2001年房產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試題

第?部分選擇題Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

-、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）在每小題列出的四個(gè)

選項(xiàng)中只有一-選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)

內(nèi)。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

1.供人們生活起居的建筑是（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.公共建筑B.居住建筑C.工業(yè)建筑D.商業(yè)建筑Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.生產(chǎn)成本規(guī)定的B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.生產(chǎn)價(jià)格決定的D.壟斷利潤(rùn)決定的Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.房地產(chǎn)價(jià)格較高B.房地產(chǎn)價(jià)格不變Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.房地產(chǎn)價(jià)格有變化D.房地產(chǎn)價(jià)格較低Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

4.商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.黃金地段B.邊緣地段C.落后地段D.一般地段Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

5.容積率是指地塊上的建筑面積與（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.總面積之比B.地塊面積之比Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.地下面積之比D.綠化面積之比Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

6.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.街角地B.多面臨街地C.一面臨街地D.畸零地Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

7.因素成對(duì)比較中，若A與B同等重要，則給A賦值（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.10B.50C.0.5D.5Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格（）Xv7評(píng)估師考試

網(wǎng)

A.最終會(huì)基本趨于一致B.最終會(huì)擴(kuò)大差別Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別D.由有關(guān)部門確定Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

9.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來

確定（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.土地還原利率B.各有關(guān)修正系數(shù)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.如何計(jì)算容積率修正D.如何計(jì)算土地使用年期修正Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

10.市場(chǎng)比較法中，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則

在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.其中分母小于100B.其中分母大于100Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.其中分母等于100D.不成立Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

11.通過使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是（）Xv7評(píng)估

師考試網(wǎng)

A.土地的估價(jià)期日Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

B.土地的使用期限不同Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

12.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.不包含整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

B.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上Xv7評(píng)估師考

試網(wǎng)

C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)Xv7評(píng)估師考

試網(wǎng)

D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤(rùn)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.利息、利潤(rùn)B.利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.利潤(rùn)、稅費(fèi)D.利息、稅費(fèi)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

15.剩余法在評(píng)估待開發(fā)土地中運(yùn)用得（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.最少B.最為廣泛C.最難D.最一般Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

16.剩余法確定項(xiàng)目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在（）Xv7評(píng)估師考試

網(wǎng)

A.區(qū)域范圍B.規(guī)定范圍C.合理范圍D.期望范圍Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

17.剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的（）Xv7評(píng)估師考試

網(wǎng)

A.性質(zhì)B.工業(yè)狀況C.生活狀況D.設(shè)施狀況Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

18.路線價(jià)估價(jià)法是一種評(píng)估大量土地的（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.迅速估價(jià)方法B.較慢估價(jià)法Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.簡(jiǎn)易法D.延遲法Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

19.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.街道寬度B.臨街深度C.街道長(zhǎng)度D.街道曲度Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

20.基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有（）Xv7評(píng)

估師考試網(wǎng)

A.可比性B.可替性C.可分性D.可換性Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

二、雙項(xiàng)選擇題（本大題共18小題，每小題1分，共18分）在每小題列出的五個(gè)

選項(xiàng)中有二個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)

內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無分。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.商業(yè)用地方式B.商品住宅用地方式C.機(jī)關(guān)用地方式Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.宗教用地方式E.軍事用地方式Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

22.房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.科學(xué)性B.實(shí)踐和公正性C.個(gè)別性Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.嚴(yán)肅性E.固定性Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.市場(chǎng)學(xué)派B.價(jià)格學(xué)派C.行為學(xué)派Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.競(jìng)爭(zhēng)學(xué)派E.交易學(xué)派Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

24.在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評(píng)估法有（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.剩余法B.收益還原法C.開發(fā)法Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.價(jià)值法E.市場(chǎng)法Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

25.直接影響土地級(jí)別界線位置的是（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.單元?jiǎng)澐諦.定級(jí)單位C.面積單元Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.指標(biāo)取樣E.指標(biāo)計(jì)算Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

26.房地產(chǎn)的收入分為（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.經(jīng)營(yíng)收入B.毛收入C.潛在毛收入Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.凈收益E.有效毛收入Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

27.運(yùn)用市場(chǎng)比較法所必須遵循的合法性具有的兩個(gè)方面的含義是（）Xv7評(píng)估

師考試網(wǎng)

A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大

差別Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是（）

Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.百貨大樓B.普通住宅C.辦公樓Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.旅館E.倉(cāng)庫(kù)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

29.市場(chǎng)比較法中，區(qū)域因素有（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.自然條件B.繁華程度C.房地產(chǎn)位置Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件E.臨街狀況Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

30.用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是（）Xv7評(píng)估師考

試網(wǎng)

A.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

B.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.要求被估對(duì)象為新建筑物Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.要求被估對(duì)象為舊建筑物Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

E.僅對(duì)一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

31.城市土地主管部門測(cè)算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是（）Xv7

評(píng)估師考試網(wǎng)

A.用途、土地級(jí)別B.土地上附著物的質(zhì)量Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.土地上附著物修建的日期D.原土地使用者是私人或集體Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

E.土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)Xv7評(píng)估

師考試網(wǎng)

B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)

Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接工程費(fèi)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接工程費(fèi)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

E.以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)Xv7評(píng)估

師考試網(wǎng)

33.剩余法估價(jià)開發(fā)商購(gòu)買土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對(duì)該土地

規(guī)定了（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.地塊限制條件B.法律法規(guī)限制C.資源條件Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.社會(huì)條件E.經(jīng)濟(jì)條件Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

34.房地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：（）Xv7評(píng)

估師考試網(wǎng)

A.城市規(guī)劃B.法律法規(guī)C.市場(chǎng)條件Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.經(jīng)濟(jì)條件E.生活條件Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

35.同--路線價(jià)區(qū)段的劃分應(yīng)是（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.地價(jià)不等地段B.地價(jià)相等地段C.地段相連的路段Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.地段不相連接E.性質(zhì)相差大的地段Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

36.路線價(jià)估價(jià)法四三二一法測(cè)中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25

英尺土地分別是路線價(jià)的（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.20%B.30%C.8%Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.10%E.40%Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

37.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率是（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

C.該用途土地在該級(jí)別地域的容積率Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

E.該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件B.房地產(chǎn)開發(fā)情況C.建筑物保養(yǎng)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

D.城市社會(huì)發(fā)展水平E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

第二部分非選擇題Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

三、判斷改錯(cuò)題（判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“J"，錯(cuò)誤

的打“X”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

39.抵押價(jià)格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估的價(jià)格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

交易。（）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4?6類。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

41.建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。（）

Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

42.路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

43.我國(guó)目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

四、簡(jiǎn)答題（每小題4分，共12分）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

44.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

45.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告包括哪些內(nèi)容？Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

46.試寫出剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的基本公式。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

五、計(jì)算題（每小題10分，共20分）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金

2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，

耐用年限10年，殘值率2虬據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%,管理費(fèi)為

年租金的5臨修繕費(fèi)為房屋原值的2肌保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3%。，資本化驗(yàn)室

率為12%。試估算該寫字樓的價(jià)格。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

48.（1）有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)

估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬元，而開發(fā)成本（含稅費(fèi)）最低為500萬元，開發(fā)商

期望利潤(rùn)為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少？Xv7評(píng)估師考試

網(wǎng)

(2)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面

積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%,總建筑面積5,000平方米，

出租率80機(jī)求開發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少？Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

六、論述題(每小題10分，共20分)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

49.市場(chǎng)比較法的適用范圍和操作程序是什么？Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

50.試述在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。Xv7評(píng)估師

考試網(wǎng)

Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

參考答案Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

第一部分選擇題Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

-、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

l.B2,B3.D4.A5.BXv7評(píng)估師考試網(wǎng)

6.C7,C8.A9.B10.AXv7評(píng)估師考試網(wǎng)

11.B12.B13.C14.B15,BXv7評(píng)估師考試網(wǎng)

16.C17.A18.A19.B20.AXv7評(píng)估師考試網(wǎng)

二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

21.AB22.AB23.AC24.AB25.ADXv7評(píng)估師考試網(wǎng)

26.CE27.BC28.AB29.AB30.ABXv7評(píng)估師考試網(wǎng)

31.AE32.AB33.AB34.AB35.BCXv7評(píng)估師考試網(wǎng)

36.BD37.DE38.BCXv7評(píng)估師考試網(wǎng)

第二部分非選擇題Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

三、判斷改錯(cuò)題(每小題2分，共10分)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

39.X抵押貸款Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

40.X5~7Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

41.X重置價(jià)格或重建價(jià)格Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

42.VXv7評(píng)估師考試網(wǎng)

43.X區(qū)片價(jià)和路段價(jià)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

四、簡(jiǎn)答題(每小題4分，共12分)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

44.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常有：Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

(1)一般因素。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

⑵城市區(qū)域因素。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

⑶個(gè)別因素。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

45.(1)封面；Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

⑵目錄；Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

(3)致委托估價(jià)方函；Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

⑷估價(jià)師聲明；Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

⑸估價(jià)的假設(shè)和限制條件；Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告；Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

⑺估價(jià)技術(shù)報(bào)告；Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

(8)附件。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

46.剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格基本公式：V=A-(B+C+D+E)Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

式中：V-購(gòu)置土地價(jià)格，A一開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，B—整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成

本，C—投資利息，D—開發(fā)商合理利潤(rùn)，E—正常稅費(fèi)。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

五、計(jì)算題（每小題10分，共20分）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

47.（1）年租金收入Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

2.5X12=30（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

⑵計(jì)算年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

①房地產(chǎn)稅=30X12%=3.6（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

②管理費(fèi)=30X5%=1.5（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

③房屋原值=1000X3000=300（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

④修繕費(fèi)=300X2%=6（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

⑤保險(xiǎn)費(fèi)=300X3%o=0.9（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

⑥家具年折舊費(fèi)=10X（1-2%）4-10=0.98（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

⑦年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

（3）年凈收益=30-12.98=17.02（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

（4）該寫字樓套間的價(jià)格Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

=137.099Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

48.（1）土地價(jià)格=1,000萬-500萬-200萬=300（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

故該塊地最高價(jià)格為300萬元。137.1（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

（2）總價(jià)=18,000（萬元）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

六、論述題（每小題10分，共20分）Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

49.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場(chǎng)比較法才能得到較廣泛的應(yīng)用。而且，

在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交

易較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，一般要經(jīng)過下列程序：Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

（1）交易實(shí)例的搜集；Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

（2）可比交易案例確定；Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

⑶因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、土地

使用年期修正、容積率修正；Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

（4）房地產(chǎn)價(jià)格確定。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

50.估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件是房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中十分關(guān)鍵的部分：Xv7評(píng)估師

考試網(wǎng)

因?yàn)椋篨v7評(píng)估師考試網(wǎng)

（1）在房地產(chǎn)估價(jià)過程中，存在估價(jià)的假設(shè)的和限制條件，如對(duì)未來房地產(chǎn)收益

的預(yù)測(cè)，對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致的房地產(chǎn)區(qū)位變化和價(jià)格變化的推測(cè)等。這些假設(shè)

和前提必定對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生影響，所以評(píng)估報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果只在報(bào)

告中載明的假設(shè)和前提下才有效。若條件不同則不能應(yīng)用該結(jié)論。Xv7評(píng)估師

考試網(wǎng)

（2）估價(jià)結(jié)果具有時(shí)效性，只有在評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)應(yīng)用，才能保證結(jié)果

的正確性。Xv7評(píng)估師考試網(wǎng)

（3）評(píng)估報(bào)告所提供的結(jié)論只適用于報(bào)告中載明的估價(jià)目的和價(jià)值定義。不同的

估價(jià)目的下，同一宗房地產(chǎn)適用的估價(jià)方法、選取的資料及得到的結(jié)論都不同，

所以報(bào)告中的結(jié)果不能應(yīng)用于該估價(jià)目的以外的其他估價(jià)目的。Xv7評(píng)估師考

試網(wǎng)

說明以上的條件，可以指導(dǎo)委托方正確估價(jià)結(jié)論，避免誤解及錯(cuò)誤應(yīng)用帶來的損

失，也可以借此明確評(píng)估各方的責(zé)任界限，避免不必要的糾紛。

2003年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題及答案

來源：考試大2003/12/281號(hào)試大：中國(guó)教育號(hào)試第門戶】模擬考場(chǎng)視頻課程字號(hào):TT

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)?/p>

答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。）

1.估價(jià)報(bào)告書中說明的（）限定了其用途。

A.估價(jià)原則

B.估價(jià)方法

C.估價(jià)目的

D.估價(jià)對(duì)象狀況

2.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。

A.給水、排水、電力、通信

B.給水、排水、燃?xì)?、熱?/p>

C.排水、電力、通信、燃?xì)?/p>

D.排水、電力、通信、熱力

3.某宗土地的面積為1000m2,其上建筑物的建筑面積為5000m2,建筑物的基底面積

為700m2,建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（）。

A.8.0

B.5.6

C.5.0

D.0.7

4.當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則（）。

A.均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加

B.均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少

C.均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加

D,均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少

5.房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。

A.有用性、稀缺性、有效需求

B.供給、需求、利用狀況

C.權(quán)利、租金、利率

D.價(jià)值、使用價(jià)值、供求

6.基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。

A.最低價(jià)格

B.最高價(jià)格

C.平均價(jià)格

D.成交價(jià)格

7.已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/n?時(shí)，需求量為100萬m2,當(dāng)價(jià)格為1000元/m2時(shí),

需求量為90萬nA則需求價(jià)格彈性為（）。

A.10

B.9

C.0.9

D.0.1

8.估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（）起計(jì)。

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.估價(jià)作業(yè)期

C.出具估價(jià)報(bào)告之目

D.簽訂估價(jià)委托合同之日

9.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新

建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。

A.保持現(xiàn)狀前提

B.裝修改造前提

C.轉(zhuǎn)換用途前提

D.重新利用前提

10運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的

客觀收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的（）。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.替代原則

D.公平原則

11.在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由（）的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。

A.本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有

B.所有參加該估價(jià)項(xiàng)目

C.由引交估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任

D.任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人

12.某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末?次付清,

當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元。

A.87

B.124

C.130

D.134

13.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。

據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%,

則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

14.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。

A.可比實(shí)例房地產(chǎn)

B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)

C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

D.類似房地產(chǎn)

15.某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%,則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為（）。

A.0.91

B.0.92

C.1.09

D.1.10

16.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20II為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為

2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議,2003年8月15曰進(jìn)行復(fù)估,則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為（）。

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.簽訂估價(jià)委托臺(tái)同之日

D.估價(jià)人員與委托人商定的某日

17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（）。

A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等

D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)

濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。

A.37

B.40

C.60

D.63

19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（）。

A.自然折舊

B.物質(zhì)折舊

C.功能折舊

D.經(jīng)濟(jì)折舊

20.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。

A.土地取得成本+開發(fā)成本

B.土地取得成木+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

21.某建筑物己建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4%,該建筑物的成新率為（）。

A.75%

B.79%

C.81%

D.84%

22.建筑物凈收益=（）x建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。

A.建筑物重置價(jià)

B.建筑物現(xiàn)值

C.土地價(jià)格

D.房地產(chǎn)價(jià)格

23.收益法中所指的收益是（）。

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益

D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益

24.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7%,土地資本化率為6%,建筑

物資本化率為8%,則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（）萬元（收益可視為無限年）。

A.30

B.40

C.50

D.60

25.采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（）。

A.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

B.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

C.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠

D.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)

26.某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為（）。

A.被燒損前的狀況

B.被燒損后的狀況

C.被燒損前與被燒損后的差異狀況

D.未來修復(fù)或重建后的狀況

27.有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的

基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)

格為（）萬元。

A.400

B.450

C.500

D.540

28.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬元,

資本化率為10%,該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的

使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。

A.180

B.196

C.200

D.300

29.若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（）。

A.通貨膨脹影響

B.投資利息因素

C.資金時(shí)間價(jià)值

D.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

30.對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗

地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來變化趨勢(shì)，可以采用（）和長(zhǎng)期趨勢(shì)

法相結(jié)合進(jìn)行估算。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.路線價(jià)法

31.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997-2002年分別為3100元/m\3260元/m\3440元/m\

3620元/nA3800元/nA3980元/nA采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為（）

元/m2.,

A.4120

B.4149

C.4184

D.4216

32.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是（）。

A.收益原理

B.替代原理

C.地租理論

D.區(qū)位理論

33.某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬元，其中建筑物價(jià)值占40%。某人擁有其

中的一套住宅，房地價(jià)值為150萬元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬元，則此人占有的土地

份額為（）。

A.19%

B.21%

C.23%

D.25%

34.若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m,按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)

格，其平均深度價(jià)格修正率為（）。

A.78%

B.85%

C.117%

D.150%

35.在估價(jià)報(bào)告中陳述（），既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和

估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。

A.估價(jià)師聲

B.估價(jià)的假設(shè)和限制條件

C.估價(jià)方法

D.估價(jià)對(duì)象

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意,

請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且

選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的內(nèi)容包括（）。

A.評(píng)估制度

B.估價(jià)原則名

C.估價(jià)程序

D.估價(jià)報(bào)告

E.職業(yè)道德

2.收益性房地產(chǎn)包括（）。

A.未出租的餐館

B.旅店

C.加油

D.農(nóng)地

E.未開發(fā)的土地

3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則（）。

A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同

B.估價(jià)的方法有可能不同

C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同

D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性

E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途

4.在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（）賣者所愿意接受的最低價(jià)格

時(shí).，交易才會(huì)成功。

A.高于

B.等于

C.低于

D.不高于

E.不等于

5.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括（）。

A.實(shí)地查勘記錄

B.委托人名片

C.估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況

D.估價(jià)中的不同意見

E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見

6.下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有（）。

A.可比實(shí)例一定是交易實(shí)例

B.可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例

C.交易實(shí)例一定是可比實(shí)例

D.交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例

E.可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例

7.下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告的說法中，不正確的有（）。

A.估價(jià)報(bào)告是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告

B.估價(jià)報(bào)告可視為估價(jià)人負(fù)提供給委托人的產(chǎn)品

C.估價(jià)報(bào)告應(yīng)重在內(nèi)在質(zhì)量，外在質(zhì)量不是很重要

D.估價(jià)報(bào)告應(yīng)對(duì)難以確定的事項(xiàng)予以說明，但不得描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響

E.估價(jià)報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件

8.收益乘數(shù)有（）。

A.毛租金乘數(shù)

B.利潤(rùn)乘數(shù)

C.凈收益乘數(shù)

D.銷售收入乘數(shù)

E.潛在毛收入乘數(shù)

9.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。

A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

B.基礎(chǔ)設(shè)旌建設(shè)費(fèi)

C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

E.管理費(fèi)

10.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有（）。

A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額

C.建筑物的折I日就是各種原因所造成的價(jià)值損失

D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額

E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折I日

11.收益法中確定資本化率的基本方法有（）。

A.市場(chǎng)提取法

B.累加法

C.指數(shù)調(diào)整法

D.投資收益率排序插入法

E.收益乘數(shù)法

12.假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B.開發(fā)成本和管理費(fèi)用

C.銷售稅費(fèi)

D.投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

E.開發(fā)利潤(rùn)

13.預(yù)期原理是（）等估價(jià)方法的理論依據(jù)。

A.市場(chǎng)比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設(shè)開發(fā)法

E.路線價(jià)法

14.應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行（）等修正。

A.臨街深度

B.土地形狀

C.交易日期

D.交易情況

E.臨街寬度

15.下列關(guān)于實(shí)地查勘的說法中，正確的有（）。

A.對(duì)于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘

B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成實(shí)地查勘記錄

C.實(shí)地查勘人員和委托人中的陪同人員都應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名

D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期

E.實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料進(jìn)行核實(shí)

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用

“T”表示正確，用“X，，表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1.因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。（）

2.房地產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做

的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。（）

3.開發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)較小。（）

4.在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。（）

5.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析始終應(yīng)針對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。（）

6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。

7.對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價(jià)對(duì)象的婁似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。

()

8.可修復(fù)的損耗是經(jīng)過修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。

（）

9.成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來估算估

價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。（）

10.應(yīng)用收益法評(píng)估出租型房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、

管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。（）

11.為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)H進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估

時(shí)，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。（）

12.長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象

或類似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。（）

13.高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀＃ǎ?/p>

14.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向

的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（）

15.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。（）

四、計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公

式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上

作答。）

1.某房地產(chǎn)占地400011?,土地使用年限為50年，容積率為6,共24層，每層建筑面

積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成。預(yù)計(jì)再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)

計(jì)如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60%,其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，

正常出租率為90%,每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2?3層為商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占

該層建筑面積的70%,每平方米營(yíng)業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營(yíng)業(yè)需投入1000

萬元，而該市經(jīng)營(yíng)同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營(yíng)業(yè)面積的正常年利潤(rùn)為600元：第4層出租開

酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%,每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每

年需支付8萬元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5?10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅?/p>

檔次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%,出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：11?24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給

公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對(duì)社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住

宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。試評(píng)估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值（設(shè)資

本化率分別為商場(chǎng)10%,酒樓8%,辦公樓7%）。

A

成交價(jià)格元/（元/n?）51005800520053005000

成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31

交易情況+2%+21%00-3%

區(qū)位狀況0-3%+3%+1%0

房地產(chǎn)狀權(quán)益狀況-2%0+2%-1%-1%

況交易實(shí)物-4%-5%-2%+2%+1%

上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地

產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002

年1月1日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5%,其后至2002年11月1曰則每月遞減0.5

%,而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1%。

試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅

樓2003年8月31日的正常單價(jià)(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均)。

一、單項(xiàng)選擇題

1.C2.A3.C4.B5.A6.C7.C8.C9.A10.C

11.B12.B13.B14.C15.B16.A17.D18.A19.C20.B

21.C22.B23.C24.C25.D26.C27.A28.B29.C30.A

31.C32.B33.B34.A35.B

二、多項(xiàng)選擇題

1.BCDE2.ABCD3.ABCD4.AB5.ACDE6.AD7.BCD8.ACE9.BCD

10.ACDE11.ABD12.ABD13.BD14.ABE15.BCDE

三、判斷題

1.72.X3.44.X5.46.47.x8.x9.x10.xH.x12.x13.x

14.415.Y

四、計(jì)算題

1、解：

(1)運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：

V=A/Y[l-l/(l+y)n]

(2)各層建筑面積=4000x6/24=1OOOn?/層

(3)計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格:

年凈收益=1000x(l-60%)x75%x90%x60x12=19.44萬元

V|=19.44/10%x[l-l/(l+10%)5a。=192.20萬元

(4)計(jì)算2?3層商場(chǎng)收益價(jià)格：

年凈收益：1000x2x70%x600=84萬元

V2r=84/10%x[l-l/(l+10%嚴(yán)3]=830.48萬元

(5)計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格：

年凈收益：1000x70%x50xl2-80000=34萬元

V4=34/8%x[1-1/(1+8%產(chǎn)]=413.59萬元

(6)計(jì)算5~10層辦公樓收益價(jià)格：

年凈收益：6x20xl800xl2x80%x(l-10%)=186.62萬元

V5-io=186.62/7%x[1-1/(I+7%產(chǎn)寸=2555.13萬元

(7)計(jì)算11?24層住宅價(jià)格：

Vn-24=1000x14x4000=5600萬元

(8)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：

V=Vl+V2-3+V4+V5--l0+V11-24

=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600

=9591.40萬元

2、解：

(1)選取可比實(shí)例，實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上，故實(shí)

例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例A、C、E作為可比實(shí)例。

(2)計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)x交易日期修正系數(shù)x房

地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。

(3)交易情況修正系數(shù)為：

可比實(shí)例A：100/(100+2)=100/102

可比實(shí)制C：100/100

可比實(shí)例E：100/(100-3)=100/97

(4)交易日期修正系數(shù)為：

可比實(shí)例A=(i+i%y

可比實(shí)例C=(l+1%)4

可比實(shí)例E=(l+1%)3

(5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：

因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為

1/3,則有：

可比實(shí)例A=100/[100x1/3+(100-2)x1/3+(100-4)x1/3]=100/98

可比實(shí)例C=100/[(100+3)x1/3+(100+2)x1/3+(100-2)x1/3]

=100/101

可比實(shí)例E=100/[100x1/3+(100-1)x1/3+(100+1)x1/3)=!00/100

(6)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：

比準(zhǔn)價(jià)格A=5100x(100/102)x(1+1)4x(100/98)=5309.207C/m2

比準(zhǔn)價(jià)格C=5200x(100/100)x(1+1%)4x(100/101)=5357.57元

比準(zhǔn)價(jià)格E=5000x(l00/97)x(l+l%)3x(100/100)=5310.83元/n?

(7)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：

估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/n?

2004年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試卷及答案

一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)?/p>

答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)

1.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（）。

A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動(dòng)D.價(jià)值量大

2.某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2,套內(nèi)墻體面積為20m分?jǐn)偟?/p>

共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元/n?。

A.1667B.1765C.1875D.2000

3.某宗土地面積200011?,城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3,建筑密度30%。在

單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。

A.建筑物地面一層建筑面積為800m2,總建筑面積為5000m2

B.建筑物地面一層建筑面積為140011?,總建筑面積為5000m2

C.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為55000?

D.建筑物地面一層建筑面積為600m）總建筑面積為2500m?

4.房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該

實(shí)體的質(zhì)量以及（）。

A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地的形狀

C.組合完成的功能D.立體空間

5.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋

房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。

A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系

6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/nA現(xiàn)按規(guī)劃擬

改為商業(yè)用地，容積率為5.0,樓面地價(jià)為960元/n?。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）萬元。

A.78B.882C.1210D.1272

7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/

nA現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2o若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/n?計(jì)，該

幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（）元/n?。

A.4400B.4409C.4445D.4455

8.一套建筑面積為100m2,單價(jià)為2000元/m?的住宅，首期付款5萬元，余款在未來

10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%,則該套住宅的（）

A.實(shí)際單價(jià)為2000元/n?,實(shí)際總價(jià)為30.16萬元

B.實(shí)際單價(jià)為1950元/n?,實(shí)際總價(jià)為20萬元

C.實(shí)際單價(jià)為2000元/n?,實(shí)際總價(jià)為20萬元

D.實(shí)際單價(jià)為2000元/n?,實(shí)際總價(jià)為30.16萬元

9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比

分別為30%、10%、0,貝甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是（）。

A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

B.完全彈性、單-彈性、完全無彈性

C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性

10.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）。

A.存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種

類房地產(chǎn)量一拆毀量

B.存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C.存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量

D.存量+新增竣工量一拆毀量

11.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)

換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則（）。

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況

D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去狀況

12.某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000m2,現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格

為8130元/n?,建筑物重量?jī)r(jià)格為900元/m2,而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800

元/nt則該建筑物的成新率為（）。

A.44%B.50%C.67%D.94%

13.按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；

而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)

（）的情形。

A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格