資產評估實務一-《資產評估實務（一）》模擬考試1單選題（共30題，共30分）(1.)資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員根據(jù)委托，對無法履行必要資產評估程序的金融不良資產在基準日（江南博哥）特定目的下的價值或者價值可實現(xiàn)程度進行分析、估算，并出具價值分析報告等咨詢報告的專業(yè)服務行為，是指()。A.價值評估業(yè)務B.價值分析業(yè)務C.價值判斷業(yè)務D.價值評價業(yè)務正確答案：B參考解析：(2.)下列各項中，()是長期股權投資評估重要的評估假設。A.會計分期B.會計主體C.貨幣計量D.持續(xù)經(jīng)營正確答案：D參考解析：持續(xù)經(jīng)營是長期股權投資評估重要的評估假設。(3.)基金管理人和基金托管人獲得的管理費收入和托管費收入的計算依據(jù)是()。A.基金的資產規(guī)模B.基金投資的收益C.基金投資的種類D.基金投資獲得收益的時間正確答案：A參考解析：基金管理機構和托管機構分別作為基金管理人和基金托管人，一般按照基金的資產規(guī)模獲得一定比例的管理費收入和托管費收入。(4.)下列不屬于生產性生物資產的特點是()。A.生產性生物資產具有能夠在生產經(jīng)營中長期、反復使用B.生產性生物資產一定程序上具有無形資產的特征C.生產性生物資產通常需要生長到一定階段才開始具備生產的能力D.生產性生物資產一定程序上具有固定資產的特征正確答案：B參考解析：與消耗性生物資產相比較，生產性生物資產的最大特點在于，生產性生物資產具有能夠在生產經(jīng)營中長期、反復使用，所以選項A正確；通常認為生產性生物資產在一定程度上具有固定資產的特征，選項D正確；一般而言，生產性生物資產通常需要生長到一定階段才開始具備生產的能力，選項C正確。本題答案為選項B。(5.)某公司擬進行增資擴股，采用資產基礎法對股東全部權益價值進行評估，長期待攤費80萬元，為辦公樓裝修費用的攤銷余額，其原始發(fā)生額為200萬元。若辦公樓裝修費用已包含在房屋建筑物估值中，該公司長期待攤費用估值為()萬元。A.0B.80C.200D.120正確答案：A參考解析：對于在其他項目評估時已經(jīng)一并考慮的費用，評估長期待攤費用時不得計算評估值。長期待攤費用的評估值為零。(6.)企業(yè)的現(xiàn)金、銀行存款、債券投資和應付債券等屬于()。A.財務金融工具B.基礎金融工具C.資本金融工具D.衍生金融工具正確答案：B參考解析：基礎金融工具包括企業(yè)持有的現(xiàn)金、存放于金融機構的款項、普通股以及代表在未來期間收取或支付金融資產的合同權利或義務等，如應收賬款、應付賬款、客戶貸款、客戶存款、債券投資和應付債券等。(7.)下列關于投資性房地產的具體范圍描述中，正確的是()。A.國家有關規(guī)定認定的閑置土地屬于投資性房地產B.企業(yè)自建用于辦公室的房地產屬于投資性房地產C.已出租的土地使用權和已出租的建筑物屬于投資性房地產D.房地產開發(fā)企業(yè)的存貨屬于投資性房地產正確答案：C參考解析：(8.)下列選項中關于以財務報告為目的的評估與會計、審計的專業(yè)關系說法錯誤的有()。A.審計人員是公允價值計量的最終審核人。B.財務報告外部使用者更希望和愿意看到的是由獨立專業(yè)人員提供的評估結果。C.公允價值的使用使會計信息責任體系發(fā)展成為會計責任、評估責任和審計責任的二維責任體系。D.在公允價值計量體系中，外部專業(yè)人員的評估結果是計量工具，會計將根據(jù)評估結果直接對賬目進行調整。正確答案：C參考解析：公允價值的運用使會計信息責任體系由以往的會計責任和審計責任的二維責任體系，發(fā)展成為會計責任、評估責任和審計責任構成的三維責任體系。(9.)在合并對價分攤評估中，()是無形資產最常用的評估方法。A.成本加成法B.收益法C.市場法D.資產基礎法正確答案：B參考解析：考慮到無形資產的特殊屬性，在合并對價分攤評估中，無形資產最常用的評估方法為收益法。(10.)下列有關預測投資性房地產未來凈收益的說法中錯誤的是()。A.未來凈收益是指有效毛收入扣除相關稅費.運營費用后歸屬于房地產的收入B.運營費用不包括保險費C.潛在毛收入是假定房地產在充分利用.無空置（即100%出租）情況下的收入，包括除租金以外的收入D.未來凈收益應首先通過租賃收入測算正確答案：B參考解析：運營費用應包括稅費、保險、物業(yè)管理費、管理費、維修費、水電費等維持投資性房地產正常使用或者營業(yè)的必要費用。(11.)下列關于資產預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的說法中，不正確的是()。A.估計資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時通常采用成本法B.預計未來現(xiàn)金流量的預測是基于特定實體現(xiàn)有管理模式下可能實現(xiàn)的收益C.預測一般只考慮單項資產或資產組/資產組組合內主要資產項目在簡單維護下的剩余經(jīng)濟年限D.不考慮單項資產或資產組/資產組組合內主要資產項目的改良或重置正確答案：A參考解析：選項A，估計資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時通常采用收益法。(12.)對作為整體資產組成部分的機器設備進行評估時，對機器設備的評估依據(jù)是()。A.收益原則B.替代原則C.貢獻原則D.評估時點原則正確答案：B參考解析：作為整體資產組成部分的機器設備采用替代原則，用同等功能的替代產品的價格作為重置價。(13.)由于新技術的發(fā)展，使得新設備在運營費用上低于老設備所帶來的超額成本稱為()。A.超額投資成本B.超額運營成本C.超額貶值成本D.超額技術成本正確答案：B參考解析：超額運營成本是由于新技術的發(fā)展，使得新設備在運營費用上低于老設備。超額投資成本指技術進步，新技術、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的新設備的制造成本比過去降低。(14.)某市區(qū)有一工業(yè)庫房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行評估。A.市場法B.成本法C.剩余法D.收益法正確答案：C參考解析：剩余法適用于待拆遷改造的再開發(fā)不動產的評估。該工業(yè)廠房需要更新改造，項目沒有正式實施，且更新改造后的不動產具有收益性，最適合采用剩余法。(15.)集體承包國家所有和集體所有的宜林荒山荒地造林的，承包后種植的林木一般情況下歸()所有。A.農民B.個人C.集體D.國家正確答案：C參考解析：集體承包國家所有和集體所有的宜林荒山荒地造林的，承包后種植的林木歸承包的集體所有，承包合同另有約定的，按照承包合同的約定執(zhí)行。(16.)紅星公司被評估的某材料系最近從外地購入，當時共購入500件，單價600元/件，共發(fā)生運雜費等8000元，經(jīng)盤點，該材料尚余100件，該批材料的評估值為()。A.68000元B.124000元C.308000元D.61600元正確答案：D參考解析：8000×100/500＋100×600＝61600（元）。(17.)某公司要出售300件在產品，現(xiàn)對其進行評估，根據(jù)調查，該在產品評估基準日市場上可接受的不含稅價為60元/件，銷售費用為3元/件，不考慮增值稅及其附加稅等其他因素，則評估值為()元。A.17100B.16100C.15100D.18100正確答案：A參考解析：市場法下每件在產品的評估值＝60–3＝57（元），評估值＝300×57＝17100（元），選擇“A”。(18.)某在建工程，土建部分的賬面值為1000萬元，其中，建安工程費用為800萬元，前期費用為150萬元，管理費50萬元。截至評估基準日，項目土建已基本完工，現(xiàn)在室內裝修中。根據(jù)類似工程結構及規(guī)模，建設周期為1年。利息率為5%，利潤率為4%。根據(jù)上述條件確定該在建工程評估價值為()萬元。（前期費用在期初一次投入，建安工程費用和管理費在建設期均勻投入）A.1176.05B.1135.25C.1092.00D.1068.75正確答案：D參考解析：資金成本=150×5%×1+（800+50）×5%×1/2=28.75（萬元），利潤=1000×4%=40（萬元）。在建工程評估值=已支付費用+資金成本+利潤=1000+28.75+40=1068.75（萬元）。(19.)下列各項可以劃分為森林資產的是()。A.在依法認定以前的森林資源B.完全沒有經(jīng)濟利用價值的森林資源C.由特定主體所擁有或控制，并能夠帶來經(jīng)濟利益的森林資源D.在現(xiàn)有技術條件下不可計量的森林資源正確答案：C參考解析：資產必須是由特定主體所擁有或控制，并能夠帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。沒有經(jīng)濟利用價值或在當今知識與技術條件下尚不能確定其有經(jīng)濟利用價值的森林資源不能成為資產，如沒有依法認定的森林資源，黑鉆押題，，完全沒有經(jīng)濟利用價值的森林資源，在現(xiàn)有技術條件下不可計量的森林資源。(20.)我國礦產資源屬于()所有。A.國家B.探礦權人C.采礦權人D.其他經(jīng)濟組織正確答案：A參考解析：我國的礦產資源屬于國家所有。(21.)某宗地存在商業(yè)寫字樓，不動產年凈收益為500萬元，該寫字樓建筑物價值為3000萬元，已知綜合資本化率為11%，則該不動產的土地價值約為()萬元。A.1500B.1545C.2500D.2945正確答案：B參考解析：土地價值=不動產收益/綜合資本化率－建筑物價值=500/11%－3000=1545.45（萬元）。(22.)森林資源資產清單中包含哪幾類調查的結果()。A.一類調查、二類調查、三類調查B.二類調查、三類調查C.二類調查、三類調查、現(xiàn)場調查D.一類調查、二類調查、三類調查、問卷調查正確答案：B參考解析：森林資源資產清單，通常是指以具有相應調查資質的森林資源調查單位當年的森林資源規(guī)劃設計調查（二類調查）、伐區(qū)作業(yè)設計調查（三類調查）成果，或按林業(yè)資源管理部門要求建立并逐年更新至當年，且經(jīng)補充調查修正的森林資源檔案資料編制的森林資源資產清單。一類調查的數(shù)據(jù)通常不能適用于森林資源資產評估。(23.)定期重復地砍伐具有一定特征的成熟木，林地上始終保持有各個齡級的林木的屬于()。A.皆伐B.漸伐C.擇伐D.撫育采伐正確答案：C參考解析：(24.)下列關于珠寶首飾評估實踐展望的表述，不正確的是()。A.我國與保險有關的珠寶評估業(yè)務主要涉及保險理賠時的糾紛處理B.珠寶首飾評估不能解決珠寶企業(yè)融資難題C.拍賣公司.典當行對珠寶首飾的評估，往往需要借助專業(yè)的珠寶評估師和評估機構提供服務D.隨著我國遺產稅等稅種的開征，納稅評估也將成為珠寶首飾評估的市場需求正確答案：B參考解析：在經(jīng)營性文化單位改革發(fā)展的新形勢下，珠寶首飾評估有助于解決珠寶企業(yè)融資難題。(25.)下列關于商品房預售合同的相關規(guī)定，說法正確的是()。A.房地產銷售代理機構與承購人簽訂商品房預售合同B.房地產開發(fā)企業(yè)應當與房地產銷售代理機構簽訂商品房預售合同C.房地產開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府自然資源管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)D.房地產開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起15日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府自然資源管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)正確答案：C參考解析：(26.)與傳統(tǒng)資產評估業(yè)務相比較，其他資產評估業(yè)務一般具有的特點不屬于的是()。A.評估實踐較少，但具有一定的前景B.評估實踐較少，且沒有前景C.評估實踐中的做法具有一定的創(chuàng)新性D.能夠起到引領示范作用正確答案：B參考解析：評估實踐較少，但具有一定的前景，選項B的說法錯誤。(27.)對于下列不動產的評估可以釆用收益法的是()。A.學校B.公園C.寫字樓D.寺院正確答案：C參考解析：收益法適用于經(jīng)營性且有穩(wěn)定收益的不動產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等非經(jīng)營性不動產價值評估大多不適用。(28.)界定某項建筑物是否屬于在建工程的依據(jù)是()。A.是否已經(jīng)付清工人工資B.主體建筑是否已經(jīng)完工C.是否進行了整體竣工驗收D.是否已經(jīng)竣工正確答案：C參考解析：在建工程指正在建設尚未竣工投入使用的建設項目。一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據(jù)。(29.)下列不屬于國有土地使用權轉讓的是()。A.出售B.交換C.贈予D.劃撥正確答案：D參考解析：(30.)下列關于林班的描述錯誤的是()。A.林班是森林資源統(tǒng)計單位，也是永久性的經(jīng)營管理單位B.在林業(yè)局、林場范圍內，將林地劃分成許多個面積大小比較一致的單位C.我國林區(qū)的林班面積，一般為100~500公頃D.屬于森林經(jīng)營的最小單位正確答案：D參考解析：多選題（共15題，共15分）(31.)金融不良資產評估對象中，實物類資產主要包括()。A.收購的以物抵貸資產B.受托管理的實物資產C.商業(yè)性債轉股D.資產處置中收回的以物抵債資產E.受托管理的實物資產所產生的權益正確答案：A、B、D、E參考解析：實物類資產主要包括收購的以物抵貸資產、資產處置中收回的以物抵債資產、受托管理的實物資產及其產生的權益，以及其他能實現(xiàn)債權清償權利的實物資產。(32.)下列關于運用專家打分法的基本評估程序說法錯誤的有()。A.選擇專家的人數(shù)以10人左右為宜B.向專家提供債權背景資料，以匿名方式征詢專家意見C.一般經(jīng)過2輪匿名征詢和意見反饋，就可形成最終分析結論D.對專家意見進行分析匯總，將統(tǒng)計結果反饋給專家E.專家根據(jù)反饋結果修正自己的意見正確答案：A、C參考解析：(33.)下列資產類別當中，不屬于金融不良資產評估對象的有()。A.抵債股權B.銀行持有的正常貸款C.持有的企業(yè)正常債券D.收購的以物抵貸資產E.土地使用權正確答案：B、C參考解析：(34.)下列關于投資基金評估基本特點的說法中，正確的有()。A.投資基金評估是對基金資產凈值的評估B.在評估時要盡可能穿透底層，對底層資產進行分析估值C.投資基金凈值計算不需要扣除管理費。D.投資基金凈值計算應扣除對應的管理費和管理人對應的超額收益（CARRY）E.投資基金的估值不是建立在底層資產估值的基礎上的正確答案：A、B、D參考解析：(35.)下列各項中，不屬于具有控制權股權評估特點的是()A.評估方法選擇受到限制B.可能存在控制權溢價因素C.評估程序不受限制D.關注資產權屬資料完善情況E.權屬資料完善情況不需要關注正確答案：A、E參考解析：具有控制權股權評估的特點有：評估程序不受限制、關注資產權屬資料完善情況、可能存在控制權溢價因素。(36.)金融衍生工具的主要類型包括()。A.期權合同B.互換合同C.混合衍生工具D.可轉換公司債券E.優(yōu)先股正確答案：A、B、C參考解析：金融衍生工具，其價值依附于其他更基本的標的變量，例如特定利率、基本金融工具的價格、商品價格、匯率和價格指數(shù)等，其主要類型包括期權合同、互換合同和混合衍生工具等。(37.)下列關于減值測試中現(xiàn)金流預測的說法中，正確的有()。A.現(xiàn)金流預測應以評估對象的當前狀況為基礎B.現(xiàn)金流預測應以評估對象將來可能發(fā)生的.尚未作出承諾的重組事項為基礎C.評估專業(yè)人員應當關注現(xiàn)金流預測涉及的主要評估參數(shù)是否與行業(yè)保持一致D.現(xiàn)金流預測是由企業(yè)管理人員做出，評估專業(yè)人員負責評估和確定其合理性E.現(xiàn)金流預測是評估專業(yè)人員基于對企業(yè)的調查了解提出的，并對其合理性負責正確答案：A、C、D參考解析：現(xiàn)金流預測應以評估對象的當前狀況為基礎，不應當包括將來可能發(fā)生的、尚未作出承諾的重組事項或者與資產改良有關的預計未來現(xiàn)金流量。所以選項B不正確?，F(xiàn)金流預測是基于經(jīng)企業(yè)管理層（如董事會）準備的針對評估對象的最近財務預算或者經(jīng)營計劃進行的，評估專業(yè)人員應通過關注、檢驗歷史現(xiàn)金流預測和實際值之間的差異來評估和確定當前現(xiàn)金流預測假設的合理性。所以選項E不正確。(38.)對機器設備進行評估時，評估范圍可能包括()。A.設備本體B.設備基礎C.附屬設施D.設備零部件E.設備占地面積正確答案：A、B、C參考解析：機器設備的評估范圍，除了機器設備本體，可能還包括設備基礎、附屬設施等。(39.)機器設備的評估假設包括()。A.繼續(xù)使用假設B.原地使用假設或移地使用假設C.現(xiàn)行用途使用假設或改變用途使用假設D.變現(xiàn)假設E.剩余價值假設正確答案：A、B、C、D參考解析：評估假設包括：繼續(xù)使用或變現(xiàn)、原地使用假設、移地使用假設、現(xiàn)行用途使用假設、改變用途使用假設。(40.)用比例系數(shù)法進行異齡林林地評估時，比例系數(shù)的確定需要考慮的因素有()。A.投資收益率B.參照物的多少C.當?shù)厣纸?jīng)營實踐中習慣性的林價中山價（地租）所占份額D.林地的立地條件類型或地位指數(shù)級E.林地的地利系數(shù)正確答案：C、D、E參考解析：比例系數(shù)的確定，必須考慮以下幾個因素：（1）當?shù)厣纸?jīng)營實踐中習慣性的林價中山價（地租）所占份額。（2）林地的立地條件類型或地位指數(shù)級。（3）林地的地利系數(shù)。(41.)關于流動資產評估的特點，下列說法正確的有()。A.流動資產一般需進行分類清查和評估B.對企業(yè)會計核算資料的依賴度高C.正常情況下，賬面價值基本可以反映其現(xiàn)值D.正常情況下，需要考慮功能性貶值因素E.實務中，應盡量讓評估時點與評估結論使用時點接近正確答案：A、B、C、E參考解析：(42.)經(jīng)濟林資源資產評估的評估方法有()。A.市場成交價比價法B.重置成本法C.收益現(xiàn)值法D.周期收益資本化法E.年金資本化法正確答案：A、B、C參考解析：經(jīng)濟林資源資產評估方法有市場成交價比較法、重置成本法、收益現(xiàn)值法、剩余價值法、木材市場價倒算法。(43.)下列各項中屬于新的資產業(yè)務類型的有()。A.碳資產B.PPP領域的資產評估C.稅收領域的資產評估D.無形資產E.生態(tài)環(huán)境建設領域的資產評估正確答案：B、C、E參考解析：近幾年不斷出現(xiàn)的新的資產類型：碳資產、珠寶首飾、各種無形資產。近幾年也出現(xiàn)了新的資產業(yè)務類型，如稅收領域的資產評估、司法實踐領域的資產評估、生態(tài)環(huán)境建設領域的資產評估、PPP領域的資產評估等。選項BCE正確。(44.)下列評估方法中，屬于在建工程評估的常用方法有()。A.重編預算工程進度法B.形象進度法C.重置核算法D.重置成本法E.假設開發(fā)法正確答案：B、C、D、E參考解析：在建工程評估的常用方法有重置成本法、形象進度法、重置核算法、假設開發(fā)法。(45.)在對不動產進行現(xiàn)場調查時，需要收集的資料清單包括()。A.評估對象的基本情況B.有關評估對象所在地段的環(huán)境因素和區(qū)域因素資料C.與評估對象有關的不動產市場資料D.國家和地區(qū)涉及不動產評估的政策.法規(guī)和定額指標E.專業(yè)機構出具的技術鑒定報告正確答案：A、B、C、D參考解析：對不動產進行現(xiàn)場調查時，需要收集的資料清單具體如下：（1）評估對象的基本情況；（2）有關評估對象所在地段的環(huán)境因素和區(qū)域因素資料；（3）與評估對象有關的不動產市場資料；（4）國家和地方涉及不動產評估的政策、法規(guī)和定額指標。問答題（共3題，共3分）(46.)某持續(xù)經(jīng)營企業(yè)，具有連續(xù)3年的財務報表及相關資料，資產負債表顯示，2019年底企業(yè)資產總額為4億元，負債總額為3.5億元（均為有效負債），其中某資產管理公司享有的債權為1.7億元。根據(jù)報表分析和市場分析，企業(yè)在2020年度通過經(jīng)營活動產生的凈現(xiàn)金流量為1150萬元，并且預計未來5年凈現(xiàn)金流如下表所示（不考慮自由現(xiàn)金流與現(xiàn)金流的差別）。未來5年凈現(xiàn)金流量預測表（單位：萬元）根據(jù)企業(yè)生產和發(fā)展對現(xiàn)金流的需求，預計企業(yè)每年可以拿出凈現(xiàn)金流中的75%用于償債。按照基準利率和風險調整值產生折現(xiàn)率，考慮因素包括不良貸款損失率、不良貸款企業(yè)使用資金的成本等因素，確定折現(xiàn)率為10%。估計5年后企業(yè)資產價值為10500萬元。要求：使用現(xiàn)金流償債法計算資產管理公司擁有的債權的回收價值。（計算過程保留兩位小數(shù)）正確答案：參考解析：償債期內某年度企業(yè)可用于償債現(xiàn)金流=該年度自由現(xiàn)金流×償債系數(shù)（75%）則，未來五年可償債現(xiàn)金流量如下表所示：單位：萬元未來五年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值計算過程如下表所示：單位：萬元可償債凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值=784.10+743.76+704.34+665.93+628.66+6519.45=10046.24（萬元）企業(yè)償債能力特定債權回收價值=特定債權額×償債能力=17000×28.7%=4879（萬元）(47.)某不動產占地5000平方米，共10層，容積率為2.5，每層建筑面積相同。土地使用年限為48年，預計該房地產經(jīng)過兩年開發(fā)建成，再經(jīng)過一年銷售招租完畢。招租結束后，各層使用情況預計如下：（1）1層的大堂部分占該層建筑面積的65%，其余部分的70%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元。（2）2－5層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年凈利潤為650元。（3）6－10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需要承擔相當于租金收入10%的運營費用。假設商場、辦公樓的資本化率分別為10%、7%。要求：（一）計算總建筑面積、各層建筑面積。（二）評估該不動產銷售招租完畢時的市場價值。正確答案：參考解析：（一）總建筑面積＝2.5×5000＝12500（平方米）各層建筑面積＝12500÷10＝1250（平方米/層）（二）1層的收益分為大堂的收益和商鋪的收益，而大堂的收益已包含在整體收益中不需要單獨計算。1層商鋪年凈收益＝1250×（1-65%）×70%×90%×60×12＝198450（元）1層商鋪未來收益的現(xiàn)值＝198450×（P/A，10%，45）＝1957272.66（元）2-5層商場年凈收益＝1250×4×70%×650＝2275000（元）2-5層商場未來收益的現(xiàn)值＝2275000×（P/A，10%，45）＝22437870（元）6-10層辦公樓年凈收益＝5×20×1800×12×80%×（1-10%）＝1555200（元）6-10層商場未來收益的現(xiàn)值＝1555200×（P/A，7%，45）＝21159273.6（元）該不動產銷售招租完畢時的市場價值＝1957272.66＋22437870＋2