七臺(tái)河市商品房市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2017年2月14日前言本次調(diào)研目的是為了進(jìn)一步深刻地，了解七臺(tái)河市商品房市場(chǎng)狀況做為初衷，從而結(jié)合本項(xiàng)目的特殊性、唯一性等方面的項(xiàng)目屬性，為今后入市銷售和營(yíng)銷推廣做出精準(zhǔn)研判為基礎(chǔ)的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)。調(diào)研內(nèi)容是以七臺(tái)河住宅市場(chǎng)、七臺(tái)河商服市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合七臺(tái)河土地招拍掛和成交情況、宏觀經(jīng)濟(jì)和CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）、GDP（地區(qū)生產(chǎn)總值）等、還有城市遠(yuǎn)景規(guī)劃和城市發(fā)展重心等情況的詳細(xì)匯報(bào)。從調(diào)查走訪當(dāng)中我們發(fā)現(xiàn)，“供大于求”的現(xiàn)象在住宅上尤為明顯，普遍的住宅沒有差異化的區(qū)別，在檔次劃分不明顯，導(dǎo)致許多樓盤銷售情況暗淡停滯不前，但類似七號(hào)公館的項(xiàng)目，能抓住市場(chǎng)的動(dòng)向，與其他樓盤形成差異化的品質(zhì)展現(xiàn)，銷售情況大體上還是比較樂觀的。商服市場(chǎng)主要屬于住宅底商形式，單一層、一層托二層，部分項(xiàng)目贈(zèng)送地下室，整體銷售率比住宅市場(chǎng)銷售情況好許多，因供應(yīng)量并不大，并且當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)于商服的投資信心較強(qiáng)，使商服方面的市場(chǎng)接受程度較高。

目錄TOC\o"1-4"\h\u5513第一部分七臺(tái)河簡(jiǎn)介 5190341.1七臺(tái)河城市介紹 5270201.1.1七臺(tái)河地位簡(jiǎn)介 6213661.1.3七臺(tái)河人文環(huán)境簡(jiǎn)介 8322331.1.4七臺(tái)河資源簡(jiǎn)介 9189251.1.5七臺(tái)河工業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)介 10143241.1.6七臺(tái)河科學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡(jiǎn)介 1169371.2七臺(tái)河主要區(qū)域基本情況 12163001.2.1新興區(qū) 1299461.2.2桃山區(qū) 12301561.2.3茄子河區(qū) 12127911.2.4勃利縣 137976總結(jié) 13236632.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體情況 1462002.2三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 15172642.2.1第一產(chǎn)業(yè)情況 15147872.2.2第二產(chǎn)業(yè)情況 17296372.2.4總結(jié) 2181922.3投資、消費(fèi)及進(jìn)出口情況 22145882.3.1固定資產(chǎn)投資 22203972.3.2消費(fèi)品市場(chǎng) 23303672.3.3外貿(mào)進(jìn)出口 23207112.4.1財(cái)政、稅收 24256392.4.2城鎮(zhèn)居民收入 24219672.5經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的問題 2524522.62013年總結(jié)和2014年主要經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì) 2629497第三部分七臺(tái)河商品房市場(chǎng) 2725213.1七臺(tái)河土地市場(chǎng) 27255983.1.1土地供應(yīng) 27290413.1.2土地成交情況 31214123.2七臺(tái)河商品房市場(chǎng) 32130193.2.1商品房市場(chǎng)調(diào)研情況 32213653.2.1.1桃山區(qū) 3220093.2.1.2茄子河區(qū) 43300243.2.1.3北岸新城 49260073.2.1.4未開盤項(xiàng)目 5185783.2.2客群分析 52253903.2.3主要調(diào)研項(xiàng)目一覽表 58107693.2.4總結(jié) 59115513.3七臺(tái)河商街市場(chǎng) 60272633.3.1景豐街 60137493.3.2大同街 6213493.3.3山湖路 6644653.3.4步行街 6943563.3.5茄子河 71102283.3.6總結(jié) 7323641第四部分本項(xiàng)目首次價(jià)格分析 75258504.1市場(chǎng)價(jià)格定位邏輯思路框架圖 75259474.2總體價(jià)格定位 76128954.2.1定價(jià)原則 76189534.2.2定位方法 7629044.2.3具體操作—整體入市基準(zhǔn)價(jià)格定位(均價(jià)) 7624884第五部分總結(jié) 7914900宏觀經(jīng)濟(jì) 7926536商品房住宅市場(chǎng) 797524商業(yè)市場(chǎng) 8019354附表一商街調(diào)研明細(xì)表 81

第一部分七臺(tái)河簡(jiǎn)介1.1七臺(tái)河城市介紹七臺(tái)河市是一座因煤而生、緣煤而興，以煤為主、多業(yè)并舉的新興工業(yè)城市，轄區(qū)總面積6221平方公里，總?cè)丝?2.7萬，1958年開發(fā)建設(shè)，1983年晉升為省轄市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣一場(chǎng)和一個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，是國(guó)家循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)市、資源枯竭城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型試點(diǎn)市、公立醫(yī)院改革試點(diǎn)市和全省低碳經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)市、城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)市，是黑龍江省最具競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力、最具發(fā)展活力、最具投資潛力、最富人文魅力的城市之一。1.1.1七臺(tái)河地位簡(jiǎn)介區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯七臺(tái)河地處黑龍江省東部城市群中心位置，高等級(jí)公路網(wǎng)、鐵路網(wǎng)四通八達(dá)，與省城及周邊市縣全部實(shí)現(xiàn)高等級(jí)公路連接，與牡丹江、佳木斯、雞西空港相鄰，周邊毗鄰綏芬河、密山、虎林三個(gè)口岸，距俄羅斯最近邊貿(mào)口岸僅80公里，具有百公里城市圈中樞作用，與東北東部12+1市（州）結(jié)成區(qū)域戰(zhàn)略合作城市。1.1.2七臺(tái)河生態(tài)環(huán)境簡(jiǎn)介生態(tài)環(huán)境優(yōu)美七臺(tái)河坐落于長(zhǎng)白山系完達(dá)山脈西麓，與廣袤的三江平原接壤。境內(nèi)山多林密、河流縱橫，有西大圈、石龍山兩個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園，通天林場(chǎng)人工紅松林世界聞名。中心區(qū)“三山兩湖一條河”，形成了獨(dú)特的“城在山水中、山水嵌城中”的山水園林風(fēng)光，連續(xù)十年保持省級(jí)園林城市稱號(hào)，市民步行百米見綠、千米進(jìn)園，現(xiàn)代化的城市風(fēng)格與山水園林和諧相融、交相輝映，美不勝收。

1.1.3七臺(tái)河人文環(huán)境簡(jiǎn)介獨(dú)具特色人文七臺(tái)河物華天寶，人杰地靈。建國(guó)后走出了《誰是最可愛的人》中的活烈士井玉琢和感動(dòng)中國(guó)的當(dāng)代大學(xué)生楷模張華。培養(yǎng)出楊揚(yáng)、王濛、孫琳琳等一批冬奧會(huì)和世界短道速滑冠軍，被譽(yù)為短道速滑世界冠軍的搖籃，成為“國(guó)家高水平體育后備人才基地”。成功舉辦了中國(guó)?七臺(tái)河家具節(jié)暨家居文化博覽會(huì)，“雙葉”家具馳名中外，中國(guó)草筆堪稱中國(guó)書畫史上一大創(chuàng)舉，勃利黑陶入選全省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，煤雕、橡木酒具、古箏、二胡等工藝產(chǎn)品為各界人士所喜愛。

1.1.4七臺(tái)河資源簡(jiǎn)介礦產(chǎn)資源豐富七臺(tái)河已探明有煤炭、石墨、大理石、黃金、膨潤(rùn)土等30余種礦產(chǎn)資源，儲(chǔ)量可觀，品位較高，開發(fā)開采潛力巨大。尤以煤炭資源得天獨(dú)厚，煤質(zhì)優(yōu)良，煤種齊全，已探明可采儲(chǔ)量4億噸，其中七煤公司可采儲(chǔ)量3.2億噸，地方煤礦可采儲(chǔ)量7800萬噸，有主焦煤、肥煤、氣煤、無煙煤等10多個(gè)品種，煉焦煤占總儲(chǔ)量的82%，具有特低硫、低磷、高發(fā)熱量、高灰熔點(diǎn)、高化學(xué)活性等特點(diǎn)，素有“工業(yè)精粉”之美譽(yù)，是國(guó)家三個(gè)保護(hù)性開采的稀有煤田之一。七臺(tái)河現(xiàn)已成為全國(guó)重要的煤炭和電力生產(chǎn)基地，東北最大的優(yōu)質(zhì)焦煤和焦炭生產(chǎn)基地，黑龍江省唯一的無煙煤生產(chǎn)基地。

1.1.5七臺(tái)河工業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)介城市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚七臺(tái)河依托煤炭資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展煤炭循環(huán)經(jīng)濟(jì)，實(shí)施了原煤開采穩(wěn)產(chǎn)增效、焦炭產(chǎn)業(yè)提檔升級(jí)、煤化工精深發(fā)展、電力產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)做大、新型建材優(yōu)先發(fā)展五大戰(zhàn)略，形成煤—焦—化、煤—電—建材、煤—洗煤—生物質(zhì)型煤等多條煤炭循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)了物質(zhì)合理循環(huán)、價(jià)值逐級(jí)增值、廢料和余能回收利用，上下游產(chǎn)業(yè)之間互為資源、吃配發(fā)展的循環(huán)經(jīng)濟(jì)新格局，成為全省煤化工產(chǎn)業(yè)的排頭兵。立足資源型城市特點(diǎn)，七臺(tái)河堅(jiān)持珍惜煤炭、依托煤炭、延伸煤炭、跳出煤炭、超越煤炭，積極謀劃和推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展非煤替代產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)支柱產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展，打造了木制品、食品、醫(yī)藥、機(jī)械制造、新材料等接續(xù)產(chǎn)業(yè)集群。

1.1.6七臺(tái)河科學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡(jiǎn)介城市科學(xué)發(fā)展近年來，七臺(tái)河以“發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，建設(shè)龍江強(qiáng)市”為目標(biāo)，以“調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、推進(jìn)城市轉(zhuǎn)型”為主線，以建設(shè)“東北焦化之都、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)富市、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)之鄉(xiāng)、國(guó)家速滑基地、山水園林城市”為發(fā)展定位，扎實(shí)推進(jìn)國(guó)家循環(huán)經(jīng)濟(jì)、國(guó)家資源枯竭城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、全國(guó)公立醫(yī)院改革、全省低碳經(jīng)濟(jì)和城鄉(xiāng)一體化“五個(gè)試點(diǎn)市”建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了總量擴(kuò)張、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量效益同步提升的發(fā)展階段，城鄉(xiāng)面貌和基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，人民生活水平明顯提高，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。2012年，全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)298.9億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值137.9億元，固定資產(chǎn)投資163.5億元，全口徑財(cái)政收入43.1億元，財(cái)政一般預(yù)算收入21.8億元。外貿(mào)進(jìn)出口總額實(shí)現(xiàn)10005.9萬美元，城鎮(zhèn)人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別為17760.2元和8253元。1.2七臺(tái)河主要區(qū)域基本情況1.2.1新興區(qū)新興區(qū)基本情況：新興區(qū)現(xiàn)轄10個(gè)街道辦事處和2個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（新建街道辦事處、北山街道辦事處、新華街道辦事處、新立街道辦事處、河南街道辦事處、缸窯溝街道辦事處、新合街道辦事處、越秀街道辦事處、新安街道辦事處、紅旗鎮(zhèn)、長(zhǎng)興鄉(xiāng)），面積2002.7平方公里，人口25.5萬。1.2.2桃山區(qū)桃山區(qū)基本情況：桃山區(qū)現(xiàn)轄6個(gè)街道辦事處和1個(gè)鎮(zhèn)（桃西街道辦事處、桃東街道辦事處、桃南街道辦事處、桃北街道辦事處、桃山街道辦事處、興崗街道辦事處、萬寶河鎮(zhèn)），面積平74.3方公里，人口20.2萬。1.2.3茄子河區(qū)茄子河區(qū)基本情況：茄子河區(qū)現(xiàn)轄5個(gè)街道辦事處和4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（新富街道辦事處、東風(fēng)街道辦事處、富強(qiáng)街道辦事處、向陽街道辦事處、龍湖街道辦事處、茄子河鎮(zhèn)、宏偉鎮(zhèn)、鐵山鄉(xiāng)、中心河鄉(xiāng)），面積1569.1平方公里，人口14.9萬。1.2.4勃利縣勃利縣基本情況：勃利縣現(xiàn)轄5個(gè)街道辦事處和10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鐵西街道辦事處、城西街道辦事處、元明街道辦事處、新華街道辦事處、新起街道辦事處、勃利鎮(zhèn)、倭肯鎮(zhèn)、雙河鎮(zhèn)、小五站鎮(zhèn)、大四站鎮(zhèn)、永恒鄉(xiāng)、吉興朝鮮族滿族鄉(xiāng)、杏樹朝鮮族鄉(xiāng)、搶墾鄉(xiāng)、青山鄉(xiāng)），面積2574.9平方公里，總?cè)丝?2.0萬。總結(jié)從城市現(xiàn)有的資源概況到城市未來的發(fā)展方向上可以看出，資源型城市的未來出路必將是以注重科學(xué)發(fā)展，開展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，以第三產(chǎn)業(yè)的形式為城市注入源動(dòng)力。城市轉(zhuǎn)型的結(jié)果是將城市的發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，那么本項(xiàng)目在此期間開發(fā)建設(shè)，將會(huì)成為引領(lǐng)七臺(tái)河地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向，促動(dòng)城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。七臺(tái)河地區(qū)雖然資源豐厚，但卻缺少對(duì)資源開采的節(jié)奏，致使大部分市民對(duì)于資源的占有欲極強(qiáng)，七臺(tái)河地區(qū)近百萬人的消費(fèi)群體對(duì)于本項(xiàng)目5萬㎡左右的體諒來講，可謂是提供了充足的消費(fèi)基石，那么將項(xiàng)目又小眾擴(kuò)大到大眾也會(huì)使項(xiàng)目的銷售前景更為樂觀。

第二部分七臺(tái)河宏觀經(jīng)濟(jì)2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體情況前三季度，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值169.7億元，同比下降15.8%，增幅比上半年低1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低23.9個(gè)百分點(diǎn)，比全省低25.6個(gè)百分點(diǎn)。前三個(gè)季度GDP增速為十年來同期最低。從三次產(chǎn)業(yè)來看，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)5.1%，第二產(chǎn)業(yè)下降23.2%，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)0.5%，第二、三產(chǎn)業(yè)增速均為十年來最低（見圖1）。從投資、消費(fèi)、進(jìn)出口情況來看，投資保持年初以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，截止11月末，完成固定資產(chǎn)投資201.3億元，同比增長(zhǎng)29%，除2月份增長(zhǎng)20%外，其余各月增速都在25%左右。消費(fèi)等指標(biāo)回落趨勢(shì)明顯，社會(huì)消費(fèi)品零售總額從一季度的14.3%下降到前三個(gè)季度的6.3%。進(jìn)出口從一季度的339%下降到前三個(gè)季度的-78.53%。2.2三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況2.2.1第一產(chǎn)業(yè)情況第一產(chǎn)業(yè)前三季度實(shí)現(xiàn)增加值14.6億元，同比增長(zhǎng)5.1%。今年全市糧食生產(chǎn)獲特大豐收，糧食產(chǎn)量向省統(tǒng)計(jì)局上報(bào)數(shù)據(jù)為21.98斤，比上年增加4.48億斤，增長(zhǎng)25.3%，增幅同比提高9.9個(gè)百分點(diǎn)。牧業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展，規(guī)模化養(yǎng)殖成為推動(dòng)我市養(yǎng)殖業(yè)快速發(fā)展的主要因素。前三季度，實(shí)現(xiàn)牧業(yè)總產(chǎn)值9.7億元，同比增長(zhǎng)6.5%。肉類總產(chǎn)量達(dá)到4.61萬噸，同比增長(zhǎng)33.9%。禽蛋產(chǎn)量1.51萬噸，增長(zhǎng)68.6%。截止到9月末，生豬存欄32.1萬頭，生豬出欄30.1萬頭，分別增長(zhǎng)43.2%和50.2%；家禽存欄853.3萬只，出欄592.6萬只，分別增長(zhǎng)177.7%和78.3%。

2.2.2第二產(chǎn)業(yè)情況第二產(chǎn)業(yè)前三季度實(shí)現(xiàn)增加值87.1億元，同比下降23.2%。低于上年同期32.7個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)逐季下滑的趨勢(shì)。工業(yè)增速?gòu)囊患径鹊?5.2%持續(xù)下滑到三季度的-23.4%。截止到11月末，規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)實(shí)現(xiàn)74.0億元，同比下降29.8%，降幅比上月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)，增速位列全省末位。全省實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值4375.6億元，同比增長(zhǎng)6.8%，雞西、鶴崗也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)-3.7%、-29.6%。從年內(nèi)趨勢(shì)看，工業(yè)生產(chǎn)低開低走，進(jìn)入5月份之后，主要產(chǎn)品產(chǎn)量、企業(yè)用電量、產(chǎn)值和增加值等主要指標(biāo)環(huán)比增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯，營(yíng)業(yè)收入逐月增加，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總體緩慢復(fù)蘇。進(jìn)入下半年，規(guī)模以上工業(yè)增加值連續(xù)四月超過5.7億元，運(yùn)行基本穩(wěn)定。分經(jīng)濟(jì)板塊看，中省直企業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)總體好于地方企業(yè)。截止到11月末，中省直單位實(shí)現(xiàn)增加值39.7億元，同比下降3.8%；地方企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值34.3億元，同比下降46.8%，其中，新興區(qū)實(shí)現(xiàn)10.4億元、下降51.2%；桃山區(qū)實(shí)現(xiàn)5.3億元、下降40.5%；茄子河區(qū)9.5億元，下降43.6%；勃利縣9.1億元，下降47.6%。中省直企業(yè)增加值下降幅度較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，地方企業(yè)增加值下降幅度比上月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。分行業(yè)看，煤焦電化等主要行業(yè)仍呈下降趨勢(shì)，非煤比重提高。從主要行業(yè)的下降趨勢(shì)來看，相比前三季度，煤焦電行業(yè)下降趨勢(shì)有所減緩，化工、非金屬礦物制品、農(nóng)副食品加工下降幅度進(jìn)一步加大，帶動(dòng)整個(gè)規(guī)模以上工業(yè)下降幅度進(jìn)一步加大。煤焦電化實(shí)現(xiàn)增加值67.8億元，同比下降29.0%，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為90.7%，同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，煤炭開采和洗選業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值50.2億元，同比下降32.0%；煉焦業(yè)5.6億元，下降12.8%；電力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)10.2億元，下降6.1%；化工業(yè)1.8億元，下降57.8%。非煤工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值6.1億元，同比下降40.5%，占規(guī)模以上工業(yè)比重為9.3%，同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。2.2.3第三產(chǎn)業(yè)情況第三產(chǎn)業(yè)前三季度實(shí)現(xiàn)增加值68億元，同比增長(zhǎng)0.5%，比上半年回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，回落趨勢(shì)明顯。第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢的主要原因是，占第三產(chǎn)業(yè)比重28.6%的批發(fā)零售業(yè)前三季度僅增長(zhǎng)1.3%，增速同比回落了4.9個(gè)百分點(diǎn)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中的交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)下降5.7，增速同比下降10.7個(gè)百分點(diǎn)；生活性服務(wù)業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)1.0%，增速同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。2.2.4總結(jié)經(jīng)濟(jì)方面，七臺(tái)河近兩年的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直處于下滑的趨勢(shì)，主要是由于煤炭產(chǎn)業(yè)鏈的縮水所致，那么針對(duì)于此種情況，城市未來的發(fā)展趨勢(shì)也將由資源型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變成為以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市。在2011年以前，七臺(tái)河地區(qū)的消費(fèi)力度毋庸置疑，在黑龍江省的排名都處于佼佼地位，在此期間帶動(dòng)了一大部分人的經(jīng)濟(jì)收入，但自換屆以來，國(guó)家整治四風(fēng)運(yùn)動(dòng)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)萎縮，使七臺(tái)河地區(qū)的人民在消費(fèi)方面有所收斂。雖然整體經(jīng)濟(jì)情況并不樂觀，主要是由于七臺(tái)河地區(qū)缺少經(jīng)濟(jì)投資性產(chǎn)品，導(dǎo)致此產(chǎn)品成為市場(chǎng)上的一個(gè)空白點(diǎn)。那么本項(xiàng)目在此階段面市，入市前期需將本項(xiàng)目的產(chǎn)品理念灌輸給整個(gè)市場(chǎng)，制造市場(chǎng)影響力的同時(shí)引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)于此種經(jīng)濟(jì)投資型產(chǎn)品的追捧，對(duì)于本項(xiàng)目而言，無論是招商還是銷售，都有著較強(qiáng)影響力。

2.3投資、消費(fèi)及進(jìn)出口情況2.3.1固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)。截止11月末，全市投資項(xiàng)目個(gè)數(shù)377個(gè)，計(jì)劃總投資373.3億元，完成固定資產(chǎn)投資201.3億元，同比增長(zhǎng)29.0%，除2月份增長(zhǎng)20%外，其余各月增速都在25%左右。其中，新開項(xiàng)目個(gè)數(shù)289個(gè)，同比增加48個(gè),完成投資110.8億元,同比增長(zhǎng)32.3%?？偭烤尤〉?1位，增速居全省第8位，比上月提高兩位。全市產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目286個(gè)，同比增長(zhǎng)58.0%，完成投資115.0億元，占全部投資總額的比重65.1%。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資較快，第二、三產(chǎn)業(yè)增速穩(wěn)定。第一產(chǎn)業(yè)完成投資7.7億元，同比增長(zhǎng)44.0%。第二產(chǎn)業(yè)完成投資115.0億元，同比增長(zhǎng)37.0%，第三產(chǎn)業(yè)完成投資78.5億元，同比增長(zhǎng)17.7%。區(qū)域投資差距較大。勃利縣完成投資45.2億元，同比增長(zhǎng)32.1%；新興區(qū)完成投資23.0億元，同比增長(zhǎng)47.3%；茄子河區(qū)完成投資29.7億元，增長(zhǎng)22.3%；桃山區(qū)完成投資9.5億元，同比增長(zhǎng)28.4%；金沙新區(qū)完成投資2.4億元，同比增長(zhǎng)51.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長(zhǎng)，商品房銷售形勢(shì)持續(xù)下滑。1-11月份,房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額10.2億元，同比下降11.6%。全市商品房銷售面積25.7萬平方米，同比下降17.7%。2.3.2消費(fèi)品市場(chǎng)消費(fèi)品市場(chǎng)增速回落。前三季度實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額56.84億元，同比增長(zhǎng)6.3%,增幅比一季度回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落4.0個(gè)百分點(diǎn)，同比回落8.5個(gè)百分點(diǎn)。1-11月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比累計(jì)上漲2.2%，漲幅比上年同期縮小1.6個(gè)百分點(diǎn)，從5月份以來一直呈回落趨勢(shì)。2.3.3外貿(mào)進(jìn)出口外貿(mào)進(jìn)出口額下降。前三季度全市外貿(mào)進(jìn)出口總額實(shí)現(xiàn)2024.17萬美元，同比下降78.53%，其中，進(jìn)口354.25萬美元，同比下降82.41%，出口1669.92萬美元，同比下降77.48%。

2.4財(cái)稅及城鎮(zhèn)居民收入情況2.4.1財(cái)政、稅收財(cái)政及稅收持續(xù)“雙降”。截止11月末，全市全口徑財(cái)政收入32.33億元，同比下降19.1%。公共財(cái)政預(yù)算收入17.10億元，同比下降13.3%。其中，稅收收入12.19億元，同比下降15.6%；非稅收入4.91億元，同比下降6.8%。公共財(cái)政預(yù)算支出38.68億元，同比下降2.0%。稅收收入持續(xù)下降。截止到11月末，全部稅收收入31.04億元，同比下降18.1%。其中國(guó)稅收入17.26億元，同比下降23.9%；地稅收入13.79億元，同比下降9.4%。2.4.2城鎮(zhèn)居民收入城鎮(zhèn)居民收入增速緩慢。受經(jīng)濟(jì)下滑影響，城鎮(zhèn)居民收入增速緩慢，在崗職工工資平均同比略有下降。1—9月份城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13393元，同比增長(zhǎng)4.9%，增幅比上半年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。1—9月份全市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工平均工資26604元，同比下降0.3%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

2.5經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的問題從前11個(gè)月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，還存在一些需要關(guān)注的問題，第一產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)回落，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢，財(cái)政收入低幅下降。關(guān)于第一產(chǎn)業(yè)。第一要關(guān)注糧食增產(chǎn)后農(nóng)民增收問題，要暢通糧食銷售渠道，關(guān)注農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格，即時(shí)做好糧食收購(gòu)和倉(cāng)儲(chǔ)工作，防止“增產(chǎn)不增收”，預(yù)防“谷賤傷農(nóng)”，同時(shí)要關(guān)注冬季的溫室生產(chǎn)。第二要關(guān)注畜牧業(yè)的變化，抓住機(jī)遇，引導(dǎo)發(fā)展規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化養(yǎng)殖。關(guān)于第二產(chǎn)業(yè)。關(guān)注工業(yè)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的情況，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀層面有很大影響。要關(guān)注工業(yè)經(jīng)濟(jì)這個(gè)突破口，集中精力使之由負(fù)轉(zhuǎn)正全市經(jīng)濟(jì)才能走出困境從主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量看，除家具產(chǎn)量增長(zhǎng)外，其余全部下降（見表4）。從行業(yè)看，煤焦電化行業(yè)仍呈下降趨勢(shì)，從目前來看，沒有其他行業(yè)能彌補(bǔ)煤炭行業(yè)的下滑。關(guān)于第三產(chǎn)業(yè)。前三季度全市第三產(chǎn)業(yè)增速僅增長(zhǎng)0.5%，為近10年來最低，主要原因市占比重28.6%的批發(fā)零售業(yè)同比增長(zhǎng)只有1.3%，占第三產(chǎn)業(yè)比重21.0%的其他服務(wù)業(yè)同比下降2.8%，這種回落的態(tài)勢(shì)應(yīng)引起關(guān)注，其對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響已經(jīng)顯露。關(guān)于財(cái)政收入?？傮w看增速偏低，主要原因是受煤焦市場(chǎng)低迷影響，增值稅下降了28.3%，企業(yè)所得稅下降了47.0%，對(duì)財(cái)政收入影響較大。2.62013年總結(jié)和2014年主要經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)當(dāng)前，我市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多數(shù)處于歷史低點(diǎn)。但從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境來看，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境有所改善。結(jié)合前11個(gè)月全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行和歷年來四季度發(fā)展情況，初步預(yù)計(jì)，2013年全市地區(qū)生產(chǎn)總值全年實(shí)現(xiàn)240億左右，同比下降約為14%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)9%左右，第二產(chǎn)業(yè)下降23.5%左右，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)1%左右。2014年，新增企業(yè)豐潤(rùn)風(fēng)力發(fā)電公司，新建項(xiàng)目龍盛達(dá)公司等項(xiàng)目可投產(chǎn)，地方煤礦可基本正常生產(chǎn)，洗煤企業(yè)大部分開工，預(yù)計(jì)全年規(guī)模以上工業(yè)增加值可實(shí)現(xiàn)上漲趨勢(shì)。地區(qū)生產(chǎn)總值可實(shí)現(xiàn)小幅度增長(zhǎng)情況。

第三部分七臺(tái)河商品房市場(chǎng)3.1七臺(tái)河土地市場(chǎng)3.1.1土地供應(yīng)表1：土地供應(yīng)明細(xì)表編號(hào)土地位置面積(公頃)土地用途出讓年限規(guī)劃條件競(jìng)買保證金(萬元)起始價(jià)

（萬元）2012—21茄子河楊揚(yáng)大街北側(cè)2.0529商住用地商業(yè)40年住宅70年容積率1.94建筑密度35%綠地率31%4284282012—29市白灰廠東側(cè)32.0522工業(yè)用地50年容積率0.55建筑系數(shù)37.84%綠地率10.53%110054492012—30桃山區(qū)七號(hào)小區(qū)0.49商住用地商業(yè)40年住宅70年容積率2.63建筑密度60.58%4184182012—32原七煤桃選煤泥池2.3759商住用地商業(yè)40年住宅70年容積率2.00建筑密度26%綠地率35%9379372013—1中心河鄉(xiāng)中心河村3.7583工業(yè)用地50年容積率0.59建筑密度55%綠地率15%6246242013—2茄子河林場(chǎng)5.0049商住用地商業(yè)40年住宅70年容積率2.03建筑密度33.3%綠地率32%143614362013—3茄子河區(qū)通達(dá)路6.8863商住用地商業(yè)40年住宅70年容積率2.00建筑密度27.6%綠地率32.5%145514552013—4新興區(qū)紅旗村1.6274工業(yè)用地50年容積率0.152672672013—5茄子河鎮(zhèn)新富村7.4286商住用地商業(yè)40年住宅70年容積率1.54建筑密度17%綠地率35%285728572013—6茄子河鎮(zhèn)新富村3.5208商住用地商業(yè)40年住宅70年容積率2.17建筑密度24%綠地率35%174217422013—7市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2.5157工業(yè)用地50年容積率0.81建筑密度37%綠地率15.1%4264262013—8市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3.0103工業(yè)用地50年容積率0.81建筑密度35%綠地率19%5095092013—9市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)0.5205工業(yè)用地50年容積率0.81建筑密度34.5%綠地率18%88882013—10市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1.697工業(yè)用地50年容積率0.9建筑密度42.5%綠地率20%2872872013—11依寶公路北、六井道口0.7021商業(yè)用地40年容積率0.8建筑密度44.44%綠地率15%2112112013—7市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2.5157工業(yè)用地租賃5年容積率0.81建筑密度37%綠地率15.1%25.1625.162013—8市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3.0103工業(yè)用地租賃5年容積率0.81建筑密度35%綠地率19%30.130.12013—10市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1.697工業(yè)用地租賃5年容積率0.9建筑密度42.5%綠地率20%16.9716.972013-13桃山區(qū)廣順街北側(cè)1.9968工業(yè)用地50年容積率0.81建筑密度51.74%綠地率19%3283282013-14再生資源回收利用園區(qū)7.5613工業(yè)用地50年容積率1.19建筑密度60.28%139113912013-15再生資源回收利用園區(qū)2.1918工業(yè)用地50年容積率1.17建筑密度55.63%3973972013-16再生資源回收利用園區(qū)4.376工業(yè)用地50年容積率1.22建筑密度59.63%8238232013-17山湖路東側(cè)0.0342商住用地38.83年容積率4.8811.7711.772013-18紅衛(wèi)村0.204商服用地32.77年容積率0.16建筑系數(shù)16%綠地率18%39.5839.58表2：各類土地供應(yīng)表表3：各類土地供應(yīng)面積占比表4：各類土地供應(yīng)數(shù)量占比截止2013年底七臺(tái)河土地市場(chǎng)，總供應(yīng)土地24幅總供應(yīng)面積達(dá)97.23公頃，其中商業(yè)用地供應(yīng)14幅面積達(dá)68.53公頃，面積占總比的70％，數(shù)量占總比的58％；商服用地供應(yīng)1幅面積0.20公頃，面積占總比的0.21％，數(shù)量上占總比的4％；商業(yè)用地供應(yīng)1幅面積達(dá)0.70公頃，面積占總比的0.72％，數(shù)量上占總比的4％；商住用地供應(yīng)8幅面積27.79公頃，面積占總比的29％，數(shù)量上占總比的34％。數(shù)據(jù)表明七臺(tái)河土地市場(chǎng)，工業(yè)用地成不可撼動(dòng)的主導(dǎo)地位，這也印證了七臺(tái)河工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。走訪調(diào)研中得知住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大，導(dǎo)致開發(fā)商商住用地拿地?zé)崆椴桓摺?/p>

3.1.2土地成交情況本次調(diào)研土地情況主要，以七臺(tái)河國(guó)土資源局網(wǎng)站信息為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但由于土地成交沒有具體數(shù)據(jù)，所以七臺(tái)河土地成交調(diào)查數(shù)據(jù)為空白點(diǎn)。但經(jīng)過走訪調(diào)研中得知，由于區(qū)域的差別性較大，一般招、拍、掛、形式供應(yīng)的土地均已經(jīng)成交，所以七臺(tái)河土地市場(chǎng)2013年的土地成交情況，應(yīng)該和土地供應(yīng)數(shù)據(jù)一致，沒有流拍顯現(xiàn)出現(xiàn)，那樣土地的供應(yīng)情況也就是土地實(shí)際的成交情況，針對(duì)于這點(diǎn)作為土地成交數(shù)據(jù)依據(jù)。注：具體數(shù)據(jù)請(qǐng)查閱2013年土地供應(yīng)情況。

3.2七臺(tái)河商品房市場(chǎng)3.2.1商品房市場(chǎng)調(diào)研情況3.2.1.1桃山區(qū)項(xiàng)目名稱：七號(hào)公館項(xiàng)目位置：桃山區(qū)友誼會(huì)館北行100米項(xiàng)目定位：法式公館級(jí)洋房風(fēng)情社區(qū)開發(fā)商：萬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間：2013年5月18日總戶數(shù)：1518戶綠化率：37%售價(jià)：均價(jià)4650元/㎡物業(yè)：七臺(tái)河萬豐物業(yè)建筑類別：高層、多層、小高層交房時(shí)間：2017年12月13日容積率：2.26停車位：小區(qū)總停車位1327個(gè)，其中地面停車場(chǎng)停車位70個(gè)，地下停車場(chǎng)停車位1257個(gè)總建面積：約30萬㎡總棟數(shù)：10棟5層、2棟法式公館級(jí)洋房，7棟瞰景高層面積區(qū)間：67-217㎡

主力戶型：75㎡銷售率：當(dāng)期銷售率70%總共兩期，現(xiàn)為1期共956戶，二期562戶商服面積區(qū)間：70-100㎡商服售價(jià)：6500元/㎡教育配套：七臺(tái)河職業(yè)學(xué)院、第六小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)醫(yī)療配套：七臺(tái)河疾控中心環(huán)境配套：桃山湖、人民公園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：全封閉小區(qū)，物業(yè)等級(jí)較高，高端社區(qū)項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目位置略偏，價(jià)格較高

金橋家園項(xiàng)目位置：局高中后側(cè)項(xiàng)目定位：“城心中、學(xué)區(qū)盤”“城心”開發(fā)商：金橋家園開發(fā)商開盤時(shí)間：2013年5月14日總戶數(shù)：1876戶綠化率：35%起價(jià)：3750元/㎡多層樓房?jī)r(jià)格：一樓4280/㎡；二樓4380元/㎡；三樓-五樓4680元/㎡；六樓3980元/㎡。高層樓房?jī)r(jià)格：一樓為商服。二樓起價(jià)4180元/㎡，每加一層加80元/㎡物業(yè)：金橋物業(yè)建筑類別：高層、多層交房時(shí)間：原定2013.12.01容積率：3.68停車位：400左右總棟數(shù)：15棟，由9棟多層和5棟高層組成，其中1#—5#為17層高層，6#—14#為6層多層，1棟商務(wù)會(huì)館17層面積區(qū)間：66-160㎡主力戶型:99、120㎡銷售率：15%商服面積：150-200㎡，一拖二商服銷售情況：未開始銷售教育配套：四中、九中、九小、八小、實(shí)驗(yàn)幼兒園、希望高中、五小環(huán)境配套：萬寶公園、荷花池、礦工廣場(chǎng)、桃山公園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目體量大，規(guī)劃配套齊全項(xiàng)目劣勢(shì)：工程進(jìn)度慢，遲遲未進(jìn)戶，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)商口碑非常不好，銷售人員服務(wù)態(tài)度差，銷售業(yè)務(wù)水平一般

金橋壹品項(xiàng)目位置：局高中后側(cè)開發(fā)商：北京域達(dá)偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間：2013.12.1總戶數(shù)：112戶綠化率：35%月銷售量：15套/月起價(jià)：3580元/㎡物業(yè)：金橋物業(yè)建筑類別：高層總棟數(shù)：1棟交房時(shí)間：2014年主力戶型:120㎡商服面積：150-200㎡，一拖二商服銷售情況：5176元/㎡，二手租金：4萬元/年教育配套：四中、九中、九小、八小、實(shí)驗(yàn)幼兒園、希望高中、五小環(huán)境配套：萬寶公園、荷花池、礦工廣場(chǎng)、桃山公園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目體量小，雖然項(xiàng)目與金橋家園屬于同一施工團(tuán)隊(duì)，但項(xiàng)目開發(fā)商較負(fù)責(zé)任，比金橋家園工程進(jìn)度高。項(xiàng)目劣勢(shì)：后期市場(chǎng)口碑較差，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售受阻。

歐洲新城二期項(xiàng)目位置：同仁路歐洲新城一期東側(cè)項(xiàng)目特色：庭院設(shè)計(jì)現(xiàn)代建筑風(fēng)格開發(fā)商：二建房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司開盤時(shí)間：2013年3月總戶數(shù)：當(dāng)期1400戶均價(jià)：4100元/㎡多層4150元/㎡高層3700-4600元/㎡物業(yè)：二建綜合開發(fā)有限公司物業(yè)建筑類別：高層、多層交房時(shí)間：2013年11月12日停車位：828個(gè)總建面積：18.6萬㎡面積區(qū)間：40-170㎡主力戶型:90㎡銷售率：75%商服面積區(qū)間：73-115㎡商服售價(jià)：6000元/㎡商服租金：73㎡，2萬元/年教育配套：七臺(tái)河職業(yè)學(xué)院、第六小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)醫(yī)療配套：七臺(tái)河疾控中心環(huán)境配套：桃山湖、人民公園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：實(shí)景現(xiàn)房，小區(qū)配套齊全，住宅檔次較高項(xiàng)目劣勢(shì)：相比于項(xiàng)目附近的7號(hào)公館，價(jià)格要高一些

九九嘉園項(xiàng)目位置：東進(jìn)路九小，九中對(duì)面開發(fā)商：哈爾濱新世界房產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間：2012年8月26日綠化率：35%均價(jià)：4000元/㎡物業(yè)：黑龍江軍宇品牌物業(yè)建筑類別：多層、小高層交房時(shí)間：2013.1.31容積率：2.0總戶數(shù)：1000戶左右銷售率：85%總建面積：6.6萬㎡面積區(qū)間：48-123㎡銷售率：80%商服數(shù)量：40套左右商服面積區(qū)間：70-100㎡商服售價(jià)：8000元/㎡商服租金：70㎡，2萬元/年教育配套：小區(qū)內(nèi)規(guī)劃1000平方米幼兒園、九小、九中、局高中項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：學(xué)區(qū)房，沒有主街鄰近比較安靜項(xiàng)目劣勢(shì)：沒有主街鄰近，出行略顯不便

金水灣項(xiàng)目位置：桃山區(qū)交通指揮中心北200米處項(xiàng)目特色：社區(qū)以英倫皇家林蔭大道為主要觀景主線，配合社區(qū)景區(qū)小品，形成動(dòng)態(tài)觀景，人車分流開發(fā)商：鑫成房地產(chǎn)開盤時(shí)間：2013年當(dāng)期戶數(shù)：一期360戶綠化率：42%均價(jià)：4380元/㎡建筑類別：高層、多層、小高層容積率：2.5停車位：當(dāng)期80個(gè)總建面積：31萬㎡總棟數(shù)：26棟，一期6棟面積區(qū)間：50-110㎡主力戶型：75㎡銷售率：當(dāng)期80%商服面積區(qū)間：50-80㎡商服售價(jià)：6300元/㎡左右教育配套：七臺(tái)河職業(yè)學(xué)院、第六小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)醫(yī)療配套：七臺(tái)河疾控中心環(huán)境配套：桃山湖、人民公園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：戶型齊全，樓間距較大，綠化率較高，外立面較新穎項(xiàng)目劣勢(shì)：附近沒有成熟商圈，商業(yè)配套服務(wù)較少

3.2.1.2茄子河區(qū)新東方家園項(xiàng)目位置：茄子河區(qū)政府對(duì)面項(xiàng)目特色：21萬平園林主題社區(qū)，現(xiàn)代物業(yè)管理開發(fā)商：萬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間：2012年12月31日綠化率：35%均價(jià)：3300元/㎡總戶數(shù)：2000戶面積區(qū)間：70-160㎡物業(yè)：宏順物業(yè)銷售率：75%建筑類別：多層、小高層容積率：1.8總建面積：當(dāng)期26.42萬㎡商服售價(jià)：5000元/㎡起商服面積區(qū)間：70-183㎡商服租金：70㎡，1.2萬元/年教育配套：中心區(qū)幼兒園、中心小學(xué)、茄子河中學(xué)、市高中商業(yè)配套：茄子河商貿(mào)大市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目體量大，開發(fā)商師資力量雄厚，口碑好項(xiàng)目劣勢(shì)：地理位置較偏，城區(qū)不發(fā)達(dá)

幸福里項(xiàng)目位置：茄子河區(qū)通達(dá)路電業(yè)所右側(cè)項(xiàng)目特色：比鄰2.5萬平茄子河公園開發(fā)商：萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間：2012年10月均價(jià)：3470元/㎡樓層加價(jià)：每高一層減100元優(yōu)惠：一次性98折，貸款無建筑類別：多層、小高層總建面積：26.7萬㎡總棟數(shù)：16棟總戶數(shù)：1000戶入住率：80%面積區(qū)間：55-114㎡主力戶型:55-84㎡商服面積區(qū)間：50-60㎡商服售價(jià)：4500元/㎡商服租金：69㎡，1萬元/年商服數(shù)量：185教育配套：茄子河中學(xué)、茄子河第六高中醫(yī)療配套：茄子河醫(yī)院環(huán)境配套：茄子河公園、社區(qū)規(guī)劃5000平方米休閑廣場(chǎng)、主題商業(yè)街項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：社區(qū)安靜，車流量小居住舒適項(xiàng)目劣勢(shì)：城區(qū)不發(fā)達(dá)，生活不便利

福聚華城項(xiàng)目位置：大同東街與湖東路交匯處項(xiàng)目特色：人性化的建筑設(shè)計(jì)，精工細(xì)琢的營(yíng)造，貼心周到的物業(yè)管理，花園般的居住環(huán)境開盤時(shí)間：2013年6月22日總戶數(shù)：當(dāng)期400戶綠化率：38%均價(jià)：3580元/㎡建筑類別：多層容積率：1.89停車位：一期54個(gè)總建面積：10萬㎡總棟數(shù)：當(dāng)期8棟面積區(qū)間：50-80㎡主力戶型：65㎡銷售率：80%商服面積區(qū)間：70-100㎡商服售價(jià)：4200元/㎡教育配套：茄子河中學(xué)、茄子河第六高中醫(yī)療配套：茄子河醫(yī)院環(huán)境配套：茄子河公園、社區(qū)規(guī)劃5000平方米休閑廣場(chǎng)、主題商業(yè)街項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目升值潛力較大，棚戶區(qū)改造重點(diǎn)項(xiàng)目，政府大力支持項(xiàng)目劣勢(shì)：地點(diǎn)偏僻，周邊配套不齊全

3.2.1.3北岸新城總建面積：174萬㎡總戶數(shù)：2.5萬戶建筑類別：多層總棟數(shù)：501棟，一期總棟數(shù)88棟綠化率：30%容積率：1.36售價(jià)：3580元/㎡面積區(qū)間：40-80㎡商服售價(jià)：4545元/㎡商服面積區(qū)間：50-70㎡商服租金：55㎡，1.2萬元/年

3.2.1.4未開盤項(xiàng)目東方之上開發(fā)商：新東方房地產(chǎn)有限公司位置片區(qū)：茄子河區(qū)項(xiàng)目體量：總戶數(shù)共4000套項(xiàng)目開盤時(shí)間：2014年

3.2.2客群分析客群總體講共有四中類型：剛需型客群、改善型客群、豪宅型客群與投資型客群。在本次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，七臺(tái)河市本地在售項(xiàng)目，沒有可以滿足豪宅型客群的住宅。剛需型客群：新婚夫婦人群特點(diǎn)：新婚夫婦工作時(shí)間有限，積蓄不多，對(duì)房屋總價(jià)較為關(guān)注；新婚婚房對(duì)功能性的關(guān)注應(yīng)該更有預(yù)見性；對(duì)社區(qū)內(nèi)及周邊的環(huán)境、配套要求相對(duì)較高。關(guān)注點(diǎn)：一對(duì)即將走進(jìn)婚姻殿堂的新人對(duì)于住宅是比較挑剔的，通常情況下最注意的就是以下三點(diǎn)：住宅的功能性。新婚夫婦雖然購(gòu)買新居時(shí)家庭人口較少，但應(yīng)該考慮未來家庭結(jié)構(gòu)的變化，一般來說應(yīng)盡量選擇兩室的住宅。戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該突出生活特點(diǎn)。住宅面積及價(jià)格控制。由于支付能力有限，同時(shí)婚后生活支出也呈上升趨勢(shì)，所以新婚夫婦對(duì)于住宅的面積及總價(jià)要求較嚴(yán)格。社區(qū)及周邊配套項(xiàng)目。周邊最好配備完善的生活服務(wù)設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療、幼教等配套設(shè)施。滿足這些客種的項(xiàng)目有：九九嘉園、金水灣、歐洲新城二期、新東方家園等。剛需型客群：?jiǎn)紊碣F族人群特點(diǎn)：?jiǎn)紊砣耸慷酁閰⒓庸ぷ鞑痪玫那嗄耆恕Ｋ麄兎e蓄不多，但又盼房心切，應(yīng)采取階梯式消費(fèi)模式，隨個(gè)人收入的增長(zhǎng)、工作崗位的變化以及今后結(jié)婚生子，而適時(shí)地調(diào)換住房。關(guān)注點(diǎn)：?jiǎn)紊碣?gòu)房者在購(gòu)買住宅時(shí)應(yīng)該考慮現(xiàn)在的居住以及未來的轉(zhuǎn)手，一般來說主要看以下三方面：住宅的地理位置。單身人士恰好處于立業(yè)之初，每天忙忙碌碌，早出晚歸，因而，成熟的地段對(duì)他們而言十分重要。社區(qū)周邊的交通應(yīng)十分便利，距工作單位最好在半小時(shí)車程之內(nèi)，如果每天把過多的時(shí)間浪費(fèi)在路上將是非?？上У摹３墒斓囟蔚牧硪粋€(gè)含義是商業(yè)、文化、生活氛圍應(yīng)該濃郁，能夠滿足青年人衣、食、行、樂的業(yè)余生活需求。今后，若工作崗位變動(dòng)，也可隨之調(diào)換住房。由于原住房處于成熟的區(qū)域，出租或出售都將十分容易。戶型面積。單身人士沒有必要購(gòu)買大戶型，從而令自己背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的小戶型總價(jià)低、功能全，最受單身人士的青睞。對(duì)于剛剛踏入社會(huì)的年輕人來說，較低的總房?jī)r(jià)可以使貸款的壓力相對(duì)小些，另外貸款時(shí)應(yīng)盡量選取較長(zhǎng)的還款年限，這樣在近期內(nèi)還款壓力較小，日后事業(yè)有了發(fā)展時(shí)還可以提前還款；對(duì)于單身人士而言，最重要的不是寬敞的客廳或像樣的廚房，而是小巧的臥室兼工作室。社區(qū)及周邊配套。年輕的單身人士，時(shí)間相當(dāng)寶貴。快節(jié)奏的工作往往令他們無暇顧及個(gè)人生活，因而社區(qū)之內(nèi)或項(xiàng)目周邊最好應(yīng)配備完善的生活服務(wù)設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等。滿足這種客群的項(xiàng)目有：九九嘉園、東北亞財(cái)富中心。剛需型客群：拆遷家庭人群拆遷家庭一般在原有住房區(qū)域居住時(shí)間較長(zhǎng)，在那里的生活便利程度要高于其他陌生區(qū)域。拆遷戶雖然會(huì)因?yàn)榕f房拆遷而得到一部分經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但舊房一般面積較小，所得到的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償并不足以購(gòu)買一套理想的住宅。關(guān)注點(diǎn)：拆遷家庭在新宅購(gòu)買時(shí)主要考慮新居對(duì)原有生活的影響以及新宅價(jià)格，主要需關(guān)注以下幾個(gè)方面：與原有生活區(qū)域的重疊性。拆遷戶一般生活在相對(duì)老、舊的社區(qū)內(nèi)，而且生活時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)老宅已經(jīng)形成了強(qiáng)烈的生活依賴性，所以新居一般不要距離原住地太遠(yuǎn)，以盡量不破壞原有的生活習(xí)慣為宜。對(duì)于戶型面積的需求。滿足這種客群的項(xiàng)目有：福聚華城、萬嘉幸福里、北岸新城、金橋家園等。改善型客群：成熟家庭人群特點(diǎn)：成熟家庭通常結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)條件較好，購(gòu)買一般以改善為目的。關(guān)注點(diǎn)：此類購(gòu)房者生活規(guī)律性較強(qiáng)，購(gòu)房主要目的是改變現(xiàn)有居住條件中不理想的部分，所以購(gòu)房主要考慮住宅的功能性。住宅的地理位置。成熟家庭對(duì)于地理位置的挑剔程度較低，對(duì)于項(xiàng)目所處地點(diǎn)，只要交通便利即可。房屋功能成熟。家庭購(gòu)房主要為改善居住條件，新宅的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)是他們最關(guān)注的。例如：臥室開間最好在3.5米以上；主臥面積最好在15平方米以上；起居室開間最好控制在4.2~4.5米之間，使用面積不應(yīng)小于14平方米。起居室應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，起居室內(nèi)應(yīng)盡量減少直接開向起居室內(nèi)門的數(shù)量，且至少一側(cè)的墻面直線長(zhǎng)度不宜小于3米。注重項(xiàng)目品質(zhì)。因?yàn)橘?gòu)房主要是為了改善居住環(huán)境，因此購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)最為重視。此外還需要較好的物業(yè)服務(wù)。滿足這種客群的項(xiàng)目有：七號(hào)公館、歐洲新城二期等。改善型客群：老年購(gòu)房者人群特點(diǎn)：老年購(gòu)房者一般對(duì)單套住宅的總價(jià)不太關(guān)注，住宅所處的位置、社區(qū)環(huán)境、醫(yī)院以及物業(yè)服務(wù)情況是這部分消費(fèi)者最看重的。關(guān)注點(diǎn)：老年購(gòu)房者對(duì)于住宅本身只要居住便利即可，但是對(duì)物業(yè)和醫(yī)療、購(gòu)物等周邊配套要求較高。社區(qū)及住宅位置。老年人居住的社區(qū)通常位于發(fā)達(dá)城區(qū)中的偏僻處，一方面可以享受市區(qū)內(nèi)全面的配套設(shè)施，老年人身體虛弱，社區(qū)周邊最好具備生活、購(gòu)物、休閑及醫(yī)療功能；另一方面老年購(gòu)房者習(xí)慣安靜的生活環(huán)境，鬧市區(qū)的噪音及大量的人流會(huì)影響老年人的健康。社區(qū)環(huán)境。老年人體力不足，一般喜歡在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行小運(yùn)動(dòng)量的健身活動(dòng)，社區(qū)內(nèi)不光要有這些健身設(shè)施的配置，還應(yīng)該有一個(gè)比較優(yōu)美的自然環(huán)境來滿足老人對(duì)景觀的要求，通常綠化率較高、園林景觀、水景俱備的社區(qū)比較受歡迎。物業(yè)服務(wù)問題。老年社區(qū)內(nèi)最受關(guān)注的問題就是物業(yè)服務(wù)問題，在這里物業(yè)服務(wù)不只是對(duì)公共部分進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，更要深入住戶中針對(duì)每一家的情況進(jìn)行一對(duì)一點(diǎn)式服務(wù)，老人由于自身生理?xiàng)l件限制，許多家務(wù)無法從事，這些都要物業(yè)公司解決。有些社區(qū)為老人配備了緊急呼叫器，隨時(shí)為居民服務(wù)，處理家中出現(xiàn)的突發(fā)情況，深受老年消費(fèi)者青睞。住宅的細(xì)節(jié)問題。老年人住戶對(duì)于住宅的細(xì)節(jié)問題考慮得比較多，首先是樓層，通常不高于整棟樓高的三分之一；其次是位置，一般不考慮金、銀角位置；再次是采光，老年人要求居室，特別是臥室光照充足。滿足這種客群的項(xiàng)目有：福聚華城、萬嘉幸福里、新東方家園。投資型客群特點(diǎn)：投資客分為短期投資與長(zhǎng)期投資兩類，通常前者投資住宅，靠短期住宅價(jià)格波動(dòng)賺取差價(jià)；后者多投資商業(yè)或?qū)懽謽?，以出租形式獲利。關(guān)注點(diǎn)：投資住宅通常在項(xiàng)目啟動(dòng)期內(nèi)介入，以獲得較低的成交價(jià)格，最理想的投資物業(yè)是中心景觀區(qū)內(nèi)、戶型適中、樓層位于建筑物三分之一與二分之一間的部分。對(duì)于項(xiàng)目本身應(yīng)考查的就比較多了，最主要的是位置，一個(gè)相對(duì)有發(fā)展的位置會(huì)使物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)大幅提升，通常位置選擇在市區(qū)邊界或風(fēng)景區(qū)內(nèi)，未來有大規(guī)模建設(shè)的規(guī)劃。滿足這種客群的項(xiàng)目有：七號(hào)公館、金水灣、歐洲新城。

3.2.3主要調(diào)研項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱戶數(shù)(戶)綠化率均價(jià)(元/㎡)容積率總棟數(shù)(棟)面積區(qū)間(㎡)主力戶型(㎡)銷售率商服售價(jià)(元/㎡)商服面積區(qū)間(㎡)七號(hào)公館151837%46502.261967-2177570%650070-100金橋家園187653%37503.681566-16999、12015%未售150-200金橋壹品11235%3580起4180-144120105176150-200歐洲新城二期140036%41003.212540-1709075%600073-115九九家園100035%400021548-1237680%625070-100金水灣當(dāng)期36042%43802.52650-1107580%630050-80新東方家園200035%33001.82870-1608675%500070-183幸福里100038%34702.541655-11455-8485%450050-60福聚華城當(dāng)期40038%35801.89當(dāng)期850-806580%420070-100北岸新城2.5萬30%35801.3650140-8050-60454550-70

3.2.4總結(jié)供需關(guān)系據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，七臺(tái)河本市住宅年供應(yīng)量約為1.5萬套（不包含北岸新城），而本市需求量約為1.13萬套。另外北岸新城供應(yīng)量為2.5萬套，今年將在馬場(chǎng)興建的棚改住宅有400-500棟，因此許多置業(yè)顧問也在本次調(diào)研中反應(yīng)：本市住宅市場(chǎng)接近飽和。但經(jīng)過我司細(xì)心調(diào)研了解到，飽和的只是地段住宅市場(chǎng)，我市還未有精裝公寓出現(xiàn)，本案項(xiàng)目的推出，必將快速占領(lǐng)本市高端市場(chǎng)。價(jià)格分布調(diào)研發(fā)現(xiàn)七號(hào)公館片區(qū)住宅價(jià)格較高，歐洲新城二期、金水灣等，價(jià)格均在4400元/㎡左右，其余桃山區(qū)項(xiàng)目均在3800元/㎡左右；茄子河項(xiàng)目因地理等原因，價(jià)格比較便宜，均價(jià)都在3400元/㎡左右。商服商服中只有金橋壹品、金橋家園的商服是一拖二，因此面積比較大，在150-200㎡左右，其余商服面積均在50-100㎡不等。價(jià)格方面，桃山區(qū)商服價(jià)格比較高，商服與住宅價(jià)格比都在1.44左右，而北岸新城與茄子河的商服與住宅價(jià)格比均在1.22左右。

3.3七臺(tái)河商街市場(chǎng)本次以七臺(tái)河繁華商業(yè)區(qū)桃山區(qū)的主力街道為調(diào)研目標(biāo)，桃山區(qū)的商業(yè)主力街道有五條，作為七臺(tái)河的重點(diǎn)區(qū)域，這五條商業(yè)街有著高密度的人流與車流，其經(jīng)營(yíng)品類眾多，服裝、百貨、餐飲、娛樂等，商服的租金與售價(jià)也自然高于其他區(qū)域。七臺(tái)河主力商業(yè)街道商服詳細(xì)情況如下：3.3.1景豐街1、概況景豐街位于桃山區(qū)中軸南北走向，由于景豐建材市場(chǎng)坐落景豐街上，導(dǎo)致其景豐街與附屬街多家建材商店的形成，此商業(yè)街經(jīng)營(yíng)建材家居類占整條街95%以上，以形成穩(wěn)固的建材商業(yè)街。整條街商服的形式多數(shù)屬于成熟住宅底商，街道兩則有已經(jīng)成熟的住宅樓，以建材為主項(xiàng)經(jīng)營(yíng)的景豐街，人群針對(duì)性購(gòu)物，街道人流并不是很大。近幾年建材行業(yè)的快速發(fā)展，本條街的租金年年看漲，出售商服的更是近乎沒有。平均每戶使用面積150m2左右，一層帶二層的居多，年租金在七萬到八萬之間，此街二手商服出售的價(jià)格在9000元/M2左右。

2、小結(jié)由于景豐街景豐建材市場(chǎng)的多年經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)形成歷史性，并在七臺(tái)河市民心中形成了“買建材到景豐”的佳話，致使景豐街及附屬街的商服都在經(jīng)營(yíng)此行業(yè)，而且年收入可觀與穩(wěn)定，商服的形式是成熟住宅的底商，并且此街僅有一家新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，位置并不理想，導(dǎo)致建材商家求租需求量大，此街商服供應(yīng)不足，租金與售價(jià)年見上漲，租金每年漲幅比在10%左右，售價(jià)每年漲幅比在5%到8%，經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)的單一，整條街的商家90%以上租賃商服為主，致使出售的商服現(xiàn)處于有價(jià)無市。3.3.2大同街1、概況大同街位于桃山區(qū)中心橫線東西走向，與兩條主要街道十字交叉，東向與景豐街相交，西向與步行街相交，人流量與車流量相對(duì)其它主力街道要大。景豐建材市場(chǎng)影響著部分商服經(jīng)營(yíng)建材外，建材附屬產(chǎn)品成了東向大同街商業(yè)的主項(xiàng)經(jīng)營(yíng)，家具、家居，都是以大型商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)形式出現(xiàn)，附屬商家經(jīng)營(yíng)建材燈飾電料，西向受步行街影響多以服裝百貨、家用電器為主項(xiàng)經(jīng)營(yíng)，另大同街不乏多家銀行與醫(yī)院，配套相對(duì)完整。商服的形式多以住宅底商與獨(dú)立商服為主，商服多以大面積居多平均面積300m2，年租金在十八萬到二十五萬之間，除大同街沿線外，大同街繁華路段內(nèi)暫時(shí)未發(fā)現(xiàn)出售二手商服。2、小結(jié)由于步行街與景豐街兩大商業(yè)街的影響，大同街東向與西向商業(yè)業(yè)態(tài)變的兩極化，但商業(yè)配套相對(duì)完善，繁華路段沒有新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，致使大同街求租需求量大出租供應(yīng)不足，多以大面積經(jīng)營(yíng)的大同街也注定了大商家的入駐，長(zhǎng)年限的租金合同與相當(dāng)高的回報(bào)使得業(yè)主只考慮出租未見出售意、愿。面積大、長(zhǎng)年租用、年租金高、致使大同街的年租金漲幅比并不是很大，年租金漲幅在5-10%。3.2.3學(xué)府路1、概況學(xué)府路位于桃山繁華區(qū)北側(cè)，主力街道北邊線上，東至茄子河區(qū)車行的主要街道，街道兩側(cè)以住宅底商與辦公樓為主，餐飲、賓館、銀行、診所、政府機(jī)關(guān)辦公樓、中學(xué)、小學(xué)，由于分布零散邊街暫未形成穩(wěn)固商圈，車流量大但人流量相對(duì)比小，商業(yè)氛圍以餐飲為主營(yíng)造，商服面積區(qū)間比較大從幾十平米到幾百平米，90%以上的商家是以租憑為主，相對(duì)比其他主力商業(yè)街道租金低，平均面積260m2年租金在七萬到十萬，不乏有業(yè)主出售7500-8500元/M2。2、小結(jié)學(xué)府路未形成穩(wěn)固商圈，并且商家經(jīng)營(yíng)零散，經(jīng)營(yíng)對(duì)象以附近居民為主，經(jīng)營(yíng)單一，近年又有新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，致使學(xué)府路兩側(cè)商服租金與售價(jià)相對(duì)其它主力街道商服低，年租金與售價(jià)漲幅并不大。

3.3.3山湖路1、概況山湖路位于桃山區(qū)主力街道的西側(cè)，南北走向，北至新興區(qū)，南向大商商業(yè)區(qū)，北段街道兩側(cè)商服多以住宅底商呈現(xiàn)，商業(yè)配套并不完整，通往新興區(qū)車流量比較大，人流量小，沒有形成商業(yè)氛圍，僅有零售和餐飲，不乏有政府機(jī)關(guān)辦公樓，90%商家租憑商服為主，使用的面積較小平均面積在80m2左右，年租金3-4萬，出售價(jià)格6000-7000元/M2之間。南段大商商場(chǎng)黑天鵝家電的矗立，與步行商業(yè)街的咫尺相接，另緊鄰大商地段明年預(yù)計(jì)開盤的東北亞財(cái)富中心，山湖路南段商業(yè)氛圍濃重以形成穩(wěn)固商圈。大商以統(tǒng)一管理，統(tǒng)一發(fā)展的商業(yè)模式，吸引了眾多品牌商家，在本地成型穩(wěn)固成熟巨大號(hào)召力的品牌百貨商場(chǎng)。大商外的底商與內(nèi)部商場(chǎng)都是商家自己持有統(tǒng)一管理，沒有出售商服現(xiàn)象，此商場(chǎng)外商服以每天每平米5元的租金管理費(fèi)收取，底商除一家銀行外僅有十幾家商服多以經(jīng)營(yíng)服裝為主，面積從40m2-120m2。明年開盤銷售的東北亞財(cái)富中心建筑面積60000m2的大型百貨商場(chǎng)加高層住宅的綜合商業(yè)體，其中1-6層為綜合商場(chǎng)，商業(yè)用途與商業(yè)功能齊全，預(yù)計(jì)商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有大潤(rùn)發(fā)超市、服裝、百貨、娛樂、餐飲、電影院等，商業(yè)布局為一層二層超市、三層四層服裝百貨、五層六層娛樂餐飲，其中一二層超市以招商的形式引進(jìn)，三四層對(duì)外銷售，五六層開發(fā)商自己持有經(jīng)營(yíng)。預(yù)計(jì)開盤三四層商鋪銷售價(jià)格在30000元以上，高層住宅5000-6000元之間。2、小結(jié)山湖路南北兩端商業(yè)差異化比較大，北端由于街道兩側(cè)沒有成熟的住宅區(qū)，街道屬于通往別區(qū)域的主線路，車流量大人流量小，商服多以老住宅樓底商為主，數(shù)量少，致使商業(yè)不成熟。南端商業(yè)地理位置好，緊鄰步行街，加上兩大商場(chǎng)的品牌號(hào)召力，總體來看山湖路南段以形成穩(wěn)固商圈。明年預(yù)計(jì)開盤銷售的東北亞財(cái)富中心占領(lǐng)有利地勢(shì)開發(fā)，其以大型品牌商業(yè)的市場(chǎng)定位，出售的商鋪的價(jià)位更是達(dá)到了三萬元以上。

3.3.4步行街1、概況步行街位于七臺(tái)河繁華商業(yè)區(qū)中心，南北走向。在七臺(tái)河老百姓耳熟能詳，購(gòu)物服裝百貨必去的地方，其商業(yè)氛圍商業(yè)功能齊全。各品牌大商家入駐，步行街兩側(cè)以大型商場(chǎng)、獨(dú)立商服地下商業(yè)為主，周邊已有成熟的住宅區(qū)并以達(dá)到其它區(qū)域人群休閑購(gòu)物必去之地，經(jīng)營(yíng)商業(yè)品類齊全，服裝、百貨、電器、家居用品、娛樂、餐飲等，商服租金更是七臺(tái)河貴高的，由于經(jīng)營(yíng)形式品類的不同，面積區(qū)間比較大，從幾十平米的小商品商家到幾千平米品牌大商家，租金更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它主力街道。出售的更是近乎沒有。2、小結(jié)每座城市的步行街都是能代表著這個(gè)城市的繁華，七臺(tái)河步行街同樣象征當(dāng)?shù)爻墒斓纳虡I(yè)，高質(zhì)量的商業(yè)服務(wù)，完整的商業(yè)配套，占據(jù)城市商業(yè)租金的制高點(diǎn)也是理所應(yīng)當(dāng)，高密度的人流與完整商業(yè)業(yè)態(tài)使得年漲幅租金比遠(yuǎn)高于其它主力街道，大型品牌商場(chǎng)與小型特色商店融合致使步行街的面積區(qū)間很大，租金與售價(jià)在遠(yuǎn)高其它的街道同時(shí)更是難以統(tǒng)計(jì)，同等面積步行街商服年租金要高于其它主力街道商服年租金50%左右，由于年租金回報(bào)較高且穩(wěn)定，暫未有出售商服意愿業(yè)主。

3.3.5茄子河1、概況茄子河是七臺(tái)河市東部發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域。茄子河區(qū)總面積97.16平方公里，總?cè)丝?.8萬，農(nóng)業(yè)人口2.2萬。茄子河區(qū)地廣人稀，因此其商業(yè)也極為不發(fā)達(dá)，商街大多以住宅底商，均服務(wù)于住宅項(xiàng)目。2、小結(jié)茄子河區(qū)主要以門市為主，經(jīng)營(yíng)品類為飯店、食雜店、彩票站等，主要建材商業(yè)街經(jīng)營(yíng)品類為涂料、五金、水暖、門業(yè)裝潢材料等。雖然現(xiàn)狀并不良好，但其發(fā)展?jié)摿θ辈豢尚∫暎瑤啄陙?，在全市招商引資優(yōu)惠政策的牽動(dòng)下，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，茄子河鎮(zhèn)加大招商引資力度，現(xiàn)已成為七臺(tái)河市貿(mào)易加工開發(fā)區(qū)的中心區(qū)，建成輕工批發(fā)市場(chǎng)，蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，茄子河商貿(mào)城，建材批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)載體,總面積達(dá)15萬平方米。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，茄子河因?yàn)榻ú氖袌?chǎng)的商家他們現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的狀況都不很景氣，所以對(duì)本項(xiàng)目的即將成立抱有投資觀望的態(tài)度。

3.3.6總結(jié)主力街道商服示意表主力街道平均面積(m2)租金(元/m2/天)售價(jià)（元/m2）景豐街南端（建材市場(chǎng)）2001.6-1.88700-9000景豐街北端1201.2-1.48400-8700大同街3002.0-2.28800-9500學(xué)府路2600.9-1.17500-8000山湖路南端（大商底商）1005—山湖路北端800.8-1.06800-7000步行街300—10000-13000茄子河650.4-0.64000-6000桃山區(qū)是七臺(tái)河市綜合商業(yè)的集中區(qū)域，桃山區(qū)這五條主力商業(yè)街道，商服的商業(yè)形式多以住宅底商為主，不乏有獨(dú)立門市與大型綜合商場(chǎng)。商業(yè)集中區(qū)以步行街為中軸向四邊延伸，與大商的緊鄰致使人流大部分集中在桃山區(qū)的西南方向，其步行街、山湖路南端、大同街、商服的租金售價(jià)都要高于其它主力街道。景豐街是專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)建材材料，近年來的住宅項(xiàng)目興起對(duì)建材需求較大，商家經(jīng)營(yíng)良好，商服求租市場(chǎng)較大。學(xué)府路商服經(jīng)營(yíng)品類單一，商服多用于餐飲與辦公，經(jīng)營(yíng)對(duì)象多以附近居民為主，租售市場(chǎng)大不。同屬桃山區(qū)主力街道商業(yè)功能與商業(yè)配套的不同，致使商服租金與售價(jià)有所差異。茄子河區(qū)是七臺(tái)河現(xiàn)階段大力開發(fā)的區(qū)域，茄子河政府也加大了招商引資的力度，同時(shí)也加大了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，我司本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)在本市招商引資優(yōu)惠政策的牽動(dòng)下，茄子河加大招商引資力度，現(xiàn)已成為七臺(tái)河市貿(mào)易加工開發(fā)區(qū)的中心區(qū)，建成輕工批發(fā)市場(chǎng)，蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，茄子河商貿(mào)城，建材批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)載體，總面積達(dá)15萬平方米。但由于屬于城市中新興發(fā)展區(qū)域，商業(yè)氛圍和租金售價(jià)還維持在比較低水平上，因?yàn)楦黜?xiàng)目的運(yùn)營(yíng)機(jī)制存在問題，所以才導(dǎo)致有些項(xiàng)目現(xiàn)處于停滯不前狀態(tài)，甚至七臺(tái)河人都聞所未聞，這個(gè)現(xiàn)象也是我們項(xiàng)目所要規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。

第四部分本項(xiàng)目首次價(jià)格分析4.1市場(chǎng)價(jià)格定位邏輯思路框架圖對(duì)手分析對(duì)手分析自身分析尋找切入點(diǎn)尋找切入點(diǎn)—入市基準(zhǔn)價(jià)格價(jià)格定位思考價(jià)格定位思考過濾與配對(duì)過濾與配對(duì)市場(chǎng)共性化定價(jià)模式市場(chǎng)差異化定價(jià)模式核心價(jià)格定位核心價(jià)格定位具體房屋價(jià)格總體價(jià)格定位具體房屋價(jià)格總體價(jià)格定位

4.2總體價(jià)格定位4.2.1定價(jià)原則價(jià)格的高低是決定項(xiàng)目銷售目標(biāo)及利潤(rùn)水平的標(biāo)準(zhǔn)，制定合理的銷售價(jià)格必須是慎重研究，以“銷售快速化、目標(biāo)最大化”為整體銷售的策略導(dǎo)向，同時(shí)結(jié)合渾南市場(chǎng)年中大量放量的實(shí)際情況，及周邊項(xiàng)目的銷售情況，確定以“平價(jià)入市、快速出貨、勻速提價(jià)、提高利潤(rùn)”的整體價(jià)格定位原則。4.2.2定位方法根據(jù)七臺(tái)河市場(chǎng)目前的發(fā)展情況、一方面針對(duì)同類或類似產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，另一方面針對(duì)自身的產(chǎn)品特點(diǎn)。采取加權(quán)平均定價(jià)方法來解開價(jià)格定位，以保證準(zhǔn)確的基準(zhǔn)入市價(jià)格。加權(quán)平均定價(jià)法4.2.3具體操作—整體入市基準(zhǔn)價(jià)格定位(均價(jià))1、現(xiàn)階段修正價(jià)格區(qū)間匯總確定類比項(xiàng)目近日來智為對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)部分項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)研，對(duì)以下幾個(gè)重要項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，本表是調(diào)查中的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤；修正價(jià)格區(qū)間修正價(jià)格區(qū)間是研究本項(xiàng)目定價(jià)的基本條件，以下部分樓盤開盤較早，且都分期或分組團(tuán)進(jìn)行推售，動(dòng)態(tài)價(jià)格變化較快，此表以項(xiàng)目各階段價(jià)格等因素做為對(duì)比數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確計(jì)算現(xiàn)在的修正價(jià)格區(qū)間。

2、類比產(chǎn)品一次評(píng)估與加權(quán)類比產(chǎn)品一次評(píng)估加權(quán)（平均分）項(xiàng)目新東方家園幸福里歐洲新城二期景豐市場(chǎng)本案周邊配套65794繁華程度65894臨街狀況658107交通65897人流量761085商鋪戶型76777展示面積657810市場(chǎng)影響778106商圈范圍66997經(jīng)營(yíng)類別77879總分6457808666系數(shù)0.640.570.80.860.66類比產(chǎn)品一次評(píng)估加或減權(quán)（加減權(quán)分）項(xiàng)目新東方家園幸福里歐洲新城二期景豐市場(chǎng)本案加權(quán)評(píng)估-0.06-0.05-0.15-0.080.12加權(quán)因素由于商圈成熟度、周邊建設(shè)程度、運(yùn)營(yíng)狀況、產(chǎn)品效應(yīng)等說明：類比項(xiàng)目的加權(quán)分是確定入市基準(zhǔn)價(jià)格的關(guān)鍵所在，考慮到以上部分項(xiàng)目都早已入市銷售等因素，因此加了未來放量規(guī)模、修正價(jià)格區(qū)間及整體品質(zhì)等三個(gè)權(quán)重項(xiàng)，已確?；鶞?zhǔn)價(jià)格的準(zhǔn)確。確定修正加權(quán)系數(shù)及修正價(jià)格修正加權(quán)系數(shù)A、公式：修正系數(shù)（H）=基礎(chǔ)評(píng)估平均分+加權(quán)評(píng)估加權(quán)分H=本案=0.66+0.12=0.78B、加權(quán)系數(shù)修正：新東方家園=H1=0.64-0.06=0.58幸福里=H2=0.57-0.05=0.52歐洲新城二期=H3=0.80-0.15=0.65景豐市場(chǎng)=H4=0.86-0.08=0.76修正價(jià)格公式B、修正過程P1P2P3P4合理入市基準(zhǔn)價(jià)格（參考均價(jià)）結(jié)論：PX價(jià)格為權(quán)重系數(shù)測(cè)算工具計(jì)算出來的本項(xiàng)目樓合理入市的基準(zhǔn)均價(jià)，以7368元/㎡為基準(zhǔn)，確定具體項(xiàng)目?jī)r(jià)格。注：本次價(jià)格預(yù)判為市場(chǎng)初期調(diào)研，本項(xiàng)目最終的銷售價(jià)格應(yīng)根據(jù)積累客戶等情況，進(jìn)行下一輪的價(jià)格測(cè)評(píng)。正式銷售前，會(huì)根據(jù)客戶認(rèn)籌情況對(duì)價(jià)格進(jìn)行最后一輪的測(cè)評(píng)。本次定價(jià)僅為市場(chǎng)調(diào)研后的第一輪定價(jià)，僅供基礎(chǔ)參考。第五部分總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)七臺(tái)河是一個(gè)因煤炭而文明的工業(yè)城市，工業(yè)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展后必定會(huì)進(jìn)入一個(gè)瓶頸期，從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，政府已經(jīng)把重心放在從工業(yè)產(chǎn)業(yè)城市向第三產(chǎn)業(yè)城市轉(zhuǎn)變上，才能控制整個(gè)城市GDP（地區(qū)生產(chǎn)總值）迅速下滑的趨勢(shì)。但由于前些年的工業(yè)大力的發(fā)展，七臺(tái)河人民的CPI（人均可支配收入）還維持在較高水平的，在加上七臺(tái)河人口有92.7萬人，老城區(qū)的整體搬遷和主城區(qū)的棚戶改造，這些需求本項(xiàng)目家具建材市場(chǎng)都能滿足。此外高的需求量勢(shì)必會(huì)吸引很多投資者眼球，這也就是本項(xiàng)目把握生存的命脈，抓住投資客群的購(gòu)買共性和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，就是我們?nèi)绾未蛟毂卷?xiàng)目的基礎(chǔ)點(diǎn)，這樣本項(xiàng)目家具建材市場(chǎng)才會(huì)如日中天，加上政府已經(jīng)把本項(xiàng)目列為重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，所謂稱得上“天時(shí)、地利、人和”，本項(xiàng)目的入市勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)起一波投資發(fā)展的新浪潮。商品房住宅市場(chǎng)住宅方面，我司本次對(duì)茄子河、桃山區(qū)以及北岸新城在售以及未售項(xiàng)目進(jìn)行全面的摸底調(diào)研，其中桃山區(qū)七號(hào)公館附近項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，在4000-5000元/㎡之間，小區(qū)檔次也較高，物業(yè)服務(wù)到位，理念在本市屬于比較超前；而其余桃山區(qū)項(xiàng)目則采取比較普通的建設(shè)理念，正常銷售；茄子河區(qū)，由于地理位置、商圈等原因，價(jià)格較低，在3500元/㎡左右；北岸新城，棚改重點(diǎn)項(xiàng)目，位置偏遠(yuǎn)，售價(jià)也較低，社區(qū)周邊配套都沒有完善。總體來講本市在精裝高檔住宅方面還是一個(gè)空缺。因此在精裝公寓方面，本項(xiàng)目有非常大的潛力與前景。商業(yè)市場(chǎng)就商業(yè)來講，七臺(tái)河整體商業(yè)情況，各種商業(yè)業(yè)態(tài)都集中在桃山區(qū)以步行街為中心點(diǎn)向外延伸，周邊區(qū)域沒有大型的商業(yè)體，一個(gè)區(qū)域的商業(yè)高持有量，在不同意義上也束縛了整個(gè)七臺(tái)河市場(chǎng)的商業(yè)發(fā)展，例如茄子河區(qū)沒有大型綜合性市場(chǎng)，不能滿足茄子河區(qū)百姓的業(yè)余生活?yuàn)蕵沸枨螅@樣是商業(yè)人流導(dǎo)向都集中在主城區(qū)，交通出現(xiàn)擁堵狀況，商業(yè)圈范圍已經(jīng)確定，商圈內(nèi)的商服已經(jīng)沒有空閑，導(dǎo)致許多同種類但檔次不同的商家或產(chǎn)品進(jìn)駐不去，為七臺(tái)河商業(yè)發(fā)展帶來很大局限性?？梢哉f本項(xiàng)目建立在茄子河區(qū)和桃山區(qū)的交匯處，地理位置的優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，一是我們建造一個(gè)新商圈的商業(yè)導(dǎo)向，二是截留茄子河區(qū)人消費(fèi)的動(dòng)線，加上本項(xiàng)目建材綜合市場(chǎng)的規(guī)模性、專業(yè)性，和七臺(tái)河市建材市場(chǎng)來講沒有專業(yè)的統(tǒng)一管理，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的建材市場(chǎng)，現(xiàn)階段只有景豐建材市場(chǎng)有一定影響力，然而景豐市場(chǎng)，存在臟亂差等現(xiàn)象，加上沒有好的物流通道，使得本市人們?cè)诮ú馁?gòu)買上，存在很大的不便。再加上，城市經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向?qū)Φ谌a(chǎn)業(yè)的大力支持，和本項(xiàng)目的政府扶持，本項(xiàng)目不只是打造一個(gè)綜合專業(yè)性的家具建材市場(chǎng)，而是創(chuàng)造一座城的興起商圈，這樣我們站在城市運(yùn)營(yíng)商的角色上，對(duì)這片熱土進(jìn)行改革創(chuàng)新勢(shì)必會(huì)迎來美好的春天！

附表一商街調(diào)研明細(xì)表序號(hào)樓層品類品牌代理級(jí)別面積租金（萬元/年）11-2櫥柜歐派市級(jí)總代理2008.521-2木門TATA木門市級(jí)總代理2801031-2瓷磚諾貝爾瓷磚市級(jí)總代理3501341-2硅藻泥蘭舍硅藻泥市級(jí)總代理1506.551吊頂美爾凱特吊頂市級(jí)總代理1406.561-2家居百年家居市級(jí)總代理180771-2家居優(yōu)格無煙廚房市級(jí)總代理1406.581-2生態(tài)木彪騏大地生態(tài)木代銷200791硅藻泥嘉佳美硅藻泥直銷1206101五金德力電器直銷1204.5111-2衛(wèi)浴恒潔衛(wèi)浴廠家直銷2406.5121-3木門玥龍木門廠家直銷3009131櫥柜風(fēng)田整體廚房市級(jí)總代理1044141水暖五金豐全水暖直銷105自己持有151-2地板大自然地板市級(jí)總代理2008.5161地板、木門兔寶寶木門華璞地板市級(jí)總代理1003.5171櫥柜圣雅櫥柜市級(jí)總代理1003.5181燈飾歐普/歐司朗市級(jí)總代理84自己持有（70萬）191-2櫥柜衣柜薩博櫥柜衣柜市級(jí)總代理2008201-2寢具、衣柜慕斯寢具索菲亞衣柜市級(jí)總代理90023211-2吊頂頂彩集成頂市級(jí)總代理1003.5221-2櫥柜好太太整體櫥柜市級(jí)總代理1406.5231-2推拉門博藝門業(yè)自主品牌1507.5241-2櫥柜愛家整體櫥柜自主品牌1957.8251-2櫥柜美格爾櫥柜自主品牌23011261-2衛(wèi)浴、地板箭牌衛(wèi)浴，圣象地板市級(jí)總代理100025270.5水暖東奇水暖自主品牌503.5280.5地板卡爾瑪?shù)匕遄灾髌放?004.5290.5地板樂邁地板自主品牌954.5300.5墻紙新絲路無縫墻布市級(jí)總代理1205.5311門業(yè)大洋精品門業(yè)市級(jí)總代理1206321-2門業(yè)新斯路門業(yè)市級(jí)總代理1505330.5瓷磚格萊美音樂陶瓷市級(jí)總代理75015340.5石材美玉環(huán)保石材自主品牌271351門業(yè)藍(lán)天精品門業(yè)自主品牌1005360.5衛(wèi)浴尚高衛(wèi)浴市級(jí)總代理60自己持有371-2管材中德管市級(jí)總代理1404381櫥柜經(jīng)典整體櫥柜自主經(jīng)營(yíng)1204391-2瓷磚鷹牌陶瓷市級(jí)總代理3007401-2墻紙德泰墻紙市級(jí)總代理2006410.5門業(yè)隆迪玻璃門業(yè)自主經(jīng)營(yíng)2005420.5地板博聞塑膠地板市級(jí)總代理1003431-2門業(yè)圣堡羅門業(yè)市級(jí)總代理3007441-2瓷磚駿程陶瓷市級(jí)總代理2307451水暖紅旗管自主品牌803461-2櫥柜名優(yōu)櫥柜市級(jí)總代理2606471-2地板、木門楷楷木門市級(jí)總代理2008481潔具鴻發(fā)潔具市級(jí)總代理1003491-2辦公家具航艦辦公家具市級(jí)總代理1804.5501-2地板森工地板市級(jí)總代理1805511櫥柜楓葉市級(jí)總代理802521潔具帝王市級(jí)總代理2009531推拉門沃德森推拉門市級(jí)總代理2007.5540.5五金李鼎裝飾材料自主品牌502552櫥柜韓雅櫥柜市級(jí)總代理902561門業(yè)貴族生態(tài)門市級(jí)總代理27012571櫥柜匯鑫櫥柜自主品牌100自己持有581瓷磚意特陶陶瓷市級(jí)總代理1005591-2壁紙德國(guó)朗壁紙市級(jí)總代理25011601燈飾極光燈飾市級(jí)總代理300自己持有611-2門業(yè)宏偉裝飾自主品牌2005.5621-2石材強(qiáng)龍人造石自主品牌2006631-2墻紙歐雅墻紙市級(jí)總代理1204641-2門業(yè)尚品本色木門市級(jí)總代理1806650.5-1吊頂派格森吊頂市級(jí)總代理2007.5661-2門業(yè)四海門業(yè)市級(jí)總代理2007.5671-2櫥柜百威櫥柜自主品牌1006681-2板材凱華裝飾材料自主品牌30020691-2瓷磚柏戈斯陶瓷市級(jí)總代理25015700.5扣板鑫鵬扣板批發(fā)自主品牌1305710.5板材大王裝飾材料自主品牌30015721-2板材隆豐裝飾材料自主品牌350自己持有730.5吊頂藍(lán)天吊頂歐亞吊頂自主品牌30018741-2板材紅博裝飾材料自主品牌300自己持有751-2吊頂、門王力防盜門自主品牌160自己持有760.5板材美凱龍裝潢材料自主品牌250自己持有771-2地板、木門三峰木門，揚(yáng)子地板市級(jí)總代理35020781-2扣板大地扣板市級(jí)總代理756790.5地板金色森林地板市級(jí)總代理756801-2地板、木門海爾兄弟地板，凱旋木門市級(jí)總代理1607811-2瓷磚卓遠(yuǎn)陶瓷市級(jí)總代理15010820.5瓷磚宏陽陶瓷市級(jí)總代理20010831-2瓷磚大將軍陶瓷市級(jí)總代理20015841-2木門鑫迪家美木門市級(jí)總代理20013850.5板材、木門飛達(dá)裝飾材料市級(jí)總代理30012861-2衛(wèi)浴航標(biāo)衛(wèi)浴市級(jí)總代理25012871-2瓷磚宏宇陶瓷市級(jí)總代理32020881-2木門，壁紙華峰木門，威邁壁紙自主經(jīng)營(yíng)15010890.5扣板金杉扣板市級(jí)總代理2008901-2櫥柜貝格爾櫥柜市級(jí)總代理1507911衛(wèi)浴浪鯨衛(wèi)浴市級(jí)總代理1507921瓷磚冠珠陶瓷市級(jí)總代理603931門業(yè)櫻花室內(nèi)門市級(jí)總代理604942櫥柜昊然櫥柜市級(jí)總代理1206.5951-2瓷磚新潤(rùn)成陶瓷市級(jí)總代理20015961-2木門，衣柜展志天華木門衣柜市級(jí)總代理50020971-2木門方緣木門市級(jí)總代理1207981-2吊頂奧普吊頂市級(jí)總代理18012991-2墻紙沃萊菲墻紙市級(jí)總代理8071001-2瓷磚宏陶陶瓷市級(jí)總代理8071011門業(yè)金大門業(yè)市級(jí)總代理4041022墻紙瑞豐墻紙自主品牌8031031-2衛(wèi)浴永成衛(wèi)浴市級(jí)總代理806.51041-2墻紙典范壁紙總匯自主品牌8071051石材永利人造大理石自主品牌303.51061墻紙愛尚壁紙自主品牌5051071-2門業(yè)福達(dá)推拉門自主品牌8071081-2門業(yè)午陽推拉門自主品牌10071091-2門業(yè)青帝木門市級(jí)總代理907.51101-2衛(wèi)浴晉寶潔具自主品牌907.51111瓷磚匯亞陶瓷市級(jí)總代理400自己持有1122地板生活家。地板市級(jí)總代理400自己持有1131墻紙花之語墻紙自主品牌252.51141五金萬家五金裝飾城自主品牌80自己持有1151門業(yè)天美居門業(yè)市級(jí)總代理40自己持有1161水暖五金國(guó)輝水暖建材自主品牌10051171櫥柜、木門金銘櫥柜金帝集成灶自主品牌10041182木門廣東科達(dá)市級(jí)總代理20071191-3衛(wèi)浴櫥柜九牧心海伽藍(lán)市級(jí)總代理360121201-2涂料多樂士市級(jí)總代理2006.51211-2衛(wèi)浴法恩莎市級(jí)總代理200141221-2瓷磚威爾斯陶瓷市級(jí)總代理200自己持有1231-2衛(wèi)浴中宇衛(wèi)浴市級(jí)總代理125自己持有1241-2潔具香港米奇潔具市級(jí)總代理150自己持有1250.5五金永鋒五金電動(dòng)工具自主品牌40自己持有1261-2燈飾三雄極光市級(jí)總代理1008分店20071271-2燈飾松下、企一照明市級(jí)總代理30071281-2木門兄弟木門市級(jí)總代理10091291-2燈飾奧克士照明市級(jí)總代理20081301-2燈飾雷士照明市級(jí)總代理2007.51311-2燈飾富貴人家自主品牌40091321-2燈飾名流燈具自主品牌30071331-2燈飾朗能燈飾市級(jí)總代理20091341-2燈飾歐特朗照明市級(jí)總代理200121351-2涂料立邦漆市級(jí)總代理2005.51361-2石材富順石材自主品牌6011371-2軟包裝羅維斯軟包裝飾自主品牌5011381-2石材福華大理石自主品牌401.31391-2鐵藝廣鑫白鋼鐵藝自主品牌601.21401-2石材藝海天然人造理石廠廠家直銷901.61411-2石材金喜大理石廠廠家直銷801.41421-2石材、櫥柜巧太太櫥柜理石廠家直銷601.21431-2不銹鋼臺(tái)面盛達(dá)不銹鋼臺(tái)面廠家直銷9021441-2不銹鋼臺(tái)面興達(dá)不銹鋼臺(tái)面廠家直銷601.41451-2石材九龍人造石廠家直銷6011461-2石材順夫人造大理石