.. I 11.2可行性研究報(bào)告的編制目的 31.3可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 3 4 4第二章項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 5 52.2項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 7 9 第三章投資環(huán)境 3．2XX區(qū)XX風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 3．3XX區(qū)XX風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問(wèn)題 4．4XX市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn) 26 第五章項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 28 29 29 30 第六章總投資成本分析 .6．4市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 第七章項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析 7．1假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地市場(chǎng)價(jià)格 43第八章財(cái)務(wù)分析 45 45 45 45 46 46第九章風(fēng)險(xiǎn)分析 47 47 48 49 50 50第十章社會(huì)效益評(píng)價(jià) 51 51 51 51 .于XX區(qū)XX風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》本項(xiàng)目位于XX區(qū)XX風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至XX嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目二期項(xiàng)目，北至XX嶺路?？傆玫孛娣e24.859公頃，其中建設(shè)用地面積9.82公頃，代征.項(xiàng)目任務(wù)：對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地，按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆遷、市政建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟...第二章項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述..莊西路，西至發(fā)XX嶺景區(qū)和龍泉寺一級(jí)山區(qū)公路，北至XX嶺路?？?....該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。平房破損程度嚴(yán)重，使用功能設(shè)施不..序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位備注一項(xiàng)目總占地面積24.859公頃二應(yīng)拆遷房屋建筑面積1182.4平方米拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)1廠房1182.4平方米拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)無(wú)霜期200余天。項(xiàng)目地塊位于以生態(tài)為主題的XX風(fēng)景區(qū)。區(qū)域內(nèi)市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過(guò)，但目前已基本處.溝，最后流往上莊水庫(kù)，排洪能力五年一遇。無(wú)污水處理設(shè)施。自建通訊：西山農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部?jī)?nèi)有電話機(jī)房，容量1440門，有800門投入施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡(jiǎn)單公共設(shè)施?？傮w規(guī)模.路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施.XX嶺、大覺寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)XX嶺、大覺寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚.托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時(shí)受到中關(guān)環(huán)境，XX嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位.展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但倍多。這樣的發(fā)展速度將會(huì)在短期到中期內(nèi)存在。與此同時(shí)，通貨膨.這樣的國(guó)民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相XX是全國(guó)的政治、文化與國(guó)際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開放以后特別是“十五服務(wù)全國(guó)、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，2008年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉.1、土地供應(yīng)總量將會(huì)進(jìn)一步得到控制以及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場(chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。土地價(jià)格的上漲，將降.者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落.人，增長(zhǎng)10%。“十五”期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到19.2億人，比“九五”..10%11%10%11%13%22%5%5%2%12%10%軍人農(nóng)民退休人員學(xué)生其它公務(wù)員企業(yè)管理人員技術(shù)人員銷售人員10%工人其他省游客百分比政府公務(wù)員企業(yè)管理人員技術(shù)工服務(wù)銷售人員退休人員其他..拜訪親戚朋友公務(wù)看病文化體育其他下圖顯示了外地來(lái)京人員不同的來(lái)京目的和他們平均圖3－2：外地來(lái)京人員在京平均停留天數(shù).識(shí)系統(tǒng)將全面建立。XX旅游業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展.游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購(gòu)物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅游形式將和地方級(jí)重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放?？萍奸_發(fā)區(qū)、科技成果試驗(yàn)地、大學(xué)校園等都將視和充分開發(fā)，茶館、會(huì)館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來(lái)6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過(guò)四十年的發(fā)展，將成為一個(gè)非常成業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場(chǎng)，而且在國(guó)內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，XX將成為世界最主要的旅游目的地和國(guó)際會(huì)議中心，XX旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國(guó)際節(jié)日。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識(shí)、充滿信息、充滿文化的旅游生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個(gè)社會(huì)更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加.所有的現(xiàn)有景點(diǎn)均為靜態(tài)景觀，XX缺乏像迪斯尼樂園或二十世概念，并且得到奧運(yùn)支撐作用，XX嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活.房出租率同步提高的態(tài)勢(shì)，是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力的三星級(jí)及以下飯店僅集中了全市不足四成的營(yíng)業(yè)收入和三成的利...XX嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來(lái)巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源（即人展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但.第五章項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊.建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升。但要求資金大量...單位（天、月）間規(guī)劃意見書交通影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià)市政咨詢方案編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書土地入市交易.場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場(chǎng)決定項(xiàng)目的成敗和收益。出讓，也可能無(wú)人摘牌。土地市場(chǎng)營(yíng)銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最.規(guī)劃公示，召開市民聽證會(huì)，完善公眾參與、專家評(píng)審和政府決策，以此來(lái)提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)..前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)征地費(fèi)拆遷費(fèi)前期工程費(fèi)市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)地價(jià)款管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售推廣費(fèi)用開發(fā)期間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)金額（萬(wàn)元）5.38%1.42%1.12%1.79%1.12%樓面毛地價(jià)年利率5.85%不發(fā)生本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租置補(bǔ)償，3602萬(wàn)元用于果木補(bǔ)償。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場(chǎng)和車耳營(yíng).告編制費(fèi)、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程標(biāo)底編制費(fèi)、招投..序號(hào)13456789項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)規(guī)劃咨詢費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)工程造價(jià)咨詢費(fèi)工程標(biāo)底編制費(fèi)招投標(biāo)代理費(fèi)招投標(biāo)管理費(fèi)工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)其它費(fèi)用金額（萬(wàn)元）992工程咨詢公司收費(fèi)環(huán)評(píng)公司收費(fèi)交評(píng)公司收費(fèi)方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地（1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約85萬(wàn)，其中包通路方案：本項(xiàng)目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項(xiàng)目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場(chǎng)地平整工.米/日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按.管理費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)單位為組織和管理土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)主體的資金成本。本項(xiàng)目的資金來(lái)源銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期不可預(yù)見費(fèi)按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建..類費(fèi)用，前期費(fèi)用中包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、環(huán)境評(píng)價(jià)抱告、交通影響評(píng)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期前期費(fèi)用開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)拆遷費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理費(fèi)用銷售推廣費(fèi)前期費(fèi)用開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)拆遷費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理費(fèi)用銷售推廣費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)第七章項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析..熟地價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級(jí)開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用及二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)后求出土地價(jià)格，最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價(jià)扣減建造成本、利息、利潤(rùn)等計(jì)算假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的開發(fā)余值為本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按..二、成本費(fèi)用紅線外市政三、銷售費(fèi)用五、樓面熟地價(jià)建設(shè)期（年）按建面單價(jià)按二-1,2,3之和及地價(jià)按二-1,2,3之和及地價(jià)1（一-二-三-四）/(1+5.85%+30%)..根據(jù)總成本構(gòu)成（表6.1）和資金使用計(jì)劃（表6.4...在諸多不確定因素中，土地取得費(fèi)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響程度較或總成本平均出讓單價(jià)..經(jīng)過(guò)上述分析，當(dāng)項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)發(fā)生變化時(shí)，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，周期越長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本越高，風(fēng)險(xiǎn)越大。故應(yīng)提高效率，縮詳細(xì)的開發(fā)計(jì)劃，逐步實(shí)施，合理調(diào)配資金，將資金平衡問(wèn)題落實(shí)到將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)量總.到的問(wèn)題，帶來(lái)一些政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)盡可能理順土地開發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項(xiàng)目實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，土地一級(jí)開發(fā)階段房屋的征地、拆遷、市政.及代征綠化將改善整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境，營(yíng)造健康的購(gòu)物、旅游、生活土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目可以為政府帶來(lái)二級(jí)開發(fā)的稅收收入并相應(yīng)建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)業(yè)圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的.成有形市場(chǎng)后，這一特征將更為明顯。從長(zhǎng)期來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)需地產(chǎn)市場(chǎng)非常看好?？梢灶A(yù)見，未來(lái)幾年由于新土地政策的實(shí)施，土地的價(jià)格有上升的趨勢(shì)。因此，在未來(lái)合適的時(shí)機(jī)出讓各地塊，是能.夠?qū)崿F(xiàn)目前所設(shè)想的預(yù)期收益的，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有一定的可行..1月