序言當(dāng)當(dāng)下，可持續(xù)發(fā)展已成為時(shí)代的最強(qiáng)音，而商業(yè)空間的低碳轉(zhuǎn)型對(duì)于推動(dòng)綠色進(jìn)程意義重大。去年，萬物梁行、RICS、同濟(jì)大學(xué)三方攜手，成功極的影響。過去一年，從氣候變化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)到全球經(jīng)濟(jì)格局的深刻調(diào)整，再到AI等技術(shù)創(chuàng)新的日新月異，不論外部形勢(shì)如何變幻，我們對(duì)可持續(xù)運(yùn)營的承諾與追求始終如一。值此之際，我們?cè)俅螖y手RICS、同濟(jì)大學(xué)，聯(lián)袂推出《中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2024》，旨在深化低碳實(shí)踐，引領(lǐng)行業(yè)向更加綠色、高效、智慧的未來邁進(jìn)。行業(yè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇，提出解決方案與策略，并關(guān)注數(shù)字化、智能化技術(shù)在低碳物業(yè)中的應(yīng)用，展示科技賦能提升能效、減少碳足跡的路徑，相信這些新技據(jù)分析，更深度地剖析和洞察行業(yè)痛點(diǎn)。感謝RICS、同濟(jì)大學(xué)及所有參與編寫同仁的貢獻(xiàn)。我們堅(jiān)信，通過持續(xù)交流與合作，能激發(fā)更多企業(yè)踐行低碳理念，共繪繁榮綠色商業(yè)圖景。愿《白皮書2024》成為行業(yè)發(fā)展燈塔，照亮我們前行的道路，為實(shí)現(xiàn)碳中和目標(biāo)貢獻(xiàn)堅(jiān)實(shí)力量。莫凡萬物梁行董事長(zhǎng)關(guān)于萬物梁行萬物梁行是兼具中外基因的商企物業(yè)服務(wù)公司，于2020年1月由萬物云（原萬科物業(yè)）與戴德梁行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成立，兼?zhèn)浯鞯铝盒械膰H影響力和萬物云的本土知名度。業(yè)務(wù)聚焦于商企空間全生命周期管理服務(wù)的解決方及圍繞商企空間衍生的各類增值業(yè)務(wù)。Ⅰ序言在可持續(xù)發(fā)展成為全球共識(shí)的當(dāng)在可持續(xù)發(fā)展成為全球共識(shí)的當(dāng)下，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院有作為中國頂尖的學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)之一，同濟(jì)大學(xué)始終致力于推動(dòng)學(xué)術(shù)研究與社會(huì)實(shí)踐相結(jié)合，我們持續(xù)深化對(duì)可持續(xù)發(fā)展議題的研究，積極推進(jìn)新技術(shù)的研發(fā)與應(yīng)用，以高質(zhì)量科研創(chuàng)新促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的達(dá)成。我們深信，通過跨學(xué)科、跨行業(yè)的合作，能夠激發(fā)社會(huì)創(chuàng)新、催生新質(zhì)生產(chǎn)力、產(chǎn)生深遠(yuǎn)價(jià)值。本白皮書是我們?cè)趯?duì)當(dāng)前中國商企空間物業(yè)領(lǐng)域低碳轉(zhuǎn)型趨勢(shì)進(jìn)行深入剖析的基礎(chǔ)上，不僅總結(jié)了商企空間低碳物業(yè)管理的現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)，也為未來的低碳實(shí)踐提供了可操作性建議，助力各企業(yè)在實(shí)現(xiàn)綠色轉(zhuǎn)型的同時(shí)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展水平。本次白皮書的編寫不僅匯聚了學(xué)術(shù)界、行業(yè)實(shí)踐者的智慧和經(jīng)驗(yàn)，也展現(xiàn)了同濟(jì)大學(xué)對(duì)促進(jìn)社會(huì)與環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)定承諾。我們希望通過這份白皮書，能為業(yè)界提供力所能及的指導(dǎo)和建議，推動(dòng)低碳物業(yè)在中國的發(fā)展，助力國家我們相信，這份白皮書的發(fā)布，能夠進(jìn)一步加深社會(huì)各界對(duì)低碳物業(yè)重要性的認(rèn)識(shí)，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)部的交流與合作，共同探索低碳、高效的物業(yè)管理新模式。同時(shí)，我們也期待與更多邁向更加綠色、可持續(xù)的城市未來。施騫同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院黨委書記、教授關(guān)于同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院集高層次人才，打造國際一流的學(xué)術(shù)創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)和科研中心，創(chuàng)造管理新知；著眼現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，服務(wù)政府、企業(yè)和社會(huì)，踐行持續(xù)發(fā)展”為使命，努力建設(shè)成為全球知名的商學(xué)院。序言聯(lián)合編撰工作組序言萬物梁行莫凡萬物梁行莫凡錢濱強(qiáng)周哲魏崢陳惠榮黃江潔蔣維同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院唐代中孟士博鄧橦秦亦裴曹越峰程晴晴王靜怡RICS陸亞元孫鵬作為全球領(lǐng)先的專業(yè)機(jī)構(gòu)，RICS致力于推廣建筑和自然環(huán)境領(lǐng)域的專業(yè)精神，我們的戰(zhàn)略愿景重申了專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)中的作用。通過倡導(dǎo)綠色和低碳的最佳實(shí)踐，RICS在減少建筑和自然環(huán)境生命周期中的碳足跡方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。在與中國房地產(chǎn)行業(yè)的各種利益相關(guān)方持續(xù)互動(dòng)中，RICS對(duì)該行業(yè)的動(dòng)態(tài)有了全面的了解，尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)挑戰(zhàn)的背景下,這種洞察力強(qiáng)調(diào)了物業(yè)運(yùn)營中“低碳和綠色發(fā)展”的必要性。繼與萬物梁行和同濟(jì)大學(xué)的成功合作之后，我們榮幸地推出《中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2024》。該白皮書在前期工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行了深入拓展，更加聚焦于商業(yè)物業(yè)管理中的可持續(xù)實(shí)踐。通過展示專業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)并分析具體案例研究，本白皮書揭示了當(dāng)前的挑戰(zhàn)，并展示了可持續(xù)企業(yè)運(yùn)營的可行策略。這份經(jīng)過精心研究和邏輯構(gòu)建的文件旨在成為商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士的重要資源，指導(dǎo)他們走向更加可持續(xù)的實(shí)踐。憑借RICS的全球網(wǎng)絡(luò)和思想領(lǐng)導(dǎo)力，我們致力于支持中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)的持續(xù)國際化和可持續(xù)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)我們的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及會(huì)員在這一重要領(lǐng)域中的相關(guān)性和實(shí)用性。林德明RICS亞太區(qū)戰(zhàn)略合作部負(fù)責(zé)人關(guān)于皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）我們竭盡所能，為建筑和自然環(huán)境帶來正面變化。憑借權(quán)威的全球標(biāo)準(zhǔn)、領(lǐng)先的專業(yè)發(fā)展，以及可靠的數(shù)據(jù)與洞見，在土地、房地產(chǎn)、建筑和基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)和管理領(lǐng)域，推廣和執(zhí)行最高的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。我們與不同機(jī)構(gòu)鼎力合作，奠定市場(chǎng)信心的基石，倡導(dǎo)更理想的居住和工作環(huán)境，為社會(huì)帶來正面的影響。作為成立于1868年的權(quán)威機(jī)構(gòu)，已有150余年的歷史，現(xiàn)有13.4萬會(huì)員和準(zhǔn)會(huì)員分布在全球148個(gè)國家，在各大金融市場(chǎng)均設(shè)有辦公室達(dá)40余處。向會(huì)員提供涵蓋了土地、物業(yè)、建造及環(huán)境等22個(gè)專業(yè)領(lǐng)域和相關(guān)行業(yè)的最新發(fā)展趨勢(shì)。ⅢⅣ概要我我國“十四五”規(guī)劃明確指出：要實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善生態(tài)文明領(lǐng)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，構(gòu)建生態(tài)文明體系，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型，建設(shè)美麗中國。這其中，作為國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的地產(chǎn)行業(yè)，務(wù)必做出響應(yīng)，在可持續(xù)發(fā)展背景下倡導(dǎo)低碳減排，塑造綠色經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。商企空間，作為與就業(yè)、消費(fèi)、環(huán)境等城市發(fā)展重要指標(biāo)休戚相關(guān)的載體，發(fā)展低碳運(yùn)維，將是踐行可持續(xù)發(fā)展的重要實(shí)踐場(chǎng)景。商企空間的低碳運(yùn)維，需要圍繞能源來源、產(chǎn)品服務(wù)、市場(chǎng)以及韌性等維度展開深度的分析并制訂策略。而在運(yùn)營實(shí)踐過程中，也需要采用相應(yīng)的策略和方法時(shí)刻檢驗(yàn)和調(diào)整，才能達(dá)到可持續(xù)發(fā)展、提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的目標(biāo)。可以看到，新冠疫情發(fā)生以來，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)普遍受挫，市場(chǎng)租金及經(jīng)營坪效下降，但空置率則持續(xù)走高。然而，在市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，仍有一些多年來堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展理念的項(xiàng)目，以綠色高效的建筑性能和安全可靠的韌性表現(xiàn)維持理想的經(jīng)營指標(biāo)。能夠有如此逆勢(shì)表現(xiàn)，很大程度上得益于可持續(xù)運(yùn)維實(shí)踐的積累。因此，商企空間的運(yùn)維在實(shí)踐過程中需要不斷優(yōu)化提升，形成行業(yè)認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)、方法和案例加以宣傳推廣，以促進(jìn)行業(yè)的整體發(fā)展進(jìn)步。作為地產(chǎn)行業(yè)和可持續(xù)發(fā)展的領(lǐng)先機(jī)構(gòu)，RICS的使命就是為建筑和自然環(huán)境帶來正面變化，并樂于與關(guān)鍵利益相關(guān)方共同致力于可持續(xù)發(fā)展理念的推廣和實(shí)踐。萬物梁行，作為前述中商企物業(yè)可持續(xù)發(fā)展理念的領(lǐng)跑者，其擁有豐富的可持續(xù)項(xiàng)目運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)，通過精益運(yùn)維、科技賦能和宣傳倡導(dǎo)的方式，引領(lǐng)著商企空間物業(yè)管理的高質(zhì)量綠色轉(zhuǎn)型。在此，RICS樂于以全球視角及標(biāo)準(zhǔn)引入，結(jié)合萬物梁行的寶貴項(xiàng)目管理實(shí)踐；同時(shí)，邀請(qǐng)了在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)W科建設(shè)具備世界領(lǐng)先水準(zhǔn)的同濟(jì)大學(xué)提供政策支持和理論依據(jù)?三方在2023年完美合作的基礎(chǔ)上，再次通力打造了《中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2024》，希望通過共同努力，深入淺出地剖析中國商企空間低碳發(fā)展前景、指引低碳實(shí)施路徑。這份白皮書傾注了三方對(duì)商企空間低碳運(yùn)維最高標(biāo)準(zhǔn)和最佳實(shí)踐的專業(yè)認(rèn)知，RICS將非常高興與全球的會(huì)員網(wǎng)絡(luò)分享和推廣，相信白皮書能夠成為當(dāng)前低碳物業(yè)發(fā)展的重要參考。RICS將繼續(xù)致力于與行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)和各利益相關(guān)方共同參與到低碳物業(yè)這一課題的深入研究和廣泛實(shí)踐中，助力實(shí)現(xiàn)建筑碳中和及樓宇經(jīng)濟(jì)新模式，從而推動(dòng)全社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。孫鵬RICS公共事務(wù)高級(jí)經(jīng)理中國商企空間低碳物業(yè)白皮書第一章：政策背景 11.1中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新動(dòng)向 11.1.1城市的更新與改造 1 21.1.3存量土地的優(yōu)化與整合 31.1.4節(jié)能減排的要求 3 41.2低碳物業(yè)領(lǐng)域的政策支持 51.2.1歷史政策演變進(jìn)程 51.2.2低碳政策的社會(huì)影響 8第二章：商企物業(yè)管理行業(yè)背景 92.1商企物業(yè)管理的發(fā)展歷程 92.1.1起步與快速發(fā)展階段 2.1.2專業(yè)化與規(guī)范化階段 2.1.3多元化與數(shù)字化階段 2.1.4低碳與深度智能化的未來趨勢(shì) 2.2商企物業(yè)管理的市場(chǎng)規(guī)模 2.3商企物業(yè)管理的重要性 2.4商企物業(yè)管理的行業(yè)共識(shí) 第三章：商企空間低碳運(yùn)營痛點(diǎn)調(diào)研與分析 3.1最新調(diào)研成果 3.2企業(yè)痛點(diǎn) 223.2.1用戶：用戶節(jié)能減碳的專業(yè)度普遍偏低 3.2.3產(chǎn)品：技術(shù)與運(yùn)維的協(xié)同不緊密 ⅥⅦ中國商企空間低碳物業(yè)白皮書3.2.4效果：缺乏實(shí)際效果驗(yàn)證反饋機(jī)制 第四章：實(shí)踐案例 294.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 294.2建筑運(yùn)維階段 304.2.1節(jié)能診斷 30案例國家開發(fā)銀行總部 304.2.2精準(zhǔn)調(diào)適 31案例沈陽紅梅文創(chuàng)園 314.2.3節(jié)能改造 32案例1深圳南山云科技大廈：精準(zhǔn)調(diào)適+節(jié)能技改 案例2上海中港匯·黃浦：非侵入式節(jié)能改造中央空調(diào)智控系統(tǒng) 34案例3深圳國際創(chuàng)新谷：AIoT多系統(tǒng)智控節(jié)能 364.2.4“零廢棄辦公”等綠色生活方式的宣傳倡導(dǎo) 374.3退出階段：以城市更新模式替代拆除減少對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響 41第五章：總結(jié)與建議 425.1通過設(shè)計(jì)與運(yùn)維的有機(jī)統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)功能與節(jié)能的平衡 425.2通過加強(qiáng)宣傳推廣提升行業(yè)對(duì)節(jié)能減碳的正確認(rèn)知 435.3通過集成智能化（AIoT）技術(shù)實(shí)現(xiàn)商企物業(yè)管理的低碳高效轉(zhuǎn)型 445.4通過打造綜合服務(wù)生態(tài)圈提升企業(yè)綜合實(shí)力 465.5通過接軌國際評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)塑造品牌全球影響力 47第一章：政策背景隨著“雙碳”目標(biāo)的提出，相關(guān)政策的實(shí)施為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了深遠(yuǎn)影響。這一章將介紹中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展新趨勢(shì)，探討低碳物業(yè)市場(chǎng)的最新動(dòng)向，以及政府為推動(dòng)低碳物業(yè)發(fā)展提供的政策支持。1.1中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新動(dòng)向2024年上半年，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整、政策支持等多重因素影響，呈現(xiàn)出一定的新趨勢(shì)。信貸政策的優(yōu)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的投資布局從低效區(qū)域向高效城市集中，尤其在核心城市，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資明顯增加。同時(shí)，在存量市場(chǎng)中，隨著消費(fèi)需求的逐步回升，租賃市場(chǎng)亦呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。針對(duì)城市的更新與改造、REITs的發(fā)展和節(jié)能減排措施等，也進(jìn)一步推動(dòng)了行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。1.1.1城市的更新與改造城市更新不僅是物質(zhì)空間的簡(jiǎn)單更新，還要為城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、居民生活提質(zhì)服務(wù)。未來，城市更新工作需要更多耐心和恒心，精準(zhǔn)滿足不同人群的需求。2024年《政府工作報(bào)告》提出，圍繞民生工程、里子工程、安全工程這三大工程穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)和相關(guān)工作。近年來，中國城市更新行動(dòng)的規(guī)模和力度不斷加大，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)，全國已實(shí)施的城市更新項(xiàng)目超過6.6萬個(gè)，累計(jì)完成投資2.6萬億元，涉及78億平方米的建筑改造。這些項(xiàng)目不僅著眼于修繕和改造老舊建筑，還包括對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施的全面提升，使城市空間資源得以重新配置以更好地滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活和商業(yè)需求。圖1.1中國城市更新行動(dòng)的規(guī)模中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2024年，全國計(jì)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個(gè)，前八個(gè)月已開工4.2萬個(gè)。這一大規(guī)模的老舊小區(qū)改造，將為周邊商業(yè)地產(chǎn)帶來更多客流和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。此外，城市更新還推動(dòng)了2900多個(gè)完整社區(qū)建設(shè)和近1.5萬個(gè)醫(yī)療、體育及文化設(shè)施的改造，極大地豐富了城市的公共服務(wù)功能，提升了居民的生活質(zhì)量。與此同時(shí)國家政策也在不斷優(yōu)化，以支持城市基礎(chǔ)設(shè)施的更新和完善，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。目前，全國已有400多個(gè)城市成立了城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，積極探索由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，植入新業(yè)態(tài)、新功能，實(shí)現(xiàn)城市更新的可持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)與城市更新的深度融合。這種融合不僅提升了城市品質(zhì)，更為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了新的市場(chǎng)機(jī)遇。1.1.2不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的推廣除了上文所述的信貸政策優(yōu)化之外，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的推廣也成為央行信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)旨在推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，防范風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定投資、創(chuàng)新投融資機(jī)制。近年來中央及各地方積極響應(yīng)，為進(jìn)一步落實(shí)文件內(nèi)容，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制，有效盤活存量資產(chǎn)以促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展，相繼發(fā)布多份重要文件指示，不斷推進(jìn)投融資機(jī)制創(chuàng)新工作。2024年國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于2024〕1014號(hào)旨在全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行，鞏固試點(diǎn)以來取得的積極成效，并明確強(qiáng)調(diào)了各方責(zé)任。此外，通知對(duì)項(xiàng)目推薦的重點(diǎn)、流程優(yōu)化及提高推薦效率提出明確要求，完善項(xiàng)目審核評(píng)估機(jī)制，以確保REITs市場(chǎng)健康、透明發(fā)展。統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示，2023年末首批3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs?華夏金茂購物中心REIT、華潤商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT已正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，并在交易所審核通過。公開信息顯示，目前還有多個(gè)REITs優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備項(xiàng)目在進(jìn)程中。首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的成功落地，標(biāo)志著我國REITs市場(chǎng)正式納入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施這一全新資產(chǎn)類型，體現(xiàn)了資本市場(chǎng)在服務(wù)國家戰(zhàn)略、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中的關(guān)鍵作用。同時(shí)，該舉措為投資者參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域提供了更加便捷的投資渠道，有助于推動(dòng)相關(guān)高質(zhì)量企業(yè)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”的完整產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)。這一機(jī)制將有效激發(fā)市場(chǎng)活力，進(jìn)一步提升資本配置效率，降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，改善現(xiàn)金流管理，從而推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。1.1.3存量土地的優(yōu)化與整合2024年5月，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2024〕25號(hào)）。文件強(qiáng)調(diào)要通過資源資產(chǎn)調(diào)查評(píng)估，合理挖掘存量空間資源，將老舊小區(qū)及周邊的邊角地、夾心地等土地資源優(yōu)先用于社區(qū)服務(wù)設(shè)施和公共空間的擴(kuò)展。通過存量資源的盤活，提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與周邊區(qū)域的服務(wù)功能，增強(qiáng)社區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)活力。自然資源主管部門通過正負(fù)面清單管理，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商利用閑置的國有資產(chǎn)和存量建筑，鼓勵(lì)土地使用和功能轉(zhuǎn)換以提升土地利用效率，推進(jìn)商業(yè)與社區(qū)的功能整合，進(jìn)而推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)在舊區(qū)改造中的高質(zhì)量發(fā)展。此外，文件中還指出應(yīng)優(yōu)化老舊小區(qū)改造的規(guī)劃審批流程，并對(duì)充電樁、管線等配套設(shè)施簡(jiǎn)化許可手續(xù)。此項(xiàng)政策無疑為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力，在積極響應(yīng)政府關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的號(hào)召時(shí)，通過優(yōu)化資源配置與降低行政審批成本來激活市場(chǎng)活力，商業(yè)地產(chǎn)能夠在城市更新中扮演更重要的角色。借助更為便捷高效的流程，商業(yè)地產(chǎn)可以進(jìn)一步促進(jìn)與社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的協(xié)同發(fā)展。1.1.4節(jié)能減排的要求中國是碳排放大國，隨著城市建設(shè)的飛速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，近些年我國的碳排放一直處于加速發(fā)展期，各大行業(yè)的能耗持續(xù)急劇上升。根據(jù)聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署（UNEP）和全球建筑聯(lián)盟（GlobalABC）發(fā)布的《2023年全球建筑和施工狀況報(bào)告》，2022年建筑行業(yè)在全球與能源和流程相關(guān)的“營運(yùn)碳”排放量當(dāng)中占37%，達(dá)到近100億噸。清華大學(xué)建筑節(jié)能研究中心發(fā)布的《中國建筑節(jié)能年度發(fā)展研究報(bào)告2023》也顯示，我國建筑行業(yè)碳排放總量占總碳排放的40%。無論是從全球還是全國的數(shù)據(jù)來看，建筑行業(yè)碳排放占比約為碳排放總額的1/3左右。鑒于此，近年來我國政府為推動(dòng)綠色低碳發(fā)展轉(zhuǎn)型發(fā)布了多項(xiàng)政策措施。圖1.2建筑行業(yè)碳排放占比中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2024年3月國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《加快推動(dòng)建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳工作方案》（國辦函〔2024〕20號(hào)方案要求新建商業(yè)建筑嚴(yán)格遵循節(jié)能設(shè)計(jì)理念，推廣綠色建材與節(jié)能設(shè)備，尤其在京津冀、長(zhǎng)三角等地區(qū)推動(dòng)超低能耗建筑的規(guī)模化應(yīng)用。此外，方案鼓勵(lì)對(duì)既有商業(yè)建筑進(jìn)行節(jié)能改造，如優(yōu)化供暖、照明等用能系統(tǒng)，并廣泛應(yīng)用可再生能源技術(shù)，如光伏發(fā)電等。政策強(qiáng)調(diào)建筑全生命周期的能耗管理，通過強(qiáng)化運(yùn)維階段的節(jié)能管理、推廣高效設(shè)備以及實(shí)施按需用能等手段，降低商業(yè)地產(chǎn)的碳排放。整體上，此次《工作方案》導(dǎo)向與中國“雙碳”戰(zhàn)略高度一致，集中于通過技術(shù)創(chuàng)新、優(yōu)化建筑用能結(jié)構(gòu)與加強(qiáng)監(jiān)管，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的低碳化與可持續(xù)化發(fā)展。中央政策在綠色建筑方面調(diào)整的核心導(dǎo)向是通過提高綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)、推廣可再生能源技術(shù)和節(jié)能改造，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向低碳化、可持續(xù)化的發(fā)展路徑。這種政策組合不僅符合中國“雙碳”戰(zhàn)略目標(biāo)，也體現(xiàn)了國家在建筑領(lǐng)域推動(dòng)綠色經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。1.1.5商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)1從增量市場(chǎng)來看，2024年上半年商辦用地的供求量處于近年來的低位，商辦用房的投進(jìn)一步集中于北京、重慶、武漢等核心城市；從存量市場(chǎng)看，商鋪和寫字樓租賃需求在消費(fèi)市場(chǎng)恢復(fù)進(jìn)程中溫和復(fù)蘇，商鋪?zhàn)饨鹪龇鶞p緩，寫字樓租金繼續(xù)下降，供大于求劣勢(shì)未改。大宗交易市場(chǎng)雖較上年同期有所回落，但仍有一定活躍度，一線城市的商辦資產(chǎn)最受投資者青睞。表1.12024年1-6月商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)指標(biāo)數(shù)值同比變化房地產(chǎn)開發(fā)投資總額52529億元-10.1%辦公樓投資2160億元-5.6%商業(yè)營業(yè)用房投資3611億元-13.2%房屋施工面積696818萬㎡-12.0%辦公樓施工面積28595萬㎡-9.3%商業(yè)營業(yè)用房施工面積60690萬㎡-12.3%新建商品房銷售面積47916萬㎡-19.0%辦公樓銷售面積1202萬㎡-4.8%商業(yè)營業(yè)用房銷售面積2853萬㎡-3.5%300城純商辦用地推出面積4778萬㎡+2.1%300城成交面積4177萬㎡+6.2%2024年上半年我國經(jīng)濟(jì)總體比較平穩(wěn)，但是經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的基礎(chǔ)仍需鞏固，有效需求不足仍為我國經(jīng)濟(jì)重要問題。長(zhǎng)期來看，我國經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)市場(chǎng)仍然存在韌性，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的空間。但應(yīng)注意的是，在商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展中，短期內(nèi)仍存在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的情況，應(yīng)當(dāng)穩(wěn)健推進(jìn)，借助消費(fèi)市場(chǎng)恢復(fù)的契機(jī)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)修復(fù)。1.2低碳物業(yè)領(lǐng)域的政策支持中國物業(yè)相關(guān)的低碳政策發(fā)展是在國家“雙碳”目標(biāo)的引領(lǐng)下，順應(yīng)全球氣候變化的趨勢(shì)而逐步深化的。通過不斷強(qiáng)化綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)建筑全生命周期的低碳化管理，物業(yè)行業(yè)在綠色轉(zhuǎn)型的道路上穩(wěn)步前行，為實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和的宏偉目標(biāo)貢獻(xiàn)力量。1.2.1歷史政策演變進(jìn)程近年來，中國在應(yīng)對(duì)氣候變化和推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展方面，出臺(tái)了一系列與低碳物業(yè)相關(guān)的政策，力求通過建筑節(jié)能和智慧物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)碳排放的有效控制，并為物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了重要指導(dǎo)。表1.22020-2024年中國建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳的政策文件匯總發(fā)布年月部門政策文件政策主旨2020年7月住建部等7部門《綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)方全面推進(jìn)綠色建筑的發(fā)展，到2022年，城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比達(dá)到70%，鼓勵(lì)超低能耗建筑、近零能耗建筑發(fā)展。2021年2月國務(wù)院《關(guān)于加快建立健全綠色低碳循環(huán)發(fā)展經(jīng)濟(jì)體系的指導(dǎo)意見》推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)向綠色低碳循環(huán)發(fā)展轉(zhuǎn)型，構(gòu)建全方位、系統(tǒng)化的綠色發(fā)展模式。2021年3月全國人大、全國政協(xié)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》從指標(biāo)層面提出完成“十四五”期間單位國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放降低18%的目標(biāo)，落實(shí)2030應(yīng)對(duì)氣候變化國家自主貢獻(xiàn)目標(biāo)，錨定努力爭(zhēng)取2060年前實(shí)現(xiàn)碳中和。2021年9月中共中央、國務(wù)院《關(guān)于完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達(dá)峰碳中和工作的意中國為達(dá)成“雙碳”目標(biāo)的指導(dǎo)思想和頂層設(shè)計(jì)，以及后續(xù)各項(xiàng)工作的全面動(dòng)員和部署，后續(xù)各地政府和行業(yè)協(xié)會(huì)貫徹落實(shí)該項(xiàng)政策思想而開展了一系列措施。2021年10月國務(wù)院《2030年前碳達(dá)峰行動(dòng)方案》明確將“城鄉(xiāng)建設(shè)碳達(dá)峰”作為“碳達(dá)峰十大行動(dòng)”。中國商企空間低碳物業(yè)白皮書發(fā)布年月部門政策文件政策主旨2021年10月中共中央辦院辦公廳《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》提出了推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)一體化發(fā)展、轉(zhuǎn)變城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展方式、創(chuàng)新工作方法等主要任務(wù)，旨在構(gòu)建綠色、低碳、循環(huán)的整體城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展體系。2022年3月住建部綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》加快綠色建筑建設(shè)，轉(zhuǎn)變建造方式，積極推廣綠色建材，推動(dòng)建筑運(yùn)行管理高效低碳，實(shí)現(xiàn)建筑全壽命期的綠色低碳發(fā)展。2022年7月家發(fā)改委《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案》2030年前，城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放達(dá)到峰值，相關(guān)政策體系和體制機(jī)制基本建立，綠色低碳運(yùn)行初步實(shí)現(xiàn)。2024年3月國務(wù)院《加快推動(dòng)建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳工作方案》提出了到2025年，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，新建超低能耗、近零能耗建筑面積顯著增加，既有建筑節(jié)能改造面積大幅增長(zhǎng)等目標(biāo)，從而在建筑領(lǐng)域取得節(jié)能降碳的積極進(jìn)展。2024年5月國務(wù)院《2024—2025年節(jié)能降碳行動(dòng)方案》強(qiáng)調(diào)節(jié)約優(yōu)先，控制化石能源消費(fèi)，強(qiáng)化碳排放強(qiáng)度管理，并針對(duì)不同領(lǐng)域和行業(yè)實(shí)施專項(xiàng)行動(dòng)，規(guī)定了2024年、2025年中國需達(dá)成的階段性能源消耗和碳排放指標(biāo)。2022年3月，由住建部提出的《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建24號(hào)）更聚焦于建筑領(lǐng)域的節(jié)能與綠色化，包括新建建筑和既有建筑的節(jié)能改造，以及綠色建材和綠色建造方式的推廣。它明確指出了建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展的總體指標(biāo)和各項(xiàng)具體指標(biāo)。表1.3“十四五”時(shí)期建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展指標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)值總體指標(biāo)建筑運(yùn)行一次二次能源消費(fèi)總量（億噸標(biāo)準(zhǔn)煤）11.5城鎮(zhèn)新建居住建筑能效水平提升30%城鎮(zhèn)新建公共建筑能效水平提升20%具體指標(biāo)既有建筑節(jié)能改造面積（億㎡）3.5建設(shè)超低能耗、近零能耗建筑面積（億㎡）0.5城鎮(zhèn)新建建筑中裝配式建筑比例30%新增建筑太陽能光伏裝機(jī)容量（億kW）0.5新增地?zé)崮芙ㄖ?yīng)用面積（億㎡）1.0城鎮(zhèn)建筑可再生能源替代率建筑能耗中電力消費(fèi)比例55%2022年7月《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案》（建標(biāo)〔2022〕53號(hào)）的出臺(tái)側(cè)重于實(shí)施層到2030年，城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放達(dá)到峰值；到2060年，城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放實(shí)現(xiàn)碳中和。此外，《實(shí)施方案》還強(qiáng)調(diào)了實(shí)施細(xì)節(jié)和操作性，確保碳達(dá)峰目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且分別從建設(shè)綠色低碳城市與打造綠色低碳縣城和鄉(xiāng)村兩個(gè)主要方面明晰了實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰的路徑。2024年以來，兩大重要政策文件《加快推動(dòng)建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳工作方案》（國辦函〔國政府為實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)而制定的細(xì)分領(lǐng)域和階段目標(biāo)指南，對(duì)低碳物業(yè)的發(fā)展具有顯著的指導(dǎo)和推動(dòng)作用。2024年3月，《加快推動(dòng)建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳工作方案》提出了2025年建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳的目標(biāo)?城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，新建超低能耗、近零能耗建筑面積比2023年增長(zhǎng)0.2億平方米以上，完成既有建筑節(jié)能改造面積比2023年增長(zhǎng)2億平方米以上，設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案》以來，國家層面對(duì)建筑領(lǐng)域減碳目標(biāo)的再次明確規(guī)定。該方案的實(shí)施將推動(dòng)建筑行業(yè)向更加節(jié)能、環(huán)保的方向發(fā)展，促進(jìn)低碳物業(yè)的普及和提升，同時(shí)也將為相關(guān)技術(shù)和產(chǎn)品的研發(fā)提供政策支持和市場(chǎng)機(jī)遇。《2024—2025年節(jié)能降碳行動(dòng)方案》則是為了加大節(jié)能降碳工作力度，采取有效措施，7中國商企空間低碳物業(yè)白皮書進(jìn)一步規(guī)定了2024年、2025年中國需達(dá)成的階段性能源消耗和碳排放指標(biāo)，部署了包括建筑領(lǐng)域在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)的節(jié)能降碳行動(dòng)，并強(qiáng)調(diào)了資金支持和科技創(chuàng)新在節(jié)能降碳中的作用。該方案的實(shí)施不僅能推動(dòng)建筑節(jié)能改造和新能源的利用，還有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企用提供更廣闊的空間。各項(xiàng)政策文件的頒布，構(gòu)成了中國建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳的指導(dǎo)框架，為低碳物業(yè)的發(fā)展提供了政策支持和市場(chǎng)導(dǎo)向，也推動(dòng)了整個(gè)行業(yè)向綠色、低碳方向轉(zhuǎn)型。1.2.2低碳政策的社會(huì)影響隨著全球?qū)夂蜃兓瘑栴}的日益關(guān)注和中國在政策上對(duì)“雙碳”目標(biāo)的持續(xù)支持，低文件，對(duì)社會(huì)和行業(yè)帶來的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。（1）政策驅(qū)動(dòng)與市場(chǎng)需求雙重催化物業(yè)低碳化轉(zhuǎn)型國家碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)的制定促使各行業(yè)積極推進(jìn)低碳化轉(zhuǎn)型，建筑物業(yè)行業(yè)作為高能耗領(lǐng)域，成為政策監(jiān)管和發(fā)展的重點(diǎn)。近年來，隨著《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展管理公司開始主動(dòng)進(jìn)行低碳運(yùn)營和管理模式的轉(zhuǎn)型。此外，業(yè)主和租戶對(duì)綠色、健康生活環(huán)境的需求不斷上升，也促進(jìn)了低碳物業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大。（2）智能化技術(shù)教育體系助推低碳物業(yè)普及國家在戰(zhàn)略層對(duì)“雙碳”高等教育人才、儲(chǔ)能技術(shù)高層次人才、綠色低碳發(fā)展國民教育中的應(yīng)用逐漸普及，包括智能能耗監(jiān)控系統(tǒng)、智慧樓宇管理平臺(tái)、物聯(lián)網(wǎng)（IoT）設(shè)備等。這應(yīng)用將進(jìn)一步提升，助推行業(yè)向智慧、低碳方向發(fā)展。（3）綠色改造需求創(chuàng)造物業(yè)第二增長(zhǎng)曲線大量老舊建筑需要進(jìn)行綠色改造，以提高能源效率和減少碳排放。既有建筑的綠色改造包括提高建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫性能、升級(jí)能效低下的設(shè)備系統(tǒng)、采用可再生能源等。這一需求的增長(zhǎng)為物業(yè)管理公司帶來了新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，推動(dòng)其加大在節(jié)能技術(shù)和綠色改造項(xiàng)目上的投入。（4）綠色金融領(lǐng)域頂層設(shè)計(jì)完善推動(dòng)投資增長(zhǎng)未來5年，中國將進(jìn)一步構(gòu)建國際領(lǐng)先的金融支持綠色低碳發(fā)展體系的目標(biāo)，并計(jì)劃到2035年使金融支持綠色低碳發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)體系和政策支持體系更加成熟。綠色金融正在成為低碳物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重要助力。通過綠色債券、綠色貸款等金融工具，物業(yè)公司能夠獲得更多的資金支持，推進(jìn)低碳改造和管理。這種資金支持為低碳物業(yè)市場(chǎng)帶來了更多的活力，并有助于加快物業(yè)管理公司實(shí)施綠色技術(shù)和低碳管理的步伐。第二章：商企物業(yè)管理行業(yè)背景要性。同時(shí)，將總結(jié)行業(yè)達(dá)成的共識(shí)，明確商企物業(yè)管理在未來綠色轉(zhuǎn)型中的核心角色。2.1商企物業(yè)管理的發(fā)展歷程2003年首次頒布，至今經(jīng)過三次修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》給出了對(duì)物業(yè)管理的定義：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。中國的物業(yè)管理起源于1981年，以1981年經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳誕生了中國第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)?深圳市物業(yè)服務(wù)公司為標(biāo)志，按照使用功能和服務(wù)對(duì)象的不同，可將物業(yè)管理分為住宅物業(yè)管理和商企物業(yè)管理。早期物業(yè)管理多以作為生活資料的住宅為主要對(duì)象，進(jìn)行傳統(tǒng)居住物業(yè)管理，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生產(chǎn)生活方式的極大變化，以寫字樓、商業(yè)中心、工業(yè)廠房等經(jīng)營性商業(yè)用地為服務(wù)對(duì)象的商企物業(yè)管理為物業(yè)管理注入了全新內(nèi)涵。圍繞商企物業(yè)管理，按照其行業(yè)特征及規(guī)模變化，可將其在國內(nèi)的發(fā)展劃分為起步與快速發(fā)展階段、專業(yè)化與規(guī)范化階段、多元化與數(shù)字化階段、低碳與深度智能化階段。9中國商企空間低碳物業(yè)白皮書圖2.1中國商企物業(yè)管理發(fā)展階段2.1.1起步與快速發(fā)展階段（20世紀(jì)80年代至20世紀(jì)末）伴隨著改革開放的浪潮，經(jīng)濟(jì)逐步轉(zhuǎn)型，城市化進(jìn)程加快，商業(yè)地產(chǎn)開始出現(xiàn)。但在改革開放初期，市場(chǎng)化改革并不深入，物業(yè)管理主要聚焦于住宅小區(qū)、公寓等，商企物業(yè)管理需求較少，市場(chǎng)規(guī)模有限，且多數(shù)由政府或國有企業(yè)提供。這一時(shí)期商企物業(yè)的服務(wù)職能也較為單一，以基本的設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)服務(wù)為主。1992年，黨的十四大正式確立“我國經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制”，這為中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的土壤。在這一時(shí)期，有部分外資物業(yè)管理公司進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)，將國際先進(jìn)的管理理念和經(jīng)驗(yàn)引入國內(nèi)，促使本土物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、科學(xué)化轉(zhuǎn)變。另一方面，購物中心、寫字樓、酒店等形式的商業(yè)地產(chǎn)逐漸增多，激起對(duì)商企物業(yè)管理的大量需求，一批針對(duì)經(jīng)營性場(chǎng)所進(jìn)行服務(wù)的物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)作為投資產(chǎn)品和生產(chǎn)資料而非單純生活資料的功能逐漸凸顯，租賃市場(chǎng)逐漸活躍，商企物業(yè)開始逐步成熟，物業(yè)管理公司除了專業(yè)化的設(shè)備、環(huán)境、安保管理外，也承擔(dān)了更多的租賃管理和品牌推廣職能，能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)保值增值起到積極作用。在這段時(shí)期內(nèi)，商企物業(yè)管理的市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在國內(nèi)最早開展物業(yè)管理的深圳，成立了全國首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)?深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)，同一時(shí)期也出現(xiàn)了中國有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)地方法規(guī)?《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》。這標(biāo)志著行業(yè)的迅速發(fā)展，體現(xiàn)出行業(yè)內(nèi)對(duì)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和合規(guī)性認(rèn)知正逐漸增強(qiáng)。2.1.2專業(yè)化與規(guī)范化階段（21世紀(jì)初至2010年代初）2000年10月，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立，這一全國性行業(yè)協(xié)會(huì)的成立為制定行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)之間的交流合作、提高整體服務(wù)水平起到積極的促進(jìn)作用，它也成為連通物業(yè)管理企業(yè)與政府的重要橋梁。2003年，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第379號(hào)為物業(yè)管理行業(yè)提供了依據(jù)。同年國家發(fā)展與改革委員會(huì)、原建設(shè)部聯(lián)合頒布《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則和方式等進(jìn)行了明確規(guī)定。共和國物權(quán)法》（國家主席令第62號(hào)）的頒布，奠定了物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)，順應(yīng)國家依法治國的基本方略，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》也在《物權(quán)法》頒布后進(jìn)行了修訂，變得更為完善。供了契機(jī)。市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大吸引大量參與者，商企物業(yè)管理企業(yè)按照各類規(guī)范進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)過程中，行業(yè)平均服務(wù)質(zhì)量和管理水平逐漸提升，形成專業(yè)化的服務(wù)模式。行業(yè)的專業(yè)化與規(guī)范化，讓其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加就業(yè)、提高城市管理水平等方面作出重要貢2.1.3多元化與數(shù)字化階段（2010年代中期至今）產(chǎn)生了更為多樣化的需求。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展與普及，智能設(shè)備的研發(fā)與應(yīng)用，讓商業(yè)模式和行業(yè)發(fā)展路徑產(chǎn)生了深刻變化。這促使商企物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生了兩大變革：服務(wù)多元化和管理數(shù)字化。一方面，行業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向以客戶為中心：面對(duì)不同客戶的多樣化需求，通過用戶調(diào)研、建立反饋機(jī)制等了解客戶的實(shí)際體驗(yàn)和需求變化，提供個(gè)性化的管理方案以提升服務(wù)質(zhì)量。另一方面，企業(yè)根據(jù)不同主體需求，提供多元化服務(wù)：針對(duì)商戶和業(yè)主，為物業(yè)的日常運(yùn)營提供消防、安保、保潔、車輛等多系統(tǒng)的綜合性設(shè)施管理；針對(duì)投資者和開發(fā)商的需求，著眼于不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)價(jià)值提升，對(duì)應(yīng)提供市場(chǎng)營銷、品牌塑造等服務(wù)。各物業(yè)公司借助多元化的服務(wù)，提升自身綜合競(jìng)爭(zhēng)力，以獲取更多的市場(chǎng)份額。同時(shí)，部分商企物業(yè)管理公司開始借助信息技術(shù)，建立數(shù)字化管理平臺(tái)，通過在線系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)租戶與管理方的線上互動(dòng)，提供在線報(bào)修、信息查詢等便捷服務(wù)。而借助最新的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)（IoT商企物業(yè)管理企業(yè)能夠?qū)υO(shè)備實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控與管理，收集大量數(shù)據(jù)并借助人工智能（AI）分析用戶行為模式，以優(yōu)化服務(wù)和管理決策，也可通過數(shù)據(jù)分析預(yù)測(cè)設(shè)備故障、優(yōu)化人力資源和設(shè)備的調(diào)度。利用先進(jìn)的信息技術(shù)，可在降低成本的同時(shí)大大提升物業(yè)管理的效率，為客戶提供更高質(zhì)量的服務(wù)和體驗(yàn)。中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2.1.4低碳與深度智能化的未來趨勢(shì)經(jīng)過四十余年的發(fā)展，中國的商企物業(yè)管理行業(yè)已逐漸成熟，并出現(xiàn)了部分在全國乃至全球范圍內(nèi)領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。例如，萬物梁行積極推廣綠色建筑和節(jié)能技術(shù)，利用智能化系統(tǒng)優(yōu)化物業(yè)管理、降低能耗，并積極參與LEED、WELL等多項(xiàng)綠色認(rèn)證項(xiàng)目；保利物業(yè)推放；中海物業(yè)也通過實(shí)施節(jié)能改造和引入智能化管理系統(tǒng)（如BIM技術(shù)）來減少運(yùn)營過程中產(chǎn)生的碳足跡，推動(dòng)綠色低碳運(yùn)營……這些企業(yè)較早認(rèn)識(shí)到低碳和智能化的重要性，在運(yùn)營過程中重視節(jié)能和智能系統(tǒng)的打造，這也是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和信息技術(shù)高速發(fā)展的背景下，行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。2020年，中國明確提出在2030年實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰，2060年實(shí)現(xiàn)碳中和的目標(biāo)。近年來，國家也出臺(tái)了多種相關(guān)政策和意見來指導(dǎo)構(gòu)建碳排放總量和強(qiáng)度雙控制度體系，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行綠色轉(zhuǎn)型。建筑行業(yè)是碳排放雙控制度體系中的重點(diǎn)行業(yè)，有案例研究表明，建筑運(yùn)維階段碳排放占建筑全生命周期碳排放量的47.3%2。這說明在商企物業(yè)管理過程中，存在極大的減碳潛力。在商業(yè)建筑中，大量的碳排放集中于照明、暖通空調(diào)和電梯設(shè)備使用三個(gè)領(lǐng)域，利用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能與大數(shù)據(jù)等技術(shù)，進(jìn)行相關(guān)設(shè)備運(yùn)營的實(shí)時(shí)監(jiān)控和智能運(yùn)行，能夠?yàn)榻ㄖ\(yùn)維階段的節(jié)能減碳作出貢獻(xiàn)：一方面順應(yīng)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，獲取政府政策支持及大眾認(rèn)可；另一方面也能降低能耗，有效節(jié)省成本。而將信息技術(shù)與商企物業(yè)管理進(jìn)一步深度融合，也是未來發(fā)展的重要趨勢(shì)。目前，人工智能等技術(shù)還處于不斷迭代的快速發(fā)展期，但通過現(xiàn)有應(yīng)用成果可以預(yù)見，在未來，深度智能化的商企物業(yè)管理會(huì)在降低人力成本、提高管理效率、提升服務(wù)質(zhì)量等多方面展現(xiàn)出獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。2.2商企物業(yè)管理的市場(chǎng)規(guī)模整個(gè)物業(yè)管理領(lǐng)域近年來發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，增量明顯且仍有增長(zhǎng)空間，但增速有所放緩。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國物業(yè)管理企業(yè)在管面積從2018年的剛過200億平方米，增長(zhǎng)到2023年的298.1億平方米，近5年在管面積平均增長(zhǎng)率超過7%，增速最快時(shí)接近14%，年平均增長(zhǎng)面積接近20億平方米。同時(shí)仍有持續(xù)上漲的趨勢(shì)，這意味著行業(yè)存有良好的發(fā)展前景。而從整體產(chǎn)值和從業(yè)人員方面，中國物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)值在2020年突破萬億，在2022年達(dá)到1.4萬億，相關(guān)從業(yè)人員達(dá)到840.7萬人。整體上來講，目前物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模大，業(yè)務(wù)范圍較廣，在拉動(dòng)就業(yè)和助力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮著重要作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)后端產(chǎn)業(yè)鏈，與地產(chǎn)開發(fā)存在著緊密聯(lián)系。行業(yè)在管面積雖然在持續(xù)增長(zhǎng)，但整體增速有所放緩，這與目前房地產(chǎn)市場(chǎng)增量放緩密切相關(guān)。在這樣的存量時(shí)代下，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生著重要變革。聚焦到物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部，近期及未來整個(gè)市場(chǎng)將更注重存量開發(fā)，從增量與存量并重到以存量為主，增量輔助的發(fā)展模式，這種轉(zhuǎn)變反映在實(shí)踐中，就是部分一線城市正在進(jìn)行的城市更新。要使得老舊的商業(yè)中心和地產(chǎn)重新煥發(fā)生機(jī)，提高其運(yùn)營能力，優(yōu)質(zhì)的、綠色的、智能的物業(yè)管理服務(wù)是不可或缺的，這將引發(fā)對(duì)商企物業(yè)管理服務(wù)的新一輪需求。而對(duì)于增量部分，設(shè)計(jì)與運(yùn)營相結(jié)合的低碳智能化改造也會(huì)為新項(xiàng)目賦能，為行業(yè)帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著信息技術(shù)的進(jìn)一步普及，在未來，智能化的商企物業(yè)管理將在存量時(shí)代為經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出進(jìn)一步貢獻(xiàn)。2.3商企物業(yè)管理的重要性物業(yè)管理的目的是為居住、辦公、商業(yè)等空間提供安全、舒適、高效的生活或工作環(huán)境。具體來說，物業(yè)管理是為管理和運(yùn)營建筑物提供服務(wù)，通過提供各項(xiàng)服務(wù)，確保居住環(huán)境的舒適和安全，提高居民的生活便利性和幸福感；維護(hù)和管理設(shè)施設(shè)備、控制能耗，保障建筑資產(chǎn)的保值增值；通過綠色運(yùn)營、節(jié)能技術(shù)應(yīng)用和垃圾分類等措施，推動(dòng)節(jié)能減排和綠色低2馮國會(huì),崔航,常莎莎等.近零能耗建筑碳排放及影響因素分析[J].氣候變化研究進(jìn)展,2022,18(02):205-214.中國商企空間低碳物業(yè)白皮書碳；通過智能安防、設(shè)施維護(hù)、消防管理等措施，確保公共建筑和設(shè)施的安全，提升城市運(yùn)營的穩(wěn)定性和效率。隨著智能化、綠色化和社會(huì)責(zé)任的要求，物業(yè)管理的內(nèi)容和職責(zé)也不斷擴(kuò)商企物業(yè)管理與傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理相比，具有更多針對(duì)商業(yè)和企業(yè)需求的特殊性。商企物業(yè)管理更注重優(yōu)化企業(yè)運(yùn)營、維護(hù)商業(yè)資產(chǎn)、提升品牌價(jià)值以及推動(dòng)智能化管理等方面，是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營和企業(yè)發(fā)展的核心保障。商企物業(yè)管理主要涉及寫字樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等商業(yè)和企業(yè)類建筑，服務(wù)對(duì)象以企業(yè)和商業(yè)用戶為主。其重要性不僅包含一般物業(yè)管理的內(nèi)容，還具有一些獨(dú)特的側(cè)重點(diǎn)：（1）優(yōu)化商業(yè)環(huán)境與企業(yè)運(yùn)營效率商企物業(yè)管理通過提供高效、可靠的設(shè)施管理和服務(wù)，確保商業(yè)環(huán)境的整潔、舒適和安全，為企業(yè)和商業(yè)用戶創(chuàng)造良好的工作和交易環(huán)境，通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，企業(yè)可以專注于核心業(yè)務(wù)發(fā)展，不必過多擔(dān)憂辦公環(huán)境的管理問題，從而提高整體運(yùn)營效率。（2）保障企業(yè)和商業(yè)資產(chǎn)的保值增值商企物業(yè)管理通過定期的維護(hù)、設(shè)備管理、能耗監(jiān)控等措施，確保商企物業(yè)建筑物長(zhǎng)期處于最佳狀態(tài)，避免設(shè)施老化導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值。特別是在高檔寫字樓和商業(yè)綜合體中，物業(yè)管理的水平直接影響到租賃率和租金水平，優(yōu)秀的管理能夠顯著提升商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。（3）推動(dòng)商企物業(yè)的智能化與數(shù)字化商企物業(yè)管理的智能化應(yīng)用更為廣泛，涉及智能安防、智能停車、智能辦公管理系統(tǒng)等，通過數(shù)字化和智能化管理工具，商企物業(yè)能夠提高管理效率，優(yōu)化能源使用和運(yùn)營成本，改善用戶體驗(yàn)，提升辦公環(huán)境的科技化和便捷性。（4）實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任和低碳環(huán)保商企物業(yè)在節(jié)能減排、綠色建筑運(yùn)維等方面起著重要作用，幫助企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)履行社會(huì)責(zé)任，符合ESG標(biāo)準(zhǔn)，樹立良好社會(huì)形象。通過節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用和綠色管理措施，商企物業(yè)管理能夠助力企業(yè)減少運(yùn)營中的碳足跡，符合全球綠色發(fā)展趨勢(shì)。（5）提升商業(yè)形象與品牌價(jià)值對(duì)于高端商企，物業(yè)管理水平往往與企業(yè)形象掛鉤，良好的商企物業(yè)管理有助于提升商業(yè)建筑的形象，提升企業(yè)在行業(yè)中的品牌影響力。高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)不僅影響入駐企業(yè)的運(yùn)營，也直接影響客戶和合作伙伴的感知，增加企業(yè)的市場(chǎng)吸引力。2.4商企物業(yè)管理的行業(yè)共識(shí)司都認(rèn)識(shí)到節(jié)能減碳不僅是一種社會(huì)責(zé)任，更是提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力的重要手升以及綠色建筑的推廣方面繼續(xù)發(fā)揮重要作用。商企物業(yè)管理行業(yè)通過節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用、綠色能源的引入以及管理模式的創(chuàng)新，推動(dòng)行業(yè)朝著更高效、環(huán)保的方向發(fā)展。行業(yè)內(nèi)部也在逐步完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，促進(jìn)企業(yè)之間的合作與信息共享，共同助力國家的“雙碳”目多個(gè)重要論壇和會(huì)議圍繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵議題展開，包括低碳、綠色、智能化等物業(yè)管理趨勢(shì)。這些會(huì)議為業(yè)內(nèi)人士提供了前沿的技術(shù)分享、政策解讀和行業(yè)共識(shí)的形成機(jī)會(huì)，推動(dòng)了行業(yè)在“雙碳”目標(biāo)下的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。表2.12024年物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)論壇和峰會(huì)名稱2023年RICS中國峰會(huì)2023年7月28日峰會(huì)以“提升可持續(xù)城市投資運(yùn)營管理及智能化建設(shè)，推動(dòng)建設(shè)數(shù)字中國”為主題，近40名演講嘉賓圍繞土地、房地產(chǎn)、建造及基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和管理全產(chǎn)業(yè)鏈，探討如何打造城市綠色生態(tài)、促進(jìn)城市智慧化建設(shè)及數(shù)字化轉(zhuǎn)型，并提供更加精細(xì)化、智能和人性化的城市服務(wù)，聚焦未來貫穿中國城市發(fā)展的核心議題。通過全方面多角度的專業(yè)分享與行業(yè)對(duì)話，助推數(shù)字中國建設(shè)。RICS商業(yè)地產(chǎn)論壇2023年11月3日論壇聚焦城市的發(fā)展建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化升級(jí)，抓住綜合性用途項(xiàng)目、高科技園區(qū)和可持續(xù)發(fā)展等發(fā)展趨勢(shì)，積極采取數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的資產(chǎn)管理策略，提升企業(yè)的ESG表現(xiàn)。并從投資者和開發(fā)商的角度解讀戰(zhàn)略規(guī)劃和投資決策，通過深入的話題探討，為利益相關(guān)方和從業(yè)者提供重要的見解和指導(dǎo)，助其在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中取得優(yōu)勢(shì)。2024第九屆中國國際物業(yè)管理高峰論壇2024年5月論壇圍繞新技術(shù)、新模式展開討論，探討如何通過提升綠色低碳、數(shù)字智能等領(lǐng)域技術(shù)水平，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。強(qiáng)調(diào)了新質(zhì)生產(chǎn)力在物業(yè)管理中的重要性，提出了物業(yè)企業(yè)需要在專業(yè)化、全面化、科技化及綠色化四個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新。物業(yè)增強(qiáng)業(yè)主的安全感、獲得感和幸福感。論壇還討論了物業(yè)管理行業(yè)的政策支持和行業(yè)規(guī)范，強(qiáng)調(diào)了數(shù)字化、智能化、綠色化、融合化、個(gè)性化的發(fā)展方向。此外，與會(huì)企業(yè)展示了當(dāng)前物業(yè)管理的先進(jìn)技術(shù)、創(chuàng)新產(chǎn)品和管理系統(tǒng)。2024中國國際物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)2024年7月主題展覽展示了最新的利用物聯(lián)網(wǎng)（IoT）技術(shù)、智能安防、智能能耗管理、云計(jì)算與大數(shù)據(jù)平臺(tái)等的智能物業(yè)管理系統(tǒng)，綠色建筑材料、節(jié)能環(huán)保技術(shù)、可再生能源在物業(yè)管理中的應(yīng)用，物業(yè)服務(wù)App、智慧社區(qū)平臺(tái)等社區(qū)管理中的數(shù)字化工具，為用戶全面展示了智能物業(yè)解決方案。專業(yè)論壇綜合展示、并交流了各地物業(yè)管理行業(yè)在實(shí)現(xiàn)“從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)”總體目標(biāo)進(jìn)程中的創(chuàng)新實(shí)踐和典型案例，涵蓋了建筑物全生命周期管理、超高層建筑運(yùn)營管理等主題。聚焦于產(chǎn)業(yè)鏈中具有應(yīng)用價(jià)值的國內(nèi)外新技術(shù)、新設(shè)備和新服務(wù)，展示新質(zhì)生產(chǎn)力推動(dòng)物業(yè)管理高質(zhì)量發(fā)展的成果和經(jīng)驗(yàn)。論壇還集中發(fā)布了多項(xiàng)行業(yè)成果。中國商企空間低碳物業(yè)白皮書在多個(gè)行業(yè)會(huì)議和論壇的討論中，中國商企物業(yè)管理行業(yè)達(dá)成了以下幾項(xiàng)主要共識(shí)：（1）高質(zhì)量發(fā)展是核心目標(biāo)隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，商企物業(yè)管理行業(yè)必須適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化，提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平。通過技術(shù)創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)化管理和服務(wù)提升，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化和精細(xì)化的管理模式，提高行業(yè)的整體服務(wù)能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)行業(yè)整體向高質(zhì)量、專業(yè)化發(fā)展。（2）智能化與數(shù)字化是未來趨勢(shì)智能化物業(yè)管理和數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為行業(yè)未來發(fā)展的主流趨勢(shì)。物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術(shù)的廣泛應(yīng)用，可以顯著提升物業(yè)管理的效率、降低成本，并優(yōu)化業(yè)主體驗(yàn)。（3）綠色低碳是必然方向用，綠色低碳成為商企物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的重要方向。通過推動(dòng)節(jié)能技術(shù)、建筑物全生命周期管理、優(yōu)化能耗管理、垃圾分類等措施，物業(yè)管理企業(yè)能夠積極參與節(jié)能減排，實(shí)現(xiàn)綠色運(yùn)營。（4）全生命周期管理提升物業(yè)效能物業(yè)管理應(yīng)從建筑物的全生命周期角度出發(fā)，包括設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行和維護(hù)等各個(gè)階段，通過科學(xué)管理延長(zhǎng)建筑物壽命、優(yōu)化資源利用，提升物業(yè)管理的整體效能和環(huán)保性能，維護(hù)建筑資產(chǎn)價(jià)值。這些共識(shí)為中國物業(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展指明了方向，強(qiáng)調(diào)了科技創(chuàng)新、綠色低碳、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)以及多方協(xié)同的重要性，推動(dòng)行業(yè)邁向高質(zhì)量、智能化和可持續(xù)發(fā)展的新階段。第三章：商企空間低碳運(yùn)營痛點(diǎn)調(diào)研與分析隨著“雙碳”目標(biāo)的推進(jìn)，商企物業(yè)管理在低碳化轉(zhuǎn)型中面臨諸多挑戰(zhàn)。本章將概述針對(duì)企業(yè)的問卷調(diào)研成果，揭示商企在實(shí)現(xiàn)低碳運(yùn)營中的主要痛點(diǎn)和瓶頸。這些痛點(diǎn)不僅影響企業(yè)的運(yùn)營效率，也阻礙了整個(gè)行業(yè)向綠色低碳的高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。3.1最新調(diào)研成果中國商企空間低碳物業(yè)白皮書中國的飛速發(fā)展導(dǎo)致了建筑的復(fù)雜程度不斷增加，建筑的能耗也不斷增加，傳統(tǒng)的物業(yè)管理更無法滿足此類需求。在不斷通過各項(xiàng)政策導(dǎo)向、約束促進(jìn)建筑能耗管理發(fā)展的同時(shí)，還應(yīng)提升物業(yè)管理部門管理水平，因?yàn)樵趯?shí)際項(xiàng)目運(yùn)營管理中，能耗的高低很大程度上情況，以便更好地分析和探討當(dāng)前行業(yè)在低碳節(jié)能的發(fā)展背景下所面臨的痛點(diǎn)和挑戰(zhàn)。本次調(diào)查由萬物梁行、RICS、同濟(jì)大學(xué)三方共同發(fā)起，問卷所發(fā)放的對(duì)象是物業(yè)管理行業(yè)的利益相關(guān)方，利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行問卷發(fā)放。在去除無效問卷6份之后，共收集有效問卷110份。近八成的受訪者從事房地產(chǎn)/建筑/物業(yè)服務(wù)行業(yè)，其中更是有近7成的人工作經(jīng)驗(yàn)10年以上，包括總裁、經(jīng)理、工程師等管理者，以及在市場(chǎng)、投資、運(yùn)營等項(xiàng)目各個(gè)崗位工作府、制造業(yè)、咨詢行業(yè)、媒體行業(yè)的受訪者也為問卷提供了多元的參考意見。受訪者的工作地點(diǎn)也很多樣，有北京、上海、蘇州、深圳、成都等地，其中長(zhǎng)三角區(qū)域人數(shù)約占一半。圖3.1受訪者信息的描述性統(tǒng)計(jì)關(guān)于節(jié)能減碳，受訪者普遍對(duì)國家關(guān)于“雙碳”目標(biāo)的政策和要求有所了解，但是對(duì)于減碳的認(rèn)知存在偏差，有超過一半的受訪者不能很好地區(qū)分減碳和節(jié)能的關(guān)系。節(jié)能和減碳密切相關(guān)，但兩者并不完全等同：節(jié)能是實(shí)現(xiàn)減碳的一個(gè)重要途徑，而減碳則涉及更廣泛的領(lǐng)域，包括整個(gè)能源結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和多種技術(shù)與政策措施的實(shí)施。此外，受訪者對(duì)于不同類型的碳排放含義也不夠了解，僅有兩成的受訪者清楚建筑直接碳排放、建筑間接碳排放、建的受訪者能正確區(qū)分減碳和節(jié)能的關(guān)系，81%的受訪者清楚碳排放的不同范圍。這反映出人們對(duì)于碳排放的認(rèn)識(shí)和對(duì)“雙碳”目標(biāo)的政策和要求的了解程度息息相關(guān)，大多數(shù)人僅停留在對(duì)低碳概念的表面理解，而未能深入掌握減碳的具體內(nèi)涵，對(duì)節(jié)能減碳的認(rèn)知不夠清對(duì)于公司/單位的所在建筑，85%的受訪者都清楚是否有空間取得來自LEED、WELL或住建部等評(píng)定的綠色建筑認(rèn)證，已經(jīng)取得或計(jì)劃取得的占比超過一半。但對(duì)于所在的建筑更為具體的每年總能耗費(fèi)用，就有48%的受訪者對(duì)此完全不了解，這也反映出用戶對(duì)于節(jié)能減碳的成效不夠關(guān)注。其中了解所在建筑每年總能耗費(fèi)用的受訪者認(rèn)為，空調(diào)制冷是占影響能耗費(fèi)用。商業(yè)空間的運(yùn)營與管理需精妙平衡資產(chǎn)所有者、企業(yè)客戶及個(gè)體用戶等多方需求，在建筑全生命周期的不同階段，如何實(shí)現(xiàn)高效的節(jié)能減碳工作是需要明確的問題。超過半數(shù)的受訪者認(rèn)為“設(shè)計(jì)階段”是在建筑物全生命周期中的節(jié)能/減碳最為重要的階段，視其為減碳的關(guān)鍵窗口。高達(dá)九成以上的受訪者在“通過優(yōu)化設(shè)計(jì)階段的措施可以顯著降低建筑物全生命周期的碳排放”上達(dá)成共識(shí)，即通過在設(shè)計(jì)階段采取前瞻性的優(yōu)化策略，能夠顯著且有效地降低建筑物在其全生命周期內(nèi)的碳排放水平。這一發(fā)現(xiàn)不僅凸顯了“物業(yè)前置”理念的重要性，也強(qiáng)調(diào)了在設(shè)計(jì)前端即需充分考慮運(yùn)維階段的減碳需求，以實(shí)現(xiàn)建筑環(huán)境的高效與可持續(xù)發(fā)展。調(diào)研顯示，半數(shù)以上的受訪者認(rèn)為“節(jié)能改造”和“節(jié)能效果驗(yàn)證”是建筑節(jié)能減碳中的重要工作。建筑節(jié)能改造是對(duì)熱泵機(jī)組、散熱器、冷水機(jī)組、外窗、照明設(shè)施等的更新升級(jí)，降低能源消耗，減少對(duì)環(huán)境的影響。建筑節(jié)能效果驗(yàn)證則是對(duì)節(jié)能措施或改造項(xiàng)目實(shí)施后的效果進(jìn)行評(píng)估和確認(rèn)的過程?，F(xiàn)階段，城市發(fā)展重點(diǎn)由增量建設(shè)轉(zhuǎn)為了以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造。而2024年全國存量建筑中仍有近40%為非節(jié)能建筑，存量建筑節(jié)能減碳的改造潛力值得重視。另一方面，19%的受訪者認(rèn)為建筑節(jié)能減碳中最重要的是電力、石油、天然氣、煤炭、可再生能源設(shè)備等“能源產(chǎn)品”的選擇。清潔能源、低能耗設(shè)備的選擇和審核企業(yè)的能源使用情況，來識(shí)別能源效率的改進(jìn)機(jī)會(huì)，認(rèn)為其最重要的受訪者占比11%。能源審計(jì)通常在工業(yè)企業(yè)有大規(guī)模應(yīng)用，在“雙碳”目標(biāo)的背景下，中國的能源審計(jì)的覆蓋面和應(yīng)用領(lǐng)域得到了進(jìn)一步擴(kuò)展。系統(tǒng)的建筑能源審計(jì)能促進(jìn)建筑能源管理向規(guī)范化、科學(xué)化、信息化轉(zhuǎn)變，降低能耗的同時(shí)減少能源管理的工作量。中國商企空間低碳物業(yè)白皮書圖3.2從業(yè)者對(duì)建筑節(jié)能減碳工作項(xiàng)的重要程度認(rèn)知用戶對(duì)于節(jié)能減碳的重視程度已顯著上升，超過七成的受訪者對(duì)其所在企業(yè)對(duì)于節(jié)能/減碳工作的重視程度持有明確認(rèn)知，這鮮明地揭示了當(dāng)前業(yè)界對(duì)空間減碳議題的高度重視。影響企業(yè)進(jìn)行低碳節(jié)能改造的原因是多方面的，基于問卷結(jié)果，以驅(qū)動(dòng)因素為標(biāo)準(zhǔn)，可將原因劃分為三類：企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益、企業(yè)社會(huì)責(zé)任、政府政策引導(dǎo)。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益角度來看，50%的受訪者表示，建筑能耗成本過高是進(jìn)行改造的重要原因，35%的受訪者指出期望通過改造提升招商租賃或買賣優(yōu)勢(shì)，還有部分受訪者認(rèn)為其所在樓宇設(shè)備結(jié)構(gòu)老舊，客觀上存在改造更新需求。通過低碳節(jié)能改造，企業(yè)能夠有效降低在設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維階段的各類能源消耗，降低成本，同時(shí)可使建筑在運(yùn)行安全、節(jié)能環(huán)保及空間舒適等多領(lǐng)域上更具優(yōu)勢(shì)，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的提升。從企業(yè)社會(huì)責(zé)任角度來看，超七成受訪者一致認(rèn)為履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任是企業(yè)進(jìn)行低碳節(jié)能改造的重要原因，進(jìn)行該改造可實(shí)現(xiàn)企業(yè)建筑的低碳優(yōu)化，降低碳排放量，提高服務(wù)能力與質(zhì)量，在履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)樹立企業(yè)正面形象，這體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)社會(huì)發(fā)展的擔(dān)當(dāng)。從政府政策引導(dǎo)角度來看，分別有18%和15%的受訪者表示，企業(yè)進(jìn)行該改造的原因是政府獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼和政策約束要求。同時(shí)存在38%的受訪者表明是基于申報(bào)相關(guān)資質(zhì)認(rèn)證需要而去開展改造。以上分析表明，企業(yè)進(jìn)行低碳或節(jié)能改造的需求主要基于企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)責(zé)任，政府和行業(yè)相關(guān)政策在此過程中也發(fā)揮著重要的引導(dǎo)與約束作用，但后者仍需優(yōu)化，以形成更完善的激勵(lì)引導(dǎo)機(jī)制。在受訪者所處的企業(yè)中，能耗/碳排放管理智能化系統(tǒng)主要運(yùn)用于八個(gè)方面：智能空調(diào)、智能電梯、智能安防、智能照明、智能水管理、智能樓宇管理系統(tǒng)、智能垃圾處理系統(tǒng)、智能停車系統(tǒng)。其中，智能照明運(yùn)用最為廣泛，有78%的受訪者表示智能照明在其企業(yè)中得到應(yīng)用；智能樓宇管理系統(tǒng)和智能空調(diào)也較為普及，應(yīng)用占比分別達(dá)到77%和65%；有49%的受訪者表示企業(yè)中已采用智能電梯；在問卷調(diào)查范圍內(nèi)，智能水管理和智能停車系統(tǒng)的應(yīng)用占比均為45%；而智能垃圾處理系統(tǒng)和智能安防的應(yīng)用比相對(duì)較低，分別為26%和36%，仍需進(jìn)一步發(fā)展使用。投資成本較高、技術(shù)應(yīng)用復(fù)雜困難、專業(yè)人才的不足、用戶接受配合程度低以及政策支持不足等因素，是商企空間推進(jìn)節(jié)能減碳智能化改造中在理論層面和實(shí)踐過程中都面臨的重要挑戰(zhàn)。資金短缺的成本問題成為首要阻力，其影響范圍超過了半數(shù)的受訪者。其中，阻力在理論和實(shí)踐之間認(rèn)知鴻溝較大的是人才和政策因素。此外，在實(shí)踐問題中，也有部分受訪者特別指出了企業(yè)尚未部署ESG戰(zhàn)略以及市場(chǎng)能源價(jià)格不高造成的對(duì)建筑減碳意愿的負(fù)面影響。圖3.3從業(yè)者建筑節(jié)能減碳遇到的理論與實(shí)踐共性問題及占比（%）受訪者也對(duì)物業(yè)服務(wù)商所提供的服務(wù)提出了期待。多數(shù)受訪者認(rèn)為能源管理是當(dāng)前物業(yè)服務(wù)中需要提升的重要領(lǐng)域，這反映了企業(yè)在當(dāng)前節(jié)能減排的大背景下對(duì)能源效率和成本控制的高度關(guān)注。小型改造和裝修工程管理這一服務(wù)類別也被頻繁提及，說明企業(yè)在日常辦公環(huán)境的維護(hù)和改善上存在較大需求，尤其是在涉及到改造項(xiàng)目時(shí)希望獲得更加專業(yè)的支持。再者是資產(chǎn)管理（辦公設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備資產(chǎn)管理在企業(yè)運(yùn)營中的重要性不言而喻，尤其是高效管理和優(yōu)化使用辦公和生產(chǎn)設(shè)備，能夠直接影響到企業(yè)的運(yùn)營成本和生產(chǎn)效率。還有較為重要的是空間規(guī)劃及空間管理，空間的合理利用和優(yōu)化管理是企業(yè)高效運(yùn)營的重要一環(huán)，特別是隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和工作模式的變化，對(duì)專業(yè)空間管理服務(wù)的需求日益增加。不過受限于反饋機(jī)制的缺失，這些用戶意見難以有效傳達(dá)并在物業(yè)服務(wù)中改進(jìn)。受訪者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)商熟悉建筑和設(shè)備、了解建筑能耗數(shù)據(jù)、能夠主動(dòng)控制成本、熟悉中國商企空間低碳物業(yè)白皮書客戶需求，在節(jié)能減碳服務(wù)中具有顯著優(yōu)勢(shì)。此外，雖然只有24%的受訪者了解國際化背景的物業(yè)服務(wù)商在提供建筑節(jié)能減碳服務(wù)，但幾乎所有受訪者都認(rèn)為國際合作在推動(dòng)建筑節(jié)能減碳方面具有重要意義。用戶的期待也是物業(yè)服務(wù)商提供服務(wù)的發(fā)展方向，物業(yè)服務(wù)商通過加強(qiáng)在這些領(lǐng)域的能力建設(shè)和服務(wù)創(chuàng)新，將能夠更好地滿足市場(chǎng)需求，并在未來的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。為達(dá)成2030年前實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰，2060年前實(shí)現(xiàn)碳中和的目標(biāo)，不僅需要企業(yè)和政府的支持，也需要每個(gè)人的參與和努力。在個(gè)人生活中，應(yīng)盡量做到綠色出行，以公共交通工具和單車、步行來替代私車出行。同時(shí)，一方面，努力減少浪費(fèi)和物資損耗、減少一次性物品的使用，讓物品在自己手中物盡其用；另一方面，認(rèn)真學(xué)習(xí)并執(zhí)行垃圾分類，促使物資回收和循環(huán)利用，使舊物在他人手中煥新。在個(gè)人工作中，應(yīng)采取電子化辦公，節(jié)約紙張的同時(shí)也能為企業(yè)文件的歸檔和整理提供便利。而使用通過節(jié)能認(rèn)證的產(chǎn)品，參與綠色公益活動(dòng)，能夠讓節(jié)能產(chǎn)品得以推廣，弘揚(yáng)低碳生活理念，也是個(gè)人為可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn)的重要途3.2企業(yè)痛點(diǎn)3.2.1用戶：用戶節(jié)能減碳的專業(yè)度普遍偏低在推動(dòng)低碳物業(yè)管理的過程中，我們發(fā)現(xiàn)用戶對(duì)于節(jié)能減碳的認(rèn)知和專業(yè)度普遍偏低，對(duì)于節(jié)能減碳這種專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的工作，用戶專業(yè)度偏低會(huì)阻礙工作的開展。用戶往往僅停留在表面層面，未能深刻理解節(jié)能與減碳的本質(zhì)區(qū)別及其各自的重要性。這一問題不僅影響了低碳物業(yè)項(xiàng)目的推廣和實(shí)施，也直接關(guān)系到減碳效果的實(shí)現(xiàn)。節(jié)能主要指通過提高能源利用效率來減少能源消耗，從而達(dá)到降低成本的目的；而減碳則是指通過減少二氧化碳等溫室氣體的排放以應(yīng)對(duì)全球氣候變化。盡管節(jié)能措施通常會(huì)帶來減碳效應(yīng)，但它們并不完全相同。減碳不僅僅局限于節(jié)能，還涵蓋了使用清潔能源、優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)、提高設(shè)備效率等多種方式。因此，節(jié)能與減碳雖然密切相關(guān)，但它們的側(cè)重點(diǎn)和涵蓋的范圍是不同的，二者不能簡(jiǎn)單劃等號(hào)。用戶在概念上的混淆或理解不充分，可能會(huì)使得用戶僅關(guān)注短期的節(jié)能成本，而忽視了長(zhǎng)期的減碳效益以及對(duì)環(huán)境的積極影響。用戶只關(guān)注所在建筑是否獲得了綠色建筑認(rèn)證，卻忽視了建筑實(shí)際的年度能耗情況。這反映出用戶對(duì)節(jié)能減碳效果認(rèn)知不清，導(dǎo)致企業(yè)在制定方案時(shí)更傾向于追求短期經(jīng)濟(jì)效益而非長(zhǎng)期的環(huán)境效益和社會(huì)效益。節(jié)能措施因其短期內(nèi)能明顯降低運(yùn)營成本而受到青睞，但減碳措施往往需要較長(zhǎng)的投資回收期，并且初期投入較高，故用戶常常對(duì)其持觀望態(tài)度。這種短視行為不僅妨礙了企業(yè)的低碳轉(zhuǎn)型，也會(huì)帶來更大的環(huán)境和社會(huì)成本。用戶節(jié)能減碳的專業(yè)度普遍偏低還體現(xiàn)在缺乏系統(tǒng)性的策略規(guī)劃與執(zhí)行。節(jié)能減碳工作往往被碎片化處理，僅在建筑某些局部領(lǐng)域進(jìn)行優(yōu)化，而未能在整體運(yùn)營中形成低碳管理綜合體系。例如，用戶會(huì)采取更換高效照明設(shè)備等節(jié)能措施，但卻忽視了建筑物整體的能源優(yōu)化和碳排放控制，從而無法實(shí)現(xiàn)真正意義上的低碳運(yùn)營。隨著市場(chǎng)對(duì)綠色建筑及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注度不斷提升，企業(yè)在節(jié)能減碳方面的表現(xiàn)成為影響其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。那些能夠有效實(shí)施低碳物業(yè)管理的企業(yè)，不僅能夠降低運(yùn)營成本，還能提升企業(yè)形象，吸引更多注重可持續(xù)發(fā)展的租戶和投資者。反之，則可能面臨租戶流失和投資意愿下降的風(fēng)險(xiǎn)。3.2.2工程：設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維各環(huán)節(jié)脫節(jié)，節(jié)能低碳效果難以落地（1）建筑全生命周期能耗管理的重要性，應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)、施工與運(yùn)維階段的融合商企空間減碳是一個(gè)多方面、多層次的系統(tǒng)工程，對(duì)于任何一個(gè)建筑而言，能耗和碳排放管控不可孤立而論，應(yīng)貫穿在建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維的全生命周期中。想要將建筑從“搖籃到墳?zāi)埂钡奶寂欧趴偤徒档?，需要考慮全流程的減碳降排，也就是推動(dòng)商企空間全生命周期減碳的實(shí)現(xiàn)。例如，在設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)調(diào)應(yīng)“以人為本”，通過建筑功能去實(shí)現(xiàn)相關(guān)人中國商企空間低碳物業(yè)白皮書（不僅僅是使用者）的需求，以綠色低碳的設(shè)計(jì)原則為基礎(chǔ)，充分利用綠色低碳建筑材料、可再生能源；在施工階段，應(yīng)強(qiáng)調(diào)盡量因地制宜，采用循環(huán)回收利用材料，實(shí)施科技管理手段，優(yōu)化過程管理，減少建設(shè)活動(dòng)對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響等；在運(yùn)維階段，應(yīng)強(qiáng)調(diào)根據(jù)外部因素對(duì)實(shí)體建筑產(chǎn)生的影響，進(jìn)行各系統(tǒng)之間的調(diào)節(jié)及平衡。從全生命周期的角度衡量建筑減碳成效需要綜合考慮建筑物的直接、間接和廣義碳排放。建筑直接碳排放（范圍一指在企業(yè)實(shí)體控制范圍之內(nèi)，直接控制或擁有的排放源的直接排放。包括靜止燃燒、移動(dòng)燃燒、化學(xué)生產(chǎn)過程或無組織逸散。建筑間接碳排放（范圍二指建筑運(yùn)維階段消費(fèi)的電力和熱力二次能源帶來的碳排放，這是建筑運(yùn)維碳排放的主要來源。建筑直接排放和建筑間接排放相加即為建筑運(yùn)維碳排放。建筑廣義碳排放（暨隱含游可能產(chǎn)生的所有排放，如建筑施工和建材生產(chǎn)帶來的碳排放（即建筑建造碳排放或建筑物化碳排放）。其中建筑施工碳排放包括建造階段施工、使用階段維護(hù)施工和建筑到使用壽命后拆除施工的碳排放。（2）設(shè)計(jì)管理推動(dòng)建筑減碳的“源頭綠”基于綠色設(shè)計(jì)的全生命周期減碳是建筑可持續(xù)發(fā)展的必由之路。雖然從短期視角來看，低碳經(jīng)濟(jì)可能會(huì)增加一定的成本，但這屬于必要的長(zhǎng)期投資，長(zhǎng)遠(yuǎn)看會(huì)為企業(yè)帶來更大的競(jìng)爭(zhēng)力，收益也會(huì)更高。綠色設(shè)計(jì)代表先進(jìn)生產(chǎn)力的未來，已成為促進(jìn)全球可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵手段及重要引擎5。以我國海南博鰲近零碳示范區(qū)為例，從屋頂光伏板、光伏地磚、光伏幕墻，到空氣源熱泵及儲(chǔ)熱設(shè)施、智能照明系統(tǒng)，綠色設(shè)計(jì)理念貫穿海南博鰲近零碳示范區(qū)，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域?qū)用娼闾?，為熱帶地區(qū)的建筑與區(qū)域能源一體化降碳改造提供了一個(gè)綠色設(shè)計(jì)建造樣板。實(shí)踐中，設(shè)計(jì)師和規(guī)劃者往往更關(guān)注設(shè)計(jì)階段的低碳化，因?yàn)檫@是確定建筑能效和碳排放基礎(chǔ)的關(guān)鍵時(shí)期，也就是所謂的“源頭綠”。在這個(gè)階段，可以通過優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)、選擇碳化可以“鎖定”設(shè)計(jì)中的許多方面，例如采用高性能材料和優(yōu)化建筑整體布局，提高建筑的節(jié)能水平，減少隱含碳排放。但是結(jié)合中國實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)階段的節(jié)能減碳抓手可優(yōu)化的方向仍有許多，例如：1)在項(xiàng)目利潤透明化的市場(chǎng)環(huán)境下，業(yè)主低價(jià)中標(biāo)和設(shè)計(jì)院“以量取勝”的運(yùn)作，使一般建筑難以實(shí)現(xiàn)精心設(shè)計(jì)、精心復(fù)盤，運(yùn)維方接手項(xiàng)目之后，對(duì)于用戶對(duì)室內(nèi)環(huán)境的抱怨和投訴，只能采取以滿足大多數(shù)用戶的滿意度為準(zhǔn)則，從而造成了建筑能耗的浪費(fèi)。2)設(shè)計(jì)、施工與運(yùn)維脫節(jié)，導(dǎo)致檢修、維護(hù)空間不足，無法實(shí)現(xiàn)后期正常維保工作開展，例如更換空調(diào)箱過濾器的空間預(yù)留不足。3)設(shè)計(jì)人員實(shí)操經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)于負(fù)荷計(jì)算和設(shè)備選型時(shí)過度計(jì)算，導(dǎo)致多數(shù)時(shí)間空調(diào)系統(tǒng)不需要滿荷載運(yùn)行，所設(shè)置的臺(tái)數(shù)控制和冰蓄冷等技術(shù)措施不完全起作用。4)考慮到商企建筑體的特殊性，外立面的美觀以及內(nèi)部裝修的豪華是投資者更注重的地方，而忽略了對(duì)于建筑能耗的影響。在實(shí)際合作過程中，設(shè)計(jì)方大多數(shù)以遵從業(yè)主意愿為原則，導(dǎo)致很多先天的能耗缺陷在項(xiàng)目運(yùn)營中才暴露，而且這些缺陷是很難靠管理措施和小修小補(bǔ)來彌補(bǔ)，除非對(duì)建筑物做大的改造?？傊?，綠色設(shè)計(jì)初期投入較高，需要專業(yè)知識(shí)和技術(shù)進(jìn)行低碳設(shè)計(jì)，且需要對(duì)傳統(tǒng)設(shè)計(jì)流程進(jìn)行調(diào)整，目前仍面臨著較大阻力，相關(guān)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)建立和完善勢(shì)在必行，這是推動(dòng)全球綠色設(shè)計(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。當(dāng)前以及未來一段時(shí)間內(nèi)，推動(dòng)綠色設(shè)計(jì)國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和綠色設(shè)計(jì)實(shí)踐應(yīng)用是非常關(guān)鍵的工作。目前，《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50378）將綠色建筑劃分為一星級(jí)、二星級(jí)和三星級(jí)，知名度最高和應(yīng)用范圍最廣。其次是美國LEED標(biāo)準(zhǔn)，近些年也有廣泛的市場(chǎng)需求，尤其在一線大城市。52024中關(guān)村論壇世界綠色設(shè)計(jì)論壇在京舉辦-新華網(wǎng)[EB/OL].[2024-9-26].25/ener然而，一個(gè)在設(shè)計(jì)階段獲得綠色建筑星級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目，隨著時(shí)間的推移，設(shè)備設(shè)施不斷老化或淘汰、用戶的要求不斷提升、國家標(biāo)準(zhǔn)也不斷升級(jí)，該項(xiàng)目也需要自我更新，“三年一小改，十年一大修”的現(xiàn)象也層出不窮。只有在建筑的運(yùn)維管理中將設(shè)計(jì)的理論目標(biāo)進(jìn)行落地，才能真正達(dá)到能耗管控的目標(biāo)。運(yùn)維期是持續(xù)減碳降排的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因?yàn)樗谡麄€(gè)建筑生命周期中持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、能源消耗與碳排放最集中。在建筑運(yùn)維階段，將能源結(jié)構(gòu)、智慧能耗管理融入建筑全生命周期，能降低建筑運(yùn)維階段的能源使用。3.2.3產(chǎn)品：技術(shù)與運(yùn)維的協(xié)同不緊密關(guān)于商企物業(yè)低碳節(jié)能的技術(shù)產(chǎn)品發(fā)展迅速但不夠成熟，難以得到廣泛應(yīng)用。部分先合，這也是在商企空間物業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)節(jié)能智能化改造的重要阻礙。運(yùn)用數(shù)字化手段，對(duì)建筑內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行管理，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理綠色低碳的重要途徑。早期商企物業(yè)多利用BIM（建筑信息模型）搭建運(yùn)維管理平臺(tái)，為整體的商企建筑運(yùn)維提供全面的數(shù)據(jù)支持和管理工具，其在提升建筑的整體性能和管理效率、減輕運(yùn)營成本方面發(fā)揮著重要作用。但是，在目前的商企物業(yè)管理中，日益先進(jìn)和復(fù)雜的設(shè)備帶來需要處理的巨量的各類數(shù)據(jù)，如果處理不當(dāng)，就不能及時(shí)、方便、有效地檢索到需要的信息，甚至可能會(huì)造成數(shù)據(jù)的永久丟失，這就導(dǎo)致難以通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘，進(jìn)而輔助做出分析決策。這種現(xiàn)狀要求運(yùn)維管理平臺(tái)和數(shù)據(jù)處理技術(shù)的優(yōu)化，而AIoT（人工智能物聯(lián)網(wǎng)）技術(shù)是重要的新興技術(shù)之一，其在儲(chǔ)存和處理數(shù)據(jù)方面具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，可以用于智能化運(yùn)維管理平臺(tái)的搭建，它在農(nóng)業(yè)、制造業(yè)等領(lǐng)域也已展現(xiàn)出卓著作用。目前已有部分企業(yè)在實(shí)際物業(yè)管理運(yùn)營中利用AIoT技術(shù)，對(duì)各類設(shè)備的使用進(jìn)行精細(xì)化、系統(tǒng)化、智能化的管理。借助相關(guān)技術(shù)設(shè)置智能空調(diào)、智能照明、智能樓宇管理等多類智能化系統(tǒng)，在降低能耗、節(jié)省成本、優(yōu)化設(shè)備使用體驗(yàn)及提高管理效率等方面具有顯著成效。然而，AIoT技術(shù)發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)，仍處于快速發(fā)展階段，迭代迅速，且早期多運(yùn)用于單個(gè)設(shè)備的智能化使用，在設(shè)備數(shù)量大、種類多的商企空間內(nèi)的多系統(tǒng)整合仍不夠成熟。從數(shù)據(jù)上來看，有58%的受訪者指出，其所在企業(yè)進(jìn)行節(jié)能智能化改造的主要障礙是技術(shù)復(fù)雜且不成熟，實(shí)踐中實(shí)施難度大。中國商企空間低碳物業(yè)白皮書傳統(tǒng)物業(yè)管理模式經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展，在功能性和服務(wù)范圍上已漸趨完善，但存在著過度依賴人工操作、信息滯后和缺乏靈活性等缺點(diǎn)，而從理論上來講，數(shù)字化運(yùn)維手段能夠在一定程度上優(yōu)化這些不足。但在實(shí)踐中，卻存在著技術(shù)與運(yùn)維難以緊密協(xié)同的問題。產(chǎn)生該問題的原因主要源于兩個(gè)方面：一方面，如前文中所提及的，建筑行業(yè)內(nèi)更多地以設(shè)計(jì)階段為主去考慮整個(gè)建筑在全生命周期中的表現(xiàn)，因此相關(guān)領(lǐng)域的技術(shù)研究呈現(xiàn)出重設(shè)計(jì)、輕運(yùn)維的特征，這就使得運(yùn)維階段技術(shù)研究的關(guān)注度相對(duì)較低，導(dǎo)致整體技術(shù)的成熟度不足且進(jìn)展較慢；另一方面，AIoT等技術(shù)迭代快，要使其高效運(yùn)用于商企物業(yè)管理，需要大量與之配套的技術(shù)開發(fā)、設(shè)備維護(hù)、系統(tǒng)管理等方面的人才。但是，在技術(shù)開發(fā)人員方面，因技術(shù)較為年輕，且仍處于快速發(fā)展階段，而領(lǐng)域內(nèi)技術(shù)型人才培育周期長(zhǎng)、難度大，符合要求的人才總量較少，在物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)能夠選擇的專業(yè)人才較為稀缺；在設(shè)備維護(hù)人員方面，智能化系統(tǒng)較為復(fù)雜，且各類設(shè)備的穩(wěn)定性和可靠性會(huì)直接影響整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行，需要對(duì)其進(jìn)行定期維護(hù)和全面的故障排查，這對(duì)維護(hù)人員的綜合素質(zhì)要求較高，也需要更高的雇傭成本及更長(zhǎng)的培訓(xùn)實(shí)操時(shí)間；在系統(tǒng)管理人員方面，在運(yùn)行期內(nèi)維持智能化系統(tǒng)健康運(yùn)行，協(xié)調(diào)其他人員及應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，需要既有物業(yè)管理知識(shí)，又了解信息技術(shù)的復(fù)合型管理型人才，市場(chǎng)中這類人才仍十分稀缺。綜合以上，相關(guān)技術(shù)不成熟且迭代迅速，相關(guān)人才總量少且培養(yǎng)困難，是使得技術(shù)難以在運(yùn)維階段有效利用的重要原因。3.2.4效果：缺乏實(shí)際效果驗(yàn)證反饋機(jī)制在推動(dòng)物業(yè)管理減碳進(jìn)程中，用戶反饋機(jī)制從初期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段、中期的實(shí)施與運(yùn)維階段以及后期的評(píng)估與改進(jìn)階段等全過程都發(fā)揮著重要的作用。效果反饋究其本質(zhì)是收集和分析用戶的實(shí)際體驗(yàn)與反饋意見助力企業(yè)或行業(yè)識(shí)別問題并精準(zhǔn)改進(jìn)。在行業(yè)推進(jìn)中國商企空間低碳物業(yè)白皮書低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，效果驗(yàn)證反饋機(jī)制的缺失卻成為了一個(gè)顯著的痛點(diǎn)。這一機(jī)制的缺失或?qū)⒅苯佑绊懳飿I(yè)管理方在節(jié)能減碳工作中的效果評(píng)估、策略調(diào)整及持續(xù)改進(jìn)的能在物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程中，長(zhǎng)期而穩(wěn)定的用戶反饋所提供的信息是企業(yè)重要的財(cái)富，企業(yè)可以通過所收集到的用戶反饋及時(shí)了解用戶需求、識(shí)別