H1中國購物中心行業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢打造特色主題型商業(yè)將成為新趨勢

1、近五年上半年中國購物中心開業(yè)數(shù)量同比首次下滑據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2019年上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量達194個(不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方)。新增GFA商業(yè)建筑面積1451.45萬方，平均單體建筑面積7.48萬方。按55%得房率計算則新增GLA商業(yè)租賃面積798.30萬方，平均單體租賃面積4.11萬方。2019年上半年相對而言，是全年購物中心供應較謹慎的時期，《聯(lián)商網(wǎng)》根據(jù)此前統(tǒng)計的1-6月每個月開業(yè)情況后發(fā)現(xiàn)，2019年單月開業(yè)量整體呈現(xiàn)同比下滑的趨勢，這也導致了整個2019年上半年出現(xiàn)近五年來首次出現(xiàn)同比下滑的情況。從近五年上半年開業(yè)數(shù)量及同比變化上看，2015年至2018年四年逐年遞增，2018年迎來峰值達到228個，雖然2019年同期相比有所下滑，但也是近五年開業(yè)量第二高的年份。從同比增減度角度看，剔除2015年(2014年上半年無數(shù)據(jù)參照，故以0%標備，無參考意義)，近五年中同比整體上漲，略有震蕩。且2018年與2017年相比暴漲了37%以上，2016年同比2015年上漲了13%，僅2019年同比回落至-15%。這表明，全國商業(yè)地產(chǎn)的供應仍然持漲，雖然業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了不少類似“飽和”的聲音，且謹慎姿態(tài)稍露，但開發(fā)商仍然看好市場的接受力。2、華東地區(qū)新開業(yè)面積遙遙領(lǐng)先區(qū)域分布上，2019年上半年華東區(qū)數(shù)量、體量遙遙領(lǐng)先，數(shù)量占全國的47%，體量占比50%。西南區(qū)第二，26個項目，202萬平方米體量，不及華東區(qū)的三分之一。華南區(qū)第三，與西南接近。華中、西北分居第四、第五位，開業(yè)量占比呈持續(xù)下滑。華北、東北開業(yè)量持續(xù)保持在低位。注：統(tǒng)計標準為商業(yè)建筑面積≥3萬㎡的購物中心3、新開業(yè)數(shù)量上中小型購物中心為主新開商業(yè)項目中，規(guī)模在2至5萬方(含2萬方，不含5萬方)數(shù)量最多，占比約35%;5至10萬方(含5萬方，不含10萬方)占比也在35%左右;10至15萬方(含10萬方，不含15萬方)占比約20%;15萬方以上(含15萬方)占比約10%。商業(yè)面積在8萬方至10萬方以上的為大型購物中心，從2019年上半年的商業(yè)體量分布上看，2-10萬方的中小型購物中心是主流，占比超7成。前幾年一些開發(fā)商不愿意提及的“社區(qū)類商業(yè)”，近幾年發(fā)展迅速，走到消費者身邊、搶奪“最后一公里商業(yè)”已然是資本市場的又一個角逐點。越來越小的門店，避免了過高的拿地成本、場地租金帶來的壓力，卻能滿足周邊社區(qū)居民基本的生活需求，便捷消費帶來的優(yōu)勢讓不少房企看到了希望。20萬方以上的巨型購物中心有上海青浦萬達茂、無錫融創(chuàng)茂、濟南歐亞大觀樂活城、銅陵時代廣場和蘭州中心。其中青浦萬達茂和無錫融創(chuàng)茂是文商旅產(chǎn)品。4、開業(yè)數(shù)量上華東領(lǐng)跑，西南超華南2019年上半年，擁有GDP大省浙江、江蘇和全國經(jīng)濟中心上海的華東依舊是區(qū)域霸主，近五成的開業(yè)總量占比占據(jù)了半壁江山，這其中江蘇就25個，上海20個，浙江和山東分別有14個和11個。相較于擁有全國另一大GDP大省廣東的華南，西南地區(qū)的經(jīng)濟大環(huán)境相對遜色，但2019年上半年的表現(xiàn)異?；钴S，以30個開業(yè)總數(shù)量躍居第二，這已經(jīng)其連續(xù)兩年超越華南。西南的強勢，歸功于成都和重慶兩大城市，分別上榜2019年上半年城市開業(yè)數(shù)量TOP13，同時其他城市的表現(xiàn)亦可圈可點，貴州的遵義、六盤水和云南的昆明、大理、楚雄開業(yè)數(shù)量均在2個以上。得益于廣深兩大一線城市的消費活力，不少知名房企集中供量，區(qū)域本土的保利、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺先得月”，華南的商業(yè)有“天時地利人和”之利。雖然2019年上半年仍然滯后于西南，但仍然以26個開業(yè)量占據(jù)第三位的領(lǐng)地。其他，華中、華北、西北表現(xiàn)正常，而東北依然墊底。5、新開業(yè)數(shù)量一線及新一線活躍，三四線有潛力一線城市和新一線城市的經(jīng)濟發(fā)展較快、商業(yè)氛圍好、人口多、消費力強，雖然拿地成本高，但高消費還是讓不少開發(fā)商愿意高價投資，因此這些城市的商業(yè)活躍度往往較高。從2019年上半年統(tǒng)計的城市活躍度來看，TOP13榜單中，上榜的門檻為4個開業(yè)量，除了濟南和南昌外，其余11個均為一線和新一線城市，北上廣深四個新一線除北京外均在榜。未在榜的新一線城市中，南京和鄭州分別3個，長沙、寧波和昆明分別2個，東莞和青島無項目開業(yè)。這表明，經(jīng)濟、商業(yè)發(fā)達以及交通環(huán)境理想的城市仍然是商業(yè)爭奪的主戰(zhàn)場。另一方面，根據(jù)2019最新城市分級指標，在開業(yè)總量上看，三四線城市總量并不比一線、新一線少。這表明，購物中心存有更大空白和機會的三四線城市開發(fā)潛力大，也是當下購物中心發(fā)展的重要趨勢之一。6、中產(chǎn)階級、90/00后群體逐漸成長為消費主力隨著中產(chǎn)階級、90/00后群體逐漸成長為消費主力，未來將會塑造真正屬于中國自己的本土消費文化和流行文化，“美好生活”的訴求將取代物美價廉的“必需型生活”訴求，所有據(jù)此而展開的商業(yè)邏輯都將重構(gòu)。預計到2020年，中國中產(chǎn)階級群體將占總?cè)丝诘慕?0%，對零售消費的貢獻率將達57%(按年均增長率7%計算)，進一步擠壓中低消費份額。中產(chǎn)階級在中國消費升級中的“主體地位”逐漸明確，以新中產(chǎn)為代表的“品質(zhì)經(jīng)濟”將成為實體商業(yè)發(fā)展的新增長極。預計到2020年，90/00后群體對零售消費的貢獻率將達35%(按年均增長率10%計算)。而成長在階層流動性降低、物質(zhì)生活優(yōu)越、移動互聯(lián)網(wǎng)和內(nèi)容大爆發(fā)年代的90/00后群體，消費趨向“獵奇性”，更愿意為“興趣”買單。7、購物中心體驗業(yè)態(tài)形式越來越豐富據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年開業(yè)購物中心業(yè)態(tài)占比以文體娛樂類最高，達38%，其次為餐飲30%，零售類僅占比9%，主題街區(qū)占7%。值得關(guān)注的是，體驗業(yè)態(tài)占比近幾年持續(xù)增長，2018年占比同比上升5%。體驗業(yè)態(tài)形式也越來越豐富，如室內(nèi)動物園、室內(nèi)運動館、小劇場、黑科技體驗館、圍棋館等不斷出現(xiàn)，品牌包括：室內(nèi)體育運動主題樂園SportsMonster、自然之城KAKAZOO、Boompark全球萌寵動物主題公園、Cutezoo動物文化樂園、FUTUREZOO未來動物城、洛克公園、NOVA國際卡丁車場、西演藝術(shù)中心繽紛劇場、騰訊視頻好時光、奇客巴士、幻影星空VR體驗館等。8、打造更為聚焦的特色主題型商業(yè)成為新趨勢據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，2018年主題型購物中心占比上升4%。商業(yè)地產(chǎn)從2017年起進入輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出、標準化與特色化并舉時代。全國性商業(yè)大集團逐漸成形，區(qū)域級商業(yè)集