物業(yè)綜合管理工作手冊

一、接管驗收規(guī)定

1.職責(zé)

1.1公司總經(jīng)理任命市場處牽頭組建物業(yè)驗收小組和物業(yè)管理處。

1.2物業(yè)驗收小組：負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗收中的資料驗收和設(shè)備系統(tǒng)及配套設(shè)施的

驗收，并指導(dǎo)及配合物業(yè)管理處完成崗位和責(zé)任交接工作。

L3物業(yè)管理處：在物業(yè)驗收小組完成資料交接后，在其指導(dǎo)下按照物業(yè)管理

方案，組織各崗位人員熟悉環(huán)境及設(shè)備，按規(guī)定步驟與移交方逐項接受其管理

崗位及責(zé)任。

2.工作程序

2.1物業(yè)驗收小組成立

2.1.1當(dāng)公司承接新的物業(yè)管理項目時，由公司總經(jīng)理確定成立物業(yè)驗收小組。

根據(jù)物業(yè)情況選擇下述專業(yè)人員：電梯專業(yè)、空調(diào)專業(yè)、消防專業(yè)、強弱電專

業(yè)、發(fā)配電專業(yè)、給排水專業(yè)、其他相關(guān)專業(yè)。

2.1.2物業(yè)驗收計劃的制定

物業(yè)驗收小組會同物業(yè)管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應(yīng)《物業(yè)驗收

計劃》，在驗收計劃中明確驗收的步驟、驗收的項目、驗收項目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)、

驗收的責(zé)任人員。驗收計劃應(yīng)由驗收小組組長審核，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

2.2資料的接管驗收

物業(yè)驗收小組會同物業(yè)管理處按驗收計劃進行資料的接管驗收，認(rèn)真審查

驗收移交方提供的產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料，并記錄在《驗收交接記錄》中，對于

個別一時難以備齊的資料，在不影響整個接管驗收的進度下，可由交接雙方議

定，限期提交并做好記錄備查。

2.3物業(yè)的預(yù)驗收

2.3.1物業(yè)驗收小組分專業(yè)系統(tǒng)，按驗收計劃要求依據(jù)涉及圖紙進行預(yù)驗收。

2.3.2驗收小組依據(jù)《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對物業(yè)的實物進行驗收，主要驗收

設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠，并清點數(shù)量。

2.3.3在預(yù)驗收中檢查出不合格源，提出書面的《房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報告》,

返回給移交單位，由移交單位或工程施工單位進行整改。

2.3.4對預(yù)驗收的單獨設(shè)備進行試運轉(zhuǎn)驗收，主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)

中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)。對不符合的指標(biāo)，及時提出書面意見，要求移交單位

組織設(shè)備制造廠家或施工單位進行重新調(diào)試。

2.4物業(yè)的驗收

2.4.1在預(yù)驗收的《房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報告》落實實施后，物業(yè)驗收小組

進行驗證，并在《房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報告》中記錄結(jié)果。整改合格后，按

驗收計劃進行正式的物業(yè)驗收。

2.4.2在樓宇的實物驗收，按驗收計劃要求進行，做到三符合。一是圖紙與設(shè)

備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；三

是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計的功能符合，驗收結(jié)果

記錄在《房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報告》中。

2.5崗位移交

在完成資料交接和現(xiàn)場驗收后，物業(yè)管理處各崗位人員進駐崗位，配合移

交方崗位人員一起履行運行職責(zé)，此期間不承擔(dān)管理責(zé)任，僅作為責(zé)任移交過

程。

各崗位移交最高時限：電梯1周、中央空調(diào)2周、消防1周、監(jiān)控1周、

配電2周、給排水1周、供氣0.5周、其余崗位0.5周。

2.6責(zé)任移交

在崗位移交完成后，移交方人員撤離現(xiàn)場，全部管理責(zé)任由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)。

至此，物業(yè)接收過程完成，物業(yè)管理處出具驗收總結(jié)，物業(yè)管理進入日常階段。

2.7驗收后的工作

2.7.1各專業(yè)工種根據(jù)驗收后的情況，填寫《驗收交接記錄》。

2.7.2物業(yè)驗收小組根據(jù)單項《驗收交接記錄》，作出綜合性驗收評定，并將驗

收報告呈交公司總經(jīng)理。

2.7.3公司總經(jīng)理代表物業(yè)驗收的接收單位，同物業(yè)的移交單位辦理相關(guān)的手續(xù)

等存檔。

2.7.4物業(yè)驗收小組收集驗收的各種資料及報告，并將經(jīng)開發(fā)商、施工單位、施

工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部資料報告存檔。

3.相關(guān)文件

3.1房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

4.質(zhì)量記錄

4.1驗收交接記錄C7.5.1-5.1-A

4.2房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報告C7.5.1-5.2-A

房屋、設(shè)備、設(shè)施整改報告

C7.5.1-5.2-A

棟號:驗收時間:

編號項目名稱存在問題簡述備注

驗收人：移交人:

驗收交接記錄

C7.5.1-5.1-A

編號交接記錄備注

驗收入：移交人:

二、收費管理規(guī)定

1.職責(zé)范圍

1.1收費員負(fù)責(zé)各項費用的收取，并在費用收齊后的三日內(nèi)上交公司財務(wù)部門。

1.2綜合組主管負(fù)責(zé)對有償會務(wù)服務(wù)進行計費；維修人員負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)

進行計費；保潔組主管負(fù)責(zé)對有償保潔服務(wù)進行計費。

1.3管理處主任負(fù)責(zé)對有償服務(wù)收費進行審核。

2.工作程序

2.1辦公樓的物業(yè)管理費、車輛管理費、有償服務(wù)費、水電供暖費等按月收取。

每月10至15日為收費日，收費員須在每月10日前后上門向每位業(yè)主發(fā)放收費

通知書，并提醒業(yè)主在15日前交費。為方便業(yè)主，所有收費應(yīng)集中一次進行。

2.2住宅小區(qū)的物業(yè)管理費、水電費、車輛管理費、有償維修費等按季度收取。

每季度的第一個月收取上季度的所有費用，收取日為該月的10至30日，收費

員負(fù)責(zé)于10日前后在小區(qū)公告欄發(fā)布收費通知，并上門收費。

2.3收費員應(yīng)在發(fā)布收費通知前按照物業(yè)管理費、車輛管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，工程

維修組提供的水電、供暖費抄記數(shù)據(jù)，綜合組、工程維修組、保潔組提供的有

償服務(wù)費清單等準(zhǔn)確計算每戶業(yè)主的應(yīng)收費用。

2.4對逾期不交納各項費用的業(yè)主（使用人），收費員負(fù)責(zé)先發(fā)放催繳通知單,

再根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理。

3.質(zhì)量記錄：

3.1《物業(yè)管理費一覽表》C7.5.1-5.3-A

3.2《自來水費分?jǐn)偯骷?xì)表》C7.5.1-5.4-A

3.3《電費分?jǐn)偯骷?xì)表》C7.5.1~5.5-A

3.4《供暖燃油費分?jǐn)偯骷?xì)表》C7.5.1-5.6-A

3.5《自來水繳費通知單》C7.5.1-5.22-A

3.6《公用電攤費繳費單》C7.5.1-5.23-A

自來水繳費通知單

C7.5.1-5.22-A

年月日

房號戶主姓名

水費單價元/度收費金額

上月抄表數(shù)本月抄表數(shù)實用數(shù)

經(jīng)辦人:

公用電攤費繳費單

C7.5.1-5.23-A

年月日

房號業(yè)主姓名

面枳單價元/平方米

收費

金額

備注

收款人:

三、入住管理規(guī)定

1、寫字樓入住管理規(guī)定

1.職責(zé)范圍

入住管理工作由管理處的綜合組主管實施。

2.工作程序

2.1憑開發(fā)單位簽發(fā)的“業(yè)主入住通知”向開發(fā)單位領(lǐng)取入住單元的鑰匙；

2.2向業(yè)主介紹大廈情況并發(fā)放《寫字樓物業(yè)管理規(guī)定》、《入住登記表》和《業(yè)

主裝修守則》；

2.3與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理合同》并向業(yè)主移交鑰匙；

2.4在業(yè)主完成裝修，正式入住辦公的當(dāng)天，向業(yè)主贈送慶賀花籃，并在一樓大

堂顯著位置設(shè)立歡迎水牌。

3.質(zhì)量記錄：

3.1《入住登記表》C7.5.1-5.7-A

入住登記表

C7.5.1-5.7-A

樓座

單位名稱

負(fù)責(zé)人姓名/身份證號碼

聯(lián)系人姓名/聯(lián)系電話

常駐辦公人數(shù)

辦公時間

正式入住時間

備注

注：若業(yè)主在雙休日或下午18：00-次日8：00之間仍需辦公，請在辦公時間

中予以說明。若業(yè)主有其它的特殊要求，請在備注欄中說明。

2、住宅小區(qū)入住管理規(guī)定

1.職責(zé)范圍：

管理處綜合組主管負(fù)責(zé)辦理入住手續(xù)時的資料發(fā)放與保管、交費、鑰匙發(fā)

放工作；工程組主管負(fù)責(zé)房屋驗證工作；在裝潢結(jié)束后工程組主管會同維修中

心人員進行驗房工作。

2.入住流程：

房屋驗證資料發(fā)放與保管交費小鎖匙發(fā)放驗方

2.1房屋驗證

2.1.1房地產(chǎn)公司銷售部門商品房入住通知單原件和《住宅移交手續(xù)》一份；

2.1.2工程組主管負(fù)責(zé)陪同業(yè)主檢查房屋，并填寫《室內(nèi)設(shè)施驗收表》。

2.2資料發(fā)放與保管

2.2.1發(fā)放給業(yè)主保存的資料：

A、業(yè)主公約；

B、致業(yè)主一封信；

C、煤氣使用常識；

2.2.2發(fā)給業(yè)主填寫并返回管理處的資料：

A、《物業(yè)管理合同》；

B、《房屋裝修聯(lián)系表》；

C、《入住登記表》；

D、《住戶裝潢協(xié)議書》；

E、《裝潢施工安全保證責(zé)任書》；

2.3交費

2.3.1裝潢保證金：

A、時間：辦理入住手續(xù)時交納；

B、標(biāo)準(zhǔn)：按《南京市物業(yè)管理收費辦法》執(zhí)行；

C、退款：住戶裝修完畢，經(jīng)公司維修人員檢驗合格簽字后可辦理退款手續(xù)；

2.3.2物業(yè)管理費：

A、時間：辦理入住手續(xù)時間若在當(dāng)月15日前（含15日），收取全月物業(yè)管理

費；當(dāng)月15號后計收半月物業(yè)管理費；

B、標(biāo)準(zhǔn)：住戶購房面積X政府批準(zhǔn)的單位價格；

2.3.3共用部分水電分?jǐn)傎M：

A、時間：辦理入住手續(xù)時交納；

B、標(biāo)準(zhǔn)：以實際發(fā)生額分?jǐn)偅?/p>

2.3.4垃圾清運費：

A、時間：辦理入住手續(xù)時交納；

B、標(biāo)準(zhǔn)：按《南京市物業(yè)管理收費辦法》執(zhí)行；

2.3.5水費押金：

A、時間：辦理入住手續(xù)時交納；

B、標(biāo)準(zhǔn)：按三口之家，年平均三個月測算每戶100元；

C、退款：自裝修結(jié)束后，經(jīng)管理人員審核后，住戶憑押金收據(jù)到管理處辦理退

款手續(xù)（前提：無拖欠水費）；

2.3.6裝潢工人辦理臨時出入證：

A、時間：裝潢工人進場時；

B、標(biāo)總工本費一元，押金元；

C、退款：自完工結(jié)束正式離開時，辦理退款手續(xù);

2.3.7其他：開發(fā)商未配套，根據(jù)住戶需要，由住戶付款，管理處統(tǒng)一組織施

工的項目如下：

A、陽臺統(tǒng)一封閉鋁合金窗；

B、陽臺統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)和防盜窗；

C、信箱；

B、室外空調(diào)架；

2.4鑰匙發(fā)放

2.4.1在辦理完上述手續(xù)后向業(yè)主發(fā)放房間鑰匙、電子對講門鑰匙、電表箱鑰匙

等；

2.5驗房

工程組主管會同維修中心人員檢查后填寫《房屋驗收表》；

3.質(zhì)量記錄

3.1《住宅小區(qū)入住登記表》C7.5.1-5.8-A

住宅小區(qū)入住登記表

C7.5.1-5.8-A

幢號：房號:

業(yè)主出生身份證聯(lián)系

性別籍貫

姓名日期號碼電話照

片

姓名

性另1」

入出生日期

住籍貫

人與業(yè)主關(guān)系

員身份證號碼

簡常住

況暫住

備注

照片

四、裝修管理規(guī)定

1、寫字樓裝修管理規(guī)定

1.職責(zé)范圍：

1.1物業(yè)管理處綜合組主管負(fù)責(zé)辦理裝修申請手續(xù)，核收應(yīng)繳費用，并對裝修

過程進行監(jiān)督，在裝修完成后會同工程組主管進行裝修驗收。

1.2工程組負(fù)責(zé)對水電線路、設(shè)施、消防設(shè)備進行監(jiān)督、檢查。

1.3安保組負(fù)責(zé)裝修施工中的治安巡邏、監(jiān)督和報告。

2.工作程序：

2.1在業(yè)主辦理入住手續(xù)的同時，綜合組主管向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主裝修守則》和

《房屋裝修申請表》，并提醒業(yè)主在裝修開工前一周向物業(yè)管理處提交；

A詳細(xì)填寫《房屋裝修申清表》；

B完整的裝修設(shè)計方案；

C裝修施工單位的施工資質(zhì)；

2.2管理處須在接到上述材料后一周內(nèi)，對業(yè)主的裝修方案審核完畢。若裝修

方案必須修改，則業(yè)主重新遞交的方案仍按原規(guī)定程序進行；

2.3在管理處對裝修方案審核批準(zhǔn)后，應(yīng)通知業(yè)主和裝修施工負(fù)責(zé)人在裝修開

工前一起到物業(yè)管理處辦理《裝修許可證》和《裝修人員出入證》，并按有關(guān)

規(guī)定繳納裝修押金、管理費及電梯使用費；

2.4在裝修開始前，工程組應(yīng)上門向施工單位說明水電線路、消防設(shè)備、電器

設(shè)施等詳細(xì)位置、防護措施、注意事項，并向施工單位提供有關(guān)圖紙；

2.5裝修期間，安保組巡邏人員應(yīng)每天去施工現(xiàn)場對裝修工作進行檢查監(jiān)督，

并將處理結(jié)果填寫在《安保交接班記錄》中，對不符和規(guī)定的行為及時予以制

止、糾正；

2.6裝修完成后，綜合組會同工程組上門檢查驗收，并填寫《裝修驗收表》，

若沒有違反《'業(yè)主裝修守則》或擅自更改裝修方案及破壞有關(guān)線路、設(shè)施、設(shè)

備，則退還全部裝修押金。

3.質(zhì)量記錄：

3.1《房屋裝修申請表》C7.5.1-5.9-A

3.2《裝修驗收表》C7.5.1-5.10-A

房屋裝修申請表

C7.5.1-5.9-A

單位：樓座：電話：聯(lián)系人：

建筑面積：裝修押金：元

裝修驗收表

C7.5.1-5.10-A

業(yè)主姓名樓層樓座

施工隊負(fù)責(zé)人姓名驗收時間

初驗情況:

業(yè)主簽名：日期:

施工隊負(fù)責(zé)人：日期:

驗收入：日期:

正式驗收情況:

業(yè)主簽名：日期:

施工隊負(fù)責(zé)人：日期:

驗收入：日期:

備

注

2、住宅小區(qū)裝修管理規(guī)定

1.職責(zé)范圍：

1.1管理處綜合組主管負(fù)責(zé)辦理裝修申請手續(xù)，核收應(yīng)繳費用；

1.2工程組負(fù)責(zé)對水電線路、設(shè)施、消防設(shè)備進行檢查，并對裝修過程進行監(jiān)督;

在裝修完成后會同工程組主管進行裝修驗收；

1.3安保組負(fù)責(zé)裝修施工中的治安巡邏、監(jiān)督和報告.

2.工作程序：

2.1在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，管理處綜合組主管按照《收費管理辦法》收繳相

關(guān)費用及押金，并辦理裝修人員出入證，做好《裝修人員辦、退證記錄》。

2.2裝修期間，管理處工程組人員應(yīng)每天去施工現(xiàn)場對裝修工作進行檢查監(jiān)督,

對不符合規(guī)定的行為及時予以制止、糾正，并負(fù)責(zé)對糾正效果的驗證、記錄，

發(fā)現(xiàn)問題及時做好《裝修檢查記錄》。

2.3安保組人員每日對裝修現(xiàn)場進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄在《安保交接班

記錄》中。

2.4裝修完成后，管理處工程組主管會同維修中心人員上門檢查驗收，若沒有

違反雙方所簽協(xié)議及合同，管理處綜合組人員退還全部裝修押金，并做好《裝

修保證金收、退記錄》。

3.室內(nèi)裝修管理規(guī)定:

3.1業(yè)主及裝修施工隊必須按《物業(yè)管理合約》、《住戶裝潢協(xié)議書》、《裝

潢施工安全保證責(zé)任書》操作。

3.2施工時間上午7:00—11:30,下午2:00—9:00。

3.3裝修人員進入小區(qū)必須出示“裝修出入證”。

3.4裝修人員必須文明施工，安全用電。不得將水泥沙漿、油漆、橡膠水倒入地

漏、馬桶、水池內(nèi)。

3.5建筑垃圾必須袋裝化及時清出樓內(nèi),堆放在指定地點，做到定時清運，不

準(zhǔn)放在走廊及公共部位.

4.質(zhì)量記錄:

4.1《房屋裝修申請表》C7.5.1-5.11-A

4.2《裝修驗收表》C7.5.1-5.12-A

4.3《裝修檢查記錄》C7.5.1-5.13-A

4.4《裝修保證金收、退記錄》C7.5.1-5.14-A

4.5《裝修人員辦、退證記錄》C7.5.1-5.15-A

房屋裝修申請表

C7.5.1-5.11-A

住戶姓名住址幢層（單兀）號

裝修

裝修時間裝修范圍

面積

裝修項目及標(biāo)準(zhǔn)：

請仔細(xì)閱讀《江蘇長江物業(yè)管理有限公司住宅小區(qū)裝修管理規(guī)定》，

簽字認(rèn)可。

住戶簽字：

年月日

施工隊伍施工施工負(fù)責(zé)

名稱人數(shù)人簽字

處理意見:

主管:

年月日

裝修驗收表

C7.5.1-5.12-A

業(yè)主姓名幢層（單元）號

施JL隊負(fù)責(zé)人姓名驗收時間

初驗情況:

業(yè)主簽名：日期:

施工隊負(fù)責(zé)人:日期:

驗收入：日期:

正式驗收情況：

業(yè)主簽名：日期：

施工隊負(fù)責(zé)人：日期：

驗收人：日期：

備

注

裝修檢查記錄

C7.5.1-5.13-A

日期裝修情況記錄人

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

裝修保證金收、退記錄

C7.5.1-5.14-A

日期房號姓名實收金額退發(fā)情況備注

裝修人員辦、退證記錄

C7.5.1-5.15-A

業(yè)主辦證人辦證實收退證實退辦證人

身份證號碼

房號姓名日期押金日期押金簽字

五、郵件收發(fā)制度

1、寫字樓郵件收發(fā)制度

1.職責(zé)范圍

1.1管理處在樓內(nèi)適當(dāng)位置為所有業(yè)主統(tǒng)一設(shè)置郵件箱。

1.2所有外訂郵件、報刊雜志均由物業(yè)管理處統(tǒng)一對外接收，并負(fù)責(zé)分發(fā)到相

應(yīng)的郵箱。需要由業(yè)主簽收的郵件，也由管理處專設(shè)的收發(fā)員接受后，再送業(yè)

主簽收。

1.3在正常工作日，每天上午送達的郵件、報刊雜志應(yīng)在10：30分前分發(fā)完畢。

L4在雙休日及法定假日，一概不收發(fā)郵件及報刊雜志，雙休日的郵件及報刊、

雜志周一收發(fā)。法定節(jié)假日的郵件、報刊雜志上班后第一天收發(fā)。

L5管理處綜合組收發(fā)員負(fù)責(zé)郵件及報刊雜志的收發(fā)工作。郵件的接收、分發(fā)

都必須分類仔細(xì)登記，特快專遞、包裹、掛號信等由業(yè)主親自簽收。收發(fā)員要

保證送到寫字樓的所有郵件及報刊雜志不破、不損、不少，及時送達業(yè)主。

2.質(zhì)量記錄：

2.1《收發(fā)記錄本》C7.5.1-5.17-A

2、住宅小區(qū)郵件收發(fā)制度

1.職責(zé)范圍

1.1管理處綜合組人員負(fù)責(zé)年末或年初為業(yè)主提供雜志信息，按時收繳年度雜

志費。

1.2管理處綜合組人員在為業(yè)主辦理訂購手續(xù)時，須認(rèn)真填寫《報刊訂購記錄》,

以備查閱。

1.3管理處綜合組人員應(yīng)主動和郵局保持聯(lián)系，如遇缺少或漏發(fā)等情況及時協(xié)

調(diào)解決。

1.4安保組當(dāng)班安保人員在收到郵件時，須及時清點并認(rèn)真準(zhǔn)確地將信件、報

刊分揀后投入信箱。

L5安保組當(dāng)班安保人員對重要信件、刊物或貴重物品，須在24小時內(nèi)送交業(yè)

主，填寫《貴重物品收發(fā)登記》，并請業(yè)主簽字。

1.6安保組安保人員在班期間應(yīng)保證業(yè)主的郵件無遺失、無破損、無污跡。

2.質(zhì)量記錄：

2.1《報刊訂購記錄》C7.5.1-5.18-A

2.2《貴重物品收發(fā)登記》C7.5.1-5.19-A

收發(fā)記錄

C7.5.1-5.17-ANO.

日期始發(fā)地單位收件人