2017房產(chǎn)估價(jià)師考試仿真題及答案一、單選題?1、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于()元/m2。?A、3816B、3899C、4087D、4920?2、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%;該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為()萬(wàn)元。?A、521B、533C、695D、711?3、已知～年期國(guó)債利率為3、31%，貸款利率為5、43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2、23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1、32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1、42%，所得稅抵扣的好處為0、5%，則報(bào)酬率為()。?A、7、78%B、8、28%C、13、21%D、14、21%?4、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是()。?A、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期?B、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期?C、取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期?D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期?5、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是()。?A、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法?B、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用?C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房?D、假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余?6、現(xiàn)有某待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38、50m2，從當(dāng)前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為()萬(wàn)元。?A、766B、791C、913D、1046?7、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用()方法進(jìn)行測(cè)算。?A、平均增減量法B、平均發(fā)展速度法?C、移動(dòng)平均法D、指數(shù)修勻法?8、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是()。?A、過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在?B、市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料?C、房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)?D、ZF關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格?9、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為()m。?A、22B、28C、38D、50?10、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為()萬(wàn)元。?A、23、4B、28、6C、33、4D、46、8?二、多選題?1、下列屬于一宗房地產(chǎn)的位置因素的是()。?A.方位?B.坐落?C.樓層?D.臨街狀況?E.交通條件?2、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有()2011年真題】?A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良?B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加?C.通貨膨脹?D.外部經(jīng)濟(jì)性?E.建造成本提高?3、五通一平一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、()等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。?A.給水?B.排水?C.電力?D.通信?E.熱力?4、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分房地產(chǎn)的類(lèi)型主要有()。?A.現(xiàn)房?B.銷(xiāo)售?C.出租?D.自用?E.自營(yíng)?5、下列是收益性房地產(chǎn)的有()。?A.農(nóng)地?B.寫(xiě)字樓?C.寫(xiě)字樓?D.倉(cāng)庫(kù)?E.未開(kāi)發(fā)的土地?6、房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，可以分為()。?A.自由的房地產(chǎn)?B.生地?C.毛地?D.熟地?E.現(xiàn)房?7、下列不屬于土地使用管制的事項(xiàng)有()。?A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路?B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通?C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施?D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0?8、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述的主要內(nèi)容有()。?A.位置描述?B.交通條件描述?C.外部配套設(shè)施描述?D.周?chē)h(huán)境和景觀描述?E.臨街狀況描述?9、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有()。?A.消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿?B.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展?C.人口急劇增長(zhǎng)?D.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格?E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求?10、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括()。?A.房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大?B.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響?C.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)?D.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格?E.房地產(chǎn)價(jià)格既有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，也有租賃價(jià)格?【參考答案】?一、單選題?1、D2、A3、A4、C5、