項目成本管理研究—以某項目為例目錄TOC\o"1-2"\h\u30158項目成本管理研究 131912摘要 118820一、前言 132293二、新疆翰益房地產(chǎn)公司同城國際項目成本管理現(xiàn)狀 24181（一）同城國際項目簡介 21150（二）同城國際項目成本管理現(xiàn)狀 214086三、同城國際項目成本管理存在的問題 31241（一）項目成本編制不足 329647（二）成本執(zhí)行力度不強 417291（三）成本控制意識較差 519631四、同城國際項目成本管理問題優(yōu)化策略 57599（一）規(guī)范成本編制方法與流程 59498（二）加強成本執(zhí)行過程控制 68327（三）增強企業(yè)成本管理意識 713925五、結(jié)語 725797參考文獻 8摘要在國家宏觀調(diào)控這樣的背景前提下，房地產(chǎn)行業(yè)由圈地運動的大躍進競爭向內(nèi)部管理的競爭轉(zhuǎn)型。受新的競爭形式的影響，資金鏈在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，它是企業(yè)的主導線，也是加強企業(yè)內(nèi)部管理的重要依據(jù)。房地產(chǎn)項目的成本管理更是占主導地位。企業(yè)需要擺脫傳統(tǒng)的事后成本核算方法，對項目進行及時監(jiān)控和動態(tài)調(diào)整。一、前言房地產(chǎn)是經(jīng)濟的重要組成部分。自進入新世紀以來，在房地產(chǎn)市場的帶動下，隨著人民生活水平的提高和住房需求的增長，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。但是，經(jīng)過十多年的房地產(chǎn)快速開發(fā)，房地產(chǎn)問題變得越來越多。房地產(chǎn)的成本普遍上漲，收益性會大大降低，影響房地產(chǎn)的表現(xiàn)和限制房地產(chǎn)健康增長。在“新常態(tài)”下，房地產(chǎn)企業(yè)的粗放開發(fā)模式無法適應現(xiàn)在的環(huán)境。特別是在房地產(chǎn)收益率持續(xù)下降、房地產(chǎn)進入“平利”或“微利潤”時代后，房地產(chǎn)公司需要改變自己的開發(fā)模式，積極適應新環(huán)境，提高競爭力。而且，強化公司的成本控制是適應“新常態(tài)”，改善競爭力的重要措施。對于房地產(chǎn)公司來說，從廣泛發(fā)展到集中發(fā)展也是必然選擇。由于不同的項目具有不同的目標位置、低段和項目地塊的特殊規(guī)定，項目成本控制對于房地產(chǎn)公司的成本管理非常重要。成本管理是管理的基本內(nèi)容，也全面反映了管理技能?？刂瞥杀镜哪芰μ岣吖镜挠芰驮鰪姽驹谖磥矸康禺a(chǎn)行業(yè)的整體實力產(chǎn)生重要影響。科學、規(guī)范的成本控制活動可以監(jiān)控項目開發(fā)的成本，找出公司中存在的問題，進一步確定問題的根本原因，從根本上解決問題。從這個角度出發(fā)，分析和改善房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制，一方面對業(yè)務成本能夠起到降低作用，提高企業(yè)利潤，另一方面對于房地產(chǎn)公司的管理水平能起到加強作用。二、新疆翰益房地產(chǎn)公司同城國際項目成本管理現(xiàn)狀（一）同城國際項目簡介同城國際項目地處烏魯木齊新市區(qū)西環(huán)北路2135號，總體占地面積460000平方米，建筑面積高達700000平方米，整體項目為灌注樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，交樓標準為毛坯驗收精裝交樓。（二）同城國際項目成本管理現(xiàn)狀1.成本編制同城國際項目總成本采用定基預算法編制，建筑安裝費包括設計費、前期工程費、主體工程費、主體安裝費、配套設施費、景觀工程費和其他工程費。同城國際項目總成本如下表2－1所示：表2－1同城國際項目工程成本表成本項目工程量單位單價（元/m2）總金額（萬元）土地出讓金25320m2547513862.7契稅25320m2土地出讓金*4%554.51設計費25320m2145367.14前期工程費用25320m2126319.03主體建筑工程費用25320m2872322086.64主體安裝工程費用25320m2439211120.54配套設施費用25320m27631931.92園林工程費用25320m2337853.29其他工程支出25320m267169.64總計51265.412.成本執(zhí)行新疆翰益房地產(chǎn)公司對項目成本管理的實施和控制沒有明確的規(guī)定，主要是控制項目的現(xiàn)金流。項目成本管理的具體規(guī)定是：項目總監(jiān)和項目職能部門負責人有相應的權(quán)限，可以審批一定的資金。不超過預算范圍的費用，經(jīng)職能部門負責人和項目負責人批準后發(fā)放，超出預算的，應向企業(yè)總經(jīng)理提出追加申請，經(jīng)總經(jīng)理批準后才能獲得資金。公司財務部一般編制年度項目預算執(zhí)行檢查表，并在企業(yè)年度總結(jié)中對項目預算執(zhí)行情況進行分析。針對項目在過去一年中出現(xiàn)的較大偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因及解決辦法，并根據(jù)項目預算的具體執(zhí)行情況進行預算調(diào)整。此外，在項目建設過程中，為確保項目建設不超預算，項目總監(jiān)將對施工進行監(jiān)督，通過不定期檢查項目進度，對項目經(jīng)理部的工作進行一定程度的監(jiān)督。項目經(jīng)理部還將編制一份“計劃施工進度與實際情況對照表”，將項目進展情況顯示在企業(yè)年度總結(jié)上。3.成本考核與評價新疆翰益房地產(chǎn)公司目前實施的成本管理評價體系是在項目完成后，將預算與項目實際成本進行比較，如有差額，差額將按職位逐步分配為獎勵，不考慮具體崗位的實際貢獻。但如果項目成本高于預算，由于新疆翰益房地產(chǎn)公司同城國際項目上存在職責分工不清的問題，因此無法將差額準確定位到具體崗位，造成無責。新疆翰益房地產(chǎn)公司對同城國際項目成本進行了評估，其中大部分集中在項目的開發(fā)成本上，通過項目實際總成本與項目總預算成本的比較，對項目預算的執(zhí)行情況進行評價。三、同城國際項目成本管理存在的問題（一）項目成本編制不足新疆翰益房地產(chǎn)公司項目成本由公司預算組來負責進行編制，收集各部門預算編制所需資料，確定工程量，然后再根據(jù)已完成的項目和企業(yè)的行業(yè)收費標準對項目成本進行估算，得出項目成本表。預算團隊成員熟悉目標成本的具體計算和細節(jié)，但由于項目工程部按圖紙施工，工程竣工后再去讓成本部門結(jié)算費用，兩個部門的工作不能統(tǒng)一。因此，施工過程中產(chǎn)生的成本只在項目完工后進行審核，這就與前期制定的目標成本、合同、施工過程以及結(jié)算分割開，沒有產(chǎn)生緊密地聯(lián)系，之前所做的成本變成最后的成本核算，缺乏事前的控制，主要集中在了事后的核算方面。從下表8我們就可以看出，除了土地出讓金以及契稅沒有發(fā)生變動以外，其余的任何成本項目都存在一定的變動，其中變動較高的便是主體建筑工程費用以及園林工程費用，主體建筑工程費用的預算成本為22086.64萬元，但實際結(jié)算后發(fā)現(xiàn)花費24657.02萬元，前后差額為2570.38萬元，變動率達到了11.64%，而園林工程費用的變動率更高，達到13.98%，這就嚴重說明了前期成本并沒有得到有效地控制，與各環(huán)節(jié)存在脫節(jié)，導致成本變動較大。表3－1同城國際項目工程成本變動表成本項目預算成本（萬元）預計結(jié)算成本（萬元）目標成本變動額（萬元）變動率土地出讓金13862.713862.700契稅554.51554.5100設計費367.14378.2611.123.03%前期工程費用319.03334.4515.424.83%主體建筑工程費用22086.6424657.022570.3811.64%主體安裝工程費用11120.5411987.33866.797.79%配套設施費用1931.921974.4242.52.20%園林工程費用853.29972.58119.2913.98%其他工程支出169.64182.5312.897.60%總計51265.4154903.83638.397.10%（二）成本執(zhí)行力度不強在項目成本執(zhí)行控制過程中，項目負責人應監(jiān)督成本管理的實施和控制，項目財務部和成本部作為中間樞紐，及時向項目總監(jiān)反饋項目成本管理執(zhí)行的動態(tài)數(shù)據(jù)，以此來及時進行項目調(diào)整，一旦市場環(huán)境發(fā)生緊急或重大變化時，要及時反饋動態(tài)數(shù)據(jù)，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時修訂預算，確保工程成本能夠得到有效控制。然而，在同城國際項目中，沒有有效的預算控制體系，預算執(zhí)行不規(guī)范，預算調(diào)整不嚴格，整個預算成本的執(zhí)行力度存在很大的問題。項目在建造期間，由于天氣原因以及各方面原因，整個項目的進度在前期工程階段發(fā)生耽擱。表3－22020年度同城國際項目施工進度對比表工程項目計劃工期實際工期前期工程6080主體建筑工程140140主體安裝工程6060從2020年度同城國際項目施工進度對比表可以看出，因為各方面原因，同城國際項目的前期工程延期了大半個月，導致整個項目后面的工程進度落后，而且機械設備閑置也造成了一定程度上的資源浪費，增加了項目成本。由于沒有有效的預算控制，成本執(zhí)行力度存在問題，最終導致同城國際項目的開發(fā)成本增加，與預算目標產(chǎn)生了較大差異，而新疆翰益房地產(chǎn)公司也只能被動接受，最終的利潤將會下降。（三）成本控制意識較差新疆翰益房地產(chǎn)公司的成本控制意識較差首先表現(xiàn)在管理者的成本控制意識差。在對同城國際項目進行成本管理時缺乏重視，整個成本管理還處于靜態(tài)管理階段，無法跟隨市場變化與環(huán)境變化進行調(diào)整，管理人員認為，項目成本編制是由公司領(lǐng)導者審批通過的，沒有必要再去進行調(diào)整。在成本控制過程中，只有在年末才會統(tǒng)一進行一次成本匯總監(jiān)察，缺乏實時針對成本變化情況進行監(jiān)控調(diào)整，同時也沒有分析實際花費成本與預算成本產(chǎn)生差異的原因。預算編制小組在編制預算時，也只是根據(jù)自身的經(jīng)驗以及對后續(xù)發(fā)展的預測來進行，雖然有考慮一些無法控制的因素發(fā)生，但是實際的花費與預測還是存在較大的差異，外部市場環(huán)境發(fā)生變化，以往的編制也沒有辦法及時滿足新環(huán)境的要求，由于相關(guān)管理人員缺乏成本控制意識，只在年末以及項目結(jié)束再去進行成本結(jié)算，最終，成本已經(jīng)遠遠超出了預期；其次，施工人員成本意識缺乏主要表現(xiàn)在，員工在進行作業(yè)時，認為成本花費與自身無關(guān)，是企業(yè)需要考慮的事，而自身只是負責施工，因此隨心所欲的浪費材料，耽誤工期，最終使人工成本與材料成本產(chǎn)生重大偏差，不利于項目成本的控制。四、同城國際項目成本管理問題優(yōu)化策略（一）規(guī)范成本編制方法與流程為了有效應對新疆翰益房地產(chǎn)公司在進行項目預算編制過程中存在的一些問題，因此建議新疆翰益房地產(chǎn)公司當前應對自身的預算編制流程與編制方法進行有效改革，使企業(yè)的預算編制方法更加科學合理。首先要對預算編制的流程進行改革，這樣能夠避免存在預算與后續(xù)的工程實施存在脫節(jié)。企業(yè)應當建議項目預算辦公室以及預算委員會，增加這兩個職能部門可以進一步對項目預算編制進行優(yōu)化，避免在編制過程中出現(xiàn)問題。項目預算辦公室由項目總監(jiān)擔任辦公室主任，各個項目部門的經(jīng)理兼任項目預算辦公室成員，項目預算辦公室主要負責本項目的成本管理工作，直接對預算委員會負責。預算委員會遵照新疆翰益房地產(chǎn)公司的各項規(guī)范要求，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況，將成本管理制度化，同時根據(jù)企業(yè)年度或者中長期的戰(zhàn)略經(jīng)營目標，制定相應的預算方案，并組織各部門之間信息共享，審核各部門和項目公司的預算草案，嚴格審查項目預算發(fā)生重大金額的調(diào)整，把控超預算事項審批權(quán)限，一旦市場環(huán)境發(fā)生重大改變，預算委員可以盡快對管理預算進行政策性調(diào)整。新疆翰益房地產(chǎn)公司設立成本管理委員會后，還需要每三個月召開一次預算分析報告會，對預算工作完成情況進行總結(jié)，在內(nèi)部建立合理的績效考核和激勵制度，以此來有效激發(fā)員工的成本控制積極性。（二）加強成本執(zhí)行過程控制有了科學完善的預算編制，在進行預算執(zhí)行過程中還需要注重對其進行控制，預算執(zhí)行過程中大致分為三步，分別是工程項目設計階段、材料采購階段以及施工階段，這三個階段都需要花費大量成本，因此，新疆翰益房地產(chǎn)公司在今后應當注重對這三個階段的成本管理控制。首先針對設計過程的成本管理，在設計過程中，實施成本管理的第一步便是確定合適的設計單位。通常以招標方式完成，以便在短時間內(nèi)得到最佳的設計方案，從整體效益上合理利用項目技術(shù)和政策；第二步是與設計單位簽訂合同，進一步完善各設計節(jié)點的設計方案，更加注重設計全過程，建立專家評審機制，設計地形、景觀等房地產(chǎn)項目開發(fā)要素，確保項目成本管理的順利實施。其次在進行成本采購時，一個項目整體的成本中，材料以及設備成本占據(jù)了很大一部分，一般超過60%以上，因此，企業(yè)必須注重材料以及設備的成本控制。在項目開工前，采購部門需要調(diào)查市場上的原材料信息，然后形成價格信息網(wǎng)絡，在購買材料和設備的過程中，需要準確定位房地產(chǎn)樓盤，在選擇材料供應商時，可以相互比較，把握市場趨勢，重視成本控制，建立合理的成本管理部門與工程部門的溝通機制，通過協(xié)商決定選擇哪個采購工廠。另外，要控制材料質(zhì)量，合理預算。例如，設備成本不僅占開發(fā)成本的很大比例，而且貫穿于項目的整個開發(fā)周期，工程管理部在采購或租賃設備時，應嚴格監(jiān)控設備采購價格，確保采購人員與設備賣方之間不存在串通。此外，還需要檢查設備的質(zhì)量，原材料應分批采購。另外，隨著時間的變化，原材料的價格也會產(chǎn)生變化，因此，這部分引發(fā)的成本變化也需要格外進行考慮。在項目實施過程中，會出現(xiàn)許多意想不到的情況，此時，企業(yè)需要成立專門的部門，根據(jù)公司的實際情況制定正確的應對策略或調(diào)整現(xiàn)有策略，然后對調(diào)整后的策略進行評審，檢查調(diào)整和變更策略是否合理，避免故意拖延工期，增加施工成本。（三）增強企業(yè)成本管理意識新疆翰益房地產(chǎn)公司發(fā)展中，成本意識對于企業(yè)來說至關(guān)重要，只有每個人都擁有良好的成本意識，才能真正發(fā)揮出項目成本管理的重要性，新疆翰益房地產(chǎn)公司在當前首要的就是增強企業(yè)整體的預算成本管理意識。成本管理是降低成本的有效途徑。企業(yè)管理者應更新管理觀念，提高管理意識，制定合理的成本管理目標，完善配套考核機制，建立激勵機制，實現(xiàn)成本控制。由于我國工程成本管理發(fā)展時間短，理論體系還不完善，企業(yè)需要不斷探索和完善。企業(yè)不應自滿于實際工作，既要梳理相關(guān)先進理念，又要堅持市場化，根據(jù)不斷變化的市場形勢調(diào)整合理范圍，不斷學習和總結(jié)其他企業(yè)成本管理的經(jīng)驗，進一步優(yōu)化和完善自身的管理模式和制度。企業(yè)可以通過現(xiàn)代信息媒體進行學習，吸收其他企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗，提高自身的成本管理水平。在提升自身預算成本管理意識的基礎(chǔ)之上，企業(yè)還應完善自身的信息管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)行業(yè)的市場信息瞬息萬變，企業(yè)如何確保自身能夠及時獲得有利信息，只有借助現(xiàn)代信息技術(shù)，才能為后續(xù)的經(jīng)營決策提供基礎(chǔ)。對于信息的管理，企業(yè)應當樹立正確的意識，積極對信息進行收集整理，為自身發(fā)展尋找更多的市場機會。同時，通過信息技術(shù)平臺，企業(yè)也能夠建立準確的成本管理流程，要求所有員工按照每一個步驟去精準化地實施工作與作業(yè)，對成本管理進行科學、系統(tǒng)化的統(tǒng)籌，全面提升企業(yè)整體的成本管理效率。五、結(jié)語本文通過對新疆翰益房地產(chǎn)公司的同城國際項目成本管理進行研究，在研究中，對新疆翰益房地產(chǎn)公司同城國際項目進行簡單地介紹，分析項目當前成本管理的現(xiàn)狀，并總結(jié)了項目成本管理中存在的問題，找出產(chǎn)生問題的原因，并提出了針對性的對策，本次研究的結(jié)論如下：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預算成本管理對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，企業(yè)在進行項目建設時，前期需要花費大量的成本，在項目建