2021年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告市場(chǎng)規(guī)?，F(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)分析

提示：隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，信息時(shí)代的到來，近年來我國(guó)電子商務(wù)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，電子商務(wù)消費(fèi)為我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011-2020年我國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，2019年我國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模為36.8萬億元，同比增長(zhǎng)13.1%。預(yù)計(jì)2020年我國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模將達(dá)到43.8萬億元，同比增長(zhǎng)19%。

物流地產(chǎn)指的是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)既是現(xiàn)代物流設(shè)施的載體，也是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化的創(chuàng)新成果。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。按照投資和管理的主體不同可以將我國(guó)物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式劃分為四種類型。我國(guó)物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

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一、政策環(huán)境

為了給我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，近年來，我國(guó)相繼出臺(tái)了一系列相關(guān)利好政策、規(guī)劃、意見等。我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策政策時(shí)間要點(diǎn)《關(guān)于促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》2013.1促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)由傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)中心向多功能、一體化的綜合物流服務(wù)商轉(zhuǎn)型?！段锪鳂I(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃》2014.9到2020年，基本建立布局合理、技術(shù)先進(jìn)、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。重點(diǎn)著力降低物流成本，增強(qiáng)物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，著力提升物流企業(yè)規(guī)劃化、集約化水平，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)?！吨袊?guó)制造2025》2015.5堅(jiān)持把可持續(xù)發(fā)展作為建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)的重要著力點(diǎn)，加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保技術(shù)、工藝、裝備推廣應(yīng)用，全面推行清潔生產(chǎn)。建設(shè)綠色工廠，實(shí)現(xiàn)廠房集約化、原料無害化、生產(chǎn)潔凈化、廢物資源化、能源低碳化。發(fā)展綠色園區(qū)，推進(jìn)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)耦合，實(shí)現(xiàn)近零排放。打造綠色供應(yīng)鏈，加快建立以資源節(jié)約、環(huán)境友好為導(dǎo)向的采購(gòu)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、回收及物流體系，落實(shí)生產(chǎn)者責(zé)任延伸制度?！蛾P(guān)于促進(jìn)快遞業(yè)發(fā)展的若干意見》2015.10培育壯大快遞企業(yè)；推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”快遞；構(gòu)建完善服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；銜接綜合交通體系；加強(qiáng)行業(yè)安全監(jiān)管。到2020年，基本建成普惠城鄉(xiāng)、技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、安全高效、綠色節(jié)能的快遞服務(wù)體系，形成覆蓋全國(guó)、聯(lián)通國(guó)際的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)?！丁盎ヂ?lián)網(wǎng)+”高效物流實(shí)施意見》2016.7推動(dòng)傳統(tǒng)物流活動(dòng)向信息化、數(shù)據(jù)化方向發(fā)展，構(gòu)建物流信息互聯(lián)共享體系；完善智能倉(cāng)儲(chǔ)配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，提升倉(cāng)儲(chǔ)配送智能化水平；依托互聯(lián)網(wǎng)等先進(jìn)信息技術(shù)，創(chuàng)新物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)模式；加大資金、土地、稅收、金融等政策支持力度?！犊爝f業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》2017.2依托物流節(jié)點(diǎn)城市，結(jié)合行業(yè)發(fā)展需求，加快布局建設(shè)快遞專業(yè)類物流園區(qū)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚、經(jīng)營(yíng)集約、功能集成。全國(guó)快遞專業(yè)類物流園區(qū)布局城市分為三級(jí)，一級(jí)快遞專業(yè)類物流園區(qū)布局城市35個(gè)，二級(jí)快遞專業(yè)類物流園區(qū)布局城市57個(gè)，各?。▍^(qū)、市）統(tǒng)籌規(guī)劃，確定若干個(gè)三級(jí)快遞專業(yè)類物流園區(qū)布局城市。選擇基礎(chǔ)較好的城市開展建設(shè)快遞專業(yè)類物流園區(qū)試點(diǎn)示范。推動(dòng)快遞專業(yè)類物流園區(qū)與機(jī)場(chǎng)、鐵路站場(chǎng)、公路站場(chǎng)、港口碼頭等物流基地的規(guī)劃銜接、集約建設(shè)。鼓勵(lì)快遞企業(yè)入駐電子商務(wù)園區(qū)、商貿(mào)物流園區(qū)、制造業(yè)園區(qū)、保稅物流園區(qū)以及農(nóng)產(chǎn)品、商品集散中心。《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》2017.4自2017年1月1日起至2019年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅?！秶?guó)家郵政局關(guān)于加快推進(jìn)郵政業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》2017.5引導(dǎo)企業(yè)提高時(shí)限承諾產(chǎn)品的比重，拓展個(gè)性化、專業(yè)化、差異化、一站式寄遞服務(wù)。支持企業(yè)加快發(fā)展快運(yùn)、冷鏈等物流服務(wù)，加強(qiáng)預(yù)冷倉(cāng)儲(chǔ)、分等分級(jí)等冷鏈物流設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)服務(wù)品類向生鮮農(nóng)產(chǎn)品、易腐食品和醫(yī)藥等高端品易逝品擴(kuò)展?！蛾P(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》2017.8提出推動(dòng)物流降本增效對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能、提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行效率具有重要意義?！蛾P(guān)于積極推進(jìn)供應(yīng)鏈創(chuàng)新與應(yīng)用的指導(dǎo)意見》2017.10要求加快人機(jī)智能交互、工業(yè)機(jī)器人、智能工廠、智慧物流等技術(shù)和裝備應(yīng)用，提高敏捷制造能力?！洞龠M(jìn)新一代人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》2017.12提升高速分揀機(jī)、多層穿梭車、高密度存儲(chǔ)穿梭板等物流裝備的智能化水平，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)、柔性、高效的物料配送和無人化智能倉(cāng)儲(chǔ)。到2020年開發(fā)10個(gè)以上智能物流與倉(cāng)儲(chǔ)裝備?！蛾P(guān)于推進(jìn)電子商務(wù)與快遞物流協(xié)同發(fā)展的意見》2018.1落實(shí)好現(xiàn)有相關(guān)用地政策，保障電子商務(wù)快遞物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。在不改變用地主體、規(guī)劃條件的前提下，利用存量房產(chǎn)和土地資源建設(shè)電子商務(wù)快遞物流項(xiàng)目的，可在5年內(nèi)保持土地原用途和權(quán)利類型不變，5年期滿后需辦理相關(guān)用地手續(xù)的，可采取協(xié)議方式辦理?！蛾P(guān)于推廣標(biāo)準(zhǔn)托盤發(fā)展單元化物流的意見》2018.1到2020年，物流標(biāo)準(zhǔn)化水平明顯提升。標(biāo)準(zhǔn)托盤占全國(guó)托盤保有量比例由目前的27%提高到32%以上，適用領(lǐng)域占比由目前的65%提高到70%以上。物流降本增效取得明顯進(jìn)展。企業(yè)裝卸成本大幅降低，貨損率顯著下降，裝卸貨效率、車輛周轉(zhuǎn)率明顯提高。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議2018.5從2018年5月1日至2019年12月31日，對(duì)物流企業(yè)承租的大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。提出推動(dòng)取消高速公路省界收費(fèi)站，簡(jiǎn)化物流企業(yè)分支機(jī)構(gòu)設(shè)立手續(xù)，積極發(fā)展公路、鐵路、水運(yùn)多式聯(lián)運(yùn)?！蛾P(guān)于開展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的通知》2018.6強(qiáng)化物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，夯實(shí)供應(yīng)鏈發(fā)展基礎(chǔ)，發(fā)展單元化流通，提高供應(yīng)鏈標(biāo)準(zhǔn)化水平。加強(qiáng)信息化建設(shè)，發(fā)展智慧供應(yīng)鏈。聚焦重點(diǎn)行業(yè)領(lǐng)域，提高供應(yīng)鏈協(xié)調(diào)化水平，推廣綠色技術(shù)模式?！秶?guó)家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》2018.12提出鼓勵(lì)和支持具備條件的企業(yè)通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、資本合作等方式打造優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、業(yè)務(wù)協(xié)同的合作共同體，提升物流一體化組織效率；在物流用地上，鼓勵(lì)通過“先租后讓”、“租讓結(jié)合”等多種方式供應(yīng)土地?！蛾P(guān)于推動(dòng)物流高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的意見》2019.3據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃，在國(guó)家物流骨干網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，選擇部分基礎(chǔ)條件成熟的承載城市，啟動(dòng)第一批15個(gè)左右國(guó)家物流樞紐布局建設(shè)，培育形成一批資源整合能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)模式先進(jìn)的樞紐運(yùn)營(yíng)企業(yè)。《交通強(qiáng)固建設(shè)綱領(lǐng)》2019.9發(fā)展”互聯(lián)網(wǎng)+“高效物流，創(chuàng)新智慧物流運(yùn)營(yíng)模式?！蛾P(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》2020.4在符合國(guó)土空間規(guī)劃和用途管制要求前提下，調(diào)整完善產(chǎn)業(yè)用地政策，創(chuàng)新使用方式，推動(dòng)不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給?！蛾P(guān)于加強(qiáng)國(guó)土空間規(guī)劃監(jiān)督管理的通知》2020.5未取得規(guī)劃許可，不得實(shí)施新建、改建、擴(kuò)建工程。不得以集體討論、會(huì)議決定等非法定方式替代規(guī)劃許可、搞“特事特辦”?！蛾P(guān)于2020年土地利用計(jì)劃管理的通知》2020.6在控制總量的前提下，土地利用計(jì)劃指標(biāo)跟著項(xiàng)目走，切實(shí)保障有效投資用地需求?！掇r(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于加快農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)保鮮冷鏈設(shè)施建設(shè)的實(shí)施意見》2020.6進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)保鮮冷鏈設(shè)施建設(shè)工作，規(guī)范過程管理，加大政策支持，注重監(jiān)督管理，優(yōu)化指導(dǎo)服務(wù)，最大限度發(fā)揮政策效益。資料來源：公開資料整理

二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

（1）隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，物流行業(yè)也迎來了規(guī)?；瘮U(kuò)張。而物流地產(chǎn)以較低的土地獲取價(jià)格、高于其他商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率以及巨大的發(fā)展空間，吸引了多方勢(shì)力參與其中，大量資金涌入市場(chǎng)，行業(yè)發(fā)展前景良好。

（2）隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，信息時(shí)代的到來，近年來我國(guó)電子商務(wù)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，電子商務(wù)消費(fèi)為我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011-2020年我國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，2019年我國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模為36.8萬億元，同比增長(zhǎng)13.1%。預(yù)計(jì)2020年我國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模將達(dá)到43.8萬億元，同比增長(zhǎng)19%。2011-2020年我國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模、增長(zhǎng)情況統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

（3）目前，我國(guó)制造業(yè)正朝著中高端方向邁進(jìn)，持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)我國(guó)工業(yè)品物流結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與裝備制造業(yè)的發(fā)展為物流地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展提供了機(jī)遇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014-2019年我國(guó)工業(yè)品物流總額穩(wěn)定增長(zhǎng)，2019年，我國(guó)工業(yè)品物流總額為269.6萬億元。

2014-2019年我國(guó)工業(yè)品物流總額

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)

三、社會(huì)環(huán)境

隨著我國(guó)物流行業(yè)的飛速發(fā)展，對(duì)物流地產(chǎn)的需求也不斷上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014-2020年我國(guó)快遞行業(yè)業(yè)務(wù)量持續(xù)增加，快遞業(yè)務(wù)量由2014