A銀行廈門分行房地產(chǎn)信貸風險的防范對策目錄A銀行廈門分行房地產(chǎn)信貸風險的防范對策 1 21.1.1建立完善房地產(chǎn)信貸風險提前識別體系 21.1.2建立完善房地產(chǎn)信貨風險度量評估體系 2 31.2完善房地產(chǎn)信貸風險管理的配套措施 41.2.1加強宏觀調(diào)控和市場變化研究 41.2.2適當推進住房貸款資產(chǎn)證券化進程 5圖5-1典型的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化途徑示意圖 51.2.3改善績效考核體系 61.2.4加強風險管理隊伍專業(yè)化建設 71.2.5健全房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險監(jiān)測機制 7商業(yè)銀行風險管理的總體目標就是在遵循國家有關法律法規(guī)和相關部門監(jiān)管條例、滿足利益相關者要求的前提下，確保風險在可控制、可承受的范圍之內(nèi)，以此來實現(xiàn)經(jīng)營效益的最大化。上文已經(jīng)對A銀行廈門分行在房地產(chǎn)信貸風險管理中的基本現(xiàn)狀和面臨的風險進行了詳細分析，在此基礎上，本章將從完善房地產(chǎn)信貸風險管理體系建設和配套措施兩個層面開展論證。房地產(chǎn)信貸風險管理體系建設包括：建立完善房地產(chǎn)信貸風險提前識別體系、建立完善房地產(chǎn)信貸風險度量評估體系和建立完善房地產(chǎn)信貸風險處置體系三個方向。具體包括加強宏觀調(diào)控和市場變化研究、適當推進住房貸款資產(chǎn)證券化進程、改善績效考核體系、加強風險管理隊伍專業(yè)化建設、健全房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險監(jiān)測機制等措施。1.1.1建立完善房地產(chǎn)信貸風險提前識別體系1.1.2建立完善房地產(chǎn)信貨風險度量評估體系V模型；摩根大通公司研制的Creditmetrics模型；KM但如果直接生搬硬套這些根據(jù)西方市場經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高的金融系統(tǒng)1.1.3建立完善房地產(chǎn)信貸風險處置體系市場變化研究對應于問題3.3.1;適當推進住房貸款資產(chǎn)證券化進程對應于問題3.3.1;改善績效考核體系和加強風險管理隊伍專業(yè)化建設對應于問題3.3.31.2.1加強宏觀調(diào)控和市場變化研究都在不斷出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而且頻率非常高。如廈門市從2016年10月5日起，對行政區(qū)域內(nèi)建筑面積在180平方米以下的商品住房進一步從嚴執(zhí)行限購政策。目的是控制房價、抑制投資和投機性房地產(chǎn)交出，近年來廈門市GDP的發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)投資的發(fā)展不相匹配，宏觀經(jīng)濟對的購買能力。這些現(xiàn)象都反映出廈門的整個房地產(chǎn)市場1.2.2適當推進住房貸款資產(chǎn)證券化進程住房抵押貸款證券化(MBS)是指金融機構將房地產(chǎn)抵押貸款集中起來，將其產(chǎn)生的現(xiàn)金流重新包裝組合或分割后出售給一家特別設立的機構(SPV),場出售的以住房抵押貸款為基礎的證券。依據(jù)房地產(chǎn)的類型，MBS又可以分為商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)和住宅用房抵押貸款支持證券 (RMBS)。國際經(jīng)驗證明，住房抵押貸款證券化可以有效地轉(zhuǎn)移、分散銀行住信貸抵押資產(chǎn)的證券進行資產(chǎn)重組，從而分散房地產(chǎn)信貸信用評級機構資產(chǎn)證券特設載體擔保信用信用擔保機構三證券銷售機構證券投資者原始債權人圖5-1典型的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化途徑示意圖當前，我國在房地產(chǎn)證券化的法律體系上還存在著許多問題，比如目前的法律法規(guī)難以保證資產(chǎn)的真實出售與破產(chǎn)隔離、特設載體的組建困難等，這些都對住房抵押貸款證券化的推行造成一定影響。在西方發(fā)達國家，機構投資者一直都是住房抵押貸款支持證券投資主體。而在我國，住房抵押貸款支持證券是一種嶄新的投資工程，投資者因為多種原因?qū)ζ洳僮?、風險和收益等狀況不甚了解甚至望而卻步。國內(nèi)金融機構的房地產(chǎn)證券化工作還處在試點階段，信用評級和增級體系存在缺陷，商業(yè)銀行自身信用風險識別能力較弱。所以國內(nèi)房地產(chǎn)證券化尚不具各大規(guī)模推廣的條件。再加上證券化是一項高度復雜的工程，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化本身存在一定的風險，因此，住房貸款資產(chǎn)證券化在國內(nèi)應呈漸進式發(fā)展?？冃Э己耸且豁椣到y(tǒng)工程，也是一把雙刃劍，一方面它可以激勵員工，擴大銀行的經(jīng)濟收益，但另一方面它會使業(yè)務人員因追求硬性業(yè)務指標而放松對信貸風險的管理，這一點在個人住房抵押貸款方面尤為明顯。針對客戶經(jīng)理在貸后監(jiān)測中既當運動員又當裁判員的情況，可采用客戶經(jīng)理交叉監(jiān)測的方法，對非本人經(jīng)手的放貸進行定期抽檢。另外，將貸后風險監(jiān)測和貸前業(yè)績考核相掛鉤，促進員工形成不但要注重經(jīng)濟收益的增加還要注重信貸風險可控的意識。其次，要設立健全相應的獎懲制度。因商業(yè)銀行的性質(zhì)較為特殊，它需要完成盈利目標，業(yè)績指標會被放在首位，所以更應該充分利用計價考核的杠桿作用，設立有競爭力的考核機制，獎罰分明，將業(yè)績考核與獎懲制度并行，在對業(yè)務量追求的同時注重業(yè)務質(zhì)量，使獎懲制度作為保證員工積極開展風險管理工作的動力源。對于在風險管理工作中具有創(chuàng)新或突出貢獻的員工給予一定的物質(zhì)和精神獎勵。對未能履行好風險管理工作的員工要進行相應的懲罰產(chǎn)生負向激勵作用。只有在這兩種考核制度的共同作用下，銀行的業(yè)務發(fā)展才能不斷走向正軌。最后，把“以人為本”的思路應用到績效考核機制的改革中去，人力資源部門作為考核主體，應該積極與考核客體去真誠的交流，專心聆聽并尊重考核客體的想法與反應。同時要培育員工形成健康的信貸文化，只有形成了積極健康的信貸文化，才能在潛移默化之中培養(yǎng)員工的企業(yè)認同感、歸屬感和責任感，減少銀行的管理成本。1.2.4加強風險管理隊伍專業(yè)化建設目前A銀行廈門分行從事房地產(chǎn)信貸工作的人員，特別是個人住房貸款業(yè)務的人員很多都是傳統(tǒng)業(yè)務人員轉(zhuǎn)崗而來，對銀行信貸知識的儲備不足，知識結構失衡。在前期，A銀行信貸團隊的管理較為松散，責任未明，沒有形成誰簽單誰負責的機制，考核機制也不夠完善，導致了貸款流程處理速度慢。因此，要逐步理順信貸隊伍，抓住全行實施網(wǎng)點人員優(yōu)化配置的契機，將中堅力量充實到信貸隊伍當中來。一是專業(yè)人才管理。從學歷、專業(yè)、能力等方面嚴格挑選一批責任感強、學歷高、素質(zhì)好、從業(yè)經(jīng)驗較為豐富的客戶經(jīng)理填充到房地產(chǎn)信貸客戶經(jīng)理隊伍?？蛻艚?jīng)理要通過上崗資格認證考試方可從事相關業(yè)務。另外，要完善專業(yè)人員引進、選拔機制，對于前期風險管理中存在追責或為盡職盡責的客戶經(jīng)理，采取一票否決，不得進入房地產(chǎn)信貸團隊。二是專業(yè)機構管理。有開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務的支行必須設立房地產(chǎn)信貸業(yè)務操作平臺，選強配優(yōu)客戶經(jīng)理，由分行統(tǒng)一進行定期培訓。授權管理是風險管理根據(jù)市場變化和操作人員水平“因人授權”,在提高客戶評級準確性基礎上實施“因客授權”。三是專業(yè)能力培養(yǎng)。房地產(chǎn)貸款政策性、技術性很強，對信貸管理人員綜合知識、素質(zhì)、能力要求很高，因此要培養(yǎng)復合型人才。市場的波動在一定程度上產(chǎn)生了市場風險，此時就需要專業(yè)性較強的業(yè)務人員，懂得識別客戶，對于貸款的風險把控拿捏到位，對貸款的處理流程了然于胸，對于監(jiān)管政策的把握恰如其縫。加強提升客戶經(jīng)理專業(yè)水準，要對客戶經(jīng)理從建筑工程、工程監(jiān)理、財務管理和房地產(chǎn)造價評估等方面進行加強培訓，讓防范信貸風險的綜合能力得到提高。對客戶經(jīng)理的動態(tài)培訓力度要加大，要經(jīng)常對業(yè)務人員進行金融政策和產(chǎn)業(yè)政策的傳導，對于財務管理、工程造價、經(jīng)濟分析等評估專業(yè)知識更要強化，努力將他們培養(yǎng)成為知識面廣、政策水平高、專業(yè)技術精的復合型人才?？蛻艚?jīng)理隊伍需要不斷的總結學習交流，分享工作中的亮點，提出工作中的難點，不斷優(yōu)化改正，這樣才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。1.2.5健全房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險監(jiān)測機制目前，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)授信的管理要求是：要實行封閉貸款管理，貸款資金封閉化管理是有效防止房地產(chǎn)貸款風險的手段之一。資金管理具體包含的內(nèi)容為：貸款行對房地產(chǎn)貸款發(fā)放與支付、項目資金歸集與使用、項目建設與租售、貸款收回等環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管理。實行封閉管理應遵循“專戶管理、用途監(jiān)督、按進度收回”的原則。一是嚴格專戶管理。借款人在商業(yè)銀行開立專項用于項目資金監(jiān)管的一般存款賬戶(以下簡稱專戶),將已到位但尚未投入項目建設的項目資本金、銷售款、租金、項目經(jīng)營收入以及項目其他資金納入專戶管理。貸款結清前，專戶資金只能用于項目建設、借款人合理的經(jīng)營管理費用或歸還銀行貸款本息。不得挪作他用，不得用于償還購房尾款支持證券等其他各類融資。貸款項目面積銷售完成75%前，且銷售資金已回籠(含商品房預售資金監(jiān)管賬戶、房企他行賬戶),須收回全部貸款本息。二是資金支付使用要嚴格按照審批制度。貸款資金發(fā)放與支付流程嚴格按照相關規(guī)定執(zhí)行。設立一個臨界值，當專戶資金用于借款人日常經(jīng)營管理費用等小額支出，可由借款人自主支付使用；當超過臨界值支付時，應采用受托支付方式。借款人應向經(jīng)辦銀行提交施工合同、購銷合同等文件或憑證，并填寫《專戶資金使用申請表》,客戶經(jīng)理收到專戶資金用款申請后，要對資金使用的真實性和合理性進行審查，重點審查項目累計完成工程量與項目累計投入資金是否匹配，申請用款計劃與當期項目工程計劃是否匹配，資金實際用途是否合理。審核無誤后，三是加強項目還款能力的實時跟進。仔細核實項目還款能力，重點跟進項目市場銷售狀況，銷售收入是否按期實現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商是否在多個銀行申請貸款，掌握樓盤銷售回籠資金在各家銀行的額度和比例，對于多元化經(jīng)營的房企或同時開發(fā)多個項目的借款人，還應審查企業(yè)償還現(xiàn)有負債能力，充分考慮新增項目是否被用于償還企業(yè)原有負債、或有負債以及項目自身盈利不足時，借款人籌資和調(diào)度償還債務的能力；若房企在項目運營中途變更出租或銷售計劃的，要測算變更計劃對企業(yè)營業(yè)收入及現(xiàn)金流的影響；若發(fā)現(xiàn)銷售收入未按約定及時存入賬戶，要立刻催促借款人及時將銷售收入按時存入賬戶。并讓客戶經(jīng)理加強監(jiān)管項目銷售現(xiàn)場，還要核實收款收據(jù)、項目銷售合同的真實性、連續(xù)性，并做好項目銷售具體明細的登記工作，建立完善的項目銷售臺賬。與售樓部或中介機構保持經(jīng)常性的聯(lián)系，確認項目銷售收入完成進度，確保項目銷售的真實性，定期掌握項目銷售