時項目組經過1月14—15日為期2天的現(xiàn)場實際勘查、競爭對手調整份報告出爐的邊界條件是依托于項目建筑設計方案并根據(jù)我 3 3 5 7 8 9 (一)項目介紹(略) (二)項目周邊配套(略) (一)項目市場定位 (五)、項目形象包裝策略 (五)“短平快”之推廣戰(zhàn)略 26 (一)寫字樓區(qū)域特征分析該片區(qū)處于廈門老市區(qū)，中華十大名街中山路、海上花園鼓浪嶼店、萬豪大酒店、鉆石海岸等頂級建筑，更是讓人們對其CBD功能租金水平：80——120元/平方米(1)富山：國貿大廈、SOHO、帝豪大廈(2)濱北：中閩大廈、興業(yè)大廈、稅保大廈(2)江頭：臺商會館、長安大廈、科瑞大廈(二)寫字樓銷售市場分析(1)思明區(qū)寫字樓銷售面積：(2004年6月——2005年4月)0(2)思明區(qū)寫字樓銷售套數(shù)：(2004年6月——2005年4月)02004年6月2004年8月2004年10月2004年12月2005年2月2005年4月(3)思明區(qū)寫字樓銷售價格：(2004年6月——2005年4月)價格價格00平方米。到2003年1月，寫字樓的銷售均價為3088元/平方米，比同期住宅的價格3520元/平方米低300多元。場被住宅市場所取代。許多中小公司在單元住宅內辦公，是2000年樓類似，舉步維艱。例如，銀行中心從在建階段開始銷售，但銷售狀況一直不理想，后來開發(fā)商為了保證項目檔次、統(tǒng)一管理，由出租代替銷售。在后來的出租過程中，也曾進行零星的銷售，但銷售成效始(三)寫字樓市場因應探討1、近年來，廈門的寫字樓市場相對于其它的商業(yè)用房市場而言比較低迷，導致市場的供應量逐漸減少。去年前三季度寫字樓的新竣工量僅為2.08萬平方米，比前年同期下降了78.6%,創(chuàng)近年來供應量的新低。另外，去年1-9月商品房空置面積為82.25萬平方米，比前年同期低35%左右。然而，廈門的中檔寫字樓還是有一定的需求2、廈門作為一個以服務和貿易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經濟發(fā)展水平決定了廈門的企業(yè)類型多為成長型的中小型企業(yè)。這些企業(yè)都希望在廈門找到一些與知名企業(yè)毗鄰的辦公樓，尋找更好的發(fā)展空間。然而，廈門前期設計的寫字樓都是面積比較大的寫字樓，這些寫字樓與當?shù)氐慕洕l(fā)展不協(xié)調。3、廈門作為一個以服務和貿易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經濟發(fā)展水平決定了廈門的企業(yè)類型多為成長型的中小型企業(yè)。這些企業(yè)都希望在廈門找到一些與知名企業(yè)毗鄰的辦公樓，尋找更好的發(fā)展空間。然而，廈門前期設計的寫字樓都是面積比較大的寫字樓，這些寫字樓與當?shù)氐慕洕l(fā)展不協(xié)調。(四)市場復蘇跡象寫字樓市場是否將觸底反彈?我們將從寫字樓供應量、空置量、需求1.新增供應量銳減由于寫字樓市場相對低彌，入市供應量一直處于較低水平，并處于下降趨勢，去年前三季度新竣工量僅為2.08萬m2,比前年同期下降了78.6%,降低到近年來供應量的最低點。而去年1—9月份，寫字樓銷售量為9.79萬m2,可以說在未來一段時間將出現(xiàn)需求與供應缺口。(數(shù)據(jù)來源：廈門市建設與管理局)2.空置面積下降。根據(jù)廈門市建設與管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年1-9月份商品房空置面積為82.25萬m2,比前年同期126.92萬m2降低了35.20%,其中辦公寫字樓空置面積6.76萬m2?？罩昧?.存在需求空間動工，開發(fā)商將19層以上單元的大戶型住宅改成寫字樓功能，在住宅市場火爆的情形下，反其道而行之，也達到90%的銷售佳績，可見從以上三方面簡要分析，寫字樓市場將會存在一定的市場空間，(五)寫字樓市場需求方向分析與住宅市場火爆相比，廈門寫字樓顯得波瀾不驚，呈現(xiàn)不溫不火的市場狀態(tài)。今年1月份至9月份，寫字樓保持低價位的震蕩波動，沒有較大幅度的上升趨勢。以今年9月份為例，寫字樓的銷售均價為4417元/平方米，而住宅銷售均價為4410元/平方米，寫字樓銷售價2、2000年之前廈門大量寫字樓上市造成積壓；作為一個以服務和貿易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經濟發(fā)展門經濟各個環(huán)節(jié)的中小型企業(yè)，尤其是IT、廣告、傳媒、設計、中尋找進一步發(fā)展的成長空間。但事實是，目前多數(shù)寫字樓為上世紀90年代中后期產品，規(guī)劃配套落后，存在面積規(guī)劃過大、配套比較不同性質不同需求的企業(yè)滿意呢!在廈門，能夠在高檔寫字樓辦公的位于湖里的海天物流中心就是一個很好的例證。該項目抓準物流受物流公司的喜愛，其出租率都維持在90%以上。隨著網絡時代到來，人們對寫字樓硬件設施、物業(yè)配套、周邊環(huán)明的!(六)寫字樓開發(fā)方向分析一位未來學家曾經預言：在將來，企業(yè)的發(fā)展機會將屬于兩個極規(guī)模小、投入少的企業(yè)都希望能在繁華的市中心找到適合自己的有專業(yè)人士從目前廈門房地產市場的供求關系分析，供求雙方存事實上，不少公司表示其實他們也不愿意“蝸居”居民小區(qū)。要局的統(tǒng)計，截至今年5月，全市辦公寫字樓空置5.35萬平方米，商(七)個案調查(八)廈門未來寫字樓市場變動趨勢分析低30-50%,由此凸現(xiàn)出廈門寫字樓的投資價值。投資性客戶將會持在產品結構上標榜智能化寫字樓、商務中心等新型產品獨領風騷；同時概念型，個性化，小戶型寫字樓將持續(xù)熱銷。(九)總結廈門寫字樓市場經歷上世紀90年代最初的短暫輝煌后，迅速萎靡不振，一度成為房地產市場的“雞肋”。在住宅市場狂飆突進的映襯下，愈加顯得蒼白無光。一些寫字樓項目不得不改作住宅用途出售。同時，由于廈門第三產業(yè)相對于第二產業(yè)比重較小，商務需求也略顯自身需求也明顯不足。另外，“長三角”和“珠三角”對國際商務的吸引力遠大于“閩三角”,兩岸三通遙遙無期，廈門乃至福建都有被邊緣化的危機?？梢?，廈門發(fā)展商務經濟的條件不足，這是廈門寫字樓開發(fā)不景氣的根本原因。(一)項目介紹(略)(二)項目周邊配套(略)(三)項目SWOT簡要分析(1)、位于湖濱北地段，黃金地段，配套優(yōu)越(2)、緊靠員當湖、白鷺洲，環(huán)境優(yōu)美4、威脅(一)項目市場定位■國內外知名企業(yè)■廈門知名企業(yè)(二)、項目形象定位及推廣主題事業(yè)新境界一是對項目各項優(yōu)勢的概括、描繪和提升。表達項目(三)產品策略根據(jù)對區(qū)域市場的分析，并結合項目地塊本身的區(qū)位優(yōu)勢，以及寫字樓市場高品質產品2、功能定位(四)價格策略1、銷售價格(收益還原法計算)收益還原法計算銷售價格是建立在租價和售價有一定比例的基礎之上，也叫租售比法，實際上是與市場比較法活的首付款支付方式，較高的建筑標準，營銷(廣告、銷售費用)投入為總銷售額的3.5%,12個月的銷售周期的基礎上制定的。案名類別廣場華駿國際大廈建設大廈廈帝豪大廈銷售均價7525元6400元/7000元/6100元/ 寫字樓在售寫字樓平均租售比為155來計算(售價與月租之比)。中閩大廈寫字樓的銷售均價為=60*155=9300元/m2樓層差價：6層—20層為100元/平方米；21層—44層為60元/2、價格：人民幣均價9300元/平方米，總銷額約人民幣7億元。3.付款方式：A.一次性付款a)每單位交定金1萬元，簽訂委托書；b)簽訂委托后十天內，付總樓款的40%(含定金)簽訂認購書；(2).一次性付款Ⅱ(96折)a)每單位交定金1萬元，簽訂委托書；b)簽訂委托后十天內，付總樓款的40%(含定金)簽訂認購書；c)簽訂認購書后二十天內付總樓款的40%,余款60%六個月內分兩次付清(每三個月一次)。B.分期付款(97折)a)每單位交定金1萬元，簽訂委托書；b)簽訂委托后十天內，付總樓款的40%(含定金)簽訂認購書；c)簽訂認購書后二十天內付總樓款的40%,簽訂正式買賣合同，余款60%一年內分四次付清(每3個月一次)。C.銀行按揭(六成十年銀行按揭)(1).首期30%(98折)a)每單位交定金1萬元，簽訂委托書；b)簽訂認購書后二十天內付總樓款的10%(含定金),簽訂正式a)每單位交定金1萬元，簽訂委托書；b)簽訂認購書后十天內，付總樓款的20%(含定金)簽訂正式買(五)、項目形象包裝策略1、項目標志(形象LOGO)(六)、項目整合營銷傳播策略2、項目營銷推廣建議(1)項目推廣計劃整個項目的推廣周期暫定12個月，從2006年2月—2007年1月。段時間安排階段工作內容累計銷售比例備注2006年2月下旬——3月下旬建立項目形象，為入市作準備。2月15前開通電話接受咨詢熱銷期月初——06年7月底借開盤勢頭及辦公寫字樓銷售旺季，抓住時機整合各種營銷手段積極推進銷售全方位推廣持銷期06年7月在銷售旺季的相對因天氣較熱及辦公上旬——時期，整合營銷手法作好宣傳滲透及銷售轉入淡季月底客戶跟進工作月初——07年年1月底樓盤掃尾期同時又迎來了寫字樓項目銷售旺季，做到有力推進迅速清盤寫字樓消費市場溫度回升，借機迅速清盤，力爭達到100%銷售率(3)營銷推廣費用預算(6)售樓處的設置設置現(xiàn)場售樓處，可隨時對有興趣的買家進行售樓引導，擴大消(7)報刊、電視廣告這類廣告是樓盤銷售中最重要的環(huán)節(jié)，也是耗資最高、效果最好(8)其他推廣活動在房地產的市場競爭中，所有工作，努力，建設和營銷策劃的結果都要最后在市場中兌現(xiàn)，都要通過銷售人員的工作轉化為經濟效我們通過系統(tǒng)，高要求，高強度的培訓；打造出一支專業(yè)能干的進入項目的營銷和顧問角色以后，我們將以超前的眼光領先一步以科學的人力資源標準和程序選定合格人員；協(xié)助設計科學合理2、專業(yè)系統(tǒng)的營銷隊伍培訓其中包括：銷售隊伍的角色培訓銷售人員的基本素質培訓3、培訓形式A.專題講座B.模擬試題C.角色和實戰(zhàn)模擬D.現(xiàn)場指導和總結提升E.定期顧問報告和備忘(一)招租和銷售同時進行(三)樹立物業(yè)形象項目包裝銷售培訓銷售策劃(一)人員優(yōu)勢的進取心。公司主要管理人員年齡均在35歲以下，學歷在大專以上(二)管理優(yōu)勢(三)強大的綜合研究能力式對房地產的有關問題進行專題研究，使我公司在房地產操作技術(五)經驗和資源優(yōu)勢項目地址湖明路與檳榔路交匯處總占地面積總建筑面積4幢數(shù)建筑規(guī)劃層數(shù)13層車位總數(shù)114個大小戶型283.28平方米到678平方米5960元/m29090元/m2開工日期2004年6月15日開盤日期2005年1月1日竣工日期2006年入住時間2006年下半年目前狀況封頂中駿置業(yè)建筑單位惠安五建物業(yè)管理戴德梁行物業(yè)顧問公司交通情況公交：33、73、99、32、13、周邊環(huán)境近在咫尺幼兒園建行、農行、工行、中行等多家銀行分布四周交通便利。看湖項目地址嘉禾路國泰大廈旁總占地面積總建筑面積幢數(shù)建筑規(guī)劃層數(shù)9層320套車位總數(shù)大小戶型30平方米到55平方米-元/m2開工日期2005年3月4日開盤日期竣工日期一入住時間2006年下半年目前狀況基礎鑫新景地房地產有限公司廈門千萬間建筑單位福建中晟建筑工程有限公司物業(yè)管理交通情況105、106等多路車周邊環(huán)境SM城市廣場、虹商場、農貿市場、國美電器、永樂有郵政局松柏中小學、松柏二小松柏二幼、大地幼兒園廈門市婦幼保健中心、江頭醫(yī)院、蓮花醫(yī)院光大銀行、興業(yè)銀行、農業(yè)銀行、交通銀行項目地址鷺江道海軍碼頭對面總占地面積總建筑面積幢數(shù)1幢建筑規(guī)劃層數(shù)36層(含地下3層)382套車位總數(shù)260個大小戶型不詳不詳開工日期不詳開盤日期不詳竣工日期不詳入住時間不詳目前狀況地上9層(停工待建)廈門濱江房地產開發(fā)有限公司廈門大洲房地產開發(fā)有限公司建筑單位中國建筑第四工程局物業(yè)管理交通情況公交：86、33、35、92、96周邊環(huán)境中山路商圈實驗小學、雙十中學有幼兒園第銀行看山看海項目地址湖濱東路總占地面積總建筑面積幢數(shù)建筑規(guī)劃層數(shù)27層車位總數(shù)156個大小戶型100平方米左右不詳-元/m2開工日期2004年7月10日開盤日期未開盤竣工日期2006年7月10日入住時間2006年年底目前狀況封頂廈門西龍地產有限公司建筑單位湖南省第五工程公司物業(yè)管理交通情況公交16、33、37、43、46