外地人購房入戶、取消房改房上市審批、簡化辦事程序、降低交易成本、許可經(jīng)濟適用房上市等一系列政策方法基礎(chǔ)上，10月又出臺了長政發(fā)［］58號文件“長沙市人民政府相關(guān)深入搞活房地產(chǎn)市場若干意見”，深入放寬政策。關(guān)鍵方法有擴大公房出售范圍；主動妥善處理了產(chǎn)權(quán)發(fā)證中歷史遺留問題；深入降低和調(diào)整商品房和二手房交易契稅(二手房契稅降為1%)；提升公積金貸款額度，加緊住房貨幣化進程；果斷停止公務(wù)員小區(qū)建設(shè)，控制經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模等等。每一條政策和方法全部含有極強操作性，極大激活了潛在消費群。長沙二手房交易放量增加和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模全方面回落，充足顯示了政府利用了市場機制宏觀調(diào)控市場，利用了政策杠桿引導(dǎo)長沙房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展能力。市委市政府確定為改革發(fā)展年，提出了要“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”，全力推進城市化進程。未來三年，本市將圍繞加緊發(fā)展，實現(xiàn)全方面小康總目標(biāo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)攬，以“一洲兩岸，六橋三環(huán)，打通出口，開發(fā)新區(qū)”，加緊小城鎮(zhèn)建設(shè)為關(guān)鍵，堅持以人為本，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效益計劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營城市，到，城市化水平達56%，城區(qū)綠化率為33%，城市綠化覆蓋率達40%，人均公共綠地面積8.3平方米，人均住宅建筑面積27平方米，人均道路面積12.84平方米，要全方面完成“一江兩岸一洲”濱水區(qū)建設(shè)，全方面完成“六橋三環(huán)”，城區(qū)環(huán)境保護綠化達標(biāo)，完成棚戶區(qū)改造和農(nóng)民進城務(wù)工廉租房建設(shè)，完成歷史區(qū)街保護和維修等關(guān)鍵工程，到全市控制性詳規(guī)覆蓋總面積達成400平方公里。本市近期發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)明確，長遠(yuǎn)發(fā)展藍圖已經(jīng)繪就，市委市政府決議和去年國務(wù)院18號文件和市人民政府58號文件，給本市房地產(chǎn)業(yè)帶來了愈加寬廣可連續(xù)發(fā)展空間。，長沙房地產(chǎn)市場仍將在投資和需求雙向拉動下，在政府宏觀政策調(diào)控和引導(dǎo)下，堅持住房市場化基礎(chǔ)方向，不停完善市場體系；堅持以需求為導(dǎo)向，不停調(diào)整供給結(jié)構(gòu)；繼續(xù)完善住房一級市場，搞活住房二級市場，培育住房梯級消費觀念，增強和帶動居民住房消費主動性；深入規(guī)范市場服務(wù)行為，發(fā)揮房地產(chǎn)中介服務(wù)作用，確保本市房地產(chǎn)市場總量基礎(chǔ)平衡，結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)合理，價格基礎(chǔ)穩(wěn)定，努力促進全市房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)健康發(fā)展。二、一季度長沙市房地產(chǎn)市場分析（數(shù)據(jù)起源于長沙市房地產(chǎn)交易管理所），作為市委市政府確定改革發(fā)展年，在“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”目標(biāo)鼓舞下，本市城市建設(shè)穩(wěn)步推進。本市房地產(chǎn)業(yè)也緊緊抓住這一發(fā)展機遇，繼續(xù)加大投資力度，深入加強了對房地產(chǎn)二、三級市場引導(dǎo)和培育，一季度本市房地產(chǎn)市場關(guān)鍵展現(xiàn)以下多個特點：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增加，房屋建設(shè)速度加緊一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資24.65億元，比去年同期增加30.71%。房屋施工面積513.09萬平方米，完工面積69.78萬平方米，分別比去年同期增加11.01%和55.31%。房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增幅較大。因為3月1日起實施市政府89號令《長沙市城市房地產(chǎn)交易管理措施》中要求“取得商品房預(yù)售許可證必需要符合：房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達成十層，并已確定施工進度和完工交付日期”條件，提升了商品房預(yù)售門檻，致使一部分開發(fā)商為了早日實現(xiàn)商品房預(yù)售，加緊了商品房施工速度,使本市一季度商品房完工面積加大。2、商品房上市量繼續(xù)擴容,非住宅商品房比重加大一季度，全市共有203棟商品房被同意上市，同意預(yù)售總建筑面積為120.10萬平方米，其中住宅面積為86.69萬平方米，分別比去年同期增加43.49%和30.64%。上市量比去年同期凈增36.40萬平方米，增速較快，本市商品房市場繼續(xù)擴容。在同意預(yù)售商品房中，住宅占總上市量比重為72.18%，比去年同期下降7.21個百分點。非住宅商品房建設(shè)比重有所增加。伴隨本市居民可支配收入深入增加，消費者對房地產(chǎn)投資熱情也將深入提升。同時，長沙作為省會城市，有著良好商業(yè)基礎(chǔ)，長沙市商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人數(shù)位居全國超出百萬人口城市第七位，商業(yè)氣氛很好，伴隨本市城市化進程加緊，門面和寫字樓等經(jīng)營性用房也將會順應(yīng)市場需求，其建設(shè)比重有深入增加之勢。3、商品房交易連續(xù)升溫，市場需求較為旺盛一季度，全市共辦理商品房交易8623起、成交面積89.6萬平方米、成交金額20.86億元。其中商品房期房成交6129起、成交面積70.58萬平方米、成交金額15.04億元，分別比去年同期增加52.69%、63.76%和36.20%。房地產(chǎn)市場保持了較為旺盛需求。在市場有效需求不停提升同時，本市房地產(chǎn)開發(fā)整體水平也得到了提升。房地產(chǎn)投資日趨于理性，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視經(jīng)過樓盤品質(zhì)打造，提供全方位誠信服務(wù)，來鑄就本身品牌，在猛烈市場競爭中贏得市場。4、二手房交易活躍，政策促進作用顯著一季度，全市共辦理二手房交易2665戶、成交面積37.41萬平方米、成交金額5.34億元，分別比去年同期增加76.84%、206.39%和261.64%。其中房改房上市成交1471戶、成交面積10.17萬平方米、成交金額1.27億元，分別比去年同期增加97.72%、108.83%和124.28%。二手房成交面積比去年同期增加兩倍多，交易量翻倍。本市住房二級市場日益活躍。本市二手房交易量快速放大，是在多重利好原因綜合作用下產(chǎn)生：首先，二手房市場活躍關(guān)鍵得益于政府對住房二級市場精心培育和具體政策指導(dǎo)。多年來，國家前后出臺了一系列政策，開啟住房消費，培育住房二級市場。本市也于去年年底出臺了58號文件（長沙市人民政府關(guān)于深入搞活房地產(chǎn)市場若干意見），并于今年年初出臺了長沙市房地產(chǎn)交易管理措施，從簡化二手房交易手續(xù)、降低稅費、加強配套服務(wù)，規(guī)范交易行為等方面放寬政策，直接刺激和促進了二手房市場活躍。其次，二手房關(guān)鍵集中于市中心，交通便利，生活設(shè)施齊全，總價較低，易于出租和出售，對于那些經(jīng)濟實力不強又急需改善居住條件和購置房地產(chǎn)用于保值增值投資者極具吸引力。其三，居民住房消費能力提升將促進一部分人采取“以舊換新，以小換大”方法不停改善居住條件，形成住房梯級消費模式，加速二手房流通。其四，金融機構(gòu)對二手房按揭支持力度加大和中介服務(wù)日益規(guī)范和完善，也將深入推進住房二級市場活躍。所以，本市住房二級市場在上述利好原因連續(xù)作用下，在以后較長一段時間內(nèi)仍將保持較快發(fā)展速度。5、房地產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)量繼續(xù)增大，個人住房抵押貸款增幅趨緩一季度，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記7377起，抵押面積200.81萬平方米，抵押金額50.10億元，分別比去年同期增加6.76%、24.73%和6.51%。其中個人住房抵押貸款6965起，抵押面積85.77萬平方米，抵押金額17.87億元，分別比去年同期增加5.93%、8.17%和-1.42%。房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)在業(yè)務(wù)總量增加同時，出現(xiàn)了一個較為顯著特點：增幅趨緩，尤其是個人住房抵押貸款中抵押金額出現(xiàn)了本市自開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)以來首次負(fù)增加。從房地產(chǎn)抵押登記面積來分析，1998年—本市個人住房抵押登記面積年均增幅為142.65%，一季度下降了134個百分點。個人住房抵押貸款增幅快速下降，關(guān)鍵有兩個原因：一是本市個人住房抵押貸款經(jīng)過六年高速增加，市場容量已經(jīng)達成了一定水平，需要進行一定程度調(diào)整。二是受央行“121”號文件影響，銀行加強了對個貸風(fēng)險防范，提升了貸款條件，放貸速度趨緩。6、舊城改造力度減弱，新區(qū)建設(shè)速度加緊一季度，全市共拆遷房屋1034戶，拆遷房屋面積17.53萬平方米，拆遷面積較去年同期下降了16.80%，其中拆遷住宅面積10.42萬平方米，較去年同期增加了1.52%。伴隨本市“十二個月一個樣，三年大變樣”舊城改造目標(biāo)實現(xiàn)，以后本市舊城改造將在局部進行，城市房屋拆遷量將呈下降趨勢。伴隨本市“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”序幕拉開，本市城市建設(shè)重心將轉(zhuǎn)向新城區(qū)建設(shè)和開發(fā)，以后十年，本市將投入1000億元，努力把長沙建設(shè)成為“國家級生態(tài)城市”?？v觀一季度本市房地產(chǎn)市場總體運行是理性、健康、平穩(wěn)，保持了一個良好發(fā)展開局。伴隨本市國民經(jīng)濟連續(xù)發(fā)展，城市化進程加緊，和居民收入水平提升，我們有理由相信，年二季度本市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步增加態(tài)勢，將發(fā)展愈加好、愈加快。經(jīng)過以上數(shù)據(jù)，結(jié)合實際走訪調(diào)查情況，我們得出以下市場結(jié)論：1、長沙市商品房均價約為2450元/平米，在全國省會城市中房價相對很低，甚至比南昌、合肥還低，其次這幾年長沙城市發(fā)展很快速，所以房地產(chǎn)發(fā)展空間很大。

2、長沙是個經(jīng)典消費型城市，城市居民在娛樂、休閑、餐飲和交通方面花費比重較大，住房消費比重相對較低。

3、去年長沙對商品房和二手房交易稅費全部有了很大減免，市場交易逐步開始活躍。

4、眾多外地著名開發(fā)商如陽光100、美聯(lián)置業(yè)、奧園、綠城、南全部、中天、香港國中等紛紛看準(zhǔn)長沙市場上馬地產(chǎn)項目。

5、現(xiàn)在長沙高素質(zhì)樓盤較少，和沿海發(fā)達城市比較而言有一定差距也給了長沙房地產(chǎn)市場很大發(fā)展機遇。

6、最近因為很多地域投資過熱，物價上漲較快，政府加大了宏觀調(diào)控力度，提升了鋼材、水泥、電解鋁、房地產(chǎn)四大行業(yè)貸款門檻。使得一大批實力有限，過于依靠銀行貸款中小房地產(chǎn)企業(yè)碰到了一定融資困難，市場將會出現(xiàn)比較殘酷優(yōu)勝劣汰。

7、長沙市現(xiàn)在關(guān)鍵發(fā)展方向是東擴南移,人民東路、體育新城、省政府和河西南大橋板塊和河?xùn)|湘江濱水帶等已成為房產(chǎn)商投資熱土。

8、現(xiàn)在長沙別墅用地因為受到審批限制，市場出現(xiàn)了部分供不應(yīng)求，以后兩年高素質(zhì)別墅項目將會有很好發(fā)展前景。

9、在長沙地產(chǎn)屆到現(xiàn)在為止仍未形成多大品牌效應(yīng)，即便是所謂本土略微有名華盛、創(chuàng)遠(yuǎn)、順天、金海林等開發(fā)商開發(fā)項目在長沙市場占有比重也十分有限。注（長房是個例外）

10、長沙迎來了商業(yè)地產(chǎn)年，王府井、銅鑼灣、國中星城、中南汽車世界二期、安居樂家居建材廣場、運達國際商業(yè)廣場、坡子街和立即揭開神秘面紗中天廣場、新外灘、德勝商業(yè)廣場等項目個個摩拳擦掌，猛烈競爭由此展開。三、銷售推廣調(diào)研分析依據(jù)長沙樓市調(diào)研走訪及《瀟湘晨報》地產(chǎn)信息資料，我們總結(jié)了以下銷售特征：

1、經(jīng)過對有購置意向潛在消費者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，長沙市住房消費市場潛在購置者年紀(jì)開始展現(xiàn)出走小趨勢。原本占據(jù)主流消費市場長沙市民年紀(jì)在２６歲－３５歲，今年開始演變成為２５歲以下和２６歲－３０歲消費群體。

調(diào)查表明，潛在購置意向受訪者中２６歲－３０歲年紀(jì)層占３６％，２５歲以下年紀(jì)層占３３％，躍居第二位，較為充足地表現(xiàn)了需求市場活躍。同時，購置主體年輕化對于樓市產(chǎn)品多樣性要求也將更高，對于部分新理念和創(chuàng)新產(chǎn)品接收程度也將提升不少。

2、數(shù)據(jù)表明，長沙市潛在購置群體理想購置價位集中在總價１０．１萬－２５萬元。長沙市２００３年商品房平均價格為２２２２元／平方米，消費者理想價格和市場仍存在一定差距。

從這次調(diào)查來看，認(rèn)為理想價位在１５．１萬－２０萬元消費者最多，占受訪者２８％，其次是認(rèn)為理想價位在１０．１萬－１５萬元消費者，占總數(shù)２０％，而期望值在２０．１萬－２５萬元消費者也占到了１８％。由此可見，１０萬－２５萬元樓盤是消費者所能承受心理預(yù)期。3、調(diào)查顯示，選擇三房兩廳受訪者高達５４％；其次是選擇兩房兩廳受訪者，占總量２３％；而選擇四房兩廳、五房兩廳及復(fù)式單位和一室一廳受訪者分別為１０％、８％和５％。從理想面積來看，潛在購置群體欲購置戶型關(guān)鍵集中在兩房兩廳和三房兩廳，戶型面積集中在８１－１４０平方米。

從調(diào)查數(shù)據(jù)不難看出，８１－１００平方米兩房兩廳，１００－１４１平方米三房兩廳將是未來主流消費市場關(guān)鍵取向。同時結(jié)合消費者所能夠承受心理預(yù)期，能夠初步估算出潛在購置群體購置心理價位是每平方米２０００元以內(nèi)，和現(xiàn)在新興片區(qū)市場價位相比，存在一定落差，反應(yīng)出消費市場對價格壓縮期望值較高。

4、在這次調(diào)查中發(fā)覺，住房消費市場自用考慮百分比仍然占據(jù)主流，高達８７．３％；投資型購房雖較往年有所上升，仍僅占１１．６％。消費者在選擇自住住房時，相當(dāng)青睞擁有少許商業(yè)配套純住宅小區(qū)。調(diào)查顯示，７１％受訪者在選擇住宅類型時考慮是擁有少許商業(yè)配套純住宅小區(qū)，１７％受訪者選擇大型商場上塔樓住宅，還有１２％消費者表示無所謂。5、同時，數(shù)據(jù)也表明，小高層住宅在潛在購置群體心目中比重擴大，成為最受青睞住宅物業(yè)類型。５４％受訪者表示首選小高層住宅；多層仍然保持次考慮地位，有２８％受訪者表示考慮購置；選擇高層和別墅受訪者分別為１３％和５％。

從調(diào)查來看，擁有少許商業(yè)配套純住宅小區(qū)是潛在購置群體關(guān)鍵考慮對象，充足表現(xiàn)出住宅開發(fā)規(guī)?；匦栊裕欢ǔ潭壬戏磻?yīng)了人居住群體心理需求，這顯然也是未來郊區(qū)物業(yè)大盤開發(fā)一個利好信息。同時，小高層觀景度和多層小區(qū)低密度已成為潛在購置者關(guān)鍵考慮元素。

6、大家在選購住房時，周圍環(huán)境、交通和物業(yè)管理是最關(guān)注問題。這次調(diào)查圖表數(shù)據(jù)顯示，長沙市潛在購置者對物業(yè)綜合品質(zhì)衡量標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵原因依次是環(huán)境、交通和物業(yè)管理，這說明未來樓盤供給市場開發(fā)中心有必需考慮住房小區(qū)居家氣氛營造，郊區(qū)物業(yè)交通情況改善，產(chǎn)品售后服務(wù)——物業(yè)管理水平也成為衡量住房綜合品質(zhì)關(guān)鍵原因。伴隨今年消費者入住小區(qū)數(shù)量增加，物業(yè)管理已經(jīng)成為消費者進行物業(yè)品質(zhì)評判關(guān)鍵原因，但從關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)來看，潛在消費群體對物業(yè)管理服務(wù)關(guān)鍵內(nèi)容分別為保安２４小時巡查、智能防火防盜、四季綠化三個方面，充足表現(xiàn)出現(xiàn)在長沙市民對物業(yè)管理價值期望還停留在物業(yè)管理原始狀態(tài)，即安防和園林維護方面。這也表明長沙物業(yè)管剪發(fā)展空間巨大，未來物業(yè)管理企業(yè)面臨問題將是服務(wù)意識革新和服務(wù)水準(zhǔn)綜合提升。

而受訪者對物業(yè)應(yīng)配置生活配套持期望值最高前五位依次是：超市、菜場、銀行、診所、幼稚園。熊克輝認(rèn)為，在樓盤開發(fā)規(guī)模化背景下，潛在消費群體對大小區(qū)所應(yīng)負(fù)擔(dān)附加功效亦提出了更高層次要求，一個新發(fā)展取向日益顯現(xiàn)，造村造鎮(zhèn)式獨立綜合型生活大小區(qū)將成為未來住宅小區(qū)發(fā)展目標(biāo)之一。第三章長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況分析一、房地產(chǎn)開發(fā)背景幾年來，長沙北城即使開發(fā)了部分住宅樓盤，房產(chǎn)商圈了許很多多地，‘北丐’印象，卻在大家記憶中如影隨行。政府“拓北”戰(zhàn)略實施，為芙蓉北路板塊區(qū)域經(jīng)濟、住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了最堅實平臺：根據(jù)拓城計劃，開福區(qū)新拓展部分關(guān)鍵由四方新城4.6平方公里，青竹湖外商城12平方公里，新世紀(jì)片4平方公里，洪山旅游區(qū)3平方公里，撈霞片13平方公里等組成。以后3年，開福區(qū)將投入109億進行城市建設(shè)。五年內(nèi)，開福區(qū)將城區(qū)面積由現(xiàn)有17.3平方公里拓展為46.3平方公里，實現(xiàn)城區(qū)面積翻一番。僅今年上六個月，該區(qū)就已投入11個億進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?，F(xiàn)在，區(qū)內(nèi)已形成以展覽館路、黃興北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二環(huán)路、319國道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高爾夫路等為骨架“六縱六橫”、四通八達道路交通網(wǎng)絡(luò)。且道路延伸到哪里，城市就建設(shè)到哪里。計劃中“四城”建設(shè)，面積達4．6平方公里四方新城和面積達12平方公里青竹湖外商城已形成一定規(guī)模；依靠霞凝港和長沙火車北站新址新港城，其占地1500畝現(xiàn)代物流配送中心前期工程已經(jīng)開啟；金鷹城也有新發(fā)展。

道路網(wǎng)絡(luò)和城區(qū)拓展，為三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大舞臺。商業(yè)方面，該區(qū)緊跟城市發(fā)展步伐，跳過建大市場這個階段，大力發(fā)展以大型超市為主現(xiàn)代商業(yè)?，F(xiàn)在，區(qū)內(nèi)已崛起新一佳、麥德龍、華銀旺和、聯(lián)華、普爾斯馬特、JF聯(lián)合中心等30多家現(xiàn)代大型連鎖超市，形成五一廣場、中山亭、松桂園、伍家?guī)X、四方坪五大新型商務(wù)商業(yè)中心。房地產(chǎn)業(yè)方面，總投資4億元四季花城商住樓一期房已銷售一空，二期工程立即動工；投資2億多元建鴻達商務(wù)大廈預(yù)售率達成100％。今年上六個月，該區(qū)境內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積達7．2萬平方米，成為該區(qū)成長最快一個產(chǎn)業(yè)。由此吸引了一批全國著名大型房地產(chǎn)企業(yè)前來投資建房，投資總額已超出20億元，建筑面積達150萬平方米。除了已經(jīng)閃亮登場千畝大盤金鷹城·圣爵菲斯、江濱玫瑰園外，順天·北國風(fēng)光、海利·悅秀清城、左岸春天二期、濱江麗園、科大佳園等多個大盤也正在籌謀出場。創(chuàng)遠(yuǎn)房產(chǎn)圈定了３０００畝，住宅大盤北城大會師態(tài)勢已經(jīng)形成了。休閑業(yè)方面，有全省首家已開業(yè)青竹湖高爾夫球場，投資5000多萬元華夏拉斯維加斯休閑廣場，中南地域最大金馬美食城。境內(nèi)還涌現(xiàn)出各具特色垂釣中心、“農(nóng)家樂”、休閑山莊100多個。

三大產(chǎn)業(yè)“巨龍”騰起，全方面舞活了開福區(qū)經(jīng)濟。今年上六個月，全區(qū)實現(xiàn)GDP12．99億元，同比增加16．5％；社會固定資產(chǎn)投資完成19．28億元，同比增加17．09％；引進外資16．2億元，同比增加178％；地方財政收入17052萬元，實際增加5571萬元，增加率達71．09％。以上各項經(jīng)濟指標(biāo)，均居全省前列。二、開福區(qū)基礎(chǔ)概況開福區(qū)末總?cè)丝?8.85萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口30.8萬人。整年中國生產(chǎn)總值達成21.94億元，在崗職員年平均工資達成12406元。開福區(qū)占地188平方公里，是長沙市最大城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)二分之一以上，另外，還有30萬平方公里土地可供城區(qū)開發(fā)利用。開福區(qū)和其它四個城區(qū)相比，含有城市建設(shè)比較滯后、舊城改造任務(wù)艱巨、工業(yè)基礎(chǔ)微弱等軟肋，但有弊也有利，開福區(qū)又含有天然優(yōu)勢顯著、發(fā)展?jié)摿薮髢?yōu)勢：占地188平方公里，是全市面積最大城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)二分之一以上，這給開福區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化新城留下了巨大想象空間。另外，開福區(qū)還有30平方公里土地可供城區(qū)開發(fā)利用，這相當(dāng)于現(xiàn)在開福區(qū)城區(qū)面積1.6倍。

三、樓盤分布情況：（1）經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房有金帆小區(qū)、四方小區(qū)、廣福園、科大佳園，關(guān)鍵在城郊結(jié)合處，交通較為便利，均價在1250元/㎡左右。開發(fā)商實力雄厚，通常開發(fā)周期為3年，購房對象以市內(nèi)拆遷戶、無房戶及周圍低收入家庭，銷售火爆，價格一路飄紅，從開盤價1080元/㎡至今，每平方米上漲了200元/㎡，銷售率普遍超出80%，大多數(shù)是期房銷售。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較差，房屋建筑外觀大眾化，綠化率高（35%以上），銷售部外觀包裝通常，銷售員素質(zhì)較差，普遍反應(yīng)房屋質(zhì)量不好。（2）商品房以烈士公園湖景和瀏陽河河景為主，和以世界之窗、海底世界、廣電中心為主版塊。開發(fā)商圍繞這些湖景、水景及公園優(yōu)美環(huán)境，如夢澤園、王府花園、新華聯(lián)家園、左岸春天、圣爵菲斯等高等級墅、高層電梯洋房。開發(fā)商投入較大，建筑外觀比較漂亮，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施高級齊全，戶型設(shè)計偏重豪華、高級，物業(yè)管理完善，銷售現(xiàn)場裝修豪華，銷售員素質(zhì)較高，但因戶型面積過大，戶型設(shè)計較為陳舊、無新意，和價格過高等原因阻礙了銷售進度，戶型以二房二廳、三房二廳銷售情況最好，價格為2600元/㎡-4000元/㎡左右，有獨立車庫、車位。（3）別墅樓盤以芙蓉路以北延伸線金霞路至撈刀河延線，開發(fā)了部分如：綠色和平墅、江濱玫瑰園、濱江麗園等項目，價格通常在1400～2420元/㎡，因其位置偏遠(yuǎn)，交通不便，周圍配套設(shè)施不全，造成其銷售情況不暢。（4）專業(yè)市場市場以芙蓉北路延線，如：e時代電訊市場、建鴻達現(xiàn)代城等，以優(yōu)越地理位置，成熟市場培育，已及投資回報率高做為賣點，吸引了大批投資用戶。價格在5000～28000元/㎡左右，配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理完善，配有大型停車場。星沙農(nóng)機汽車市場是以經(jīng)營汽車和配件專業(yè)市場，3月開盤至今，一期600個門面，銷售率100%，二期550個門面，住宅834套，銷售率70%左右。四、銷售情況：從這多個樓盤來看：開發(fā)規(guī)模比較大，四季花城、雍景園、王府花園全部是建筑面積為十萬平米以上大盤；開發(fā)商較有實力，宣傳力度高；但現(xiàn)場銷售力度不夠，銷售周期比較長，兩年前開盤有匯城花園、夢澤園，雍景園、王府花園，其中大戶型在一期銷售良好，比如匯城花園和雍景園銷售達95%，但從去年起在二期銷售卻顯著受阻?？v觀這幾樓盤發(fā)覺最暢銷為80㎡---90㎡，總價控制在20—30萬元之間，此戶型銷售率基礎(chǔ)達100%。銷售很好為100㎡—140㎡左右，總價在30-40萬元之間戶型。滯銷為150㎡以上大面積戶型，因為總價過高，銷售困難，空置率高。另多個樓盤以商住樓為主，從火車站周圍錦華時代、日出東方、到八一路芯全部大廈、五一路亞大時代來看，全部是閃亮登場小面積戶型商住樓。這類樓盤特征為：地處黃金地段，面積小，總價不高。以30-80為主，單價為3000元左右，總價在十幾萬到二十幾萬之間。交通方便，商業(yè)氣氛好，配套齊全，成為今年樓市嶄新亮點。關(guān)鍵用戶群為：依戀城市喧囂年輕白領(lǐng)階層，22-35歲之間職業(yè)群體，部分中小型企業(yè)駐長辦事處，市內(nèi)人士剩下資金投資。從這多個樓盤銷售情況來看，銷售周期全部不長，日出東方1月8日開盤已售40%，亞大時代3月份開盤已售50%，芯全部大大廈4月6日開盤，錦華時代計劃月底開盤，銷售勢頭全部呈良好?？傮w來說，開福區(qū)城區(qū)面積17.63萬平方公里，人均居住面積11.02，高于全市人均指數(shù)10。46M2。開福區(qū)開發(fā)密度較高，總量較大，因為這兩年開發(fā)力度加大，已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差面貌，成為長沙市高級住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級首選熱點。但從現(xiàn)在來看，小面積戶型異軍突起倍受青睞，銷售率很高，估計今年星城樓市，小戶型將會在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小和齊全功效空間特征戶型。經(jīng)過以上數(shù)據(jù)，結(jié)合實際走訪調(diào)查情況，我們得出以下市場結(jié)論：（1）宏觀計劃和市政府建設(shè)目標(biāo)引導(dǎo)：“五年內(nèi)，開福區(qū)城區(qū)面積將由現(xiàn)有17.3平方公里拓展為46.3平方公里，實現(xiàn)城區(qū)面積翻一番?！边@是開福區(qū)今年提出城市建設(shè)目標(biāo)。從今年到3年內(nèi)，開福區(qū)將投入109億進行城市建設(shè)，根本改善開福區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施落后現(xiàn)實狀況。（2）土地后備資源充足：開福區(qū)占地188平方公里，是長沙市面積最大城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)二分之一以上，有30平方公里土地可供城區(qū)開發(fā)利用，給開福區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化新城留下了巨大想象空間。（3）五大商貿(mào)中心對經(jīng)濟拉動作用：開福區(qū)精心打造未來五大商貿(mào)中心，芙蓉北路松桂園中央商務(wù)區(qū)（CBD）、黃興北路中山亭商業(yè)購物中心、麗臣廣場批發(fā)商業(yè)中心、四方商貿(mào)中心、青竹湖外商城，匯粹金融、商貿(mào)、辦公、旅游、物流很多功效實體，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。（4）開福區(qū)開發(fā)密度較高，總量較大，因為這兩年開發(fā)力度加大，已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差面貌，成為長沙市高級住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級首選熱點。（5）從現(xiàn)在來看，小面積戶型異軍突起倍受青睞，銷售率很高，估計今年小戶型將會在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小和齊全功效空間特征戶型。（6）區(qū)域整體房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，開發(fā)較為分散?，F(xiàn)在開發(fā)關(guān)鍵集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周圍，沒有形成相當(dāng)規(guī)模居住區(qū)。（7）地理位置相對較偏，交通、基礎(chǔ)設(shè)施相對較為落后等原因抑制了樓盤銷售，同時也給大家生活帶來很多不便，形成“南帝北丐”心理定勢。（8）該區(qū)經(jīng)濟不夠活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級過緩，造成市場上購置力不足。（9）土地開發(fā)拆遷成本高：和其它四個城區(qū)相比，開福區(qū)是一個老工業(yè)區(qū)，舊城改造和新區(qū)拓展任務(wù)艱巨，拆遷成本高、難度大，在一定程度上打擊了開發(fā)商開發(fā)燒情。第四章長沙市開福區(qū)四方坪地產(chǎn)競爭態(tài)勢分析（1）、四方坪地塊曾是長沙經(jīng)濟適用房聚集地塊，整個四方坪品位較低和樓盤價格不高，左岸春天、江濱玫瑰園等項目標(biāo)市場反應(yīng)較冷淡可見其受大環(huán)境影響而曲高和寡，項目定位和地塊定位有較大落差?，F(xiàn)階段正在打破這個定勢，關(guān)鍵是同地塊各高級樓盤相互影響、生活圈（生活配套、交通設(shè)施）成熟共同提升了板塊形象和檔次，改變廣大市民購房置業(yè)觀念。（2）、四方坪地塊及周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖精英族群，如左岸春天、金鷹城·圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），和騰飛島上高等級墅和豪宅區(qū)等多個樓盤。將成為令人矚目標(biāo)長沙富人區(qū)，并逐步形成獨具特色區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層置業(yè)者。（3）、瀏陽河沿岸景觀和其相鄰電廣傳媒、新世紀(jì)文化城、世界之窗、海底世界協(xié)力組成以旅游、人文觀光、文化為專題四方坪大小區(qū)，和有著全國影響力金鷹文化節(jié)輻射影響，將在未來幾年里成為長沙樓市新興住宅集中小區(qū)，項目地塊具發(fā)展?jié)摿驮鲋第厔荨＃?）、開福區(qū)發(fā)展四方新城力度很大，遠(yuǎn)景計劃很好；大型超市麥德龍也近在咫尺，是業(yè)主便捷生活有力支持；有150、115、136等多條公交線路，伴隨芙蓉北路改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)深入完善；這些全部有利于四方坪地價提升和品位提升。（5）、四方坪板塊為火星鎮(zhèn)板塊、芙蓉北路板塊和金鷹城板塊交集交匯處，相互影響、生活圈（生活配套、交通設(shè)施）成熟共同提升，地塊優(yōu)勢日益突顯。第五章、關(guān)鍵競爭對手分析左岸春天：（一）、樓盤概況：樓盤名稱左岸春天樓盤地理位置長沙市四方坪四方大道和麥德龍路交匯處東北角，北臨瀏陽河風(fēng)光帶，傍水而居，發(fā)展企業(yè)長沙泓信房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理中海物業(yè)管理顧問，湖南錦鴻物業(yè)項目代理長沙金達利建筑咨詢宣傳口號法式尊邸，人文世家。星城人居之夢。占地面積一期為10萬平米,二期為100畝建筑面積一期為21萬平米，二期為124000平米容積率1.83綠化率65.36％公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)9.9%（有資料顯示超出20%）得房率90%物業(yè)類型住宅建筑結(jié)構(gòu)框剪計劃戶數(shù)315戶（一期）、788戶（二期）樓層高度3米公交路線150、603、132、115、801、501、環(huán)線中巴主力戶型一期為二房二廳一衛(wèi)，三房二廳二衛(wèi)，四房二廳二衛(wèi)、五房二廳二衛(wèi)（錯層），五房二廳三衛(wèi)（復(fù)式）。二期主力戶型為三房二廳戶型面積76～300平方米,其中二期80-120

平米中小戶型所占百分比達30%建筑高度和層數(shù)多層、小高層（一期為7-16層，二期為12-16層）棟數(shù)一期為21棟，二期為8棟住區(qū)內(nèi)配套設(shè)施50000平米藝術(shù)園林、

5000平方米組團園林、10000平方米中心園林，健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池、400米環(huán)形跑道。住區(qū)周圍配套設(shè)施

麥德隆超市、四方坪商貿(mào)城、北斗星商廈，國防科大，廣電中心、世界之窗、海底世界。起價一期為2200元/平方米，二期為2450元/平米均價一期為2700元/平方米，二期為2800元/平方米銀行按揭銀行7成20年相關(guān)公共方法花園：5000平方米組團園林，10000平方米中心園林

會所：健身房、棋牌室，乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)號

小學(xué)：工農(nóng)橋小學(xué)

幼稚園：雙語幼稚園

運動場：網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池、400米環(huán)形跑道建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：貼高級象牙白或膚紅色高級玻化磚

內(nèi)墻：高級仿瓷涂料

地面：水泥砂漿找平

樓梯間：工藝鐵花樓梯扶手，大理石踏步

門：入戶實木高級防盜門，戶內(nèi)預(yù)留門洞

窗：中山威力塑鋼窗

陽臺：歐式鐵花欄桿，弧形花園式

廚房：水泥砂漿找平，預(yù)留上下水道

衛(wèi)生間：水泥砂漿找平，預(yù)留上下水道

空調(diào)位：統(tǒng)一機位及冷凝排水道配套方法電梯：（芬蘭）TONE

電視：衛(wèi)星及有線

電話：有

寬帶網(wǎng)：有

液化氣：管道

供水：二次供水

供電：二次供電

安全系統(tǒng)：紅外監(jiān)控，可視對講

停車：地下停車注：1、一期中購房用戶60%為當(dāng)?shù)厥忻瘢?0%為本省地級市、外省在湘私營業(yè)主和韓國、日本等在長工作外國好友。2、左岸春天優(yōu)勢為綠化率高、環(huán)境高雅、分?jǐn)偯娣e低、配套完善、住戶素質(zhì)高、人車分流、監(jiān)視系統(tǒng)優(yōu)異。3、二期已進入開啟期（已建5層），將在四月中旬開盤。4、中小戶型太少，偏大戶型將部分喜愛左岸春天但經(jīng)濟能力有限人擋在了門外，高端用戶不足對整個樓盤銷售產(chǎn)生了一定影響。所以二期將摒棄曲高和寡局面，在戶型和價格方面進行一定調(diào)整，打造叫好又叫座房子。5、左岸春天舉行了牡丹藝術(shù)節(jié)暨第二屆春之花·嘉年華大型花卉展，整個活動以牡丹花卉展為專題，期間穿插“左岸春天杯”攝影比賽、現(xiàn)場生活秀（含繪畫、咖啡吧展示、西洋樂器演奏、牡丹仙子和你共游左岸）、小區(qū)文化活動（含幼兒早期智力開發(fā)講座和插花藝術(shù)講座）、少兒藝術(shù)演出、園林藝術(shù)論壇等階段營銷活動，取得了不俗成績。（數(shù)據(jù)起源售樓經(jīng)理）（二）、左岸春天樓盤分析：優(yōu)勢：1、左岸春天在170畝建筑基地上，用了110畝面積來計劃園林，聘用國際園林大師貝爾高林企業(yè)，精心計劃一座以講求造型藝術(shù)為專題歐式風(fēng)情藝術(shù)園林。2、配套設(shè)施如法國左岸藝術(shù)培訓(xùn)中心、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池等一應(yīng)懼全，是業(yè)主便利生活有力支持。3、有150、115、136等多條公交線路，伴隨芙蓉北路改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)深入完善。4、地產(chǎn)商實力雄厚，含有一定信譽度。左岸春天由泓信地產(chǎn)聯(lián)合華森、貝爾高林、中海物業(yè)三大企業(yè)打造源于法國塞納河左岸生活格調(diào)且含有國際人居品質(zhì)大規(guī)模小區(qū)，5、戶型經(jīng)典，自然采光、對流通風(fēng)、明透景觀、超高性價比，最大程度發(fā)揮空間使用率。6、名牌物管。中海物管是中國首家經(jīng)過IS9002國際認(rèn)證金牌管家，提供卓越、科學(xué)酒店級個性化服務(wù)，以中國第一專業(yè)品牌確保第一生活品質(zhì)。

7、物業(yè)服務(wù)周到。左岸小區(qū)服務(wù)中心二十四小時“ANYCALL”，以至微關(guān)愛表現(xiàn)生活品質(zhì)。70余項物業(yè)服務(wù)，包含公用設(shè)施、車輛、消防、綠化、衛(wèi)生管理；上門安裝、維修設(shè)備，家政、家教服務(wù)，生活省心。

8、智能化管理系統(tǒng)確保住戶安枕無憂。IC卡門禁系統(tǒng)、保安CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、周圍防衛(wèi)系統(tǒng)、停車場智能管理電子系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)，更有二十四小時保安巡查全力保障。劣勢：1、左岸春天均價達2800元/平米，高于周圍樓盤價格，故其在價格方面存在一定壓力，必需含有有力價格支撐體系。2、非中心地帶，交通不太便捷（可做到便利）。3、項目總體風(fēng)格定位選擇了走法國左岸文化這條線。不管從地理上或是文化上，法國左岸距離長沙這座中國內(nèi)陸城市全部有一段不小距離，基礎(chǔ)上扯不上邊。4、小區(qū)計劃最大錯誤是戶型定位，尤其是面積百分比分配。據(jù)統(tǒng)計，項目一期戶型面積均在１３０平方米以上，１３０－１４０平方米戶型僅３０套左右，約占一期總數(shù)８.9%，而１６０－１８０平方米之戶型就占了７０.1%，如此百分比失調(diào)，面積過大，是項目難以走動關(guān)鍵原因。5、一期2１棟多層和小高層住宅均帶電梯，即使能夠是一個創(chuàng)新，增加了賣點，但因為成本增加，反而加大了項目標(biāo)風(fēng)險。6、價格定位過高，超出了區(qū)域心理承受線。２４００元／平方米以上售價，加之大面積戶型，像兩只攔路虎，擋住了市場通道。7、公攤面積過多，高過２０％，消費者不管怎樣是不能接收。8、廣告推廣成本高，而實際效果卻微乎其微，增加了銷售成本，也增加了市場風(fēng)險。頻繁更換銷售代理企業(yè)，使銷售管理和控制銜接不上，隊伍不穩(wěn)定，影響了軍心。機會：1、瀏陽河沿岸景觀和其相鄰電廣傳媒、新世紀(jì)文化城、世界之窗、海底世界協(xié)力組成以旅游、人文觀光、文化為專題大小區(qū)，和有著全國影響力金鷹文化節(jié)輻射影響，將在未來幾年里成為長沙樓市新興住宅集中小區(qū)，項目地塊具發(fā)展?jié)摿驮鲋第厔荨?、開福區(qū)發(fā)展四方新城力度很大，遠(yuǎn)景計劃很好，已現(xiàn)雛形，和計劃中瀏陽河風(fēng)光帶形成一個交集，交集關(guān)鍵就是左岸春天，伴隨瀏陽河改造工程一項項進行，左岸春天價格將一路飆升。3、憑借秀美自然風(fēng)光、和市中心恰到好處距離、便捷交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越基礎(chǔ)設(shè)施和人文環(huán)境，左岸春天周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖精英族群，逐步形成獨具特色區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層置業(yè)者。4、大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活有力支持。5、二期有幾棟樓直接面對瀏陽河，屬于視野開闊尤其適宜人居江景盤。威脅：1、四方坪有部分競爭樓盤，如

玫瑰園、濱江麗園等。2、麓南造城是目前長沙樓市熱點，對左岸春天環(huán)境有一定威脅。3、因四方坪地塊曾是長沙經(jīng)濟適用房聚集地塊，故整個四方坪品位和樓盤價格一時極難提升，造成項目定位和地塊定位有落差。4、作為所處區(qū)域四方坪瀏陽河一帶，因為歷史原因，其經(jīng)濟實力全部不是很強，素有“南帝北丐”之稱。所以也滯后了這一帶城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，物流交通困難。這種情況直到才有所改善。另長沙人認(rèn)為城北風(fēng)水不好，全部不愿意定居在城北，一定程度上影響了區(qū)域整體地產(chǎn)市場發(fā)展。5、消費者對房產(chǎn)這類理性消費品全部抱著較為謹(jǐn)慎態(tài)度，通常全部比較挑剔。差異化賣點：1、在170畝建筑基地上用110畝面積來計劃一座以講求造型藝術(shù)為專題歐式風(fēng)情藝術(shù)園林。2、配套設(shè)施如法國左岸藝術(shù)培訓(xùn)中心、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學(xué)、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池等一應(yīng)懼全，是業(yè)主便利生活有力支持。3、物業(yè)服務(wù)周到。左岸小區(qū)服務(wù)中心二十四小時“ANYCALL”，以至微關(guān)愛表現(xiàn)生活品質(zhì)。70余項物業(yè)服務(wù)，包含公用設(shè)施、車輛、消防、綠化、衛(wèi)生管理；上門安裝、維修設(shè)備，家政、家教服務(wù)，生活省心。4、大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活有力支持。5、四方坪將在未來幾年里成為長沙樓市新興住宅集中小區(qū)，聚集大批別墅豪宅和頂尖精英族群，一個富人區(qū)正在左岸春天周圍崛起，項目具發(fā)展?jié)摿驮鲋第厔荨?小結(jié)：

總而言之可見左岸春天有三大突出賣點：歐式園林設(shè)計；富人區(qū)正在左岸春天周圍崛起，項目具發(fā)展?jié)摿驮鲋第厔?；擁有麥德龍生活便利。?70畝建筑基地上用110畝面積來計劃一座以講求造型藝術(shù)為專題歐式風(fēng)情藝術(shù)園林，濃厚小區(qū)文化，完善小區(qū)服務(wù)和配套，擁有良好路網(wǎng)設(shè)施，豐富物業(yè)形態(tài)；大型超市麥德龍近在咫尺等全部是左岸春天強勁優(yōu)勢。開福區(qū)發(fā)展四方新城力度很大，遠(yuǎn)景計劃很好，已現(xiàn)雛形，和計劃中瀏陽河風(fēng)光帶形成一個交集，交集關(guān)鍵就是左岸春天，伴隨瀏陽河改造工程一項項進行，左岸春天價格將一路飆升。同時左岸春天周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖精英族群，一個富人區(qū)正在左岸春天周圍崛起，逐步形成獨具特色區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層置業(yè)者。但交通不太便利，非中心地帶，四方坪地塊品位不高造成在價格方面也存在一定壓力，推廣樓盤時須補劣強優(yōu)：無便捷但可做到便利（生活配套和周圍配套成熟），價格可經(jīng)過塑造高雅環(huán)境和成熟配套提升高級樓盤形象及宣傳樓盤升值概念支撐。第六章、四季美景計劃提議一．市場格局：（1）、四方坪地塊憑借秀美自然風(fēng)光（兩條河一條江在這里聚集，湘江如帶，撈刀河瀏陽河似網(wǎng)，三條水四季常流，風(fēng)光可覽）、和市中心恰到好處距離、便捷交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越基礎(chǔ)設(shè)施和人文環(huán)境，周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖精英族群，如左岸春天、金鷹城·圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），和騰飛島上高等級墅和豪宅區(qū)等多個樓盤。逐步形成獨具特色區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層置業(yè)者。（2）、瀏陽河沿岸景觀和其相鄰電廣傳媒、新世紀(jì)文化城、世界之窗、海底世界協(xié)力組成以旅游、人文觀光、文化為專題大小區(qū)，和有著全國影響力金鷹文化節(jié)輻射影響，四方坪地塊將在未來幾年里成為長沙樓市新興住宅集中小區(qū)，項目地塊具發(fā)展?jié)摿驮鲋第厔?。?）、四方坪有部分競爭樓盤，如

左岸春天、江濱玫瑰園、濱江麗園等，其中城市先鋒、左岸春天因地理位置、定位等原所以成為關(guān)鍵競爭對手。二、計劃分析：項目標(biāo)因子亦即消費者購房時所考慮原因。通常有三個大方面，即：購房價值因子（關(guān)鍵有交通條件、樓宇質(zhì)量、周圍環(huán)境及景觀三個方面）、樓盤表現(xiàn)因子（含價格、地段、發(fā)展商實力三個方面）、產(chǎn)品設(shè)計及管理因子（關(guān)鍵為室內(nèi)間隔/戶型、小區(qū)物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)計劃、小區(qū)配套設(shè)施四方面）。銷售因子又表現(xiàn)為隱性、顯性兩種。顯性因子為現(xiàn)有看得見、摸得著現(xiàn)實原因；隱性因子為未來能夠得到改善、提升可預(yù)見利益點。需求形態(tài)需求關(guān)鍵因子表現(xiàn)地段論便利、便捷隱性因子＋顯性因子環(huán)境論生態(tài)、健康、輕松顯性因子價格務(wù)實、性價比顯性因子戶型中、小戶型為主，布局合理顯性因子前瞻性地塊升值、品位提升隱性因子（1）便利性分析：對于便利性需求，又包含有“基礎(chǔ)設(shè)施需求”和“生活提升需求”兩個方面。便利性原義關(guān)鍵是指周圍生活配套完善和成熟度。而現(xiàn)代住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，受“就近”意識影響，將以“小區(qū)自給自足”式“一站式居住”模式為主流，即“一天，一個所在，一次滿足?！薄A(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施是滿足消費者日常生活所需要多種硬件設(shè)施，如：超市、菜市場、幼稚園、小學(xué)、道路、交通、車庫、食肆、休閑娛樂等，涵括了衣、食、住、行、娛等各個步驟。從社會心理學(xué)角度分析，人消費行為出除了含有一定社會性之外，往往還會帶有一定歸屬感、自我認(rèn)同性和支配特征。所以，基礎(chǔ)設(shè)施提供，除了依靠于周圍區(qū)域配套外，亦需要小區(qū)本身自我完善。比如超市、菜市場、幼稚園、康體運動設(shè)施及日常休閑娛樂設(shè)施等?！钐嵘O(shè)施伴隨社會發(fā)展，現(xiàn)代人在滿足了基礎(chǔ)生活需求，開始越來越重視生活品質(zhì)、個人發(fā)展保障性，所以，對自我修養(yǎng)提升、自我技能豐富、生活品質(zhì)提升全部日益成為她們所關(guān)注問題?；A(chǔ)自我提升設(shè)施包含：業(yè)主培訓(xùn)體系、小區(qū)文化藝術(shù)設(shè)施、家政中心、食肆、SPA、康體休閑、運動場館、休憩景觀等。這類配套設(shè)施更多應(yīng)由小區(qū)本身給予滿足，以最大地表現(xiàn)小區(qū)人文關(guān)心和社會責(zé)任感。（2）前瞻性分析：消費者對于區(qū)域認(rèn)知仍然存在偏頗之處，關(guān)鍵表現(xiàn)在對地塊品位、價值、未來狀態(tài)認(rèn)知不足上。實際上開福區(qū)發(fā)展四方新城力度很大，遠(yuǎn)景計劃很好，已現(xiàn)雛形，和計劃中瀏陽河風(fēng)光帶形成一個交集，伴隨瀏陽河改造工程一項項進行，該地塊價格將一路飆升。憑借秀美自然風(fēng)光、和市中心恰到好處距離、便捷交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越基礎(chǔ)設(shè)施和人文環(huán)境，四方坪地塊正在聚集大批別墅豪宅和頂尖精英族群，一個富人區(qū)正在這里崛起，逐步形成獨具特色區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層置業(yè)者。三、計劃提議：（1）、四方坪正在聚集大批別墅豪宅和頂尖精英族群，伴隨四方坪地塊品位提升，四季美景可定位為中高級，及本樓盤需補足密度高劣勢，提議注入湖湘本土文化和精神提升樓盤檔次和形象，暫定位為新長沙時代湘派人文典范生活特區(qū)，但可價格偏低一點,如定價為元/平米，提升銷售勢能，實現(xiàn)快速銷售。（2）、定價偏低肯定要求控制成本，提議建筑密度提升，及多設(shè)計部分小戶型，實現(xiàn)單價不過低，但總價調(diào)低。（3）、現(xiàn)代人表現(xiàn)為對純自然背景、頂級建筑鐘愛和精巧高雅環(huán)境鐘愛，足夠經(jīng)濟實力和不俗眼光，使她們能夠選擇絕好自然環(huán)境和專屬高級樓盤最好組合，故應(yīng)設(shè)計高雅園林，但因建筑密度高，精巧、細(xì)膩園林是四季美景首選，如稀有植物種植、古樹移植等，提升檔次并做到園林獨一無二。（4）依據(jù)定位建造湖湘文化走廊、湖湘名人群雕、湖湘文化館為樓盤形象支撐點并利于炒作。（5）、依據(jù)以上分析可知業(yè)主肯定有基礎(chǔ)設(shè)施需求和生活提升需求，基礎(chǔ)設(shè)施是滿足消費者日常生活所需要多種硬件設(shè)施，如：超市、菜市場、幼稚園、小學(xué)、道路、交通、車庫、食肆、休閑娛樂等，而自我提升設(shè)施包含：業(yè)主培訓(xùn)體系、小區(qū)文化藝術(shù)設(shè)施、家政中心、食肆、SPA、康體休閑、運動場館、休憩景觀等。即構(gòu)建泛會所，在忠于小區(qū)設(shè)計本體基礎(chǔ)上，充足展現(xiàn)對使用者關(guān)切態(tài)度，突出人和小區(qū)、人和自然互動關(guān)系，并巧妙地引入大好生態(tài)做鄰居，分散綠化、景觀，把活動設(shè)施從會所中搬出來，和親水軸、人文軸完美融合，渾然天成。我們業(yè)主，一邊散步、一邊休閑、一邊享受芬芳浴，滿足業(yè)主健康休閑生活中唯美，既拋棄傳統(tǒng)集中會所消遣方法，又舍棄不實用現(xiàn)代生活設(shè)施，營造出一個真正享受得起大小區(qū)居家模式。小結(jié)：利用卓越性價比、地標(biāo)性建筑、升值潛力、小區(qū)文化和配套、四方新城區(qū)位優(yōu)勢做文章、造勢、造夢，利用高級次定位和價格形成反差積蓄銷售勢能。在廣告訴求方面采取傳輸超低價突破心理價格障礙發(fā)明銷售勢能，渲染高級次高品質(zhì)提升心理價格積聚銷售勢能相結(jié)合形式，提升項目標(biāo)關(guān)鍵銷售力和市場競爭力，維系項目超高性價比品牌關(guān)鍵認(rèn)同。附1：長沙郊區(qū)地產(chǎn)基礎(chǔ)分析現(xiàn)階段中國基礎(chǔ)設(shè)施是由政府投資，在現(xiàn)在條件下，對郊區(qū)投資有限，使得很多郊外新區(qū)交通不便，服務(wù)設(shè)施不足，對城里居住人缺乏吸引力。為處理購房者出行需求，開發(fā)商勢必需自己配套大量交通工具。但這些交通工具利用率全部不會太高，它對社會資源(含汽車，油料等)消耗量全部會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理布局城市公交系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)消耗量。從而增加了開發(fā)商負(fù)擔(dān)，最終轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。

長沙房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，直到97年才掀起開發(fā)燒潮。在經(jīng)過七年高速發(fā)展后，市區(qū)房地產(chǎn)項目標(biāo)開發(fā)量已經(jīng)趨于飽和。眾多開發(fā)商把競爭戰(zhàn)火蔓延到市郊，紛紛在市郊跑馬圈地,期望在樓市鏖戰(zhàn)中拔得頭籌。因為競爭日益猛烈，越來越多有實力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，紛紛選擇城市郊區(qū)大面積地塊進行開發(fā)，不停拓展新空間，實現(xiàn)做大做強目標(biāo)。近幾年，長沙房地產(chǎn)發(fā)展開始轉(zhuǎn)向大盤時代，單個樓盤間競爭已經(jīng)升級為板塊之間競爭。同一板塊各樓盤之間存在不再僅僅是競爭，合縱連橫、協(xié)同作戰(zhàn)多年也形成一個趨勢,競爭模式在朝著多贏方向在發(fā)展。

按現(xiàn)在長沙郊區(qū)樓盤競爭格局，我們把它們分為五大板塊：河西板塊，城南板塊，城北板塊，城東板塊和星沙板塊。每一個板塊全部有一個甚至多個實力比較雄厚企業(yè)在安營扎塞，而且每個板塊全部有著很強競爭實力。由此看來，肯定將是長沙郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)一個火爆年,也勢必成為長沙房地產(chǎn)業(yè)里程碑式年份。

郊區(qū)樓盤在近幾年發(fā)展過程中，出現(xiàn)得最多也是大家最關(guān)注問題以下:

一是交通問題。郊區(qū)樓盤之所以叫郊區(qū)盤，就是說它位置在城市邊緣，自然交通情況要亞于市區(qū)。伴隨近幾年城市市區(qū)擴大，二環(huán)、三環(huán)線路全方面拉通，城市道路已經(jīng)延伸到郊區(qū)，在未來幾年里，郊區(qū)樓盤交通情況將有顯著改善。

二是價格。價格也和項目位置有著親密關(guān)系，位置越偏，地價越低，產(chǎn)品銷售價格也就越低。大家之所以選擇在郊區(qū)買房，對價格關(guān)注程度不亞于交通。大家普遍認(rèn)為，價格和位置成正比，位置越偏，價格就要求越低，相反，假如價格低一點，位置稍微偏一點也就沒什么很大問題了。

三是設(shè)計風(fēng)格。長沙城市文化底蘊深厚但建筑文化品位不高,現(xiàn)在房地產(chǎn)商和已經(jīng)購置了房產(chǎn)業(yè)主討論得最多就是樓盤建筑風(fēng)格，歐式美式建筑風(fēng)格遍布星城大街小巷，大多數(shù)樓盤缺乏民族傳統(tǒng)東西。

四是物業(yè)檔次。在郊區(qū)樓盤購置選擇中，中層收入者對房子要求就較高，而低收入階層就只要求有個家就滿足了，這種選擇造成了現(xiàn)在郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)了嚴(yán)重兩極分化現(xiàn)象：要么建是環(huán)境優(yōu)美配套齊全高級物業(yè)，要么就建是通常安居適用房了。

四是板塊情況。

城南板塊

城南板塊：在省政府南遷、長株潭三市融城發(fā)展、城市道路修建和改建拉動下，沿芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、長沙大道兩廂土地價格大幅上漲，且基礎(chǔ)被瓜分一空；湘府路最東邊同升湖山莊在今年能夠結(jié)束最終一期開發(fā)，湘府路沿線也已陸續(xù)開始了開發(fā)。所以，這一區(qū)域也將成為未來3-5年開發(fā)關(guān)鍵區(qū)域，中高級住宅物業(yè)（其中中等物業(yè)占較大百分比）、商業(yè)物業(yè)（以專業(yè)市場為主）將成為這一區(qū)域開發(fā)主流。

河西山水板塊

河西岳麓區(qū)，是長沙西大門，多年來，伴隨基礎(chǔ)建設(shè)不停完善，日益繁榮。而長沙“十二個月一個樣，三年大變樣”新一輪城市建設(shè)新高潮給房地產(chǎn)市場繁榮帶來了新契機，也為河西房地產(chǎn)注入了強勁動力。市政府搬遷，瀟湘大道改建，猴子石大橋修建，河西大學(xué)城優(yōu)良文化底蘊，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，大大改善了河西北區(qū)居住環(huán)境，使這塊土地變得炙手可熱。南北方位開發(fā)更是河西焦點，南邊依靠山、水優(yōu)勢，北邊依靠市政，暗流涌動，來勢兇猛，估計未來兩年內(nèi)，河西房地產(chǎn)開發(fā)面積約300萬㎡，“錢”景寬廣?，F(xiàn)在這片區(qū)物業(yè)形態(tài)上以別墅及高級洋房為主；因為道路改擴建（岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等）、所以這一地域也將成為一個投資熱點地域，將關(guān)鍵開發(fā)中等偏低價位多層洋房、小高層住宅。

此板塊又能夠細(xì)分為榮灣鎮(zhèn)板塊、麓谷板塊和市府板塊。榮灣鎮(zhèn)板塊關(guān)鍵指榮灣鎮(zhèn)片區(qū)，這里關(guān)鍵有河西大型商業(yè)中心通程廣場支撐，但因為是老城區(qū)，除非拆遷，不然已無地可用；麓谷板塊關(guān)鍵指計劃中麓谷范圍，也包含汽車西站和大學(xué)城一帶，含蓋麓南板塊，這一區(qū)域?qū)⑹情L沙未來高尚小區(qū)，是一個適應(yīng)未來城市發(fā)展需求、不可多得、適宜居住長沙高尚住宅最為集中超級大型生活小區(qū)，現(xiàn)在在麓南板塊已形成了四虎嘯山之勢；市府板塊范圍為長沙高新開發(fā)區(qū)到府后路，從雷鋒大道瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路），這一板塊住宅市場已幾近成熟，是河西樓市中住宅價值最高一個區(qū)域。

城北板塊

城北板塊處于湘江、瀏陽河、撈刀河三水交匯處，離市區(qū)最近，因為青竹湖高爾夫球場興建及良好自然環(huán)境，使這一區(qū)域含有了得天獨厚環(huán)境優(yōu)勢，高級住宅將是這一區(qū)域興建關(guān)鍵。另外，沿芙蓉北路（伍家?guī)X以北至開福區(qū)政府），中等住宅小區(qū)將是投資熱點。但局限于城北經(jīng)濟支撐力在長沙總體經(jīng)濟格局中一直比較弱，這一塊在短時間內(nèi)不會有突破性發(fā)展，發(fā)展速度會比較平緩。

城東板塊

城東板塊之所以快速成長起來，關(guān)鍵依靠是體育新城。體育新城是一個處于快速成長中新城區(qū)，但和繁榮成熟老城區(qū)卻有著割舍不停血緣聯(lián)絡(luò)。其北邊和商貿(mào)中心區(qū)緊密相連，三湘、南湖、高橋、馬王堆等市場群落財富涌動，西邊和東塘商圈聲息相通，商業(yè)氣氛觸手可及，東邊傍依瀏陽河，風(fēng)光旖旎，環(huán)境優(yōu)美。在繁榮和時尚包裹當(dāng)中，體育新城燦爛如花，足以笑傲她人。體育新城種種地緣優(yōu)勢帶動了周圍區(qū)域騰飛，強力推進了整個區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟飛速發(fā)展，也催生了地產(chǎn)、娛樂、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上。暢達路網(wǎng)、完善配套，體育新城形成了一個能量驚人磁場，促動了整個板塊地產(chǎn)開發(fā)，展現(xiàn)了東南區(qū)域一個能夠期待美好前景。體育新城板塊以“四縱七橫”現(xiàn)代路網(wǎng)為依靠，形成了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展“東進南拓”強勁態(tài)勢，促進體育新城和各交通主干道兩廂地產(chǎn)開發(fā)。能夠預(yù)見，在各級政府和民間資本協(xié)力推進下，體育新城板塊將成為一個生機蓬勃發(fā)展區(qū)域，地產(chǎn)開發(fā)欣欣向榮，一批大規(guī)模、高品質(zhì)高級樓盤也將次第亮相。

星沙板塊

多年來，因為長沙縣城鎮(zhèn)建設(shè)飛速發(fā)展，十年前雜草從生星沙早已成為一個關(guān)注焦點?！堕L沙市政府工作匯報》制訂“市中心東拓”城市發(fā)展戰(zhàn)略布署，對星沙是長沙市“次中心”和“第六區(qū)”地位給予確定，也給致力于星沙發(fā)展建設(shè)各路地產(chǎn)豪杰吃下了一顆定心丸。

星沙因為是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，有著政策上優(yōu)惠和產(chǎn)業(yè)上支撐，會一直延續(xù)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)勢頭，銷售也會比較平穩(wěn)，中低價格和中高級次物業(yè)將仍然是主旋律。星沙因為有產(chǎn)業(yè)強力支撐，星沙現(xiàn)象將類似一個房地產(chǎn)區(qū)域溫室效應(yīng)。

附2：星沙區(qū)房地產(chǎn)項目概況區(qū)域特點地理優(yōu)勢：星沙開發(fā)區(qū)占地38.6平方公里,為長沙市東部窗口,京珠高速連南北,319國道貫穿東西，交通十分便利。國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：全球500強中大企業(yè)及全國著名企業(yè)紛紛落戶，有獵豹、大眾、申湘汽車、光南、光陽摩托、可口可樂、娃哈哈、LG曙光、三一重工、金沙利彩印、經(jīng)閣鋁材等。一個全新城區(qū)：94年開始建設(shè)，近時間，城區(qū)已初具規(guī)模，工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、休閑區(qū)分布合理。長沙縣政治文化中心：縣委縣政府、縣公安局、縣法院等部門全部聚集于此。地廣價廉，多為未開發(fā)區(qū)域，適合做大規(guī)模投資、開發(fā)。二、樓盤分布情況商品房關(guān)鍵集中在以縣委縣政府周圍，東西以開元路延線，南北以板倉路、天華路為中心，以全國最大綠化廣場為賣點，周圍聚集了眾多房地產(chǎn)項目，如：山水人家、楚天家園、領(lǐng)秀新城、星興佳園、欣安小區(qū)等，比較成規(guī)模。戶型以大戶型較多，有銷售滯后現(xiàn)象，銷售率不到30%；小戶型設(shè)計較少，銷售情況很好，達成60%以上；多層比電梯小高層銷售情況好。星沙區(qū)商品房在價格上即使占優(yōu)勢，但還是有以下劣勢：eq\o\ac(○,1)、多數(shù)項目不含有品牌經(jīng)營，沒有規(guī)模。eq\o\ac(○,2)、交通不便。eq\o\ac(○,3)、整體推廣力度不夠。但伴隨開元路拉通，連接火星大道，商業(yè)步行街、通程商業(yè)廣場開張營業(yè)，和各大品牌企業(yè)扎根，和市政配套設(shè)施不停改善，星沙區(qū)商品房將會有較大升值空間。2、別墅。星沙開發(fā)區(qū)別墅項目山水芙蓉，作為長沙市別墅品牌，銷售情況良好，不足之處是建筑密度，較顯擁擠，造成獨體別墅銷售滯后影響總體銷售進度。3、工業(yè)區(qū)。319國道以南聚集了眾多品牌企業(yè)，星沙區(qū)大力招商引資，加速星沙以南區(qū)域工業(yè)建設(shè)。附3：競爭性樓盤1.錦繡華天1.1項目詳情開發(fā)商湖南華天置業(yè)類型商業(yè)用房許可證號長房售許字第1256號起價2150元/平方均價2350元/平方銀行按揭建設(shè)銀行7成20年按揭城市長沙區(qū)域開福區(qū)項目位置長沙市開福區(qū)芙蓉北路唐家巷口銷售電話44812884480422代理商無建筑商中建四局六企業(yè)，湖南中遠(yuǎn)工程企業(yè)樓層高層建筑結(jié)構(gòu)框架項目進度現(xiàn)房物業(yè)管理湖南華天物業(yè)管理項目位置在長沙市芙蓉北路159號交通情況公交9路109路115路348路116路401路公共汽車在小區(qū)入口處設(shè)站主力戶型3居室4居室1.2項目概況錦繡華天是由湖南華天集團所屬湖南華天置業(yè)斥資2．4億元精心打造高尚商住小區(qū)。小區(qū)緊臨芙蓉北路；南接長沙金融商務(wù)中心；北連伍家?guī)X中心商業(yè)圈、金鷹電視文化中心，整個小區(qū)占地39．26畝，計劃建設(shè)總面積近11．5萬平方米3綠化率42％。由3幢造型新奇、設(shè)計精美公寓樓和一幢氣勢恢宏、韻律流暢商務(wù)寫字摟組成；高達20米超大型小區(qū)入口近8000㎡中心綠化廣場及600米環(huán)型車道，小區(qū)內(nèi)設(shè)會所、兒童樂園、商場、酒樓、可泊車300多輛大型地下停車場……。小區(qū)提供多達79多個戶型設(shè)計，面積從70㎡—260㎡不等，能充足滿足業(yè)主個性需求。小區(qū)周圍城市配套完善，北斗星商廈、泰陽商城、新一佳、麥德龍超市提供了為小區(qū)居民良好購物環(huán)境；湘雅醫(yī)院、省婦幼保健院、麻園嶺小學(xué)、周南中學(xué)、長沙市一中為業(yè)主就醫(yī)、就學(xué)提供了便利條件；9路、109路、115路、348路、116路、402路公交車在小區(qū)入口處設(shè)站；提供方便快捷公共交通。2.圣爵菲斯2.1項目詳情物業(yè)名稱金鷹城·圣爵菲斯地址長沙市廣電中心發(fā)展商湖南金鷹城置業(yè)占地面積225000平方米建筑面積173000平方米容積率≤0.7綠化率68％六大組團：金鷹城·圣爵菲斯由18幢獨立別墅－－金棕櫚灘；43幢聯(lián)排別墅－－音樂之聲；51幢公寓－－羅馬假日、花樣年華、飛躍彩虹；等六大獨立組團組成，各組團特征鮮明，自成一體，依山就勢自然布局。大山大水，貴胄天成圣爵菲斯建于6000000平方米原生山林中，0棵香樟樹做鄰居，觸目皆綠；45000平方米月亮灣碧水環(huán)抱。八大配套湖南國際會展中心、湖南國際會展中心酒店、長沙海底世界、長沙世界之窗、湖南省廣電中心、湖南廣播影視學(xué)院（籌建）、48洞高爾夫球場（籌建）、長沙月湖水上公園（籌建）VIP高爾夫練習(xí)場圣爵菲斯業(yè)主，可享用五星級豪華會所——歡城；100多項現(xiàn)代運動、休閑、娛樂設(shè)施：恒溫泳池、網(wǎng)球場、壁球館、保齡球館、夜總會、水邊音樂茶座、釣魚灣、茶藝館等！同時可享用長沙首個私家VIP高爾夫練習(xí)場。會所設(shè)施一覽表VIP高爾夫練習(xí)場網(wǎng)球場健身房音樂茶座室內(nèi)恒溫泳池乒乓球室桌球室國際會議中心茶藝館商務(wù)中心酒吧棋牌娛樂室名人俱樂部宴會大廳咖啡館游戲室中西雙廚房圣爵菲斯，發(fā)明性地推出了中西雙廚房設(shè)計：外面，是明亮開放西式廚房，里面，是寬大封閉中式廚房，完全杜絕油煙困擾。中西雙廚房，既帶來中西美食雙重享受，更深刻感受到細(xì)致人文關(guān)心?？罩谢▓@圣爵菲斯創(chuàng)先推出“入戶空中花園”設(shè)計，推門而入，不再是衛(wèi)生間、廚房，也不是狹長過道，而是一個闊大空中花園。躍式結(jié)構(gòu)圣爵菲斯躍式結(jié)構(gòu)打破平淡，從廳到房，逐層而上。中央新風(fēng)系統(tǒng)圣爵菲斯率先引進世界領(lǐng)先中央新風(fēng)系統(tǒng)，二十四小時不停通風(fēng)、換氣。中央真空吸塵系統(tǒng)圣爵菲斯，率先引進了世界優(yōu)異中央真空吸塵系統(tǒng)分質(zhì)供水系統(tǒng)圣爵菲斯率先引進世界領(lǐng)先分質(zhì)供水系統(tǒng)，健康純凈飲用水和潔凈生活水直接入戶！家居智能系統(tǒng)圣爵菲斯五重安防系統(tǒng)：第一重：小區(qū)周圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；第二重：小區(qū)二十四小時巡更點；第三重：樓房單元門禁