購(gòu)物中心的基本開(kāi)發(fā)計(jì)劃市場(chǎng)調(diào)查分析賣(mài)場(chǎng)空間規(guī)劃開(kāi)發(fā)構(gòu)想服務(wù)設(shè)施計(jì)劃市場(chǎng)調(diào)查分析

地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力分析商圈分析消費(fèi)者調(diào)查地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力分析就業(yè)市場(chǎng)公共建設(shè)人口統(tǒng)計(jì)所得水準(zhǔn)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)就業(yè)市場(chǎng)

一個(gè)區(qū)域的就業(yè)市場(chǎng)經(jīng)常被視為該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo);就業(yè)市場(chǎng)的成長(zhǎng)即代表著產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,結(jié)果帶來(lái)更多的就業(yè)人口與消費(fèi)能力。公共建設(shè)地區(qū)的繁榮也常賴于公共建設(shè)的發(fā)展，尤其是交通建設(shè)與民生有關(guān)的建設(shè)，因交通建設(shè)有助于便利其他地區(qū)的消費(fèi)者前來(lái)，而民生建設(shè)將促成居民的增加。人口統(tǒng)計(jì)地區(qū)人口的多寡，影響著零售業(yè)賣(mài)場(chǎng)的大小；因此充分掌握商圈人口的變數(shù)，對(duì)于決定購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)規(guī)模而言，是一件很重要的事。所得水準(zhǔn)所得水準(zhǔn)與人口數(shù)兩者是消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力的構(gòu)成因素，而消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力的高低，直接影響著零售業(yè)的生存。為求精確掌握地區(qū)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的水準(zhǔn)，除了政府公布的家庭收支調(diào)查報(bào)告外，街頭抽樣訪問(wèn)調(diào)查亦有其必要。零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)關(guān)系地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力的最后一項(xiàng)調(diào)查工作是掌握該地區(qū)零售業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。商圈分析商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析開(kāi)發(fā)案營(yíng)業(yè)額預(yù)估商圈分析

市場(chǎng)調(diào)查工作最重要的部分就是商圈分析。商圈本身是一個(gè)地理區(qū)域的范圍，而從這范圍里的居民，購(gòu)物中心可以得到穩(wěn)定的消費(fèi)支持。商圈分析的第一項(xiàng)乃是要決定商圈的范圍?；旧仙倘Υ笮∪Q于以下幾項(xiàng)因素：地理地形障礙、交通便利性、競(jìng)爭(zhēng)者位置、本身的經(jīng)營(yíng)特色及人口的分布密度等。商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力分析商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力的多寡與購(gòu)物中心將來(lái)的營(yíng)業(yè)額有很大的關(guān)系；所謂購(gòu)買(mǎi)力指的是商圈內(nèi)消費(fèi)支出中流向零售業(yè)各種型態(tài)店的金額。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可以在地圖上標(biāo)出商圈內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置，找出主要的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?；旧细?jìng)爭(zhēng)店的調(diào)查重點(diǎn)有：經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)策略、商品政策與營(yíng)業(yè)額推算等四項(xiàng)。其中營(yíng)業(yè)額的推算尤其重要，因這關(guān)系著開(kāi)發(fā)案將來(lái)的市場(chǎng)占有率。開(kāi)發(fā)案營(yíng)業(yè)額預(yù)估營(yíng)業(yè)額預(yù)估可以說(shuō)是一個(gè)非常重要的事，因?yàn)檫@項(xiàng)工作可以讓我們更清楚計(jì)劃中的生存條件，同時(shí)它也是決定購(gòu)物中心規(guī)模的參考基礎(chǔ)?；旧项A(yù)估營(yíng)業(yè)額有二種方式：市場(chǎng)占有率法與市場(chǎng)剩余法。市場(chǎng)占有率法與市場(chǎng)剩余法

市場(chǎng)占有率法：是估算開(kāi)發(fā)案可能的市場(chǎng)占有率，然后將它乘以商圈內(nèi)的潛在購(gòu)買(mǎi)力，其結(jié)果即是開(kāi)發(fā)案的預(yù)估營(yíng)業(yè)額。市場(chǎng)剩余法：是從既有零售業(yè)設(shè)施分配后剩余的市場(chǎng)中，估計(jì)新開(kāi)發(fā)案可能的營(yíng)業(yè)額。消費(fèi)者調(diào)查

除了參考政府公布的有關(guān)社會(huì)、家庭的統(tǒng)計(jì)資料外，我們?nèi)孕栳槍?duì)商圈內(nèi)居民，直接進(jìn)行消費(fèi)者工作。如此，一方面既可得到最新的消費(fèi)者資料，又可以初步了解消費(fèi)者的生活型態(tài)、購(gòu)物習(xí)慣及本開(kāi)發(fā)案的期待。消費(fèi)者調(diào)查的基本項(xiàng)目一般消費(fèi)者的年齡與性別一般家庭的人口數(shù)與收入教育程度與嗜好喜愛(ài)流行商品常去購(gòu)物的地方對(duì)新開(kāi)發(fā)案的期待開(kāi)發(fā)構(gòu)想經(jīng)營(yíng)理念量體計(jì)劃商品概念計(jì)劃建設(shè)概念設(shè)計(jì)命名工作是購(gòu)物中心最高的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)原則，社會(huì)文化、地域特性、流行潮流與目標(biāo)對(duì)象的價(jià)值觀等都是它的基本元素。經(jīng)營(yíng)理念購(gòu)物中心必須重視的四大機(jī)能生活機(jī)能休閑機(jī)能觀光機(jī)能流行機(jī)能量體計(jì)劃正確掌握商圈市場(chǎng)規(guī)模，并確認(rèn)本身的經(jīng)營(yíng)方針后，決定的量體規(guī)模在開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心的過(guò)程中是一個(gè)非常重要的事。要考慮市場(chǎng)胃納、競(jìng)爭(zhēng)條件與機(jī)能需求等因素。從可能營(yíng)業(yè)額面考量從機(jī)能設(shè)施面考量商品概念計(jì)劃除了應(yīng)有的服務(wù)機(jī)能外，現(xiàn)在我們也必須對(duì)購(gòu)物中心所要販賣(mài)的商品，定下一個(gè)明確的方針。我們必須進(jìn)一步確認(rèn)的是：核心店的規(guī)模與數(shù)量各商品業(yè)種的適當(dāng)比例與店家數(shù)餐飲娛樂(lè)業(yè)種的特別需求建筑概念設(shè)計(jì)該項(xiàng)工作的內(nèi)容至少要包含五點(diǎn)：地點(diǎn)環(huán)境計(jì)劃基地使用計(jì)劃建筑空間面積計(jì)劃剖面圖外觀圖命名工作基本上，命名工作可以說(shuō)是給予購(gòu)物中心生命，必須涉及的專業(yè)與細(xì)節(jié)很多。一般而言，命名工作的目標(biāo)可歸納為以下三點(diǎn)：表達(dá)購(gòu)物中心的特質(zhì)與建筑風(fēng)格創(chuàng)造親和力，建立顧客的忠誠(chéng)度作為企業(yè)識(shí)別的主要手段賣(mài)場(chǎng)空間規(guī)劃賣(mài)場(chǎng)空間規(guī)劃工作的得當(dāng)與否，深深影響到購(gòu)物中心將來(lái)營(yíng)運(yùn)的成敗。租店戶配置：核心店的配置、商品區(qū)域劃分，搭配組合原則、店鋪空間。街道與廣場(chǎng)的規(guī)劃：街道的主要功能是促使顧客能舒適地遊逛所有的店鋪與核心店。后勤空間規(guī)劃：租店戶后勤動(dòng)線、裝卸貨場(chǎng)、垃圾處理場(chǎng)。服務(wù)設(shè)施計(jì)劃美食廣場(chǎng)：除提供顧客飽腹之需外，它更是一個(gè)人們相互接觸，享受歡樂(lè)氣氛的休息場(chǎng)所。美食廣場(chǎng)在規(guī)劃上必須多用點(diǎn)心思。對(duì)于購(gòu)物中心而言，美食廣場(chǎng)扮演的角色既是核心店，又是顧客休息的服務(wù)設(shè)施。溜冰場(chǎng)：是購(gòu)物中心未來(lái)一項(xiàng)重要的服務(wù)設(shè)施。社區(qū)活動(dòng)大