房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

第一節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)的含義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在同一空間范圍內(nèi)，對(duì)地產(chǎn)與房產(chǎn)進(jìn)行的一體化、集約化的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，它是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集合，其成果是統(tǒng)一的房地產(chǎn)商品。綜合開(kāi)發(fā)

也叫城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的要求，一房屋建設(shè)為對(duì)象，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，按照使用性質(zhì)，實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地位和作用

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中處于關(guān)鍵性地位，不僅是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)地聯(lián)結(jié)紐帶，同時(shí)也是把土地承租人，建筑商，租戶和用戶聯(lián)系在一起地中心樞紐；

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的發(fā)展加快了我國(guó)住房制度的改革和住宅商品化的進(jìn)程；3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng)了現(xiàn)代城市總體規(guī)劃的有效實(shí)施,促進(jìn)了城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。

三、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的意義

房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，它是建設(shè)現(xiàn)代化城市的需要；

是提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益的需要；

是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。

第二節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容

（一）土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1、土地使用權(quán)的獲得（1）行政劃撥（2）土地使用權(quán)有償出讓：即國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。一、土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)包括土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)兩方面。2、擁有土地使用權(quán)后的經(jīng)營(yíng)（1）直接使用經(jīng)營(yíng)（2）將土地使用權(quán)出租，收取租金（3）將土地開(kāi)發(fā)后轉(zhuǎn)讓（二）舊城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)除了新城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)之外，還包括舊城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。1、拆遷包括居民拆遷和單位拆遷，無(wú)論是居民拆遷還是單位拆遷，一般都需要簽訂房屋拆遷合同。2、改造改造的內(nèi)容包括房屋、道路、管網(wǎng)等市政公用配套設(shè)施的改造，舊城區(qū)土地的再開(kāi)發(fā)。改造的工程兩大，涉及面廣，投資甚巨，一般要達(dá)到房屋建造費(fèi)的兩倍以上。

施工準(zhǔn)備階段二、房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

，

施工階段房屋開(kāi)發(fā)包括兩階段1、施工準(zhǔn)備階段

確定施工單位和組織機(jī)構(gòu)，熟悉會(huì)審圖紙；

編制施工的組織設(shè)計(jì)；

建筑材料的調(diào)運(yùn)和儲(chǔ)備；

工器具的集中和維修；

施工力量的集結(jié)和培訓(xùn)；

現(xiàn)場(chǎng)具體準(zhǔn)備工作2、施工階段

第三節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)調(diào)查分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)調(diào)查分析是為了了解房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)狀態(tài)主要包括:市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)調(diào)查

1、市場(chǎng)需求調(diào)查潛在需求量

市場(chǎng)占有率市場(chǎng)需求調(diào)查的內(nèi)容

銷售趨勢(shì)分析

人口

收入

2、顧客和購(gòu)買能力的調(diào)查3、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查4、有關(guān)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)調(diào)查

二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1、需求預(yù)測(cè)主要是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)需求量及產(chǎn)品構(gòu)成的發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)2、產(chǎn)品發(fā)展的預(yù)測(cè)三、市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟

計(jì)算機(jī)預(yù)測(cè)分析預(yù)測(cè)誤差確定預(yù)測(cè)目標(biāo)收集分析資料

選定預(yù)測(cè)方法及模型

預(yù)測(cè)結(jié)果第四節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析是經(jīng)營(yíng)分析的重點(diǎn)之一。進(jìn)行反復(fù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析，對(duì)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有極其重要的意義。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金特點(diǎn)資金的運(yùn)動(dòng)量相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)要大得多，但其中自有資金所占比例較小，大量依靠貸款和預(yù)收定金等，所以自有資金在時(shí)間上的分布不均衡.2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的分類

固定資金按資金的周轉(zhuǎn)方式劃分

流動(dòng)資金

專項(xiàng)資金

儲(chǔ)備資金

未完工產(chǎn)品資金按資金占用分類

成品資金

貨幣資金

結(jié)算資金

國(guó)撥資金企業(yè)自籌資金按資金的來(lái)源劃分聯(lián)營(yíng)單位投資借入資金定額負(fù)債結(jié)算資金

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本分析1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本的特點(diǎn)主要反映在成本構(gòu)成和成本結(jié)算方面2、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本分析（1）全面綜合分析（2）成本項(xiàng)目分析

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售經(jīng)營(yíng)收入扣除總開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用和銷售稅金及其附加后的盈余部分，稱為投資者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（或稱盈利）。企業(yè)利潤(rùn)可分為：利潤(rùn)總額（有稱實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)）、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和分配利潤(rùn)等四個(gè)層次。利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＝銷售（含出租、自營(yíng)）收入－期間費(fèi)用－銷售稅金稅后利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額－所得稅分配利潤(rùn)＝稅后利潤(rùn)－（盈余公積金+公益金