四、工程建設(shè)與管理〔一〕房地產(chǎn)的品質(zhì)要求〔二〕房地產(chǎn)質(zhì)量控制〔三〕建設(shè)階段管理〔一〕房地產(chǎn)的品質(zhì)要求1、房地產(chǎn)聲環(huán)境；2、住宅天然采光環(huán)境要求；3、室內(nèi)熱環(huán)境。1、房地產(chǎn)聲環(huán)境〔1〕住宅聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)人們對(duì)住宅內(nèi)外聲環(huán)境通常有兩方面的要求：1〕環(huán)境安靜，不受噪音聲干擾；2〕生活隱私、自由，即家庭內(nèi)部的談話或活動(dòng)不被鄰居聽(tīng)到，也不會(huì)給鄰居造成噪音干擾。我國(guó)制定的?城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)?：類(lèi)別適用區(qū)域晝間0療養(yǎng)區(qū)、高級(jí)別墅和賓館區(qū)≤50≤401居住、文教機(jī)關(guān)為主區(qū)域≤55≤452居住、商業(yè)、工業(yè)混雜區(qū)≤60≤503工業(yè)區(qū)≤65≤554交通干線兩側(cè)≤70≤552、住宅噪聲控制〔1〕住宅噪聲控制的一般原那么1〕在總體規(guī)劃中，應(yīng)按噪聲狀況進(jìn)行合理分區(qū)，將噪聲區(qū)用適當(dāng)?shù)膮^(qū)域帶隔離，盡量使住宅區(qū)遠(yuǎn)離噪聲源及交通干道，從宏觀上控制環(huán)境噪聲干擾；2〕住宅小區(qū)建設(shè)前，對(duì)住宅聲環(huán)境進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，從而確定相應(yīng)的防噪、防聲措施，并將此作為住宅建設(shè)工程可行性研究與工程報(bào)批的一項(xiàng)內(nèi)容。小區(qū)建成后，對(duì)小區(qū)的住宅聲環(huán)境進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，以保證質(zhì)量。3〕在住宅小區(qū)規(guī)劃中，把對(duì)噪聲不敏感的建筑物，如商業(yè)設(shè)施、生活效勞行業(yè)等，用作為住宅建筑的“聲屏障〞布置在小區(qū)臨近交通道路的周邊。4〕住宅區(qū)中的學(xué)校操場(chǎng)、健身娛樂(lè)場(chǎng)地、商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等的位置選擇，應(yīng)以防止對(duì)住宅產(chǎn)生噪聲干擾為佳。5〕住宅平面設(shè)計(jì)中，要按防噪聲要求進(jìn)行平面布局，將要求安靜的房間布置于較安靜一側(cè)，吵鬧房間、設(shè)備間集中布置。〔動(dòng)靜別離〕6〕降低住宅內(nèi)部噪聲，選用低噪聲設(shè)備，對(duì)電梯、設(shè)備間進(jìn)行隔聲、減震處理。7〕選擇滿足隔聲要求的分戶墻、樓板、戶門(mén)和外窗。〔縫隙空洞密封處理、煙囪、排氣道及水道處理〕8〕住宅區(qū)建設(shè)時(shí)，盡可能做到各項(xiàng)配套工程同時(shí)并舉一次性完成，防止居民入住后再施工造成施工噪聲干擾?！?〕臨街住宅區(qū)防外部噪聲的措施住宅區(qū)戶外的噪聲源主要是交通噪聲。1〕對(duì)住宅的建筑群進(jìn)行合理的規(guī)劃布局?！踩纾簩⒋我妮^不怕吵的房間-廚房、廁所、儲(chǔ)藏室、樓梯和電梯間等臨街面布置，或?qū)⑴R街一面設(shè)置為帶隔聲窗和吸聲棚的走廊通道，也可以臨街布置商店等非居住性公共建筑，構(gòu)成聲屏障?！?〕在高速公路、鐵路經(jīng)過(guò)住宅區(qū)的地段，還可以采用專門(mén)設(shè)計(jì)的防聲屏障來(lái)降低交通噪聲對(duì)住宅的干擾?！彩褂闷琳系男ЧǔＴ?dB-20dB范圍內(nèi)；適當(dāng)改進(jìn)窗戶的隔聲效果，國(guó)外用厚度為〕3〕綠化降噪效果并不顯著，一般很厚的林帶，每100米只有10dB左右的降噪量，但綠化對(duì)環(huán)境的靜化有一定的心理效果。〔3〕住宅建筑平面的防噪聲布置住宅建筑平面的防噪原那么：1〕把產(chǎn)生噪聲的區(qū)域安排在一起，將廚房、廁所集中布置，并要求上下對(duì)正；2〕把產(chǎn)生噪聲區(qū)域與要求安靜的地方隔開(kāi)，中間布置一些不怕噪聲干擾的房間，樓梯間、電梯間及垃圾道不要與臥室相鄰布置，將要求安靜的房間布置在背向或遠(yuǎn)離噪聲源的位置?！卜疵嬉粋?cè)可將噪聲衰減15-20dB〕〔4〕住宅隔音構(gòu)件的選擇住宅平面布局確定后，應(yīng)根據(jù)住宅的檔次和位置，確定住宅構(gòu)件隔聲性能等級(jí)，選擇適宜的分戶墻、樓板、戶門(mén)以及外窗的構(gòu)造形式，使之到達(dá)相應(yīng)的隔音效果。一般情況下，住宅外墻的隔聲能力遠(yuǎn)高于外窗，因此，外窗的隔聲性能決定住宅圍護(hù)結(jié)構(gòu)對(duì)室外環(huán)境噪聲的衰減量。而分戶墻、樓板和戶門(mén)的隔聲性能決定住宅樓內(nèi)鄰里之間聲音的保密與干擾程度。〔5〕住宅設(shè)備噪音的控制住宅衛(wèi)生設(shè)備以及高層住宅中的電梯和水泵對(duì)居室的噪聲干擾也是一個(gè)突出的問(wèn)題，必須在設(shè)計(jì)中引起注意并作必要的降噪處理。1〕衛(wèi)生設(shè)備噪聲處理：在平面布置時(shí)將廁所、浴室及廚房集中布置在離臥室較遠(yuǎn)的位置，使管道盡量遠(yuǎn)離居室和臥室；改善管道的隔音性能；便器、浴缸下設(shè)置防震墊層；控制給水壓力；管道穿墻及樓板處作隔振處理；管道與墻壁連接的金屬件采用彈性連接件；改進(jìn)給水器、便器、水龍頭及管道配置方法，如采用低噪音器具等。2〕電梯噪聲處理：在電梯基座下加隔振器進(jìn)行減震處理；用廚房、衛(wèi)生間等將電梯和安靜的房間分開(kāi)，另外電梯間的墻體本身要有一定的隔聲能力。3〕水泵噪聲處理：機(jī)房作必要的吸聲、隔聲處理；機(jī)組作隔振處理，電機(jī)或整機(jī)作局部隔聲罩；進(jìn)出口配置必要的軟接管，管道支架作彈性支撐連接；出水管設(shè)置消聲裝置以減弱水流壓力脈沖噪聲，防止局部流速加大發(fā)生氣蝕現(xiàn)象。2、住宅天然采光環(huán)境要求天然光的生理衛(wèi)生價(jià)值極高，對(duì)人的心理狀態(tài)也產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響。一般認(rèn)為，客廳和廚房的最低采光系數(shù)要到達(dá)1%左右，窗地面積比應(yīng)大于1/7。在住宅設(shè)計(jì)和建設(shè)中，應(yīng)按以下要求來(lái)實(shí)現(xiàn)住宅的天然采光：1〕臥室、起居室〔廳〕等居住房間以及廚房均應(yīng)直接采光；2〕要有良好采光窗朝向，最好南北朝向，東南和西南次之，東西朝向再次之，最次為東北和西北朝向；3〕要滿足?建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?對(duì)窗地面積比和采光最低系數(shù)值的要求；4〕滿足?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?中關(guān)于住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；5〕所有住宅建筑中的居住房間均應(yīng)進(jìn)行采光設(shè)計(jì)計(jì)算，應(yīng)在設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)中加以說(shuō)明，作為住宅光環(huán)境品質(zhì)審查的依據(jù)；6〕住宅建筑竣工驗(yàn)收前，均應(yīng)進(jìn)行實(shí)際采光效果的工程檢測(cè)，作為工程驗(yàn)收的依據(jù)。3、室內(nèi)熱環(huán)境〔1〕室內(nèi)氣候影響因素〔2〕室內(nèi)氣候的熱舒適要求〔3〕建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工設(shè)計(jì)和建筑節(jié)能〔1〕室內(nèi)氣候影響因素室內(nèi)氣候是指由室內(nèi)空氣溫度、濕度、氣流及壁面熱輻射等因素綜合組成的一種室內(nèi)熱環(huán)境。在住宅建筑內(nèi)，人體及生活設(shè)備散發(fā)為數(shù)不多的熱量和水分，室內(nèi)氣候主要取決于室外熱濕作用。室外熱濕作用對(duì)室內(nèi)氣候的影響的程度主要取決于圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料的熱物理性質(zhì)及構(gòu)造方法。另外，房屋的朝向、間距、環(huán)境綠化以及單體建筑的平面形式，都對(duì)室內(nèi)氣候有不同程度的影響?！?〕室內(nèi)氣候的熱舒適要求熱舒適是指人對(duì)環(huán)境的冷熱程度感覺(jué)滿意，不因冷或熱感到不舒適。舒適的熱環(huán)境即使保護(hù)人體健康的重要條件，也是人們得以正常生活、工作的重要條件。室內(nèi)氣候大致可分為舒適、可以忍受和不能忍受三種情況。顯然，只有采用充分空調(diào)設(shè)備的房間，才能實(shí)現(xiàn)舒適的室內(nèi)氣候。對(duì)于大多數(shù)建筑來(lái)說(shuō)，按照舒適要求規(guī)劃室內(nèi)氣候標(biāo)準(zhǔn)，不僅經(jīng)濟(jì)上不允許，對(duì)人體健康也是不利的。因?yàn)槿藗冮L(zhǎng)期處于穩(wěn)定的室內(nèi)氣候條件下，會(huì)降低人體對(duì)氣候變化的適應(yīng)能力。因此，除一局部房間要按舒適標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定室內(nèi)氣候外，更多的房間應(yīng)以保證人體健康不受損害為準(zhǔn)。〔3〕建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工設(shè)計(jì)和建筑節(jié)能1〕建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫設(shè)計(jì)墻體的保溫；門(mén)窗的保溫；屋頂?shù)谋?；地面的保溫?〕建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱設(shè)計(jì)實(shí)體材料層和帶有封閉空氣層的隔熱屋頂；通風(fēng)屋頂；閣樓屋頂；蓄水屋頂；鋪土〔或無(wú)土〕種植屋頂?！捕撤康禺a(chǎn)質(zhì)量控制

1、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理

2、施工階段質(zhì)量管理2、施工階段質(zhì)量管理施工階段質(zhì)量管理方法

橫道圖(甘特圖表)在甘特圖中，橫軸方向表示時(shí)間，縱軸方向并列機(jī)器設(shè)備名稱、操作人員和編號(hào)等。圖表內(nèi)以線條、數(shù)字、文字代號(hào)等來(lái)表示方案(實(shí)際)所需時(shí)間，方案(實(shí)際)產(chǎn)量，方案(實(shí)際)開(kāi)工或完工時(shí)間等。帶有分工程的甘特圖3、帶有分工程和分工程網(wǎng)絡(luò)的甘特圖3、房屋交付后的質(zhì)量管理

房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒(méi)有劃上句號(hào)，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后效勞。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對(duì)開(kāi)發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門(mén)的機(jī)構(gòu)，配備專人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法。常年開(kāi)展效勞工作，幫助住戶解決困難，及時(shí)進(jìn)行維修，使住戶滿意。二是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見(jiàn)和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面，并對(duì)調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)反響到有關(guān)部門(mén)，以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量?！踩辰ㄔO(shè)階段管理1、建設(shè)工程進(jìn)度控制2、建筑工程工程本錢(qián)管理和本錢(qián)控制3、建筑工程合同管理4、建設(shè)工程平安管理1、建設(shè)工程進(jìn)度控制〔1〕進(jìn)度控制的概念〔2〕影響進(jìn)度的因素分析〔3〕進(jìn)度控制的措施〔4〕建設(shè)工程實(shí)施階段進(jìn)度控制的主要任務(wù)〔5〕建設(shè)工程進(jìn)度控制方案體系〔6〕建設(shè)工程進(jìn)度方案表示方法〔1〕進(jìn)度控制的概念對(duì)工程工程建設(shè)各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系根據(jù)進(jìn)度總目標(biāo)及資源優(yōu)化配置的原那么編制方案并付諸實(shí)施，然后在進(jìn)度方案的實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按方案要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差情況進(jìn)行分析，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原方案后再付諸實(shí)施，如此循環(huán)，直到建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用。最終目的：確保建設(shè)工程按預(yù)定的時(shí)間動(dòng)用或提前交付使用，建設(shè)工程進(jìn)度控制的總目標(biāo)是建設(shè)工期。特點(diǎn)：進(jìn)度控制是動(dòng)態(tài)的，進(jìn)度控制人員必須掌握動(dòng)態(tài)控制原理，在方案執(zhí)行過(guò)程中不斷檢查，并將實(shí)際狀況與方案安排進(jìn)行比照，在分析偏差及其產(chǎn)生原因的根底上，通過(guò)采取措施，使之能正常實(shí)施。如果采取措施后不能維持原方案，那么需要對(duì)原進(jìn)度方案進(jìn)行調(diào)整或修正，再按新的進(jìn)度方案實(shí)施?！?〕影響進(jìn)度的因素分析〔3〕進(jìn)度控制的措施1〕組織措施建立進(jìn)度控制目標(biāo)體系，明確建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)中進(jìn)度控制人員及其職責(zé)分工；建立工程進(jìn)度報(bào)告制度及進(jìn)度信息溝通網(wǎng)絡(luò)；建立進(jìn)度方案審核制度和進(jìn)度方案實(shí)施中的檢查分析制度；建立進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議制度，包括協(xié)調(diào)會(huì)議舉行的時(shí)間、地點(diǎn)，協(xié)調(diào)會(huì)議的參加人員等；建立圖紙審查、工程變更和設(shè)計(jì)變更管理制度。3〕經(jīng)濟(jì)措施及時(shí)辦理工程預(yù)付款及工程進(jìn)度款支付手續(xù)；對(duì)應(yīng)急趕工給予優(yōu)厚的趕工費(fèi)用；對(duì)工期提前給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)工程延誤收取誤期損失賠償金；加強(qiáng)索賠管理，公正地處理索賠。4〕合同措施推行承發(fā)包模式，對(duì)建設(shè)工程實(shí)行分段設(shè)計(jì)、分段發(fā)包和分段施工；加強(qiáng)合同管理，協(xié)調(diào)合同工期與進(jìn)度方案之間的關(guān)系，保證合同中進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；嚴(yán)格控制合同變更，對(duì)各方提出的工程變更和設(shè)計(jì)變更，監(jiān)理工程師應(yīng)嚴(yán)格審查后再補(bǔ)入合同文件之中。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，在合同中應(yīng)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素及其對(duì)進(jìn)度的影響，以及相應(yīng)的處理方法?！?〕建設(shè)工程實(shí)施階段進(jìn)度控制的主要任務(wù)1〕設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段進(jìn)度控制的任務(wù)：收集有關(guān)工期的信息，進(jìn)行工期目標(biāo)和進(jìn)度控制決策；編制工程工程建設(shè)總進(jìn)度方案；編制設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作方案；進(jìn)行環(huán)境及施工現(xiàn)場(chǎng)條件的調(diào)查和分析。2〕設(shè)計(jì)階段進(jìn)度控制的任務(wù)：編制設(shè)計(jì)階段工作方案；編制詳細(xì)的出圖方案。3〕施工階段進(jìn)度控制的任務(wù)：編制施工總進(jìn)度方案；編制單位工程施工進(jìn)度方案；編制工程年、季、月實(shí)施方案。為了有效地控制建設(shè)工程進(jìn)度，監(jiān)工要在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段向建設(shè)單位提供有關(guān)工期的信息，協(xié)助建設(shè)單位確定工期總目標(biāo)，并進(jìn)行環(huán)境及施工現(xiàn)場(chǎng)條件的調(diào)查和分析。在設(shè)計(jì)階段和施工階段，監(jiān)理工程師不僅要審查設(shè)計(jì)單位和施工單位提交的進(jìn)度方案，更要編制監(jiān)理進(jìn)度方案，以確保進(jìn)度控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！?〕建設(shè)工程進(jìn)度控制方案體系1〕建設(shè)單位的方案系統(tǒng)；2〕監(jiān)理單位的方案系統(tǒng)；3〕設(shè)計(jì)單位的方案系統(tǒng)；4〕施工單位的方案系統(tǒng)。1〕建設(shè)單位的方案系統(tǒng)2〕監(jiān)理單位的方案系統(tǒng)監(jiān)理總進(jìn)度方案：在對(duì)建設(shè)工程實(shí)施全過(guò)程監(jiān)理的情況下，監(jiān)理總進(jìn)度方案是依據(jù)工程工程可行性研究報(bào)告、工程工程前期工作方案和工程工程建設(shè)總進(jìn)度方案編制的，其目的是對(duì)建設(shè)工程進(jìn)度控制總目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，明確建設(shè)工程前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、動(dòng)用前準(zhǔn)備及工程動(dòng)用等各個(gè)階段的進(jìn)度安排。監(jiān)理總進(jìn)度分解方案：1．按工程進(jìn)展階段分解：包括：①設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段進(jìn)度方案；②設(shè)計(jì)階段進(jìn)度方案；③施工階段進(jìn)度方案；④動(dòng)用前準(zhǔn)備階段進(jìn)度方案。2．按時(shí)間分解：包括：①年度進(jìn)度方案；②季度進(jìn)度方案；③月度進(jìn)度方案。3〕設(shè)計(jì)單位的方案系統(tǒng)①設(shè)計(jì)總進(jìn)度方案②階段性設(shè)計(jì)進(jìn)度方案③設(shè)計(jì)作業(yè)進(jìn)度方案。4〕施工單位的方案系統(tǒng)〔6〕建設(shè)工程進(jìn)度方案表示方法橫道圖：用橫道圖表示的建設(shè)工程進(jìn)度方案，包括兩個(gè)根本局部，即左側(cè)的工作名稱及工作的持續(xù)時(shí)間等根本數(shù)據(jù)局部和右側(cè)的橫道線局部。該方案明確地表示出各項(xiàng)工作的劃分、工作的開(kāi)始時(shí)間和完成時(shí)間、工作的持續(xù)時(shí)間、工作之間的相互搭接關(guān)系，以及整個(gè)工程工程的開(kāi)工時(shí)間、完工時(shí)間和總工期。利用橫道圖表示工程進(jìn)度方案，存在以下缺點(diǎn)：1)不能明確地反映出各項(xiàng)工作之間錯(cuò)綜復(fù)雜的相互關(guān)系，因而在方案執(zhí)行過(guò)程中，當(dāng)某些工作的進(jìn)度由于某種原因提前或拖延時(shí)，不便于分析其對(duì)其他工作及總工期的影響程度，不利于建設(shè)工程進(jìn)度的動(dòng)態(tài)控制。2)不能明確地反映出影響工期的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路，也就無(wú)法反映出整個(gè)工程工程的關(guān)鍵所在，因而不便于進(jìn)度控制人員抓住主要矛盾。3)不能反映出工作所具有的機(jī)動(dòng)時(shí)間，看不到方案的潛力所在，無(wú)法進(jìn)行最合理的組織和指揮。4)不能反映工程費(fèi)用與工期之間的關(guān)系，因而不便于縮短工期和降低工程本錢(qián)。在橫道方案的執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)其進(jìn)行調(diào)整也是十分繁瑣和費(fèi)時(shí)的。2、建筑工程工程本錢(qián)管理和本錢(qián)控制工程工程本錢(qián)管理是根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和工程工程的具體要求，在工程工程實(shí)施過(guò)程中，對(duì)工程本錢(qián)進(jìn)行有效的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析和考核等的管理活動(dòng)，以強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理，完善本錢(qián)管理制度，提高本錢(qián)核算水平，降低工程本錢(qián)，是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)、創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程。建筑施工企業(yè)在工程建設(shè)中實(shí)行施工工程本錢(qián)管理是企業(yè)生存和開(kāi)展的根底和核心。在施工階段搞好本錢(qián)控制，到達(dá)增收節(jié)支的目的是工程經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中更為重要的環(huán)節(jié)。我國(guó)一些施工企業(yè)在工程工程本錢(qián)管理方面存在著制度不完善、管理水平低等諸多問(wèn)題，造成本錢(qián)支出較大而效益低下的不良運(yùn)作局面。加強(qiáng)工程工程本錢(qián)管理與控制是施工企業(yè)積蓄財(cái)力、增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇。2、建筑工程工程本錢(qián)管理和本錢(qián)控制(1)工程工程本錢(qián)管理與控制中存在的主要問(wèn)題；(2)工程工程本錢(qián)管理與控制的原那么；(3)工程本錢(qián)管理與控制的有效途徑。(1)工程工程本錢(qián)管理與控制中存在的主要問(wèn)題１〕沒(méi)有形成一套完善的責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的本錢(qián)管理體制；２〕無(wú)視工程工程“質(zhì)量本錢(qián)〞的管理和控制；３〕無(wú)視工程工程“工期本錢(qián)〞的管理和控制；４〕工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)；１〕沒(méi)有形成一套完善的責(zé)、權(quán)、利

相結(jié)合的本錢(qián)管理體制任何管理活動(dòng)，都應(yīng)建立責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的管理體制才能取得成效，本錢(qián)管理也不例外。本錢(qián)管理體系中工程經(jīng)理享有至高無(wú)上的權(quán)力，在本錢(qián)管理及工程效益方面對(duì)施工企業(yè)局〔處〕長(zhǎng)〔總經(jīng)理或董事長(zhǎng)〕負(fù)責(zé)，其它業(yè)務(wù)部門(mén)主管以及各部門(mén)管理人員都應(yīng)有相應(yīng)的責(zé)任、權(quán)力及利益分配相配套的管理體制加以約束和鼓勵(lì)。現(xiàn)行的施工工程本錢(qián)管理體制，沒(méi)有很好地將責(zé)、權(quán)、利三者結(jié)合起來(lái)。有些工程經(jīng)理部簡(jiǎn)單地將工程本錢(qián)管理的責(zé)任歸于本錢(qián)管理主管，沒(méi)有形成完善的本錢(qián)管理體系。２〕無(wú)視工程工程“質(zhì)量本錢(qián)〞的管理和控制“質(zhì)量本錢(qián)〞是指為保證和提高工程質(zhì)量而發(fā)生的一切必要費(fèi)用，以及因未到達(dá)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而蒙受的經(jīng)濟(jì)損失?！百|(zhì)量本錢(qián)〞分為內(nèi)部故障本錢(qián)〔如返工、停工等引起的費(fèi)用〕、外部故障本錢(qián)〔如保修、索賠等引起的費(fèi)用〕、質(zhì)量預(yù)防費(fèi)用和質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)用等４類(lèi)。保證質(zhì)量會(huì)引起本錢(qián)的變化，但不能因此把質(zhì)量與本錢(qián)對(duì)立起來(lái)。如果只強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量，而對(duì)工程本錢(qián)關(guān)心不夠，造成工程質(zhì)量雖然有了較大提高，但增加了提高工程質(zhì)量所付出的質(zhì)量本錢(qián)，使經(jīng)濟(jì)效益不理想，企業(yè)資本積累缺乏；工程經(jīng)理部卻存在片面追求經(jīng)濟(jì)效益，而無(wú)視質(zhì)量，雖然就單項(xiàng)工程而言，利潤(rùn)指數(shù)可能很高，但是因質(zhì)量上不去，可能會(huì)增加因未到達(dá)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而付出的額外質(zhì)量本錢(qián)，既增加了本錢(qián)支出，又對(duì)企業(yè)信譽(yù)造成很壞的影響。３〕無(wú)視工程工程“工期本錢(qián)〞的管理和控制“工期本錢(qián)〞是指為實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)或合同工期而采取相應(yīng)措施所發(fā)生的一切費(fèi)用。工期目標(biāo)是工程工程管理三大主要目標(biāo)之一，施工企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)合同工期是取得信譽(yù)的重要條件。工程工程都有其特定的工期要求，保證工期往往會(huì)引起本錢(qián)的變化。我國(guó)施工企業(yè)對(duì)工期本錢(qián)的重視也不夠，特別是工程經(jīng)理部雖然對(duì)工期有明確的要求，但對(duì)工期與本錢(qián)的關(guān)系很少進(jìn)行深入研究，有時(shí)會(huì)盲目地趕工期要進(jìn)度，造成工程本錢(qián)的額外增加。４〕工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)(2)工程工程本錢(qián)管理與控制的原那么施工工程本錢(qián)控制原那么是企業(yè)本錢(qián)管理的根底和核心。施工工程部在對(duì)工程施工過(guò)程進(jìn)行本錢(qián)控制時(shí)，必須遵循以下的根本原那么：１〕工程本錢(qián)最低化原那么〔與質(zhì)量關(guān)系〕；２〕工程全面本錢(qián)控制原那么〔全企業(yè)、全員和全過(guò)程〕；３〕工程動(dòng)態(tài)控制原那么〔中期控制〕；４〕工程目標(biāo)管理原那么〔方案、實(shí)施、檢查、處理循環(huán)。即ＰＤＣＡ循環(huán)〕；５〕責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原那么〔獎(jiǎng)懲分配明確，使降低本錢(qián)與職工切身利益直接掛鉤〕。(3)工程本錢(qián)管理與控制的有效途徑１〕建立標(biāo)準(zhǔn)的、統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的本錢(qián)管理模式責(zé)權(quán)利相結(jié)合的本錢(qián)管理模式，應(yīng)在民主集中制的原那么和標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化的原那么指導(dǎo)下得以建立；２〕從質(zhì)量本錢(qián)管理上要效益；３〕從工期本錢(qián)控制上要效益；４〕樹(shù)立全員經(jīng)濟(jì)意識(shí)；５〕完善本錢(qián)管理方法；要根據(jù)工程工程自身的特點(diǎn)，制定有針對(duì)性的工程本錢(qián)管理方法，如工程質(zhì)量本錢(qián)管理方法、工期本錢(qián)管理方法、工程招投標(biāo)管理方法、合同評(píng)審管理方法、材料使用控制方法等。這些管理方法應(yīng)是責(zé)任到人的、切實(shí)可行的、具有較強(qiáng)操作性的方法。使工程的本錢(qián)控制有法可依，有章可循，有據(jù)可查。６〕完善合同文本，防止法律損失。3、建筑工程合同管理(1)建筑工程合同籌劃；(2)建筑工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理；(3)工程索賠。(1)建筑工程合同籌劃1〕建筑工程合同籌劃概述2〕業(yè)主的建筑工程合同籌劃

3〕承包商的合同籌劃

1〕建筑工程合同籌劃概述1〕建筑工程合同籌劃概述合同籌劃的意義

合同的籌劃決定著工程的組織結(jié)構(gòu)及管理體制，決定合同各方面責(zé)任、權(quán)力和工作的劃分，所以對(duì)整個(gè)工程管理產(chǎn)生根本性的影響。業(yè)主通過(guò)合同委托工程任務(wù)，并通過(guò)合同實(shí)現(xiàn)對(duì)工程的目標(biāo)控制。

合同是實(shí)施工程工程的手段，通過(guò)籌劃確定各方面的重大關(guān)系，無(wú)論對(duì)業(yè)主還是對(duì)承包商，完善的合同籌劃可以保證合同圓滿地履行，克服關(guān)系的不協(xié)調(diào)，減少矛盾和爭(zhēng)議，順利地實(shí)現(xiàn)工程工程總目標(biāo)。

1〕建筑工程合同籌劃概述1〕建筑工程合同籌劃概述2〕業(yè)主的建筑工程合同籌劃

2〕業(yè)主的建筑工程合同籌劃

3〕承包商的合同籌劃3〕承包商的合同籌劃合同風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)

通常假設(shè)工程存在下述問(wèn)題，那么工程風(fēng)險(xiǎn)大：

工程規(guī)模大，工期長(zhǎng)，而業(yè)主要求采用固定總價(jià)合同形式。

業(yè)主僅給出初步設(shè)計(jì)文件讓承包商做標(biāo)，圖紙不詳細(xì)、不完備，工程量不準(zhǔn)確、范圍不清楚，或合同中的工程變更賠償條款對(duì)承包商很不科，但業(yè)主要求采用固定總價(jià)合同。

業(yè)主將做標(biāo)期壓縮得很短，承包商沒(méi)有時(shí)間詳細(xì)分析招標(biāo)文件，而且招標(biāo)文件為外文，采用承包商不熟悉的合同條件。

工程環(huán)境不確定性因素多，且業(yè)主要求采用固定價(jià)格合同。

3〕承包商的合同籌劃(2)建筑工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理建設(shè)工程合同常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)分析

建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)的防范建設(shè)工程合同常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)分析1、建設(shè)工程合同文本合法性風(fēng)險(xiǎn)2、招投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)3、承包方資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)4、建設(shè)工程合同簽訂承包方與具體施工單位不符的風(fēng)險(xiǎn)5、建設(shè)工程合同計(jì)價(jià)類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)6、工程款支付的風(fēng)險(xiǎn)7、發(fā)包方派駐施工場(chǎng)地工程師授權(quán)不明的風(fēng)險(xiǎn)8、建設(shè)工程合同對(duì)工期約定不明及影響工期的合同約定風(fēng)險(xiǎn)商事合同，遵循平等自愿誠(chéng)信的民商法根本原那么建設(shè)工程合同是否需要招投標(biāo)及招投標(biāo)程序是否符合相關(guān)程序性規(guī)定，是該建設(shè)工程合同前置性條件承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與承包人簽訂的建設(shè)工程合同無(wú)效

?建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行方法?第八條就建設(shè)工程價(jià)款類(lèi)型做出詳盡規(guī)定，具體包括：固定總價(jià)；固定單價(jià)及可調(diào)價(jià)格的規(guī)定。不同建設(shè)工程應(yīng)選擇不同的價(jià)款類(lèi)型，并做出相應(yīng)的限制性條款。工程款支付包括工程預(yù)付款支付、工程進(jìn)度款支付、工程竣工款支付、索賠價(jià)款支付及合同以外零星工程工程款支付。發(fā)包方可能在建設(shè)工程合同中約定，發(fā)包方派駐施工場(chǎng)地履行合同的代表〔工程師〕代表發(fā)包方履行相應(yīng)的職權(quán)。工期是建設(shè)工程合同較為重要的局部，建設(shè)工程合同中約定不明必然給發(fā)包方帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)的防范(3)工程索賠索賠的概念加強(qiáng)索賠管理，預(yù)防索賠事件的發(fā)生工程反索賠索賠的概念索賠是在工程承包合同履行過(guò)程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，當(dāng)事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)而遭受損失時(shí)，向另一方當(dāng)事人提出給予賠償或補(bǔ)償要求的行為。索賠具有三個(gè)根本特征：其一，索賠是雙向的，不僅承包人可以向發(fā)包人索賠，發(fā)包人同樣也可以向承包人索賠。其次，只有實(shí)際發(fā)生了經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害，一方才能向?qū)Ψ剿髻r。再次，索賠是一種未經(jīng)對(duì)方確認(rèn)的單方行為，其對(duì)對(duì)方尚未形成約束力，這種索賠要求能否得到最終實(shí)現(xiàn)，必須要通過(guò)確認(rèn)〔如雙方協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟〕后才能定奪。目前在我國(guó)工程施工承包合同履行過(guò)程中，普遍存在的現(xiàn)象是承包人進(jìn)行的施工索賠；發(fā)包人和監(jiān)理工程師針對(duì)由于承包商履約中的違約責(zé)任進(jìn)行的反索賠及針對(duì)承包人的索賠進(jìn)行分析、評(píng)審和修正的反索賠。索賠事件的起因

1、業(yè)主違約；2、不利的自然條件與人為障礙引起的索賠；3、設(shè)計(jì)變更引起的索賠；4、工期延期的費(fèi)用索賠；5、加速施工引起的索賠；6、業(yè)主不正當(dāng)?shù)亟K止工程引起的索賠；7、風(fēng)險(xiǎn)引起的索賠〔合同、經(jīng)濟(jì)、不可抗力〕。加強(qiáng)索賠管理，預(yù)防索賠事件的發(fā)生建設(shè)工程工程的前期準(zhǔn)備工作1、勘測(cè)階段2、設(shè)計(jì)階段3、招標(biāo)階段工程施工前的準(zhǔn)備工作1、按合同條款的規(guī)定使施工現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件2、及時(shí)組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審3、審查施工單位報(bào)送的施工方案或施工組織設(shè)計(jì)施工過(guò)程管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)1、嚴(yán)格控制工程變更2、按時(shí)支付工程款3、不干擾承包商的施工進(jìn)度4、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文件、資料的收集和管理工作工程反索賠4、建設(shè)工程平安管理四、建設(shè)工程平安管理1、平安與平安管理2、平安管理的根本原那么(1)必須貫徹預(yù)防為主的方針(2)管生產(chǎn)同時(shí)管平安(3)堅(jiān)持平安管理的目的性(4)堅(jiān)持“四全〞動(dòng)態(tài)管理(5)平安管理重在控制(6)在管理中開(kāi)展提高3、平安生產(chǎn)責(zé)任制4、平安教育與培訓(xùn)6、平安檢查(1)平安檢查的內(nèi)容及形式1)針對(duì)主要問(wèn)題進(jìn)行檢查2)定期平安檢查3)專業(yè)性平安檢查4)經(jīng)常性平安檢查5)季節(jié)性及節(jié)假日前后平安檢查(2)平安檢查方法及要求1)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。2)要有明確的目的。3)檢查記錄是平安評(píng)價(jià)的依據(jù)，因此要認(rèn)真、詳細(xì)記錄。4)平安評(píng)價(jià)。平安檢查后要認(rèn)真地、全面地進(jìn)行系統(tǒng)分析，用定性和定量相結(jié)合的方法進(jìn)行平安評(píng)價(jià)。5)整改是平安檢查工作的重要組成局部，是檢查結(jié)果的歸宿。整改工作包括隱患登記、整改、復(fù)查、銷(xiāo)案。〔二〕建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)平安管理2、建筑施工現(xiàn)場(chǎng)的平安管理工作3、建筑施工平安管理的檢查評(píng)價(jià)(1)建筑施工平安檢查標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?建筑施工平安檢查標(biāo)準(zhǔn)?(JCJ59—99)。對(duì)建筑施工中易發(fā)生傷亡事故的主要環(huán)節(jié)、部位和工藝等做平安檢查評(píng)價(jià)時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)將檢查對(duì)象分為十個(gè)分項(xiàng)，每個(gè)分項(xiàng)又設(shè)立假設(shè)干檢查工程。1)平安管理，是對(duì)施工單位平安管理工作的評(píng)價(jià)。2)文明施工，是對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工的評(píng)價(jià)。3)腳手架，是對(duì)落地式腳手架、懸挑式腳手架、門(mén)型腳手架、掛腳手架、吊籃腳手架、附著式升降腳手架等六種腳手架的評(píng)價(jià)。4)基坑支護(hù)與模板工程，是對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)基坑支護(hù)工程和施工過(guò)程中模板工作酌平安評(píng)價(jià)。5)“三寶〞、“四口〞防護(hù)，是對(duì)平安帽、平安網(wǎng)、平安帶、樓梯口、預(yù)留洞口、坑井口、通道口及陽(yáng)臺(tái)、樓板、屋面等臨邊使用及防護(hù)情況的評(píng)價(jià)。6)施工用電，是對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電情況的評(píng)價(jià)。7)物料提升機(jī)與外用電梯，是對(duì)龍門(mén)架、井字架等物料提升機(jī)的設(shè)計(jì)制作、搭設(shè)和使用情況和施工現(xiàn)場(chǎng)用人貨兩用電梯的評(píng)價(jià)。8)塔吊，是塔式起重機(jī)使用情況的評(píng)價(jià)。’9)起重吊裝，是對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)起重吊裝作業(yè)和起重吊裝機(jī)械的平安評(píng)價(jià)。10)施工機(jī)具，是對(duì)施工中使用的平刨、圓盤(pán)鋸、手持電開(kāi)工具、鋼筋機(jī)械、電焊機(jī)、攪拌機(jī)、氣瓶、翻斗車(chē)、潛水泵、打樁機(jī)械十種施工機(jī)具平安狀況的評(píng)價(jià)。(2)平安生產(chǎn)情況檢查評(píng)價(jià)方法1)檢查評(píng)分方法2)平安生產(chǎn)情況評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程前期工作〔一〕獲取土地〔二〕確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可〔三〕建筑工程招標(biāo)〔四〕開(kāi)工申請(qǐng)與審批〔五〕前期工作的其他環(huán)節(jié)施工階段〔一〕房地產(chǎn)的品質(zhì)要求〔二〕房地產(chǎn)質(zhì)量控制〔三〕建設(shè)階段管理驗(yàn)收階段一、前期工作報(bào)批報(bào)建1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提。土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限〔只是載明〕；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里表達(dá)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里表達(dá)出來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證〔以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證〕之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成局部。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)工程，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成局部的規(guī)劃條件。

二、工程公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)三、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，又叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查〞。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防標(biāo)準(zhǔn)，等等。4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專業(yè)審查內(nèi)容之一，包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類(lèi)通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等。三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的管線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，根本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是根本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，根本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)就是在總平面規(guī)劃的根底上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車(chē)位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位。大體的配置要求根本上都是這樣，各城市大同小異。車(chē)位不夠，根本上都別想通過(guò)單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì)很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比方所謂的子母車(chē)位啦，根本停不進(jìn)去車(chē)的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車(chē)位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有方法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車(chē)位。立體機(jī)械停車(chē)位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車(chē)裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹ＹI(mǎi)的人也少。事實(shí)是，停下一臺(tái)車(chē)，確實(shí)只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車(chē)停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車(chē)道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車(chē)位所須分擔(dān)的面積，根本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門(mén)都這么掌握。6、消防和人防專項(xiàng)審查消防報(bào)建，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙。消防部門(mén)是武警部門(mén)，不是政府機(jī)構(gòu)，我國(guó)的消防審查，非常官僚的。一般說(shuō)，各開(kāi)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門(mén)打交道，跟消防部門(mén)之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。涉及生命平安的消防標(biāo)準(zhǔn)，根本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比方12層以上要設(shè)置專門(mén)的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)是鐵律。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的根底上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)開(kāi)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)了。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門(mén)拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門(mén)，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕＿\(yùn)輸施工余泥的車(chē)輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么標(biāo)準(zhǔn)。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)方法，只能打通各路神仙。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用標(biāo)準(zhǔn)的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門(mén)管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。一些二三線城市例外。9、質(zhì)量監(jiān)督、平安監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和平安監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工不是很清楚，在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比方樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)工程，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)工程養(yǎng)活自己。安監(jiān)根本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)效勞出來(lái)，譬如平安生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班等等，總之各有各的門(mén)路。但兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

11、施工許可證

1、施工許可證所須材料根本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。一般情況下，并不是等辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。如果老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，根本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就玩完。2、大家都已經(jīng)把潛規(guī)那么當(dāng)成了規(guī)那么。這些規(guī)那么維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后到達(dá)的平衡。3、對(duì)于那些管理相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的大城市，也有空子可以鉆，比方基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室局部的施工許可證，再發(fā)地上局部。這么把一個(gè)工程分割成很多局部發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。

12、放線、驗(yàn)線13、預(yù)售許可證

1、預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。2、預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)上下，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢(qián)也不是容易收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成予以計(jì)算。這點(diǎn)有助于我們對(duì)捂盤(pán)行為的更深刻的認(rèn)識(shí)。3、現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起〞，這種騙人的玩意了。但是，政府沒(méi)有〔也沒(méi)有權(quán)力〕對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)〔不過(guò)現(xiàn)在在南京等地出現(xiàn)嚴(yán)格的價(jià)格申報(bào)制度，售價(jià)不得超過(guò)申報(bào)價(jià)，不得隨意漲價(jià)〕。4、在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。為了防止這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。