洋房產(chǎn)品探討廣義（檔次）：相比于髙層和別墅之間的產(chǎn)品。用材好，戶數(shù)少，樓層低，戶型好（大）等。狹義：（功能）戶型具有“退、露、錯”或“退、露、錯、院“，三層至五層（八層），戶型擁有院落、露臺、屋頂?shù)炔凰忝娣e的戶外空間。只討論狹義洋房!重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理發(fā)展時期時間典型代表項目特點概念模糊期2002年前在水一方水天花園融僑半島□單一戶型結(jié)構(gòu)，僅限于5+1或6+1。□頂層為躍層，頂層以下為平層，底層、頂層送花園?！鹾芏囗椖看蟠蚧▓@洋房招牌，凡是多層帶花園的小區(qū)均稱為花園洋房。洋房戶型功能完善，如前庭后院，送入戶花園或屋頂花\單一重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理發(fā)展成熟期2003年金科?天籟城美社□金科第一代花園洋房?！酢巴恕㈠e、露、院”全新形態(tài)和每單元6-8戶低密度布局?！醭蔀槭袌霎敃r評判花園洋房是否純粹的一個標桿。2004年金科?天籟城?紫園□金科第二代花園洋房。□將建筑布局進一步升華，“雙流線設計”、加寬樓間距，并將退臺退得更徹底，從而增大了露臺面積。2004年金科天湖美鎮(zhèn)□金科第三代花園洋房。□在戶型設計上又有飛躍的創(chuàng)新，出現(xiàn)錯層、躍層，并做到各層的戶型差異化，將花園及露臺做到了極致。2004年東原?中央美地□溫馨浪漫英倫風情，首開文化牌先河，打造水景、園林、生態(tài)、峽谷于一體，將景觀做到了一個新的高度?！跹蠓考洪_始停留在一個高度一一產(chǎn)品環(huán)境，戶型設計、建筑用材、物業(yè)服務等，雖然每個項目都有自身賣點，但大同小異，沒有脫穎而出的大氣。送“退、錯、露”形成的露臺,送地下室。重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理顛覆傳統(tǒng)期2006年龍湖?弗萊明戈□徹底顛覆傳統(tǒng)花園洋房，做到精致、大氣，超脫。□建筑形態(tài)、產(chǎn)品細節(jié)、選材標準均達到了“別墅級”水平。□產(chǎn)品設計上引入別墅才有的獨棟和雙拼設計，獨門入戶、前花園、雙流線入戶、私人半地下會所、露臺環(huán)形布局等，綜合品質(zhì)在重慶乃至全國均達到了花園洋房的頂級水平?！醭ＷC了硬件的優(yōu)質(zhì)，更加提倡居住文化內(nèi)涵的超越O風格歐式化，向別墅看齊，追求大內(nèi)涵氣、沉穩(wěn)、內(nèi)斂。重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理傳承發(fā)展期2007年天江鼎城□受金科洋房產(chǎn)品“院、露、退、錯”的影響，人們對花園洋房產(chǎn)品的思想己固化，該項目入市之初，其品質(zhì)并不被重慶市場接受。□天江鼎城的出現(xiàn)，更直接展示了一種沉穩(wěn)、內(nèi)斂的氣質(zhì)，一種不動聲色的優(yōu)雅。2007年金科?東方王謝□西班牙風情之后，花園洋房大部分開始走異域風情路線?！醺黜椖繎粜驮O計較類同，更多注重外立面和建筑材質(zhì)。□該項冃以原創(chuàng)中國洋房姿態(tài)出現(xiàn)，進行全方位演繹?！醪皇呛唵蔚貙⑽魇窖蠓刻卣骱蜄|方中國元素揉捏，而是中學為體，西學為用。□項冃做到了既有東方洋房韻味，又有現(xiàn)代風格體現(xiàn)，建筑簡潔明朗直線條、大開窗幾何線條。建筑既大氣、內(nèi)斂又沉穩(wěn)，同、K時追求戶型豐富并“送”露臺。AA兼容重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理繼往開來期20008年金科?陽光小鎮(zhèn)2009復地別院□□□□金科第七代花園洋房。延續(xù)“退、錯、露”，前庭后院和地下室等，將“送”做到極致。吸收了西式洋房“大氣、沉穩(wěn)、內(nèi)斂”的氣質(zhì)。做到了既“送得多”，又大氣沉穩(wěn)。消費者的需求多元化與個性化，導致戶型多樣化，在立面和材質(zhì)上的多樣化。項目品質(zhì)提高，戶型附加值最大化。精細化個性化花園洋房規(guī)劃布局探討報據(jù)地塊形狀和地塊高差，布局從容，順其自然。同吋做到了視線上的錯開花園洋房規(guī)劃布局探討最單純的行列式在保證洋房自身的間距前提下，最大限度利用土地資源。此種布置，一般用在地形較為平坦的地塊。不用去追求天際線的豐富。客戶在現(xiàn)場，也感覺不到布局的單調(diào)。利用山形，將洋房逐步抬高。把洋房錯開式布局，達到視線錯開。既享受了山景，又做到了整個布局的豐富，讓洋房具有立體感，錯落有致。建筑“四錯開”優(yōu)勢橫向間距錯開主要視線能錯開，對視得到較好解決山墻縱向間距錯開可讓園林景觀做得更有變化，更豐富一棟的內(nèi)部單元錯開可拉開端頭戶型和非端頭戶型的間距視線斜向錯開仍然能兼顧朝向；建筑斜向布置，可讓客戶感覺間距更大o\V高層與洋房之間的影響和規(guī)避。把高層單獨放到一個組團。將高層的主采光面和洋房呈90度錯開。將高層盡量與洋房拉開距離。圉將高層的品質(zhì)做高，讓洋房與高層之間的檔次更接近。保證客戶的純粹。將高層的外立面與洋房統(tǒng)一，形象上互相促進，而不是互相干擾。洋房擺列與景觀的考慮由于洋房用地緊張，密度較大，很難做出大中庭，因此，組團化是重要出路。在視線錯開的基礎上，各樓棟的擺列采用伸和縮的方式，形成各個小組團，將各個小組團成線型擺列，讓景觀能形成規(guī)模。容積率1.0的:洋房戶型探討每戶贈送面積達142平方米，其中花園88平方米（69平方米前庭院+19平方米后花園），會所層送49平方米休閑屋。（雙流線入戶）地下會所采光面寬11.5米，大部分為自然采光，小部分天井采光。入戶層會客廳錯層布置（下錯60公分），層高達到3.6米。上下雙庭院，入戶層送后院，會所層送前院。M一層（入戶層）花園洋房戶型探討首層1F戶型（底TOWN）三房兩廳雙衛(wèi)，套內(nèi)面積176.69m2，建筑面積199.52,公攤系數(shù):13%躍層湖>

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■?■■■■■I復地別院■院立方（一層）地下層（會所層）□□□□勢優(yōu)??“Y4?0躍層主臥套房專享層（上層）入戶層（底層）2F戶型五房兩廳三衛(wèi)\套內(nèi)面積約167.33m2，建筑面積188.95公攤系數(shù)13%復地別院■院立方（二層）優(yōu)勢□主臥與次主臥均含10平方米空中院館。□主臥帶獨立式書房設計?！跎铌柵_花園達5.8平方米?！踯S層設計，上層主臥專享?！蹩蛷d挑高4.5米。'、'劣勢n直跑樓梯直對入戶大門，視覺受到影響。復地別院■院立方（三層）躍層三錯式設計，戶型新穎，其中主臥獨享下層空間。入戶平層設計為會客廳，通過樓層達到了良好的功能分區(qū)。多達三個衛(wèi)生間設計，其中主臥帶獨立書房和主衛(wèi)，次主臥帶衛(wèi)生間?？蛷d挑空4.5米。k戶型在MOm2左右，但多達五房設計，其中有兩個書房，戶翠執(zhí)態(tài)非常齊全。3F戶型四房三廳三衛(wèi)套內(nèi)面積147.54m2建筑面積166.6公攤系數(shù)13%□□□□ZM5F戶型（頂樓）四房四廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積170m2復地別院■院立方（頂層）優(yōu)勢口贈送45—85m2閣樓空間（預留）。□作為170m2戶型，過道空間過多，內(nèi)部空間存在一定浪費。劣勢金科.陽光小鎮(zhèn)1樓戶型四房三廳三衛(wèi)套內(nèi)面積149.11m23XD?DDJDDHO（地下金＞1虹M0>XDDm□1層贈送入戶私家花園，贈送地下室。優(yōu)勢口戶型功能豐富，含三個衛(wèi)生間，兩個主臥均帶書房，共有四間臥室?！踉诒ＷC功能豐富的前提下，面積控制在150m2以下。..a:?癢4.讎奴1Jp—m助XD0金科?陽光小鎮(zhèn)2樓戶型四房三廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積139.54m2□□優(yōu)勢□□二層罕有的送地下室，送入戶私家花W。設計手法力：與一層反向設置，在二層設置戶外樓梯，直達入戶花園。通過一樓入戶花M再到地下室，減小了由于室內(nèi)設旋梯，降到6米后，容易造成的眩暈感覺。同時二層還“送”因退和錯開而形成的10平方米的露臺！保證了戶型功能豐富的前提下，面積控制在了140m2；獨立式餐廳。平層金科?陽光小鎮(zhèn)3樓戶型四房雙廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積128.74m24樓戶型三房雙廳雙衛(wèi)兗內(nèi)面積105.41m2□主臥均帶書房和主衛(wèi)，主臥尊貴感較強?！蹙鶐?0平方米以上的大入戶花園?！跞龢菐И毩⑹讲蛷d；四樓送雙露臺一陽臺。優(yōu)勢借鑒劣勢借鑒□三樓沒有送花園洋房特有的“露臺花園”。平層<±s)（下用）金科?陽光小鎮(zhèn)5樓戶型五房雙廳三衛(wèi)套內(nèi)面積151.98m2優(yōu)勢借鑒□上層主臥專享，帶書房，走入式衣帽間和主衛(wèi)，并送大面積屋頂花園?！醮沃髋P送露臺花園。客廳送露臺，生活陽臺帶部分露臺?！鯌粜凸δ茇S富，面積控制到152m2。一樓戶型三房兩廳雙衛(wèi)（含地下室、入戶花套內(nèi)面積138.25m2優(yōu)勢借鑒□功能豐富，大入戶花園，陽光房，主臥帶書房，戶型緊湊?！醯叵聦用娣e算入產(chǎn)權(quán)面積.劣勢借鑒□地下層只有兩個采光井采光，采光很差。150D3ODSMD1800IXE?)IKD270033COISOO27?ICBO平層二樓戶型，四房兩廳雙衛(wèi)（含地下室、入戶花園、露臺）套內(nèi)面積148.37m2?1-flW纛Bff事^?!111fa-?1sr,A14i8.':?i|??J1■JftKttWV地下私冢會所□二樓送地下室，地下層面積算入產(chǎn)權(quán)面積.劣勢借鑒□地下層采光很差，需要下到6米。6樓三房兩廳雙衛(wèi)111.16m25層三室兩廳雙衛(wèi)124.92m24層三室兩廳雙衛(wèi)126.79m23層＜3室2廳2玉1廚130.99m2通過電梯，直通地下，使三樓至五樓都擁有自己的地卜‘室。3樓至5樓的地下室，沒有通風采光，雖然不算面積，但利用性不強；只能做儲藏室內(nèi)使用。三樓至五樓所送地下室由一個公共通道各自進入，相互之間隱私性較差。坡屋頂設置，頂層送空中閣樓，最高達6米，增加丫戶型賣點。坡屋頂采用“老虎窗”，戶型客廳和部分臥室采用“八角窗”增加了立面的風情味道。戶型緊湊，實用，地下室賣點多，小面積盡量f買髙端洋房（底層和頂層）還是買經(jīng)濟型聯(lián)排?高品質(zhì)洋房優(yōu)勢戶型采光好，前庭后院空間大，齊功能房能作到豐富并且能保證采光.底層（甚至二層）的地下室送得多，頂層可送屋頂.每個戶型有大小不一的露臺.高品質(zhì)洋房劣勢總價直逼別墅。再好，也只是洋房。永遠進不了高端戶型之列。名不正，言不順。共用電梯和通道，私密性要差。經(jīng)濟聯(lián)排優(yōu)勢再差也叫別墅。再差也是獨門獨戶。經(jīng)濟聯(lián)排劣勢兩面米光，局部輔助功能間接采光。不能大面積享受入戶大花園等與自然接觸的空間。買髙端洋房的頂樓還是底樓?底樓優(yōu)勢送入戶大花園，享受前庭后院，送大而積地下室，親地性更好，進出方便。底樓劣勢潮濕，蚊蟲多，隱私差，安全性相比頂樓要差，面積可能耍大、總價要高。頂樓優(yōu)勢隱私性好，受到打擾的空間小。大面積的屋頂私家享用，能做到二層（躍層）的主人專享。頂樓劣勢親地性差，屋頂花園，相比地下花園要遜色?？赡艽嬖诼┧膯栴}。不能送免費的地下室（甚至帶產(chǎn)權(quán)）。洋房戶型面積走大還是走小?共同點隨著地價的不段上漲，洋房占地的問題更加空出，地價成本更高，價格更高。在此種情形下，為了攤消成本，要么做聯(lián)排，要么做品質(zhì)高層（或板式小高層）。洋房的處境會更加尷尬，被品質(zhì)高層和別墅“前堵后追”。在此種背景下，洋房面積走大還是走小？洋房面積走既然資源問題更加突出，就把洋房做大，把檔次拉高，做成類別墅的定位。資料該用都用了，就做高端大面積洋房.洋房面積走小如果洋房做成類別墅，則總價會達到聯(lián)排的價格，于其去和聯(lián)排競爭，不如做小，自成一體。保證品質(zhì)的前提下，降低總價，受眾更寬，更受歡迎.重慶未來花園洋房的產(chǎn)品突破點和價值思考1.有獨特資源占有（優(yōu)勢地段或獨特資源）的地塊：類別墅產(chǎn)品定位，定位支撐如卜*:大戶型洋房+別墅級配置和材質(zhì)+獨特資源占有利用大戶型、配置、材質(zhì)做出建筑的別墅感覺。利用獨特資源占有加上別墅品質(zhì)與聯(lián)排別墅競爭!2.無獨特資源占有的地塊：高品質(zhì)產(chǎn)品定位，定位支撐如卜\戶型面積適中+別墅級配置和材質(zhì)+附加值最大化（送地下室、入戶花園、露臺、陽臺）利用戶型面積適中控制住產(chǎn)品總價，拓寬客戶。利用“送面積”送到極致，保證洋房產(chǎn)品獨特的賣點。利用建筑異域風情，以及別墅級配置和材質(zhì)，保證了建筑的品質(zhì)。最終形成高品質(zhì)加上合理的總價加上最大的實惠，成就高品質(zhì)洋房定位,弱化了“前阻后追”被別墅和品質(zhì)小高層夾擊的狀態(tài)。髙品質(zhì)洋房主要由如下要素支撐:而積材質(zhì)配置園林綠化□而積不應小，因為戶型而積能保證居住的舒適度?！踅ㄖ貌馁|(zhì)一定耍達到“別墅級”，如彩鋁Low-E雙層中空淺鍍鏌玻璃、其它高級智能化配置等。□配置一定要高，如精裝修入戶大堂等?！跞缬^光電梯（雙開門）。林綠化主題鮮明?！踔参锱渲茫貏e是卨大喬木的配置耍到位?！蹰喠钟簿坝^的材質(zhì)要和建筑用材質(zhì)相呼應。重慶規(guī)劃設計新規(guī)范對洋房產(chǎn)品設計的限制和規(guī)避根據(jù)《2009年第一次建筑規(guī)劃管理季度例會會議紀要》建管字（2009）22號的規(guī)定，本規(guī)定將對本項目的戶型設計產(chǎn)生如下影響:所受影響影響原因陽臺空中院館入戶花園□凹陽臺進深如大于2.4米，或每戶陽臺結(jié)構(gòu)底板投影面積之和如大于10平米，則超出部分按全面積計算容積率。□每戶陽臺結(jié)構(gòu)底板投影面積之和，超出套內(nèi)面積17%的部分，按全面積計入容積率。飄窗□底板與室內(nèi)地面高差應大于0.45米?！踉跇敲娼Y(jié)構(gòu)層投影面積以內(nèi)的,計入容積率。花池□在陽臺結(jié)構(gòu)低板內(nèi)設置花池的，按陽臺規(guī)定計算。洋房風格現(xiàn)代風格中鐵山水天同創(chuàng)髙原為什么地中海風格的項目比較多?產(chǎn)品面積洋房戶型屬于中檔，如果做其它異域風格，則面積會做得較大。地中海風格，則對面積會更容易控制。客戶□洋房戶型的客戶不屬于金字塔尖的客戶，所以對非常厚重的非常具有內(nèi)涵的產(chǎn)品不是很匹配。而地中海，既不厚重，也不輕浮，正好。風情□地中海帶來的生活味道，更隨合，更單純，更平易近人，這與洋房自身的特性有很在關(guān)系。戶型□洋房特有的“退，露，錯，院，地中海演繹起來更容易”，如采用其它歐式風格采用了“退，露，錯，院，則味道可能要變。洋房立面和材質(zhì)復地別院■院立方置鑒配借0溫保外外鋼塑軋玻空中層雙□si??節(jié)細下以于白來格風筑。。建1□□y砂檐f質(zhì)。。，g抹桿飾。條i手欄修面。線色藝墻屋樓窗J黃鐵外坡鐘啡撐米色雕紅角咖M金金浮朱八深純□□□□□□彩鋁Low-E雙層中空淺鍍鏌玻璃。，外墻材料為乳膠漆顆粒涂料和文化石?！豕诺渫饬⒚?，具有地中海休閑建筑特點。立面借鑒□色彩搭配合理，建筑立面采用米黃為主，配以淺棕等色彩；深綠色百葉窗，深紅色屋頂，體現(xiàn)休閑建筑的特點,□立面強調(diào)虛實對比，層次分明，輪細節(jié)借鑒□露臺門增加了雨篷、陽臺的踩醐□對空調(diào)位、外露的雨水管、空調(diào)管進行\(zhòng)劇縫。龍湖?悠山