1.房產(chǎn)稅的納稅人

征稅范圍與計算《建筑企業(yè)稅務籌劃》（1）房產(chǎn)稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦

區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權的單位和個人。（2）產(chǎn)權屬于國家的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人。（3）產(chǎn)權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人。（4）產(chǎn)權出典的，承典人為納稅人。（5）產(chǎn)權所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人

或者使用人為納稅人。（6）產(chǎn)權未確定以及租典（租賃、出典）糾紛未解決的，房

產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。（7）納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納

稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。（8）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)

稅。但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或者出租、出借

的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（1）房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋，不包括農(nóng)村。（2）獨立于房屋之外的建筑物（如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等），不屬于房產(chǎn)，不是房產(chǎn)稅的征稅對象。【解釋】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。1.從價計征應納稅額=房產(chǎn)余值×1.2%=房產(chǎn)原值×（1-扣減比例）×1.2%【例題·單選題】甲公司為增值稅一般納稅人，辦公自用房產(chǎn)原值2800萬元，已計提折舊800萬元。已知，房產(chǎn)原值的減除比例為30%，房產(chǎn)稅從價計征稅率為1.2%。根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，計算甲公司該房產(chǎn)年度應繳納房產(chǎn)稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.2800×（1-30%）×1.2%=23.52（萬元）B.（2800-800）×30%×1.2%=7.2（萬元）C.（2800-800）×1.2%=24（萬元）D.（2800-800）×（1-30%）×1.2%=16.8（萬元）【答案】A【解析】房產(chǎn)原值，是指在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價，不得扣減折舊額?！窘忉尅浚?）個人將其住房出租，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；（2）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。2.從租計征應納稅額=不含增值稅的租金收入×12%（或者4%）【例題·單選題】2016年7月1日，甲公司出租商鋪，租期半年，一次性收取含增值稅租金126000元。已知增值稅征收率為5%，房產(chǎn)稅從租計征的稅率為12%。根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，甲公司出租商鋪應繳納房產(chǎn)稅稅額的下列計算中，正確的是（）。A.126000÷（1+5%）×（1-30%）×12%=10080（元）B.126000÷（1+5%）×12%=14400（元）C.126000×（1-30%）×12%=10584（元）D.126000×12%=15120（元）【答案】B（1）以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，房產(chǎn)所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)移

給被投資方，由被投資方按照房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。（2）以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險的，視同出租，房產(chǎn)所有權未發(fā)生轉(zhuǎn)

移，由投資方按照不含增值稅的租金收入作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。（3）對于融資租賃的房屋，由承租方按照房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅3.特殊規(guī)定2.房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間與稅收優(yōu)惠《建筑企業(yè)稅務籌劃》1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。3.納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。6.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。【案例】甲公司委托某施工企業(yè)建造一幢辦公樓，工程于2019年12月完工，2020年1月辦妥竣工驗收手續(xù)，2020年4月付清全部工程價款。根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，甲公司此幢辦公樓房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間是（）。A.2019年12月B.2020年1月C.2020年2月D.2020年4月【答案】C【解析】納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅。2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位）所有的、本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務、業(yè)務的用房，應照章納稅。3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業(yè)單位（如飲食部、茶社）所使用的房產(chǎn)以及出租的房產(chǎn)，應照章征稅。4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，應照章征稅。5.納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。6.對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。7.老年服務機構自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。8.對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。9.高校學生公寓免征房產(chǎn)稅。10.自2019年1月1日至2021年12月31日，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場的行政辦公區(qū)、生活區(qū)，以及商業(yè)餐飲娛樂等非直接為農(nóng)產(chǎn)品交易提供服務的房產(chǎn)、土地，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！景咐扛鶕?jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應繳納房產(chǎn)稅的是（）。A.國家機關自用的房產(chǎn)B.個人擁有的市區(qū)經(jīng)營性用房C.名勝古跡自用的辦公用房D.老年服務機構自用的房產(chǎn)【答案】B3.房產(chǎn)稅的稅務籌劃《建筑企業(yè)稅務籌劃》房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金。計稅方式從價計征：房產(chǎn)價值為計稅依據(jù)從租計征：租金收入為計稅依據(jù)

（一)降低房產(chǎn)原值獨立于房屋之外的建筑物，不屬于房產(chǎn)。將除廠房、辦公用房以外的建筑物建成露天的。造價分開，在會計賬簿中單獨核算，則這部分建筑物的造價不計入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。案例一紅星公司位于某市市區(qū)，企業(yè)除廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、游泳池、停車場等建筑物，總計工程造價10億元，除廠房、辦公用房外的建筑設施工程造價2億元。假設當?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。案例一

籌劃前

籌劃后將所有建筑物都作為房產(chǎn)計入房產(chǎn)原值應納房產(chǎn)稅=100000×（1-30%）×1.2%=840（萬元）將游泳池、停車場等都建成露天的，在會計賬簿中單獨核算應納房產(chǎn)稅=(100000-20000）×（1-30%）×1.2%=672（萬元）評析：通過改建變成獨立核算比合并核算少繳房產(chǎn)稅168萬元（840-672）。案例二（二)降低計稅租金收入紅星公司擁有一號字樓，配套設施齊全，對外出租。全年租金共3000萬元，其中含代收的物業(yè)管理費300萬元，水電費為500萬元。公司與承租方簽訂租賃合同，租金為3000萬元。案例二籌劃前籌劃后應納房產(chǎn)稅=3000×12%=360（萬元）將各項收入分別由各相關方簽訂應納房產(chǎn)稅=(3000-300-500）×12%=264（萬元）評析：籌劃后比籌劃前少繳房產(chǎn)稅96萬元案例三（三)改變業(yè)務流程，綜合籌劃迅捷貨運有限公司用于出租的(2016年4月30日前取得）庫房三棟，其房產(chǎn)原值為3000萬元，年租金收入為580萬元，企業(yè)所得稅稅率為25%,公司聘請稅務籌劃咨詢機構設計最優(yōu)的稅務籌劃方案，稅務籌劃咨詢機構設計的三種方案如下：方案1：一般征收方式，稅率9%；方案2：采用簡易征收稅率5%；方案3：業(yè)務流程再造，租賃服務改為倉儲保管服務案例三應納稅額方案1：一般計稅方案2：簡易計稅增值稅580×9%=52.2（萬元）580×5%=29（萬元）房產(chǎn)稅580×12%=69.6（萬元）580×12%=69.6（萬元）城建稅及附加52.2×(7%+3%)=5.22（萬元）29×（7%+3%）=2.9（萬元）抵減企業(yè)所得稅(69.6+5.22）×25%=18.71（萬元）（69.6+2.9）×25%=18.13（萬元）合計52.2+69.6+5.22-18.71=108.31（萬元）29+69.6+2.9-18.13=83.37（萬元）案例三方案3：倉儲保管服務應納稅額計算繼續(xù)利用庫房為客戶存放商品，將租賃服務改為倉儲保管服務，增加服務內(nèi)容，配備保管人員等，若提供倉儲服務的收入仍為580萬元。案例三應納增值稅=580×6%=34.8（萬元）;評析：方案3（56.31萬元）＜方案2（83.37萬元）＜方案3（108