設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案福州融僑物業(yè)管理-06-13目錄TOC\o"1-4"\h\u2400一、設(shè)備運(yùn)行時(shí)間要求 1297141.目標(biāo) 19532.適用范圍 124973.職責(zé) 1112964.系統(tǒng)專業(yè)： 1279854.1弱電 181304.2強(qiáng)電 265504.3暖通 2243424.4給排水 4595二、設(shè)備運(yùn)行管理 422353（一）設(shè)備操作步驟和注意事項(xiàng) 436841.目標(biāo) 4124082.適用范圍 4307263.職責(zé) 4196984.系統(tǒng)專業(yè)： 4278014.1弱電 437924.2強(qiáng)電 10203144.3暖通 12225594.4給排水 1424281（二）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行巡檢要求 1699841.目標(biāo) 16151642.適用范圍 16295373.職責(zé) 16316374.系統(tǒng)專業(yè)： 16254754.1弱電 16130004.2強(qiáng)電 19219444.3暖通 2022714.4給排水 2028919（三）設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 21296261.目標(biāo)： 21151652.適用范圍： 21129243.職責(zé) 21276084.系統(tǒng)專業(yè)： 2123424.1弱電 2184544.2強(qiáng)電 26261714.3暖通 2770554.4給排水 3210858（四）設(shè)備故障應(yīng)急處理 34307941.目標(biāo)： 34190782.適用范圍： 34242353.職責(zé) 3416324.系統(tǒng)專業(yè) 3453174.1弱電 348234.2強(qiáng)電 39113744.3暖通 3944.4給排水 4023134三、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行監(jiān)督機(jī)制 41福州融僑中心設(shè)施設(shè)備運(yùn)行方案設(shè)備運(yùn)行時(shí)間要求目標(biāo)滿足服務(wù)品質(zhì)前提條件，經(jīng)過制訂設(shè)備運(yùn)行時(shí)間達(dá)成節(jié)能降耗目標(biāo)。適用范圍福州融僑中心設(shè)施設(shè)備。職責(zé)福州融僑物業(yè)管理融僑中心工程部全體職員。系統(tǒng)專業(yè)：弱電背景廣播系統(tǒng)：依據(jù)商場(chǎng)開閉店時(shí)間，背景音樂開啟時(shí)間為早上9:30——晚上10:00（依據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)時(shí)間再做調(diào)整）；大屏幕系統(tǒng)：依據(jù)商場(chǎng)開閉店時(shí)間，開啟時(shí)間為早上9:55——晚上10:00（依據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)時(shí)間再做調(diào)整）；節(jié)能監(jiān)測(cè)系統(tǒng)：為二十四小時(shí)開機(jī)實(shí)時(shí)監(jiān)控狀態(tài)；車位引導(dǎo)系統(tǒng)：為二十四小時(shí)開機(jī)監(jiān)控狀態(tài)；綜合布線系統(tǒng)：為保持二十四小時(shí)開機(jī)連接狀態(tài);停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)：為二十四小時(shí)開機(jī)狀態(tài)；POS機(jī)收費(fèi)系統(tǒng)：為二十四小時(shí)開機(jī)狀態(tài)；監(jiān)控系統(tǒng)：為二十四小時(shí)開機(jī)實(shí)時(shí)監(jiān)控狀態(tài)；消防系統(tǒng)：為二十四小時(shí)開機(jī)實(shí)時(shí)監(jiān)控狀態(tài)；UPS電源：UPS不間斷電源為二十四小時(shí)連接狀態(tài)。無線對(duì)講系統(tǒng)：無線對(duì)講信號(hào)放大為二十四小時(shí)開機(jī)連接狀態(tài)；電梯電動(dòng)扶梯開啟：商場(chǎng)電動(dòng)扶梯天天開啟時(shí)間為9:45——10:00（依據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)需求再做調(diào)整）。關(guān)閉：商場(chǎng)電動(dòng)扶梯天天關(guān)閉時(shí)間為22:00——22:20（依據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)需求再做調(diào)整）。升降梯開啟：商場(chǎng)直梯天天開啟時(shí)間為9:45——10:00（依據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)需求再做調(diào)整）。關(guān)閉：商場(chǎng)直梯天天開啟時(shí)間為22:00——22:20（依據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)需求再做調(diào)整）。寫字樓升降梯、消防梯二十四小時(shí)運(yùn)行，貨梯依據(jù)實(shí)際運(yùn)行需求做調(diào)整。貨梯開啟時(shí)間6：30-10：00、13：30-16：30、22：00-次日01：00強(qiáng)電公共區(qū)域常規(guī)工作照明(應(yīng)急照明)：二十四小時(shí)（CBUS模塊控制）地下車庫(kù)常規(guī)工作照明(應(yīng)急照明)：30%：二十四小時(shí)；地下車庫(kù)常規(guī)營(yíng)業(yè)照明：70%：10:00-22:00室外步行街照明：17：30--22：00（春季）（外街）。1８：30--22：00（夏季）（外街）。17：30--22：00（秋季）（外街）17：00--22：00（冬季）（外街）。外廣場(chǎng)、路燈照明：17：30--22：00（春季）（外街）。1８：30--22：00（夏季）（外街）。17：30--22：00（秋季）（外街）17：00--22：00（冬季）（外街）。泛光照明：17：30--22：00（春季）（外街）。1８：30--22：00（夏季）（外街）。17：30--22：00（秋季）（外街）17：00--22：00（冬季）（外街）。廣告位照明：17：30--22：00（春季）（外街）。1８：30--22：00（夏季）（外街）。17：30--22：00（秋季）（外街）17：00--22：00（冬季）（外街）。BA照明燈控系統(tǒng)：開關(guān)機(jī)時(shí)間為（10:00-22:00）其中應(yīng)急照明、地導(dǎo)燈和插座為二十四小時(shí)連通狀態(tài)。暖通冷源系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間：每十二個(gè)月運(yùn)行月份：5、6、7、8、9、10月為固定冷空調(diào)運(yùn)行時(shí)間，4、11月依據(jù)天氣溫度情況和商場(chǎng)測(cè)溫情況，以26℃為界限，高于26℃冷空調(diào)運(yùn)行依據(jù)室內(nèi)環(huán)境溫度做靈活調(diào)整，低于或等于26℃全新風(fēng)運(yùn)行。（內(nèi)街）每十二個(gè)月運(yùn)行月份：7、8、9、10月為固定冷空調(diào)運(yùn)行時(shí)間，5、6、11月依據(jù)天氣溫度情況和商場(chǎng)測(cè)溫情況。離心機(jī)組運(yùn)行時(shí)間9:30-21:30開啟一臺(tái)離心機(jī)，10：30-21：00分依據(jù)實(shí)際情況開啟一臺(tái)離心機(jī)組或同時(shí)開啟一臺(tái)離心機(jī)組冷凍、冷卻水泵依據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟，開啟水泵數(shù)量依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整；冷卻塔運(yùn)行時(shí)間依據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟；夏季6、10月（30℃-35℃）離心機(jī)組運(yùn)行時(shí)間10:30-21:30開啟一臺(tái)離心機(jī)，10：30-21：00分依據(jù)實(shí)際情況開啟另外一臺(tái)螺桿機(jī)；冷凍、冷卻水泵依據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟，開啟水泵數(shù)量依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整；冷卻塔運(yùn)行時(shí)間依據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟春秋季4、5、11月（27℃-29℃）離心機(jī)組運(yùn)行時(shí)間12:30-18:30開啟一臺(tái)離心機(jī)；冷凍、冷卻水泵依據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟，開啟水泵數(shù)量依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整；冷卻塔運(yùn)行時(shí)間依據(jù)主機(jī)運(yùn)行時(shí)間開啟3）甲A中央空調(diào)每日運(yùn)行時(shí)間：（周末不開機(jī)）盛夏季節(jié)（7、8、9）月單冷機(jī)組/冷卻泵/冷卻塔8:00-18:00冷凍水泵運(yùn)行至18:30夏季（10）月單冷機(jī)組/冷卻泵/冷卻塔8:30-18:00冷凍水泵運(yùn)行至18:30新風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間：盛夏季7.8.9月（35℃開啟時(shí)間9:00-22:00夏季6、10月（30℃開啟時(shí)間10:00-21:00春秋季4、5、11月（27℃開啟時(shí)間11:00-14:00、16：30-20：00公共區(qū)域空調(diào)末端設(shè)備運(yùn)行時(shí)間（依據(jù)冷熱源啟停運(yùn)行）：工作日：9:45-22:00（空調(diào)設(shè)備10:00開，21:00關(guān)）節(jié)假日、休息日：9:45-22:00（空調(diào)設(shè)備9:45開，21:30關(guān)）廁所排風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間：10:00-22:00地庫(kù)送排風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間：設(shè)備機(jī)房送排風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間6:30-08:0022:00-23：00車庫(kù)區(qū)域送排風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間（按1/2送排風(fēng)設(shè)備開）8:30-10:0011:30-13:0017:30-21:005：00-06:00濕垃圾房排風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間5:00-第二天01:00給排水設(shè)備（自動(dòng)控制）設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)備操作步驟和注意事項(xiàng)目標(biāo)規(guī)范設(shè)備設(shè)施操作程序,確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常平穩(wěn)、安全。適用范圍適適用于福州融僑中心設(shè)施設(shè)備正確操作。職責(zé)福州融僑物業(yè)物業(yè)管理融僑中心工程部各專業(yè)職員。系統(tǒng)專業(yè)：弱電車輛出入管理系統(tǒng)系統(tǒng)登錄：雙擊圖標(biāo)—系統(tǒng)登錄—選擇操作員—輸入密碼—確定遠(yuǎn)距離卡發(fā)行：登錄系統(tǒng)后，點(diǎn)擊人員資料庫(kù)中做對(duì)應(yīng)增加、修改等，然后保留后退出。臨時(shí)停車IC卡發(fā)行：發(fā)卡機(jī)自動(dòng)發(fā)卡，并錄入數(shù)據(jù)庫(kù)開始計(jì)費(fèi)。臨時(shí)停車收費(fèi)：讀卡后，點(diǎn)擊收費(fèi)等類型功效，軟件自動(dòng)顯示所計(jì)費(fèi)用。注意事項(xiàng)：出、入口控制機(jī)、發(fā)卡機(jī)等設(shè)備不可處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。嚴(yán)禁變動(dòng)、刪除數(shù)據(jù)庫(kù)資料等文件夾不然將造成系統(tǒng)無法運(yùn)行，甚至瓦解。勿變動(dòng)和通訊協(xié)議卡相關(guān)連線、接插件，以免影響系統(tǒng)運(yùn)行。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)切換、云臺(tái)控制、鏡頭控制:經(jīng)過主控鍵盤先選擇顯示圖像監(jiān)視器，然后選擇攝像機(jī)，然后進(jìn)行操作。硬盤錄像機(jī)操作：系統(tǒng)登錄，選擇操作員，輸入密碼，點(diǎn)擊確定后進(jìn)入菜單。硬盤錄像機(jī)有設(shè)置監(jiān)控圖像窗口，調(diào)用錄像等功效。硬盤錄像機(jī)可設(shè)置“四畫面”“九畫面”等監(jiān)控圖像窗口。調(diào)用錄像時(shí)，首先選擇目標(biāo)攝像機(jī)，然后選擇日期，時(shí)間等，然后點(diǎn)擊播放鍵。也可快進(jìn)或倒退等功效。注意事項(xiàng)：開啟監(jiān)控設(shè)備前先要檢驗(yàn)所使用設(shè)備，確保安全可靠，并做到正確使用。保持設(shè)備整齊。開啟監(jiān)控設(shè)備前要具體檢驗(yàn)監(jiān)控設(shè)備工作電源是否正常輸出。監(jiān)控設(shè)備開啟后如聽到監(jiān)控設(shè)備蜂鳴器不規(guī)則響聲，或機(jī)箱內(nèi)有異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進(jìn)行維修。設(shè)備在正常運(yùn)行中不許可非正常關(guān)機(jī)。入侵報(bào)警系統(tǒng)：入侵報(bào)警系統(tǒng)能夠查詢各防區(qū)狀態(tài)，防區(qū)故障，報(bào)警統(tǒng)計(jì)等，對(duì)各防區(qū)進(jìn)行布防，撤防等功效。登錄系統(tǒng)后，進(jìn)行一系列操作。注意事項(xiàng)：開啟監(jiān)控設(shè)備前先要檢驗(yàn)所使用設(shè)備，確保安全可靠，并做到正確使用。保持設(shè)備整齊。開啟設(shè)備前要具體檢驗(yàn)設(shè)備工作電源是否正常輸出。設(shè)備開啟后如聽到設(shè)備蜂鳴器不規(guī)則響聲，或機(jī)箱內(nèi)有異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進(jìn)行維修。維修。建筑智能化系統(tǒng)（BA）打開顯示器電源（第一次開機(jī)或檢修后開機(jī)需要此操作）。打開主機(jī)電源（第一次開機(jī)或檢修后開機(jī)需要此操作）。在屏幕對(duì)話框中，輸入用戶碼，出現(xiàn)對(duì)應(yīng)系統(tǒng)菜單。在系統(tǒng)菜單中找到需操作對(duì)應(yīng)內(nèi)容。比如:空調(diào)機(jī)系統(tǒng)遙控操作。單擊有相關(guān)空調(diào)子菜單，點(diǎn)擊列表中對(duì)應(yīng)選項(xiàng)，可顯示樓層各測(cè)溫點(diǎn)回風(fēng)溫度、送風(fēng)溫度及各空調(diào)機(jī)運(yùn)行狀態(tài)?？梢罁?jù)各專業(yè)要求，選中對(duì)應(yīng)樓層空調(diào)機(jī)列表，設(shè)定風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)水閥開啟和關(guān)閉時(shí)間。BA系統(tǒng)還能夠監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行情況，報(bào)警查詢等功效，登錄系統(tǒng)后可依據(jù)需求操作。注意事項(xiàng)：開機(jī)前，仔細(xì)檢驗(yàn)工作站主機(jī)、監(jiān)視器、網(wǎng)絡(luò)控制器等設(shè)備供電電源是否正常。設(shè)備開啟后如聽到設(shè)備有異樣響聲，或機(jī)箱內(nèi)有異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進(jìn)行維修。系統(tǒng)電腦不可處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。背景音樂系統(tǒng)開啟背景廣播系統(tǒng)及設(shè)備電源，在系統(tǒng)軟件上選擇播放源，并將音量開關(guān)放到最低位，然后將音源切到各樓層音箱上。慢慢旋動(dòng)音量開關(guān)，調(diào)制合適位置。注意事項(xiàng)：開啟設(shè)備前要具體檢驗(yàn)設(shè)備工作電源是否正常輸出。設(shè)備開啟后如聽到設(shè)備有異樣響聲，或機(jī)箱內(nèi)有異常聲響立即關(guān)閉設(shè)備，并通知弱電進(jìn)行維修。因背景音樂系統(tǒng)需和消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，背景廣播功放等設(shè)備在正常運(yùn)行中不許可關(guān)機(jī)。消防自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)系統(tǒng)自檢:主菜單下按"系統(tǒng)自檢"鍵,進(jìn)行系統(tǒng)自檢。報(bào)警顯示:報(bào)警器報(bào)警后,自動(dòng)顯示在控制柜顯示器上,按操作按鈕，可查到火警具體位置。系統(tǒng)復(fù)位:現(xiàn)場(chǎng)報(bào)警器復(fù)位后,按“系統(tǒng)復(fù)位”鍵將進(jìn)行系統(tǒng)復(fù)位。注意事項(xiàng)：維保單位和商管弱電技工必需持證上崗。維保單位必需為合格服務(wù)商。確保消防系統(tǒng)年檢合格證時(shí)效性。做好日常和定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)巡視統(tǒng)計(jì)等資料存檔管理工作。聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)自動(dòng)開啟:將消防系統(tǒng)設(shè)置成自動(dòng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)手動(dòng)開啟:選擇對(duì)應(yīng)設(shè)備，強(qiáng)制開啟聯(lián)動(dòng)設(shè)備。聯(lián)動(dòng)設(shè)備停止:進(jìn)入系統(tǒng)后，將設(shè)備聯(lián)動(dòng)實(shí)施停止。聯(lián)動(dòng)手動(dòng)盤操作:在系統(tǒng)設(shè)置為“手動(dòng)許可”后，在手動(dòng)盤上選擇設(shè)備,按"開啟"鍵開啟設(shè)備,按"停止"鍵停止設(shè)備。安裝打印紙。將新紙卷穿在送紙轉(zhuǎn)軸上;將送紙轉(zhuǎn)軸安放在打印機(jī)支架上;將紙頭向內(nèi)折入約半寸,造成一平直紙頭備用;將紙頭穿過光電開關(guān)掣后裝進(jìn)打印機(jī)構(gòu)上,按動(dòng)打印機(jī)面板上"送紙"按鈕,使紙頭穿過打印機(jī)構(gòu)。繼續(xù)送紙,預(yù)留約12寸備用。安裝完打印紙后,如有報(bào)警或故障,打印紙將自動(dòng)打印統(tǒng)計(jì)。消防電話消防聯(lián)動(dòng)柜上消防電話,可通向各個(gè)樓層、設(shè)備房消防電話插孔,可按各分機(jī)號(hào)碼對(duì)話。在樓層中,將消防電話插入消防電話插孔,可直接和消防控制中心通話。電動(dòng)扶梯開啟開啟前先檢驗(yàn)各梯級(jí)是否清潔，無異物，梯梳齒是否完好。開梯前確定梯級(jí)上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。在梯頭和梯尾開關(guān)處用鑰匙開啟電動(dòng)扶梯。在達(dá)成額定轉(zhuǎn)數(shù)前，檢驗(yàn)電動(dòng)扶梯是否開啟自如，扶手帶速是否正常，其它零部件有沒有響聲。如有異常，即按急停按鈕停止，并放置停用指示，通知維保單位前來維修并做好統(tǒng)計(jì)。一切正常交付使用。關(guān)閉關(guān)閉前疏散梯級(jí)上乘客。在梯頭和梯尾開關(guān)處用鑰匙關(guān)閉電動(dòng)扶梯。關(guān)閉后檢驗(yàn)旁板、蓋板、螺絲是否松脫。檢驗(yàn)自動(dòng)扶梯是否正常關(guān)閉，如有異常，通知維保單位前來維修并做好統(tǒng)計(jì)。轉(zhuǎn)變行程方向轉(zhuǎn)變行程時(shí)疏散梯級(jí)上乘客。在梯頭和梯尾開關(guān)處用鑰匙關(guān)閉電動(dòng)扶梯。在確定完全停止后，再轉(zhuǎn)向開啟。注意事項(xiàng)：維保單位和商管工程電梯技工必需持證上崗并注意證件實(shí)效性。確保電梯年檢合格證時(shí)效性。建立電梯日巡檢統(tǒng)計(jì)，保留管理電梯巡檢、維保等相關(guān)資料。直梯開啟：自動(dòng)模式用電梯啟停鑰匙開啟電梯，并進(jìn)入轎廂。進(jìn)廂后，用鑰匙打開電梯操作箱，打開電梯內(nèi)照明及風(fēng)扇。將自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)放置到“自動(dòng)”狀態(tài)。認(rèn)真檢驗(yàn)各控制開關(guān)及照明通風(fēng)是否正常。用鑰匙關(guān)閉電梯操作箱。選頂層、中間數(shù)層及首層往返一趟，沒有異常后方投入正常運(yùn)行。手動(dòng)模式：用電梯啟停鑰匙開啟電梯，并進(jìn)入轎廂。進(jìn)廂后，用鑰匙打開電梯操作箱，打開電梯內(nèi)照明及風(fēng)扇。將自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)放置到“手動(dòng)”狀態(tài)。認(rèn)真檢驗(yàn)各控制開關(guān)及照明通風(fēng)是否正常。用鑰匙關(guān)閉電梯操作箱。隨電梯上、下行駛一個(gè)回程（不載客、不運(yùn)貨），檢驗(yàn)運(yùn)行是否正常，有沒有故障。關(guān)閉：關(guān)梯前乘梯檢驗(yàn)一趟，如有異常立即通知維保單位處理，并在首層及最高層放置電梯停用標(biāo)示。檢驗(yàn)電梯無異常并確定電梯內(nèi)無乘客后，用鑰匙打開電梯檢修門，關(guān)閉電梯照明及風(fēng)扇。完成后關(guān)閉電梯檢修門。用電梯啟停鑰匙關(guān)閉電梯。關(guān)閉后確定外招LED顯示是否出現(xiàn)“停用”字樣。確定梯門關(guān)好后方可離開。注意事項(xiàng)：維保單位和物業(yè)工程電梯技工必需持證上崗并注意證件實(shí)效性。確保電梯年檢合格證時(shí)效性。建立電梯日巡檢統(tǒng)計(jì)，保留管理電梯巡檢、維保等相關(guān)資料。強(qiáng)電倒閘操作制度倒閘操作必需依據(jù)工程部主管命令填寫操作票，并有工程部經(jīng)理簽字方可實(shí)施，嚴(yán)格根據(jù)操作票內(nèi)容實(shí)施操作。倒閘操作次序必需按下列次序操作：停電：拉閘操作必需根據(jù)電容柜、低壓開關(guān)、高壓斷路器、高壓隔離開關(guān)次序依次操作。送電：合閘操作必需按高野隔離開關(guān)、高壓斷路器，低壓開關(guān)、電容柜次序進(jìn)行。嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉合刀閘。倒閘操作必需由二人（持高低壓證）實(shí)施，其中一人監(jiān)護(hù)，另一人操作。每張操作票只能填寫一個(gè)操作任務(wù)。開始操作前，應(yīng)先在模擬板上進(jìn)行，模擬操作查對(duì)無誤后再進(jìn)行設(shè)備操作，操作前應(yīng)該查對(duì)設(shè)備名稱、編號(hào)和位置，操作中應(yīng)認(rèn)真實(shí)施監(jiān)護(hù)復(fù)誦制。公布操作命令和復(fù)誦操作命令全部應(yīng)嚴(yán)厲認(rèn)真，命令一致，聲音宏亮清楚，必需按操作票填寫次序逐項(xiàng)操作，每操作一次應(yīng)檢驗(yàn)無誤后做一個(gè)“√”記號(hào)，高壓隔離和斷路器開關(guān)及10KV斷路器、聯(lián)絡(luò)開關(guān)停送電操作后必需立即掛摘警示牌，全部操作完成后進(jìn)行復(fù)查。下列項(xiàng)目應(yīng)填寫操作票內(nèi)：操作和監(jiān)護(hù)員姓名，道閘操作日期和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。按次序填寫應(yīng)拉合開關(guān)、閘刀、熔絲等對(duì)應(yīng)交流回路名稱。開關(guān)、閘刀位置。電纜尾線拆開和接上。繼電保護(hù)自動(dòng)裝置停用和合上，繼電保護(hù)定值更改。臨時(shí)接地線裝拆(包含驗(yàn)電、放電)。檢驗(yàn)接地線是否拆除。檢驗(yàn)負(fù)荷分配。搖測(cè)絕緣。安裝或拆除控制回路或電壓互感回路保險(xiǎn)絲。切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無電壓。突發(fā)事故處理時(shí)暫不用操作票，但應(yīng)實(shí)施監(jiān)護(hù)制度，做好操作統(tǒng)計(jì)，后補(bǔ)操作票。對(duì)操作有疑問時(shí)，或不利于安全時(shí)應(yīng)立即停止操作，并立即匯報(bào)值班責(zé)任人。在正常操作過程中，發(fā)生異常情況或誤操作時(shí)應(yīng)立即停止操作，匯報(bào)主管部門，只有在事故直接威協(xié)人身和設(shè)備安全時(shí)，方可先采取必需方法(如切斷電源進(jìn)行觸電搶救或滅火等)事后立即匯報(bào)上級(jí)相關(guān)部門。供配電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理注意事項(xiàng)：供配電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行嚴(yán)格根據(jù)供配電系統(tǒng)管理制度和操作規(guī)范實(shí)施。確保強(qiáng)電職員持證時(shí)效性和變配電站高壓工具和設(shè)備符合強(qiáng)檢要求。節(jié)能降耗，關(guān)注日、月度用電量和MD數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析。嚴(yán)查空間和配電設(shè)備箱體密閉堵漏，預(yù)防小動(dòng)物進(jìn)入配電站暖通冷水主機(jī)操作規(guī)程開啟冷水主機(jī)前必需做好準(zhǔn)備工作：檢驗(yàn)全部管接頭，包含進(jìn)口、出口、排污、安全閥、給水系統(tǒng)等。檢驗(yàn)全部電氣接頭，確保接地良好。檢驗(yàn)熱交換器是否正常。檢驗(yàn)水流開關(guān)機(jī)面板上水流指示器是否正常動(dòng)作。全部閥門是否全部處于適宜開啟或關(guān)閉位置。分集水器天天運(yùn)行前排污一次。檢驗(yàn)膨脹水箱運(yùn)行是否正常。檢驗(yàn)冷卻、冷凍循環(huán)泵是否運(yùn)行正常。檢驗(yàn)冷卻塔水位、風(fēng)扇是否運(yùn)行正常。檢驗(yàn)主機(jī)油泵油位線是否在安全線內(nèi)。檢驗(yàn)主機(jī)控制屏溫度、壓力是否正常。開啟冷水主機(jī)按下主機(jī)控制屏開啟鍵。觀察主機(jī)油壓是否建立，運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常。檢驗(yàn)控制屏顯示主機(jī)各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否正常。開啟控制屏鍵盤鎖。當(dāng)值人員每日做好冷水主機(jī)及冷凍水泵、冷卻水泵兩小時(shí)一次統(tǒng)計(jì)，隨時(shí)對(duì)機(jī)組觀察溫度、壓力,有異常噪聲或數(shù)據(jù)顯示有問題應(yīng)該立即分析原因并采取應(yīng)急方法,問題嚴(yán)重立即關(guān)閉主機(jī)，同時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并做好統(tǒng)計(jì)。每三小時(shí)巡視冷卻塔和膨脹水箱，檢驗(yàn)水位和設(shè)備運(yùn)行情況。關(guān)閉冷水主機(jī)按下主機(jī)控制屏停機(jī)鍵。檢驗(yàn)控制屏顯示主機(jī)各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否正常，開啟控制屏鍵盤鎖。冷卻塔風(fēng)扇最少運(yùn)轉(zhuǎn)五分鐘才可關(guān)閉。冷卻水泵最少運(yùn)轉(zhuǎn)十五分鐘才可停泵，并檢驗(yàn)冷卻塔水位和設(shè)備是否正常。冷凍水泵最少運(yùn)轉(zhuǎn)三十分鐘才可停泵，并檢驗(yàn)膨脹水箱是否正常。注意事項(xiàng)：每個(gè)月配合保養(yǎng)單位做好冷水機(jī)組保養(yǎng)和水質(zhì)處理、定時(shí)配合電工做好動(dòng)力柜、控制柜保養(yǎng)、點(diǎn)檢工作。依據(jù)分集水器冷凍水水溫和測(cè)溫點(diǎn)溫度來確定主機(jī)出水溫度和開啟臺(tái)數(shù)。開機(jī)前進(jìn)行檢驗(yàn)并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)，運(yùn)行中每2個(gè)小時(shí)必需對(duì)主機(jī)運(yùn)行情況進(jìn)行巡查，，并填寫相關(guān)表單。正常運(yùn)行中應(yīng)對(duì)全部運(yùn)行參數(shù)及管道、閥門進(jìn)行檢驗(yàn)。熱水鍋爐操作規(guī)程：開啟熱水鍋爐前必需做好準(zhǔn)備工作：檢驗(yàn)全部管接頭，包含進(jìn)口、出口、排污、安全閥、給水系統(tǒng)等。檢驗(yàn)全部天然氣閥門及接頭，確保供氣良好。分集水器天天運(yùn)行前排污一次。全部閥門是否全部處于適宜開啟或關(guān)閉位置。檢驗(yàn)熱水循環(huán)泵是否運(yùn)行正常。檢驗(yàn)膨脹水箱運(yùn)行是否正常。檢驗(yàn)鍋爐內(nèi)已加滿水。檢驗(yàn)各部分是否有泄露。開啟熱水鍋爐將鍋爐控制電源開關(guān)開至開啟位置，將運(yùn)行開關(guān)依據(jù)實(shí)際情況開至手動(dòng)或自動(dòng)位置。鍋爐負(fù)荷依據(jù)回水溫度加載或下載。假如鍋爐控制開關(guān)有預(yù)熱檔，而鍋爐長(zhǎng)時(shí)間未使用，應(yīng)將控制開關(guān)開至預(yù)熱位置。當(dāng)鍋爐出水溫度靠近設(shè)定溫度時(shí)，將控制開關(guān)開至開啟位置。假如鍋爐控制開關(guān)開至開啟位置有報(bào)警聲，按下消音鍵，鍋爐在剛接通時(shí)有可能會(huì)聽到瞬間報(bào)警聲。當(dāng)值人員每日做好熱水鍋爐、熱水泵和膨脹水箱兩小時(shí)一次統(tǒng)計(jì)，隨時(shí)對(duì)設(shè)備觀察溫度、壓力,有異常噪聲或數(shù)據(jù)顯示有問題應(yīng)該立即分析原因并采取應(yīng)急方法,問題嚴(yán)重立即關(guān)閉主機(jī)，同時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并做好統(tǒng)計(jì)。關(guān)閉熱水鍋爐，將鍋爐控制開關(guān)開至關(guān)閉位置，關(guān)閉天然氣供氣開關(guān)，熱水泵最少運(yùn)轉(zhuǎn)三十分鐘才可停泵。注意事項(xiàng)：每個(gè)月配合保養(yǎng)單位做好熱水鍋爐保養(yǎng)和水質(zhì)處理、定時(shí)配合電工做好動(dòng)力柜、控制柜保養(yǎng)、點(diǎn)檢工作。依據(jù)分集水器熱水水溫和測(cè)溫點(diǎn)溫度來確定主機(jī)出水溫度和開啟臺(tái)數(shù)。根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求，每六個(gè)月鍋爐壓力表強(qiáng)檢一次，每十二個(gè)月鍋爐安全閥強(qiáng)檢一次，每十二個(gè)月熱水鍋爐年檢。給排水操作規(guī)程：開啟水泵(潛水泵)前檢驗(yàn)檢驗(yàn)水泵(潛水泵)進(jìn)、出水閘閥是否已打開,不然應(yīng)擰開閘閥。排除水泵機(jī)組真空筒里面空氣(假如有話)。檢驗(yàn)電壓表、電源指示燈情況。手盤水泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)3圈,應(yīng)靈活無阻滯。開啟水泵(潛水泵)。合上水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關(guān),將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動(dòng)”位置。按下開啟按鈕,水泵(潛水泵)開啟,注意觀察開啟電流。假如1次不能開啟成功,檢驗(yàn)進(jìn)出閥門和放氣閥，隨即再試開啟1次,每次應(yīng)間隔3分鐘。假如2次全部未開啟成功,則應(yīng)停下來查找原因,排除故障后才能再開啟。開啟成功后,讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流,聽有沒有異常聲響,聞?dòng)袥]有異常氣味,檢驗(yàn)漏水是否嚴(yán)重(漏水成線)，機(jī)械密封應(yīng)無漏水其產(chǎn)生。確定一切正常后,按下水泵(潛水泵)“停止”按鈕,水泵(潛水泵)停止。將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動(dòng)”位置,水泵(潛水泵)自動(dòng)開啟并運(yùn)行。停止水泵(潛水泵)將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0”(停止)位置,水泵(潛水泵)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。拉下水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關(guān)(假如需要)，柜門掛停止送電牌。關(guān)水泵(潛水泵)進(jìn)、出水閘閥(假如需要)。檢驗(yàn)有沒有不正常情況,如有則立即處理。注意事項(xiàng)：開啟前電氣、管路閥門安全檢驗(yàn)。開啟運(yùn)行時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)電流、異聲、異味觀察。運(yùn)行正常恢復(fù)正常工作工況。設(shè)施設(shè)備運(yùn)行巡檢要求目標(biāo)規(guī)范設(shè)備設(shè)施巡視檢驗(yàn),確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常平穩(wěn)、安全。適用范圍適適用于福州融僑中心設(shè)施設(shè)備。職責(zé)福州融僑物業(yè)管理融僑中心工程部全體職員，填寫運(yùn)行統(tǒng)計(jì)。系統(tǒng)專業(yè)：弱電車輛出入管理系統(tǒng)弱電技工天天對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)測(cè)試1次，并填寫對(duì)應(yīng)統(tǒng)計(jì)；天天對(duì)系統(tǒng)（收費(fèi)主機(jī)、地感、發(fā)卡機(jī)、道閘、讀卡器等）進(jìn)行檢驗(yàn)測(cè)試一次天天對(duì)LED顯示器運(yùn)行狀態(tài)巡視一次；每七天對(duì)收費(fèi)軟件運(yùn)行狀態(tài)巡視一次；每七天對(duì)收費(fèi)主機(jī)通訊設(shè)備運(yùn)行設(shè)備巡視一次。天天用干布擦拭卡機(jī)、道閘1次天天用干布擦拭光電探測(cè)器，立即更換損壞卡扣；電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝管理：通訊運(yùn)行商進(jìn)入其租賃機(jī)房時(shí)要求其填寫相關(guān)信息，方可進(jìn)入機(jī)房作業(yè)；弱電領(lǐng)班負(fù)責(zé)每個(gè)月統(tǒng)計(jì)電話數(shù)量;弱電技工維護(hù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；業(yè)戶申請(qǐng)手續(xù)按攝影關(guān)制度實(shí)施。機(jī)房管理：每個(gè)月查看租賃機(jī)房設(shè)施情況，發(fā)覺違規(guī)情況時(shí)立即向弱電主管匯報(bào)。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)每日對(duì)攝像頭進(jìn)行轉(zhuǎn)動(dòng)、調(diào)焦動(dòng)作巡檢；每日對(duì)視頻分配器日常巡檢；每日對(duì)主控鍵盤日常巡檢；每日由弱電技工用防靜電絨布擦拭監(jiān)視器等設(shè)備。入侵報(bào)警系統(tǒng)每日對(duì)報(bào)警管理計(jì)算機(jī)、打印機(jī)日常巡檢。每日對(duì)報(bào)警管理軟件進(jìn)行巡檢。每日對(duì)報(bào)警控制主機(jī)進(jìn)行巡檢。每日對(duì)主控鍵盤進(jìn)行巡檢。每日對(duì)各防區(qū)進(jìn)行抽檢。門禁管理系統(tǒng)每日對(duì)系統(tǒng)管理計(jì)算機(jī)、發(fā)卡機(jī)日常巡檢。每日對(duì)系統(tǒng)軟件進(jìn)行巡檢。每日對(duì)讀卡器刷卡情況及電子門鎖開、閉門情況進(jìn)行日常巡檢。每七天對(duì)系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢1次。電子巡更系統(tǒng)每日對(duì)巡更計(jì)算機(jī)，變送器日常巡檢。每日對(duì)巡更軟件進(jìn)行巡檢。每日對(duì)巡更棒進(jìn)行測(cè)試。有線電視系統(tǒng)每日對(duì)電視圖像、聲音效果進(jìn)行巡檢。每七天對(duì)系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢1次。無線對(duì)講系統(tǒng)每日對(duì)無線對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行巡檢。建筑智能化系統(tǒng)（BA）每日對(duì)系統(tǒng)計(jì)算機(jī)、打印機(jī)進(jìn)行巡檢。每日對(duì)系統(tǒng)操作軟件進(jìn)行巡檢。每日對(duì)系統(tǒng)所設(shè)定自動(dòng)開啟及關(guān)閉設(shè)備和相關(guān)專業(yè)工程師進(jìn)行復(fù)核。每日對(duì)系統(tǒng)所監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行反饋信號(hào)和相關(guān)專業(yè)工程師運(yùn)行進(jìn)行復(fù)核。每七天對(duì)系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢1次。背景音樂系統(tǒng)每日對(duì)背景音樂主控電腦及分控電腦進(jìn)行巡檢。每日對(duì)背景音樂功放、話筒等設(shè)備進(jìn)行巡檢。每日對(duì)樓內(nèi)各層放音喇叭音量及音質(zhì)巡視1次。每日對(duì)UPS進(jìn)行巡檢，測(cè)試。每七天對(duì)系統(tǒng)通訊設(shè)備巡檢1次。每日擦拭機(jī)柜消防系統(tǒng)弱電技工配合消防維保單位立即排除故障，立即將故障信息統(tǒng)計(jì)。每日對(duì)消控主機(jī)巡視一次，統(tǒng)計(jì)火警、故障、反饋等信息，并檢驗(yàn)主機(jī)各項(xiàng)功效是否正常；每日檢驗(yàn)消防24v供電電流是否超標(biāo)，并統(tǒng)計(jì)數(shù)值，如超出額定值要立即檢驗(yàn)原因并排除故障；每七天對(duì)風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)控制模塊進(jìn)行檢驗(yàn)，控制模塊應(yīng)正常巡檢；每個(gè)月對(duì)濕式報(bào)警閥室內(nèi)設(shè)備模塊進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)控制模塊是否正常巡檢；每個(gè)月對(duì)步行街消防廣播系統(tǒng)強(qiáng)切測(cè)試；每個(gè)月對(duì)消防泵房設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)程、現(xiàn)場(chǎng)啟停功效檢測(cè)；月度抽檢總煙感數(shù)10%；每個(gè)月按計(jì)劃?rùn)z測(cè)總防火卷簾門數(shù)10%。電梯工每日對(duì)電梯進(jìn)行一次巡檢，并將巡檢情況統(tǒng)計(jì)于《電梯日常巡視統(tǒng)計(jì)表》中，巡檢工作關(guān)鍵包含以下內(nèi)容：檢驗(yàn)電梯樓層指示燈和轎廂實(shí)際位置是否符合。檢驗(yàn)外召喚按鈕及按鈕燈是否正常；電梯門關(guān)閉是否密封牢靠；電梯抵達(dá)平層是否平穩(wěn)，廳門地坎和轎廂地坎誤差是否達(dá)成要求標(biāo)準(zhǔn)（水平距離偏差不超出3mm，距離間隙不超出35mm），是否影響到客人進(jìn)出。檢驗(yàn)轎廂內(nèi)各附件設(shè)施（層樓信號(hào)燈、風(fēng)扇、照明設(shè)備、警鈴、三方通話、開關(guān)門按鈕、安全觸板及光幕）是否正常。檢驗(yàn)機(jī)房?jī)?nèi)有沒有異常運(yùn)行聲響，異常氣味；機(jī)房溫度是否適宜（機(jī)房溫度假如超出35度，則開啟空調(diào)），照明通風(fēng)是否完好，盤車工具/救援規(guī)程、對(duì)講電話等是否完好，有沒有漏水，進(jìn)水；門窗是否關(guān)閉等。并填寫《電梯房巡視統(tǒng)計(jì)表》。對(duì)電梯升降情況進(jìn)行以下三方面檢驗(yàn)：電梯起動(dòng)是否平穩(wěn)，是否有顯著上浮感。運(yùn)行速度是否恒速，運(yùn)行中有沒有震動(dòng)感。減速停層有沒有顯著壓迫感。巡視時(shí)發(fā)覺問題能立即處理,立即處理.不能立即處理,通知維保方并作好統(tǒng)計(jì)；領(lǐng)班每七天巡視1次；專業(yè)主管每半月巡視1次；經(jīng)理每個(gè)月抽查1次。強(qiáng)電電氣設(shè)備運(yùn)行檢修人員必需嚴(yán)格根據(jù)巡檢制度要求對(duì)所管轄范圍內(nèi)設(shè)備進(jìn)行巡視，立即發(fā)覺事故隱患，立即處理，立即匯報(bào)并認(rèn)真做好各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)工作。開閉所和配電房設(shè)施設(shè)備2小時(shí)巡視抄表1次，樓層強(qiáng)電間風(fēng)機(jī)房天天巡查1次，公區(qū)照明每班巡視1次。外街天天巡查一次，塔樓每七天巡查一次。要求電氣設(shè)備運(yùn)行檢修人員對(duì)所管轄設(shè)備，要做到“三好，四會(huì)”：即“管理好，使用好，保養(yǎng)好”；“會(huì)使用，會(huì)保養(yǎng)，會(huì)檢驗(yàn)，會(huì)排除故障”。運(yùn)行中，發(fā)覺設(shè)備有異?，F(xiàn)象時(shí)，應(yīng)立即處理，如需停運(yùn)檢修影響用戶時(shí)，要事先立即匯報(bào)主管或部門經(jīng)理，采取方法不影響用戶正常工作前提下進(jìn)行檢修。發(fā)覺設(shè)備事故，要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，立即匯報(bào)上級(jí)直接主管，采取方法，組織分析，找出原因。電氣設(shè)備巡檢人員對(duì)使用設(shè)備須定時(shí)進(jìn)行擦拭，潤(rùn)滑，檢驗(yàn)，調(diào)整等保養(yǎng)工作；對(duì)備用設(shè)備須定時(shí)進(jìn)行預(yù)防性試車。暖通巡視商場(chǎng)內(nèi)外溫度，室內(nèi)步行街1-3樓每層均勻設(shè)置6個(gè)測(cè)溫點(diǎn)，測(cè)溫巡檢頻次天天2次（10:30-11:0013:00-13:30），依據(jù)測(cè)溫點(diǎn)溫度調(diào)整主機(jī)運(yùn)行狀態(tài)。巡視屋頂新風(fēng)機(jī)房和樓層空調(diào)機(jī)房，巡檢頻次天天1次，檢驗(yàn)工作電源，風(fēng)機(jī)控制應(yīng)在自動(dòng)檔位，風(fēng)機(jī)壓力和溫度是否正常，風(fēng)閥和水閥開啟是否正常，管道、表閥及水閥無滲水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行無異聲。巡視公共區(qū)域空調(diào)設(shè)備，巡檢頻次天天1次，檢驗(yàn)工作電源，空調(diào)設(shè)備運(yùn)行無異聲，空調(diào)散流器測(cè)溫正常。巡視廁所排風(fēng)機(jī)，巡檢頻次天天1次，檢驗(yàn)廁所排風(fēng)機(jī)運(yùn)行無異聲，排風(fēng)量正常。巡視送排風(fēng)機(jī)房，巡檢頻次天天1次，檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)控制應(yīng)在自動(dòng)檔位，工作電源，風(fēng)閥開啟是否正常，風(fēng)機(jī)運(yùn)行無異聲。給排水巡視值班人員必需按本系統(tǒng)要求時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢驗(yàn)管轄下設(shè)備。巡視值班人員外出巡檢,必需隨時(shí)和部門保持聯(lián)絡(luò)。巡視值班人員每次巡檢均須在對(duì)應(yīng)巡查統(tǒng)計(jì)上依次序做好巡查情況和結(jié)果統(tǒng)計(jì)。巡視值班人員應(yīng)依據(jù)當(dāng)班設(shè)備具體運(yùn)行情況,對(duì)"手動(dòng)"運(yùn)行設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。發(fā)覺設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺點(diǎn),發(fā)覺設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞,發(fā)覺安全保護(hù)元件有改變,均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換,確保設(shè)備監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。發(fā)覺有不正常噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能快速排除,必需立即匯報(bào)維修人員,并采取合適防護(hù)方法,預(yù)防事故發(fā)生或擴(kuò)大。相關(guān)專業(yè)管理員每七天一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查,發(fā)覺問題追查原因,如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)目標(biāo)：制訂設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，指導(dǎo)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行平穩(wěn)安全，提升工作效率，同時(shí)達(dá)成保值增值目標(biāo)。適用范圍：適適用于福州金融街萬達(dá)廣場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。職責(zé)福州金融街萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管理工程部專業(yè)職員，填寫運(yùn)行統(tǒng)計(jì)。系統(tǒng)專業(yè)：弱電日常維護(hù)及定時(shí)保養(yǎng)要求：車輛出入管理系統(tǒng)月保養(yǎng)做好保潔除塵工作，清掃齒輪箱內(nèi)外、擋車桿等。檢驗(yàn)擋車桿是否完好、平直，反光膜有沒有脫落現(xiàn)象，齒輪箱箱體有沒有損壞，齒輪箱門箱蓋密封防水性能是否良好。檢驗(yàn)感應(yīng)式讀卡機(jī)是否正常工作，能否正常收費(fèi)，道閘開閉正常，遇物阻擋自動(dòng)停止升桿等功效。每個(gè)月測(cè)試1次卡機(jī)、道閘機(jī)械性能；每個(gè)月對(duì)車場(chǎng)管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)備份；季保養(yǎng)檢驗(yàn)各轉(zhuǎn)動(dòng)軸是否潤(rùn)滑正常。每三個(gè)月對(duì)道閘進(jìn)行加油保養(yǎng)。對(duì)收費(fèi)電腦主機(jī)箱進(jìn)行除塵；每三個(gè)月測(cè)試地感線圈靈敏度；電話、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)依據(jù)通訊運(yùn)行商維護(hù)計(jì)劃進(jìn)行配合及監(jiān)督。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)月保養(yǎng)做好保潔工作，清掃灰塵，檢驗(yàn)室內(nèi)外攝像系統(tǒng)攝像頭、鏡頭并校焦，擦洗鏡頭，清理冷卻風(fēng)扇和防塵罩等，定時(shí)對(duì)室外攝像系統(tǒng)鐵件部分刷防銹漆，對(duì)各弱電井內(nèi)控制箱進(jìn)行緊固、清潔1次；調(diào)整并檢驗(yàn)監(jiān)視器上各旋鈕動(dòng)作是否正常，檢驗(yàn)監(jiān)視器圖像是否清楚，焦距是否可調(diào)。檢驗(yàn)室外防雨、防風(fēng)、防塵罩密封是否完好，以確保系統(tǒng)防雨防塵性能良好；檢驗(yàn)云臺(tái)是否固定堅(jiān)固，支撐桿地腳螺栓是否松動(dòng)等檢驗(yàn)轉(zhuǎn)動(dòng)部分電線是否有破裂、拉斷現(xiàn)象及潤(rùn)滑情況。季保養(yǎng) 完成月保養(yǎng)內(nèi)容：保養(yǎng)人檢驗(yàn)室內(nèi)外攝像系統(tǒng)、監(jiān)視和控制系統(tǒng)各部件工作是否正常。檢驗(yàn)各監(jiān)控系統(tǒng)連線接觸是否良好，控制器和錄象系統(tǒng)是否正常，并抽查錄象效果。年保養(yǎng) 完成季保養(yǎng)內(nèi)容：檢驗(yàn)室內(nèi)外攝像系統(tǒng)攝像頭、鏡頭并校焦，擦洗鏡頭。檢驗(yàn)室內(nèi)外攝像系統(tǒng)、監(jiān)視和控制系統(tǒng)各部件工作是否正常。檢驗(yàn)各監(jiān)控系統(tǒng)連線接觸是否良好，控制器和錄象系統(tǒng)是否正常，抽查錄象效果。入侵報(bào)警系統(tǒng)月保養(yǎng)做好保潔工作，清掃灰塵，檢驗(yàn)系統(tǒng)紅外探測(cè)器及手動(dòng)按鈕有沒有損壞，檢驗(yàn)紅外探測(cè)器及緊急按鈕是否固定堅(jiān)固，紅外探測(cè)器、聲光報(bào)警器支撐桿地腳螺栓是否松動(dòng)等。對(duì)各個(gè)紅外探頭及緊急按鈕進(jìn)行檢測(cè)，聲光報(bào)警器是否發(fā)出報(bào)警信號(hào)燈是否亮起，聲音是否響起，報(bào)警主機(jī)及報(bào)警電腦主機(jī)是否有報(bào)警信號(hào)。檢驗(yàn)報(bào)警電腦軟件是否正常，各個(gè)防區(qū)通訊是否正常，如發(fā)覺問題，立即上報(bào)。檢驗(yàn)報(bào)警主機(jī)是否正常，操作鍵盤是否正常，各個(gè)防區(qū)通訊是否正常，如發(fā)覺問題，立即上報(bào)。季保養(yǎng)完成月保養(yǎng)內(nèi)容對(duì)各弱電井內(nèi)控制箱及通訊模塊等進(jìn)行緊固、清潔1次；檢驗(yàn)各個(gè)弱電井內(nèi)報(bào)警模塊蓄電池是否正常。門禁管理系統(tǒng)月保養(yǎng)做好保潔工作，清掃灰塵，檢驗(yàn)系統(tǒng)讀卡器，電控鎖，出門按鈕等有沒有損壞，檢驗(yàn)讀卡器，電控鎖，出門按鈕等是否固定堅(jiān)固對(duì)各個(gè)讀卡器，電控鎖，出門按鈕進(jìn)行檢測(cè)，系統(tǒng)主機(jī)是否收到信號(hào)。檢驗(yàn)系統(tǒng)電腦軟件是否正常，各個(gè)控制器通訊是否正常。如發(fā)覺問題，立即上報(bào)。每個(gè)月對(duì)系統(tǒng)電腦數(shù)據(jù)備份。季保養(yǎng)完成月保養(yǎng)內(nèi)容對(duì)各弱電井內(nèi)控制器及通訊模塊等進(jìn)行緊固、清潔1次；檢驗(yàn)各個(gè)弱電井內(nèi)報(bào)警模塊蓄電池是否正常。電子巡更系統(tǒng)月保養(yǎng)做好保潔工作，清掃灰塵，每個(gè)月對(duì)系統(tǒng)電腦等設(shè)備除塵一次。每個(gè)月對(duì)巡更主機(jī)，巡更棒測(cè)試，檢驗(yàn)。每個(gè)月對(duì)巡更信息點(diǎn)位進(jìn)行檢驗(yàn)，確定其固定是否牢靠，有沒有損壞。有線電視系統(tǒng)月保養(yǎng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行保潔工作，清掃灰塵，用場(chǎng)強(qiáng)儀對(duì)各個(gè)頻道進(jìn)行檢測(cè)，信號(hào)強(qiáng)度范圍為60——80db。如達(dá)不到要求，出現(xiàn)圖像產(chǎn)生雪花和扭曲等現(xiàn)像，立即上報(bào)。大屏幕LED系統(tǒng)月保養(yǎng)做好保潔工作，清掃灰塵，每個(gè)月對(duì)功放機(jī)等設(shè)備進(jìn)行調(diào)試1次。季保養(yǎng)每季對(duì)機(jī)柜內(nèi)設(shè)備進(jìn)行除塵清潔1次。無線對(duì)講系統(tǒng)月保養(yǎng)做好保潔工作，每個(gè)月對(duì)干線放大器、設(shè)備功分器及耦合器等進(jìn)行除塵檢修。建筑智能化系統(tǒng)（BA）月保養(yǎng)檢驗(yàn)中央站主機(jī)硬件是否完好，軟件模塊是否能正常使用，多種功效是否正常。網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)是否工作正常。檢測(cè)各軟件功效是否能夠?qū)崿F(xiàn)，控制步驟，聯(lián)動(dòng)關(guān)系，控制精度是否符合要求。對(duì)弱電井內(nèi)控制設(shè)備做清潔、除塵工作。季保養(yǎng)完成月保養(yǎng)內(nèi)容檢驗(yàn)DDC工作是否正常，各I/O模塊是否正常，各通訊模塊是否正常。對(duì)弱電井內(nèi)控制設(shè)備接線端進(jìn)行緊固1次。年保養(yǎng)檢驗(yàn)多種傳感器精度是否在正常誤差范圍之內(nèi)。檢驗(yàn)多種實(shí)施機(jī)構(gòu)是否能平滑，正確實(shí)施指令。背景廣播系統(tǒng)月保養(yǎng)檢驗(yàn)背景廣播系統(tǒng)軟件是否正常，各功效是否能實(shí)現(xiàn)。檢驗(yàn)功放、DVD、卡座等背景廣播系統(tǒng)硬件是否正常。檢驗(yàn)設(shè)備接插件，接線端是否有松動(dòng)。對(duì)設(shè)備接線端進(jìn)行緊固。對(duì)樓層接線箱中接線端進(jìn)行緊固。消防系統(tǒng)月保養(yǎng)做好報(bào)警聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)保潔工作，檢驗(yàn)并緊固各接線鏍釘。檢測(cè)報(bào)警聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)各電源電壓（包含蓄電池電壓）。樓內(nèi)巡查各處探測(cè)器、風(fēng)閥、消火栓、廣播、手動(dòng)按鈕、警鈴等消防設(shè)施是否松動(dòng)、變形、接觸不良等異?，F(xiàn)象。弱電房?jī)?nèi)檢驗(yàn)相關(guān)消防設(shè)備（包含報(bào)警分機(jī)），做好保潔工作、緊固接線端工作，檢驗(yàn)箱門是否關(guān)閉及箱體外觀情況是否良好；箱外線路有沒有缺損，有沒有故障隱患。檢驗(yàn)保養(yǎng)中出現(xiàn)故障缺點(diǎn)逐一進(jìn)行修復(fù)。維修后，恢復(fù)設(shè)備周圍狀態(tài)，并告之弱電主管恢復(fù)使用每個(gè)月最少進(jìn)行1次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試，整年覆蓋；注:消控中心中有UPS系統(tǒng)，需每日巡檢UPS。每六個(gè)月對(duì)UPS放電檢測(cè)一次，通常放到80%。電梯定時(shí)保養(yǎng)要求:每個(gè)月一次對(duì)電梯機(jī)房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機(jī)表面，做到地面無積灰，控制柜、主機(jī)表面無污漬。外包單位每半個(gè)月進(jìn)行1次維保，相鄰兩次維保不少于10天，電梯維修技工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤。維保工作須在閉店后進(jìn)行；（具體維保時(shí)間依據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)時(shí)間安排）外包單位工作人職員作后須在機(jī)房填寫維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)；《維保工作單》須得到電梯維修技工簽字確定；發(fā)覺違規(guī)維修保養(yǎng)時(shí),報(bào)弱電主管對(duì)其發(fā)《整改通知書》；維修保養(yǎng)人員在對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)、檢修時(shí)，應(yīng)先在基層門前掛上“電梯保養(yǎng)、檢修”通告牌；檢修完成后搞好現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生。電梯維修完成后由電梯維修技工確定維修效果；由維保單位提供維修統(tǒng)計(jì)（復(fù)印件）。強(qiáng)電強(qiáng)電技工依據(jù)每個(gè)月電氣設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備維修保養(yǎng)，認(rèn)真實(shí)施設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)程，不得私自簡(jiǎn)化或更改維修保養(yǎng)程序及維修保養(yǎng)內(nèi)容嚴(yán)格根據(jù)設(shè)備技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修保養(yǎng)，不得私自降低維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，填寫維保統(tǒng)計(jì)。每3個(gè)月對(duì)全廣場(chǎng)配電系統(tǒng)進(jìn)行熱成像儀檢驗(yàn)并形成匯報(bào)。當(dāng)電氣設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí),值班人員在接到報(bào)修通知及維修電話，根據(jù)三標(biāo)文件要求實(shí)施。供配電設(shè)備故障維修通常不超出8小時(shí)，若8小時(shí)無法處理重大故障,應(yīng)將故障原因、處理方案、處理時(shí)間書面上報(bào),限期處理。維修保養(yǎng)過程中應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施電氣設(shè)備安全操作規(guī)程，專題主管及領(lǐng)班提供工作指導(dǎo)和檢驗(yàn)監(jiān)督。凡夜間及節(jié)假日發(fā)生故障，有條件應(yīng)立即進(jìn)行處理；不能立即處理采取臨時(shí)方法控制事態(tài)繼續(xù)發(fā)展,同時(shí)立即匯報(bào)工程主管和經(jīng)理。對(duì)外包維修保養(yǎng)項(xiàng)目必需嚴(yán)格根據(jù)協(xié)議所簽驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)收，不得降低驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。建立設(shè)備臺(tái)帳，由專員負(fù)責(zé)管理，對(duì)更換零部件立即統(tǒng)計(jì)，常見和關(guān)鍵部件有一定貯備，做到修換立即。暖通日常維護(hù)如：機(jī)房清潔，設(shè)備清潔等冷凍機(jī)房值班人員每日設(shè)備外觀一次。全部空調(diào)工合理分包管轄設(shè)備機(jī)房及設(shè)備清潔，每七天最少清潔一次，要求設(shè)備機(jī)房及設(shè)備潔凈整齊，無浮塵。定時(shí)保養(yǎng)要求:冷水主機(jī)保養(yǎng)（月保養(yǎng)和開機(jī)保養(yǎng)）：專業(yè)企業(yè)每個(gè)月檢測(cè)冷水主機(jī)情況并出具月保養(yǎng)檢驗(yàn)表格：檢驗(yàn)全部接線端子；檢測(cè)及校正溫度傳感器；檢測(cè)及校正高壓開關(guān)；泄露測(cè)試；統(tǒng)計(jì)機(jī)組運(yùn)行壓力、電流和電壓；檢驗(yàn)機(jī)組運(yùn)行情況和開機(jī)調(diào)試時(shí)原始數(shù)據(jù)對(duì)比；檢驗(yàn)油泵工作情況；機(jī)組清潔；清潔配電柜和控制柜。每十二個(gè)月3、4月份做開機(jī)保養(yǎng)并出具年保養(yǎng)檢驗(yàn)表格：檢測(cè)冷凝器和蒸發(fā)器傳熱效果，依據(jù)上十二個(gè)月度機(jī)組運(yùn)行時(shí)期蒸發(fā)器和冷凝器趨間溫度，如過大說明結(jié)垢臟堵安排清洗，降低開端蓋時(shí)造成銅管腐蝕和保養(yǎng)費(fèi)用增加，通常蒸發(fā)器清洗三年輪換一次，冷凝器清洗兩年輪換一次；檢測(cè)主機(jī)制冷劑含量，如缺乏就補(bǔ)充，如有漏點(diǎn)需修補(bǔ)；檢測(cè)油泵潤(rùn)滑油質(zhì)量和油過濾器使用情況，如不能夠使用需調(diào)換，通常油過濾器調(diào)換2年一次，，潤(rùn)滑油調(diào)換四年一次；檢驗(yàn)主機(jī)運(yùn)行時(shí)各項(xiàng)數(shù)據(jù)和開機(jī)調(diào)試時(shí)原始數(shù)據(jù)對(duì)比；檢驗(yàn)全部接線端子并緊固；檢測(cè)壓縮機(jī)電機(jī)絕緣性；檢測(cè)全部安全裝置；檢驗(yàn)傳動(dòng)系統(tǒng)。專業(yè)企業(yè)每十二個(gè)月開機(jī)保養(yǎng)期間清洗冷水機(jī)組冷凍進(jìn)水管和冷卻進(jìn)水管Y型過濾器網(wǎng)罩，每個(gè)月檢測(cè)冷凍水和冷卻水水質(zhì)情況，采取水樣并投藥，每個(gè)月出具水質(zhì)匯報(bào)。每十二個(gè)月由甲方抽集水樣送至專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，費(fèi)用由專業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。發(fā)覺問題，立即通知專業(yè)企業(yè)維修并匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。調(diào)試運(yùn)行，清理現(xiàn)場(chǎng)。填寫統(tǒng)計(jì)。天天需對(duì)空調(diào)主機(jī)房進(jìn)行清潔?？照{(diào)真空熱鍋爐保養(yǎng)(年保養(yǎng))：檢驗(yàn)鍋爐及本體是否滲水和有沙眼，機(jī)座是否緊固；油漆或保溫層是否完好。檢驗(yàn)進(jìn)出水閥門、排污閥開關(guān)是否靈活，無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無漏水，閥體、手柄完好，連接管件完好；安全閥閥體、手柄完好。檢驗(yàn)壓力表、溫度表指示正確，表盤清楚，表閥及接頭無滲水。檢驗(yàn)超溫連鎖保護(hù)裝置、自動(dòng)控制裝置設(shè)定值，控制正確無異常。檢驗(yàn)鍋爐燃燒器工作是否正常，是否有天然氣泄露。每六個(gè)月鍋爐壓力表強(qiáng)檢一次，每十二個(gè)月鍋爐安全閥強(qiáng)檢一次，每十二個(gè)月鍋爐年檢。設(shè)備如有損壞，就更換；如有偏差，就調(diào)整；連接處如有松動(dòng)，就緊固；清潔設(shè)備污垢。調(diào)試運(yùn)行，清理現(xiàn)場(chǎng)。填寫統(tǒng)計(jì)。冷凍循環(huán)水泵、熱水循環(huán)泵、冷卻循環(huán)水泵、冷卻塔補(bǔ)水泵保養(yǎng)(季度保養(yǎng)）：保養(yǎng)前測(cè)試電機(jī)三相工作電流并統(tǒng)計(jì)。每十二個(gè)月開機(jī)保養(yǎng)期間清洗水泵Y型過濾器進(jìn)水過濾網(wǎng)罩。首先切斷電源，關(guān)閉進(jìn)水閥，做好檢修標(biāo)識(shí)。檢測(cè)泵體是否滲水和有沙眼；軟連接、緊固件、避震器是否緊固和完好。檢測(cè)水泵軸封是否滲水，泵軸和電機(jī)軸心在同一中心線，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無卡殼，動(dòng)平衡良好；軸承轉(zhuǎn)動(dòng)無異聲，補(bǔ)充損耗潤(rùn)滑油。檢測(cè)進(jìn)出水閥門開關(guān)是否靈活，無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無漏水，閥體、手柄完好；止回閥動(dòng)作靈活，無漏水，外觀整齊；壓力表指示正確，表盤清楚，表閥及接頭無滲水；Y型過濾器無滲水；軟連接無損壞。設(shè)備如有損壞，就更換；如有偏差，就調(diào)整；連接處如有松動(dòng)，就緊固；軸承潤(rùn)滑有損耗，就補(bǔ)充加油；清潔設(shè)備污垢。合上電源，開啟進(jìn)水閥，調(diào)試運(yùn)行，統(tǒng)計(jì)三相運(yùn)行電流和保養(yǎng)前運(yùn)行電流比對(duì)，清理現(xiàn)場(chǎng)。填寫統(tǒng)計(jì)。冷卻塔保養(yǎng)(六個(gè)月保養(yǎng)）：每十二個(gè)月開機(jī)保養(yǎng)期間外委維保單位清洗冷卻塔脫水盤和填料。測(cè)試電機(jī)三相電流并統(tǒng)計(jì)。切斷冷卻塔風(fēng)扇電源，關(guān)閉補(bǔ)充進(jìn)水閥，放空冷卻塔積水盤水，做好檢修標(biāo)識(shí)。檢測(cè)風(fēng)扇軸承轉(zhuǎn)動(dòng)有沒有異聲，每十二個(gè)月3月保養(yǎng)軸承加潤(rùn)滑油；風(fēng)扇葉片角度正確，無裂縫；風(fēng)扇傳動(dòng)帶松緊適宜，無破損；風(fēng)扇防護(hù)罩完好，無損壞。檢測(cè)浮球閥、供回水閥門開關(guān)是否靈活，無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無漏水，閥體、手柄完好；連接管件完好，油漆不脫落。檢測(cè)冷卻塔本體、積水盤、散熱片、過濾網(wǎng)是否有破損；清洗冷卻塔本體、積水盤、散熱片、過濾網(wǎng)。設(shè)備如有損壞，就更換；如有偏差，就調(diào)整；連接處如有松動(dòng)，就緊固；軸承閥門潤(rùn)滑油有損耗，就補(bǔ)充加油；清潔設(shè)備污垢。合上電源，開啟補(bǔ)充進(jìn)水閥，補(bǔ)滿冷卻塔積水盤水，調(diào)試運(yùn)行，統(tǒng)計(jì)三相運(yùn)行電流和保養(yǎng)前運(yùn)行電流比對(duì)，清理現(xiàn)場(chǎng)。填寫統(tǒng)計(jì)。膨脹水箱保養(yǎng)(季度保養(yǎng)）：每十二個(gè)月開機(jī)保養(yǎng)期間外委維保單位清洗膨脹水箱。檢測(cè)外觀及箱體是否有損壞。檢測(cè)浮球閥、截止閥、補(bǔ)水閥、排污閥是否靈活，無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無漏水，閥體、手柄完好。排放箱體底部水并自動(dòng)補(bǔ)充水。設(shè)備如有損壞，就更換；如有偏差，就調(diào)整；連接處如有松動(dòng)，就緊固；清潔設(shè)備污垢。填寫統(tǒng)計(jì)。風(fēng)機(jī)盤管、吊頂式空調(diào)箱、室內(nèi)步行街屋頂立式新風(fēng)機(jī)保養(yǎng)（季度保養(yǎng)）：每十二個(gè)月空調(diào)過渡季節(jié)依據(jù)翅片管清潔程度清洗風(fēng)機(jī)盤管和吊頂式空調(diào)箱翅片管和拆洗空調(diào)水過濾器，每十二個(gè)月空調(diào)運(yùn)行期間依據(jù)翅片管清潔程度清洗立式新風(fēng)機(jī)翅片管和拆洗空調(diào)水過濾器。切斷電源，掛上檢修標(biāo)識(shí)。檢測(cè)風(fēng)機(jī)本體是否完好，葉輪轉(zhuǎn)動(dòng)無異聲并加軸承損耗潤(rùn)滑油；傳送帶松緊適宜；吊頂式空調(diào)箱緊固件是否緊固，傳送帶兩個(gè)飛輪在同一軸心上。清洗過濾網(wǎng)，清除風(fēng)機(jī)盤管積水和冷凝水管污垢；清洗過濾器，修復(fù)破損保溫層，閘閥絲桿和軸承加牛油。各水閥和風(fēng)閥開閉靈活，無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密性好，手柄完好；風(fēng)機(jī)盤管冷凝水管連接牢靠，排放通暢；立式新風(fēng)機(jī)壓力表和溫度表外觀整齊，指示正確，無漏水。設(shè)備如有損壞，就更換；如有偏差，就調(diào)整；連接處如有松動(dòng)，就緊固；軸承潤(rùn)滑有損耗，就補(bǔ)充加油；清潔設(shè)備污垢。合上電源，調(diào)試運(yùn)行看是否正常，清理場(chǎng)地。填寫統(tǒng)計(jì)。送排風(fēng)機(jī)保養(yǎng)（季度保養(yǎng)）保養(yǎng)前測(cè)試電機(jī)三相運(yùn)轉(zhuǎn)電流并統(tǒng)計(jì)。切斷電源，掛上檢修標(biāo)識(shí)。檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)本體是否完好，機(jī)座是否緊固，連接風(fēng)管完好，不漏風(fēng)；各風(fēng)閥開閉靈活，無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密性好，手柄完好。檢驗(yàn)傳送帶兩個(gè)飛輪在同一軸心上，皮帶松緊適宜；風(fēng)機(jī)軸承座緊固，軸承加牛油。合上電源運(yùn)行，觀察運(yùn)行情況是否良好，無雜音，測(cè)試電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)三相電流并和保養(yǎng)前測(cè)試電流值比對(duì)。設(shè)備如有損壞，就更換；如有偏差，就調(diào)整；連接處如有松動(dòng)，就緊固；軸承潤(rùn)滑有損耗，就補(bǔ)充加油；清潔設(shè)備污垢。如有異常，立即維修并匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。調(diào)試運(yùn)行，清理場(chǎng)地。填寫統(tǒng)計(jì)。正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)保養(yǎng)（季度保養(yǎng)）保養(yǎng)前測(cè)試電機(jī)三相運(yùn)轉(zhuǎn)電流并統(tǒng)計(jì)。切斷電源，掛上檢修標(biāo)識(shí)。檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)本體是否完好，機(jī)座是否緊固，連接風(fēng)管完好，不漏風(fēng)；各風(fēng)閥開閉靈活，無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密性好，手柄完好。檢驗(yàn)傳送帶兩個(gè)飛輪在同一軸心上，皮帶松緊適宜；風(fēng)機(jī)軸承座緊固，軸承加牛油。合上電源，通知消控中心遠(yuǎn)程開啟，觀察運(yùn)行情況是否良好，無雜音，測(cè)試電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)三相電流并和保養(yǎng)前測(cè)試電流值比對(duì)。。設(shè)備如有損壞，就更換；如有偏差，就調(diào)整；連接處如有松動(dòng)，就緊固；軸承潤(rùn)滑有損耗，就補(bǔ)充加油；清潔設(shè)備污垢。如有異常，立即維修并匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。調(diào)試運(yùn)行，清理場(chǎng)地。填寫統(tǒng)計(jì)。正壓風(fēng)閥、排煙風(fēng)閥保養(yǎng)（季度保養(yǎng)）檢驗(yàn)風(fēng)閥外門和葉片是否完好。檢驗(yàn)風(fēng)閥開閉是否靈活，無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密性好，手柄完好。檢驗(yàn)風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否完好，并加潤(rùn)滑油。通知消控中心遠(yuǎn)程開啟，檢測(cè)運(yùn)行情況是否良好，無卡阻。設(shè)備如有損壞，就更換；如有偏差，就調(diào)整；連接處如有松動(dòng)，就緊固；清潔設(shè)備污垢。如有異常，立即維修并匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。填寫統(tǒng)計(jì)。給排水日常維護(hù)：對(duì)水泵房?jī)?nèi)浮球閥、水箱水位、出水壓力、穩(wěn)壓罐、水泵運(yùn)行狀態(tài)、閥門、配電箱、照明、衛(wèi)生等內(nèi)容，天天進(jìn)行2次巡查；對(duì)消防濕報(bào)間內(nèi)噴淋總管壓力、閥門、照明、衛(wèi)生等內(nèi)容，天天進(jìn)行2次巡查；對(duì)消防泵、噴淋泵、出水壓力、穩(wěn)壓罐、配電柜、照明、衛(wèi)生等內(nèi)容，天天進(jìn)行2次巡查；對(duì)污水井內(nèi)水位、污水泵、控制柜、排風(fēng)、照明、衛(wèi)生等內(nèi)容，天天分4次進(jìn)行巡查；每個(gè)月對(duì)集水井情況進(jìn)行檢驗(yàn)1次；每日對(duì)地下室全部排水設(shè)備巡視檢驗(yàn)1次；汛期時(shí)，雨量中或大雨以上時(shí)，每2小時(shí)對(duì)地下室全部排水設(shè)備巡視檢驗(yàn)1次；（內(nèi)街）；每七天對(duì)地下室全部排水設(shè)備巡視檢驗(yàn)1次；汛期時(shí)，雨量中或大雨以上時(shí)，每2小時(shí)對(duì)地下室全部排水設(shè)備巡視檢驗(yàn)1次；（外街）；每日對(duì)B1F、B2F及步行街公共區(qū)域衛(wèi)生間進(jìn)行1次巡視；每個(gè)月對(duì)1F排水出門井進(jìn)行1次巡檢；每個(gè)月對(duì)商場(chǎng)全部餐飲地溝、隔油箱、進(jìn)行1次檢驗(yàn)；每個(gè)月對(duì)塔樓、裙房頂部屋面虹吸雨排口巡視檢驗(yàn)1次；特殊天氣（雨季）時(shí)每小時(shí)對(duì)虹吸雨排口進(jìn)行巡視檢驗(yàn)。每七天對(duì)廣場(chǎng)地磚及排水溝進(jìn)線巡視檢驗(yàn)。定時(shí)維保：工程綜合維修主管負(fù)責(zé)制訂公共設(shè)施年度維保計(jì)劃。工程綜合維修主管、領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)工作步驟進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控。如維修工作影響用戶辦公要事先通知營(yíng)運(yùn)部和用戶進(jìn)行事前溝通。維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行日巡視，發(fā)覺問題立即安排人員維修。完工后應(yīng)立即驗(yàn)證。每三個(gè)月需對(duì)管路上單向閥及過濾器進(jìn)行清洗。按施工操作規(guī)范，對(duì)大商室內(nèi)步行街公共設(shè)施進(jìn)行定時(shí)檢驗(yàn)保養(yǎng)做好對(duì)應(yīng)統(tǒng)計(jì)，工完場(chǎng)清。磚石類：（廣場(chǎng)磚、大理石、墻面磚、地磚）在檢驗(yàn)保養(yǎng)過程中發(fā)覺起殼、松動(dòng)、損壞，應(yīng)立即進(jìn)行修補(bǔ)更換、確保設(shè)施平整、通暢。門窗類：（通道門、機(jī)房門、玻璃門、消防箱、衛(wèi)生隔斷）在檢驗(yàn)保養(yǎng)過程中，發(fā)覺飾面損傷、開啟異常、五金件損傷或殘缺，應(yīng)立即進(jìn)行維修、填補(bǔ)、更換確保開啟正常。裱糊類：（墻面涂料、門套飾面、環(huán)廊墻紙、扶梯扶手）在檢驗(yàn)保養(yǎng)過程中發(fā)覺墻面開裂、臟污、損壞、飾面脫落、較小進(jìn)行局部修補(bǔ)、較大進(jìn)行大修重刷、確保觀感良好。特殊設(shè)施（幕墻、地下室、廣告燈箱）在檢驗(yàn)保養(yǎng)過程中。發(fā)覺幕墻滲水、地下室滲漏、應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)，自己無力維修、則進(jìn)行外委保養(yǎng)維修。其它（環(huán)廊吊頂、地毯、外圍欄桿、窨井蓋）在檢驗(yàn)保養(yǎng)過程中，發(fā)覺頂面損壞、地毯臟污、鐵質(zhì)生銹，程度輕進(jìn)行修補(bǔ)、清洗、涂銹；程度重進(jìn)行更換、確保環(huán)境良好。設(shè)備故障應(yīng)急處理目標(biāo)：制訂設(shè)備故障應(yīng)急方法，高效快速排除故障回復(fù)設(shè)備正常運(yùn)行，降低降低故障設(shè)備影響程度。適用范圍：適適用于福州金融街萬達(dá)廣場(chǎng)設(shè)施設(shè)備。職責(zé)福州金融街萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管路工程部全體職員，填寫尤其事件匯報(bào)。系統(tǒng)專業(yè)弱電車輛出入系統(tǒng)：弱電技工接到商管員相關(guān)發(fā)卡機(jī)出現(xiàn)故障信息時(shí)，立即趕往現(xiàn)場(chǎng)處理；不能立即維修時(shí)，向商管員解釋原因，并向弱電主管匯報(bào)；弱電主管將情況向工程部經(jīng)理匯報(bào)。電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：鋪內(nèi)租戶電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)故障，立即趕往現(xiàn)場(chǎng)處理。發(fā)覺是線纜問題不能立即維修時(shí)，向租戶解釋原因，并上報(bào)。發(fā)覺是通訊運(yùn)行商問題通知租戶報(bào)修通訊運(yùn)行商。企業(yè)內(nèi)部電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)故障，立即趕往現(xiàn)場(chǎng)處理。發(fā)覺是線纜問題不能立即維修時(shí)，向上級(jí)解釋原因。發(fā)覺是交換機(jī)等設(shè)備問題，向上級(jí)匯報(bào)。發(fā)覺是通訊運(yùn)行商問題，向上級(jí)匯報(bào)。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：關(guān)鍵樓層攝像頭或硬盤錄像機(jī)等故障：立即趕到故障現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，立即趕到故障現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，如不能立即修復(fù)情況下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。攝像頭電源故障：監(jiān)控系統(tǒng)有UPS支持，但供電時(shí)間有限，在此期間通知強(qiáng)電源維修如不能在UPS供電時(shí)間內(nèi)修復(fù)，在UPS供電時(shí)間內(nèi)全部監(jiān)控設(shè)備正常關(guān)閉并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。入侵報(bào)警系統(tǒng)：關(guān)鍵樓層報(bào)警設(shè)備或報(bào)警主機(jī)故障：立即趕到故障現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，如不能立即修復(fù)情況下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。報(bào)警主機(jī)電源故障：報(bào)警系統(tǒng)有UPS支持，但供電時(shí)間有限，在此期間通知強(qiáng)電源維修如不能UPS供電時(shí)間內(nèi)修復(fù)，在UPS供電時(shí)間之內(nèi)全部報(bào)警主機(jī)設(shè)備正常關(guān)閉并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。門禁管理系統(tǒng)：設(shè)備或主機(jī)故障：立即趕到故障現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，如不能立即修復(fù)情況下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。門禁主機(jī)電源故障：監(jiān)控系統(tǒng)有UPS支持，但供電時(shí)間有限，在此期間通知強(qiáng)電源維修如不能UPS供電時(shí)間內(nèi)修復(fù)，在UPS供電時(shí)間之內(nèi)將門禁主機(jī)正常關(guān)閉并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。電子巡更系統(tǒng)：巡更點(diǎn)及主機(jī)等故障：立即趕到故障現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，如不能立即修復(fù)情況下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。巡更主機(jī)電源故障：監(jiān)控系統(tǒng)有UPS支持，但供電時(shí)間有限，在此期間通知強(qiáng)電源維修如不能UPS供電時(shí)間內(nèi)修復(fù)，在UPS供電時(shí)間之內(nèi)全部巡更設(shè)備正常關(guān)閉并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。有線電視系統(tǒng)：圖像不清楚等現(xiàn)像：立即趕到故障現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，如不能立即修復(fù)情況下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)，并向租戶解釋。如發(fā)覺是有線電視運(yùn)行商問題，立即向上級(jí)匯報(bào)。大屏幕LED系統(tǒng)：LED顯示模塊或主機(jī)等故障：立即趕到故障現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，如不能立即修復(fù)情況下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。LED控制主機(jī)電源故障：監(jiān)控系統(tǒng)有UPS支持，但供電時(shí)間有限，在此期間通知強(qiáng)電源維修如不能UPS供電時(shí)間內(nèi)修復(fù)，在UPS供電時(shí)間之內(nèi)全部LED設(shè)備正常關(guān)閉并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。無線對(duì)講系統(tǒng)：室內(nèi)天線、對(duì)講主機(jī)等設(shè)備故障：立即趕到故障現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，如不能立即修復(fù)情況下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。對(duì)講主機(jī)電源故障：監(jiān)控系統(tǒng)有UPS支持，但供電時(shí)間有限，在此期間通知強(qiáng)電源維修如不能UPS供電時(shí)間內(nèi)修復(fù)，在UPS供電時(shí)間之內(nèi)全部對(duì)講設(shè)備正常關(guān)閉并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。建筑智能化系統(tǒng)（BA）：實(shí)施機(jī)構(gòu)等末端設(shè)備或系統(tǒng)主機(jī)等故障：立即趕到故障現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，如不能立即修復(fù)情況下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。系統(tǒng)主機(jī)電源故障：監(jiān)控系統(tǒng)有UPS支持，但供電時(shí)間有限，在此期間通知強(qiáng)電源維修如不能UPS供電時(shí)間內(nèi)修復(fù)，在UPS供電時(shí)間之內(nèi)系統(tǒng)主機(jī)正常關(guān)閉并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。背景廣播系統(tǒng)：音箱及功放等設(shè)備故障：立即趕到故障現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，如不能立即修復(fù)情況下立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。系統(tǒng)電源故障：監(jiān)控系統(tǒng)有UPS支持，但供電時(shí)間有限，在此期間通知強(qiáng)電源維修如不能UPS供電時(shí)間內(nèi)修復(fù)，在UPS供電時(shí)間之內(nèi)系統(tǒng)主機(jī)正常關(guān)閉并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。消防系統(tǒng)：樓層回路短路：消防主機(jī)不能正常運(yùn)行，首先切斷短路樓回路總線使得消防主機(jī)正常運(yùn)行，做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。聯(lián)動(dòng)設(shè)備無故聯(lián)動(dòng)：隔離聯(lián)動(dòng)設(shè)備聯(lián)動(dòng)模塊，做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。假如消防主機(jī)自帶UPS損壞不能供電，那么接入監(jiān)控室UPS系統(tǒng)內(nèi)，做好相關(guān)統(tǒng)計(jì)。電動(dòng)扶梯電動(dòng)扶梯上下行方向故障處理程序用專用鑰匙對(duì)“運(yùn)行方向開關(guān)”進(jìn)行設(shè)置。待手扶電梯延時(shí)停止后再次感應(yīng)開啟將轉(zhuǎn)為正確方向。以上設(shè)置無效時(shí)可按下電梯急停按鈕，斷開手扶梯電源，匯報(bào)主管、經(jīng)理并通知維保單位；光電感應(yīng)開關(guān)故障處理程序。將“旁路感應(yīng)選擇開關(guān)”設(shè)置為旁路，將“運(yùn)行方向開關(guān)”設(shè)置為停。待電梯延時(shí)停止后將不再開啟。以上設(shè)置若無效可按下電梯急停按鈕再斷開電梯電源。匯報(bào)主管、經(jīng)理并通知維保單位；扶梯停機(jī)故障扶梯停機(jī)由維修技工進(jìn)行重新開啟；重啟失敗時(shí)，匯報(bào)主管、經(jīng)理并通知維保單位；扶梯進(jìn)水或遭遇火災(zāi)故障處理：立即停止該扶梯使用，切斷電源。匯報(bào)主管、經(jīng)理并通知維保單位；直梯:直梯困人：工程部接到事故匯報(bào)時(shí)應(yīng)向匯報(bào)人了解以下信息：故障電梯位置、是否困人、困在哪個(gè)樓層、和其它關(guān)鍵信息，并做好統(tǒng)計(jì)。立即通知專業(yè)主管。專業(yè)主管接到通知后，立即通知電梯工及維保單位。并立即趕往現(xiàn)場(chǎng)。維保單位接到通知后，電梯工配合維保單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施救，攜帶電梯機(jī)房鑰匙、電梯層門鑰匙、通訊工具、維修工具等10分鐘內(nèi)趕往