房地產(chǎn)分析論文范文房地產(chǎn)投資分析課程論文——房地產(chǎn)投資風險分析及應對策略專業(yè)：工程管理班級：B100803學號：B10080306姓名：王亞婷日期：xx/5/22房地產(chǎn)投資風險分析及應對策略專業(yè)：工程管理學號：B10080306姓名：王亞婷【摘要】房地產(chǎn)投資是我國經(jīng)濟建設的一項重要內(nèi)容，而其投資又具較大的風險。有效規(guī)避投資風險，降低風險損失，提高房地產(chǎn)投資風險管理效率，已成為當前房地產(chǎn)投資風險管理的重要任務。所以必須對房地產(chǎn)投資風險因素進行識別和分析，才能有效地防范這些風險。【關鍵詞】房地產(chǎn)投資、投資風險、防范策略、應對策略一、我國房地產(chǎn)投資風險總體狀況及變化趨勢近年來，伴隨著我國經(jīng)濟體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國家一系列宏觀經(jīng)濟政策的出臺，房地產(chǎn)投資風險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。（一）經(jīng)濟風險降低，技術(shù)風險、政策風險增加房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風險是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風險。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)投資的濟風險將有所降低。房地產(chǎn)投資技術(shù)風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上。隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技含量的要求，及時滿足更加苛刻的消費者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實質(zhì)是增加了那些經(jīng)營狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風險，并不利于房地產(chǎn)市場上的“優(yōu)勝劣汰”。（二）房地產(chǎn)投資風險地域性差異減小房地產(chǎn)投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動。理由有:1)前幾年我國出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積壓空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調(diào)整的時間要比東部短。2)由于實行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟發(fā)展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現(xiàn)象己初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟差距的縮小將會引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。3）隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟增長點政策的出臺和我國正式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實行全方位多層次開放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風險。（三）投資風險信號日趨豐富目前，中國每月經(jīng)濟景氣分析報告的推出，己經(jīng)成為把握我國當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考;同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢和各城市之間的差異，有利于實行空間組合的風險規(guī)避決策;各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實性、準確性，使房地產(chǎn)投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家學者的精辟分析與預測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險辨識（一）經(jīng)濟風險經(jīng)濟風險因素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。1)市場供求風險。2)財務風險。3)地價風險。4)融資風險。5)工程招投標風險。6)國民經(jīng)濟狀況變化風險。（二）技術(shù)風險技術(shù)風險是指由于科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。例如，科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風險的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術(shù)和工藝革新、建筑設計變動或計算失誤、設備故障或損壞、建筑生產(chǎn)力因素短缺、施工事故稿用等風險因素。（三）社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會治安、公眾干預和文物保護等。三、房地產(chǎn)投資風險的防范及應對策略（一)房地產(chǎn)投資風險的防范策略1、把握市場行情，尋找投資良機沒有需求就不會有投資，市場需求是進行投資的必然前提。從目前我國房地產(chǎn)市場分析，市場需求量較大，發(fā)展前景良好。但也應該看到，我國房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，居民消費水平不斷提高，市場消費結(jié)構(gòu)也日趨變化，使得市場需求變得越來越具有隱蔽性。而投資者要使自己的產(chǎn)品受到市場的青睞，獲得投資上的成功，就需要深入研究和廣泛挖掘市場需求，找準市場“買點”。這必須從三方面著手:首先，投資者在項目投資前必須進行全面的市場調(diào)查和分析，對市場行情了如指掌。如目前市場需要什么類型的房地產(chǎn)項目?需要量是多少?市場開發(fā)狀況飽和程度如何?第二，通過對市場細分進行目標市場定位，并根據(jù)目標消費群的消費特點、消費偏好、文化背景、生活方式等特征進行全面分析，有針對性地進行項目功能設計，制定營銷策略，確定價格標準，做到“有的放矢”;第三，在市場分析研究過程中，還應充分考慮我國住宅方式、消費觀念的影響，及時掌握國外住宅發(fā)展狀況和最新動態(tài)以及國外住宅方式和生產(chǎn)方式對我國住宅消費市場的影響程度，使投資項目在功能設計、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運用上，能不斷滿足消費市場的特殊要求，保證投資開發(fā)項目始終與消費市場的需求保持一致，以有效避免和控制因市場需求變動而造成的住宅項目功能折舊所形成的住宅產(chǎn)品滯銷或價格降低的風險。2、關注政策動態(tài)，認準投資方向房地產(chǎn)開發(fā)對政府行為而引致的影響相當敏感。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，其受政府政策影響則更大。我國政府非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為了促使房地產(chǎn)市場健康、有序地發(fā)展，頒布了一系列的法律、法規(guī)以及各項房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理、稅收等方針政策對其加以規(guī)范、引導和控制，如住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的技術(shù)政策、住宅價格政策、住宅用地政策、城市建設與開發(fā)政策等等。但任何國家的政策并不是一成不變的，而政策的變化無論對一國經(jīng)濟的發(fā)展還是對投資者的經(jīng)濟利益都將產(chǎn)生一定的影響。所以，時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政政策及貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、住宅制度改革等就顯得十分重要。通過對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資開發(fā)方向，較準確預測未來市場需求，又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風險。3、健全監(jiān)管機制，加強工程建設管理工程建設既是投資項目資金消耗的過程，又是工程項目建設完成的過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加投資的可能性則很大，這是因為房地產(chǎn)項目投資主體與建設主體相分離的結(jié)果。正是由于項目投資主體與項目建設主體的不一致，使投資建設中的房地產(chǎn)項目能否按投資者的期望—既定的工期，既定質(zhì)量的和合同成本完成項目的建設存在著較大的不確定性。如何有效控制這些不確定性的發(fā)生，則成為投資者風險管理的又一重任。1)實行項目招投標制度，把好施工隊伍關口。選擇好的施工隊伍是有效防范項目建設風險的第一步。投資者要選好施工單位必須盡量采取項目招投標方式，通過市場公平競爭為施工項目建設選擇一支技術(shù)實力強、經(jīng)濟實力雄厚、管理經(jīng)驗豐富、效率較高、價格合理、信譽良好的施工隊伍，有效防范項目建設過程中的管理風險、質(zhì)量風險和基他風險。2）認真簽定施工合同，保證經(jīng)濟利益。合同是保障雙方經(jīng)濟利益和有效防范風險的法律性文件。投資者要高度重視合同簽定工作，保證合同條款的全面性、合理性、嚴密性和可行性。特別需注意的是，在合同中要充分反映雙方關于項目風險分擔責任。3)聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面監(jiān)督和管理。項目施工是一項非常復雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項目的管理。（二）房地產(chǎn)投資風險的應對策略1、風險回邂在房地產(chǎn)投資過程中，選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目，這是一種相對最為__的處理房地產(chǎn)投資風險的方法，能夠?qū)L險概率保持為。。這種策略的一個不良后果是，得到高額利潤的機會也減少了。預期收益值隨著風險的大小而增降是純粹市場經(jīng)濟中一個不可避免的特性。假如預期獲益的機會沒有相伴而生的風險，投資者將很快涌入市場，使預期收益降低。2、平衡交易在國外，當房地產(chǎn)商考慮一個發(fā)展項目時，發(fā)展商可以通過購買期權(quán)的辦法來置辦可供選擇的位置。這可為投資者贏得制定投資規(guī)劃、獲取必須的許可證及融通足夠的資金等所需的時間。另外，工程地質(zhì)和建筑工程的研究也可以在這個階段中完成。于是，購買期節(jié)約的時間，減少了發(fā)展過程中的一些不確定性。在市場經(jīng)濟發(fā)達的國家中，臨時的或備用的融資協(xié)定也是房地產(chǎn)投資發(fā)展商通常使用的一種平衡交易方式。為了避免受到不當?shù)母呃剩A計建設期間利率將下降的發(fā)展商，可以購買一項貸款協(xié)議，貸款人必須遵守協(xié)議中規(guī)定的利率，但發(fā)展商有自由選擇的權(quán)力。3、風險轉(zhuǎn)移（1）非保險型轉(zhuǎn)移投資者通過合同，將風險損失轉(zhuǎn)由另一方承擔和賠償。例如，可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設合同轉(zhuǎn)移風險。在“協(xié)議條款’，中涉及許多具體的責任問題，合同雙方可以充分利用它，巧妙地轉(zhuǎn)移風險損失責任。如一般房地產(chǎn)建設工程工期較長，施工期間將面臨建材、設備市場價格波動等風險。投資者可在協(xié)議條款中載明，若承建方造成工期延誤及其他損失時，責任和費用由承建方承擔。（2）保險型轉(zhuǎn)移保險型轉(zhuǎn)移即通過參加保險，以小數(shù)額的保費為代價，避免所承受的風險。不過，不是所有的風險都是可通過保險來轉(zhuǎn)移的。保險公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險。所以，房地產(chǎn)投資風險的轉(zhuǎn)移，部分性地受到限定。__：[1]徐憲平.中國加入WTO與湖南發(fā)展「M].長沙:湖南人民出版社，xx.[2]方建國.提高人居環(huán)境質(zhì)量是當前房地產(chǎn)開發(fā)的新趨向「J].中國房地信息，xx(4).[3]李啟明.房地產(chǎn)投資風險與對策「M].南京:東南大學出版社，1998.[4]錢民強.入世后房地產(chǎn)業(yè)面臨的機遇和挑戰(zhàn)「J].住宅科技，xx(2).[5]張協(xié)奎，文衛(wèi)平.房地產(chǎn)投資風險分析，估計方法與應用「M].武漢:武漢工業(yè)大學出版社，xx.9.致謝：至此，本次論文畫上了句號。在學習這門課程過程中，我對本專業(yè)有了更深一步的了解。因此嘗試寫了本篇論文來總結(jié)所收獲的知識。在選定論文題目后，搜集了一些論證資料。我的主要方式是：去建筑圖書館借書，查詢有關過刊、現(xiàn)刊，瀏覽網(wǎng)站網(wǎng)頁。然后，就開始篩選有用信息，同時理清論文脈絡，用篩選的信息填充主線，用電腦寫成初稿。最后，開始局部的修改工作：標題是否恰當，論據(jù)是否充分，表述是否清晰。幾經(jīng)修改之后，終于有了滿意的成果。我知道自己只是個大三的學生，在有關專業(yè)知識方面還欠缺很多，還有很長的路要走。所謂“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”。對于本次不太成熟的論文，還請老師指正。最后，感謝這篇論文所涉及的各位學者，如果沒有你們的研究成果的幫助和啟發(fā)，我將很難完成本次論文的寫作。感謝李老師無私的傳授我知識，感謝我的朋友和同學，給予我最熱情的幫助。真誠的感謝??摘要房地產(chǎn)作為我國重要的支柱性行業(yè)，在我國經(jīng)濟社會中占有特殊的重要地位。近年來關于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展泡沫問題的討論不斷，我國政府在xx年出臺房地產(chǎn)市場的新管理政策，對于新政而言，房產(chǎn)稅問題成為較多的關注因素，并且一直以來房產(chǎn)稅都是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的重要手段，在調(diào)控房地產(chǎn)市場科學發(fā)展方面有著不可取代的作用。但是，我國房產(chǎn)稅的征收及對市場的調(diào)節(jié)作用等卻成為各界爭論的焦點，關于是否應該征收房產(chǎn)稅，到如何更好的科學征收房產(chǎn)稅，以及如何讓利用房產(chǎn)稅控制房產(chǎn)市場科學發(fā)展等的探討一直不斷，但始終沒有達到各方統(tǒng)一的觀點?；谝陨弦蛩?，關于房產(chǎn)稅的研究成為我國經(jīng)濟和金融領域極為重要的現(xiàn)實性內(nèi)容，對其開展相關研究并且重點引入現(xiàn)實因素進行分析具備較強的理論和實踐價值。本文研究主要分為四個部分：第一部分是對我國房產(chǎn)稅征收的產(chǎn)生與發(fā)展進行概括，明確我國房產(chǎn)稅征收的背景，并且結(jié)合相對的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，分析房產(chǎn)稅征收產(chǎn)生的深層次原因及產(chǎn)生的作用；第二部分是結(jié)合我國房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀，分析目前我國房產(chǎn)稅征收中存在的主要問題，及其對房產(chǎn)稅征收調(diào)節(jié)效果產(chǎn)生的不利影響；第三部分是通過學習國外房產(chǎn)稅征收等相關政策的設計及實行情況，確立完善我國房產(chǎn)稅征收改革的基本思路；第四部分是結(jié)合房產(chǎn)稅實施的核心目的，針對當前我國房產(chǎn)稅征收存在的問題，設計促進我國房產(chǎn)稅征收改革完善發(fā)展的可行對策等，以期能夠更好的促進房產(chǎn)稅在我國的發(fā)展并且促進我國房地產(chǎn)市場的科學發(fā)展等。關鍵詞：房地產(chǎn)；價格；房產(chǎn)稅；調(diào)控；效果ABSTRACTRealestate,asoneofChina’spillarindustries,hasaspecialandimportantpositioninournationaleconomyandsociety.Inrecentyears,thereisalwaysthediscussionaboutthefoamproblemsofChineserealestatemarket’sdevelopment.Inxx,Chinesegovernmentintroducednewmanagementpolicyfortherealestatemarket.Asforthenewmanagementpolicy,housepropertytaxissuehasattractedincreasingattentionandhousepropertytaxhasbeenanimportantmeanofChinesepricecontrolpolicywithitsirreplaceablefunctionintheaspectofregulatingtherealestatemarket’sscientificdevelopment.However,thecollectionofChinesehousepropertytaxanditsregulatingeffectonmarkethasbeethefocusofdebate.Ithasneverstoppedonthediscussionofwhetheritshouldbeimposedhousepropertytax,howtoimposetaxscientificallyandhowtomakeuseofhousepropertytaxtokeeprealestatemarketdevelopscientifically.Butitneverreachesaunifiedviewpoint.Basedontheabovefactors,thestudyonhousepropertytaxhasbeerealitycontentinChineseeconomicandfinancialfield.Therefore,ithasstrongtheoreticalandpracticalvaluetomakefurtherstudyonthehousepropertytaxandtoanalyzeitbyintroducingrealisticfactors.Thispaperismainlyconsistedoffourparts.ThefirstpartmakesanapproachtotheformationanddevelopmentofChinesehousepropertytaxlevy.ItdefinesthebackgroundofChinesehousepropertytaxlevy,analyzesthedeepreasonsofhousepropertytaxlevyandtheeffectsitproductsbybingtherelativehousemarketdatas.Thesecondpartanalyzesthemainproblemsexistinginthecurrenthousepropertytaxlevyandtheunfavorableinfluencethatthetaxlevyadjustment’seffectivenessbringsaboutaordingtothepresentsituation.ThethirdpartestablishesthefundamentalthoughtthatperfectsChinesehousepropertytaxlevythroughlearningfromtherelativestrategiesdesignandthepracticesoftheforeigncountries’housetaxlevy.Thefourthpartbineswiththecorepurposeofthehousepropertytaximplementation.Basingontheproblemsexistinginthecurrenthousepropertytax,thispartdesignsthefeasiblemeasurestopromotetherevolutionandimprovementofChinesehousepropertytaxlevyinordertofacilitateandpromotethedevelopmentofChinesehousepropertytaxandourrealestatemarket.Keywords:Realestate;Price;Housepropertytax;Adjustment;Effectiveness目錄第一章緒論...............................錯誤！未定義書簽。1.1研究背景及意義................................................61.2研究方法及內(nèi)容................................................6_房地產(chǎn)分析論文。1.3文獻綜述......................................................71.4技術(shù)路線......................................................8第二章中國房產(chǎn)稅征收的產(chǎn)生與發(fā)展........................92.1中國房產(chǎn)稅征收的背景..........................................92.2房產(chǎn)稅征收產(chǎn)生的深層次原因....................................92.3房產(chǎn)稅征收的作用.............................................11第三章中國房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀分析...........................143.1中國房產(chǎn)稅征稅中存在的主要問題...............................143.1.1征收對象不合理...........................................143.1.2房產(chǎn)原值界定不利于征收...................................143.1.3計稅依據(jù)不合理...........................................153.1.4減免范圍不合理...........................................153.2中國房產(chǎn)稅征收的效果分析.....................................153.2.1對平衡社會收入的效果.....................................153.2.2對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的效果...................................163.2.3對消費的促進效果.........................................17第四章國外房產(chǎn)稅征收模式及經(jīng)驗總結(jié).....................194.1國外房產(chǎn)稅征收模式...........................................194.1.1美國.....................................錯誤！未定義書簽。4.1.2英國.....................................................194.1.3日本.....................................................194.2國外征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗總結(jié).....................................204.2.1征收對象及目的明確.......................................204.2.2稅收要素設置合理.........................................214.2.3征管體系全面..............................