房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理GDGM-測(cè)繪系-WHX第七章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程與管理學(xué)習(xí)目標(biāo)：1、了解房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的程序，項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容，以及開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段和建設(shè)實(shí)施階段的主要工作。2、理解可行性研究的含義和作用，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的含義，項(xiàng)目所需各種許可證的含義和作用，竣工驗(yàn)收的含義和要求。3、掌握可行性研究的方法和步驟，項(xiàng)目報(bào)建流程，招投標(biāo)的程序，項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量和成本管理的主要措施，竣工驗(yàn)收的程序。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動(dòng)力土地專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)開發(fā)的涵義6.2.1提出開發(fā)設(shè)想6.2.2開發(fā)設(shè)想的具體化6.2.3開發(fā)投資的可行性研究6.2.4申請(qǐng)項(xiàng)目選址并獲取土地使用權(quán)6.2.5工程項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)6.2.6征地及拆遷安置6.2.7項(xiàng)目融資6.2.8工程招標(biāo)及施工6.2.9市場(chǎng)營(yíng)銷及策劃6.210物業(yè)管理1.開發(fā)商2.經(jīng)營(yíng)合伙人3.金融機(jī)構(gòu)4.建筑承包商5.建筑師6.工程師7.工程監(jiān)理師8.會(huì)計(jì)師9.經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員10.市場(chǎng)營(yíng)銷人員、估價(jià)師11.律師12．原土地產(chǎn)權(quán)人13．政府14．項(xiàng)目購(gòu)買人房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)者為了自己或他人的占用，進(jìn)行土地改造和房屋建設(shè)及租售經(jīng)營(yíng)的行為過(guò)程，包括從尋找開發(fā)場(chǎng)地、征地拆遷、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地改造到房屋建設(shè)的全過(guò)程。

分類按照開發(fā)規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)可以分為單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片開發(fā)。單項(xiàng)開發(fā)所開發(fā)的是規(guī)模小、功能單一、配套開發(fā)設(shè)施簡(jiǎn)單的相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目。小區(qū)開發(fā)包括新城區(qū)的小區(qū)綜合開發(fā)和舊城區(qū)相對(duì)獨(dú)立街坊的更新改造，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)應(yīng)做到基礎(chǔ)設(shè)施和配套項(xiàng)目齊全、功能完善。成片開發(fā)是指范圍廣、項(xiàng)目類型多、投資巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)的綜合性開發(fā)。

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的具體運(yùn)作程序

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的程序可劃分四個(gè)階段：即投資決策分析階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收與交付使用階段。一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序一）房地產(chǎn)開發(fā)的八個(gè)步驟：（1）提出投資設(shè)想。（2）細(xì)化投資設(shè)想。（3）可行性研究。一）房地產(chǎn)開發(fā)的八個(gè)步驟：（4）合同談判。得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。（5）簽署正式協(xié)議或合同。包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序一）房地產(chǎn)開發(fā)的八個(gè)步驟：（6）工程建設(shè)。開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。（7）竣工交用。政府批準(zhǔn)入住，業(yè)主或租客入住，辦理分戶產(chǎn)權(quán)證書、償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。（8）物業(yè)資產(chǎn)管理。一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序上述八個(gè)步驟，也可歸納為以下四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段；前期工作階段；建設(shè)階段；租售階段。注：如果開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)中或建設(shè)前就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者，則租售階段就會(huì)在前期工作階段、建設(shè)階段之中或之前進(jìn)行§投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析一、投資機(jī)會(huì)選擇

投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。該階段最重要的工作，就是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐步深入、細(xì)化的可行性研究。投資機(jī)會(huì)選擇主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會(huì)、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作。（設(shè)想及可行性研究）一、投資機(jī)會(huì)選擇流程：開發(fā)商確定區(qū)域》市場(chǎng)調(diào)研》機(jī)會(huì)篩選》細(xì)化投資設(shè)想》提出初步投資方案。§投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析二、投資決策分析

投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作?！焱顿Y機(jī)會(huì)選擇與決策分析二、投資決策分析市場(chǎng)分析：分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格或租金水平。§投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析二、投資決策分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果以及相關(guān)的項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)?！焱顿Y機(jī)會(huì)選擇與決策分析二、投資決策分析投資決策：結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財(cái)務(wù)狀況以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，就是否進(jìn)行本項(xiàng)目的投資開發(fā)做出決策。

投資決策分析工作，應(yīng)該在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行，以便使開發(fā)商有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問(wèn)題?！焱顿Y機(jī)會(huì)選擇與決策分析§§前期工作

當(dāng)通過(guò)投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購(gòu)買土地使用權(quán)和項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。一、獲取土地（場(chǎng)地勘測(cè)）（一）土地儲(chǔ)備與土地一級(jí)開發(fā)1．土地儲(chǔ)備：國(guó)家土地儲(chǔ)備制度。2.土地一級(jí)開發(fā)：土地整理。§§前期工作一、獲取土地（二）獲取土地的途徑1．土地使用權(quán)出讓：招、拍、掛、協(xié)議。2．土地使用權(quán)劃撥3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4．與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作§§前期工作二、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可（一）土地出讓過(guò)程中的規(guī)劃管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地率、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求?！臁烨捌诠ぷ鞫?、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》等方面?！臁烨捌诠ぷ鞫?、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理

1．開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段首先開發(fā)商城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)申請(qǐng)，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請(qǐng)有關(guān)部門填好征詢意見表后，報(bào)城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》?！臁烨捌诠ぷ鞫⒋_定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理2．申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段：開發(fā)商持《選址規(guī)劃意見通知書》及城市計(jì)劃管理部門的文件向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?！臁烨捌诠ぷ鞫?、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理3．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段開發(fā)商需持城市計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)、向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及用地紅線圖。主要規(guī)定了詳細(xì)性控制指標(biāo)?！臁烨捌诠ぷ鞫⒋_定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理4．設(shè)計(jì)方案審批階段開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì)，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門提出修改或調(diào)整意見之直到無(wú)問(wèn)題后，由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書》。§§前期工作二、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理5．申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段開發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的文件向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后，將負(fù)責(zé)主持召開市政配合會(huì)，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽等工作，最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?！臁烨捌诠ぷ鞫⒋_定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理順序：《選址規(guī)劃意見通知書》-《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》-《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》-《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書》-建設(shè)工程規(guī)劃許可證》§§前期工作三、建設(shè)工程招標(biāo)

招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)?！臁烨捌诠ぷ魅?、建設(shè)工程招標(biāo)（一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式

招標(biāo)方式可以分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。公開招標(biāo)：指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)：是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)?！臁烨捌诠ぷ鳎ǘ┱袠?biāo)機(jī)構(gòu)1．招標(biāo)過(guò)程中的決策活動(dòng)2．招標(biāo)中的日常事務(wù)工作3．招標(biāo)工作小組組成人員（1）決策人員（2）專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家（3）助理人員§§前期工作（三）招標(biāo)程序1．申請(qǐng)招標(biāo)2．編制招標(biāo)文件3．編制招標(biāo)工程標(biāo)底4．確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函5．投標(biāo)人資格審查6．招標(biāo)工程交底及答疑7．開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)8．簽訂合同§§前期工作四、開工申請(qǐng)與審批

建設(shè)工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請(qǐng)開工許可。§§前期工作（一）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件（1）已辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。（3）施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，已經(jīng)獲得《拆遷許可證》且拆遷進(jìn)度符合施工要求。（4）已經(jīng)通過(guò)招投標(biāo)確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同。（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查?！臁烨捌诠ぷ鳎ㄒ唬┥暾?qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。（7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。（8）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的50%，工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于30%。建設(shè)單位應(yīng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件?！臁烨捌诠ぷ鳎ǘ┥暾?qǐng)辦理施工許可證的程序（1）建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》。（2）建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并附相關(guān)證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。（3）發(fā)證機(jī)關(guān)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對(duì)于不符合的，應(yīng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，說(shuō)明理由。（4）施工過(guò)程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證?！臁烨捌诠ぷ鹘ㄔO(shè)階段：是指項(xiàng)目從開工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。工作目標(biāo)：要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用?！臁臁旖ㄔO(shè)階段

又稱施工階段，是將開發(fā)建設(shè)中涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的空間和時(shí)點(diǎn)上，將項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃付諸于正式實(shí)施的活動(dòng)。

施工企業(yè)（“主角”）—完成主要的建設(shè)工作

開發(fā)商（“配角”）——監(jiān)控進(jìn)度、控制成本、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、處理工程變更、解決爭(zhēng)議、簽付工程進(jìn)度款以及完成市政、公建配套等§§§建設(shè)階段工作內(nèi)容：

從業(yè)主的角度，對(duì)建設(shè)過(guò)程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理。§§§建設(shè)階段三控、兩管

從業(yè)主的角度，對(duì)建設(shè)過(guò)程實(shí)施包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項(xiàng)目管理。§§§建設(shè)階段一、質(zhì)量控制

是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制?！臁臁旖ㄔO(shè)階段工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作內(nèi)容：（一）對(duì)原材料的檢驗(yàn)（二）對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)在各種設(shè)備安裝之前均應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)和測(cè)試，不合格的要避免采用。（三）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施

1）施工設(shè)備、儀器進(jìn)行的檢查等；

2）控制混凝土質(zhì)量；

3）對(duì)砌筑工程、裝飾工程等進(jìn)行檢查；（四）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度二、進(jìn)度控制

以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理?！臁臁旖ㄔO(shè)階段主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)總周期的論證與分析；編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃；編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃；監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析。（一）工程進(jìn)度計(jì)劃的編制：先將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序，如一個(gè)施工項(xiàng)目可分為房屋建設(shè)工程、室外道路、各種室外管道工程等子項(xiàng)工程，然后再細(xì)分；統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量；計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間，可用天數(shù)表示；按正常施工的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，制定時(shí)間計(jì)劃。§§§建設(shè)階段（二）進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整兩種方法：水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法）；網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）?！臁臁旖ㄔO(shè)階段網(wǎng)絡(luò)圖法：§§§建設(shè)階段網(wǎng)絡(luò)圖法：思考：小張洗米及將電飯煲接上電源需2分鐘、蒸熟米飯20分鐘、洗菜5分鐘、炒菜10分鐘，小張從12:00開始準(zhǔn)備，什么時(shí)候能開飯？§§§建設(shè)階段三、成本控制

工程成本控制是監(jiān)督成本費(fèi)用、降低工程造價(jià)的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)自于租售收入和總開發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開發(fā)利潤(rùn)?！臁臁旖ㄔO(shè)階段（一）成本控制（施工階段）的主要內(nèi)容1．編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)：成本計(jì)劃可分解為五個(gè)方面：①材料設(shè)備成本計(jì)劃；②施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃；③人工費(fèi)成本計(jì)劃；④臨時(shí)工程成本計(jì)劃；⑤管理費(fèi)成本計(jì)劃。2．審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案3．控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算4．控制工程變更

§§§建設(shè)階段§§§建設(shè)階段（二）控制工程成本的做法和手段1．強(qiáng)化“成本”意識(shí)，加強(qiáng)全面管理2．確定成本控制的對(duì)象

分清主要費(fèi)用與次要費(fèi)用、變動(dòng)費(fèi)用與固定費(fèi)用。成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用。3．完善成本控制制度4．制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施

（二）控制工程成本的做法和手段§§§建設(shè)階段四、合同管理（一）合同管理的作用

確定了工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標(biāo)，是合同雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依據(jù)；

規(guī)定了合同雙方的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段

履行合同、按合同辦事，是工程過(guò)程中雙方的最高行為準(zhǔn)則，合法合同一經(jīng)簽署，則成為法律文件，具有法律約束力；一個(gè)項(xiàng)目的合同體系決定了該項(xiàng)目的管理機(jī)制，開發(fā)商

通過(guò)合同分解或委托項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)施對(duì)項(xiàng)目的控制；是雙方在工程實(shí)施過(guò)程中解決爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)。

§§§建設(shè)階段（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系1.開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。2.承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供應(yīng)（采購(gòu)）合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。§§§建設(shè)階段（三）合同管理的主要工作內(nèi)容

建設(shè)工程合同管理工作，包括建設(shè)工程合同的總體策劃、投標(biāo)招標(biāo)階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實(shí)施過(guò)程中的控制?！臁臁旖ㄔO(shè)階段

安全問(wèn)題是影響工程建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量和成本的重要方面；加強(qiáng)安全管理，對(duì)提高開發(fā)項(xiàng)目的總體經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益有著重要的意義。

工程建設(shè)中安全管理的原則：

安全第一、預(yù)防為主。五、安全管理§§§建設(shè)階段（一）竣工驗(yàn)收的要求當(dāng)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，由承包商按國(guó)家工程竣工驗(yàn)收有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。之后，開發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用。六、竣工驗(yàn)收監(jiān)理工程師§§§建設(shè)階段（二）竣工驗(yàn)收的依據(jù)包括經(jīng)過(guò)審批的項(xiàng)目建議書、年度開工計(jì)劃、施工圖紙和說(shuō)明文件、施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款等。六、竣工驗(yàn)收§§§建設(shè)階段（三）竣工驗(yàn)收的工作程序

1．單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；

2．綜合驗(yàn)收

3．竣工驗(yàn)收備案六、竣工驗(yàn)收§§§建設(shè)階段（四）竣工結(jié)算

竣工結(jié)算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可后，承包商應(yīng)向開發(fā)商遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價(jià)款及專用條款約定的合同價(jià)款調(diào)整內(nèi)容，進(jìn)行工程竣工結(jié)算。六、竣工驗(yàn)收§§§建設(shè)階段

物業(yè)管理公司依據(jù)竣工圖紙和技術(shù)資料進(jìn)行管理、進(jìn)一步改建或擴(kuò)建。六、竣工驗(yàn)收（五）編制竣工檔案§§§建設(shè)階段1．技術(shù)資料的內(nèi)容（1）前期工作資料（2）土建資料（3）安裝方面的資料六、竣工驗(yàn)收（五）編制竣工檔案§§§建設(shè)階段2．繪制竣工圖按施工圖施工而無(wú)任何變動(dòng)，則可在施工圖上加蓋“竣工圖”標(biāo)志，直接作為竣工圖。結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項(xiàng)目改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補(bǔ)充，要重新繪制竣工圖基礎(chǔ)、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等，以及設(shè)備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙?？⒐D一定要與實(shí)際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術(shù)負(fù)責(zé)人簽認(rèn)，不得任意涂改。六、竣工驗(yàn)收（五）編制竣工檔案§§§建設(shè)階段§§§§租售階段一、選擇物業(yè)租售形式

房地產(chǎn)租售過(guò)程一般包括三個(gè)階段：為使?jié)撛诘馁?gòu)買者或租戶了解物業(yè)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段；就有關(guān)價(jià)格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段；雙方協(xié)商一致后的簽約階段。物業(yè)租售形式：（一）開發(fā)商自行租售（二）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是從事購(gòu)買或銷售房地產(chǎn)或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，但不取得房地產(chǎn)所有權(quán)的商業(yè)單位。§§§§租售階段1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為、偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。從項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，參與整個(gè)開發(fā)過(guò)程，協(xié)助開發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)?！臁臁臁熳馐垭A段1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)服務(wù)。幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)的融資安排。提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。§§§§租售階段2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式（1）聯(lián)合代理與獨(dú)家代理

對(duì)于大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商經(jīng)常兩家或兩家以上的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作。這便是聯(lián)合代理?！臁臁臁熳馐垭A段2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式（2）買方代理、賣方代理和雙重代理

依代理委托方的不同，代理形式還可以分為買方代理、賣方代理和雙重代理。對(duì)于前兩種情況，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能從買方或賣方單方面收取傭金；對(duì)于第三種情況，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以同時(shí)向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式，而且雙重代理的身份應(yīng)向有關(guān)各方事先聲明?！臁臁臁熳馐垭A段2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式（3）首席代理和分代理

對(duì)于大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開發(fā)商或業(yè)主也可以委托一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目的首席代理，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的代理工作。總代理再去委托分代理，負(fù)責(zé)物業(yè)某些部分的代理工作?！臁臁臁熳馐垭A段（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題1.充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

由于房地產(chǎn)交易涉及到的資金量巨大，所以無(wú)論對(duì)開發(fā)商或業(yè)主來(lái)說(shuō)，還是對(duì)投資置業(yè)者來(lái)說(shuō)，都是須慎重對(duì)待的大事?！臁臁臁熳馐垭A段（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源

地方性的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由于其人員、經(jīng)驗(yàn)和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售工作。§§§§租售階段（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題3．考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過(guò)往的業(yè)績(jī)

看經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過(guò)往的業(yè)績(jī)，不是看其共代理了多少個(gè)項(xiàng)目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大?！臁臁臁熳馐垭A段（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題4．針對(duì)物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

住宅的銷售常由當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理，當(dāng)然，這些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也許是全國(guó)性甚至國(guó)際性經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)。§§§§租售階段（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題5．認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

通常開發(fā)商與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間都有一個(gè)合同關(guān)系，簽訂經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，應(yīng)對(duì)合同內(nèi)容及每一文字書面和隱含的意義認(rèn)真考慮。§§§§租售階段二、制定租售方案（一）出租還是出售

開發(fā)商首先需要對(duì)出租還是出售做出選擇，包括出租面積、出售面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。對(duì)于住宅項(xiàng)目，開發(fā)商大多選擇出售；對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商可選擇出租或租售并舉?！臁臁臁熳馐垭A段二、制定租售方案（二）租售進(jìn)度

租售進(jìn)度的安排，要考慮與工程建設(shè)進(jìn)度、融資需求、營(yíng)銷策略、宣傳策略以及預(yù)測(cè)的市場(chǎng)吸納速度協(xié)調(diào)。§§§§租售階段二、制定租售方案（三）租售價(jià)格

開發(fā)商定價(jià)主要有三類方法，即成本導(dǎo)向定價(jià)法、購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。其中，成本導(dǎo)向包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法；購(gòu)買者導(dǎo)向包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法；競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法和隨行就市定價(jià)法?！臁臁臁熳馐垭A段1．成本導(dǎo)向定價(jià)（1）成本加成定價(jià)法

指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來(lái)制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。加成的含義就是一定比率的利潤(rùn)。這是最基本的定價(jià)方法。（2）目標(biāo)定價(jià)法

指根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的一種方法。目標(biāo)定價(jià)法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷售水平上預(yù)期的總成本和總收入?！臁臁臁熳馐垭A段2．購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)（1）認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

是開發(fā)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。用這種方法定價(jià)的開發(fā)商認(rèn)為定價(jià)的關(guān)鍵是顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。他們利用市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的非價(jià)格變量，在購(gòu)買者心目中確立認(rèn)知價(jià)值，并要求所制定的價(jià)格必須符合認(rèn)知價(jià)值。（2）價(jià)值定價(jià)法

指確定的價(jià)格對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，代表著“較低（相同）的價(jià)格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價(jià)廉”。§§§§租售階段3．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)（1）領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法實(shí)際上是一種定價(jià)策略，處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位的房地產(chǎn)開發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法。（2）挑戰(zhàn)定價(jià)法

當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。（3）隨行就市定價(jià)法

指開發(fā)商按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平定價(jià)的方法。§§§§租售階段類別細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重卓越麓山別墅湘江1號(hào)美洲故事擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價(jià)值6905.401006.01006板塊形象定位71208.4956.651208.4交通條件6.5956.18956.181006.5生活配套5954.751055.251256.25基礎(chǔ)設(shè)施4.5954.31104.951255.6環(huán)境資源6.51207.81207.81157.5項(xiàng)目屬性地塊條件4.5954.3954.281205.4品牌效應(yīng)5954.751005.01105.5建筑體量41054.21054.21104.40項(xiàng)目配套61006.01006.01207.2景觀61056.31056.301006.00服務(wù)61006.01006.01006.00產(chǎn)品屬性建筑品質(zhì)6.5956.18956.181107.15立面6955.701006.001106.6戶型功能9958.55958.101109.9附加值7956.65906.301057.35科技運(yùn)用4.5954.3954.31004.5合計(jì)100

99.699.4110.05租售階段卓越麓山別墅湘江1號(hào)美洲故事均價(jià)（p）9000900010000權(quán)重系數(shù)（f）99.699.4110.1比準(zhǔn)價(jià)格（p')901790409163本項(xiàng)目參考價(jià)格(P)9073

別墅參考單價(jià)均值9050元/m2

項(xiàng)目定價(jià)方法定一房一價(jià)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目以下六點(diǎn)的綜合考量擬定價(jià)格：位置朝向樓層房型面積景觀3.5租售階段

31323302010201020113F面積

單價(jià)

總價(jià)

12F面積

單價(jià)

總價(jià)

11F面積

單價(jià)

總價(jià)

10F面積

單價(jià)

總價(jià)

價(jià)目表格式3.5租售階段三、制定宣傳與廣告策略（一）市場(chǎng)宣傳策略

宣傳作為促銷組合因素之一，在刺激目標(biāo)顧客對(duì)企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的需求、增加銷售、改善形象、提高知名度等方面，都起著十分重要的作用?！臁臁臁熳馐垭A段（二）廣告策略

廣告是一種十分有效的信息傳播方式，是公司用來(lái)對(duì)目標(biāo)顧客和公眾進(jìn)行直接說(shuō)服性溝通的五種主要工具之一。在制定廣告方案時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)理必須先確定目標(biāo)市場(chǎng)和購(gòu)買者動(dòng)機(jī)，然后才能做出制定廣告方案所需的五種決策，即所謂的5M，包括廣告的目標(biāo)即任務(wù)（Mission）、可用的費(fèi)用即資金（Money）、應(yīng)傳送的信息（Message）、應(yīng)使用的媒體（Media）和廣告效果評(píng)價(jià)即衡量（Measurement）?！臁臁臁熳馐垭A段§§§§租售階段確定市政設(shè)施及四源供應(yīng)的可能性分析投資環(huán)境，確定投資項(xiàng)目落實(shí)市政設(shè)施及四源供應(yīng)方案申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)起草項(xiàng)目建議書提交征地文件，擬定征地方案，申領(lǐng)征地批文提出用地申請(qǐng)送審項(xiàng)目建議書，領(lǐng)取批準(zhǔn)文件編制可行性研究報(bào)告送審可行性研究報(bào)告，領(lǐng)取批準(zhǔn)文件集體土地國(guó)有土地申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托設(shè)計(jì)規(guī)劃方案申請(qǐng)審定規(guī)劃方案領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證委托設(shè)計(jì)施工圖簽訂市政設(shè)施及四源協(xié)議場(chǎng)地“三通或七通一平”列入年度投資計(jì)劃領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證簽訂土地使用合同，交納地價(jià)款領(lǐng)取土地使用證或建設(shè)用地批準(zhǔn)書委托評(píng)估地價(jià)交納劃撥預(yù)定金領(lǐng)取拆遷許可證施工圖審查（包括消防、人防、衛(wèi)生、公安交通等）領(lǐng)取施工許可證開工建設(shè)辦理預(yù)售許可證竣工驗(yàn)收交付使用及物業(yè)管理租賃、銷售圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程一、可行性研究概述（一）含義

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。（二）目的可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的可行性（三）作用1、是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)2、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)3、是項(xiàng)目立項(xiàng)和用地審批的依據(jù)4、是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂合同、協(xié)議的依據(jù)5、是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)（四）階段劃分1、投資機(jī)會(huì)研究階段（投資估算的精確度為±30%）2、初步可行性研究階段（投資估算精度可達(dá)±20%）3、詳細(xì)可行性研究階段（投資估算的精度在±10%）4、項(xiàng)目的評(píng)估與決策階段一、可行性研究概述（五）內(nèi)容1、項(xiàng)目概況2、市場(chǎng)調(diào)研和需求預(yù)測(cè)3、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查4、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選6、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制一、可行性研究概述（六）步驟1、接受委托，明確研究目標(biāo)2、收集資料，調(diào)查研究3、設(shè)計(jì)方案4、方案比較與選擇5、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)6、制定實(shí)施計(jì)劃。7、編制可行性研究報(bào)告一、可行性研究概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)為了確定投資經(jīng)營(yíng)方向，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，運(yùn)用系統(tǒng)的、科學(xué)的方法，通過(guò)對(duì)影響因素的分析研究，為企業(yè)制定正確的決策以及預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展提供依據(jù)。（一）市場(chǎng)調(diào)查的類型1、探索性調(diào)查——回答的是“做什么”的問(wèn)題2、描述性調(diào)查——回答的是“是什么”的問(wèn)題3、因果性調(diào)查——回答的是“為什么”的問(wèn)題4、反饋性調(diào)查——回答的是“怎么樣”的問(wèn)題5、預(yù)測(cè)性調(diào)查——回答的是“會(huì)怎樣”的問(wèn)題二、市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)（二）市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容1、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查（政治法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化環(huán)境）2、技術(shù)發(fā)展調(diào)查（規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、設(shè)備材料）3、供給量與需求量調(diào)查（市場(chǎng)存量和增量情況等）4、房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查（消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成）5、產(chǎn)品定位和質(zhì)量調(diào)查（房型、內(nèi)外在質(zhì)量等的需求）6、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（價(jià)格影響因素、變化趨勢(shì)等）7、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查（競(jìng)爭(zhēng)能力和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量）二、市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)（三）市場(chǎng)調(diào)查的程序二、市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)確定調(diào)查的目的、要求、對(duì)象等預(yù)調(diào)查、進(jìn)一步明確調(diào)查范圍確定調(diào)查項(xiàng)目、制定調(diào)查計(jì)劃決定收集資料的來(lái)源與調(diào)查方法設(shè)計(jì)調(diào)查表格與抽樣調(diào)查方案組織人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料分整與綜合分析提交市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告調(diào)查準(zhǔn)備階段調(diào)查實(shí)施階段結(jié)果處理階段

圖5-2市場(chǎng)調(diào)查程序（四）市場(chǎng)調(diào)查方法1、詢問(wèn)法（面談、郵寄、電話和留置調(diào)查等）

2、觀察法（直接觀察、間接觀察和局外觀察）3、統(tǒng)計(jì)分析法（趨勢(shì)分析和相關(guān)分析法）（五）市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、定性預(yù)測(cè)（專家調(diào)查法、德爾菲法、類推法等）2、定量預(yù)測(cè)（時(shí)間序列分析法和回歸分析法等）二、市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)（一）投資估算1、土地費(fèi)用（土地出讓金，征地、拆遷、補(bǔ)償安置費(fèi)用等）2、前期工程費(fèi)（可行性研究費(fèi)，規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)等）3、房屋開發(fā)費(fèi)（建安費(fèi)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等）4、管理費(fèi)（管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)等）5、財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利