蘇州市城市更新技術(shù)導(dǎo)則

（試行）

蘇州市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室

2023年02月

目錄

第一章總則............................................(1)

1.1編制目的............................................(1)

1.2編制依據(jù)............................................(1)

1.3適用范圍............................................(1)

第二章術(shù)語定義..........................................(2)

2.1城市更新總體策劃...................................(2)

2.2城市更新片區(qū)策劃...................................(2)

2.3城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案..............................(2)

2.4更新專項(xiàng)............................................(2)

2.5更新片區(qū)............................................(3)

2.6更新項(xiàng)目............................................(3)

第三章基本規(guī)定..........................................(4)

3.1更新內(nèi)容.............................................(4)

3.2更新對象............................................(4)

3.3更新方式............................................(5)

3.4編制體系............................................(5)

第四章城市更新總體策劃...............................(7)

4.1一般規(guī)定............................................(7)

4.2編制內(nèi)容............................................(8)

4.3技術(shù)要點(diǎn)..............................................(11)

第五章城市更新片區(qū)策劃方案..............................(14)

5.1一般規(guī)定..............................................(14)

5.2編制內(nèi)容..............................................(14)

5.3技術(shù)指引..............................................(18)

第六章城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案..............................(29)

6.1一般規(guī)定.............................................(29)

6.2編制內(nèi)容..........................................(29)

6.3分類技術(shù)指引......................................(33)

附件1：城市更新總體策劃模板..............................(57)

附件2：城市更新片區(qū)策劃方案模板..........................(61)

附件3：城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案模板..........................(69)

第一章總則

1.1編制目的

為貫徹落實(shí)《蘇州市城市更新試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，指導(dǎo)蘇州市

城市更新總體策劃、片區(qū)策劃及項(xiàng)目實(shí)施方案編制，推動(dòng)城市更新工

作的質(zhì)量開展，特編制本導(dǎo)則。

1.2編制依據(jù)

1.《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和

2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》

2.《關(guān)于在實(shí)施城市更新更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》

（建科（2021）63號(hào)）

3.《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見》

4.《省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)指導(dǎo)

意見的通知》（蘇辦發(fā)12022〕14號(hào)）

5.《市委辦公室、市政府辦公室關(guān)于印發(fā)蘇州市城市更新試點(diǎn)工

作實(shí)施方案的通知》（蘇委辦［2022）83號(hào)）

1.3適用范圍

本導(dǎo)則適用于蘇州市范圍內(nèi)的城市更新方案編制。

I

第二章術(shù)語定義

2.1城市更新總體策劃

城市更新總體策劃是對城市總體建設(shè)發(fā)展做出的戰(zhàn)略性、綜合性

更新安排部署。城市更新總體策劃應(yīng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及

相關(guān)政策要求，與相關(guān)規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，明確城市更新總體目標(biāo)和更新

任務(wù)，提出城市重要更新專項(xiàng)和重點(diǎn)更新片區(qū)的更新目標(biāo)、策略、重

點(diǎn)任務(wù)等，并劃示重點(diǎn)更新片區(qū)范圍，指導(dǎo)城市更新片區(qū)策劃編制。

其成果是政府指導(dǎo)實(shí)施城市更新行動(dòng)、編制片區(qū)策劃方案、審批核準(zhǔn)

重大項(xiàng)目，安排政府投資和財(cái)政支出預(yù)算，制定相關(guān)政策的重要依據(jù)。

2.2城市更新片區(qū)策劃

城市更新片區(qū)策劃是以城市更新總體策劃和相關(guān)政策為指引，綜

合考慮片區(qū)未來發(fā)展定位、存量資源統(tǒng)籌、公共要素配置、空間布局

優(yōu)化等因素，確定片區(qū)目標(biāo)定位、更新總量控制、用地調(diào)整建議、更

新項(xiàng)目劃定等相關(guān)內(nèi)容的綜合性方案。其成果用于政府決策參考和指

導(dǎo)城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案的編制。

2.3城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案

城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案是指更新項(xiàng)目在立項(xiàng)前，以城市更新項(xiàng)目

為對象編制的實(shí)施方案，是對項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、管理、運(yùn)營等環(huán)節(jié)作

出的具體部署，是后續(xù)立項(xiàng)、環(huán)評、用地、規(guī)劃等相關(guān)審批手續(xù)的重

要依據(jù)。

2.4更新專項(xiàng)

更新專項(xiàng)是指城市更新若干主要方面、重點(diǎn)領(lǐng)域的展開、深化和

具體化，如：歷史文化保護(hù)傳承與利用、民生服務(wù)功能完善與優(yōu)化、

2

既有建筑安全隱患消除與更新改造、城市消極空間重塑與提升、韌性

城市建設(shè)與提升、城市生態(tài)空間保護(hù)與修復(fù)、低效產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型與升

級等；更新專項(xiàng)須符合城市更新總體策劃要求，并與相關(guān)部門專業(yè)規(guī)

劃相銜接。

2.5更新片區(qū)

更新片區(qū)是指城市建成區(qū)內(nèi)具有更新需求或更新價(jià)值，并在綜合

考慮歷史文化、民生服務(wù)、建筑安全、空間品質(zhì)、數(shù)字城市、韌性城

市、生態(tài)修復(fù)、產(chǎn)業(yè)升級等因素基礎(chǔ)上，為便于統(tǒng)籌各類資源配置和

更新項(xiàng)目生成，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展而劃定的相對成片區(qū)域。

2.6更新項(xiàng)目

更新項(xiàng)目是城市更新的最小實(shí)施單位，由單一或多類更新對象組

合構(gòu)成，通過實(shí)施歷史文化、民生服務(wù)、建筑安全、空間品質(zhì)、數(shù)字

城市、韌性城市、生態(tài)修復(fù)、產(chǎn)業(yè)升級等更新內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合更

新。

3

第三章基本規(guī)定

3.1更新內(nèi)容

1.加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承與利用，注重歷史文化區(qū)更新提升，推

動(dòng)傳統(tǒng)文化融入現(xiàn)代生活。

2.完善與優(yōu)化民生服務(wù)功能，加強(qiáng)老舊住區(qū)更新改造，優(yōu)先對住

宅品質(zhì)、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共空間等進(jìn)行改造提升，完善

住區(qū)功能，建設(shè)完整社區(qū)。

3.加強(qiáng)既有建筑安全隱患排查和消除，推動(dòng)建筑功能、節(jié)能、風(fēng)

貌更新改造。

4.重塑與提升城市消極空間，破除行政邊界空間割裂，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)

域交通互通互聯(lián)、設(shè)施共建共享。

5.實(shí)踐數(shù)字李生城市的建設(shè)與應(yīng)用，構(gòu)筑城市三維數(shù)字空間，引

導(dǎo)新城建各類數(shù)據(jù)資源有效集聚，實(shí)現(xiàn)智能化市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與改

造。

6.加強(qiáng)韌性城市建設(shè)，提高城市應(yīng)對災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)防御水平和災(zāi)后

快速恢復(fù)能力，開展城市生命線安全工程。

7.保護(hù)與修復(fù)城市生態(tài)空間，重塑城市生態(tài)基底，系統(tǒng)完善城市

景觀格局，堅(jiān)持綠色發(fā)展路徑。

8.優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)盤活老舊工業(yè)區(qū)、老舊商辦區(qū)等存量

資源，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

3.2更新對象

更新對象主要分為五類：老舊住區(qū)類、老舊工業(yè)類、老舊商辦類、

歷史文化類、公共空間類。

其中，更新對象可以是單體，也可以是成片區(qū)域；可以是單個(gè)功

4

能區(qū)，也可以是多功能復(fù)合區(qū)。

3.3更新方式

更新方式分為“保護(hù)修繕、改造提升、拆除重建”三種，對于某

個(gè)具體更新項(xiàng)目可以采取其中一種或多種更新方式。

1.保護(hù)修繕。對于具有歷史文化保護(hù)價(jià)值的街區(qū)、建筑、景觀等

資源，在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和整體風(fēng)貌前提下，對建筑及建筑所在

區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共空間環(huán)境等進(jìn)行保護(hù)、修

繕，更新前后建筑規(guī)模不變。

2.改造提升。對于具備改造條件的建筑物，在不拆除主體建筑前

提下，對現(xiàn)有建筑以整治、改建、擴(kuò)建方式提升完善建筑功能；對于

老舊市政設(shè)施和臟亂差、品質(zhì)低的城市環(huán)境及公共空間，通過整治改

造，促進(jìn)人居環(huán)境改善提升。

3.拆除重建。對于存在重大安全隱患或現(xiàn)狀建筑使用功能明顯不

符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，且通過改造提升無法消除負(fù)面影響的，將原

有建筑物拆除，并按照規(guī)劃用地條件進(jìn)行重新建設(shè)。

3.4編制體系

城市更新方案編制分為“城市更新總體策劃、城市更新片區(qū)策劃、

城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案”三個(gè)層次。

其中各縣級市（區(qū)）應(yīng)根據(jù)城市更新體檢評估結(jié)果編制城市更新

總體策劃；按照總體策劃，納入城市更新行動(dòng)計(jì)劃片區(qū)或地塊，應(yīng)當(dāng)

編制城市更新片區(qū)策劃方案和城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案。

獨(dú)立實(shí)施的老舊住區(qū)改造項(xiàng)目、歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目等，按照國家

和省市現(xiàn)行規(guī)定實(shí)施，可參考本導(dǎo)則編制項(xiàng)目實(shí)施方案。

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第一步第二步第三步

城市更新：A城市更新A城市更新A更新項(xiàng)目A實(shí)施項(xiàng)目

體檢評估：V總體策劃V片區(qū)策劃7實(shí)施方案7審批建設(shè)

圖1城市更新方案編制體系

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第四章城市更新總體策劃

4.1一般規(guī)定

4.1.1編制范圍與期限

編制范圍為縣級市（區(qū)）城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)區(qū)域；編制期限原

則上與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃保持一致，一般近期為5年、中長期

為10—15年。

4.1.2編制組織與程序

1.編制組織

縣級市（區(qū)）人民政府組織編制城市更新總體策劃。各縣級市（區(qū)）

城市更新主管部門牽頭，會(huì)同相關(guān)部門協(xié)同推進(jìn)具體編制工作。編制

成果報(bào)同級人民政府審定，其中蘇州市區(qū)（包含吳江區(qū)、吳中區(qū)、相

城區(qū)、姑蘇區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)及虎丘區(qū)）城市更新總體策劃方案須經(jīng)

過蘇州市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過后，報(bào)同級人民政府審定。

2.編制程序

主要包括策劃編制、征求意見、方案論證、方案公示、審議審定、

成果公告等。

4.1.3編制要求

城市更新總體策劃應(yīng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，遵循國土空

間規(guī)劃剛性管控相關(guān)要求，銜接相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃，結(jié)合城市更新體檢評

估成果，明確城市更新目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)、更新片區(qū)指引等總體安排，

提出存量資源統(tǒng)籌利用指引要求。針對城市更新體檢發(fā)現(xiàn)的短板問題,

制定行動(dòng)計(jì)劃，明確實(shí)施時(shí)序，指導(dǎo)城市更新片區(qū)策劃和項(xiàng)目實(shí)施方

案編制。

4.1.4編制成果

城市更新總體策劃成果由文本與圖件兩部分組成。具體內(nèi)容詳見

7

城市更新總體策劃模板（附件1）O

4.2編制內(nèi)容

4.2.1背景分析

1.城市更新背景。簡要概述城市更新總體策劃編制的背景、目的

和意義。

2.政策導(dǎo)向分析。分析國家、省、市或縣級市（區(qū)）層面城市更

新相關(guān)政策對實(shí)施城市更新的指導(dǎo)要求。

3.城市更新基礎(chǔ)。綜合分析城市發(fā)展現(xiàn)狀、階段特征和發(fā)展趨勢,

總結(jié)城市更新經(jīng)驗(yàn)與成果。

4.相關(guān)規(guī)劃分析。分析國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、

相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃等相關(guān)要求。

4.2.2現(xiàn)狀問題

1.城市更新體檢分析。遵循城市更新體檢評估路徑方法，充分運(yùn)

用城市自體檢、第三方城市體檢和社會(huì)滿意度調(diào)查結(jié)果，針對城市更

新體檢評估反映的城市問題，系統(tǒng)分析、分類梳理，識(shí)別城市問題空

間分布和影響程度。

2.現(xiàn)狀調(diào)查。采用基礎(chǔ)資料收集、部門座談、實(shí)地踏勘、問卷調(diào)

查等多種方式開展現(xiàn)狀調(diào)查，全面掌握城市更新需求。

3.主要問題診斷。綜合城市更新體檢分析和現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)論，結(jié)合

分類分區(qū)，診斷城市更新建設(shè)管理存在的主要問題，剖析問題根源。

4.2.3目標(biāo)策略

1.更新目標(biāo)。依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，分階段落實(shí)國土空

間規(guī)劃，銜接相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃和市、縣級市（區(qū)）相關(guān)工作部署等，根

據(jù)城市發(fā)展階段和特征，制定城市更新策劃總體目標(biāo)，提出歷史文化、

民生服務(wù)、建筑更新、空間重塑、數(shù)字建設(shè)、韌性城市、生態(tài)修復(fù)、

產(chǎn)業(yè)升級等方面的分目標(biāo)。

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2.規(guī)模指標(biāo)。結(jié)合問題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向和需求導(dǎo)向，通過系統(tǒng)梳

理，明確城市更新范圍和總體規(guī)模?；诔鞘懈麦w檢指標(biāo)系統(tǒng)，結(jié)

合城市發(fā)展實(shí)際和階段性發(fā)展目標(biāo)，制定體現(xiàn)實(shí)施城市更新建設(shè)成效

的量化指標(biāo)。

3.更新策略。結(jié)合城市更新體檢中存在短板弱項(xiàng)和城市資源要素

特征，圍繞歷史文化、民生服務(wù)、建筑更新、空間重塑、數(shù)字建設(shè)、

韌性城市、生態(tài)修復(fù)、產(chǎn)業(yè)升級等方面提出系統(tǒng)性分類更新策略。結(jié)

合更新需求或行政邊界等提出策略分區(qū)，根據(jù)分區(qū)不同職能和特征提

出分區(qū)更新策略。

4.2.4重點(diǎn)任務(wù)

1.歷史文化保護(hù)傳承與利用

堅(jiān)持應(yīng)保盡保，防止大拆大建，實(shí)現(xiàn)從各類歷史文化資源到全域

人文環(huán)境和居民生活狀態(tài)全面保護(hù)。堅(jiān)持以用促保，活化利用歷史建

筑、工業(yè)遺產(chǎn)等，讓歷史文化與現(xiàn)代生活融為一體。充分挖掘歷史文

化資源，加快文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，切實(shí)做到在保護(hù)中發(fā)展，在發(fā)展中保

護(hù)。

2.民生服務(wù)功能完善與優(yōu)化

通過改善住宅建筑品質(zhì)、優(yōu)化住房多元供給、提升公共活動(dòng)空間、

完善公共服務(wù)設(shè)施、推進(jìn)“城市家具”更新等，以打造全齡友好的完

整社區(qū)為目標(biāo)，優(yōu)化城市民生服務(wù)功能，積極探索多元主體管理模式,

營造居住空間舒適宜人、服務(wù)設(shè)施便捷友好、管理模式科學(xué)長效的“蘇

式生活”。

3.既有建筑安全隱患消除與更新改造

推動(dòng)既有建筑安全隱患消除，全面排查，分類施策，在結(jié)構(gòu)、消

防、節(jié)能改造等重點(diǎn)領(lǐng)域，加強(qiáng)新材料、新技術(shù)應(yīng)用，提高既有建筑

安全性、低碳性；提升建筑特色形象，因地制宜凸顯城市和地區(qū)特色。

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4.城市消極空間重塑與提升

破除行政邊界的統(tǒng)籌規(guī)劃，縫合割裂空間。加強(qiáng)跨區(qū)域交通和基

礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加快推動(dòng)市域一體化研究，加強(qiáng)邊界地塊專題

研究，以實(shí)施協(xié)同更新為目標(biāo)，探索共建共享機(jī)制，激活消極空間。

5.數(shù)字李生城市建設(shè)與應(yīng)用

探索構(gòu)建全局視野、虛實(shí)交互、智能精細(xì)的數(shù)字李生城市，推動(dòng)

城市規(guī)劃、建設(shè)、管理和運(yùn)行一體化閉環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)。構(gòu)筑城市三維數(shù)字空

間，建立全市統(tǒng)一的城市信息模型（CIM）平臺(tái)體系。引導(dǎo)新城建各

類數(shù)據(jù)資源有效集聚，全面推動(dòng)建筑信息模型（BIM）技術(shù)集成應(yīng)用。

6.韌性城市建設(shè)與提升

提升城市基礎(chǔ)設(shè)施，提高城市應(yīng)對災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)防御水平和災(zāi)后快速

恢復(fù)能力。推進(jìn)地下空間建設(shè)。加快海綿城市建設(shè)，提升城市基礎(chǔ)設(shè)

施規(guī)范化、智慧化管理水平，提高城市安全韌性。

7.城市生態(tài)空間保護(hù)與修復(fù)

踐行兩山理論，統(tǒng)籌謀劃實(shí)施城市空間生態(tài)保護(hù)與修復(fù)，重塑城

市生態(tài)基底。系統(tǒng)完善全域景觀格局，打造低碳交通網(wǎng)絡(luò)，堅(jiān)持綠色

發(fā)展路徑，逐步提升城市碳匯能力，助力碳達(dá)峰。

8.低效產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型與升級

以集約、集聚、節(jié)約為原則，通過對低效產(chǎn)業(yè)用地和空間的清退、

騰挪和整合，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善產(chǎn)業(yè)布局。積極推進(jìn)閑置、低效樓

宇改造提升和功能置換，做大做強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)。

4.2.5更新指引

1.專項(xiàng)更新指引

識(shí)別城市更新重點(diǎn)類型，劃示重點(diǎn)更新專項(xiàng)位置或空間范圍，根

據(jù)總體更新目標(biāo)和分類更新策略，針對重點(diǎn)專項(xiàng)問題與需求，提出專

項(xiàng)更新目標(biāo)和重點(diǎn)任務(wù)。

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2.片區(qū)更新指引

識(shí)別城市更新重點(diǎn)片區(qū)，劃示重點(diǎn)更新片區(qū)范圍，根據(jù)總體更新

目標(biāo)和分區(qū)更新策略，針對重點(diǎn)更新片區(qū)問題與需求，提出重點(diǎn)更新

片區(qū)目標(biāo)和重點(diǎn)任務(wù)。

4.2.6實(shí)施保障

根據(jù)實(shí)際建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、部門聯(lián)動(dòng)、分層落實(shí)的

工作機(jī)制；強(qiáng)化城市更新的傳導(dǎo)機(jī)制；制定符合地方實(shí)際的相關(guān)政策;

提出實(shí)施更新保障措施，明確城市更新的近期實(shí)施計(jì)劃。

4.3技術(shù)要點(diǎn)

4.3.1城市更新調(diào)查與分析

1.城市更新調(diào)查原則

堅(jiān)持依法依規(guī)。貫徹落實(shí)國家、省、市政策要求和相關(guān)規(guī)定等，

遵循相關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)合理、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范地進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查。

堅(jiān)持系統(tǒng)全面。以分級分類調(diào)查要素為指導(dǎo)，系統(tǒng)性、多維度地

關(guān)注整體性數(shù)據(jù)與側(cè)重點(diǎn)情況，以便全面地提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐，系統(tǒng)

性治理“城市病”。

堅(jiān)持真實(shí)客觀?？陀^進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查核對，做到數(shù)據(jù)清、情況明，

確保調(diào)查工作內(nèi)容真實(shí)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、資料可靠。

堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)共享。充分運(yùn)用政務(wù)數(shù)據(jù)共享機(jī)制，堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)資源共享,

科學(xué)規(guī)范利用大數(shù)據(jù)，切實(shí)保障數(shù)據(jù)安全。

堅(jiān)持應(yīng)用導(dǎo)向?；A(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查應(yīng)具有針對性，成果充分用于實(shí)踐,

為城市更新工作提供數(shù)據(jù)支撐。

2.調(diào)查對象和方式

收集城市更新行動(dòng)相關(guān)現(xiàn)狀和規(guī)劃資料，結(jié)合重點(diǎn)內(nèi)容開展專題

調(diào)研，通過座談交流、問卷調(diào)查、現(xiàn)場踏勘、大數(shù)據(jù)分析等方式，聽

取相關(guān)部門更新設(shè)想和建議。

11

3.基礎(chǔ)資料收集

基礎(chǔ)資料收集應(yīng)包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃建設(shè)管理等情況，

并注重資料全面性、準(zhǔn)確性、時(shí)效性。主要包括：

(1)城市人口、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)、用地和建筑、城市生態(tài)和功能、歷

史文化和城市風(fēng)貌、居住社區(qū)、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共空間、城市

基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城市防洪排澇等方面基本情況；

(2)有關(guān)部門組織編制的城市更新體檢評估成果；

(3)省、市相關(guān)政策方針和工作部署要求；

(4)市、縣級市(區(qū))政府和部門相關(guān)工作總結(jié)及城市更新建設(shè)

要求；

(5)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要、國土空間規(guī)劃及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)

劃、重大重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃等；

(6)其他相關(guān)基礎(chǔ)資料。

4.3.2重點(diǎn)更新片區(qū)劃示

1.識(shí)別重點(diǎn)更新區(qū)域

結(jié)合更新資源調(diào)查，從緊迫程度、影響程度、重要程度等多因素

進(jìn)行更新需求研判，基于識(shí)別重點(diǎn)問題區(qū)域，對應(yīng)空間并區(qū)分更新需

求，識(shí)別出城市更新重點(diǎn)區(qū)域。

2.劃示重點(diǎn)更新片區(qū)

參照以下原則科學(xué)、合理劃示重點(diǎn)城市更新片區(qū)。

(1)原則上應(yīng)覆蓋單個(gè)或多個(gè)社區(qū)，更新片區(qū)面積以1-5平方公

里為宜；

(2)劃示更新片區(qū)時(shí)應(yīng)以現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，保證現(xiàn)有市政及公共服務(wù)

設(shè)施的相對完整性，綜合考慮土地、道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等要素，

符合成片連片和有關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求；

(3)通過城市更新體檢評估，更新問題亟待解決、更新資源相對

12

集聚的區(qū)域；

(4)老舊住區(qū)可按照《社區(qū)生活圈規(guī)劃技術(shù)指南》要求，以十到

十五分鐘生活圈為參照覆蓋多個(gè)社區(qū)；

(5)老舊廠區(qū)所在的更新片區(qū)范圍可適當(dāng)放大，考慮街道管轄范

圍的完整性；較大的老舊廠區(qū)可以作為獨(dú)立的城市更新片區(qū)進(jìn)行更新,

也可以分解到若干城市更新片區(qū)中進(jìn)行統(tǒng)一更新。

13

第五章城市更新片區(qū)策劃方案

5.1一般規(guī)定

5.1.1編制范圍

編制范圍為城市更新總體策劃劃定的更新片區(qū)。

5.1.2編制組織與程序

1.編制組織

由各縣級市（區(qū)）城市更新主管部門組織編制城市更新片區(qū)策劃

方案，方案成果報(bào)同級人民政府審定。其中涉及跨行政區(qū)及重要地區(qū)、

重要地段的片區(qū)策劃方案，須報(bào)蘇州市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審議。

2.編制程序

主要包括現(xiàn)狀調(diào)查、方案編制、征求意見、方案論證、成果公示、

審議審定、成果公告等。

5.1.3編制要求

以城市更新相關(guān)政策和總體策劃為指引，綜合文化保護(hù)、民生服

務(wù)、建筑整治、空間重塑、數(shù)字建設(shè)、韌性建設(shè)、生態(tài)保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升

級等要素，確定片區(qū)更新目標(biāo)和內(nèi)容、規(guī)劃調(diào)整建議、更新項(xiàng)目劃定

等相關(guān)內(nèi)容。

5.1.4編制成果

片區(qū)策劃方案成果由文本與圖件兩部分組成。具體內(nèi)容詳見城市

更新片區(qū)策劃方案模板（附件2）。

5.2編制內(nèi)容

5.2.1背景分析

1.政策背景。梳理國家和地方城市更新政策、說明更新背景。

2.上位規(guī)劃分析。根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市更新總體

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策劃等相關(guān)文件，明確對本片區(qū)更新定位、更新目標(biāo)、更新規(guī)模和更

新方式的基本要求。

3.區(qū)位分析。說明更新片區(qū)位置和范圍，分析其在城市及周邊區(qū)

域中功能、交通、環(huán)境等方面的地位和作用。

5.2.2現(xiàn)狀分析

1.土地分析。明確片區(qū)范圍內(nèi)及周邊區(qū)域行政范圍邊界，分析片

區(qū)范圍內(nèi)用地現(xiàn)狀、土地權(quán)屬和土地使用情況。

2.建筑分析。包括房屋建筑基本情況，包括建筑功能、建筑面積、

建筑質(zhì)量、建成年代、現(xiàn)狀使用情況和違章搭建情況等。

3.人口情況分析。包括常住人口、戶籍人口、性別比例、職住比

例、年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等基本人口信息以及低保人口數(shù)量、保障房

戶數(shù)、保障房人口數(shù)量等保障人群等情況。

4.公共服務(wù)設(shè)施分析。包括便民服務(wù)中心、衛(wèi)生服務(wù)中心、文化

體育中心、老年服務(wù)中心、中小學(xué)、幼兒園、托兒所等各類公共服務(wù)

設(shè)施的數(shù)量、面積、分布、質(zhì)量、服務(wù)能力等情況。

5.公共空間分析。包括公園綠地、防護(hù)綠地、開放廣場等公共空

間的數(shù)量、面積、分布、質(zhì)量、使用狀況等相關(guān)情況。

6.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)分析。包括基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)類別、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)

業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、特色產(chǎn)業(yè)等情況。

7.歷史文化分析。包括歷史文化街區(qū)、城址遺存、不可移動(dòng)文物、

歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑、古樹名木等物質(zhì)文化遺產(chǎn)現(xiàn)狀及保護(hù)利用

情況，以及片區(qū)所在區(qū)域地方民俗、傳統(tǒng)技藝、文化活動(dòng)等非物質(zhì)文

化遺產(chǎn)傳承情況。

8.生態(tài)資源分析。包括山、水、林、田、湖、草等生態(tài)資源的規(guī)

模、數(shù)量、質(zhì)量、分布情況及保護(hù)利用情況。

9.道路交通分析。包括市政道路的路網(wǎng)分布、道路等級、道路斷

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面、道路擁堵情況，慢性系統(tǒng)建設(shè)和現(xiàn)狀情況，公交系統(tǒng)布點(diǎn)情況以

及停車設(shè)施的分布和規(guī)模。

10.市政設(shè)施分析。包括防災(zāi)、消防、給排水、電力、燃?xì)狻h(huán)

衛(wèi)、通訊、海綿城市等市政設(shè)施的數(shù)量、面積、分布、質(zhì)量、使用狀

況等相關(guān)情況。

11.更新意愿調(diào)查。結(jié)合城市更新體檢開展片區(qū)更新意愿調(diào)查，

分析不同人群對片區(qū)的滿意度和更新需求。

12.現(xiàn)狀分析總結(jié)?？傮w說明片區(qū)主要問題和更新需求。

5.2.3更新目標(biāo)與策略

1.更新目標(biāo)

結(jié)合片區(qū)現(xiàn)狀分析，綜合考慮未來發(fā)展定位、存量資源統(tǒng)籌、公

共要素配置、空間布局完善等因素，提出片區(qū)發(fā)展定位和更新目標(biāo)。

2.更新策略

基于片區(qū)定位與目標(biāo)，以完善城市結(jié)構(gòu)和功能為導(dǎo)向，結(jié)合各層

級城市更新相關(guān)要求，針對“歷史文化、民生服務(wù)、建筑整治、空間重

塑、數(shù)字建設(shè)、韌性建設(shè)、生態(tài)保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級”等方面提出更新策

略。

5.2.4更新內(nèi)容與指引

1.更新內(nèi)容與規(guī)模

根據(jù)目標(biāo)和策略，明確片區(qū)更新內(nèi)容，重點(diǎn)針對“歷史文化、民

生服務(wù)、建筑整治、空間重塑、數(shù)字建設(shè)、韌性建設(shè)、生態(tài)保護(hù)、產(chǎn)

業(yè)升級”等內(nèi)容提出更新指引（相關(guān)內(nèi)容要求具體見“5.3技術(shù)指引”）。

明確片區(qū)范圍內(nèi)保護(hù)修繕、改造提升和拆除重建等更新方式對應(yīng)的空

間范圍和規(guī)模。

2.規(guī)劃調(diào)整建議

根據(jù)片區(qū)更新內(nèi)容，研究論證規(guī)劃調(diào)整必要性，對確需進(jìn)行調(diào)整

16

的土地提出規(guī)劃調(diào)整建議。

3.更新項(xiàng)目劃定及更新指引

結(jié)合現(xiàn)狀分析及更新目標(biāo)，合理劃定城市更新項(xiàng)目并進(jìn)行項(xiàng)目歸

類，明確項(xiàng)目范圍、更新目標(biāo)、更新方向、更新規(guī)模、投資估算等。

4.效益分析

從歷史文化、民生服務(wù)、建筑整治、空間重塑、數(shù)字建設(shè)、韌性

建設(shè)、生態(tài)保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級等方面分析更新方案的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效

益、環(huán)境效益和人文效益。

5.2.5實(shí)施計(jì)劃與保障

制定更新片區(qū)分期實(shí)施計(jì)劃，包括建設(shè)范圍、建設(shè)內(nèi)容、分期時(shí)

序、資金安排等內(nèi)容。從管理機(jī)制、資金保障、工作組織、評估機(jī)制

等方面保障更新片區(qū)實(shí)施。

5.2.6更新專題評估報(bào)告

編制片區(qū)策劃方案時(shí)同步啟動(dòng)專題評估報(bào)告編制工作。

1.產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題評估

依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等，結(jié)合周邊地區(qū)

功能定位，評估更新片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展條件。分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展需

求和更新潛力（新增和改造），結(jié)合片區(qū)更新項(xiàng)目提出片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級

方向、門類選擇，給出產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引。

2.道路交通專題評估

評價(jià)現(xiàn)狀交通供給條件，根據(jù)片區(qū)發(fā)展規(guī)模預(yù)測交通需求，結(jié)合

上位規(guī)劃、策劃的相關(guān)要求和落實(shí)情況，進(jìn)行交通影響評估并提出相

應(yīng)交通改善措施，明確交通設(shè)施的種類、數(shù)量、分布和規(guī)模。

3.環(huán)境影響專題評估

分析更新片區(qū)所在區(qū)域環(huán)境特征，研究片區(qū)自然、人工環(huán)境對更

新改造的影響，針對空間組織、建筑布局、場地設(shè)計(jì)、綠化設(shè)置等對

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區(qū)域小氣候的影響，提出改善區(qū)域熱環(huán)境、光環(huán)境、聲環(huán)境，落實(shí)綠

色城市基礎(chǔ)設(shè)施、綠色建筑等要求的具體措施。

4.歷史文化專題評估

涉及歷史文化區(qū)的，應(yīng)包含歷史文化專題評估。明確片區(qū)歷史文

化發(fā)展特色，提出歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)傳承與利用策略。

5.其他專題評估

從片區(qū)實(shí)際出發(fā)，編制主體或編制單位可根據(jù)需要增加其他專題

評估。

5.3技術(shù)指引

5.3.1歷史文化保護(hù)傳承與利用

堅(jiān)持應(yīng)保盡保，防止大拆大建，實(shí)現(xiàn)從各類歷史文化資源到人文

環(huán)境和居民生活狀態(tài)的全面保護(hù)。堅(jiān)持以用促保，活化利用歷史建筑、

工業(yè)遺產(chǎn)等，讓歷史文化與現(xiàn)代生活融為一體。充分挖掘歷史文化資

源，加快文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，切實(shí)做到在保護(hù)中發(fā)展，在發(fā)展中保護(hù)。

1.堅(jiān)守保護(hù)底線

堅(jiān)持應(yīng)留盡留，防止大拆大建，不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，尊

重居民安置意愿，避免出現(xiàn)居民安置不到位，過渡時(shí)間過長等現(xiàn)象。

不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不得隨意遷移、拆除歷史建筑

和具有保護(hù)價(jià)值的傳統(tǒng)建筑，不得脫管失修、修而不用、長期閑置。

杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴(yán)禁建筑抄襲、模仿、山寨行為。

2.落實(shí)名錄保護(hù)

精心保護(hù)片區(qū)內(nèi)各類歷史文化資源，全面落實(shí)保護(hù)名錄制度。深

入挖掘歷史建筑、革命史跡、歷史文化街區(qū)、特色地區(qū)、傳統(tǒng)村落、

歷史河湖水系、水文化遺產(chǎn)、城址遺存、山水格局、歷史街巷、傳統(tǒng)

地名、風(fēng)景名勝、歷史名園等保護(hù)對象，開展針對不同對象的歷史文

化脈絡(luò)梳理、價(jià)值挖掘、遺產(chǎn)保護(hù)、活化利用等研究工作。

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3.加強(qiáng)全面保護(hù)

全面保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，豐富和拓展保護(hù)對象，加強(qiáng)對片區(qū)內(nèi)傳

統(tǒng)街巷、古建老宅、橋頭碼頭、井臺(tái)宅院等歷史文化資源挖掘，傳承

地方民俗、傳統(tǒng)技藝、文化活動(dòng)等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，推進(jìn)歷史文化資

源保護(hù)與利用。實(shí)現(xiàn)從保護(hù)古鎮(zhèn)、古街逐步走向?qū)θ宋沫h(huán)境和居民生

活狀態(tài)全面保護(hù)。

4.推進(jìn)以用促保

堅(jiān)持以用促保，活化利用歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)等，采用小規(guī)模、

漸進(jìn)式有機(jī)更新方式，在保持原有外觀風(fēng)貌、典型構(gòu)件基礎(chǔ)上，通過

加建、改建和添加設(shè)施的方式適應(yīng)現(xiàn)代生產(chǎn)生活需要，讓歷史文化與

現(xiàn)代生活融為一體。用“繡花”功夫推動(dòng)有機(jī)更新，延續(xù)城市肌理，

以適當(dāng)?shù)囊?guī)模、合理的尺度進(jìn)行可持續(xù)更新，切實(shí)做到在保護(hù)中發(fā)展,

在發(fā)展中保護(hù)。

5.融入城鎮(zhèn)建設(shè)

妥善處理新城和老城關(guān)系，合理確定老城建設(shè)密度和強(qiáng)度，經(jīng)科

學(xué)論證后，逐步疏解與歷史文化保護(hù)傳承不相適應(yīng)的工業(yè)、倉儲(chǔ)物流、

區(qū)域性批發(fā)市場等城市功能。按照''留改拆”并舉、以保留保護(hù)為主

原則，穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新。加強(qiáng)重點(diǎn)地段建設(shè)活動(dòng)管控和建筑、雕塑

設(shè)計(jì)引導(dǎo)，保護(hù)好傳統(tǒng)文化基因，鼓勵(lì)繼承創(chuàng)新，彰顯城市特色，避

免“千城一面、萬樓一貌”。依托歷史文化街區(qū)和歷史地段建設(shè)文化

展示、傳統(tǒng)居住、特色商業(yè)、休閑體驗(yàn)等特定功能區(qū)，完善城市功能,

提升城市活力。采用“繡花”、“織補(bǔ)”等微更新方式，增加歷史文

化名城、名鎮(zhèn)、名村、街區(qū)和歷史地段公共開放空間，補(bǔ)足配套基礎(chǔ)

設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板。

6.拓展文旅產(chǎn)業(yè)

充分挖掘片區(qū)內(nèi)歷史文化資源，加快文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，

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用“大景區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)活態(tài)保護(hù)，樹立“城區(qū)即景區(qū)，旅游即生活”

理念。鼓勵(lì)利用現(xiàn)代科技手段，發(fā)展文化展示、旅游消費(fèi)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)

等新興業(yè)態(tài)，豐富業(yè)態(tài)內(nèi)容，拓展業(yè)態(tài)類型，激發(fā)片區(qū)活力，帶動(dòng)周

邊區(qū)域人文價(jià)值整體提升，用“蘇州話”講述精彩故事，積極開展文

化交流和傳承展示活動(dòng)，推動(dòng)蘇州“江南文化”更好地走出去。

5.3.2城市民生服務(wù)功能完善與優(yōu)化

通過改善住宅建筑品質(zhì)、優(yōu)化住房多元供給、提升公共活動(dòng)空間、

完善公共服務(wù)設(shè)施、推進(jìn)“城市家具”更新等，優(yōu)化城市民生服務(wù)功

能，積極探索多元主體管理模式，營造居住空間舒適宜人、服務(wù)設(shè)施

便捷友好、管理模式科學(xué)長效的“蘇式生活”。

1.改善住宅建筑品質(zhì)

推進(jìn)老舊小區(qū)改造和城中村改造。結(jié)合地區(qū)發(fā)展需求和建筑質(zhì)量

評估，落實(shí)既有建筑“留改拆”分類施策。加強(qiáng)建筑安全、節(jié)能、防

水改造，鼓勵(lì)加裝電梯，完善適老化設(shè)計(jì)，提升建筑安全性、低碳性

和舒適性。

2.優(yōu)化住房多元供給

優(yōu)化保障性租賃住房供給，以服務(wù)社會(huì)發(fā)展、滿足青年人住房需

求為目標(biāo)，對供需矛盾突出的城市建成區(qū)以及軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域,

通過加大保障性租賃住房供應(yīng)，針對不同人群需求提供差異化保障性

租賃住房，滿足各類人群住房需求。

3.拓展公共活動(dòng)空間

拓展城市公共空間，構(gòu)建多類型、多層次公共活動(dòng)空間體系，加

強(qiáng)線型空間和點(diǎn)狀空間串聯(lián)以及與城市公共生活有機(jī)融合，優(yōu)化慢行

系統(tǒng)連貫性，增強(qiáng)活動(dòng)空間可達(dá)性。充分利用邊角地、廢棄地、閑置

地等，針對全齡人口需求，建設(shè)體育運(yùn)動(dòng)場地、兒童活動(dòng)場地、休閑

健身場地、便民服務(wù)場地、藝術(shù)展示場地等特色功能空間，構(gòu)建完整

20

連貫、全齡友好的公共活動(dòng)空間體系，為居民提供休憩、交流、活動(dòng)

的開放空間。

4.完善公共服務(wù)設(shè)施

統(tǒng)籌更新片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，按照縣級市（區(qū)）、街道、社區(qū)三

個(gè)層級，對更新片區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施的種類、規(guī)模、分布和使用情況

進(jìn)行研判，梳理服務(wù)盲區(qū)和短板，補(bǔ)齊服務(wù)缺漏，優(yōu)化功能布局，提

升空間品質(zhì)。針對全齡人口需求，提供多元化公共服務(wù)，完善提升養(yǎng)

老撫幼、衛(wèi)生醫(yī)療、生活消費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、黨群服務(wù)、物業(yè)管理等內(nèi)

容，構(gòu)建15分鐘便民生活圈，完善15分鐘醫(yī)療服務(wù)圈，構(gòu)建多層次、

高品質(zhì)、全齡便捷的公共服務(wù)體系。

5.完善道路交通系統(tǒng)

完善片區(qū)路網(wǎng)，根據(jù)實(shí)際需求加密次支道路，打通“斷頭路”，

暢通微循環(huán)，提升路網(wǎng)綜合承載能力。通過疏堵促暢、人車分流、穩(wěn)

靜化設(shè)計(jì)等方式，優(yōu)化人車交通秩序，構(gòu)建人暢其行、車暢其道的交

通系統(tǒng)。強(qiáng)化交通智慧化管理，提升道路安全性。

6.推進(jìn)“城市家具”更新

以人性化、整體化、地域化、生態(tài)化為原則，推進(jìn)城市公共空間

中各類交通管理、照明、路面鋪裝、信息服務(wù)、公共交通服務(wù)、公共

服務(wù)等“城市家具”更新。統(tǒng)籌規(guī)劃更新片區(qū)內(nèi)“城市家具”，對缺

失的設(shè)施進(jìn)行補(bǔ)充、對老舊的設(shè)施進(jìn)行更換。

7.建立健全管理機(jī)制

建立多元主體參與的住區(qū)管理機(jī)制。建立健全物業(yè)管理機(jī)制，確

立小區(qū)管理規(guī)約及居民議事規(guī)則，推進(jìn)智慧化管理。健全收費(fèi)管理機(jī)

制，建立健全老舊小區(qū)房屋專項(xiàng)維修資金有關(guān)機(jī)制，加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)費(fèi)

和經(jīng)營性收益管理，整合使用老舊小區(qū)公共管理經(jīng)費(fèi)。打破公共服務(wù)

由社區(qū)負(fù)責(zé)或部分外包的傳統(tǒng)模式，對改造后小區(qū)引入“小區(qū)管家”

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服務(wù)；針對未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，研究整合公共管理經(jīng)

費(fèi)，將原由街道承擔(dān)的綠化、保潔、公共設(shè)施維護(hù)等工作，打包交由

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)向居民收取相應(yīng)費(fèi)用，改善

老舊小區(qū)綜合管理水平。定期安排保障性住房和老舊普通住宅小區(qū)物

業(yè)服務(wù)補(bǔ)助資金，對承接的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予財(cái)政資金補(bǔ)助支持。

5.3.3既有建筑安全隱患消除與更新改造

推動(dòng)既有建筑安全隱患消除，全面排查，分類施策，在結(jié)構(gòu)、消

防、節(jié)能改造等重點(diǎn)領(lǐng)域，加強(qiáng)新材料、新技術(shù)應(yīng)用，提高既有建筑

安全性、低碳性，提升建筑特色形象，因地制宜凸顯城市和地區(qū)特色。

1.提升建筑結(jié)構(gòu)安全性

對更新片區(qū)內(nèi)的既有建筑進(jìn)行全覆蓋結(jié)構(gòu)安全排查，梳理出年代

久遠(yuǎn)、受損嚴(yán)重、有結(jié)構(gòu)安全隱患的建筑清單，明確解危目標(biāo)任務(wù)，

科學(xué)制定整治方案，按“留改拆”分類有序推進(jìn)。

2.提升建筑消防安全性

對既有建筑進(jìn)行全覆蓋消防安全排查，移除阻擋消防通道的違章

建設(shè)及雜物，配齊片區(qū)內(nèi)小型消防站或微型消防站、滅火器、消火栓、

消防水池等消防設(shè)施，推進(jìn)消防設(shè)施監(jiān)控、消防通道監(jiān)控等智慧化措

施建設(shè)。

3.加強(qiáng)建筑節(jié)能改造

加強(qiáng)建筑節(jié)能綠色改造，提高既有建筑節(jié)能水平，加強(qiáng)新材料、

新技術(shù)應(yīng)用，對建筑物墻體、屋頂、門窗等建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)以及供熱采

暖或空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行改造，提高既有建筑熱工性能和供能系統(tǒng)效率。

4.提升建筑特色形象

對具備傳統(tǒng)特色風(fēng)貌的建筑，維護(hù)既有建筑特色形象，對老舊、

破損、整體形象與城市風(fēng)貌不協(xié)調(diào)的建筑，進(jìn)行風(fēng)貌整治提升。對歷

史文化區(qū)內(nèi)既有建筑進(jìn)行改造設(shè)計(jì)時(shí)，鼓勵(lì)通過當(dāng)代設(shè)計(jì)與建造手法,

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采用傳統(tǒng)建筑語匯，延續(xù)蘇式特色風(fēng)貌，傳承歷史文化底蘊(yùn)。

5.3.4城市消極空間重塑與提升

破除行政邊界統(tǒng)籌規(guī)劃，縫合割裂空間。加強(qiáng)跨區(qū)域交通和基礎(chǔ)

設(shè)施規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加快推動(dòng)市域一體化研究，加強(qiáng)邊界地塊專題研

究，以實(shí)施協(xié)同更新為目標(biāo)，探索共建共享機(jī)制，激活消極空間。

1.跨區(qū)域交通互通互聯(lián)

加強(qiáng)區(qū)域交通規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，結(jié)合片區(qū)空間格局系統(tǒng)疏導(dǎo)交通，

打通“斷頭路”，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域城市道路、河道水網(wǎng)的連接聯(lián)通，構(gòu)建

片區(qū)內(nèi)成環(huán)成網(wǎng)、片區(qū)外互通互聯(lián)的交通網(wǎng)絡(luò)。

2.跨區(qū)域設(shè)施共建共享

加強(qiáng)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，著力破除行政邊界障礙，消除

行政劃分帶來的空間割裂。加強(qiáng)跨區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和共享，提高基

礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)效率，加快推動(dòng)市域一體化。

3.跨區(qū)域消極空間活化利用

加強(qiáng)跨區(qū)域消極低效空間梳理研究，分析區(qū)域特征、空間價(jià)值，

通過區(qū)域?qū)用嬷匦露ㄎ?，?dǎo)入活力功能，塑造嶄新形象。通過空間活

化利用，縫合區(qū)域功能斷點(diǎn)，使得消極空間重新煥發(fā)人氣與生機(jī)，帶

動(dòng)跨區(qū)域的協(xié)同發(fā)展。

5.3.5數(shù)字李生城市建設(shè)與應(yīng)用

探索構(gòu)建全局視野、虛實(shí)交互、智能精細(xì)的數(shù)字李生城市，推動(dòng)

城市規(guī)劃、建設(shè)、管理和運(yùn)行一體化閉環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)。構(gòu)筑城市三維數(shù)字空

間，建立全市統(tǒng)一的城市信息模型（CIM）平臺(tái)體系，打造李生城市

數(shù)字底座。引導(dǎo)新城建各類數(shù)據(jù)資源有效集聚，全面推動(dòng)建筑信息模

型（BIM）技術(shù)集成應(yīng)用，促進(jìn)建筑領(lǐng)域生產(chǎn)方式變革。實(shí)施智能化

市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造，綜合運(yùn)用5G、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等前沿技術(shù),

推動(dòng)市政公共設(shè)施的數(shù)字化升級。

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1.構(gòu)筑城市三維數(shù)字空間

收集片區(qū)地理信息數(shù)據(jù)，將片區(qū)地理信息數(shù)據(jù)納入全市統(tǒng)一的城

市信息模型（CIM）平臺(tái)體系，打造李生城市數(shù)字底座，拓展“CIM+”

應(yīng)用到城市運(yùn)行、城市管理、社會(huì)治理、應(yīng)急管理等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)全主

體映射、全要素感知、全場景賦能。

2.加快建筑數(shù)字化發(fā)展

引導(dǎo)片區(qū)內(nèi)新城建各類數(shù)據(jù)資源有效集聚，全面推動(dòng)建筑信息模

型（BIM）技術(shù)集成應(yīng)用，加快BIM與物聯(lián)網(wǎng)IoT等數(shù)據(jù)的匯聚整合，

提高建設(shè)工程質(zhì)量換人工作效率，促進(jìn)建筑領(lǐng)域生產(chǎn)方式變革。

3.加快智能化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

綜合運(yùn)用5G、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等前沿技術(shù)，推動(dòng)片區(qū)范圍內(nèi)市政

公共設(shè)施數(shù)字化升級，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)行數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)監(jiān)測和精細(xì)化管理。

5.3.6韌性城市建設(shè)與提升

加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市應(yīng)對災(zāi)害預(yù)測能力、防御水平

和災(zāi)后快速恢復(fù)能力。提高城市防洪排澇能力，加快海綿城市建設(shè)，

提高消防設(shè)施和避難場所覆蓋率，推進(jìn)地下空間建設(shè)。提升城市基礎(chǔ)

設(shè)施規(guī)范化、智慧化管理水平，提高城市安全韌性。

1.提升市政供給能力

增強(qiáng)城市道路、供水、供電、通訊、燃?xì)?、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的供給能

力，統(tǒng)籌更新片區(qū)市政設(shè)施，梳理評測現(xiàn)狀服務(wù)容量和能力，合理確

定新建規(guī)模，補(bǔ)齊片區(qū)設(shè)施設(shè)備短板，排查梳理安全隱患，更換改造

老舊或存在隱患的市政設(shè)施，保障設(shè)施安全，提高市政設(shè)施整體運(yùn)行

效能。

2.提升應(yīng)急處理能力

提高城市對地震、旱澇、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)、疫情等災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)防御水

平和災(zāi)后快速恢復(fù)能力。新建、修復(fù)和改造災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)預(yù)警預(yù)報(bào)硬

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件設(shè)施和應(yīng)急設(shè)備，優(yōu)化調(diào)整城市避難空間、儲(chǔ)備倉庫布局，結(jié)合開

放空間、地下空間、大型場館等建設(shè)避難場所，提高片區(qū)人均避難面

積，提升應(yīng)急處置能力。

3.提高防洪排澇能力

提升防洪能力，對防洪能力明顯不足、存在防洪安全隱患的區(qū)域

開展整治提升，確保片區(qū)內(nèi)建筑、道路、碼頭等工程滿足相應(yīng)防洪標(biāo)

準(zhǔn)，優(yōu)化排水系統(tǒng)，開展排水管網(wǎng)精細(xì)化排查，分級分類梳理管網(wǎng)斷

頭、雨污錯(cuò)接混接、變形、破裂、塌陷、淤堵等問題，系統(tǒng)實(shí)施排水

管網(wǎng)完善、更新修復(fù)、雨污分流改造，提升污水收集效能。完善排水

防澇體系，補(bǔ)齊設(shè)施短板，增強(qiáng)排水系統(tǒng)防災(zāi)減災(zāi)能力。

4.加快海綿城市建設(shè)

轉(zhuǎn)變城市建設(shè)中主要依靠管渠、泵站等設(shè)施進(jìn)行“快速排除”和

“末端集中”排水方式，鼓勵(lì)利用植草溝、滲水磚、雨水花園、下沉

式綠地等進(jìn)行“慢排緩釋”和“源頭分散”。推動(dòng)道路廣場、公園綠

地、河道水系、建筑住區(qū)等項(xiàng)目海綿化建設(shè)，緩解城市內(nèi)澇、削減雨

水徑流污染，營造生態(tài)宜居空間，提高城市承載力。

5.加強(qiáng)消防安全建設(shè)

城市更新工程應(yīng)符合國家、行業(yè)和地方現(xiàn)行消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定,

執(zhí)行現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定確有困難的，應(yīng)針對項(xiàng)目消防工程開展可行

性研究，制定合理的技術(shù)方案，并通過消防安全評估或?qū)ｎ}技術(shù)論證。

加強(qiáng)片區(qū)內(nèi)消防站、消防通信、消防供水、消防車通道等消防設(shè)施統(tǒng)

一規(guī)劃和實(shí)施。

6.推進(jìn)地下空間建設(shè)

積極探索地下空間綜合利用，推進(jìn)地下軌道交通、地下道路、停

車場、市政管廊、商業(yè)設(shè)施、人防設(shè)施的改造和建設(shè)，提高地下設(shè)施

建設(shè)水準(zhǔn)和支撐水平，緩解城市交通擁堵，拓展城市發(fā)展空間，提高

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城市安全韌性。

7.完善智慧管理建設(shè)

鼓勵(lì)對片區(qū)內(nèi)市政設(shè)施進(jìn)行信息化、數(shù)字化、智能化改造，鼓勵(lì)

片區(qū)建立基礎(chǔ)設(shè)施綜合監(jiān)管和智慧監(jiān)測系統(tǒng)，增設(shè)智慧檢測、災(zāi)害預(yù)

警、視頻監(jiān)控、智慧傳感器等設(shè)施，運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等

信息技術(shù)提升城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)范化、高效化、智慧化管理水平。

3.3.7城市生態(tài)空間保護(hù)與修復(fù)

踐行兩山理論，統(tǒng)籌謀劃實(shí)施城市空間生態(tài)保護(hù)與修復(fù)，重塑城

市生態(tài)基底。系統(tǒng)完善全市景觀格局，打造低碳交通網(wǎng)絡(luò)，堅(jiān)持綠色

發(fā)展路徑，逐步提升城市碳匯能力，助力碳達(dá)峰。

1.堅(jiān)守生態(tài)底線

明確自然保護(hù)區(qū)等生態(tài)敏感地區(qū)，切實(shí)增強(qiáng)紅線意識(shí)，落實(shí)生態(tài)

保護(hù)紅線、環(huán)境質(zhì)量安全底線、自然資源利用上線和生態(tài)環(huán)境負(fù)面清

單。不得破壞地形地貌，不得挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系，

不過度硬化、景觀化、亮化。不得隨意改建具有歷史價(jià)值的公園，不

得隨意更改老地名。不得私自移植古樹名木，不得破壞古樹名木生存

環(huán)境，不得伐移老樹和有鄉(xiāng)土特點(diǎn)的現(xiàn)有樹木。不得破壞野生動(dòng)物棲

息地和遷徙通道，不得在綠化中使用大面積硬質(zhì)鋪裝、大型假山、噴

泉水景等人工設(shè)施建設(shè)。

2.加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)修復(fù)

保護(hù)并修復(fù)山體、水體、濕地等自然山水環(huán)境，探索“一山一策”

“一湖一策”等保護(hù)機(jī)制，有序推進(jìn)片區(qū)內(nèi)受損山體、水體岸線、城

市廢棄地、污染土地等生態(tài)修復(fù)，并將山水林田湖草生態(tài)空間修復(fù)和

城市更新建設(shè)有機(jī)結(jié)合，推進(jìn)韌性城市建設(shè)，恢復(fù)城市自然生態(tài)。

3.完善城市景觀格局

以“四角山水”為基底構(gòu)建綠色生態(tài)系統(tǒng)，結(jié)合片區(qū)生態(tài)本底，

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對片區(qū)內(nèi)的生態(tài)資源進(jìn)行活化利用和有機(jī)更新，增加綠地、水體等藍(lán)

綠生態(tài)空間，打通生態(tài)廊道，加強(qiáng)城市山體、濱水空間、園林綠地有

機(jī)串聯(lián)，完善具有蘇州特色的城市園林綠化格局。

4.打造低碳交通網(wǎng)絡(luò)

加強(qiáng)片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)有機(jī)更新，推進(jìn)低碳交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，倡導(dǎo)綠色

出行，利用智慧停車平臺(tái)，改善停車位供給情況。統(tǒng)籌好“地上”和

“地下”，大力發(fā)展公共交通，以TOD為導(dǎo)向，加強(qiáng)軌道交通、公交

站點(diǎn)與周邊建筑、公共空間有機(jī)結(jié)合，提高公共樞紐與周圍城市功能

銜接轉(zhuǎn)換效能。打造“軌道+公交+慢行”低碳交通體系，提高軌道交

通與公交覆蓋范圍，加強(qiáng)公交站點(diǎn)的多模式交通銜接功能，注重慢行

接駁，引導(dǎo)人群低碳出行。加強(qiáng)道路適老化、適幼化和無障礙設(shè)計(jì)，

注重人行鋪裝的防滑性能和無障礙通道連續(xù)暢通，改善提升道路照明

設(shè)施，打造全齡安全的交通設(shè)施。

5.堅(jiān)持綠色發(fā)展路徑

倡導(dǎo)綠色低碳生產(chǎn)生活方式，推廣應(yīng)用建筑節(jié)能技術(shù)廣泛應(yīng)用，

鼓勵(lì)公共設(shè)施生態(tài)化改造，加強(qiáng)綠色社區(qū)建設(shè)，推動(dòng)清潔能源技術(shù)廣

泛應(yīng)用，提高綠色產(chǎn)業(yè)占比，圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、節(jié)能減排等方面進(jìn)

行產(chǎn)業(yè)綠色升級，逐步提升城市碳匯能力，助力碳達(dá)峰。

3.3.8低效產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型與升級

以集約、集聚、節(jié)約為原則，通過對低效產(chǎn)業(yè)用地和空間清退、

騰挪和整合，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善產(chǎn)業(yè)布局。積極推進(jìn)閑置、低效樓

宇改造提升和功能置換，做大做強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)。

1.優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，以補(bǔ)齊產(chǎn)業(yè)鏈、

增強(qiáng)創(chuàng)新鏈、延長價(jià)值鏈為目標(biāo)，優(yōu)化調(diào)整片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理推動(dòng)

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占比，大力發(fā)展新

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經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)，提升片區(qū)產(chǎn)業(yè)綜合競爭力。

2.完善產(chǎn)業(yè)布局

以產(chǎn)業(yè)集群化、平臺(tái)化發(fā)展為導(dǎo)向，對片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地和空間進(jìn)

行全面排查，加強(qiáng)對低端低效、零散碎片產(chǎn)業(yè)用地和空間的梳理與騰

退，整合相關(guān)性資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，提高土地利用效率，打造

復(fù)合、集約、高效的產(chǎn)業(yè)空間，引導(dǎo)市場資源要素高效集聚。

3.推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)

對片區(qū)內(nèi)商業(yè)、辦公空間進(jìn)行全面排查，積極推進(jìn)閑置、低效樓

宇改造提升，打造樓宇經(jīng)濟(jì)、建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群空間載體，積極引進(jìn)高端

項(xiàng)目，鼓勵(lì)打造樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)。

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第六章城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案

6.1一般規(guī)定

6.1.1編制范圍

在城市更新片區(qū)策劃方案建議的更新項(xiàng)目空間范圍或由相關(guān)機(jī)

構(gòu)、市場主體、物業(yè)權(quán)利人等發(fā)起的更新項(xiàng)目空間范圍基礎(chǔ)上，根據(jù)

現(xiàn)狀土地與建筑物、各類設(shè)施、公共空間等核查結(jié)果，充分考慮用地

權(quán)屬獨(dú)立性和權(quán)屬人更新意愿，劃定項(xiàng)目范圍邊界。

6.1.2編制組織與程序

1.編制組織

由各縣級市（區(qū)）人民政府指定的機(jī)構(gòu)或物業(yè)權(quán)利人等作為主體

組織編制。成果由各縣級市（區(qū)）更新主管部門審定，其中重要地區(qū)、

重要地段的項(xiàng)目實(shí)施方案須報(bào)蘇州市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審議。

2.編制程序

主要包括現(xiàn)狀調(diào)查、征求意見、方案編制、方案論證、方案公示、

審議報(bào)批、成果公告等。

6.1.3編制要求

落實(shí)所屬片區(qū)策劃的要求和指引，在現(xiàn)狀調(diào)查分析和廣泛征求居

民意見基礎(chǔ)上，綜合考慮功能引導(dǎo)、房屋建筑、道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施、

歷史文化、環(huán)境景觀等重要內(nèi)容，明確項(xiàng)目功能定位，進(jìn)行詳細(xì)方案

設(shè)計(jì)并銜接相關(guān)規(guī)劃要求，提出項(xiàng)目利益平衡方案，制定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)

劃。

6.1.4編制成果

城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案成果由文本與圖件兩部分組成。具體內(nèi)容

詳見城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案模板（附件3）。

6.2編制內(nèi)容

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6.2.1項(xiàng)目背景

1.區(qū)位和范圍。包括項(xiàng)目地理位置和占地范圍，分析其在片區(qū)中

功能地位和作用。

2.政策導(dǎo)向分析。包括國家及地方層面城市更新相關(guān)政策，指導(dǎo)

項(xiàng)目實(shí)施。

3.相關(guān)規(guī)劃分析。包括國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、

產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃，分析其對項(xiàng)目給出的規(guī)劃引導(dǎo)。

4.片區(qū)更新指引分析。分析城市更新片區(qū)策劃主要更新方向、更

新清單、“留改拆建”更新指標(biāo)、更新規(guī)模上限等編制要求。

6.2.2現(xiàn)狀分析

1.人口分析。包括常住人口數(shù)量、戶籍人口數(shù)量、性別比例、職

住比例、年齡結(jié)構(gòu)及居民更新意愿等。

2.土地分析。結(jié)合控規(guī)分析各地塊占地面積、土地性質(zhì)、現(xiàn)狀功

能、權(quán)屬關(guān)系、使用情況以及分布情況等。

3.建筑分析。包括居住、商業(yè)、工業(yè)、歷史等各類建筑的樓棟數(shù)

量、建筑面積、建筑質(zhì)量、建筑功能、權(quán)屬關(guān)系、使用情況及分布情

況等，對違規(guī)搭建的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行標(biāo)識(shí)和說明。

4.設(shè)施分析。包括道路交通、道路照明、環(huán)境衛(wèi)生、管線、能源

等市政設(shè)施，以及行政區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、養(yǎng)老等

公共服務(wù)設(shè)施和公共活動(dòng)空間的數(shù)量、面積、質(zhì)量、服務(wù)能力及分布

情況等。

5.業(yè)態(tài)分析。包括現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)和商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)類型、業(yè)態(tài)質(zhì)量、

分布情況、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營情況等。

6.文化分析。在片區(qū)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確項(xiàng)目內(nèi)各類文化

資源點(diǎn)的歷史文脈、數(shù)量、規(guī)模、權(quán)屬、使用情況及分布情況等。

7.生態(tài)分析。在片區(qū)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確項(xiàng)目內(nèi)山、水、

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林、田、湖、草等生態(tài)資源的數(shù)量、規(guī)模、質(zhì)量及分布情況等。

8.問題總結(jié)。明確城市更新片區(qū)策劃方案或更新行動(dòng)計(jì)劃項(xiàng)目任

務(wù)要求，總結(jié)說明項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)、土地、建筑、設(shè)施、文化、生態(tài)等方

面存在主要問題，形成項(xiàng)目問題和需求清單。

6.2.3功能定位

1.項(xiàng)目更新定位與策略

(1)項(xiàng)目更新定位。以城市更新片區(qū)策劃方案或更新行動(dòng)計(jì)劃的

更新目標(biāo)為指引，提出項(xiàng)目功能、性質(zhì)的總體定位。

(2)項(xiàng)目更新策略。突出公益性貢獻(xiàn)、可持續(xù)模式和項(xiàng)目特色等,

合理提出產(chǎn)業(yè)、土地、建筑、設(shè)施、文化、生態(tài)等方面具體更新策略。

2.項(xiàng)目更新內(nèi)容與規(guī)模

(1)項(xiàng)目更新內(nèi)容。以項(xiàng)目更新資源為對象，根據(jù)項(xiàng)目定位對項(xiàng)

目的建筑、空間及周邊環(huán)境進(jìn)行功能業(yè)態(tài)適配。

(2)項(xiàng)目更新規(guī)模。測算項(xiàng)目總建筑面積和保留、改造、拆除、

新建的建筑面積，原則上應(yīng)符合防止大拆大建的相關(guān)規(guī)定要求。

6.2.4更新方案

1.詳細(xì)方案設(shè)計(jì)

包括但不限于以下內(nèi)容：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、總平面圖、豎向設(shè)

計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、綠化景觀設(shè)計(jì)、道路交通設(shè)計(jì)、服務(wù)設(shè)施布局設(shè)計(jì)以

及海綿城市、消防、綠色建筑等設(shè)計(jì)專篇。

2.規(guī)劃調(diào)整建議

進(jìn)一步增強(qiáng)規(guī)劃包容性，對確需進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整的用地提出規(guī)劃優(yōu)

化方案，說明地塊劃分、用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、公共服務(wù)設(shè)施、市政

工程設(shè)施、道路交通系統(tǒng)、地下空間開發(fā)等控制要求。積極探索規(guī)劃

彈性指標(biāo)設(shè)置，倡導(dǎo)基于公共利益的混合用地。

6.2.5項(xiàng)目利益分析

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1.項(xiàng)目投資測算

對土地、建設(shè)、安裝、管理、運(yùn)營、財(cái)務(wù)等各類主要費(fèi)用進(jìn)行詳

細(xì)估算，明確投資總額。涉及拆遷的提出安置補(bǔ)償方案。

2.項(xiàng)目效益預(yù)估

提出項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營模式，預(yù)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、其他等綜

合效益。

3.經(jīng)濟(jì)利益平衡

對政府、集體、企業(yè)、居民等不同權(quán)益主體的經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行測算,

并提出經(jīng)濟(jì)利益平衡方案。

6.2.6項(xiàng)目實(shí)施保障

1.實(shí)施計(jì)劃

提出項(xiàng)目具體實(shí)施計(jì)劃，包括土地供應(yīng)、前期研究、工程設(shè)計(jì)、

土建施工與安裝、招商營銷、竣工驗(yàn)收和試運(yùn)營等工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和

分工安排。

2.保障措施

提出實(shí)施主體及相關(guān)責(zé)任單位在政策使用、資金、技術(shù)、組織、

工作機(jī)制等方面采取的保障措施。

6.2.7項(xiàng)目專題分析

城市更新項(xiàng)目專題分析應(yīng)包括環(huán)境影響、歷史文化保護(hù)、社會(huì)穩(wěn)

定性風(fēng)險(xiǎn)評估、海綿城市等內(nèi)容，城市更新片區(qū)策劃專題分析已達(dá)到

項(xiàng)目深度的，項(xiàng)目實(shí)施方案不再編制專題分析。

1.環(huán)境影響評價(jià)。包括環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價(jià)和環(huán)境影響預(yù)測評價(jià)。

結(jié)合項(xiàng)目的更新方式、更新內(nèi)容以及前后功能的變化等因素，分析評

估項(xiàng)目更新前后對環(huán)境的影響，對自身及周邊環(huán)境有影響的應(yīng)提出有

效措施。

2.歷史文化保護(hù)專題分析。對具有保護(hù)意義、承載不同時(shí)期文化

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價(jià)值的歷史文化資源進(jìn)行梳理分析，明確保護(hù)對象和分布情況，提出

對象分級和保護(hù)范圍、建設(shè)控制范圍，提出整體保護(hù)原則和重點(diǎn)任務(wù),

提出保護(hù)利用和更新實(shí)施的主要措施和相關(guān)管控要求。

3.社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。針對項(xiàng)目提出的更新資源、更新方式、更

新規(guī)模、規(guī)劃調(diào)整、土地收儲(chǔ)、土地供應(yīng)等內(nèi)容，分析對居民、就業(yè)

人群、企業(yè)主等各方利益群體的影響，針對有可能發(fā)生的不穩(wěn)定因素

提出應(yīng)對措施，確保項(xiàng)目穩(wěn)定性和連續(xù)性。

4.海綿城市專題分析。分析項(xiàng)目現(xiàn)狀海綿城市的建設(shè)情況，結(jié)合

項(xiàng)目更新內(nèi)容，因地制宜分析海綿設(shè)施增補(bǔ)提質(zhì)要求，提出海綿城市

建設(shè)方案。

5.其他專題分析。更新項(xiàng)目涉及下列情形時(shí)，城市更新項(xiàng)目實(shí)施

方案應(yīng)包含相應(yīng)專題分析：

?涉及集中老舊廠區(qū)、老舊商業(yè)區(qū)的，應(yīng)包含產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題分析;

?涉及突破控規(guī)建筑總量、人口總量的，應(yīng)包含公共服務(wù)設(shè)施和

市政基礎(chǔ)設(shè)施專題分析；

?涉及地下空間開發(fā)利用的，應(yīng)包含地下空間專題分析；

?涉及城市道路改線或功能改變的，應(yīng)包含道路交通專題分析；

?其他需增加的專題分析。

6.3分類技術(shù)指引

6.3.1老舊住區(qū)

1.適用范圍

老舊住區(qū)更新適用于承載居民生活功能，在環(huán)境質(zhì)量、公共服務(wù)

設(shè)施、基礎(chǔ)配套等方面亟需改善，由一個(gè)或多個(gè)居住社區(qū)及其周邊商

業(yè)、文化、公共服務(wù)等配套功能區(qū)構(gòu)成的復(fù)合區(qū)域。

2.更新要求

老舊住區(qū)更新以“完善住區(qū)功能”、“提升住區(qū)品質(zhì)”為導(dǎo)向，

33

調(diào)動(dòng)各方參與，堅(jiān)持居民自愿，滿足居民對美好生活的需求，通過各

要素對老舊住區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)性品質(zhì)提升。

3.更新主要內(nèi)容

(1)歷史文化

堅(jiān)持以“人文傳承、文化延續(xù)”為導(dǎo)向，不強(qiáng)制性搬遷居民，尊

重居民安置意愿，守護(hù)傳統(tǒng)市井街巷歷史記憶，延續(xù)住區(qū)蘇式味道，

營造風(fēng)貌延續(xù)、鄉(xiāng)愁濃厚、鄰里和睦的住區(qū)人文氛圍。

【整體風(fēng)貌】注重對老舊住區(qū)整體風(fēng)貌控制，加強(qiáng)與城市及周邊

區(qū)域的整體性和協(xié)調(diào)性，加強(qiáng)對具有歷史價(jià)值的建筑、景觀、設(shè)施等

要素的保護(hù)、修繕和利用，鼓勵(lì)對原有材質(zhì)、構(gòu)件、裝飾元素等進(jìn)行

再創(chuàng)作與再利用，延續(xù)傳統(tǒng)風(fēng)貌與歷史功能。

【街巷格局】保留老舊住區(qū)街巷格局，不破壞原有街巷功能，守

護(hù)傳統(tǒng)市井街巷的歷史記憶。

【睦鄰文化】不強(qiáng)制性搬遷居民，尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)自主

更新，注重對老舊住區(qū)居民交往模式及傳統(tǒng)鄰里文化的保護(hù)和重塑，

打造共享空間，豐富社區(qū)活動(dòng)，營造鄰里和睦的住區(qū)人文氛圍。

(2)民生服務(wù)

推進(jìn)老舊小區(qū)改造和城中村改造。完善住區(qū)適老化和無障礙設(shè)計(jì),

針對全齡人口需求，提供多元化公共空間和服務(wù)設(shè)施，改善居住環(huán)境,

增強(qiáng)居民獲得感、幸福感，營造美好生活。

【居住環(huán)境】完善住區(qū)整體規(guī)劃，合理布局交通、活動(dòng)、綠地等

功能空間，鼓勵(lì)設(shè)置公共藝術(shù)設(shè)施，提升環(huán)境藝術(shù)氛圍，精細(xì)化設(shè)計(jì)

標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、家具小品等景觀要素、完善適老化和無障礙設(shè)計(jì)，綜合提

升街區(qū)景觀環(huán)境品質(zhì)。

【活動(dòng)空間】梳理住區(qū)內(nèi)閑置公共空間和邊角地，根據(jù)場地不同

規(guī)模和位置，合理安排休閑游憩、兒童玩樂、社會(huì)交往、健身活動(dòng)、

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體育運(yùn)動(dòng)、文化展示、便民服務(wù)等適宜的空間功能，增補(bǔ)煥新配套設(shè)

施，在滿足實(shí)用性的基礎(chǔ)上，提升設(shè)計(jì)品質(zhì)，為居民提供宜靜宜動(dòng)的

交往場所，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。

【配套設(shè)施】結(jié)合住區(qū)實(shí)際需求，增補(bǔ)公共服務(wù)配套短板，重點(diǎn)

加強(qiáng)養(yǎng)老撫幼等服務(wù)設(shè)施配套，健全全齡友好公共服務(wù)體系，打造完

整居住社區(qū)。

【道路交通】梳理現(xiàn)狀交通，打通“斷頭路”，適當(dāng)提高路網(wǎng)密

度，暢通住區(qū)內(nèi)部微循環(huán)，合理組織車行流線，結(jié)合閑置邊角地、閑

置建筑等，增設(shè)機(jī)動(dòng)車位，在場地有限的情況下，鼓勵(lì)建設(shè)立體停車

設(shè)施，鼓勵(lì)設(shè)置分時(shí)段共享停車設(shè)施。

(3)建筑更新

加強(qiáng)建筑安全、節(jié)能、防水改造，鼓勵(lì)多層老舊住宅樓加裝電梯,

完善樓道、單元入戶等公共空間的無障礙和適老化設(shè)計(jì)。

【安全保障】消除建筑安全隱患，保障居民生活安全。加強(qiáng)建筑

結(jié)構(gòu)安全排查和整治，修復(fù)存在安全隱患的建筑屋面和外墻，拆除或

更換存在安全隱患的建筑附屬設(shè)施，清理違法搭建的建(構(gòu))筑物，

清理疏散通道上的阻礙物，增補(bǔ)公共空間的消防設(shè)施。

【住宅品質(zhì)】針對建筑墻皮脫落、漏水滲水、保溫性能差、飛線

凌亂等問題，綜合整治建筑屋面、外立面和內(nèi)部公共空間，鼓勵(lì)多層

老舊住宅樓加裝電梯，完善樓道、單元入戶等公共空間的無障礙和適

老化設(shè)計(jì)。

【建筑風(fēng)貌】清理建筑外部違章搭建，梳理附墻管線，建筑外立

面的色彩、材質(zhì)、風(fēng)格應(yīng)與城市及周邊區(qū)域相協(xié)調(diào)，突出地域特色。

重點(diǎn)對沿街建筑及人群主要活動(dòng)區(qū)域周邊的建筑外立面進(jìn)行風(fēng)貌提

升，打造整潔、美觀、有特色、有溫度的住區(qū)形象。

(4)空間重塑

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跨區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃，加快推進(jìn)跨區(qū)域社區(qū)之間的交通聯(lián)系和設(shè)施共

享，提高區(qū)域設(shè)施利用率，切實(shí)改善住區(qū)生活質(zhì)量和群眾滿意度。

【交通銜接】鼓勵(lì)對現(xiàn)狀車行系統(tǒng)、慢行系統(tǒng)、交通服務(wù)站點(diǎn)、

停車場地等進(jìn)行交通體系更新，拓展慢行空間，打通斷頭路，最大限

度縫合與周邊街區(qū)的空間關(guān)系。

【設(shè)施共享】加強(qiáng)跨區(qū)域配套設(shè)施統(tǒng)籌規(guī)劃，打通跨區(qū)域社區(qū)之

間的交通聯(lián)系，鼓勵(lì)通過設(shè)施共享的方式，提高區(qū)域設(shè)施利用率，打

造跨區(qū)域共享客廳。

(5)數(shù)字建設(shè)

加強(qiáng)老舊住區(qū)數(shù)字化改造，建設(shè)智慧化住區(qū)運(yùn)營管理平臺(tái)，安裝

全市聯(lián)網(wǎng)的監(jiān)控設(shè)備，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施智能化改造，增設(shè)智能便民設(shè)施,

打造智慧社區(qū)和“一網(wǎng)統(tǒng)管”的管理模式。

【智慧社區(qū)】鼓勵(lì)建設(shè)智慧化住區(qū)運(yùn)營管理平臺(tái)，集成物業(yè)服務(wù)、

智慧生活、智慧政務(wù)、智慧養(yǎng)老等功能，聯(lián)動(dòng)監(jiān)控、門禁、生活終端

等設(shè)備，加強(qiáng)道路、供水、供電、通訊、燃?xì)?、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施智能

化改造，提升街區(qū)智能化水平。

(6)韌性城市

重點(diǎn)補(bǔ)齊各類基礎(chǔ)設(shè)施，排查梳理安全隱患，更換改造老舊或存

在隱患的市政設(shè)施，保障設(shè)施安全，提高市政設(shè)施整體運(yùn)行效能。加

強(qiáng)住區(qū)雨污分流改造，結(jié)合海綿城市設(shè)計(jì)進(jìn)行住區(qū)景觀提升，鼓勵(lì)有

條件的住區(qū)加強(qiáng)地下空間的利用，打造高效完備的住區(qū)生活圈。

【市政設(shè)施】梳理整治老舊住區(qū)市政設(shè)施，對破損老化的