最新國(guó)家開(kāi)放大學(xué)電大《物業(yè)管理法規(guī)》期末試題標(biāo)準(zhǔn)題庫(kù)及答案（試卷號(hào)2224）考試說(shuō)明：本人根據(jù)學(xué)員的需求匯總了歷年來(lái)所有的期末試題及答案，形成了一個(gè)完整的標(biāo)準(zhǔn)題庫(kù)，對(duì)考生的復(fù)習(xí)和考試起著非常重要的作用，會(huì)給您節(jié)省大量的時(shí)間。內(nèi)容包含：選擇題、判斷題、簡(jiǎn)答題、論述題、案例分析題。做考題時(shí)，利用本文檔中的查找工具（Ctrl+F）,把考題中的關(guān)鍵字輸?shù)讲檎夜ぞ叩牟檎覂?nèi)容框內(nèi)，就可迅速查找到該題答案。木文庫(kù)還有其他網(wǎng)核、機(jī)考及教學(xué)考一體化試題答案，敬請(qǐng)查看。一、選擇題下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體（）。A.某市規(guī)劃局B.9歲的兒童C.合伙企業(yè) D.在華外籍留學(xué)生下列說(shuō)法正確的有（）。目前我國(guó)已經(jīng)有專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范仲裁是解決物業(yè)管理糾紛的重要途徑撤職是常見(jiàn)的一種行政處罰行政調(diào)解是訴訟調(diào)解的一種下列屬于物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)類(lèi)型的有（）oA. 過(guò)錯(cuò)責(zé)任B.無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任C.公平責(zé)任 D.違法責(zé)任可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是（）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A.一級(jí)資質(zhì)B.二級(jí)資質(zhì)C.三級(jí)資質(zhì) D.四級(jí)資質(zhì)屬于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同的義務(wù)的是（）。A.不棄管義務(wù)B.保密義務(wù)C.通知義務(wù)D.協(xié)助義務(wù)下列哪幾項(xiàng)反映了“物業(yè)”具有的獨(dú)特的屬性（）0“物業(yè)”屬于不動(dòng)產(chǎn)“物業(yè)”具有單元性“物業(yè)”具有空間性“物業(yè)”具有環(huán)境性下列哪幾項(xiàng)體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本法律原則（）0尊重和維護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則自治管理、民主協(xié)商原則契約自由、平等自信原則政府適度監(jiān)管原則。下列說(shuō)法錯(cuò)誤的有（）o行政訴訟可以進(jìn)行調(diào)解送達(dá)是指人民法院將訴訟文書(shū)交給被告人的行為法院調(diào)解有開(kāi)始、進(jìn)行和結(jié)束三個(gè)階段仲裁是以不公開(kāi)審理為主，公開(kāi)審理為補(bǔ)充的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由下列哪些部分組成（）。A.專(zhuān)有所有權(quán) B.共有所有權(quán)C.特有權(quán) D.成員權(quán)下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（）A.廣州市越秀區(qū)規(guī)劃局 B.15歲中學(xué)生李某C.藍(lán)天物業(yè)公司 D.在中國(guó)的美國(guó)留學(xué)生物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)以下哪些內(nèi)容進(jìn)行約定（）。A.服務(wù)費(fèi)用 B.合同期限C.物業(yè)管理事項(xiàng) D.違約責(zé)任國(guó)務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是哪一年頒布的（）oA.2003 B.2004C.2005 D.2007依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則（）。A.公平合理B.方便生活C.團(tuán)結(jié)互助D.有利生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，不能采取的措施有（）。A.停水、斷電B.罰款C.按合同約定收取滯納金 D.限制業(yè)主出入小區(qū)下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（）A.規(guī)劃局 B.5歲的兒童C.法人 D.在華外籍教師下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（）A.長(zhǎng)沙市規(guī)劃局B.無(wú)民事行為能力人C.法人D.在廣州的外籍教師在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法可享有下列（）權(quán)利。A.監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)活動(dòng)的權(quán)利依法組建業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利選聘或解聘物業(yè)公司的權(quán)利使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利建筑物區(qū)分所有權(quán)系由（）部分組成。A.獨(dú)立所有權(quán) B.專(zhuān)有所有權(quán)C.共用部分持分權(quán) D.成員權(quán)下列屬于仲裁協(xié)議法定內(nèi)容的有（）。A.仲裁事項(xiàng) B.仲裁機(jī)構(gòu)c.請(qǐng)求仲裁的意思表示 D.仲裁費(fèi)用根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)享有的不同權(quán)限，物業(yè)在法律意義上可以劃分為如下部分（）oA.專(zhuān)有部分 B.共有部分C.約定公共用部分 D.約定專(zhuān)用部分小區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)維修金屬于（）。A.業(yè)主委員會(huì) B.物業(yè)公司C.業(yè)主 D.業(yè)主大會(huì)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》主要規(guī)定了物業(yè)管理（）責(zé)任A.刑事 B.民事C.違憲 D.行政下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（）A.某市規(guī)劃局B.無(wú)行為能力人C.法人D.在中國(guó)的美國(guó)籍留學(xué)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，可以采取下面的（ ）措施。A.斷水、斷電 B.罰款C.按合同約定收取滯納金 D.限制業(yè)主出入小區(qū)下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系。（）某市物業(yè)服務(wù)公司因長(zhǎng)期虧損而破產(chǎn)業(yè)主陳某因遭遇車(chē)禍而死亡某物業(yè)服務(wù)公司向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出行政復(fù)議申請(qǐng)某物業(yè)服務(wù)公司員工利用職務(wù)便利侵占業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有（）。A.詐騙罪B.侵占財(cái)產(chǎn)罪C.故意傷害罪D.濫用職權(quán)罪物業(yè)服務(wù)合同屬于（）oA.有名合同 B.無(wú)名合同C.典型合同 D.非典型合同在我國(guó)設(shè)立一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最低注冊(cè)資木要求為（）。A.10萬(wàn)元 B.15萬(wàn)元C.50萬(wàn)元 D.100萬(wàn)元在物業(yè)管理活動(dòng)領(lǐng)域內(nèi)，業(yè)主依法可享有的權(quán)利有（）o監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利依法組建業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體（）？A.國(guó)家B.無(wú)民事行為能力人C.法人D.德國(guó)人物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立最低標(biāo)準(zhǔn)要求注冊(cè)資金為（）。A.10萬(wàn)元 B.15萬(wàn)元C.50萬(wàn)元 D.100萬(wàn)元下列屬于仲裁協(xié)議的法定內(nèi)容的有（）。A.仲裁事項(xiàng)B.仲裁機(jī)構(gòu)C.請(qǐng)求仲裁的意思表示D.仲裁費(fèi)用物業(yè)管理糾紛的民事裁定書(shū)的適用范圍包括（）。A.財(cái)產(chǎn)保全 B.實(shí)體爭(zhēng)議C.駁回起訴 D.中止訴訟、判斷題.《憲法》中關(guān)于住宅、城市管理等方而的規(guī)定和原則是物業(yè)管理立法的根木依據(jù)。（對(duì)）法律關(guān)系是法律規(guī)范調(diào)整一定社會(huì)關(guān)系過(guò)程中所形成的人們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（錯(cuò)）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)30天前通知全體業(yè)主。（錯(cuò)）開(kāi)除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。（錯(cuò)）廣義的法律責(zé)任是指違法者對(duì)自己實(shí)施的違法行為必須承擔(dān)的責(zé)任。（錯(cuò)）憲法是我國(guó)的根本大法，也是制定各層級(jí)物業(yè)管理法律規(guī)范的基本依據(jù)。（錯(cuò)）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。（對(duì)）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。（對(duì)）物業(yè)管理服務(wù)必須遵循權(quán)利與義務(wù)相適應(yīng)的原則。（對(duì)）業(yè)主手冊(cè)是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務(wù)活動(dòng)等方而的行為規(guī)范。（錯(cuò)）我國(guó)的《物業(yè)管理法》是2003年5月28日由國(guó)務(wù)院制定的。（錯(cuò)）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放私家車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。（錯(cuò)）經(jīng)過(guò)40%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。（錯(cuò)）罰款是物業(yè)管理行政處罰中的一種。（錯(cuò)）不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。（對(duì)）業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。（錯(cuò)）我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。（對(duì)）交付訂金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，訂金將歸合同另一方所有，不得要求返還。（錯(cuò)）按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類(lèi)。（對(duì)）物業(yè)管理民事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。（對(duì)）業(yè)主不能自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（錯(cuò)）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的所有行為都必須征得業(yè)主大會(huì)的同意。（錯(cuò)）業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（對(duì)）管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。（對(duì)）物業(yè)管理民事糾紛中法院調(diào)解是我國(guó)民事訴訟程序的必經(jīng)階段。（錯(cuò)）我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是2007年由國(guó)務(wù)院制定的。（錯(cuò)）物業(yè)管理同時(shí)具有私權(quán)和公權(quán)的雙重法律屬性。（對(duì)）當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等原則是物業(yè)管理民事訴訟的基本原則之一。（對(duì)）15.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。15.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。4.筒述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成。4.筒述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成。業(yè)主就是物業(yè)所有權(quán)人。（對(duì)）物業(yè)管理刑事責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，行為人因觸犯行政法律法規(guī)而應(yīng)承擔(dān)的強(qiáng)制性法律義務(wù)。（錯(cuò)）在物業(yè)管理糾紛行政訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。（錯(cuò)）我國(guó)《物權(quán)法》于2007年3月通過(guò)，其中以專(zhuān)章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。（對(duì)）收受合同定金的一方不履行約定的義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（對(duì)）收取定金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（對(duì)）法官主持下的法庭調(diào)解是物業(yè)管理糾紛民事訴訟的必經(jīng)程序之一。（錯(cuò)）在物業(yè)管理糾紛民事訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。（對(duì)）小區(qū)停車(chē)位屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商不得自行出售。（錯(cuò)）物業(yè)管理刑事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。（錯(cuò)）三、簡(jiǎn)答題筒述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征？答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性；物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位；物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性；物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比較大；物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。筒述業(yè)主大會(huì)的共同決定事項(xiàng)。答：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會(huì)將對(duì)事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)作出決議。業(yè)主大會(huì)共同決定事項(xiàng)如下：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方而的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。筒述我國(guó)民事證據(jù)的概念及種類(lèi)。答：證據(jù)是指能夠證明民事案件真實(shí)情況的各種事實(shí)，也是法院認(rèn)定有爭(zhēng)議的案件事實(shí)的根據(jù)。證據(jù)的種類(lèi)包括：當(dāng)事人陳述、書(shū)證、物證、視聽(tīng)資料、電子證據(jù)、證人證言、鑒定意見(jiàn)、勘驗(yàn)筆錄。答：(1)行為本身具有可非難性；)損害結(jié)果；)因果關(guān)系；)行為人心理主觀過(guò)錯(cuò)狀態(tài)。簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍。答：(1)物業(yè)的驗(yàn)受接管義務(wù)；(2)對(duì)共用物業(yè)的維護(hù)、管理義務(wù)；(3)建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)；(4)環(huán)境清潔、美化義務(wù)；(5)安全保障義務(wù)；(6)合同約定的其他義務(wù)，比如提供小區(qū)的交通便利等。簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。答：(1)物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)名合同；(2)物業(yè)服務(wù)合同是一種以物業(yè)管理關(guān)系為標(biāo)的的合同；(3)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離；(4)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成、雙務(wù)、有償合同。筒述業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。答：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會(huì)將對(duì)事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)作出決議。業(yè)主大會(huì)主要職責(zé)應(yīng)包括以下事項(xiàng)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方而的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。筒述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答：(1)不可抗力；正當(dāng)防衛(wèi)；緊急避險(xiǎn)；(4)受害人A己的過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的；(5)第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。答：(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。簡(jiǎn)述業(yè)主自治自律的基本原則。答：(1)依法自治原則；積極自治原則；規(guī)范自治原則；民主管理原則；接受監(jiān)督原則；尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則。簡(jiǎn)述物業(yè)的構(gòu)成。答：(1)物業(yè)的物理屬性構(gòu)成，包括四個(gè)方面：建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施和建筑地塊;物業(yè)的法律區(qū)分，包括四個(gè)方而：專(zhuān)有部分、共有部分、約定公共用部分和約定專(zhuān)用部分。簡(jiǎn)述我國(guó)物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式。答：憲法；法律；行政法規(guī)；地方性法規(guī)；行政規(guī)章。簡(jiǎn)述物業(yè)管理法的作用。答：第一，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。第二，保障物業(yè)管理權(quán)利人合法權(quán)益。第三，為優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)設(shè)保障，為解決糾紛提供依據(jù)。簡(jiǎn)述物業(yè)管理民事訴訟的基本原則。答：(1)當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等原則；同等原則與對(duì)等原則；法院調(diào)解白愿和合法原則；辯論原則；處分原則；檢察監(jiān)督原則。答：物業(yè)服務(wù)合同終止的原因主要包括以下幾個(gè)方而：基于法律規(guī)定的事實(shí)發(fā)生而終止?；诋?dāng)事人的意思而終止。因合同目的的實(shí)現(xiàn)而終止?；诤贤母露K止。簡(jiǎn)述我國(guó)承擔(dān)民事責(zé)任的方式。答：⑴停止侵害。⑵排除妨礙。⑶消除危險(xiǎn)。⑷返還財(cái)產(chǎn)。⑸恢復(fù)原狀。⑹修理、重作、更換。賠償損失。(8)支付違約金。(9)消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。(10)賠禮道歉。簡(jiǎn)述在物業(yè)管理過(guò)程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。答：(1)物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的人除外。因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。無(wú)行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。四、論述題結(jié)合實(shí)際談?wù)劤袚?dān)物業(yè)管理民事責(zé)任的方式。答：⑴停止侵害；(2)排除妨礙；(3)消除危險(xiǎn)；(4)返還財(cái)產(chǎn)；(5)恢復(fù)原狀；(6)修理、重做、更換；(7)賠償損失；(8)支付違約金；(9)消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；(10)賠禮道歉。試述在物業(yè)管理過(guò)程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。答：(1)房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷(xiāo)售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施；(2)物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為住戶提供服務(wù)；(3)物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)維修基金；(4)業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶無(wú)正當(dāng)理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，如低層住戶拒交電梯費(fèi)和高壓水泵費(fèi)，業(yè)主因小孩無(wú)法人讀附近重點(diǎn)中小學(xué)校而拒交管理費(fèi)，這是住戶最常見(jiàn)的違約行為；(5)業(yè)主委員會(huì)不按照《物業(yè)管理委托合同》的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。侵權(quán)的表現(xiàn)：(1)物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任；(2)因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任；(3)建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的人除外；(4)因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任；(5)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任；(6)無(wú)行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任；(7)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。試論物業(yè)管理糾紛的起因及其防范。答：一、物業(yè)管理糾紛的起因分析立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內(nèi)容混亂，缺乏權(quán)威性。(2)開(kāi)發(fā)商前期遺留的問(wèn)題引發(fā)了后來(lái)物業(yè)管理的矛盾。(3)缺乏完善的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制o(4)物業(yè)管理的服務(wù)概念沒(méi)有建立。二、物業(yè)管理糾紛的防范措施(1)完善相關(guān)立法工作。(2)加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。(3)培育和完善物業(yè)管理市場(chǎng)，把物業(yè)管理納入市場(chǎng)運(yùn)行的軌道。(4)業(yè)主和物業(yè)公司通過(guò)簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來(lái)規(guī)范雙方的行為。(5)進(jìn)一步規(guī)范政府行為。試述物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。答：物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括以下條款：(1)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所；(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理事項(xiàng)；雙方權(quán)利義務(wù)；(4)物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量；(5)物業(yè)管理費(fèi)用的收?。?6)物業(yè)管理服務(wù)的期限；合同提前終止的條件；違約責(zé)任；(9)其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同中約定的管理服務(wù)具體事項(xiàng)一般包括以下幾項(xiàng)：(1)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；(2)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的使用運(yùn)行、管理、維修和更新；(3)市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；保潔及園林綠化服務(wù)；(5)物業(yè)區(qū)域秩序的管理服務(wù)；(6)物業(yè)檔案資料的管理；(7)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理等。結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)。答：(1)非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設(shè)施。(2)非法經(jīng)營(yíng)行為，主要表現(xiàn)為：無(wú)證經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、聘用無(wú)資質(zhì)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)。(3)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的行為。違法的轉(zhuǎn)委托行為。妨礙管理行為。物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行為。五、案例分析題8歲的小萌和她外婆準(zhǔn)備前往位于天山小區(qū)15號(hào)樓負(fù)一層的社區(qū)老年活動(dòng)中心，當(dāng)兩人行至小區(qū)15號(hào)樓東側(cè)地下車(chē)庫(kù)通道門(mén)口時(shí)，樓頂頂部突然掉下冰塊。“?。　卑殡S著小萌的一聲尖叫，外婆回頭看到小萌倒在地上，滿頭是血，四肢不斷抽搐，外婆被眼前這一幕嚇壞了，她趕緊撥打急救電話將小萌送往醫(yī)院救治。因?yàn)榇耸?，小萌的父母多次找到物業(yè)要求賠償，物業(yè)實(shí)地查看后發(fā)現(xiàn)，掉落冰塊的屋頂是頂樓居民林某將露臺(tái)封閉后建成的違章建筑的屋頂，因此物業(yè)認(rèn)為業(yè)主林某應(yīng)該承擔(dān)全部賠償責(zé)任，與物業(yè)無(wú)關(guān)。業(yè)主林某認(rèn)為冰塊墜落屬于意外事件，和他也無(wú)關(guān)。問(wèn)題：(1)小萌的父母要解決與物業(yè)公司的糾紛有哪些途徑？)本案應(yīng)如何處理？答：(1)可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、訴訟等途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。頂樓業(yè)主林某和物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。自然人的人身權(quán)利受法律保護(hù)，因頂樓業(yè)主林某私自搭建違法建筑，致使其屋頂結(jié)冰砸到小萌，損害了小萌的健康權(quán)；而物業(yè)公司作為物業(yè)管理方，對(duì)業(yè)主林某私自搭建行為沒(méi)有及時(shí)制止，未盡到管理注意的義務(wù)，也存在一定過(guò)錯(cuò)。兩方的過(guò)錯(cuò)行為共同導(dǎo)致小萌傷殘的損害結(jié)果，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。20n年趙先生在天環(huán)花園購(gòu)買(mǎi)了一套三房二廳的住宅，但一直沒(méi)有入住。2014年物業(yè)公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，趙先生以未居住為由拒交。趙先生是通過(guò)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)的住宅，因生意失敗，從2015年3月開(kāi)始停止向銀行供款。銀行隨即向法院起訴，法院判決將房產(chǎn)拍賣(mài)來(lái)還貸款，張女士通過(guò)拍賣(mài)取得了該房產(chǎn)。2016年趙先生下落不明，物業(yè)公司要求新人住的張女士補(bǔ)交趙先生欠下的物業(yè)費(fèi)。問(wèn)題(1)趙先生以未居住為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否成立，為什么？(2)物業(yè)公司向張女士追索以前業(yè)主欠下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是否成立，為什么？(3)你認(rèn)為物業(yè)公司在此情況下如何維護(hù)自己的權(quán)益？答：(1)趙先生的理由不成立。因?yàn)槿粘Ｋf(shuō)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，趙先生的房產(chǎn)會(huì)得到相應(yīng)保值和增值。所以趙先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質(zhì)量問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；(2)物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)向張女士追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)。首先物業(yè)公司沒(méi)有積極采取措施維護(hù)白己的權(quán)益，本身有過(guò)錯(cuò)；其次張女士通過(guò)拍賣(mài)取得了房產(chǎn)，自然無(wú)須對(duì)前手的欠費(fèi)負(fù)責(zé);物業(yè)公司先應(yīng)當(dāng)直接要求趙先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待；其次，物業(yè)公司可以根據(jù)其與趙先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。3.陳軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺(tái)上。一天，天氣預(yù)報(bào)稱今日臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，讓市民做好防臺(tái)風(fēng)準(zhǔn)備。陳軍因趕時(shí)間上班，未將放在窗臺(tái)上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。中午臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到陳軍家的樓下，被臺(tái)風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，長(zhǎng)平物業(yè)公司的巡邏保安員見(jiàn)狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費(fèi)數(shù)萬(wàn)元。見(jiàn)到黃佳被砸傷的保安員證實(shí)花盆是從六樓陳軍家掉下來(lái)的，另一位鄰居也證實(shí)，自己前幾天去陳軍家玩，陳軍曾向其炫耀過(guò)這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到陳軍要求其賠償損失，陳軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺(tái)風(fēng)刮下來(lái)的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求陳軍賠償損失，并以管理不善為由將長(zhǎng)平物業(yè)公司告上法庭。問(wèn)題：(1)本案的原告和被告分別是誰(shuí)？(2)本案應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任？為什么？(3)臺(tái)風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？答：(1)原告是黃佳，被告是陳軍和長(zhǎng)平物業(yè)公司。)應(yīng)由陳軍承擔(dān)賠償責(zé)任，因?yàn)閾p害是由于陳軍放置在窗臺(tái)上的花盆掉下來(lái)造成的，陳軍未能妥善管理白家窗臺(tái)上的花盆存在著過(guò)錯(cuò)；花盆是放在業(yè)主的專(zhuān)有權(quán)的范圍，物業(yè)公司沒(méi)有管理義務(wù)。)臺(tái)風(fēng)將花盆刮落不屬于不可抗力，因?yàn)椴豢煽沽κ侵覆荒茴A(yù)見(jiàn)，也不能避免的事件，在木案中臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前是有通知的，陳軍將花盆放在屋內(nèi)等地方是完全可以避免悲劇的發(fā)生。2012年4月的一天，何帆到佛山市南海區(qū)的順境花園住宅小區(qū)看望住在這里的父母。何帆開(kāi)車(chē)到該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)地下停車(chē)位已經(jīng)沒(méi)有位置了，他在物業(yè)服務(wù)公司人員的指引下將車(chē)輛停在了小區(qū)的空地上。小區(qū)是封閉式管理，進(jìn)出的外來(lái)人員和車(chē)輛都要進(jìn)行登記，何帆領(lǐng)取了停車(chē)卡，并在物業(yè)服務(wù)人員的要求下交納了5元的停車(chē)費(fèi)。何帆離開(kāi)小區(qū)時(shí)，發(fā)現(xiàn)車(chē)輛丟失了，何帆和物業(yè)公司人員一起報(bào)了警，但車(chē)輛一直都未找到。在此情況下何帆向物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行索賠，這時(shí)他發(fā)現(xiàn)政府有關(guān)部門(mén)并未批準(zhǔn)物業(yè)公司在此部位停車(chē)收費(fèi)，物業(yè)公司也以自己并無(wú)收費(fèi)資格，車(chē)輛保管合同無(wú)效為由，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。問(wèn)題：(1)本案涉及到法律關(guān)系主要有哪些？(2)物業(yè)公司是否有權(quán)利用小區(qū)公共部位進(jìn)行營(yíng)利，為什么？(3)在本案中物業(yè)公司以自己并無(wú)收費(fèi)資格，車(chē)輛保管合同無(wú)效的意見(jiàn)能否成立，為什么？答：(1)本案主要涉及到兩類(lèi)法律關(guān)系：一是物業(yè)公司與車(chē)主形成的車(chē)輛保管合同關(guān)系；另一個(gè)是物業(yè)公司與收費(fèi)主管部門(mén)形成的行政法律關(guān)系。(2)無(wú)權(quán)，因?yàn)樾^(qū)公共部位已經(jīng)攤?cè)说綐I(yè)主所購(gòu)房屋的建筑面積中，所以小區(qū)全體業(yè)主擁有該部分的使用權(quán)，物業(yè)公司在沒(méi)有征得業(yè)主同意的情況下，無(wú)權(quán)使用小區(qū)公共部位進(jìn)行牟利。(3)不能成立，因?yàn)樾姓申P(guān)系和民事法律關(guān)系性質(zhì)不同，不能混淆在一起處理，有關(guān)物業(yè)公司對(duì)車(chē)主的民事責(zé)任問(wèn)題，只要運(yùn)用合同法中的相關(guān)規(guī)則即可處理。劉先生購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)的一套住宅，購(gòu)買(mǎi)時(shí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為2元/平方米，且五年不變，并有管道煤氣、24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同中。但劉先生人住2年后，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了3元/平方米。劉先生找到理論，物業(yè)公司說(shuō)“開(kāi)發(fā)商說(shuō)的不算數(shù)”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并得到了物價(jià)部門(mén)的批準(zhǔn)。而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。問(wèn)題：(1)本案涉及到哪些法律關(guān)系？(2)劉先生是否應(yīng)當(dāng)按照3元/平方米交納物業(yè)管理費(fèi)？(3)劉先生應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？答：(1)本案涉及物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種法律關(guān)系。物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任。應(yīng)當(dāng)，因?yàn)榘l(fā)展商無(wú)權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)服務(wù)的委托合同，業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)。劉先生應(yīng)當(dāng)通過(guò)法律途徑追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完全履行合同所約定的義務(wù)，依據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。.2013年4月，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與廣州天天物業(yè)服務(wù)公司簽訂合同，約定該住宅小區(qū)自2013年5月份開(kāi)始由天天物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。2013年8月，趙先生人住該住宅小區(qū)之后，一直沒(méi)有繳納過(guò)物業(yè)費(fèi)。當(dāng)天天物業(yè)公司催促他繳物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，趙先生認(rèn)為自己買(mǎi)了房子自己住，自己管理，不需物業(yè)服務(wù)公司的管理。趙先生以拒絕承認(rèn)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的委托服務(wù)合同為由拒絕繳納，并聲明他將不會(huì)跟物業(yè)服務(wù)公司建立任何物業(yè)服務(wù)關(guān)系。經(jīng)業(yè)委會(huì)多次出而調(diào)解也沒(méi)有結(jié)果，最后物業(yè)服務(wù)公司把趙先生告上了法庭，要求趙先生支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。問(wèn)題；(1)本案中物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)委托服務(wù)合同能否對(duì)趙先生發(fā)生法律效力？為什么？(2)如果該委托服務(wù)合同對(duì)趙先生有約束力，趙先生應(yīng)該負(fù)有哪些義務(wù)？(3)物業(yè)公司能否通過(guò)訴訟途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益？答：(1)該物業(yè)服務(wù)合同對(duì)趙先生產(chǎn)生法律效力。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂服務(wù)合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主都具有約束力。除非經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論終止合同或合同期滿等原因出現(xiàn)方可拒交管理費(fèi)。(2)趙先生負(fù)有物業(yè)服務(wù)合同所規(guī)定的義務(wù)和職責(zé)，主要是按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)和在合同約定事項(xiàng)范圍內(nèi)的服從物業(yè)服務(wù)公司管理的義務(wù)。(3)可以。.河北石家莊市某小區(qū)剛?cè)胱?，部分業(yè)主就認(rèn)為小區(qū)存在著墻體滲漏、供暖不足和停車(chē)收費(fèi)過(guò)高等問(wèn)題，小區(qū)業(yè)主們多次找到管理小區(qū)的藍(lán)天物業(yè)公司及小區(qū)的開(kāi)發(fā)商反映和協(xié)商未果。于是部分業(yè)主以串聯(lián)協(xié)商、互相選舉的方式組建了臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)會(huì)通過(guò)，決定號(hào)召全體業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)、解除與現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)合同。之后新物業(yè)服務(wù)公司也由臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)以協(xié)議方式確定。業(yè)主通過(guò)新聞媒體，使事件引起社會(huì)的關(guān)注和強(qiáng)烈反響，部分業(yè)主還圍堵了開(kāi)發(fā)商的售樓處和物業(yè)管理處辦公室。與此同時(shí)藍(lán)天物業(yè)公司以不交物業(yè)費(fèi)為理由，停掉了臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)幾位委員家中的天然氣。問(wèn)題：(1)本案中業(yè)主的行為有哪些違法違規(guī)之處？藍(lán)天物業(yè)公司停掉業(yè)主家煤氣的行為有無(wú)問(wèn)題，為什么？(3)業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛有哪些處理方式？答：(1)①部分業(yè)主通過(guò)串聯(lián)協(xié)商、互相選舉等方式，自己組建成立的“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”不合法，不符合《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立程序的規(guī)定。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的同時(shí)，必須按合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得無(wú)故拖延和拒交?！芭R時(shí)業(yè)主委員會(huì)”做出集體拒交物業(yè)費(fèi)的決定不具有法律效力?！芭R時(shí)業(yè)主委員會(huì)”以協(xié)議方式選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在程序上也不合法。(2)物業(yè)公司的做法是不妥當(dāng)?shù)?。①業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為與業(yè)主使用燃?xì)獾男袨榉謩e屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，兩者之間沒(méi)有聯(lián)系。②是否停天然氣屬于燃?xì)夤镜臋?quán)利，物業(yè)公司的行為是侵害業(yè)主權(quán)利的行為。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，應(yīng)通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等法定程序予以解決，而不能采取“圍堵售樓處、物業(yè)管理處辦公室"等過(guò)激行為。8.李先生在某一住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套高級(jí)住宅。出于經(jīng)營(yíng)需要，李先生將該套住宅作抵押向某銀行進(jìn)行了