《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》期末考點(diǎn)提煉一一、填空題1、土地出讓的主要形式有協(xié)議、招標(biāo)、掛牌和拍賣(mài)。2、房地產(chǎn)企業(yè)采用多元化發(fā)展實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)戰(zhàn)略，包括同心多元化和離心多元化。3、工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類(lèi)土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地主要的三種方式：出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法有全面調(diào)查法、重點(diǎn)調(diào)查法和抽樣調(diào)查法。6、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法有盈虧平衡分析、項(xiàng)目安全率、敏感性分析、概率分析。7、房地產(chǎn)股票發(fā)行價(jià)格有平價(jià)發(fā)行、溢價(jià)發(fā)行、折價(jià)發(fā)行三種。8.竣工驗(yàn)收程序包括驗(yàn)收準(zhǔn)備、初步驗(yàn)收、正式驗(yàn)收。名詞解釋1、壟斷競(jìng)爭(zhēng)：壟斷競(jìng)爭(zhēng)是一種介于完全競(jìng)爭(zhēng)和純粹壟斷競(jìng)爭(zhēng)之間的市場(chǎng)形勢(shì)，是一種不完全的競(jìng)爭(zhēng)。2、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)：指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值得代數(shù)和。4、投資回收期：指項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間。5、信息化趨勢(shì)：伴隨網(wǎng)絡(luò)時(shí)代和知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的信息化程度和水平不斷提高的過(guò)程。6、房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。7、工業(yè)房地產(chǎn)：指工業(yè)類(lèi)使用性質(zhì)的毛地、熟地，以及該類(lèi)土地上的建筑物和附屬物。8、物業(yè)服務(wù)合同：物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書(shū)面協(xié)議。簡(jiǎn)答題1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特征房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢(xún)、物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的經(jīng)濟(jì)組織。特征：首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩?。其次，土地市?chǎng)的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)存在專(zhuān)業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個(gè)趨勢(shì)。2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的基本流程。（1）項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。（2）項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理。（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門(mén)和建設(shè)管理部門(mén)辦理。（5）其他根據(jù)有關(guān)政府部門(mén)要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。3、簡(jiǎn)述土地使用權(quán)的出讓有何特征：土地使用權(quán)的出讓方是土地的所有者——國(guó)家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。土地出讓的內(nèi)容是土地出讓方將一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，而讓受讓方支付相應(yīng)的出讓金。4、房地產(chǎn)可行性研究的作用有哪些？可行性研究是投資決策的重要依據(jù)；可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)；可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)；可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)；可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。5、請(qǐng)對(duì)高價(jià)策略進(jìn)行論述。答：1、高價(jià)策略是企業(yè)對(duì)效能大、質(zhì)量高的新產(chǎn)品制定較高價(jià)格的定價(jià)策略。這種價(jià)格策略將價(jià)格定得大大高于成本，謀取短期內(nèi)厚利。2、高價(jià)策略具有盡快回收發(fā)展新產(chǎn)品投資，短期內(nèi)獲得高領(lǐng)利潤(rùn)等優(yōu)點(diǎn)。3、高價(jià)策略所帶來(lái)的高額利潤(rùn)將迅速招致競(jìng)爭(zhēng)者，這種價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)是迅速下降，以至造成商業(yè)信譽(yù)損失，同時(shí)，新產(chǎn)品的初期價(jià)格過(guò)高，不利于市場(chǎng)開(kāi)拓，對(duì)收入較低的消費(fèi)者缺乏吸引力。4、所以，只有那些需求彈性較小，仿制又比較困難的商品，才能在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持這種價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因而，這是一種以短期贏利為目標(biāo)的定價(jià)策略。6、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別？答：（1）在行為主體上；出讓的主體是政府及土地管理部門(mén)，轉(zhuǎn)讓的主體是境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人。（2）在法律關(guān)系上；出讓形成的法律關(guān)系不平等，轉(zhuǎn)讓形成法律關(guān)系平等。（3）在在市場(chǎng)所處層次；出讓屬于一級(jí)市場(chǎng)行為，轉(zhuǎn)讓屬于二級(jí)市場(chǎng)行為。（4）在年限