北京智博睿項(xiàng)目管理有限公司北京智博睿項(xiàng)目管理有限公司國(guó)企收購(gòu)存量房用作保障房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券1、建設(shè)目標(biāo)按照公平公開(kāi)公正原則，通過(guò)儲(chǔ)備一批、收購(gòu)一批、運(yùn)營(yíng)一批滾動(dòng)實(shí)施的方式，結(jié)合已征集的存量商品房項(xiàng)目，加快推進(jìn)收購(gòu)工作，盡快投用一批保障性租賃住房，還將擇機(jī)發(fā)布新一輪房源征集公告，解決更多新市民、青年人的住房問(wèn)題。按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，健全市、區(qū)（縣）聯(lián)動(dòng)機(jī)制，“一項(xiàng)目一方案”，穩(wěn)步推進(jìn)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作，統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，更好地滿足工薪群體剛性住房需求，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2、發(fā)展背景近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，商品房市場(chǎng)形成了大量積壓。自2019年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增速持續(xù)下降，特別是2022年以來(lái)，其增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，其中住宅投資增速保持同頻變動(dòng)。與此同時(shí)，我國(guó)新建商品房銷售面積增長(zhǎng)不及預(yù)期，2019~2023年間多數(shù)年份呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中2022年甚至同比下降24.30%，從而造成商品房去化情況持續(xù)弱化，新建商品房待售面積持續(xù)增長(zhǎng)。截至2023年末，我國(guó)新建商品房待售面積為67,295萬(wàn)平方米，其中商品住宅待售面積33,119萬(wàn)平方米。大量的庫(kù)存積壓，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)回款滯后，資金周轉(zhuǎn)壓力急劇上升，不僅容易誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。2024年4月30日，中央政治局會(huì)議提到“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，解決存量商品房問(wèn)題更加迫切。與此同時(shí)，我國(guó)正在積極建設(shè)以配租型和配售型為主的住房保障體系，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房按保本微利原則配售?！笆奈濉逼陂g，全國(guó)計(jì)劃籌集保租房870萬(wàn)套(間)，截至2023年末，全國(guó)各地保障性租賃住房開(kāi)工建設(shè)和籌集總量達(dá)572萬(wàn)套（間），已完成目標(biāo)的66%左右，后續(xù)任務(wù)完成壓力仍然較大。因此，為加快籌集保障性住房和解決存量商品房的去化問(wèn)題，2024年以來(lái)，國(guó)家通過(guò)各種形式支持收購(gòu)存量商品房作為保障性住房。其中，2024年5月17日，在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示將按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，由中國(guó)人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵(lì)21家全國(guó)性銀行機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作保障性住房，從國(guó)家層面鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房作為保障性住房。2024年6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。2024年7月30日，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。2024年8月30日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再次提出，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，積極推進(jìn)收購(gòu)已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推動(dòng)條件成熟的項(xiàng)目加快完成收購(gòu)，及時(shí)配租、配售。綜上，收購(gòu)存量商品房作為保障性住房的政策優(yōu)勢(shì)更加明顯。3、項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)分析面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，各城市在住房保障方面的壓力日益凸顯。以北京、上海為例，高昂的房?jī)r(jià)使得普通工薪階層望而卻步，購(gòu)房成為遙不可及的夢(mèng)想。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市房?jī)r(jià)收入比普遍超過(guò)20倍，這意味著一個(gè)家庭需耗費(fèi)近20年的全部收入才能購(gòu)置一套普通住宅。這種嚴(yán)峻形勢(shì)下，國(guó)資收購(gòu)存量商品房作為保障房的政策，猶如雪中送炭，為低收入群體提供了安居樂(lè)業(yè)的可能性。國(guó)資收購(gòu)存量商品房的熱潮并非偶然，而是國(guó)家層面深思熟慮的戰(zhàn)略部署。近年來(lái)，政府頻頻出臺(tái)政策，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)參與住房租賃市場(chǎng)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。特別是在“房住不炒”的大背景下，國(guó)資收購(gòu)存量商品房既有利于抑制投資投機(jī)行為，又能在不新增土地供應(yīng)的情況下，迅速擴(kuò)大保障房規(guī)模，實(shí)現(xiàn)住房供需平衡的良性循環(huán)。已有多個(gè)城市率先試水國(guó)資收購(gòu)，并取得了顯著成效。如重慶，通過(guò)設(shè)立國(guó)有住房租賃公司，大規(guī)模收購(gòu)二手房源，改造后以低于市場(chǎng)價(jià)出租給符合條件的家庭。短短數(shù)年間，該市保障房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，有效緩解了中低收入群體的居住難題。這些成功案例的可復(fù)制性，為全國(guó)范圍內(nèi)推廣國(guó)資收購(gòu)存量商品房提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。國(guó)資收購(gòu)存量商品房用作保障房，無(wú)疑是我國(guó)住房保障體系的一次重要?jiǎng)?chuàng)新。它不僅是對(duì)現(xiàn)有住房問(wèn)題的積極回應(yīng)，更是對(duì)未來(lái)住房市場(chǎng)格局的前瞻性布局。我們期待這一政策能持續(xù)深化，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的社會(huì)理想，讓每一個(gè)人都能在城市中找到屬于自己的溫馨港灣。同時(shí)，也呼喚社會(huì)各界共同關(guān)注住房保障政策的持續(xù)推進(jìn)，合力共筑百姓的安居夢(mèng)。4、項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的社會(huì)效益1.保障房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)涉及到眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，如建筑、裝修、家電等行業(yè)。國(guó)企等主體收購(gòu)存量房可以保障房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存積壓時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回籠困難，會(huì)影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)經(jīng)營(yíng)。而國(guó)企等主體的收購(gòu)行為，可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金，從而保障相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)能夠正常經(jīng)營(yíng)。2.促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)穩(wěn)定有著重要的貢獻(xiàn)。國(guó)企等主體收購(gòu)存量房可以促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)穩(wěn)定。一方面，收購(gòu)行為可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，從而保障城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。另一方面，收購(gòu)行為也可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。3.提升城市品質(zhì)和吸引力國(guó)企等主體收購(gòu)存量房還可以提升城市品質(zhì)和吸引力。在收購(gòu)存量房后，國(guó)企等主體可以對(duì)這些房源進(jìn)行改造、升級(jí)，提高房源的品質(zhì)和價(jià)值。這樣一來(lái)，不僅可以改善居民的居住條件，還可以提升城市的整體形象和吸引力。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（2023年5