中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍在摸索中前行四成園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不明確

據(jù)悉，目前我國(guó)40%的園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不明確。近半數(shù)專業(yè)園區(qū)以生物醫(yī)藥，電子信息及互聯(lián)網(wǎng)，軟件服務(wù)等為主。報(bào)告認(rèn)為，目前標(biāo)桿的優(yōu)秀項(xiàng)目仍占少數(shù)，只有8家企業(yè)得分超過(guò)80分，仍有一大部園區(qū)在摸索中前行。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以工業(yè)/物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等為主要載體，以企業(yè)為投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)主體，以滿足服務(wù)企業(yè)、員工、政府等多方需求為主要內(nèi)容的一種空間形態(tài)。其中，企業(yè)需求包括“采購(gòu)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、物流、營(yíng)銷、售后”等價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)的需求，人的需求包括“吃、住、行、醫(yī)、教、游、購(gòu)、娛、地位、成長(zhǎng)”等需求，政府需求包括“產(chǎn)值、稅收、就業(yè)、公共服務(wù)”等需求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是園區(qū)進(jìn)化到3.0階段“專業(yè)化分工、市場(chǎng)化運(yùn)行”必然結(jié)果。該階段企業(yè)作為操盤主體進(jìn)入，在資金和運(yùn)營(yíng)等方面更加靈活，園區(qū)空間功能和服務(wù)內(nèi)容更加豐富，彌補(bǔ)了政府開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)園區(qū)的短板。我們以環(huán)境舒適程度、招商引資水平和運(yùn)營(yíng)管理能力等三大指標(biāo)，排出2018中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目TOP30排行，其中中關(guān)村軟件園，中關(guān)村生命科學(xué)園，張江藥谷位居前三甲。具體來(lái)看，在區(qū)位分布上，位于榜單前十位的園區(qū)，有七個(gè)在北京，上海，廣州，深圳四大一線城市。此外，武漢、蘇州、重慶、西安、無(wú)錫、東莞等區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，均有項(xiàng)目入榜，但多分布在11-30位。從產(chǎn)業(yè)分布看，40%的園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不明確，以綜合類園區(qū)為主。此外，專業(yè)園區(qū)以生物醫(yī)藥，電子信息及互聯(lián)網(wǎng)，軟件服務(wù)等居多，占比接近50%。同時(shí)，金融服務(wù)、環(huán)保，材料等新興產(chǎn)業(yè)專業(yè)園區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好。從運(yùn)營(yíng)主體看，國(guó)資背景的企業(yè)依靠得天獨(dú)厚的資源和有利條件，榜單前十位中有8個(gè)項(xiàng)目為國(guó)資背景在運(yùn)營(yíng)。民營(yíng)企業(yè)中億達(dá)中國(guó)，深圳天安數(shù)碼城，華夏幸?；鶚I(yè)，聯(lián)東集團(tuán)也憑借自己的運(yùn)營(yíng)特色進(jìn)入前15名。不過(guò)需要指出的是，從園區(qū)得分總體分布來(lái)看，目前標(biāo)桿的優(yōu)秀項(xiàng)目仍占少數(shù)。只有8家企業(yè)得分超過(guò)80分，分別是中關(guān)村軟件園，中關(guān)村生命科學(xué)園，張江藥谷，松江高科技園，中關(guān)村東升科技園，蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，大連軟件園。有超過(guò)70%的園區(qū)得分存在60-80分之間，說(shuō)明目前仍有一大部園區(qū)在摸索中前行。業(yè)內(nèi)人士指出，產(chǎn)業(yè)能力是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商成功關(guān)鍵因素，而生態(tài)圈構(gòu)建是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤關(guān)鍵?！安还苁菑臉?gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，銜接產(chǎn)業(yè)鏈上下游的中關(guān)村生命科學(xué)園，還是構(gòu)建商業(yè)生態(tài)圈，以服務(wù)為核心精心運(yùn)營(yíng)的中關(guān)村東升科技園，以及構(gòu)建創(chuàng)新生態(tài)圈，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)龍崗天安數(shù)碼城，運(yùn)營(yíng)商