第一章申請單位及項目概況 一、項目申報單位概況 二、項目概況 6 二、相關產(chǎn)業(yè)政策分析 三、行業(yè)準入分析 第三章項目工程方案 一、設計依據(jù) 二、工程方案 第四章資源開發(fā)和綜合利用分析 一、資源開發(fā) 二、資源利用 三、資源節(jié)約措施 二、建筑節(jié)能的必要性 第一章申請單位及項目概況(一)建設單位概況注冊資金：1300萬美元公司類型：有限責任公司(臺港澳法人獨資)營業(yè)期限：1993年8月21日至2018年8月20日公司于1993年經(jīng)省外經(jīng)貿(mào)贛外資字[1993]825號文件批準成立，注冊資本為1300萬美元，工商注冊登記號為企獨贛總字第000233號，譜分公司、安義分公司、青山湖分公司，現(xiàn)有職工180人，其中：具有中級以上技術職稱的人員67人，占總?cè)藬?shù)37%,具有大專以上學歷的人員143人，占總?cè)藬?shù)的79%,可以說是一家開發(fā)經(jīng)驗豐富，開發(fā)余個樓盤，建筑面積達200余萬平方米，已完工建筑面積達130多萬“XX國際華城”榮獲2002年全國人居經(jīng)典方案大賽住宅組綜合大獎，榮獲2007年度“廣廈獎”(住宅類)獎項。2002年在XX市慈善總會建立了160萬元助學基金，贊助20名貧困大九江抗震救災捐助35萬元；2006年建立80萬元XX慈善助學基金資助25名貧困大學生等；2007年建立XX慈善助學基金160萬元人民幣，資助50名貧困大學生；2008年抗凍救災活動中捐款70多萬元；2008年5月，四川汶川縣抗震救災活動捐款410萬元；2008年建立XX慈善助學基金80萬元資助25名貧困大學生。迄今為止，累計用于社會資助資金1000多萬元。公司多年來被省市單位評為“重合同、守信用”企業(yè)，從1999年至2005年歷年被江西省建設廳評為全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先進單位。2006年4月獲得“創(chuàng)建花園城市房地產(chǎn)特別貢獻獎”和“創(chuàng)建花園城2008年公司相繼榮登中國房地產(chǎn)百強企業(yè)后2008年八月又榮獲“江西十大慈善單位”稱號，同年十二月在首屆江西省企業(yè)社會責任調(diào)查暨江西省最具社會責任感企業(yè)評選活動中被評為最具社會責任感企業(yè)。因在2008年抗震救災工作中做出的杰出貢獻，2009年2月被江西省紅(二)項目申請報告依據(jù)和范圍(1)《中華人民共和國土地管理法》(2)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》(3)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(4)《中華人民共和國環(huán)境保護法》(5)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(6)《中華人民共和國招投標法》號);發(fā)改投資[2007]1169號(13)投資項目可行性研究報告編制指南(14)編制報告的委托合同(15)項目承辦單位提供的其他相關資料開發(fā)有限公司擬投資XX·陽光(一)項目建設背景及必要性務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[2007]24號)和江西省建設廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設部關于建立住房建設計劃(規(guī)劃)編1983年9月30日，經(jīng)國務院批準，安義縣劃歸XX市管轄。由此(二)申請項目建設現(xiàn)狀及地點(三)建設項目名稱及建設期限項目建設期限：2年(2009年10月～2011年9月)求，本項目從基礎建設到項目竣工驗收，總建設周期為2年。項目計劃于2009年10月初開始開工，在資金及時到位的情況下，預計2011時間2009年2010年2011年ii基礎及地下工程主體工程安裝及裝修室外工程、竣工驗收(四)項目建設內(nèi)容、規(guī)模及類別著以人為本的、科技為本的理念建設開發(fā)的，主要以住宅建設為塊本次建設內(nèi)容為3棟高層(整個小區(qū)的47#、48#、49#樓),B地塊上建設內(nèi)容為7棟多層建筑(整個小區(qū)的52#、53#、55#、56#、57#、58#、59#樓)以及小區(qū)物管房、公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、車庫等公共配套總用地面積22679.33平方米東地塊(47#-49#用地)11299.27平方米B地塊面積11380.06平方米總建筑面積80963.61平方米(計容面積：58178.89平方米)(47#-49#樓)57723.23平方米(計容面積：38836.53平方米)B地塊建筑面積23240.38平方米(計容面積：19342.36平方米)東地塊(47#～49#樓)47#樓(26層)建筑面積表樓層建筑面積(m2)使用功能備注地下室車庫不計容積率超市不計容積率住宅計容積率機房機房計容積率計容積率建筑面積總建筑面積48#樓(18層)建筑面積表樓層建筑面積(m2)使用功能備注商業(yè)計容積率住宅計容積率機房機房計容積率總建筑面積49#樓(11層)建筑面積表樓層建筑面積(m2)使用功能備注商業(yè)計容積率住宅計容積率機房機房計容積率第11頁總建筑面積B地塊52#樓(6層)建筑面積表樓層建筑面積(m2)使用功能備注店面住宅總建筑面積53#、55#樓(6層)建筑面積表樓層建筑面積(m2)使用功能備注地下室儲藏、車庫不計容積率-1.00米標高店面計容積率住宅計容積率住宅計容積率計容積率建筑面積總建筑面積56#、57#樓(6層)建筑面積表樓層建筑面積(m2)使用功能備注地下室儲藏、車庫不計容積率-1.00米標高店面計容積率住宅822.43*5=4112.15住宅計容積率計容積率建筑面積總建筑面積58#、59#樓(6層)建筑面積表樓層建筑面積(m2)使用功能備注地下室儲藏、車庫不計容積率-1.00米標高店面計容積率住宅+架空832.92*5=4164.6住宅計容積率計容積率建筑面積總建筑面積建設規(guī)模：從上表數(shù)據(jù)可知，本項目總用地面積22679.33m2,其中東地塊(47#～49#)用地面積為13476.23m2,B地塊用地面積為其中東地塊(47#～49#)建筑面積為57723.23m2(計容面積：38836.53m2),B地塊建筑面積為23240.38m2(計容面積：19342.36m2)。年，住宅用地使用年限為70年。(五)項目投資規(guī)模及資金籌措方案投資規(guī)模：本項目預計總投資為13784.52萬元(詳見下文投資費(六)項目主要經(jīng)濟技術指標(1)東地塊(47#-49#樓用地部分)指標序號1用地面積2建筑占地面積3建筑面積計容面積高層住宅面積商業(yè)用房及儲藏間面積不計容面積地下室建筑面積超市(新城區(qū)配套設施)面積4(47#-49#)局部容積率A地塊容積率為5(47#-49#)局部建筑密度A地塊建筑密度為30.45%6(47#-49#)局部綠地率A地塊綠地率為7戶數(shù)戶8商鋪數(shù)量套9停車位個地上停車位個地下停車位個注：東地塊為A地塊東側(cè)地塊，在A地塊內(nèi)序號1總用地面積2總建筑面積計入容積率面積多層住宅建筑面積商業(yè)用房建筑面積地下室建筑面積不計入容積率架空面積不計入容積率3容積率小于1.74建筑占地面積5建筑密度小于40%6綠地率大于35%7總戶數(shù)8商鋪套數(shù)9室內(nèi)停車位另與A地塊共用序號單位數(shù)量備注1項目總投資萬元2項目銷售總收入萬元3稅后利潤總額萬元5稅后投資利潤率6項目財務凈現(xiàn)值萬元稅后7項目內(nèi)部收益率稅后8投資回收期年稅后9盈虧平衡點最低銷售均價最低銷售面積銷售率第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析平方千米，總?cè)丝?5.4萬人。安義縣區(qū)位交通便捷，105國道縱貫縣經(jīng)濟總量不斷擴大。初步核算，2008年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增幅0.7個百分點，經(jīng)濟仍處在持續(xù)增全縣經(jīng)濟總量兩年連續(xù)跨越30億元和40億元兩個臺階。按戶籍人口計算，全縣人均GDP達到15077元，同比增長15.7%。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值5.98億元，增長4.6%;第二產(chǎn)業(yè)完成增加值20.15億元，增長27.6%;第三產(chǎn)業(yè)完成增加值14.73億元，增長4.8%。016.014.012.010.0經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。2008年全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的16.6:43.3:40.1調(diào)整為14.6:49.3:36.1。由于工業(yè)園區(qū)的有力推進，第二產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比重上升了6個百分點；規(guī)模工業(yè)總量占全部工業(yè)比重為73.5%,提高8.2個百分點；財政收入占GDP比重為5.2%,比上年提高0.7個百分點。非公經(jīng)濟快速發(fā)展。2008年全縣非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值28.6億元，同比增長15.5%,高于全縣經(jīng)濟增幅1個百分點。非公規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)增加值11.01億元，同比增長48.3%,高于規(guī)模工業(yè)增幅5.4個百同比增長27.0%。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資15.68億元，同比增長重點工程建設實施順利。全年19個在建的3000萬元以上重點工程建設項目本年實際投資7.31億元，占全年總投資40.6%。其中，工業(yè)園區(qū)投資6.34億元，占全部重點工程投資的86.7%,城市規(guī)劃中的活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質(zhì)量、功能、環(huán)境，努力降低住房造價，擴大住房銷售與流通。積極拓展住房信貸業(yè)務，萬平方米，約3800套；其中，新出讓用地建設住房面積27.89萬平方米，存量用地置換重建住房面積5.59萬平方米。政策性住房(經(jīng)濟適用房、安置房)建設面積6.6萬平方米；2007年和2008年供應商品住房用地8.5萬平方米，其中新增住房用地5.5萬平方米，政策性住房用地2.3萬平方米，兩項用地所占比例達住房用地供應量的70%;建設商品住房1300套，建設面積12.8萬平方米；其中，中低價位、中小戶型普通商品住房900套，建設面積8萬平方米，政策性住房550套，建設面積4.3萬平方米。同時要求，居住配套公建設施的配建水平必(一)行業(yè)背景第21頁出臺的土地增值稅政策、建設部等有關部門正在醞釀將商品房預售款專項賬戶管理措施，以及預期保有稅種的征收等，以及2007年9月15日央行第五次加息，2007年9月27日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合土地儲蓄、住房消費、商業(yè)用房購房等貸款管理，都對整個房地產(chǎn)行2、嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理，對項目資本金(所有者權益)比例對經(jīng)國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的3、嚴格商業(yè)用房購房貸款管理，從2007年9月28日起，利用貸款購買的商業(yè)用房應為已竣工驗收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%,期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%,貸款期限和利4、土地供應將會繼續(xù)收緊。2006年5月的9部委“十五條”做出月，商品房銷售面積49148.38萬平方米，同比減少18.3%,增幅減少19.4%;期房銷售面積為35431.42萬平方米，同比減少17.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降為1-11月份的18.3%。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%深圳、上海等。同時，商品房空置面積較快增加。2008年5月，商品空置面積為13599.93萬平方米，同比增加15.3%;其中，商品住宅空置面積為同比增加22.9%,增幅比3月底增加33.5個百分點。8、受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從2008月均為同比負增長。2008年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為29596.42萬平方米，同比減少5.6%,增幅比去年同期減少22.5個百為84289.51萬平方米，同比增長5.4%,增幅比去年同期減少17.5個百分點；商品房施工面積為254936.14萬平方米，同比增長17.7%,增幅比去年同期減少5.3個百分點；商品房竣工面積為35084.23萬平方米，同比增長6.1%,增幅比去年同期減少2.4個百分點。9、各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落，2008年8月份70大中城逐步增多。2008年，70大中城市房屋銷售價格同比上漲6.47%,漲幅比2006年下降1.1個百分點。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%。從環(huán)比來看，2008年70大中城市房屋銷售價格下降0.3%,其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%,90額為1720.04億元，在商品住宅投資中的比重為6.5%,下降0.9個百分點；經(jīng)濟適用房投資額為819.37億元，同比增加18.2%。房保障專項補助資金70億元。障專項補助資金的通知》,下達2009年中央財政廉租住房保障專項補2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低新增發(fā)放租賃補貼65萬戶；2011年新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補貼43萬戶。13、住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱住房部)與監(jiān)察部祭出重拳。住房年3月底期間領取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項目進行清理，重點對大1月1日至2009年3月31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進行(二)相關產(chǎn)業(yè)政策1、關于發(fā)布實施《限制用地項目目錄(2006年本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本)》的通知(國土資發(fā)[2006]296號)2、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄(2005年本)》(國家發(fā)改委令第40號)和審查指南(2006)》的通知(發(fā)改環(huán)資[2007]21號)5、中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號)意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)15、2009年1月1日起，外資企業(yè)和外籍個人統(tǒng)一依照《中華人今天的住房建設完全商品化、市場化。對于新興的房地產(chǎn)業(yè)，在我國高速增長的經(jīng)濟環(huán)境下，得到了快速的發(fā)展，特別是近些年來，房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了中流砥柱的作用，房產(chǎn)價格也成為了行政主管部門和老百姓關注的熱點話題。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也毫不例外地出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)政策相對滯后的現(xiàn)象，相關的產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策針對房地產(chǎn)業(yè)頻頻亮劍，取得了一定的成效，但仍有不盡人意之對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關系著老百姓的生存問題，是社會穩(wěn)定的重要因素。在以上的各項政策中，重點加強了土地管理，信貸管理及市場交易管理等，著手于房地產(chǎn)的供給與需求之間的實質(zhì)矛盾，發(fā)展商品房、廉租住房及經(jīng)濟適用房相結(jié)合的住房建設模式。對于房屋建設的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，確保工程質(zhì)量和社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的成效建設。既要保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也要促進其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進一步完成最好的社會產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟建設。同時也努力做好資建筑節(jié)能也是其中重要的一個焦點，乃至成為世界關注的焦點。目前是各類消費中耗用資源最多，同生態(tài)環(huán)境結(jié)合最密切的產(chǎn)品，在建造和使用過程中直接消耗的能源占社會總能源的1/3,每年消耗各類建材總量近40億噸，而現(xiàn)有建筑中符合節(jié)能要求的不到5%。當前營造節(jié)能(三)分析結(jié)果評價1總用地面積東地塊(47#-49#樓)B地塊面積2建筑占地面積東地塊(47#-49#樓)建筑占地B地塊建筑占地3總建筑面積計容面積東地塊(47#-49#)建面計容面積B地塊建筑面積計容面積5容積率(47#-49#)局部容積率A地塊容積率為B地塊容積率小于1.76綠地率(47#-49#)局部綠地率A地塊綠地率為B地塊綠地率大于35%7建筑密度(47#-49#)局部建筑密度A地塊建筑密度為B地塊建筑密度小于40%(1)全國房地產(chǎn)市場運行情況2009年1-6月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長9.9%,增幅比1-5月提高3.1個百分點，比去年同期回落23.6個百分點。其中，商品住宅完成投資10189億元，同比增長7.3%,比1-5月提高3.1個百分點，比去年同期回落29.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投2009年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積23.97億平方米，同比增長12.7%,增幅比1-5月提高1.0個百分點；房屋新開工面積4.79億平方米，同比下降10.4%,降幅比1-5月縮小5.8個百分點；房屋竣工面積2.07億平方米，同比增長22.3%,增幅比1-5月回落0.3個百分點。其中，住宅竣工面積1.70億平方米，增長22.9%,比1-5月回落0.7個百分點。2009年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積13644萬第31頁平方米，同比下降26.5%;完成土地開發(fā)面積11010萬平方米，同比下1-6月，全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長33.4%;辦公樓銷售面積增長7.6%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.4%。1-6月，商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售額增長57.1%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長19.9%和30.2%。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%;利用外資243億元，下降29.7%;企業(yè)自籌資金8241億元，增長10.4%;其他資金9837億個人按揭貸款2829億元，增長63.1%。6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%,而5月份是下降0.6%;環(huán)比上漲0.8%,漲幅比5月份擴大0.2個百分點。新建住宅銷售價格同比下降0.6%,降幅比5月份縮小0.7個百分點；環(huán)比上漲0.8%,漲幅比5月份擴大0.1個百分點。分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.6%,漲幅比5月份擴大0.2個百分點；商品住宅銷售價格下降0.8%,降幅比5月份縮小0.7個百分點，其中普通商品住宅銷售價格下降0.2%,高檔住宅銷售價格下降3.0%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.3%;商品住宅銷售價格上漲0.9%,其中普通商品住宅銷售價格上漲0.9%,高檔住宅銷售價格上漲0.8%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲0.9%,環(huán)比上漲1.0%。個，其中漲幅最大的5個城市是：銀川5.7%、錦州4.9%、蘭州4.6%、西寧4.5%、寧波4.4%;價格下降的城市有36個，其中降幅最大的5降5.0%、南京下降4.4%。大的5個城市是：廣州3.6%、吉林3.1%、溫州2.9%、包頭2.0%、昆明2.0%;價格下降的城市有2個，其中大理下降1.6%、韶關微降0.1%。二手住宅銷售價格同比上漲2.2%,漲幅比5月份擴大1.3個百分點；環(huán)比上漲1.1%,漲幅比5月份擴大0.4個百分點。個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞8.3%、南寧7.2%、洛陽6.8%、鄭州6.5%、哈爾濱5.2%;價格下降的城市有31個，其中降幅最大的5降6.4%、湛江下降4.4%。大的5個城市是：深圳3.9%、溫州3.3%、銀川3.0%、南京2.9%、寧波1.7%;價格下降的城市有6個，其中昆明下降2.0%、惠州下降0.6海口下降0.5%、遵義下降0.3%、唐山下降0.2%、石家莊下降0.1%。新建非住宅銷售價格同比上漲0.2%,環(huán)比上漲0.5%。與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲2.4%,商業(yè)營業(yè)用房銷售價格下降0.4%,其他用房銷售價格下降5.3%。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲1.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲0.2%,其他用房銷售價格下降1.2%。比5月份提高0.61點。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為93.60,比5月份提高0.47點；本年資金來源分類指數(shù)為98.73,比5月份提高2.11點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.39,比5月份回落0.16點；商品房空置面積分類指數(shù)為88.59,比5月份回落0.46點；房屋施工面積分類指數(shù)為93.89,比5月份回落0.04點。房)成交量呈井噴勢。雖然官方網(wǎng)站在一月和六月因某些原因存在長達半個月的數(shù)據(jù)未能更新，但我們?nèi)匀荒軓?月到5月的成交量上看00-7-108-9-109-9-本08-10-100-11-10@12-100=1-109-2-10a-3-+09-4-10a-5-1新商品房成實量(單位：)入到2009年，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了1年的調(diào)整之后，開始出現(xiàn)整體回暖的態(tài)勢。因此從2月份后(春節(jié)后),房地產(chǎn)回暖形式明顯。值得一來看，3月、4月、5月為并噴的高峰階段，預計直到9月份市場又將01月14日810.2器7月1日2000年上半年度可售面積與已售面積走勢圖(單位：萬m)(數(shù)據(jù)來源：愛房網(wǎng)江西搜房網(wǎng))據(jù)不完全統(tǒng)計從2009年1月14日到7月1日XX市新建商品房可售面積293.9萬m2減少到160.27萬m2,減少133.63萬m2。而已售面積由810.23萬m2增加到937.07萬m2,增長了126.84萬m2?？梢娚习肽晔袌龃媪糠颗c銷售面積基本持平。但不可否認的是存量房仍在持續(xù)減少。而新開工量卻顯得后勁不足。這也造成了目前市場上商品房銷售緊缺的現(xiàn)象。7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月--2008年7月一2009年6月南昌樓市整體價格走勢圖(元/m2)2009年1-6月XX樓市整體價格走勢比較圖(單位：元/m2)2008年7月-2009年6月XX樓市整體月均價2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月來源：(愛房網(wǎng)江西搜房)最高均價(6月)最低均價(2月)(數(shù)據(jù)來源：愛房網(wǎng)江西搜房網(wǎng))上半年XX樓市整體價格6月為4484元/m2,2月價格最低，為4099元/m2,整體下降了385元/m2,降幅約為8.59%。值得一提的是地產(chǎn)股的上漲，自今年開市以來地產(chǎn)股就一路飆升，08年12月31日以1921.50收盤，截止到09年6月30日收盤時，地產(chǎn)股股指飆升到4166.19點。究其原因，大多數(shù)購房者在經(jīng)歷了2008年的觀望之后，于2009年開始逐漸爆發(fā)出來，過去一年來購房需求的積累已經(jīng)頗為可觀，在爆發(fā)之后直接造成了房地產(chǎn)交易量的上升，房產(chǎn)市場的日益回暖增加了人們對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，而成交量的節(jié)節(jié)上升，更促使地產(chǎn)上市公司(3)安義縣房地產(chǎn)市場運行情況2008年安義縣建筑業(yè)快速發(fā)展。伴隨固定資產(chǎn)投資的高位運行，建筑業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，2008年全縣建筑業(yè)實現(xiàn)增加值3.30億元，增長51.0%。具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè)5家，實現(xiàn)利潤668.5萬元。全縣房屋建筑施工面積52.76萬平方米，同比增長2.2%;房屋建筑竣工面積28.13萬平方米，同比增長53.7%。受國際經(jīng)濟危機影響，安義縣2008年房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)銷出現(xiàn)回落。全縣房地產(chǎn)開發(fā)本年投資1.37億元，同比略增1.3%。商品房銷售面積60761平方米，同比下降36.4%;商品房銷售額1.45億元，同比下降16.6%;商品房空置面積14764平方米，同比增長158.2%。至2009年2月份開始，受眾多利好政策的影響，XX市房地產(chǎn)市場此同時作為XX市四縣之一的安義縣，房地產(chǎn)市場受XX市的帶動，市XX·陽光加州地處安義縣新城區(qū)中心，迎賓大道以北、前進路以南，商業(yè)及社區(qū)林立，商業(yè)鋪位設計適合引進大型超市、電器商城、健身娛樂城、餐飲、茶餐吧等；而住宅產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)有電梯房、多層住宅、商鋪，建筑的風格、戶型設計、地理區(qū)位及市場需求，均符結(jié)合行業(yè)的各項政策、行業(yè)背景、市場環(huán)境及開發(fā)產(chǎn)品類型，項目的開發(fā)建設符合行業(yè)準入條件，同時也符合安義縣國民經(jīng)濟和社會與此同時，依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》就房地產(chǎn)行業(yè)鄉(xiāng)建設部批準的房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，注冊資本1300萬美元，不受開發(fā)規(guī)模及開發(fā)地域的限制，且本項目的資本金占總投資的大于35%。第三章項目工程方案(一)總則XX·陽光加州項目東地塊(47#-49#樓)和B地塊分別位于江西省道北側(cè)。兩塊用地總占地面積分別為13476.23平方米和11380.06平方米，規(guī)劃建筑面積分別為57723.23平方米(計容積率面積38836.53平方米)和23240.38平方米(計容積率面積19342.36平方米),分別(8)建設單位提供的項目設計要求3、東地塊(47#、48#、49#樓用地部分)設計數(shù)據(jù)序號單位1用地面積2建筑占地面積3建筑面積計容面積高層住宅面積商業(yè)用房及儲藏間面積不計容面積地下室建筑面積超市(新城區(qū)配套設施)面積第41頁4(47#-49#)局部容積率A地塊容積率為5(47#-49#)局部建筑密度A地塊建筑密度為6(47#-49#)局部綠地率A地塊綠地率為7戶數(shù)戶8商鋪數(shù)量套9停車位個地上停車位個地下停車位個注：東地塊為A地塊東側(cè)地塊，在A地塊內(nèi)總用地面積161671.78平方米總建筑面積287461.25平方米計入容積率面積268814.79平方米其中住宅建筑面積240910.95平方米商業(yè)用房及儲藏間建筑面積14395.45平方米11480.39平方米2028平方米不計入容積率面積18646.46平方米其中地下室建筑面積4808.48平方米13837.98平方米容積率建筑占地面積49229.06平方米停車位203輛建筑密度綠地率序號備注2高淬玄建第宓府5Q離試太料9注：B地塊的社區(qū)用房、物管用房、幼兒園等配套設施與A地塊統(tǒng)一建XX·陽光加州是面向21世紀的居住社區(qū)，主要由高層、多層、沿根據(jù)《民用建筑設計通則》和設計任務書要求，本建筑耐久年限為二級，為50年以上。根據(jù)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》規(guī)定，47一類建筑，地上部分建筑耐火等級為二級，地下部分建筑耐火等級為1、設計宗旨與目標本項目的規(guī)劃設計立足于從安義的社會、經(jīng)濟、人文及自然環(huán)境特點出發(fā)，尊崇人類居住環(huán)境的生態(tài)化、休閑性、文化性發(fā)展趨勢，規(guī)劃力爭以優(yōu)美的環(huán)境、新穎的造型和對居住生活的和諧容納而成為新世紀住宅建設的有益嘗試，并為安義新城市中心勾畫優(yōu)美的城第44頁(1)營造人文景觀與自然景觀交融的生態(tài)社區(qū)(2)清晰合理的組團結(jié)構(gòu)(3)以南加州風格為特色的組團形態(tài)本項目的規(guī)劃平面結(jié)構(gòu)以路網(wǎng)和“共享平臺”為規(guī)劃骨架組織空4、道路與交通系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)構(gòu)架清晰，分級明確，人行與機動車適度分流，(1)合理確定小區(qū)出入口依據(jù)地形及現(xiàn)有的交通條件，東地塊主要出入口確定在東側(cè)鳳山定在西側(cè)規(guī)劃路，并在北側(cè)設置小區(qū)次入口，作為消防等緊急情況使用；平時車行、人行道路與小區(qū)A地塊形成整體交通體系。(2)道路系統(tǒng)劃分東地塊：小區(qū)級環(huán)道寬度為4.0米，構(gòu)成社區(qū)主要交通干線，結(jié)合環(huán)型道路設置機動車路邊停車位，在47#樓與48#之間設機動車停放B地塊：小區(qū)級環(huán)道寬度為6.0米，構(gòu)成社區(qū)主要交通干線，結(jié)合5、環(huán)境景觀系統(tǒng)通過道路或共享平臺將小區(qū)內(nèi)各建筑聯(lián)系在一起，創(chuàng)造出一個人與自然和諧共生的綠色空間，真正達到了人文與自然景觀相互交融互(1)建筑設計原則——景觀與觀景、景向朝向的有機(2)建筑戶型設計——以現(xiàn)代使用者行為為核心全，絕大多數(shù)戶型都對室內(nèi)玄關、儲藏、家政空間、空調(diào)器位(3)建筑風格--只有具有與價值感相關聯(lián)的美感才是永恒的(4)公建服務設施第48頁(1)建筑防火分類和耐火等級47#樓建筑防火分類為一類建筑，地上部分建筑耐火等級為二級，(2)總平面布局和單體平面布置基地內(nèi)部干道作為消防環(huán)路，東地塊內(nèi)部道路主干道為4地塊內(nèi)部道路主干道為6米寬。(3)安全疏散(1)污水處理總體雨、污水排水采用分流制系統(tǒng)，其中污水經(jīng)化糞池處理后匯(2)廢氣處理(3)垃圾收集小區(qū)內(nèi)設垃圾收集站，垃圾袋裝化，再由物業(yè)管理人員將垃圾送設備選用低噪聲，設備基礎采用隔震處理，管道與設備接口采用安全防衛(wèi)(1)小區(qū)內(nèi)采取封閉式物業(yè)管理，主入口設安保24小時值班。(2)住宅樓底層設對講式電子安全防盜門。(3)住宅每戶設安全防盜門，鋼木分戶門。(4)安保值班控制室，設有直線電線可與110報警。12、建筑用料說明(1)外墻材料：(2)室內(nèi)裝修用料：按照實際要求，另行考慮。第四章資源開發(fā)和綜合利用分析第51頁本項目利用的土地資源面積為22679.33平方米，其中東地塊(47#-49#樓用地)土地面積13476.23平方米，B地塊土地面積11380.06平方米，土地使用年限為商業(yè)40年、住宅70年，計劃在該已基本售罄)項目用地建筑密度、容積率及綠地率均符合相關政策要2、水資源生活用水和消防用水統(tǒng)一標準估算：本項目設計居住戶數(shù)471戶，按天，年總用水量約10萬噸，其中居民生活水用約為7.2萬噸，消防用水約為0.8萬噸，綠化用水為1.5萬噸，其它用水為0.5萬噸。因此，就節(jié)約而言，開發(fā)節(jié)能住宅主要有兩方面重大意義：(1)節(jié)約住源。(2)開發(fā)節(jié)能住宅能夠節(jié)約土地資源和保護環(huán)境，并帶動建筑領第五章節(jié)能方案分析7、江西省建設廳贛建設[2004]52號文、[2005]5號文二、建筑節(jié)能的必要性1、建筑能耗約占社會總能耗的1/3我國建筑能耗的總量逐年上升，在能源總消費量中所占的比例已從上世紀七十年代末的10%,上升到近年的27.45%。而國際上發(fā)達國技司研究表明，隨著城市化進程的加快和人民生活質(zhì)量的改善，我國直到2002年末，我國節(jié)能建筑面積只有2.3億平方米。目前，我國已建房屋有400億平方米以上屬于高耗能建筑，總量龐大，潛伏巨大能源危機。正如建設部有關負責人指出，僅到2000年末，我國建筑年消耗商品能源共計3.76億噸標準煤，占全社會終端能耗總量的27.6%,而建筑用能的增加對全國的溫室氣體排放“貢獻率”已經(jīng)達到據(jù)分析，我國目前處于建設鼎旺期，每年建成的房屋面積高達16億至20億平方米，超過所有發(fā)達國家年建成建筑面積的總和，而97%以上是高能耗建筑。以如此建設增速，預計到2020年，全國高耗能建筑面積將達到700億平方米。因此，如果現(xiàn)在不開始注重建筑節(jié)能設3、我國建筑節(jié)能狀況落后，亟待改善在70年代能源危機后，發(fā)達國家開始致力于研究與推行建筑節(jié)能技術，而我國卻忽視了這一方面的問題。時至今日，我國建筑節(jié)能水平遠遠落后于發(fā)達國家。舉例說明，國內(nèi)絕大多數(shù)采暖地區(qū)圍護結(jié)構(gòu)的熱功能都比氣候相近的發(fā)達國家差許多。外墻的傳熱系數(shù)是他們的3.5至4.5倍，外窗為2至3倍，屋面為3至6倍，門窗的空氣滲透為3至6倍?，F(xiàn)在，歐洲國家住宅的實際年采暖能耗已普遍達到每平方米6升油，大約相當于每平方米8.57公斤標準煤，而在我國，達到節(jié)能50%的建筑，它的采暖耗能每平方米也要達到12.5公斤，約為歐洲國家的1.5倍。因此，與當前發(fā)達國家建筑能耗已經(jīng)大大降低的情況相比，我國單位建筑面積采暖能耗是發(fā)達國家標準的3倍以上，與發(fā)達國家存在較大的差距。而對于美國而言，全球石油資源的戰(zhàn)略布局以及石油的開采區(qū)域和運輸線路等關鍵點的調(diào)整工作已基本完成，我國卻沒有那樣強有力的能源后盾支持，在這樣的國情下，建筑節(jié)能水平的改善實際上應該比發(fā)達國家更為緊迫。通過采用增強建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采暖、空調(diào)設備能效比的節(jié)能措施，在滿足以下要求的室內(nèi)環(huán)境指標的前提下，與未采取節(jié)能措施前相比，采暖、空調(diào)能耗應節(jié)約50%。(1)臥室、起居室室內(nèi)設計溫度取16-18度；(2)換氣次數(shù)取1.0次/h;(1)臥室、起居室室內(nèi)設計溫度取26-28度；(2)換氣次數(shù)取1.0次/h。(1)外墻、樓板節(jié)能體系材料名稱干密度β0導熱系數(shù)λ蓄熱系數(shù)Sλ及S的α聚苯…漿料(2)屋面節(jié)能體系從本工程所在地的實際情況，在保溫層采用了適用于倒置式屋面的擠塑聚苯乙烯泡沫塑料(XPS),其基本組成及主要特性如下：擠塑聚苯乙烯泡沫塑料(XPS)是由可發(fā)性聚苯乙烯粒料在專用擠出機中加熱熔化后經(jīng)擠出頭擠出成型的。與EPS板相比，該產(chǎn)品具有以下兩個突出特點：①密度和機械強度高；②長期吸水率低。其主材料名稱干密度β0導熱系數(shù)λ蓄熱系數(shù)Sλ及S的α擠塑…塑料(3)入戶門和外窗、陽臺門窗節(jié)能體系入戶門選用多功能用戶門，其同時具有防盜、防火、保溫、隔聲溫節(jié)能方面有優(yōu)良的性能價格比。從現(xiàn)有情況出發(fā)，在設計中采用P窗框材料窗戶類型空氣層厚度窗框窗洞面積比傳熱系數(shù)K)氣密性等級塑鋼門窗單層窗一30~4級單框中空30~玻璃單框低輻射中空玻璃30~4、衛(wèi)生器配件與水池(箱)液位控制閥采用質(zhì)優(yōu)、可靠性強的產(chǎn)7、所有水泵組采用高效、低噪型產(chǎn)品；8、加強物業(yè)管理措施，對重要設備監(jiān)控。第六章建設用地、征地拆遷及移民安置本項目位于安義縣新城區(qū)中心，迎賓大道以北、前進路以南，總用地面積為22679.33平方米，其中東地塊(47#-49#樓用地部分)面積13476.23平方米，B地塊用地面積23240.38平方米。東地塊為項目A地塊東側(cè)地塊，B地塊位于A地塊西側(cè)。項目總平面規(guī)劃圖符合安義縣城市控制性詳規(guī)的各項指標，其建設內(nèi)容和規(guī)劃布局符合城市總體規(guī)劃，項目用地性質(zhì)為商住用地，符開發(fā)有限公司已取得國土資源部門頒發(fā)的國有土地使用證，證書號分別為A地塊：安義國用[2008]第10586號、安義國用[2007]第10610號、安義國用[2008]第10625號(東地塊為A地塊東側(cè)用地);B地塊土地使用證號為：安義國用[2009]第10676號。1、周邊土地利用概況項目周邊土地利用情況良好，主要為城市公用設施、居民生活區(qū)及相應的商業(yè)配套等。本項目坐落在安義縣新城區(qū)中心，項目東面為城市主干道鳳山路、南臨迎賓大道、北側(cè)面臨主干道前進路，便捷的交通網(wǎng)絡以及齊全的生活配套設施，讓在這居住和工作的人們充分享2、土地利用合理的市場分析XX·陽光加州建設項目的土地利用合理，總用地面積為22679.33平方米，其中東地塊(47#-49#樓用地部分)面積13476.23平方米，B地塊用地面積23240.38平方米。各項指標均符合縣規(guī)劃部門對于城市總體規(guī)劃的要求，嚴格按照縣規(guī)劃部門的規(guī)劃指標規(guī)劃建設。隨著安義縣經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及安義縣基礎設施建設力度的不斷加大，齊全的生活配套設施，舒適的生活居家環(huán)境，將吸引大量的購房者前來景及古文化資源，投資吸引力進一步加強。該區(qū)域內(nèi)的人流量將急劇增加，使得該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的和即將建成的商業(yè)配套設施的經(jīng)濟效益被三、征地拆遷和移民安置第61頁第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析(一)建設項目周圍環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀(二)主要污染工序：(2)粉塵及廢氣(3)噪聲(3)噪聲：主要為生活噪聲、交通噪聲。(4)固體廢物：主要是小區(qū)居民生活垃圾。第63頁江西鑫泰投資咨詢有限公司南昌市省府大院北二路71號 環(huán)境質(zhì)量標準1.地表水環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》(GB3838-2002)Ⅲ類標準；2.環(huán)境空氣質(zhì)量執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》(GB3095-1996)二類標準；3.聲環(huán)境質(zhì)量東、南面執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪標準級別環(huán)境空氣二級日平均年平均地表水Ⅲ類2聲環(huán)境2類晝間1.對餐飲經(jīng)營單位油煙廢氣執(zhí)行《飲食業(yè)油煙排放標準》(GB18483-2001)中的有關2.污水排放執(zhí)行《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)表4中一級標準；3.營運期噪聲臨街處環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》(GB3096-93)IV噪聲標準》(GB3095-93)IⅡ類標準；4.施工期噪聲環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行《建筑施工廠界噪聲限值》(GB12523-90)。標準級別標準油煙2廢水一級噪聲晝間IV類推土機、挖掘機等各種打樁機混凝土攪拌機等升降機等江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路(一)項目施工期主要環(huán)境影響分析1、施工期污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕墙煌ㄟ\輸車輛聲級施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段土方外運大型載重機底板與結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車裝修階段各種裝修材料及主要設備輕型載重卡車各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機裝修、安裝階段電鉆沖擊機電錘空壓機手工鉆打樁機無齒鋸底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵多功能木工刨振搗器混凝土攪拌機電據(jù)云石機電焊機多角磨光機10第-635項空壓機江西鑫泰投資咨詢有限公司南昌市省府大院北二路71號TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com第66頁施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水并的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞2、施工期環(huán)境影響分析(1)施工期廢水污染源強分析施工用水在城市用水中是用水大戶，主要為工程、生活用水。工夾帶泥沙、雜物，處理不當會污染環(huán)境，必須經(jīng)沉淀池處理后回用，以免對環(huán)境造成污染，堵塞污水管道。生活用水主要源自施工人員的日常生活，排水主要是臨時食堂污水、糞便污水、洗浴污水，主要污江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路清洗廢水排入沉淀池進行沉淀澄清處理后回用。此外，在施工期的打樁階段會產(chǎn)生一定量的泥漿水，根據(jù)類比監(jiān)測調(diào)查SS為1000~3000mg/L,肆意排放會造成周邊河道的堵塞，必須排入沉淀池進行沉施工期的共有施工人員約200人，施工人員每天生活用水以100L/人計，生活污水按用水量的80%計，則生活污水的排放量為16m3/d,施工期約2年，以330日施工計，則整個施工期共排放生活污水10560m3,采用沉淀池、簡易生化池處理后排入市政污水管網(wǎng)，對周圍水體影響較小。具體生活污水及其中污染物的產(chǎn)生量(詳見施工期生活污水及施工期生活污水及污染物產(chǎn)生情況表用水量污水量整個施工期(2)施工期廢氣污染源分析①土建階段揚塵污染狀況余土堆放、運輸過程及場地自身等，而這其中挖土和車輛運輸是對環(huán)境產(chǎn)生最大影響的重要環(huán)節(jié)。施工揚塵是施工活動中的一個重要污染因素，將對環(huán)境空氣質(zhì)量造成影響。施工揚塵的大小，隨施工季節(jié)、土壤類別情況、施工管理等不同而差異甚大。揚塵的影響范圍一般集江西鑫泰投資咨詢有限公司南昌市省府大院北二路71號TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com揚塵約為開挖土量的1%,而在采取一定的防護措施和土壤較濕時，開挖的揚塵量約為0.1%。考慮以上特點，該項目建設揚塵對周圍環(huán)境影對建筑物進行裝修時，由于使用大量各類建筑物涂料，粉末在建筑物表面的比表面積大，易揮發(fā)，據(jù)有關資料介紹，約有50%溶液揮發(fā)至環(huán)境空氣中。使用涂料的品種不同，對環(huán)境空氣的影響也不同，應當予以重視。另外，施工期，頻繁使用機動車運送原材料、設備和末完全燃燒的碳氫化物THC等，會污染大氣環(huán)境，但考慮建設場建設期噪聲主要來自施工機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和運輸車輛噪聲。施工機械噪聲由施工機械所造成，如挖土機械、打樁機械、混泥土攪拌機、升降機等，多為點聲源；施工作業(yè)噪聲主要指一些零星的江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路敲打聲、裝卸建材的撞擊聲、施工人員的吆喝聲、拆裝模板的撞擊聲等，多為瞬間噪聲；運輸車輛的噪聲屬于交通噪聲。在這些施工噪聲建設期主要施工機械設備的噪聲源強(見施工期施工機械設備的噪聲源強表),當多臺機械設備同時作業(yè)時，產(chǎn)生噪超過10dB。施工期施工機械設備的噪聲源強施工階段聲源聲源強度dB施工階段聲源聲源強度dB土石方階段挖土機裝修、安裝階段電鉆沖擊機電錘空壓機手工鉆打樁機無齒鋸卷揚機多功能木工創(chuàng)壓縮機混凝土攪拌機底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵(沙漿混合用)振搗器云石機電鋸角向磨光機電焊機空壓機交通運輸車輛噪聲施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲源強度dB(A)土方階段棄土外運大型載重車底板及結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車裝修階段裝修材料及必備設備輕型載重卡車南昌市省府大院北二路南昌市省府大院北二路71號第70頁施工機械噪聲衰減距離(m)序號施工機械12沖擊式打樁機3混泥土振搗器4混泥土攪拌機—5一④禁止夜間(22時至凌晨6時)和午間(12時至14時)進行產(chǎn)南昌市省府大院北二路南昌市省府大院北二路71號第71頁(二)、項目營運期主要環(huán)境影響分析項目建成投入使用后污染物主要為小區(qū)內(nèi)居民生活的廢氣、廢水項目所在地有完善的市政下水管網(wǎng)，生活污水經(jīng)過污水管網(wǎng)、化準后排入市政污水管網(wǎng)，最終進入該城市污水處理廠集中進行處理達該項目營運期廢水主要為日常生活污水。生活污水的主要污染物動植物油等。該部分廢水經(jīng)隔油池、埋地整上采用的有埋地整裝污水凈化裝置、有動力污水凈化設備及普通化糞池等。其各主要經(jīng)濟運行指標對照見(三種生活污水處理設施主要經(jīng)第72頁江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路設備名稱技術標準埋地整裝污水凈化裝置有動力污水凈化設備普通化糞池首期投資(元/m3生活運行費用(元/m3生活00.8～1.2清掏費用一級標準一級標準三級標準>30年<8年>30年廢氣污染半徑(m)無味無味100m外無味2、廢氣第73頁江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路汽車尾氣中污染物排放量與車型、車況和車輛數(shù)等有關，同時隨汽車行駛狀況不同而有較大差別。不同車況時，汽車尾氣中主要污染物濃度見(汽車尾氣中各污染物濃度表)車況空擋怠速200(按照NOx的1/3計算)定速XX·陽光加州主要噪聲源包括生活噪聲、車輛行駛噪聲，對車輛減少小區(qū)內(nèi)車輛的行駛，考慮該部分聲源僅65-70分貝，屬線狀污染準的有關要求。生活噪聲聲源僅55-70分貝，對周圍環(huán)境影響較小。同時建設單位采取降噪吸聲處理，墻體隔聲可達15分貝以上，吸、隔聲治理可降噪達35分貝，采取以上措施后，噪聲源(105分貝)到達地面聲源小于55分貝，可滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096-93中2類標準要求，對周圍環(huán)境影響較小。4、固體廢物第74頁江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路徑經(jīng)50～60cm,高約80～90cm,外觀美麗的塑料垃圾桶，內(nèi)裝相應大(一)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀測數(shù)據(jù)表明，區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀在《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》(二)環(huán)境影響分析第75頁江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路2、項目在建設期和營運期應當保證項目所在區(qū)域的地表水符合江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路境；固體廢棄物、施工余土以及建筑拉圾等必須按照規(guī)定進行處理處置，不得隨意傾倒，不得向水體傾倒；加強施工噪聲防治，選用低噪施工前應向環(huán)保部門申請，經(jīng)同意后方可施工。施工期施工噪聲執(zhí)行理規(guī)劃和建設雨水、污水管網(wǎng)。對生活污水要按照《報告表》的要求—1996)一級標準；在安義城市污水處理廠建成投產(chǎn)后，該項目廢水—2002)的要求。減振措施，確保噪聲源場界噪聲達標，確保噪聲不影響周圍居民的正要合理布置，防止油煙、噪聲、廢水等污染周邊環(huán)境。油煙排放執(zhí)行江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路(四)環(huán)境影響結(jié)論第78頁江西鑫泰投資咨詢有限公司南昌市省府大院北二路71號TEL:0791--6281992EMAIL第八章經(jīng)濟影響分析(一)土地開發(fā)的經(jīng)濟效益主要通過城市土地開發(fā)這種投資活動，使原低效利用的土地轉(zhuǎn)為高效利用，并使城市經(jīng)濟在空間上的密集程度和布局更趨于合理，以提高城市的聚集效益。城市土地開發(fā)的經(jīng)濟XX·陽光加州項目的建設，不僅給安義縣城市居民基本生活物資需求提供了保證，而且也有利于當?shù)貒窠?jīng)濟的發(fā)展，從而提高了土地的綜合利用價值，有利于優(yōu)化社會經(jīng)濟資源配置、發(fā)揮經(jīng)濟效益和(二)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部門，在國民經(jīng)濟體系中處于先導性、基礎性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位，在整個國民經(jīng)濟體系中具有十分重要的地位和作用。由于房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大的特點(直接和間接與房地產(chǎn)相關的行業(yè)達50多個),本項目建設不僅可以為安義縣的房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展注入了生機，也將直接促進本項目還是安義縣的財政收入開辟了重要來源。XX·陽光加州建第79頁江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路(一)投資費用估算(5)《江西省建筑工程計價辦法(試行)》(2002);(7)江西省市政工程費用定額(2002年)和參考同類型工程指標，江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路2、投資費用估算項目預計總投資為13784.52萬元，其中：土地費用3268.14萬元，前期工程費137.66萬元，建安工程費為7043.83萬元，基礎設施建設費263.59萬元，公共配套設施費為63.54萬元，開發(fā)期間稅費242.89萬元，銷售費用705.81萬元。詳見：項目投資費用估算表項目投資費用估算表項目名稱建筑或土地面積單價(元/m2、臺)總價(萬1、土地成本單位土地面積計東地塊(47#-49#用地)詳見土地成交合同B地塊詳見土地成交合同2、前期費用規(guī)劃設計費8單位建筑面積計可行性研究費2單位建筑面積計地質(zhì)勘測費單位土地面積計土地整理及平整單位土地面積計第81頁江西鑫泰投資咨詢有限公司南昌市省府大院北二路71號TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com費3、建安工程費土建工程按每單位建筑面積計按每單位建筑面積計4、基礎設施費道路及園林綠化工程室外土地面積乘以單價供水、電等按每單位建筑面積計5、公用設施配套費單位建筑面積計6、開發(fā)期間稅費7、不可預見費建安工程費的5%計提二、開發(fā)費用1、管理費用以上1～6項累計的3%2、銷售費用銷售收入的相應比例計江西鑫泰投資咨詢有限公司南昌市省府大院北二路71號TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com3、財務費用三、總建設費用結(jié)合本項目的實際情況及公司現(xiàn)有資金的周轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，項目資金的(二)銷售情況預測及經(jīng)濟效益分析1、銷售量預測項目開工之后按照相關規(guī)程與施工進度計劃表的安排，預計能在2010年6月份順利地取得預售許可證，并開始對外銷售。住宅因總量不大，加之項目所處地段較好，只要其他相關條件到位，銷售難度不再加上部分住宅已售出，居住氛圍越來越濃，臨街商鋪估計在住宅基本售完時可銷售完畢。建議找專業(yè)的房地產(chǎn)銷售代理公司進行營銷。項目銷售進度預測表序號1住宅銷售2商業(yè)銷售第83頁江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路(1)商業(yè)部分交易日期、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)域狀況、實體狀況)修正，得出項目(2)住宅部分序號合計1銷售收入住宅收入可銷售面積銷售率(%)銷售單價(元/m2)商業(yè)收入第84頁江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路可銷售面積銷售率(%)銷售單價(元/m2)2銷售稅金及附加營業(yè)稅(5%)城市維護建設稅教育費附加(3%)交易管理費(1%)3稅金及附加后收入損益表序號數(shù)值單位備注1銷售收入萬元2開發(fā)建設投資萬元3銷售稅金及附加萬元第85頁江西鑫泰投資咨詢有限公司南昌市省府大院北二路71號TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com4利潤總額萬元5所得稅萬元6稅后利潤萬元以上表數(shù)據(jù)測算，項目的稅后投資利潤率為46.03%(稅后利潤/開發(fā)建設投資),因此，測算數(shù)據(jù)表明項目具有較好的市場盈利能力。三、項目財務盈利能力分析1、凈現(xiàn)金流量計算(詳見：項目全部投資財務現(xiàn)金流量表)。2、財務凈現(xiàn)值計算財務凈現(xiàn)值(FNPV)是指按設定的折現(xiàn)率ic計算的項目計算期內(nèi)式中：CI一現(xiàn)金流入量CO—現(xiàn)金流出量(CI-CO)t—第t年度的凈現(xiàn)金流量；n—計算期ic一基準收益率或設定的折財務凈現(xiàn)值等于或者大于零，表明項目的盈利能力達到或者超過況下，財務累計凈現(xiàn)值為2364.09萬元(稅后),表明項目在收益率為江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路12%時，仍有超出的2364.09萬元收益。(詳見：項目全部投資財務現(xiàn)金流量表)財務內(nèi)部收益率(FIRR)是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，它是評價項目盈利能力的動態(tài)指標。式中：CI一現(xiàn)金流入量CO—現(xiàn)金流出量(CI-CO)t—第t年度的凈現(xiàn)金流量；n一計算期本項目的財務內(nèi)部收益率為：25.40%(稅后),大于行業(yè)基準收益量表)4、投資回收期投資回收期(P)是指以項目的凈收益償還項目全部投資所需要的P投資回收期根據(jù)現(xiàn)金流量表計算，現(xiàn)金流量表中累計現(xiàn)金流量為第87頁江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量值。經(jīng)測算，本項目投資回收期為3.36年(稅后)。(詳見：項目全部投資財務現(xiàn)金流量表)合計2009年2010年2011年2012年1現(xiàn)金流入銷售收入回收固定資產(chǎn)余值回收流動資金2現(xiàn)金流出開發(fā)建設投資流動資金銷售稅金及附加3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量第88頁江西鑫泰投資咨詢有限公司南昌市省府大院北二路71號TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzj5所得稅6稅后凈現(xiàn)金流量7累計稅后凈現(xiàn)金流量計算指標：稅前稅后財務凈現(xiàn)值(i=12%):3708.252364.09投資回收期：3.江西鑫泰投資咨詢有限公司71號南昌市省府大院北二路TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com序號基本方案銷售收入1內(nèi)部收益率(%)71較基本方案增減百分點312投資回收期(年)較基本方案增減(年)911、最低售價(均價)盈虧平衡項目的最低售價(均價)盈虧平衡是指開發(fā)的物業(yè)售價下降到預含稅最低銷售均價=總投資/項目總可售面積÷(1-銷售稅金及附=13784.52×10000÷720南昌市省府大院北二路南昌市省府大院北二路71號第90頁=2023.55元/平方米因此，項目的最低銷售均價應不低于2023.55元/平方米，若銷售均價低于2023.55元/平方米對外銷售，則本項目將虧損。2、最低銷售面積(率)盈虧平衡項目的最低銷售面積(銷售率)是指，在預定的房屋