房地產(chǎn)2024年中期策略報告

：去庫存、化債務、升預期2024年6月5日概要1.

2024年以來的房價走勢2.

會議重大信息解讀3.

多措并舉去庫存4.

基本面走勢判斷5.

近期政策端變化6.

投資建議：重點個股7.

風險提示21.2024年以來的房價走勢2024

年以來，百城二手房價格呈現(xiàn)持續(xù)回落走勢。其中，2024年4月，百城二手住宅樣本平均價為14975元/平，同比下滑5.38%。具體來看，2024年年初二手房價格維持下行態(tài)勢，

各地業(yè)主“以價換量”現(xiàn)

象較為明顯，帶動百城二手住宅價格同比跌幅擴大。2024年3月，百城一二三線城市二手房價格同比分別為-1.58%、-4.31%、-5.78%。圖：百城二手住宅價格漲跌變化圖：百城各線城市二手住宅價格同比變化16000百

城

二手住宅樣本平均價(元/平，左軸)同比(%，右軸)0.0108一線城市二手住宅掛牌均價同比(%)二線城市二手住宅掛牌均價同比(%)三線城市二手住宅掛牌均價同比(%)1580015600154001520015000148001460014400-1.0-2.0-3.0-4.0-5.0-6.06420-2-4-6-82023年01月

2023年04月

2023年07月

2023年10月

2024年01月

2024年04月資料：中指院數(shù)據(jù)庫、Wind、證券研究所32.

會議重大信息解讀1）2023年7月以來，從2016年開始提出的“房住不炒”在重大會議中均未再涉及。取而代之的是2023年7月中共中央政治局會議的“我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”的方向判斷。我們認為，這代表需求側方面此前不適應市場變化的限制性政策會逐步被打開，不再適應新形勢的基礎性制度面臨更大程度修正。表：重大會議關于“房住不炒”的主要論述政治局會議中央經(jīng)濟工作會議兩會4月20162017涉及不涉及—提法：堅持住房的居住屬性——20182019202020212022涉及涉及涉及涉及涉及涉及——涉及涉及涉及涉及行業(yè)定位

“房住不炒”涉及涉及涉及未來工作指導中不涉及，五年工作總結中涉及2023—涉及資料

：新華網(wǎng)、百度百科、中國網(wǎng)、光明網(wǎng)、中華人民共和國中央人民政府官網(wǎng)、

證券研究所42.

會議重大信息解讀2）2024年4月中共中央政治局會議提出：“壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益”?？紤]到2024年1月發(fā)布的《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》中有“指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設部門、金融監(jiān)管總局派出機構等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制”，我們認為，這是首次明確“三方”承擔保交樓責任主體，將使保交樓工作與房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制更為匹配。圖：三方主體參與保交樓意義重大5資料：證券研究所2.

會議重大信息解讀3）2024年4月，中共中央政治局會議首次提出“要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。我們認為，本次會議更加重視化解房地產(chǎn)領域風險，尤其將房地產(chǎn)去庫存重新納入政策視野，意義重大。我們判斷后階段或會有更多穩(wěn)需求、去庫存、降供給政策出臺，有利行業(yè)長期健康穩(wěn)定。圖：消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房資料：證券研究所63.

多措并舉去庫存2015年中央經(jīng)濟工作會議提出五大任務，其中一項為“化解房地產(chǎn)庫存”。此后。全國各地100多城市相繼出臺去庫存政策，包括購房補貼、稅收優(yōu)惠、戶籍制度改革、“房票”等。2016年，我國房地產(chǎn)庫存水平出現(xiàn)明顯下降趨勢，同期全國房地產(chǎn)銷售面積累計同比數(shù)據(jù)上漲顯著，大中城市房地產(chǎn)銷售價格當月同比數(shù)據(jù)回正。圖：2015年中央經(jīng)濟工作會議后，房地產(chǎn)去庫存效果顯著中國商品住宅待售面積累計值（萬平，左軸）中

國

商品房銷售面積累計同比（%，右軸）70個大中城市新建商品住宅房屋銷售價格指數(shù)當月同比（%，右軸）5000045000400003500030000250002000015000100005000120100806040200-20-40-6002011-12

2012-12

2013-12

2014-12

2015-12

2016-12

2017-12

2018-12

2019-12

2020-12

2021-12

2022-12

2023-12資料：Wind，證券研究所73.

多措并舉去庫存圖：歷史上三種方式去庫存資料：

Wind，人民網(wǎng)，證券研究所83.

多措并舉去庫存圖：政府收儲方式資料：中國政府網(wǎng)，人民銀行官網(wǎng)，證券研究所94.

基本面走勢判斷判斷1：看好竣工面積增速改善。現(xiàn)狀：2024年1-4月房屋竣工面積1.89億平方米，累計同比下降20.4%，跌幅較2024年1-3月縮小0.3個百分點。我們認為：1）2022年7月，中共中央政治局會議首提保交樓，當年累計竣工仍然是近5年新低。2）保交樓政策促使2024年1Q數(shù)據(jù)基數(shù)偏高。3）首次明確三方保交樓下，2024年2H竣工數(shù)據(jù)有望改善；2024年1Q屬于近7年竣工數(shù)據(jù)最差值。表：竣工面積（萬平）1-4Q合1-2月

3月4月5月6月7月8月9月

10月

11月

12月

全年合計計2018

14184

6525

4442

5333

6647

4936

4163

4902

6260

9464

26694

93550

251512019

12500

5974

4090

4143

5719

4905

4280

5138

7463

9635

32095

95942

225642020

9636

5922

3729

4401

5343

4219

3859

4231

7902

9933

32046

91218

192862021

13525

5597

3614

4847

8898

5301

4957

4274

6278

11464

32658

101412

227362022

12200

4730

3101

3332

5274

3392

4834

4018

5686

9144

30513

86222

200302023

13178

6244

4256

4148

6078

4501

5321

4979

6446

10086

34594

99831

23678202410395

4864

360118860

18860資料：Wind，證券研究所104.

基本面走勢判斷判斷1：看好竣工面積改善?，F(xiàn)狀：2024年1-4月商品房銷售面積2.93億平方米，累計同比2023年下降8.5%。我們認為：按照房地產(chǎn)的約3年竣工周期，2024年竣工對應2021年的銷售高點，因此，2024年潛在可竣工面積可能更高。圖：商品房銷售面積情況200000中國商品房銷售面積（萬平）1800001600001400001200001000008000060000400002000002015201620172018201920202021202220231-4M2024資料：Wind，證券研究所114.

基本面走勢判斷判斷2：施工增速后續(xù)同向修復。我們認為，施工面積增速是判斷房地產(chǎn)投資增速變化的關鍵。我們預計，后階段只要資金到位，施工重啟會帶來投資、竣工雙向改善！圖：歷年新開工、施工、竣工面積情況120000010000008000006000004000002000000房屋新開工面積（萬平）房屋施工面積（萬平）房屋竣工面積（萬平）2018201920202021202220231-4M2024資料：Wind，證券研究所124.

基本面走勢判斷判斷3：銷售高基數(shù)期已過，降幅會有收窄。隨著樓市傳統(tǒng)銷售旺季到來，2024年1-4月，59城新建商品房月度成交面積同比-36.9%，跌幅較

1-3月縮小

6.3個百分點。一二三線城市新建商品房月度成交面積同比分別下跌29.7%、37.7%、39.3%。我們判斷，2023年1-4月仍是銷售高基數(shù)期，未來隨著高基數(shù)效應的逐步消失，2024年2H的銷售降幅有望收窄。圖：我國59城新建商品房月度成交面積圖：各線城市新建商品房月度成交面積同比60003503002502001501005010080商品房銷售面積(萬平，左軸)同比(%，右軸)一線城市同比(%)二線城市同比(%)三線城市同比(%)50004000300020001000060402000-50-20-40-60-80-100資料：中指院數(shù)據(jù)庫、證券研究所134.

基本面走勢判斷判斷3：銷售高基數(shù)期已過，降幅會有收窄。我們判斷，未來隨著一二線城市政策的進一步優(yōu)化調(diào)整，新房市場成交規(guī)模有望逐漸修復，但考慮到2023年同期高基數(shù)效應仍較為明顯，2024年二季度同比降幅預計仍較大。此外，我們認為一二線城市中的多個城市政策優(yōu)化空間有限，且短期庫存承壓，市場恢復仍需要較長時間。綜合來看，我們預計一二線城市新房市場調(diào)整態(tài)勢仍較為明顯。圖：一線城市商品住宅月度成交面積走勢（萬平）圖：二線城市商品住宅月度成交面積走勢（萬平）800350030002500200015001000500202020212022202320242020202120222023202470060050040030020010000資料：中指院數(shù)據(jù)庫、證券研究所144.

基本面走勢判斷判斷3：銷售高基數(shù)期已過，降幅會有收窄。我們判斷，三四線城市新房銷售面積繼續(xù)大幅下滑的空間或有限，

短期銷售規(guī)模有望穩(wěn)定在低位，高基數(shù)影響逐漸減弱下，2024年二季度銷售面積同比降幅或將收窄。圖：三四線城市商品住宅月度成交面積走勢（萬平）18002020202120222023202416001400120010008006004002000資料：中指院數(shù)據(jù)庫、證券研究所154.

基本面走勢判斷判斷4：看好2H開始出清周期出現(xiàn)回落出清周期方面，截至

2024年4月末，短期庫存出清周期為36.6個月，較

2023

年末延長

4.35個月，處在

2017

年以來的最高位。我們判斷，未來銷售逐步回暖，2024年2H開始庫存出清周期有望下降。圖：我國50城商品房短期庫存出清周期走勢圖：各線城市商品房短期庫存出清周期走勢40353025201510560一線城市商品房出清周期(月)三四線城市商品房出清周期(月)二線城市商品房出清周期(月)50城

商

品房出清周期(月)504030201000資料：中指院數(shù)據(jù)庫、證券研究所164.

基本面走勢判斷判斷5：維持2H基本面走勢降幅收窄判讀我們判斷，2024年，除新開工外，投資、銷售、竣工多項數(shù)據(jù)均有不同程度改善。表：2024

年新施竣工預測新開工12058787456-21.0%95264竣工862226523710.0%94844施工凈停工10475395873-30.0%733272022

全年（萬平）2023

年

1-11

月（萬平）2023

年全年中性假設增速（%）2023

年全年（萬平）904999831345-8.1%8320912024

年樂觀增速（%）2024

年中性增速（%）2024

年悲觀增速（%）-8.0%-