演講人：日期：物業(yè)管理?xiàng)l例司法解釋目錄CONTENTS物業(yè)管理?xiàng)l例概述業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃與設(shè)施設(shè)備維護(hù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與財(cái)務(wù)公開透明化糾紛解決途徑與法律責(zé)任承擔(dān)01物業(yè)管理?xiàng)l例概述物業(yè)管理?xiàng)l例定義指中華人民共和國國務(wù)院發(fā)布的，針對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的一系列規(guī)范性文件。物業(yè)管理?xiàng)l例性質(zhì)行政法規(guī)，具有法律約束力，旨在規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。定義與性質(zhì)隨著城市化進(jìn)程的加速，物業(yè)管理問題日益突出，亟需規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)管理水平。立法背景規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。立法目的立法背景及目的適用范圍適用于中華人民共和國境內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，包括住宅、商業(yè)、辦公等各類物業(yè)。適用對(duì)象業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)使用人等參與物業(yè)管理活動(dòng)的各方主體。適用范圍與對(duì)象02業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主義務(wù)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理等。業(yè)主權(quán)利物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主享有物業(yè)服務(wù)、提議召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)成員等權(quán)利。召開形式定期召開，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。組成方式由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利。職責(zé)范圍選舉業(yè)主委員會(huì)、制定和修改業(yè)主公約、決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘和解聘等重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)組成及職責(zé)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，成員應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，且不得擔(dān)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)職務(wù)或與其有利益關(guān)系。選舉方式執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等。職責(zé)范圍定期召開會(huì)議，公開透明地決策和執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。運(yùn)作機(jī)制業(yè)主委員會(huì)選舉與運(yùn)作03物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立法人資格根據(jù)建設(shè)部2007年164號(hào)令《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法設(shè)立并具備獨(dú)立法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需具備相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)取得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，具備從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的合法資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員需具備相應(yīng)資格物業(yè)服務(wù)企業(yè)的從業(yè)人員應(yīng)具備相應(yīng)的職業(yè)資格證書或崗位證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)素養(yǎng)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容，包括房屋及配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的維護(hù)等。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以便業(yè)主監(jiān)督和評(píng)估服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確費(fèi)用及支付方式物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算、支付方式和時(shí)間，以及逾期支付的責(zé)任和違約金等相關(guān)事宜。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡到專業(yè)義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定提供專業(yè)的服務(wù)，包括維修、養(yǎng)護(hù)、管理房屋及配套設(shè)施等，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。業(yè)主應(yīng)履行支付義務(wù)違約責(zé)任應(yīng)明確約定雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任業(yè)主應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)工作，如提供必要的協(xié)助和信息等。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確約定雙方的違約責(zé)任和違約金的計(jì)算方式，以便在發(fā)生糾紛時(shí)能夠及時(shí)處理和解決。04物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃與設(shè)施設(shè)備維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循城市規(guī)劃的要求，確保物業(yè)管理區(qū)域的合理布局和有效管理。按照城市規(guī)劃要求根據(jù)建筑物的規(guī)模、配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)的需求，合理劃定物業(yè)管理區(qū)域。建筑物規(guī)模與配套設(shè)施充分考慮業(yè)主的意愿和公共利益，確保物業(yè)管理區(qū)域的劃分符合業(yè)主的共同利益。業(yè)主意愿與公共利益物業(yè)管理區(qū)域劃分原則010203公共設(shè)施設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施完備物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)包括道路、綠化、照明、消防、安防、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施，確保業(yè)主的基本生活需求。設(shè)備質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)方便業(yè)主使用公共設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，確保設(shè)備的安全、可靠、節(jié)能和環(huán)保。公共設(shè)施設(shè)備的布局應(yīng)當(dāng)合理，方便業(yè)主使用，并確保其運(yùn)行、維護(hù)和更新的便捷性。維修資金籌集與使用維修資金應(yīng)當(dāng)設(shè)立專戶存儲(chǔ)，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定進(jìn)行管理，并定期公布維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。維修資金監(jiān)管維修資金使用范圍維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維修資金應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定進(jìn)行籌集和使用，確保維修資金的合理性和有效性。維修資金使用與監(jiān)管機(jī)制05物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與財(cái)務(wù)公開透明化其他服務(wù)費(fèi)用物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主需求提供的其他服務(wù)所收取的費(fèi)用，如家政服務(wù)、快遞代收等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括基本服務(wù)費(fèi)用、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用等，具體按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。停車服務(wù)費(fèi)物業(yè)公司為業(yè)主提供停車服務(wù)所收取的費(fèi)用，包括車位租金、停車服務(wù)費(fèi)等。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司應(yīng)定期向業(yè)主公布財(cái)務(wù)報(bào)告，包括收支情況、成本構(gòu)成、利潤分配等內(nèi)容。定期公布財(cái)務(wù)報(bào)告物業(yè)公司應(yīng)將財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營情況等信息以公開透明的方式向業(yè)主披露，接受業(yè)主監(jiān)督。公開透明度物業(yè)公司應(yīng)建立審計(jì)制度，對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行定期審計(jì)，確保資金使用合規(guī)。建立審計(jì)制度財(cái)務(wù)公開透明化要求監(jiān)督檢查措施政府相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督檢查，確保其嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l例和財(cái)務(wù)公開透明化要求。處罰規(guī)定對(duì)于違反財(cái)務(wù)公開透明化要求的物業(yè)公司，相關(guān)部門應(yīng)依法進(jìn)行處罰，包括警告、罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照等。監(jiān)督檢查措施和處罰規(guī)定06糾紛解決途徑與法律責(zé)任承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同糾紛業(yè)主共有權(quán)糾紛業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的糾紛，如服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用繳納等。業(yè)主之間因共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利歸屬、使用、收益分配等產(chǎn)生的糾紛。糾紛類型及解決方式選擇物業(yè)管理侵權(quán)糾紛物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或其他相關(guān)主體侵犯他人合法權(quán)益引發(fā)的糾紛，如侵占公共區(qū)域、破壞公共設(shè)施等。糾紛解決方式選擇當(dāng)事人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛，其中仲裁和訴訟為最終解決途徑。侵權(quán)責(zé)任當(dāng)事人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，包括停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失等。連帶責(zé)任在物業(yè)服務(wù)合同中約定由多個(gè)當(dāng)事人共同承擔(dān)責(zé)任的，當(dāng)事人應(yīng)按照約定承擔(dān)連帶責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，未履行管理服務(wù)職責(zé)或履行職責(zé)不當(dāng)，導(dǎo)致業(yè)主損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。違約責(zé)任當(dāng)事人違反物業(yè)服務(wù)合同或相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，包括賠償損失、支付違約金等。民事法律責(zé)任承擔(dān)行政監(jiān)管措施相關(guān)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)管，對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，并督促整改。刑事處罰對(duì)于構(gòu)成犯罪的行為，如挪用專項(xiàng)維修資金、侵占公共財(cái)產(chǎn)等，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任，由司法機(jī)關(guān)進(jìn)行