專業(yè)編制可行性研究報(bào)告了解更多詳情..咨詢公司網(wǎng)址九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析運(yùn)用科學(xué)的定性和定量分析方法，具體方法運(yùn)用決策樹對(duì)本項(xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素假定為一定的比值，再進(jìn)行分析計(jì)算出本項(xiàng)目的成功系數(shù)值。下面從政治、經(jīng)濟(jì)、市場、開發(fā)過程等方面分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)（注：風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：0為最大風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為0；1為最小風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為100%）。一、社會(huì)、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前國內(nèi)及咸寧市的社會(huì)、政治、文化背景，可簡單地概括為：政局穩(wěn)定、政策優(yōu)惠且具有持續(xù)性，政府服務(wù)意識(shí)在逐步增強(qiáng)，投資的政治環(huán)境優(yōu)秀，該方面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)可假定為0.95。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性可簡單分為三個(gè)階段：起步期（或復(fù)蘇期）2—3年——高漲期3—7年——衰退期3—5年，一個(gè)周期的時(shí)間大約為8—15年（以上數(shù)據(jù)依據(jù)自1978年改革開放以來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律分析得出）。從國家統(tǒng)計(jì)局反映的近三年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，目前我國經(jīng)濟(jì)正好處于穩(wěn)步發(fā)展階段，可以歸結(jié)到高漲期，該方面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)可定為0.9。三、市場方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)市場方面的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于兩個(gè)主要因素：①人們的需求結(jié)構(gòu)變化、需求數(shù)量變化；②產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)、供給數(shù)量的變化。從本報(bào)告前文對(duì)市場的調(diào)查與分析得知，高消費(fèi)階層人群對(duì)高檔住宅的裝修需求正與日俱增，而從咸寧市、尤其是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場來看，目前咸寧建材市場規(guī)模小、格調(diào)品位偏低，無法滿足不斷增長的市場需求。基于這兩方面的因素，本項(xiàng)目所提供的專業(yè)市場就是為了滿足上述群體的需求，考慮到市場方面的風(fēng)險(xiǎn)還有其它因素，本方面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)假定為0.85。四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素為了便于分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)，暫且把全過程分為三個(gè)階段：①獲取土地②建造房屋③銷售房屋。第一階段包括獲取用于開發(fā)的土地和得到相應(yīng)部門的認(rèn)可，這一階段以辦齊各類證件及政府批文為準(zhǔn)，同時(shí)充分考慮土地成本問題。本項(xiàng)目所需土地已基本獲取，各類手續(xù)正在辦理之中，土地成本不高，在預(yù)期的范圍之內(nèi)，可以說，本階段基本上無風(fēng)險(xiǎn)，而且近幾年的土地價(jià)值在不斷攀升。第二階段為房屋建筑階段，主要的不確定因素是建設(shè)成本和工期。為了降低本階段的風(fēng)險(xiǎn)，有兩種方法采用：一是將整個(gè)項(xiàng)目分階段建設(shè)，這樣一次性投資大大降低，同時(shí)在建設(shè)過程中可以根據(jù)市場的需求及時(shí)調(diào)整方案；二是在與建筑承包商簽訂工程合同時(shí)，盡可能地將合同價(jià)款和工期一次包死，將工程建設(shè)中的部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至承包商。此階段的風(fēng)險(xiǎn)較小，其系數(shù)可假定為0.9。第三階段是商鋪銷售階段。這一階段不確定因素比較多，主要包括以下幾個(gè)方面：①市場需求；②營銷策略和手段；③銷售價(jià)格；④產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；⑤產(chǎn)品質(zhì)量；⑥房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)；⑦售后服務(wù)等，而且各個(gè)方面是隨著時(shí)間的推移在不斷的變化的。有些方面如市場需求、銷售價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等本報(bào)告前文中已經(jīng)述及，其它方面仍需要房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)過程中更詳盡地分析，不僅要開發(fā)出一流的建材商鋪，而且要做好招商運(yùn)營工作，另外，大的風(fēng)險(xiǎn)常伴隨著較大的潛在利益。本階段風(fēng)險(xiǎn)較大，其系數(shù)可假定為0.75。五、用決策樹計(jì)算項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值假定四個(gè)方面因素的權(quán)值分別為：政治因素0.3，經(jīng)濟(jì)因素.2，市場因素0.2,項(xiàng)目開發(fā)過程因素0.3，其中項(xiàng)目開發(fā)過程中三個(gè)階段的權(quán)值分別為：獲取土地0.3，建造房屋0.3，銷售房產(chǎn)0.4。則項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值可作如下計(jì)算：項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值=0.285+0.18+0.17+0.09+0.081+0.09=0.896結(jié)論:經(jīng)計(jì)算,本項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)值達(dá)0.896,即項(xiàng)目成功率達(dá)到89.6%,具有較高的成功率,相對(duì)而言風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小,可以投資開發(fā)本項(xiàng)目。第十章可行性研究成果昊天大市場地處南大門咸寧，是武漢1+8城市經(jīng)濟(jì)圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來新發(fā)展機(jī)遇；目前咸寧市因經(jīng)濟(jì)政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目涌入咸寧，城市建材、裝飾材料、家具等市場需求巨大，咸寧現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場多個(gè)，但這些市場規(guī)模小、布局分散、設(shè)施簡陋、交通不便、貨品單一，缺乏整體的輻射力和強(qiáng)大的核心競爭力，就急待進(jìn)一步的整合和提升,為本項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷