房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》模考試卷3問答題（共3題，共3分）(1.)甲公司2016年通過有償出讓的方式獲得某宗土地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為（江南博哥）9500元/m2。甲公司擬分兩期建設(shè)30棟精裝修住宅。第一期共15棟，主力戶型為90m2的二室一廳，于2017年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣10棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為9800元/m2。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為9860元/m2，其余4棟無人承接，退還給甲公司。第二期產(chǎn)品以140m2三室兩廳為主，2018年6月當(dāng)工程竣工后，建成的精裝修住宅以11200元/m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價公司當(dāng)時評估的拍賣底價過低，而且精裝修的住宅的拍賣底價竟然只比樓面地價高300元/m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價公司堅(jiān)持當(dāng)時的估價結(jié)論合理。請問，1.乙房地產(chǎn)估價公司評估拍賣底價的委托人是甲公司嗎拍賣底價評估屬于鑒證性評估還是咨詢性評估估價技術(shù)路線是什么2.乙房地產(chǎn)估價公司堅(jiān)持當(dāng)時估價結(jié)論的理由有哪些正確答案：參考解析：1.委托人是法院，不是甲公司。拍賣底價評估屬于鑒證性評估。因市場高檔住宅交易實(shí)例眾多，優(yōu)先選用比較法，由于整幢商品房的成交個案很少，交易實(shí)例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實(shí)例，其估價技術(shù)路線相對比較復(fù)雜，通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類似的成交實(shí)例，利用比較法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。2.乙估價公司可以從如下5個方面說明自己給出估價結(jié)論的理由。一是從估價目的看，當(dāng)時估價公司是按照以拍賣評估對象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期住宅的售價是在正常公開市場交易情形下達(dá)成的價格；二是從價值時點(diǎn)看，拍賣時是2017年12月，而第二期工程在2018年6月竣工后出售，時點(diǎn)的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場狀況也會不同；三是從估價對象看，當(dāng)時的估價對象是第一期是以小戶型為主，贈送的精裝修的價值也低，第二期以改善型為主，精裝修的價值會高一些，相當(dāng)于第一期住宅產(chǎn)品的升級換代，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響；四是應(yīng)該說該兩期工程的售價主要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個別工程的實(shí)際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價格的高低，而應(yīng)以平均的社會一般水平成本衡量；五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價為9800元/m2，售出6棟的平均價格為9860元/m2，比較吻合，尚有4棟沒有拍出，也從市場方面反映了市場的低迷、估價結(jié)果的合理性。(2.)2014年5月10日，政府公告同心花園小區(qū)5、6、7棟進(jìn)行房屋征收公告通知。產(chǎn)權(quán)人王某的一套建筑面積為150m2的臨街一樓商鋪在征收范圍內(nèi)。經(jīng)調(diào)查王某的房屋是單位集資建房所購買，土地為劃撥用地，房屋結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)，房屋證載用途是住宅，但王某于5年前，響應(yīng)政府號召，將房屋裝修改造為商鋪，并將房屋出租給了李某，每月租金2萬元，租期6年，2013年王某申請了房屋抵押貸款用于投資股票，至今尚有20萬貸款未償?，F(xiàn)附近小區(qū)的鋼混結(jié)構(gòu)商品住宅現(xiàn)行市場價格為9000元/m2。注冊房地產(chǎn)估價師段某出具了征收補(bǔ)償估價報(bào)告，選用了比較法和收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，比較法選用了156m2商品住宅作為可比實(shí)例之一，收益法租約期內(nèi)選用了合同租金，合同租金明顯高于市場租金，租約期外選用了市場租金，對于假設(shè)開發(fā)法，選用了動態(tài)分析方法，估價前提為業(yè)主被迫轉(zhuǎn)讓前提。最后加權(quán)確定了2014年6月9日時王某商鋪的補(bǔ)償價格10000元/m2，由于考慮王某有抵押在身，段某調(diào)低了補(bǔ)償價格。請問段某在征收估價中存在哪些錯誤正確答案：參考解析：段某在征收估價中存在下述錯誤：（1）按商業(yè)用途估價不正確，應(yīng)該按證載用途住宅估價，如按最高最佳原理，應(yīng)要求王某出示改變用途證明，或政府的認(rèn)定書方可按商業(yè)用途估價。（2）價值時點(diǎn)錯誤，應(yīng)選用房屋征收公告日2014年5月10日而非委托估價日2014年6月9日。（3）比較法可比實(shí)例選用不恰當(dāng)，第一建筑結(jié)構(gòu)不同，如必須選用應(yīng)調(diào)整結(jié)構(gòu)價差；第二，出讓用地的可比實(shí)例應(yīng)扣減出讓金；第三，商業(yè)用途不應(yīng)用住宅用途可比實(shí)例。（4）假設(shè)開發(fā)法的估價前提是業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓前提。（5）征收估價房地產(chǎn)價值不應(yīng)考慮抵押、租賃的影響，所以收益法合同期內(nèi)按合同租金估價錯誤，應(yīng)該按市場租金計(jì)算，補(bǔ)償價格不能因?yàn)榈盅憾{(diào)低。(3.)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷移至城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售與某開發(fā)有限責(zé)任公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場價格。估價人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，然后運(yùn)用成本法評估土地的價格，最后將建筑物的價格加上土地的價格，從而得出估價對象房地產(chǎn)的總價格?！締栴}】1.你認(rèn)為這樣做合適嗎說明理由。2.作為一名注冊房地產(chǎn)估價師，你認(rèn)為對于某飲料廠適宜的估價方法是什么估價注意哪些問題正確答案：參考解析：1.這么做不合適。因?yàn)楣纼r對象現(xiàn)實(shí)用途是工業(yè)，但開發(fā)公司購買此地，肯定會變更用途，估價用途應(yīng)該是商業(yè)，選用成本法可能關(guān)聯(lián)性較小，不能真實(shí)反映該地塊的價值，因?yàn)樵I(yè)房地產(chǎn)不符合最高最佳利用，所以遷出，因此，應(yīng)優(yōu)先按商業(yè)用途估價。如果是商業(yè)用途用地，應(yīng)優(yōu)選比較法和收益法、假設(shè)開發(fā)法。2.如果該開發(fā)有限公司對原工廠進(jìn)行裝修改造用作商業(yè)用途，適宜選用假設(shè)開發(fā)估價，估價師預(yù)測開發(fā)完成后的價值（比較法和收益法）扣減后續(xù)續(xù)建的必要支出和應(yīng)得利潤，來求取該飲料廠的房地產(chǎn)價值。注意選擇具體估價方法，明確估價的假設(shè)前提，選擇最佳的開發(fā)經(jīng)營方式、預(yù)測開發(fā)經(jīng)營期，接著，開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的確定，可以找該地段用作商業(yè)的三個類似可比實(shí)例，進(jìn)行交易情況、市場狀況和房地產(chǎn)狀況的修正，最后得到用于商業(yè)用途的價值。也可以選用收益法，則需要考慮平均的月租金、出租率、運(yùn)營費(fèi)用，計(jì)算凈收益，選定報(bào)酬率和收益年限，確定最終結(jié)果。測算后續(xù)開發(fā)的必要支出，確定折現(xiàn)率或應(yīng)得利潤，得到最后結(jié)果。單選題（共9題，共9分）(4.)甲房地產(chǎn)公司2016年12月10日，競拍獲得某市蓮花山區(qū)3000m2的土地，容積率5，按計(jì)劃開發(fā)建設(shè)寫字樓，2018年6月9日，該在建工程已取得出讓國有土地使用證及各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可，但該在建工程因債務(wù)糾紛擬被人民法院拍賣。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司有意參加競買，計(jì)劃競得后將主體工程和室外附屬工程按照原規(guī)劃續(xù)建完成，室內(nèi)外裝飾裝修和設(shè)備重新設(shè)計(jì)施工，為此委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估競買價格。本次估價的價值類型為()。A.快速變現(xiàn)價值B.投資價值C.拍賣底價D.現(xiàn)狀價值正確答案：B參考解析：政府以招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)，意向用地者可能委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其可承受的最高價，為其確定投標(biāo)報(bào)價、最高出價等提供參考依據(jù)。這就是一種投資價值評估。本題是委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估競買價格，屬于投資價值評估。(5.)甲房地產(chǎn)公司2016年12月10日，競拍獲得某市蓮花山區(qū)3000m2的土地，容積率5，按計(jì)劃開發(fā)建設(shè)寫字樓，2018年6月9日，該在建工程已取得出讓國有土地使用證及各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可，但該在建工程因債務(wù)糾紛擬被人民法院拍賣。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司有意參加競買，計(jì)劃競得后將主體工程和室外附屬工程按照原規(guī)劃續(xù)建完成，室內(nèi)外裝飾裝修和設(shè)備重新設(shè)計(jì)施工，為此委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估競買價格。丙估價機(jī)構(gòu)選用了假設(shè)開發(fā)法，采用比較法和收益法對辦公用房的開發(fā)完成后市場價值進(jìn)行評估，如果測算的收益價格偏高，則該在建工程開發(fā)完成后的價值的確定應(yīng)()。A.簡單算術(shù)平均值得到最后結(jié)果B.加權(quán)平均，收益法權(quán)重小于比較法C.加權(quán)平均，收益法權(quán)重大于比較法D.根據(jù)市場分析，不考慮比較法的影響正確答案：C參考解析：甲房地產(chǎn)公司2016年12月10日，競拍獲得某市蓮花山區(qū)3000m2的土地，容積率5，按計(jì)劃開發(fā)建設(shè)寫字樓，2018年6月9日，該在建工程已取得出讓國有土地使用證及各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可，但該在建工程因債務(wù)糾紛擬被人民法院拍賣。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司有意參加競買，計(jì)劃競得后將主體工程和室外附屬工程按照原規(guī)劃續(xù)建完成，室內(nèi)外裝飾裝修和設(shè)備重新設(shè)計(jì)施工，為此委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估競買價格。(6.)甲房地產(chǎn)公司2016年12月10日，競拍獲得某市蓮花山區(qū)3000m2的土地，容積率5，按計(jì)劃開發(fā)建設(shè)寫字樓，2018年6月9日，該在建工程已取得出讓國有土地使用證及各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可，但該在建工程因債務(wù)糾紛擬被人民法院拍賣。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司有意參加競買，計(jì)劃競得后將主體工程和室外附屬工程按照原規(guī)劃續(xù)建完成，室內(nèi)外裝飾裝修和設(shè)備重新設(shè)計(jì)施工，為此委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估競買價格。在扣除項(xiàng)目中，關(guān)于估價中對該寫字樓裝修部分處理的說法，正確的是()。A.室內(nèi)外裝飾裝修因重修設(shè)計(jì)裝修不作扣除項(xiàng)B.室內(nèi)外裝飾裝修部分采用乙公司實(shí)際支出的裝飾裝修費(fèi)用進(jìn)行測算C.室內(nèi)外裝飾裝修部分應(yīng)采用價值時點(diǎn)的平均裝飾裝修費(fèi)用進(jìn)行測算D.室內(nèi)外裝飾裝修部分采用價值時點(diǎn)的裝修費(fèi)用并考慮折舊進(jìn)行測算正確答案：B參考解析：這里評估的是投資價值，室內(nèi)外裝飾裝修部分采用乙公司實(shí)際支出的裝飾裝修費(fèi)用進(jìn)行測算，而不能采用平均裝飾裝修費(fèi)用進(jìn)行測算。(7.)甲房地產(chǎn)公司2016年12月10日，競拍獲得某市蓮花山區(qū)3000m2的土地，容積率5，按計(jì)劃開發(fā)建設(shè)寫字樓，2018年6月9日，該在建工程已取得出讓國有土地使用證及各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可，但該在建工程因債務(wù)糾紛擬被人民法院拍賣。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司有意參加競買，計(jì)劃競得后將主體工程和室外附屬工程按照原規(guī)劃續(xù)建完成，室內(nèi)外裝飾裝修和設(shè)備重新設(shè)計(jì)施工，為此委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估競買價格。如果選用動態(tài)方法，估價過程中折現(xiàn)率的確定，正確的是()。A.根據(jù)銀行的貸款利率8%確定B.根據(jù)此類房地產(chǎn)的平均報(bào)酬率8.5%確定C.采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值8.9%作為折現(xiàn)率D.折現(xiàn)率可以根據(jù)乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的期望目標(biāo)9%的要求來設(shè)定正確答案：D參考解析：計(jì)算投資價值，所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個特定投資者所要求的折現(xiàn)率，即：折現(xiàn)率可以根據(jù)乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的期望目標(biāo)9%的要求來設(shè)定。(8.)估價對象為制藥工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)房地產(chǎn)，自主經(jīng)營百貨生意。由于缺少流動資金，企業(yè)欲將該商業(yè)地產(chǎn)向銀行申請抵押。關(guān)于抵押貸款估價，下列說法正確的是()。A.估價機(jī)構(gòu)根據(jù)最高最佳原則，應(yīng)按商業(yè)用途評估該房地產(chǎn)B.估價機(jī)構(gòu)根據(jù)合法原則，應(yīng)按工業(yè)用途評估該房地產(chǎn)C.該房地產(chǎn)變更用途申請對象為房地產(chǎn)主管部門D.由于該房地產(chǎn)土地劃撥所以抵押價值只包括房屋價值正確答案：B參考解析：根據(jù)合法原則，應(yīng)按工業(yè)用途評估該房地產(chǎn)。(9.)估價對象為制藥工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)房地產(chǎn)，自主經(jīng)營百貨生意。商業(yè)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析不包括的是()。A.估價對象的通用性B.在價值時點(diǎn)拍賣或變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度C.人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值D.變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序正確答案：C參考解析：選項(xiàng)C屬于風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容。(10.)甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的城市綜合體，有酒店、商業(yè)、辦公和住宅多種類型物業(yè)，該綜合體于2013年7月底竣工后商業(yè)和辦公對外出租，酒店自營，住宅銷售。2015年9月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。2017年7月甲公司償還了全部銀行貸款后，決定出售該綜合體未出租的辦公和商業(yè)用房，再次委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。第一次估價優(yōu)先選用的估價方法是()。A.收益法和成本法B.比較法和成本法C.收益法和假設(shè)開發(fā)法D.收益法和比較法正確答案：D參考解析：該綜合體商業(yè)和辦公對外出租，酒店自營，住宅銷售，適宜選擇比較法和收益法估價。(11.)甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的城市綜合體，有酒店、商業(yè)、辦公和住宅多種類型物業(yè)，該綜合體于2013年7月底竣工后商業(yè)和辦公對外出租，酒店自營，住宅銷售。2015年9月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。2017年7月甲公司償還了全部銀行貸款后，決定出售該綜合體未出租的辦公和商業(yè)用房，再次委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。第二次估價，估價師不必遵循的估價原則是()。A.獨(dú)立、客觀、公正B.一致性原則C.謹(jǐn)慎原則D.價值時點(diǎn)原則正確答案：C參考解析：第二次估價是甲公司決定出售該綜合體未出租的辦公和商業(yè)用房，再次委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，此時評估的是轉(zhuǎn)讓價值，不必遵循謹(jǐn)慎原則。(12.)甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的城市綜合體，有酒店、商業(yè)、辦公和住宅多種類型物業(yè)，該綜合體于2013年7月底竣工后商業(yè)和辦公對外出租，酒店自營，住宅銷售。2015年9月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。2017年7月甲公司償還了全部銀行貸款后，決定出售該綜合體未出租的辦公和商業(yè)用房，再次委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。對于出售的商業(yè)物業(yè)，估價師找到了以下四個交易實(shí)例，可以作