南非房地產開發(fā)與研究

論文摘要：南非房地產開發(fā)與研究

論文關鍵詞：南非房地產開發(fā)研究

南非有4千萬人口，120多萬平方公里土地，相當于5個英國的總面積，或者說相當于8個遼寧省加起來的總面積。人均GDP達到4000美金，遠遠高于中國的水平，接近世界發(fā)達國家的水平，是非洲最發(fā)達的國家之一。南非的自然環(huán)境非常優(yōu)美，平均海拔2000米，三面環(huán)海，氣候宜人，夏無酷暑，冬無嚴寒，綠化覆蓋率很高，到處鳥語花香。城市規(guī)劃井然有序，基礎設施完善，以道路為例，國際標準馬路四通八達，柏油路面道路通到鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊，給房地產業(yè)開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。建筑業(yè)是南非四大基礎產業(yè)之一，南非房地產的投資額每年超過380-400億藍特（一藍特約等于1.5人民幣），每年投資額以6%-7%的速度增長；

1南非房地產業(yè)的市場潛力

南非房地產優(yōu)勢非常明顯，每年房產增值都在10%-20%左右，市場購買力很強。購買房屋的市場基礎主要有四個層面：

1．1投資購房者：多年來由于房地產增值的穩(wěn)定性，人們普遍認為這是一個旱澇保收的投資行為，其中很大一部分是作為投資機會，買了房子再出租，租金收入不匪，或者若干年后再轉手賣掉，都有很好的回報；

1．2消費者購房：工商管理畢業(yè)論文南非房屋作為市場流通的產品，其流通性非常好，不象中國人消費習慣，買套房子一住就是十年、二十年，消費者更換新房的頻率非?？?。買房貸款制度配套很成熟，只要有穩(wěn)定職業(yè)人士就有能力買房產；

1．3企業(yè)財團購房：南非作為非洲最發(fā)達的國家，進入當地發(fā)展的國際財團和大型企業(yè)都在當地建房買房，都為員工解決住房或為經理人買房，總之帕來者購買房屋需求量很大；

1．4國際上層人事購房較多：由于南非環(huán)境氣候比北海還要好，其房價與發(fā)達國家相比較低，但生活環(huán)境條件與歐美國家不相上下，國際購買力潛力特別大，據南非當局統(tǒng)計，每年國外人士來南非購房者占南非房屋交易量的20%以上。其中非洲各國的上層人士都在南非選擇一些房地產。

2南非房地產的開發(fā)優(yōu)勢

2．1南非市場經濟制度穩(wěn)定，經濟運轉受政治變動影響較小，市場規(guī)則比較規(guī)范成熟，銀行運行商業(yè)化，稅收制度健全。南非作為非洲大陸的經濟發(fā)展中心，世界500強企業(yè)都在南非駐有辦事處或企業(yè)，政治經濟文化活動相當活躍。市場機會和企業(yè)機會結合的頻率較高，其次南非自身貧富差距較大，內在外延發(fā)展空間良多。目前中國和歐美國家都在搶灘非洲大陸，特別是2006年中非北京論壇后，中非政府和中非經濟文化合作力度加強，人力、物力、財力投入很大。南非房地產開發(fā)和中國房地產相比較，南非房地產開發(fā)優(yōu)勢比較明顯。舉幾個方面例子看：2．1南非的房地產風險小。投資預測相對準確，這是因為南非房地產法律制度非常嚴格成熟，100多年來房地產的法律的主要原則基本沒有太多的修改，房地產產權、轉戶、稅收、等細則貫徹的井然有序，南非房地產沒有大起大落現象，每年都有穩(wěn)步發(fā)展。

2．2南非政府在宏觀政策上的調控比較理性，得益于多年延續(xù)市場經濟游戲規(guī)則，不實施忽左忽右政策或強制性政策，經濟形勢相對穩(wěn)定。政府對企業(yè)房地產開發(fā)服務態(tài)度非常好。房地產管理法制化觀念濃厚，行賄受賄腐敗現象會受到嚴厲制裁。

2．3銀行的配套制度很完善。各大銀行均為股份制商業(yè)化企業(yè)，不允許政府直接插手。銀行鼓勵消費者多買房，房地產貸款按接活躍。銀行也支持發(fā)展商開發(fā)地產。審批程序電腦化，不會由于人的因素損害開發(fā)者的利益；

2．4南非的基礎設施完善，電力、通訊、污水系統(tǒng)、上水下水、道路交通設施齊全，為房地產建設的配套工作創(chuàng)造有利條件。無論是城市或周邊地區(qū)，房地產開發(fā)是平衡的，幾乎沒有城鄉(xiāng)差別。電子商務畢業(yè)論文政府的規(guī)劃和基礎設施配套進度基本是同步運行；

2．5建筑的監(jiān)理制度比較嚴格和公正。南非有嚴格的工程師技術管理制度，完整的建筑業(yè)質量管理制度和標準材料質量規(guī)范約束機制，確保發(fā)展商利益和顧客的利益。由于房產開發(fā)引起的官司很少見；

2．6由于當地土地價格相對較低，基礎設施配套成本較低，進入南非房地產行業(yè)的門檻相對較低，房地產投資存在較大空間，這個行業(yè)往往成為中國企業(yè)和個人投資首選項目；

3南非房地產建設發(fā)展的方向

3．1合作開發(fā)項目：可以進行大型倉儲區(qū)開發(fā)、旅游景點設施開發(fā)、工業(yè)園區(qū)開發(fā)、購物中心開發(fā)、新城鎮(zhèn)開發(fā)等。。。；

3．2住宅房屋開發(fā)：中檔房屋要保持南非人崇尚自然的習慣和風格，為了降低成本，可選擇更新?lián)Q代產品，替代傳統(tǒng)的材料更受歡迎；建設高檔房屋裝修要有特色，可以引進先進的裝修技術，但裝修主要是歐式化，襯托回歸大自然的環(huán)境，而不是中國人喜歡的那種富麗堂皇，金碧輝煌的感覺；中抵擋房屋也是南非房地產建設的方向之一，讓收入較低的人群能夠買得起房屋；

4南非房地產開發(fā)利潤概況

南非中檔房屋銷售價格，大約在每平方米5000藍特-7000藍特，（1美金=6藍特、5000藍特相當于6500元人民幣）由于地段不同和建筑標準不同，價格也會有很大差別。平均利潤約占銷售額的25%-35%；例如3000萬藍特銷售額的利潤大于約700萬-1000萬藍特左右；投入3000萬藍特的中等開發(fā)規(guī)模的小區(qū)建設，資金投入需要1000萬元藍特，銀行可以貸款2000萬元藍特；每個項目的開發(fā)周期大約兩年；影響利潤的主要原因是變動成本：包括銀行的利率、建筑成本、土地成本的變化、管理控制能力強弱、以及把握勢機的能力和超前的眼光等等；5南非房地產投資風險問題

南非的治安是是大家關心的問題，華人是某些犯罪團伙襲擊的對象。華人在南非有30萬人左右，很多華人作生意比較喜歡現金交易，例如開商店、飯店、買賣服裝鞋帽、輕工五金交電產品，很容易成為犯罪團伙搶劫的目標。而房地產業(yè)完全按照當地法律法規(guī)進行，資金結算完全通過銀行帳戶交易，很少受到惡意偷襲；

有的華人企業(yè)來南非開發(fā)房地產，并沒有獲得想象中的成功。南非是一個完全的市場經濟國家，房地產業(yè)開發(fā)相當規(guī)范，開發(fā)工作必須遵循其經濟規(guī)律和市場游戲規(guī)則，不可能靠拉關系，走后門，搞邪門歪道獲得不義之財。有些華人或華人企業(yè)可能由于語言的障礙，養(yǎng)天地正氣,法古今完人慣性思維方式和傳統(tǒng)習慣，沒有吃透當地的情況，盲目開發(fā)項目，經常發(fā)生問題。所以必須聘請當地法律顧問或律師、技