XX區(qū)域XX碧桂園項目工程策劃（按內(nèi)控節(jié)點鋪排；招拍掛項目摘牌后3天內(nèi)須召開，其它項目無論方案是否確定獲取前7天均須召開；總包確定后7天內(nèi)須召開二次工程策劃。）主席關(guān)于項目開發(fā)每一天的指示主席指示：

“項目總經(jīng)理上任后一定要算項目每天的利息、費用、效益，認(rèn)真研究評估所管轄項目若提前推進(jìn)一天所增加的費用與將產(chǎn)生的效益的計算對比，所有工作在守法情況下要按最佳經(jīng)濟(jì)效益去做；區(qū)域總裁及項目所有管理人員也要知道。”總裁指示—關(guān)于雙享策劃總裁指示：堅持不懈抓雙享，在前期策劃中加入雙享策劃，以雙享為主線，通過前置策劃，月度路演，過程監(jiān)控，后續(xù)評估，做好項目全周期管理。工期優(yōu)化的目的與意義5、本模型考慮是從上往下拆，區(qū)域可自主決定外架拆除方式外架；如從下往上分段拆有利于實現(xiàn)室內(nèi)裝修穿插流水，傳統(tǒng)工藝的總工期將進(jìn)一步優(yōu)化壓縮。6、保證總工期不增加的前提下，人貨梯可在濕作業(yè)（地坪施工、裝修濕作業(yè)）完成后拆除，避免使用室內(nèi)電梯大面運(yùn)輸濕作業(yè)材料。7、外墻施工已考慮增加截水系統(tǒng)工作項，便于實現(xiàn)室內(nèi)外裝修穿插。8、借鑒與學(xué)習(xí)廣騰5層分段穿插施工法（廣騰2016年已實行）。1、集團(tuán)設(shè)置“最快交樓獎”，100萬現(xiàn)金及榮譽(yù)大獎。2、項目要做出標(biāo)桿，為公司工期優(yōu)化和提前完美交樓做出榜樣，并通過此提升區(qū)域乃至公司其他項目的管理水平，打造一個別人難以追趕的核心競爭力。3、如果做到了，我們對客戶對市場就有先發(fā)優(yōu)勢。總裁指示—關(guān)于工期優(yōu)化1、項目能否實現(xiàn)品質(zhì)有提升、成本不增加、工期大幅優(yōu)化的目標(biāo)，總包是關(guān)鍵。2、總包對項目的重視程度、策劃安排、勞務(wù)和管理團(tuán)隊素質(zhì)以及對整個項目穿插流水施工的安排等，每一個環(huán)節(jié)能否絲絲相扣，是決定上述目標(biāo)能否實現(xiàn)的關(guān)鍵。3、希望總包把項目當(dāng)做品牌戰(zhàn)役來打，派最優(yōu)秀的隊伍將項目做好。總裁指示—關(guān)于總包單位1、項目一定要穿透式把施工企業(yè)的組織管理做一個梳理，如班組情況如何、工人是否穩(wěn)定、工資是否按時發(fā)放、工人情緒如何以及實施過程中施工企業(yè)有無痛點問題需要解決等；項目要和施工企業(yè)成為親兄弟、成為一家人，換位思考，第一時間解決施工企業(yè)的痛點問題，確保施工企業(yè)真正輕裝上陣去把項目做好。2、區(qū)域總應(yīng)至少每月到項目了解進(jìn)展；區(qū)域大運(yùn)營組長原則上應(yīng)每周參與一次項目例會。3、項目需充分利用前置時間把每一項工作做細(xì)、做透、做好，特別是將交通組織、材料組織、人員組織、資金安排等關(guān)鍵工作做好?？偛弥甘尽P(guān)于過程管理1、主體結(jié)構(gòu)在保證質(zhì)量情況下可適當(dāng)加快，裝修作為最后工序可適當(dāng)做慢、做細(xì)、做好細(xì)節(jié)工作。2、工管中心做好過程中的提醒與檢查，與項目、客服、物業(yè)一起把質(zhì)量做好，指定專人在裝修階段給予支持與過程管控以做好裝修。3、項目要做好穿插流水施工管理、交通組織保障；在成品保護(hù)方面，區(qū)域項目應(yīng)將策劃做細(xì)，摸索出成品保護(hù)的經(jīng)驗。總裁指示—關(guān)于穿插施工和成品保護(hù)目錄

目錄Contents

基本信息第一部分

報建策劃第三部分

前置策劃第四部分

工程策劃第五部分

質(zhì)量策劃第六部分需集團(tuán)解決的問題第七部分

雙享策劃第二部分目標(biāo)策劃第一部分一、目標(biāo)策劃—區(qū)位及交通虎門鎮(zhèn)政府虎門高鐵站市場定位：目標(biāo)市場為虎門鎮(zhèn)、深圳市、周邊鎮(zhèn)區(qū)。項目類型為剛需及改善型。往深圳方向廣深沿江高速北柵社區(qū)距虎門鎮(zhèn)政府6公里14分鐘距太平立交高速口3公里6分鐘中國電子產(chǎn)業(yè)園高速出入口本案廣深高速東佛高速虎崗高速鎮(zhèn)中心商圈交通節(jié)點距離km時間min路況廣深高速虎門出口25深圳市福田區(qū)6450路費25元深圳市羅湖區(qū)7160路費25元沿江高速威遠(yuǎn)出口1012虎門鎮(zhèn)政府612虎門高鐵站812一、目標(biāo)策劃—周邊配套虎門鎮(zhèn)中心區(qū)地塊位于虎門鎮(zhèn)北柵社區(qū)內(nèi)。周邊2公里內(nèi)小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、市場、車站等生活配套一應(yīng)俱全。項目西北面2公里為中國電子產(chǎn)業(yè)園，商業(yè)配套正在建設(shè)。地塊鄰近太平互通立交，距離廣深高速、莞佛高速出入口僅3公里，交通優(yōu)勢明顯。高速出入口萬達(dá)廣場北柵小學(xué)CEC中國電子產(chǎn)業(yè)園中國電子產(chǎn)業(yè)園12公里北柵社區(qū)委員會、社區(qū)廣場北柵醫(yī)院社區(qū)生活百貨北柵綜合市場體育中心目標(biāo)地塊莫城中心小學(xué)莫城中學(xué)一、目標(biāo)策劃—地塊基本信息姚電大道新南環(huán)亞興路項目地塊（首期）供地計劃：項目地塊已于2015年3月23日摘牌，地表有部份建筑未拆除。截止到目前為止，展示區(qū)部份仍有部份地表建筑未拆除。首推貨量區(qū)有3戶未拆除(其中2戶已談妥，1戶正在推進(jìn)）。二期貨量區(qū)有1000平方米的臨建有待拆除。

地塊基本信息土地獲取方式：股權(quán)比例情況：占地：總用地92畝；首期面積62畝

容積率：2.88地價：摘牌價176萬元/畝合作價110萬元/畝總價：10120萬元樓面地價：600元/㎡付款時間:合同簽定后已支付XX元整，再支付2611萬元整。建筑密度：≦25%建筑限高：≦100m90/70：無商業(yè)比例：≤4%車位：共XX個,地上XX個，地下XX個，車位貨值XX億，項目總體凈利潤XX億。公建配套：幼兒園是否符合土規(guī)：符合是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：尚有拆遷未完成，要求合作方負(fù)責(zé)清理。一、目標(biāo)策劃—項目鳥瞰圖1#（3F）2#（6F）3#（6F）4#（6F）5#（6F）6#（6F）7#（6F）8#（28F）9#（28F）10#（28F）11#（28F）12#（28F）13#（28F）一、目標(biāo)策劃—地塊四周道路及現(xiàn)狀四周：項目東鄰東翔路，南鄰鳳陽路，西鄰東坊路，北鄰鳳翔路；項目周邊以工廠為主；現(xiàn)狀：地塊已圍閉，現(xiàn)狀為閑置廠房（已拆除）；西側(cè)：東坊路（雙向2車道）地塊內(nèi)現(xiàn)狀：閑置員工宿舍北側(cè)：鳳翔路（雙向4車道）地塊內(nèi)現(xiàn)狀：閑置廠房東側(cè)：東翔路（雙向4車道）南側(cè)：鳳陽路（雙向4車道）R5混合商住用地R2二類居住用地一、目標(biāo)策劃—競品分析中心商務(wù)區(qū)新行政中心老城區(qū)商圈萬達(dá)商圈碧桂園市政府1、景瑞望府總貨量：高層1300套開盤時間：2014.03去化率：一期少量剩余，二期售罄，三期剩余60余套，已推售房源整體去化90%現(xiàn)均價：小高層9500元/㎡，高層8300元/㎡122、雅鹿臻園總貨量：高層1200套開盤時間：2013.10.13去化率：高層共推出1200套，去化約70%現(xiàn)均價：高層8100元/㎡，別墅12000元/㎡毛坯55、中南世紀(jì)城66、雨潤星雨華府總貨量：1000套開盤時間：2015.03.22去化率：2015年3月至今共推出300套，去化約270套，去化率90%現(xiàn)均價：11000元/㎡毛坯3、世家英倫總貨量：高層900套開盤時間：2014.02.16去化率：高層2014年2月至今推出約900套房源，去化約800套，去化率約為90%現(xiàn)均價：高層8100元/㎡344、麗景嘉園總貨量：洋房1720套開盤時間：2014.05.17首開去化率：2015年3月推出9、10號樓共約252戶，去化70%（2014年5月首開至今共推700套左右，已售500左右，去化率71.4%）現(xiàn)均價：小高層9500元/㎡‘高層8500元/㎡5、中南世紀(jì)城總貨量：1800套開盤時間：2014.09.27去化率：2014年9月至今推出1000套，去化約900套，去化率90%現(xiàn)均價：12000-13000元/㎡毛坯一、目標(biāo)策劃—競品分析項目名稱（推售時間）開發(fā)商規(guī)模（㎡）主力戶型（㎡）項目特點均價（元/㎡）客戶構(gòu)成推出套數(shù)消化情況去化率中南·世紀(jì)城（2014年9月）中南地產(chǎn)20萬1800套117㎡復(fù)式、98、115、116、137、143㎡毛坯/精裝高層市中心核心位置雙學(xué)區(qū)市民接受度較高12000-13000元/㎡毛坯市區(qū)70%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)30%100090090%雨潤·星雨華府（2015年3月）雨潤地產(chǎn)18.93萬1000套98、131、142㎡毛坯高層學(xué)區(qū)、銀行、商業(yè)配套齊全、介于老城中心和新城中心之間11000元/㎡毛坯市區(qū)65%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)35%30027090%景瑞·望府（2014年3月）景瑞地產(chǎn)18.24萬1300套121、139㎡毛坯高層，225、275㎡聯(lián)排別墅周邊學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全(尾盤)帶聯(lián)排別墅小高層9500元/㎡，高層8300元/㎡市區(qū)55%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%，上海5%1300117090%雅鹿·臻園（2013年10月）雅鹿集團(tuán)30.18萬1200套98-143㎡毛坯高層，別墅項目最近競品自帶13萬/㎡商業(yè)、3000㎡活動中心；高層剩余少量，剩余別墅產(chǎn)品高層8100元/㎡鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶60%，市區(qū)客戶近40%，少量上?？蛻?20084070%世家英倫（2014年2月）太湖世家置業(yè)19.45萬900套97.68、119.15㎡毛坯高層，150-249㎡疊加別墅，352㎡洋房項目直接競品學(xué)區(qū)、離五洋廣場近洋房、疊加別墅高層8100元/㎡市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)各占50%90080090%麗景嘉園（2014年5月）太倉頂峰房地產(chǎn)28.69萬104、109、125、127㎡毛坯小高層、高層學(xué)區(qū)、自帶商業(yè)小高層9500元/㎡‘高層8500元/㎡市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)各占50%25217670%一、目標(biāo)策劃—競品分析雅鹿臻園規(guī)模占地168.6畝，容積率2.0發(fā)展商雅鹿置業(yè)位置洛陽路南側(cè)、婁江河西側(cè)樓盤主力產(chǎn)品小高層，別墅近期產(chǎn)品價格高層8100元/㎡，別墅11000元/㎡去化情況高層共推出1200套，去化840套，，去化約70%樓盤特點/配套學(xué)區(qū)房、周邊配套較完善自帶13萬/㎡商業(yè)、3000㎡活動中心行政中心太倉市政府本案雅鹿臻園位置對比圖一、目標(biāo)策劃—競品分析景瑞望府規(guī)模占地47.31畝，容積率1.6發(fā)展商景瑞地產(chǎn)位置上海東路和常勝南路交匯處樓盤主力產(chǎn)品121、139㎡毛坯高層，225、275㎡聯(lián)排別墅近期產(chǎn)品價格高層8300元/㎡，小高層9500元/㎡去化情況一期少量剩余，二期售罄，三期剩余60余套，已推售房源整體去化90%樓盤特點/配套周邊學(xué)校（非學(xué)區(qū)）、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全行政中心太倉市政府本案位置對比圖景瑞望府一、目標(biāo)策劃—競品分析世家英倫規(guī)模占地133.4畝，容積率1.6發(fā)展商太湖世家位置鄭和中路360號（近東倉路）樓盤主力產(chǎn)品97.68、119.15㎡毛坯高層，150-249㎡疊加別墅，352㎡洋房近期產(chǎn)品價格高層8100元/㎡，疊加別墅11000元/㎡去化情況高層2014年6月至今推出約900套房源，去化約800套，去化率約為90%樓盤特點/配套學(xué)區(qū)、離五洋廣場近行政中心太倉市政府本案位置對比圖世家英倫一、目標(biāo)策劃—競品分析中南世紀(jì)城規(guī)模占地125畝，容積率2.4發(fā)展商中南地產(chǎn)位置上海路南側(cè)，人民路東側(cè)樓盤主力產(chǎn)品117㎡復(fù)式、98、115、116、137、143㎡高層近期產(chǎn)品價格高層毛坯12000-13000元/㎡去化情況項目開盤至今共推出1000套房源，去化約900套，去化率90%樓盤特點/配套三學(xué)區(qū)、靠近老市中心、商業(yè)繁華、配套齊全行政中心太倉市政府本案位置對比圖老城區(qū)商圈中南世紀(jì)城一、目標(biāo)策劃—競品分析景瑞望府主力戶型分析：3房2廳1衛(wèi)88㎡4房2廳1衛(wèi)120㎡4房2廳1衛(wèi)136㎡所有戶型均做到三房；且三房朝南，去化較快面積88平一、目標(biāo)策劃—競品分析雅鹿臻園主力戶型分析：2房2廳1衛(wèi)約96.16㎡3房2廳1衛(wèi)約130.56㎡戶型較差，朝南房間較少，且戶型不規(guī)則，去化最快戶型96平3房2廳2衛(wèi)約124.74㎡一、目標(biāo)策劃—競品分析主要競品客戶成交區(qū)域占比分析成交區(qū)域城廂沙溪瀏河璜涇陸渡雙鳳港區(qū)雨潤65%8%6%3%9%5%4%麗景嘉園55%8%9%5%9%5%9%世家英倫54%9%9%8%7%6%7%雅鹿臻園55%9%9%10%7%5%5%合計57%9%8%7%8%5%6%成交戶型：目標(biāo)地塊周邊競品90-100平米小三房產(chǎn)品最為熱銷。大部分樓盤主要贈送陽臺和露臺，部分樓盤戶型存在偷面積情況；有大平層產(chǎn)品（日本積水，上海公館、佳兆業(yè)（售罄））主要競品成交戶型占比分析面積段80-100㎡100-120㎡120-140㎡產(chǎn)品類型小三房舒適三房大三房成交占比36%21%29%一、目標(biāo)策劃—競品分析競品品質(zhì)太倉市場已有景瑞（太倉占有率最高）、綠地、萬達(dá)、佳兆業(yè)、中南、積水等知名開發(fā)商均已進(jìn)入，市場競爭較為激烈。產(chǎn)品描述：當(dāng)?shù)赜袆e墅（景瑞聯(lián)排為主），有大平層產(chǎn)品（日本積水，上海公館）；綠地、景瑞，萬達(dá)等大開發(fā)商已進(jìn)入。產(chǎn)品特點：片區(qū)周邊樓盤品質(zhì)一般，多以學(xué)區(qū)優(yōu)勢、價格優(yōu)勢吸引周邊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，距離項目最近的品牌雅鹿臻園，現(xiàn)場環(huán)境展示及服務(wù)接待水平一般；品牌+展示區(qū)+物業(yè)+戶型+精裝修+學(xué)區(qū)碧桂園一、目標(biāo)策劃—我司產(chǎn)品分析精工YJ110戶型精工YJ130戶型精工YJ140戶型產(chǎn)品建議：容積率2.2，總建面約17萬㎡，以90-110平米小三房產(chǎn)品為主搶占剛需市場，建議以YJ110T、YJ130T為主，配置少量YJ140T產(chǎn)品。項目設(shè)置商業(yè)街，作為項目自有配套。售價建議：18層高層精裝均價9400元/㎡，32層高層精裝均價8700元/㎡，底商建議毛坯售價20000元/㎡一、目標(biāo)策劃—基本信息項目基本信息獲取方式直接招拍掛獲取時間2017.01.19股權(quán)比例100%總占地面積（畝）121.12土地單價（萬/畝）1159.18容積率2.42樓面價（元/平米）7186總建筑面積（萬平米）26.83可售建筑面積（萬平米）24.17總貨值（含可售配套及車位，億）36.09關(guān)鍵指標(biāo)商業(yè)貨值占比3.73%總戶數(shù):總車位數(shù)1418:1758(1:1.24)地上車位:地下車位162:1596(1:9.85)一、目標(biāo)策劃—里程碑節(jié)點批次棟號戶型編號樓層套數(shù)戶型面積總面積第一批1#ZH4-Y00527107138148143#ZH4-Y0062610089+118103955#ZH4-Y00527108138149526#YJ160T-5275416287722#ZH4-Y00527107138148144#ZH4-Y0062610089+118103957#YJ160T-526961621559525、26#ZH4-L001N38202+2181684小計68091420第二批11#YJ14018721391004012#ZJ120T1868121825815#ZH4-Y0052510013813845小計24032143第三批8#ZH4-Y00526100138138459#ZJ120T1868121825810#YJ14018721391004013#ZH4-Y005251001381384514#YJ160T-52652162844716、17#ZH4-L001N38202+218168418、19#ZH4-L001N38202+218168420#ZH4-L001N34202+21884221#ZH4-L001N34202+21884222#ZH4-L001N34202+21884223#ZH4-L001N34202+21884224#ZH4-L001N34202+21884227#ZH4-L001N32218437小計43062448第四批31#地塊商業(yè)220191032#地塊商業(yè)2486008小計687918總計1418193929一、目標(biāo)策劃—開發(fā)分區(qū)及貨量組織示范區(qū)高層洋房、商鋪面積4.99萬㎡開工2015-10-1開放2016-1-16開盤2016-1-30貨量區(qū)高層洋房、商鋪面積15.023萬㎡開工2015-10-1高層洋房交樓2017-10-30銷售中心洋房樣板房臨建樣板房項目貨量組織產(chǎn)品類型層數(shù)戶型套數(shù)面積貨值（萬）(㎡)洋房23層Y183176195521565230層Y165-2

Y183240260152081233層Y165-1

Y165-2640782296258431層Y165-2

Y1835926525652205商鋪毛坯140997411969總計1788199026163222一、目標(biāo)策劃—銷售計劃6月8月3月31日疊墅首開3月24日示范區(qū)公開節(jié)點2017年7月4月5月9月10月6月中洋房加推11月推售節(jié)點洋房加推2.43億洋房2#共130套加推8.48億疊墅9#、10#、17#、20#、90套2.7億洋房：3#、5#306套5.78億8月初加推12月疊墅加推2.98億8#、11#、19#、28#、29#共110套10月中疊墅加推1、推售策略：2017年全年采用小步快跑策略進(jìn)行多頻次加推，同時將疊墅和洋房產(chǎn)品分批開盤，一方面便于推廣蓄客，另一方面也可實現(xiàn)更多市場發(fā)聲，制造持續(xù)熱銷氛圍；2、將推貨壓力適當(dāng)延后，從而規(guī)避限購政策高峰，為上?？腿毫粲杏嗟?；以上推盤結(jié)合開工節(jié)點，全年推出20.64億，從而達(dá)成18億全年銷售目標(biāo)建議5月1日開盤：一方面示范區(qū)開放時間暫定為3.24時間過去倉促，更重要的是目前限購政策影響加之首開必須一炮打響建議穩(wěn)妥延后。首推4.68億洋房1#120套2.28億疊墅13#、15#、23#，27#78套2.4億疊墅加推2.07億12#、18#、25#、共66套12月疊墅三開雙享策劃第二部分二、雙享策劃—項目經(jīng)營目標(biāo)開盤首推貨值：開盤時間：周期凈利潤額：經(jīng)營性現(xiàn)金流回正時間：區(qū)域同心共享分紅金額：股東投入回正時間：周期成就共享獎金：四證獲取時間：首期預(yù)分紅時間：凈利潤率：首期成就共享發(fā)放時間：周期年化自有資金收益率：備注:1、凈利潤率為碧桂園方評價凈利潤率，四證獲取時間為四證中最后一證獲取時間。2、以上指標(biāo)即為項目總經(jīng)營承責(zé)書上的指標(biāo)項目經(jīng)營目標(biāo)單位：萬元二、雙享策劃—利潤表項目整個項目金額（萬元）住宅(元/m2)商業(yè)(元/m2)地下車位超豪別墅雙拼別墅高層洋房（精裝）底商綜合樓非地下人防車位地下人防車位占地面積

96,765

725

13,726

33,312

3,950

2,600

-

-建筑面積

208,740

335

7,307

159,192

2,389

2,002

14,963

-可售面積

190,593

335

7,307

156,009

2,389

2,002

14,963

-計容面積

190,760

335

7,307

156,176

2,389

2,002

-

-一、項目總收入

101,183

442

6,844

68,412

2,132

1,501

4,489

-

1銷售收入

101,183

442

6,844

68,412

2,132

1,501

4,489

-不含稅銷售單價(元/m2)

5,309

13,177

9,367

4,385

8,924

7,500

3,000

-

2稅收返還

-

-

-

-

-

-

-

二、各項支出總額

89,041

369

5,587

62,276

1,154

1,072

4,036

-土地成本

9,889

74.09

1,402.62

3,670.11

137.70

265.69

-

-行政事業(yè)性收費與前期工程費用

5,347

12

244

3,855

77

60

345

-建造成本

59,283

229

3,063

44,727

643

532

2,920

-主體建筑安裝工程費

49,387

110

2,256

38,207

411

372

3,352

-景觀環(huán)境工程

3,829

29

543

1,318

156

103

-

-社區(qū)管網(wǎng)工程

3,655

6

138

3,002

45

38

-

-公共配套設(shè)施

1,083

82

79

1,185

16

7

-527

-工程建設(shè)其他費用

1,330

2

47

1,014

15

13

95

-開發(fā)間接費用

2,088

3

73

1,592

24

20

150

-營銷費用

2,732

12

185

1,847

58

41

121

-財務(wù)費用

960

2

34

729

11

9

70

-管理費用

1,012

4

68

684

21

15

45

-稅金

7,731

33

517

5,172

182

129

384

-三、銷售部分利潤總額

12,142

72

1,257

6,136

978

430

453

-四、銷售部分所得稅

3,036

18

314

1,534

244

107

113

-五、銷售部分凈利潤

9,107

54

943

4,602

733

322

340

-六、銷售毛利率12.00%16.39%18.37%8.97%45.88%28.63%10.10%0.00%七、銷售凈利潤率(銷售凈利潤/銷售收入)9.00%12.29%13.77%6.73%34.41%21.47%7.58%0.00%八、投資凈利率(銷售凈利潤/(各項支出總額+銷售部分所得稅)9.89%14.02%15.98%7.21%52.46%27.34%8.20%0.00%九、項目凈收入

9,107

54

943

4,602

733

322

340

-十、畝產(chǎn)利潤

-

50

46

92

124

83

-

-二、雙享策劃—資產(chǎn)分布及利潤結(jié)構(gòu)規(guī)劃指標(biāo)政府出讓要求我司規(guī)劃指標(biāo)差異說明占地面積：規(guī)劃建筑面積：容積率：綠化率：商業(yè)比例：建筑密度：限制高度：車位配比：配套公建：物業(yè)用房社區(qū)用房居家養(yǎng)老用房……資產(chǎn)分布及利潤結(jié)構(gòu)規(guī)劃指標(biāo)展示區(qū)規(guī)劃指標(biāo)展示區(qū)面積（㎡）

綜合樓面積（㎡）

園建綠化面積（㎡）

泳池面積（㎡）

樣板房個數(shù)

樣板房面積（㎡）

板房裝修成本（萬元）

滿足各邊界條件（容積率、建筑密度、公配要求等）下的項目收益最大化

貨值結(jié)構(gòu)是否合理？

利潤實現(xiàn)風(fēng)險？資產(chǎn)類別周期貨值（萬元）周期利潤（萬元）利潤占比貨值占比備注公寓X,XXXX,XXXX.X%

酒店X,XXXX,XXXX.X%車位X,XXXX,XXXX.X%商鋪X,XXXX,XXXX.X%會所、綜合樓

或銷售中心X,XXXX,XXXX.X%

合計X,XXXX,XXX100%

提示及建議：大宗資產(chǎn)指標(biāo)面積（㎡）

貨值（億）

成本（億）

其中：裝修成本

凈利潤（億）

貨值占周期凈利潤比（%）

二、雙享策劃—大宗資產(chǎn)及公配物業(yè)用房不小于地上建筑面積0.7%。社區(qū)用房不小于400㎡，且出入口直接對外，一樓面積不小于50%。商業(yè)用房面積占地上總建筑面積比例1%-3%。政府要求物業(yè)用房不小于地上建筑面積0.7%。社區(qū)用房不小于400㎡，且出入口直接對外，一樓面積不小于50%。商業(yè)用房面積占地上總建筑面積比例1%-3%。我司規(guī)劃方案地上建筑面積65412.89㎡。應(yīng)配建物業(yè)用房457.9㎡。項目實際配建494.28㎡，且分開建設(shè)，綜合樓內(nèi)建422.57㎡,充分利用1號樓無法利用空間，內(nèi)設(shè)71.71㎡項目配備社區(qū)用房447.6㎡，規(guī)劃局要求拿出一間6.3米開間商鋪作為社區(qū)出入口，經(jīng)多次協(xié)商，妥協(xié)到3米通道作為社區(qū)出入口。前期社區(qū)、物業(yè)用房與部分商鋪均設(shè)置在綜合樓作為售樓部使用，后期進(jìn)行拆改進(jìn)行功能劃分，滿足政府的最低要求，加大商鋪可售面積。1、與政府溝通協(xié)商尋求平衡點。2、合理規(guī)劃配置示范區(qū)降低大宗資產(chǎn)沉淀。3、設(shè)計甄選最終方案滿足要求資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理。大宗資產(chǎn)后期去化思路：1、綜合樓傭金上調(diào)2、折扣捆綁銷售3、老帶新1+1………..二、雙享策劃—車位項目實際規(guī)劃車位統(tǒng)計業(yè)態(tài)規(guī)劃車位數(shù)量（個）地面停車位195其中：地面露天停車位162其中：商業(yè)及公建停車位33其中：別墅地面停車位/車庫停車位459其中：人防車庫停車位146其中：非人防停車位313車位配比合計654政府配建要求：商業(yè)按0.7輛/100㎡建筑面積配建，除商業(yè)外的樓棟按1個/100㎡，要求配置653個。人防區(qū)域面積：4722.3㎡，停車位：146個，平均32.3㎡/個停車效率分析：該人防工程結(jié)合三棟主樓負(fù)一層建設(shè)，空間利用足，且該人防區(qū)域內(nèi)無機(jī)動車主要通道，利用主樓負(fù)一層設(shè)計設(shè)備間、機(jī)房等，利用空間充足且主輪廓方正，停車效率高。人防異地建設(shè)費政府繳費要求：我司方案需繳納XX萬元。非人防區(qū)域面積11571.82㎡，停車位313個，平均36.9㎡/個停車效率分析：非人防區(qū)域地下車庫面積涵蓋四棟主樓基底面積，主樓負(fù)一層基本用于非機(jī)動車位和設(shè)備機(jī)房，包括地下室機(jī)動車兩個主出入口及主要通道，且人防區(qū)域主樓附屬樓梯間面積計入非人防區(qū)域面積，相比而言停車效率不及人防區(qū)域，較低。車位貨值占利潤比XX%車位后期去化思路：1、推售時間：2、3、二、雙享策劃—資金組合碧桂園方資金峰值15.89億占比100%集團(tuán)投資公司投入7945萬占比5%集團(tuán)投入150161萬占比94.50%區(qū)域投資公司投入802.2萬占比0.5%資金組合投入回籠開發(fā)節(jié)點付清土地款2017.4.11前融9億2017.4.14開發(fā)貸12億2017.10.20貨值去化80%2019.3.30經(jīng)營現(xiàn)金流回正2019.2.20項目摘地2017.1.19項目開工2017.6.30首次開盤2017.11.18交付2019.9.8竣工驗收2019.4.5資金回正2018.1.18累計回款5.7億2018.1.18經(jīng)營現(xiàn)金流回正2019.2.20二、雙享策劃—資金組合前端融資貸入時間：2017-4-14貸入銀行：民生銀行貸入金額：9億元開發(fā)貸款預(yù)計貸入時間：2017-10-20意向合作銀行：工行+民生預(yù)計貸入金額：12億元供應(yīng)鏈融資融資方式：保理、商票預(yù)計金額：1億元1、關(guān)鍵因素：土地分證、土地抵押、四證辦理等（需完成的截止時間及風(fēng)險）2、風(fēng)險應(yīng)對及前置措施：該部分具體可由區(qū)域根據(jù)實際情況填寫1、放款條件（工程進(jìn)度、預(yù)抵押、預(yù)告登記等）2、敏感性測試（以開盤后半年或者一個季度為截止時點）二、雙享策劃—資金組合3、應(yīng)對措施（1）優(yōu)選客戶、付款方式引導(dǎo)：在條件允許的前提下優(yōu)選征信及實力較優(yōu)的客戶，設(shè)置折扣引導(dǎo)客戶提高自付比例，限制使用公積金貸款，控制低首付情況，嚴(yán)格落實逾期應(yīng)收款的追繳責(zé)任；（2）優(yōu)選銀行、保證額度、優(yōu)化流程：選擇額度和速度有保證的合作銀行給予重點傾斜。通過升籌、認(rèn)購、簽約三個環(huán)節(jié)核查客戶征信，確保一次性完成按揭受理（3）強(qiáng)化培訓(xùn)，加強(qiáng)協(xié)同：加強(qiáng)對銷售人員及財務(wù)人員按揭培訓(xùn)，建議內(nèi)部協(xié)同機(jī)制，確保營銷、財務(wù)、工程、開發(fā)高效協(xié)同指標(biāo)回款率70%回款率80%回款率90%

凈利潤(億元）5.27

成就共享-年化資金（億元）109.819.68

同心共享-年化資金（億元）5.435.235.10

成就共享獎金（億元）0.410.470.48

靜態(tài)回報率33.16%

動態(tài)回報率97.09%100.76%103.34%銷售回款具體的截止時間及回款比例可根據(jù)實際情況填寫取得《商品房預(yù)售許可證》，可申請不超過重點監(jiān)管資金30%；規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)大于18層（含18層）的項目，建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)1/3的，可申請不超過重點監(jiān)管資金40%；建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)2/3的，……..

對于被開發(fā)企業(yè)主管部門和相關(guān)業(yè)務(wù)銀行確認(rèn)為信譽(yù)良好的企業(yè)，根據(jù)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)及母公司出資達(dá)到要求比例的，在取得預(yù)售許可證、建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計總層數(shù)一半及主體封頂時分別提高重點監(jiān)管資金10%至20%二、雙享策劃—資金組合沉淀資金盤活監(jiān)控及解凍政策應(yīng)對措施1、正常節(jié)點上應(yīng)盤活資金第一時間盤活；2、力爭信譽(yù)良好企業(yè)及誠信等級二級以上企業(yè)，提高申請比例；3、保函置換監(jiān)管資金；……沉淀資金含政府監(jiān)控資金、銀行監(jiān)控資金、保證金及合作方沉淀二、雙享策劃—費用控制20XX.XX.XX案場人員進(jìn)場，xx人20XX.XX.XX項目開放新增案場人員編制，共XX人20XX.XX.XX項目開盤20XX.XX.XX20XX.XX.XX減少/增加案場人員編制，共XX人項目去化80%20XX.XX.XX20XX.XX.XX項目去化80%減少/增加案場人員編制，共XX人銷管費用管控1、措施2、3、4、5、案場費用管控1、人員編制情況：2、案場服務(wù)費協(xié)議：3、日常行政費用：4、采購領(lǐng)料：5、食堂費用：顧問服務(wù)費XX元/人，駐場人員管理費用XX元/月。銷管費率XX%費用管控思路及要點二、雙享策劃—成本控制及稅務(wù)管理成本項成本金額對凈利潤的影響無發(fā)票成本紅線外成本公配成本分?jǐn)偂嫌嫵杀究刂贫悇?wù)籌劃思路（土增稅、所得說、增值稅等）：稅務(wù)籌劃成本控制風(fēng)險、要點及應(yīng)對措施XXX策劃要點及思路重點稅務(wù)風(fēng)險及提示：二、雙享策劃—成就共享整體分配方案根據(jù)成就共享測算結(jié)果，分配方案如下表：備注：具體分配方案需呈報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。參與分配的崗位/團(tuán)隊分配權(quán)重（%）分配金額（萬元）備注區(qū)域總裁1、該方案為初步方案；2、測算數(shù)據(jù)基礎(chǔ)為初步目標(biāo)成本測算；執(zhí)行總裁項目總經(jīng)理項目團(tuán)隊區(qū)域團(tuán)隊參與團(tuán)隊合計100%二、雙享策劃—成就共享獎金預(yù)計成就共享獎金情況起算時點終止時點年化資金投入①簽約凈利潤額②周期成就共享③③=（②-①*30%）*20%周期2017-01-192020-2-209.815.270.47注：碧桂園方占比100%，凈利潤100%為歸屬碧桂園方凈利潤.壓力測試：若商業(yè)積存50%，成就共享獎金減少367萬，剩余成就共享4292萬，獎金降幅7.9%；若車位積存50%，成就共享獎金減少962萬，剩余成就共享3697萬，獎金降幅20.7%。二、雙享策劃—成就共享兌現(xiàn)進(jìn)度階段預(yù)售（50%）收樓（30%）結(jié)算（20%）預(yù)計時間2018-1-182019-9-82020-2-20預(yù)計金額（萬元）2,1181,271847獎金計提條件區(qū)域完成“總包施工圖預(yù)算”取目標(biāo)成本和動態(tài)成本孰高面積去化達(dá)90%，且實際交房率達(dá)75%；區(qū)域至少完成總包、裝修、園建綠化三大成本項初審，并上報集團(tuán)成本中心。獎金申請批次整體工程完成結(jié)算；面積去化達(dá)95%，且實際交房率達(dá)95%；未售存貨按照成本價20%調(diào)減凈利潤，車位虧損分?jǐn)偤?，再調(diào)減留抵成本的50%。保證各個關(guān)鍵節(jié)點實現(xiàn)，成就共享，落地為安。二、雙享策劃—成就共享獎金分配方案崗位部門分類獎金分配比例項目團(tuán)隊總包分配比例占總獎金額比例項目總經(jīng)理獎金分配比例12.00%項目團(tuán)隊獎金分配比例10.00%項目副總經(jīng)理綜合部項目團(tuán)隊15.00%1.50%項目副總經(jīng)理綜合部項目團(tuán)隊15.00%1.50%項目秘書綜合部項目團(tuán)隊3.00%0.30%倉庫管理專員綜合部項目團(tuán)隊1.00%0.10%招標(biāo)合約主管綜合部項目團(tuán)隊3.00%0.30%建造成本副經(jīng)理綜合部項目團(tuán)隊4.00%0.40%高級建造成本主管綜合部項目團(tuán)隊5.00%0.50%項目總經(jīng)理助理開發(fā)部項目團(tuán)隊8.00%0.80%開發(fā)報建專員開發(fā)部項目團(tuán)隊3.00%0.30%工程副經(jīng)理工程監(jiān)理部項目團(tuán)隊6.00%0.60%工程副經(jīng)理工程監(jiān)理部項目團(tuán)隊6.00%0.60%高級土建工程主管工程監(jiān)理部項目團(tuán)隊4.00%0.40%高級水電工程主管工程監(jiān)理部項目團(tuán)隊4.00%0.40%土建工程主管工程監(jiān)理部項目團(tuán)隊3.00%0.30%土建工程主管工程監(jiān)理部項目團(tuán)隊3.00%0.30%資料員工程監(jiān)理部項目團(tuán)隊1.00%0.10%財務(wù)經(jīng)理財務(wù)資金部項目團(tuán)隊6.00%0.60%會計財務(wù)資金部項目團(tuán)隊4.00%0.40%出納財務(wù)資金部項目團(tuán)隊2.00%0.20%會計主管財務(wù)資金部項目團(tuán)隊4.00%0.40%項目團(tuán)隊各崗位獎金分配比例小計100.00%10%前置公開透明激勵看得見至少包含項目團(tuán)隊分配比例，是否含片區(qū)、城市公司、區(qū)域平臺、區(qū)域總比例可自定二、雙享策劃—同心共享情況簡介投入的個人/部門應(yīng)投金額實際金額（萬元）備注區(qū)域總裁80801、首期融資；視峰值投入情況確定二期資金情況，總體在集團(tuán)要求10%內(nèi)；2、上述資金為初步資金計劃，具體資金投入可能會有調(diào)整；區(qū)域營銷總經(jīng)理3030項目總經(jīng)理5050項目營銷經(jīng)理2020其他個人593593合計773773二、雙享策劃—同心共享關(guān)鍵指標(biāo)預(yù)計靜態(tài)收益率、動態(tài)收益率項目指標(biāo)區(qū)域投資公司預(yù)計投入本金802.2（強(qiáng)投510萬，自愿跟投292.2萬）投入時間2017年3月29日項目投資峰值

158,905

周期凈利潤

52,733股權(quán)占比0.5%預(yù)計靜態(tài)收益率33.16%年化自有資金52,327預(yù)計動態(tài)收益率101%若商業(yè)積存50%，區(qū)域投資公司分紅減少9.2萬、靜態(tài)收益率降幅1.13%；若車位積存50%，區(qū)域投資公司分紅減少48萬、靜態(tài)收益率降幅6.03%；壓力測試：二、雙享策劃—同心共享關(guān)鍵節(jié)點階段募集滾投返本首次預(yù)分紅清算利潤預(yù)計時間2017-3-252018-1-182018-8-202019-3-302019-7-20預(yù)計金額（萬元）802.2—802.2102.17161.49計提條件拿地15天內(nèi)有富余資金預(yù)估資金風(fēng)險可控經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正區(qū)域總裁做擔(dān)保貨值去化80%經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正貨值去化95%所有工程竣工，且結(jié)算完畢保證各個關(guān)鍵節(jié)點實現(xiàn)，同心共享收益，落袋為安。二、雙享策劃—合作項目管理資金方面（是否有明確約定資金的管理方式，后續(xù)可能的執(zhí)行風(fēng)險及應(yīng)對）稅務(wù)方面（關(guān)注收購或合作前后發(fā)票獲取、發(fā)票合法性問題）經(jīng)營管理風(fēng)險（例如費用管控、成本管理、成就共享、決策權(quán)限、利潤分配等相關(guān)事項約定是否明確及合理，后續(xù)執(zhí)行風(fēng)險及相應(yīng)的應(yīng)對措施）其他風(fēng)險及重點事項

合作方股權(quán)比例是否前50強(qiáng)合作方資金狀況合作方信用狀況合作方1合作方2合作方3合作方評估2合作執(zhí)行評估1合作項目須填寫，格式可根據(jù)需要改動二、雙享策劃—其他潛在風(fēng)險及應(yīng)對……其他風(fēng)險其他需重點提示的風(fēng)險報建策劃第三部分三、報建策劃—關(guān)鍵點項目開發(fā)對內(nèi)：現(xiàn)場管理三認(rèn)可三前置項目規(guī)模開發(fā)速度形象工程提前報建提前施工提前預(yù)售三定期工作簡報上門拜訪邀請指導(dǎo)對外：開發(fā)報建三、報建策劃—談條件開發(fā)指標(biāo)占地：XX畝容積率：XX（不含架空層，含架空層為XX）地價：XX萬/畝總地價：XX億元樓面地價：XX元/m2摘牌時間：2015-XX-XX計劃開工時間：2015-XX-XX（摘牌即開工）計劃開放時間：2015-XX-XX(開放凈工期3個月)建筑密度：≤35%建筑限高：≤100米90/70限制：無提前施工：是否可辦理政府允許的相關(guān)臨時施工證件（如臨時施工證等）.展示區(qū)+首期貨量展示區(qū)精工戶型組團(tuán)超豪別墅組團(tuán)報建指標(biāo)分證管理：XX個總平面圖：是/否（容積率、車位等指標(biāo)受限）國土證：XX個，2015-XX-XX規(guī)劃證：XX個，2015-XX-XX施工證：XX個，2015-XX-XX預(yù)售證：XX個，2015-XX-XX備案證：2015-XX-XX（第一分區(qū)）土地款支付：是/否(分期支付)付款時間：2015-XX-XX，XX%，XX億2015-XX-XX，XX%，XX億2015-XX-XX，XX%，XX億預(yù)售條件：現(xiàn)狀為提早預(yù)售（預(yù)售條件為正負(fù)零），是否可達(dá)成提前預(yù)售。基于整體規(guī)劃及規(guī)劃模塊下的土地分證、獨立規(guī)劃報建、工程策劃預(yù)售條件摘牌即開工三、報建策劃—小步快跑55選城市、選區(qū)位、找對地整體規(guī)劃（模塊化規(guī)劃、預(yù)審批）二十字訣“測試市場、以銷定產(chǎn)、小步快跑、資金回正、利益最大”土地分證策劃招標(biāo)策劃（基于小步快跑）土地獲取品牌推廣、快速開盤、自主定價五位一體二次定位、加推策劃（開售當(dāng)晚）戶型調(diào)整、快速報建持續(xù)定位、持續(xù)加推、不積存真正確立三四線城市“勞斯萊斯”地位后期品牌溢價（長期持續(xù)開發(fā)）開發(fā)流程、環(huán)環(huán)相扣三、報建策劃—小步快跑提前摸清市場，判斷首期開工體量通過認(rèn)籌寶、VIP購房通提前鎖定客戶貨量組織生活水泵房消防水池交樓環(huán)境驗收需求（人防、消防、規(guī)劃、竣備）小區(qū)開閉所消防控制室交樓考慮首期3個月實現(xiàn)銷售2個月內(nèi)推出適銷對路產(chǎn)品2個月內(nèi)推出后續(xù)適銷對路產(chǎn)品322預(yù)銷定產(chǎn)（土地分證）三、報建策劃—須重點提醒的幾個方面主要事項完成節(jié)點時間目前進(jìn)展備注項目摘牌

簽訂土地出讓合同

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

立項后辦理規(guī)劃要點批復(fù)

確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)如容積率、建筑密度、車位配置等設(shè)立項目公司

辦理營業(yè)執(zhí)照取得發(fā)改委立項批復(fù)

國有土地使用權(quán)證

完成用地證辦理及地塊界址調(diào)查總平面方案報建審查

總平面規(guī)劃方案符合規(guī)劃要點與相關(guān)規(guī)范建設(shè)工程規(guī)劃許可證

施工圖紙審查及備案

第三方圖審機(jī)構(gòu)審查合格章建設(shè)工程施工許可證

施工合同及安監(jiān)質(zhì)檢完成備案商品房預(yù)售許可證

完成地名核準(zhǔn)，進(jìn)行路址備案，商品房物價備案等三、報建策劃—規(guī)劃要點三、報建策劃—規(guī)劃要點（案例）59三、報建策劃—規(guī)劃要點（示例）根據(jù)方案劃分為3張土地證根據(jù)國土及規(guī)劃允許的最小劃分單元來控制開發(fā)，留有變更和分塊建設(shè)的余地。土地證1土地證2土地證3湖州項目總用地199畝首期開發(fā)亦有可變規(guī)劃證預(yù)售證根據(jù)土地證再分為4張規(guī)劃許可證再根據(jù)規(guī)劃許可證中2萬方一張劃分預(yù)售證優(yōu)點：靈活、相對獨立，可以隨時分批次開工建設(shè)，為后期預(yù)售證辦理及竣工驗收留有余地三、報建策劃—系統(tǒng)策劃三、報建策劃—系統(tǒng)策劃（示例）物業(yè)及社區(qū)雖配在2期，但提前與規(guī)劃房管協(xié)商好，允許后配置，不影響驗收。一期即安排統(tǒng)一配置開閉所、泵房、消防水池。分組團(tuán)配電房，靈活機(jī)動湖州項目總用地199畝小區(qū)消防控制室首期必須有完善驗收系統(tǒng)，具備獨立驗收交樓條件。不同形態(tài)的產(chǎn)品區(qū)域設(shè)置獨有水、電系統(tǒng)，保證低密度住宅提前交付。地下室設(shè)置亦考慮分區(qū)，湖州項目為例高層區(qū)地下室中間設(shè)立連通口,分為兩部分。系統(tǒng)策劃三、報建策劃—流程與時間節(jié)點完成規(guī)劃設(shè)計條件建設(shè)用地規(guī)劃許可證簽訂土地出讓合同國有土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證2017年6月10日已完成商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項計劃節(jié)點時間備注展示區(qū)臨時施工許可證2017年7月25日已完成2017年8月10日已完成2017年8月10日進(jìn)行中2017年9月1日進(jìn)行中2017年10月15日進(jìn)行中2017年11月1日進(jìn)行中2017年11月30日未完成2017年6月10日未完成三、報建策劃—公司注冊、營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：責(zé)任人及聯(lián)系方式：主要事項完成節(jié)點時間備注責(zé)任人及聯(lián)系方式：公司章程等必備材料準(zhǔn)備申請機(jī)構(gòu)代碼證和稅務(wù)登記證正式申請注冊取得機(jī)構(gòu)代碼證和稅務(wù)登記證同步申請銀行開戶許可證取得銀行開戶許可證同步刻制公司公章取得公章取得營業(yè)執(zhí)照企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)責(zé)任人及聯(lián)系方式：三、報建策劃—用地規(guī)劃許可證總平面規(guī)劃審查：包括規(guī)劃布局審查（含鳥瞰效果圖）和綜合指標(biāo)審查；綜合指標(biāo)審查，規(guī)劃必須符合規(guī)劃設(shè)計要點，如容積率、建筑密度、樓間距、層高、綠地率、道路退讓、停車位、物管用房面積等等；總平面公示，要特別注意，要為日后規(guī)劃調(diào)整留后路。用地規(guī)劃許可項目紅線圖規(guī)劃設(shè)計要點用地權(quán)屬證明建筑風(fēng)格審查意見總平面審查意見三、報建策劃—國土證2017.6.252017.7.182017.6.252017.11.42017.11.122017.11.132017.8.152017.9.232017.9.232017.7.252017.8.62017.9.16三、報建策劃—工程規(guī)劃許可證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》3規(guī)劃總平審批規(guī)劃方案審查建筑紅線定位圖

環(huán)境影響評估節(jié)能評估立項核準(zhǔn)規(guī)劃咨詢報告放線定坐標(biāo)測正負(fù)零驗線前期審批后續(xù)三、報建策劃—工程規(guī)劃許可證2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX三、報建策劃—施工許可證用地批準(zhǔn)書用地規(guī)劃許可工程規(guī)劃許可質(zhì)監(jiān)安監(jiān)備案圖紙審查合格書消防審核意見書防雷審核意見書工程項目報建表三、報建策劃—施工許可證2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX三、報建策劃—預(yù)售許可證一、測繪成果審核階段二、商品房預(yù)售方案備案階段四、行政審批階段三、預(yù)售資金監(jiān)管階段《商品房預(yù)售許可證》三、報建策劃—預(yù)售許可證2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX2017.X.XX三、報建策劃—竣工驗收備案竣工驗收備案防雷驗收消防、人防驗收規(guī)劃驗收環(huán)保驗收主體工程竣工驗收室內(nèi)空氣檢測水、電、暖通驗收節(jié)能驗收最終成果：《竣工驗收備案表》三、報建策劃—關(guān)注要點規(guī)劃方案提前確定工作前置幾大關(guān)鍵點土地款分期支付打破政府流程三、報建策劃—關(guān)注要點規(guī)劃方案提前確定1、摘牌前與設(shè)計了解當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求條件，特別涉及偷面積、消防和人防的要求。2、摘牌前XX天獲得主席簽批的規(guī)劃方案。確定規(guī)劃方案后，摘牌前或者當(dāng)天送規(guī)劃局預(yù)審，迅速拿到預(yù)審意見后修改，待簽訂土地出讓合同后馬上正式送審，節(jié)省時間。3、總規(guī)預(yù)審基本無誤后，緊接著送施工圖審查或者單體預(yù)審（如有），總規(guī)報審期間，施工圖的設(shè)計必須同步并及時修改，做好同步。4、總規(guī)批復(fù)后，盡快完成規(guī)劃面積指標(biāo)符合，確保較快批復(fù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5、需要關(guān)注環(huán)評、交評及水土保持，對于上海等城市或者項目位于旅游景區(qū)、緊鄰國（?。?，對該類審查非常嚴(yán)格，前置溝通尤為重要，其直接影響到項目的正式立項及規(guī)劃報審。6、專家評審會尤為重要，注意溝通技巧和方式，在會以前盡可能獲取專家名單，提前做好咨詢工作。三、報建策劃—關(guān)注要點鳳凰名苑總地價：7.93億1、2015年06月15日：1.76億2、2015年07月07日：2.19億3、2015年09月18日：3.95億4、2015年09月22日：383萬（利息）朱村北總地價：8.9億摘牌后一個月內(nèi)付清（2014.3.26）杭州市錢江世紀(jì)城（11.44億）湖州（2.1億）杭州申花(7.12億)溫嶺（1.40億）另外三個項目，先支付一半土地款，待取得預(yù)售證前，再支付剩余土地款VS在開盤前一個月支付土地款，再取得土地證、施工證、預(yù)售證。土地款分期支付三、報建策劃—關(guān)注要點工作前置規(guī)劃類：1、摘牌前預(yù)審批2、摘牌前確定規(guī)劃方案、摘牌當(dāng)天送預(yù)審3、總規(guī)預(yù)審、單體預(yù)審可同時進(jìn)行4、單體預(yù)審后無誤送消防預(yù)審施工證類：1、繳納相關(guān)費用前，將后續(xù)事項前置辦理2、工程證出來后，即可立刻啟動設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理單位招標(biāo)3、施工證辦理前，未交費，未有圖紙審查和節(jié)能審查意見書預(yù)售類：1、銀行監(jiān)控賬戶、監(jiān)控協(xié)議提前辦理2、前置預(yù)測面積測量，公關(guān)用電子版送物維3、提前看現(xiàn)場、預(yù)估工程進(jìn)度（提前7天）4、備份資料，房管局現(xiàn)場修改三、報建策劃—關(guān)注要點工作前置廣清區(qū)域鳳凰城鳳凰名苑項目：簽訂土地出讓合同后即送總規(guī)審批；消防審查前置、先出施工圖技術(shù)審查合格意見書環(huán)境影響評價水土保持方案節(jié)能評估施工圖設(shè)計規(guī)劃方案規(guī)委會預(yù)審浙江區(qū)域溫嶺項目以地塊名義摘牌前置預(yù)審批節(jié)省開發(fā)報建時間，盡早拿到施工證，合法開工。建筑工程施工許可證按樁基和主體分開拿證1、圖紙可先審2、合法即開工3、樁基完成日4、主體已拿證三、報建策劃—關(guān)注要點打破政府流程目的：減少時間與資金成本要點：1、提前了解當(dāng)?shù)卣?guī)定、政策，并了解當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的常用手段，能打擦邊球盡可能做。2、確需打破政府流程時，可以采用多種手段有效溝通，例如組織召開政府辦公會/協(xié)調(diào)會，將我司項目納入重點項目開通綠色通道等手段。1、爭取土地款分期支付、減少資金占用2、爭取提前售3、施工證辦理階段，未繳相關(guān)費用，將后續(xù)事項前置辦理4、爭取政府支持，設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理單位同時招標(biāo)，提前完成5、……前置策劃第四部分四、前置策劃—遵循原則項目成功必須做好前置策劃交樓策劃：交樓當(dāng)開盤、先后次序、系統(tǒng)化、完美交樓前置策劃必須遵循原則報建策劃：合法合規(guī)、借助資源、邀請領(lǐng)導(dǎo)、注重執(zhí)行招標(biāo)策劃：先定后干、先算后干、經(jīng)驗優(yōu)先、必須書面設(shè)計策劃：方案確定、基礎(chǔ)管線、安排會審、交底優(yōu)先采購策劃：專項會議、查漏補(bǔ)缺、消項計劃、專人負(fù)責(zé)組織策劃：三堂會審、幫扶小組、項目1+1、集團(tuán)駐場成本策劃：量化責(zé)權(quán)、重獎重罰、責(zé)任到人、考核到事營銷策劃：目標(biāo)分解、產(chǎn)品解讀、客戶教育、拓展渠道裝修策劃：首立規(guī)矩、四審四查、八項先行、三大管理項目開工前需掃清內(nèi)外部障礙，如避免村民阻工、政府關(guān)系維護(hù)等四、前置策劃—開盤后評估經(jīng)驗應(yīng)用1.搭建綠色通道，實現(xiàn)提早開盤。與政府溝通，開設(shè)綠色通道，確?？焖匍_發(fā)，最終實現(xiàn)提前開盤。佛肇三水1.積極溝通政府，落實優(yōu)惠政策。大幅降低預(yù)售保證金，減少資金投入。2.做好成本加減，提高投資回報。成本減法：綜合樓，洋房以仿石磚替換干掛石材；成本加法：洋房裝修增配USB插座面板、燃?xì)鈭缶?、感?yīng)密碼鎖等配件，小幅增加成本，提升品質(zhì)，大幅提高售價。江中陽春1.借政府資源造勢爭取紅線外空地打造生態(tài)公園，與展示區(qū)同步完美開放，展示效果震撼。廣西柳江1.落實項目配套，提升產(chǎn)品附加值，穩(wěn)步升價。主打教育當(dāng)?shù)刈詈眯W(xué)，開展主題推廣，打造學(xué)區(qū)房概念。四川瀘州根據(jù)開盤后評估經(jīng)驗，項目擬采取措施：積極溝通政府高級領(lǐng)導(dǎo)，打通相關(guān)部門關(guān)系，為項目開綠色通道，確?？焖匍_發(fā)，實現(xiàn)提前開盤。積極溝通政府，落實優(yōu)惠政策，如降低預(yù)售保證金和相關(guān)購房優(yōu)惠政策等減少干掛石材使用，采用仿石磚代替，降低成本。提升洋房智能化配件，采用新風(fēng)系統(tǒng)，提升品質(zhì)，提高售價。利用展示區(qū)紅線外公園規(guī)劃用地，打造小石潭公園，同項目展示區(qū)同步開放，提升展示效果，增加客戶購買欲。積極對接政府，跟進(jìn)項目周邊規(guī)劃幼兒園、中小學(xué)修建和引進(jìn)工作，增加項目配套，提升項目價值。采用保函代替預(yù)售資金監(jiān)管，且農(nóng)民工預(yù)儲金、安措費保證金均采用保函替代，共計盤活前期沉淀資金2.79億元；開盤前優(yōu)先使用供應(yīng)鏈融資付款，合理控制開盤前支出，降低項目資金峰值。河北遵化四、前置策劃—合作項目管理（1）成立合作公司董事會：原則上為五人，我方占三人或以上，包括董事長、總經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人。合作公司董事長由區(qū)域總裁擔(dān)任，合作公司總經(jīng)理由我司項目總經(jīng)理擔(dān)任；（2）召開工作交接會議：合作項目摘牌后，由區(qū)域牽頭組織集團(tuán)投資策劃中心、運(yùn)營中心召開工作交接會議，明確合作公司過程監(jiān)控職責(zé)由集團(tuán)投資策劃中心移交至運(yùn)營中心；（3）召開合作公司董事會：集團(tuán)投資策劃中心、運(yùn)營中心、財務(wù)資金中心派相關(guān)代表列席合作公司的第一次董事會，以后董事會可由集團(tuán)運(yùn)營中心視情況派代表列席；合作公司需及時將每次董事會召開時間提前七天告知集團(tuán)運(yùn)營中心對接分部運(yùn)營總監(jiān)；（4）四項資料上傳：各合作項目須按時將《董事會會議紀(jì)要》（董事會召開后的七天內(nèi)）、《合作公司章程》、《項目月報》（由合作公司總經(jīng)理每月主導(dǎo)編制（含成本、營銷、工程等））、《公司年報》（由合作公司財務(wù)負(fù)責(zé)人主導(dǎo)編制《合作公司年報》）并上傳至集團(tuán)運(yùn)營中心檔案系統(tǒng)備案。合作項目管理標(biāo)準(zhǔn)動作：四、前置策劃—前置工作場地拆遷清理廠房拆遷前原貌廠房拆遷進(jìn)行中廠房拆遷完成，9月12日完成場地交接四、前置策劃—前置工作原有建筑物拆除原金萬廠房總平圖電子大廈綜合廠房食堂單身宿舍序號建筑物承臺地梁砼量備注1電子大廈3023.87一棟2綜合廠房1094.43一棟3食堂244.78一棟4單身宿舍800.35共6棟5保安宿舍143.07一棟6地下油庫51.65一個7地下水池213.78一個小計5571.93立方8破除廣場混凝土15588立方合計21159.93立方地下油庫地下水池保安宿舍四、前置策劃—前置工作原有基礎(chǔ)處理根據(jù)原廠房圖紙，電子大夏基礎(chǔ)為6-9米的水泥攪拌樁，占地約3788m2，位于新規(guī)劃的16號樓下部。原基礎(chǔ)承臺標(biāo)高7.1m處理方法：用炮機(jī)破除原有承臺，采用牽孔工藝牽過6-9m的水泥攪拌樁后即可進(jìn)行預(yù)制樁的正常施工。ZK224地勘技術(shù)孔四、前置策劃—前置工作臨時圍擋項目西側(cè)，西北側(cè)20m及西南側(cè)20m考慮到在主道上，為了實現(xiàn)更好地對外展示，設(shè)置為6m高圍擋（紅線條），其余部分考慮到成本問題，僅設(shè)置為3m高圍擋（藍(lán)線條）。臨時圍擋工程四、前置策劃—前置工作地勘2017年7月18日地質(zhì)勘探進(jìn)場，共布設(shè)鉆孔266個，其中技術(shù)孔89個，標(biāo)貫孔177個，測試21個孔的剪切波速，勘探總米數(shù)10812米，平均深度40.6m，2017年9月25日地勘報告已備案。常熟地區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計地震分組為第一組，設(shè)計基本地震加速度值為0.05g。樁基設(shè)計參數(shù)表注：1．qsik、qpk分別為樁周土極限摩阻力標(biāo)準(zhǔn)值和樁端土極限端阻力標(biāo)準(zhǔn)值；2．l為樁入土深度（m）Ⅳ類建筑場地地勘關(guān)于地基基礎(chǔ)建議