集團(tuán)文件發(fā)布號(hào)：(9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)復(fù)習(xí)要點(diǎn)【內(nèi)部真題資料，考試必過(guò)，答案附后】住房全部?jī)r(jià)款的一定比率作為所購(gòu)買(建抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人2.身份證件(指居民身份證、居民戶口簿和其他有效居留證件)。單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押證明;構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告;保證人同意提供擔(dān)應(yīng)提供()。A個(gè)人住房借款申請(qǐng)表B用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明C及復(fù)印件D可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告E基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，辦理全部或部分結(jié)算業(yè)務(wù)為住宅開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款和其他理機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理制度，財(cái)務(wù)狀況良好，高件的年檢手續(xù)，并持有年審合格的《貸款卡》或《貸業(yè)，應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門(mén)核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，有關(guān)文件完整、真實(shí)公共設(shè)施建設(shè)配套，項(xiàng)目建成后能及時(shí)投入正常不超過(guò)一定比第三人事會(huì)借有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)的，應(yīng)或年審?fù)ㄟ^(guò)的申請(qǐng)借款前三個(gè)年度的財(cái)報(bào)告及資計(jì)劃、擴(kuò)初設(shè)計(jì)以及批準(zhǔn)文件;項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃規(guī)劃許可證》、《房屋拆遷許可證》、《建筑工程施工資合作。個(gè)人住房貸款，貸款程序基本上遵循以下幾訂《借款合同》合同約定按時(shí)償還貸款本息。借務(wù)，保障債權(quán)保合同的內(nèi)容務(wù)的期限;5.擔(dān)保公司清算時(shí)，抵押權(quán)的處置;人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具服務(wù)企業(yè)。擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)擔(dān)保公司的獨(dú)立性，貸款人不得在擔(dān)保公司中持有股發(fā)除外)。擔(dān)保公借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金，并存入借款未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)，貸款人有權(quán)擔(dān)保公司還應(yīng)建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金，用于擔(dān)保公司清擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過(guò)其實(shí)有險(xiǎn)基金，用于擔(dān)保公司清算時(shí)對(duì)其所擔(dān)保債務(wù)的清償，序一般是()。理有關(guān)手續(xù)司申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保款人的申請(qǐng)A③④B貸款余額的計(jì)算根據(jù)已知條件確定還款額。下面主要介紹等每期以相等的金額償還貸款。其中每期還款應(yīng)歸還的本金。這種還款方式適合于預(yù)期收入在未來(lái)期限內(nèi)以固定月利率和固定月還款額按月償還A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1式中A——月還款額;P——貸款金額;i——貸款月利率;I/12，按月計(jì)算的貸款期限n=15×12=180月A=P×i(1+i)n/(1+i)n-1%/12×(1+5%/12)180/(1+5%/12)180-1=790.79(元)可以采用將年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式計(jì)算，即等PmAI)n-m-1/I(1+I)n-mm月計(jì)算的已償還期An=Pi(1+i)n/(1+i)n-1×n理委員會(huì)要求應(yīng)將借款人住房貸款的月所有債務(wù)。A%以下(含45%)B.50%以下(含50%)C.40%以下(含40%)D(含55%)的。如果利率發(fā)生了變化，貸款人和借款人調(diào)整貸款利率。貸款利率變動(dòng)的等額本息還款方式的借款合同約定的初始利率和貸款期限，用貸款利率不算月還款額;②到第一個(gè)利率調(diào)整周期，根據(jù)約定的率、貸款余額、剩余貸款期限，再用貸款利率不變的的月還款額;③以后各個(gè)利率調(diào)整周期均按上述方法率6%，借貸雙方約定庫(kù)券利率加上3%的附加利率調(diào)整貸款利率。設(shè)在貸款的1年期國(guó)庫(kù)券利率分別為3%、4%、6%和6%.試計(jì)算該家庭4、5年的貸款月利率分別為6%/12、6%/12、7%/12、9%/12和貸款余額的計(jì)算等額本金還款方式是指借，同時(shí)付清本期應(yīng)付的利息。這種還款方式的每期還期收入可能逐漸減少的借款人。具體如按月償還，其款金額(本金)除以按月計(jì)算的貸款期限，而月還款額At=P/n+[P-P/n(t-1)]iP——貸款金額;n——按月計(jì)算的貸款期限;Pnm式中Pm-貸款余額;者產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所等。抵押貸是指：收取還款額并轉(zhuǎn)交給貸款人;向借款人發(fā)出還款醒措款人;記錄貸款本金余額的變化;管理和繳納房地產(chǎn)款提供法律服務(wù)，如起草借款合同或協(xié)議、受托。其防范貸款有不能按時(shí)、足額(包括本金和利息)收回)要求借款人找第三人擔(dān)保(如居民購(gòu)買商品住宅貸款要擔(dān)保);(3)要求借款人以其自己的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保(典型的是款人購(gòu)買保證保險(xiǎn));(5)貸款人自己購(gòu)買保險(xiǎn)即貸款A(yù)收取手續(xù)費(fèi)，承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)B手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)C，承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)D續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)述的貸款保證方式、貸款利率是否變化、貸款期合貸款。貸款可以分為到期一次還本付息的貸款和分的貸款是要求分期償還利息和本金的貸款。通常貸款)的，采取到期一次還本付息方式;貸款期限在1年以上的期還款方式又有等額本息還款方式(簡(jiǎn)稱等額還款方、等額累進(jìn)還款方式等多種。借可分為首次住房貸款和再交易住房貸款。個(gè)人購(gòu)房貸款按購(gòu)房類型，又可分為個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用分為本地人士貸款、外地人士貸款、港A個(gè)人購(gòu)房貸款B自建住房貸款C貸款D經(jīng)濟(jì)適用住房貸款E住房貸款達(dá)30年。占所購(gòu)住房總價(jià)的比率。一般有最低首付款，購(gòu)房人款人向貸款人借款的數(shù)額。在住房貸款稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比率率。貸比，是指借款人分期償還額占其同期收入的比，通常將償還比率作為衡量貸款申請(qǐng)人償債能力的一個(gè)指標(biāo)比率，如將這一比率控制在30%以內(nèi)，即給予借款人的最高償還額超過(guò)其家庭月收入的30%?？铑~+月物業(yè)管理費(fèi)/月均收入月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)%)。不得超過(guò)按照最高貸款成數(shù)計(jì)算出的壘額;(3)貸款金額不得計(jì)算出的金額。當(dāng)借款人的申請(qǐng)金額不超過(guò)以上所有限貸款整額;當(dāng)申請(qǐng)金額超過(guò)以上任一限額的，以其中的，尚未A款人已償還貸款占未償還貸款的比率B已償還貸款占全部貸款的比率C占其家庭月收入的比率D償還額占其家庭年收入的比率A比率通常為借款人的月償還額占借款人家庭年收入的比率B是指分期付款的貸款，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的償還之后，尚末償還C金額占抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比率D以超過(guò)按照最高償還比率計(jì)算出的金額E中，住房的壽命越短，貸款期限會(huì)越短是房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款。關(guān)于房地從兩個(gè)角度來(lái)表述。一是貸款的用途是房地產(chǎn)的貸款，如將發(fā)或房屋改造、修繕，用于購(gòu)買房地產(chǎn)(其中典型的是城鎮(zhèn)(但比較少見(jiàn))。二是指以房地產(chǎn)作擔(dān)保地產(chǎn)抵押貸款，該貸款可能用于房地產(chǎn)，也可能用于其他方地產(chǎn)作抵押向銀行貸款，用該貸款購(gòu)買煤炭。典型的房地產(chǎn)督管發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的定義是：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款?！辟J款;按貸款保證方式，可分為信用貸款和擔(dān)保貸款;分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款;按貸款期限長(zhǎng)短貸款和長(zhǎng)期貸款;按貸款風(fēng)險(xiǎn)的承受對(duì)象，可分自營(yíng)向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買、建造和大修理各類型放的用于購(gòu)置、建造和大修理以商業(yè)保證發(fā)放的貸款。保證是指保證人和債權(quán)人約抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是指以房地產(chǎn)作為抵押抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移供債務(wù)履行擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就該償。在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務(wù)人，貸款人為是抵押權(quán)人，但債務(wù)人不一定是抵押人。抵押權(quán)人是指務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人其他組織抵押人是指將供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公。房地產(chǎn)抵押，可分為房屋所有權(quán)抵押、土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押。在預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押中，典型的第三人的動(dòng)產(chǎn)或匯票、支票、本票、債券、存，房地產(chǎn)貸款可分為()。A.保證貸款BD費(fèi)貸款E貸款市場(chǎng)利率變化的影響，償還貸款的方式和期限通常也是了浮動(dòng)利率貸款。其中的一種浮動(dòng)利率貸按照借貸雙方約定的條件，調(diào)整貸款利率和還款方式然可以避免利率風(fēng)險(xiǎn)，但借款人卻無(wú)法知道未來(lái)的具貸款和長(zhǎng)期貸款A(yù)借款人一定是債務(wù)人B定是債權(quán)人C抵押權(quán)人D一定是抵押人E定是抵押人計(jì)算，已在本書(shū)第一章第三節(jié)“資金的時(shí)間價(jià)和浮動(dòng)利率同區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)的名義利率和實(shí)際利率：一“資金的時(shí)間價(jià)值”中以利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期區(qū)分的名義利率和實(shí)際利率。這種是以貨幣為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的利率;實(shí)際利率。貨幣是指起著一般等段、支付手段和世界貨幣五個(gè)職能。和表現(xiàn)商品價(jià)值的功能。流通手段職能是指貨商品交換的功能。貯藏手段職能是指當(dāng)商品出賣之了流通領(lǐng)域，被作為社會(huì)財(cái)富的一般代表保存起來(lái)貨幣作為價(jià)值的獨(dú)立形態(tài)進(jìn)行單方面轉(zhuǎn)移時(shí)的功能，在國(guó)際上發(fā)揮一般等A.紙幣C.貨幣D.電子貨幣港幣、英鎊、歐元等。不同的幣種間經(jīng)常需要換算或兌另一種貨幣的比率，或者說(shuō)是一種貨幣以另一種是指以一定單位的外國(guó)貨幣(簡(jiǎn)稱外幣)為基(簡(jiǎn)稱本幣)的標(biāo)價(jià)方法。這種標(biāo)價(jià)方法的特點(diǎn)是格，即所謂“外幣不動(dòng)本幣動(dòng)”。當(dāng)前，世界上干就是說(shuō)，匯率是用變動(dòng)的外幣來(lái)表示本幣的價(jià)格，即同，匯率可分為()。A.固定匯率C率D官方匯率E匯率分為基本匯率和套算匯率。基本匯率是指本前各國(guó)一般選擇本幣與美元的匯率作為基本匯率。至是根據(jù)基本匯率套算出來(lái)的。套算匯率又稱交叉匯率外幣的分為固定匯率和浮動(dòng)匯率。浮動(dòng)匯率可分為匯率可分為買入?yún)R率、賣出匯率、中間匯的。在金本位制度下，兩國(guó)貨幣各自所具有的含金量為基礎(chǔ)的。在紙幣流通條件下上的實(shí)際外匯行市也要受到外匯供求用于一國(guó)的資本流出人，從而作——關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括：貨幣的發(fā)行、回籠和貸款的發(fā)放和收回，貨幣與實(shí)物以及貨幣與貨幣之等?；I集資金和分配資金，它是通過(guò)金融市場(chǎng)(，如銀行)，直接或間接地將余的單位或個(gè)人)傳導(dǎo)到需求方(資金不足的單位或個(gè)人)資金從供給方傳導(dǎo)到需求方的方式，稱為直接金融(又機(jī)構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方的方式，稱為間接金融需求方獲得外部資金的主要：資金供給方將資金存入銀行，然后款，存款人是銀行的債權(quán)人，借款人是銀行的債本概念，正確的是()。A融市場(chǎng)將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方的方式，稱為間接金融B濟(jì)中，直接金融是資金需求方獲得外部資金的主要渠道C資公司、證券公司、財(cái)務(wù)公司也是金融機(jī)構(gòu)D貸款業(yè)務(wù)是典型的直接金融方式的是()。A.預(yù)付貨款B行借款CD房預(yù)售E債的各種貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動(dòng)以房地產(chǎn)為對(duì)象，圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等辦理，即金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)是專門(mén)從事貨幣信用業(yè)務(wù)分為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。銀行業(yè)金融市信用合作社、農(nóng)村信用合作社等吸收公眾存款的金融那些經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)但不冠以銀行名稱的金，一般是由中央銀行、商業(yè)銀行、專業(yè)銀行，中央銀行居于核心地位。中國(guó)的中央銀行于主體地位，以營(yíng)利為目的，直接面向單位和個(gè)專業(yè)銀行從事專門(mén)經(jīng)營(yíng)范圍的業(yè)務(wù)和提供專門(mén)性以營(yíng)利為目的，專門(mén)為貫徹、配合政府政策或意展經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步、配合進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)A.籌集資金B(yǎng)融通資金C務(wù)D.中介服務(wù)EA.中央銀行B商業(yè)銀行D法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年，即有效經(jīng)過(guò)年數(shù)通常是在實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的基礎(chǔ)當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相當(dāng);護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過(guò)更新改造的，其有效經(jīng)③當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后即命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)的命。時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)剩余經(jīng)濟(jì)壽命。這樣求出的建筑物折舊更符合。直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折DiDCSNC1-R)/Nii年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個(gè)常數(shù)D.值減去清理費(fèi)用后的余額。建筑物的殘值是預(yù)，不宜繼續(xù)使用時(shí)，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值。清理費(fèi)用RR，是建筑物的凈殘值與其重新購(gòu)建價(jià)格的比率SCtDtcst/NtNt0元/㎡年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%.試用直線法計(jì)t則DCRN0000x(1-5%)/30=1583元EtCRtN0000x(1-5%)x10/30=15833元成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支中，重新取得可簡(jiǎn)單地理解為重新購(gòu)買，重新開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。②重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格。③建筑新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況物的重新購(gòu)建價(jià)格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物而是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，在房地產(chǎn)價(jià)成本法來(lái)求取;二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相取設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利物發(fā)包給建筑承包商(建筑施工企業(yè))建造，由建建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付承發(fā)包價(jià)格)，再加上發(fā)包人理費(fèi)、投資利息、稅費(fèi)等)。物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出低。有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的計(jì)上的建筑物折舊，雖然都稱為折舊并有一定的涵不同而有著本質(zhì)的區(qū)別。估價(jià)上的建筑物折舊是指筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)差額，即價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值物在全新?tīng)顩r下所具有的價(jià)值，將其減去，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀重置價(jià)格為40萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等破舊引起的物計(jì)不好、沒(méi)有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為3萬(wàn)元。該舊住宅的為()。評(píng)價(jià)的角度來(lái)看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資人量?，F(xiàn)金流人量具體出量。現(xiàn)金流出量具體量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流出量濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法很多，不同類型的房地產(chǎn)投資法也不盡相同。最主要、最常用的評(píng)價(jià)指標(biāo)有(A靜態(tài)投資回收期B投資回收期CD利潤(rùn)率E.內(nèi)部收益率關(guān)系，便于分析和計(jì)算，通常將現(xiàn)金流入6.間隔代，表示一個(gè)從O開(kāi)始到n結(jié)束的時(shí)間序列，在起點(diǎn)，同時(shí)它也是第一個(gè)計(jì)息周期的起始點(diǎn)ln計(jì)息周期的終點(diǎn)。前一個(gè)計(jì)息周期的終點(diǎn)量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下線的長(zhǎng)短來(lái)表示現(xiàn)金流量的絕對(duì)值大小，即現(xiàn)金流量越按年、半年、季、月等，對(duì)時(shí)間段進(jìn)行，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金格的形式表現(xiàn)出來(lái)。現(xiàn)金收支按發(fā)生的時(shí)問(wèn)列入相應(yīng)的時(shí)期，見(jiàn)教材133頁(yè)表1-4.指標(biāo)和方法指標(biāo)和方法很多，如靜態(tài)投資回收期、投資利要、最常用的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期作一NPV指按投資者可接受的最低收益率，將項(xiàng)時(shí)的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式見(jiàn)教材133式：一是先分別計(jì)算現(xiàn)金流入量的觀值和現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值減去現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)