地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策與核算方法

目錄

一、開發(fā)成本會(huì)計(jì)核算政策與方法

二、開辦費(fèi)及項(xiàng)目前期代墊費(fèi)用核算政策與方法

三、土地使用權(quán)核算政策與方法

四、職工薪酬核算政策與方法

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用核算政策與方法

六、物業(yè)銷售收入、成本及銷售稅金核算政策與方法

七、開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)相關(guān)事項(xiàng)的核算政策與方法

八、投資性房地產(chǎn)租金收入核算政策與方法

九、業(yè)務(wù)招待費(fèi)核算政策與方法

十、物業(yè)治理核算政策與方法

開發(fā)成本會(huì)計(jì)核算政策與方法

一、開發(fā)成本科目設(shè)置

開發(fā)成本共設(shè)七個(gè)二級科目：土地開發(fā)費(fèi)用、前期工程費(fèi)、

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、

融資成本等。

二、成本科目包含內(nèi)容

（一）土地開發(fā)費(fèi)

指取得七通一平的土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要緊

包括：

1、地價(jià)及土地出讓金：招拍掛的地價(jià)款、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土

地效益金、土地開發(fā)費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積的

地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)等。

2、土地征用及拆遷費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的

拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。

3、契稅：當(dāng)?shù)卣魇盏钠醵惣敖灰追?wù)費(fèi)等稅費(fèi)。

4、土地評估費(fèi)：項(xiàng)目獵取環(huán)節(jié)土地評估、資產(chǎn)評估等費(fèi)用。

5、其他土地開發(fā)費(fèi)：含向政府部門交納的大市政配套費(fèi)以

及建設(shè)費(fèi)（紅線外），征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道

路、水、電、氣、熱、通訊等的建筑費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等；土地開

發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)、資金占用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、

滯納金等。

（二）前期工程費(fèi)

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)

計(jì)、可行研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。

要緊包括：

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、與建筑單體

相關(guān)的設(shè)計(jì)費(fèi)、市政管線及其配套設(shè)施的設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、

制圖、曬圖費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)

等。

2、可研咨詢費(fèi)：市場調(diào)研、可研、造價(jià)咨詢、消防咨詢、

交通評估、環(huán)評、市政配套咨詢、地震評估、地基分析、日照分

析、圖紙審查等。

3、地質(zhì)勘察費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀

測費(fèi)，撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、總建筑面積

丈量費(fèi)等。

4、測繪費(fèi)：房屋測繪、沉降觀測、監(jiān)測檢測等。

5、“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水（含地

下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)）、供電、道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道

費(fèi)、道路挖掘費(fèi)）等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建筑、裝飾和進(jìn)行場地平坦發(fā)

生的費(fèi)用（包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi)）等。

6、其他前期費(fèi)用：地名辦理、產(chǎn)權(quán)辦理、招標(biāo)評標(biāo)、工程

保險(xiǎn)、工程擔(dān)保、專項(xiàng)基金、臨水臨電、以及向政府部門繳納的

報(bào)建費(fèi)等。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的紅線內(nèi)、建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目

之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照

明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，與紅線外大市政接口的費(fèi)用，要

緊包括：

1、道路設(shè)施：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)，不含政府投資的都市干

道、市政設(shè)施。

2、綠化設(shè)施：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；

綠地建設(shè)費(fèi)。

3、供電設(shè)施：變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜

鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。

4、供氣設(shè)施：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)、煤氣

配套費(fèi)，煤氣進(jìn)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。

5、給排水設(shè)施：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水

設(shè)施的建筑、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)

等。暖氣管道的鋪設(shè)、集資費(fèi)。

6、通訊設(shè)施：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)、電話電纜集

資費(fèi)、交納的電話增容費(fèi)等。小區(qū)內(nèi)有線電視（閉路電視）的線

路鋪設(shè)和按規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

7、照明設(shè)施：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。

8、環(huán)衛(wèi)設(shè)施：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站（箱）、

公側(cè)等支出。

9、其他基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：小區(qū)內(nèi)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄

支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。

（四）建筑安裝工程費(fèi)

指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)

目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。要緊包括：

1、建筑工程：土方及地基處理、主體工程、門窗及外立面

等。

2、機(jī)電安裝工程（初裝）：強(qiáng)弱電、給排水、暖通、電梯、

消防、燃?xì)獾取?/p>

3、精裝修工程費(fèi)：公共區(qū)域與非公共區(qū)域的裝飾、裝修工

程費(fèi)用。

4、其他建安工程費(fèi)：竣工資料編制、質(zhì)量監(jiān)督、環(huán)境監(jiān)測

等。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)

指房屋開發(fā)過程中，依照有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益不屬于開

發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套

支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施立明細(xì)科目，原則如下：

1、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的可不能產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性

公共配套設(shè)施支出，居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車

棚、景觀（建筑小品）、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。

2、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的依照法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入

歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建筑幼

托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支

出。

（六）開發(fā)間接費(fèi)用

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和治理開發(fā)產(chǎn)

品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：

1、現(xiàn)場治理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場治理的

人職員資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療

保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、住房公積金、折舊費(fèi)、低值易耗品

攤銷、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、生育保險(xiǎn)、辦公用市內(nèi)交通費(fèi)、

運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

2、水電費(fèi)：項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)生或和項(xiàng)目直接相關(guān)的水電類費(fèi)用。

3、勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)：勞保用品、防暑降溫等費(fèi)用。

4、招待費(fèi)：直接用于項(xiàng)目過程中的各類業(yè)務(wù)招待費(fèi)用。

5、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)：開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)公司代管的大修基金、

物業(yè)治理基金或其它專項(xiàng)基金，以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)治理

費(fèi)。

6、其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)

商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)治理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以

及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。

（七）融資成本

直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去

利息收入和匯兌收益的凈額。

成本核算的差不多程序和核算對象

一、成本核算的差不多程序

1、按項(xiàng)目分合同類不建立臺賬，依照合同逐筆審核、登記

項(xiàng)目付款情況。

2、項(xiàng)目付款，按其合同性質(zhì)，計(jì)入“開發(fā)成本”下對應(yīng)明

細(xì)科目，選擇相應(yīng)輔助核算選項(xiàng)；或依照確認(rèn)工程量，以方便核

算的原則記入“預(yù)付賬款”、“應(yīng)付賬款”等科目，對項(xiàng)目發(fā)生成

本進(jìn)行及時(shí)核算。

3、每個(gè)會(huì)計(jì)期末（月末、季度末、年末），按照公司確立

的原則對成本核算對象進(jìn)行歸集和分?jǐn)偂?/p>

4、項(xiàng)目竣工、銷售，按照合同臺賬、財(cái)務(wù)賬面記錄及成本

治理部提供的結(jié)算資料，編制項(xiàng)目成本匯總表。

5、正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，將總成

本按不同的成本核算對象進(jìn)行科學(xué)劃分，按總建筑面積計(jì)算完工

產(chǎn)品單位成本。

6、正確計(jì)算可租售面積，將核算對象按總建筑面積歸集和

分?jǐn)偟某杀景纯勺馐勖娣e進(jìn)行再次分配，并依照與結(jié)算銷售收入

配比的原側(cè)正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

7、編制成本報(bào)表，依照成本治理和核算要求，總括反映各

成本核算對象的成本情況。

8、按收入和成本費(fèi)用情況，編制項(xiàng)目利潤測算表，核算項(xiàng)

目整體利潤情況。

二、成本核算對象的確定

1、單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖

預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。

2、在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)刻相近、由

同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，能夠合并為一個(gè)成本

核算對象。

3、關(guān)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，能夠結(jié)合項(xiàng)

目特點(diǎn)和成本治理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期

劃分成本核算對象。

（1）成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，能夠以各期（區(qū)）為成

本核算對象。

（2）同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按

期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算

對象。

（3）同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，

還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。

4、獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出

是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。關(guān)

于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本

且造價(jià)較低的配套設(shè)施，能夠不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的

開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。

5、依照治理和核算需要，地下獨(dú)立車庫作為單獨(dú)成本核算

對象，獨(dú)立人防工程成本分?jǐn)傊练课莸乳_發(fā)項(xiàng)目的成本。

6、凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的，

則應(yīng)作為成本核算對象進(jìn)行獨(dú)立核算。

7、關(guān)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)

施，應(yīng)依照當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是

作為單獨(dú)成本核算對象，依舊要攤?cè)氤杀卷?xiàng)目。

三、成本核算對象的確定原則

1、成本核算對象確定時(shí)刻一般應(yīng)不晚于方案確定時(shí)刻，成

本核算對象一旦確定，不得隨意改變。

2、成本核算對象確定方案由項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部提出，報(bào)

公司本部成本治理部和財(cái)務(wù)部核準(zhǔn)后執(zhí)行，修改時(shí)同。

成本的歸集與分?jǐn)?/p>

一、核算對象的成本歸集與初次分?jǐn)?/p>

（一）土地開發(fā)費(fèi)歸集與分?jǐn)?/p>

一般能分清成本核算對象的，可直接計(jì)入成本核算對象的成

本項(xiàng)目中；假如分不清成本核算對象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本

核算對象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在“開發(fā)成本--土地開發(fā)費(fèi)”科目歸集，

再將其分?jǐn)傆?jì)入有關(guān)成本核算對象的開發(fā)成本。有關(guān)分配方法為:

1、按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：

將公用占地面積先分?jǐn)偟匠杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，成本

核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面

積的土地開發(fā)費(fèi)來分配。

2、按總建筑面積計(jì)征（或）補(bǔ)償時(shí)：

不論是公共用地依舊成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地開

發(fā)費(fèi)”成本項(xiàng)目內(nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按成本核算對象的地上總建筑面

積來分?jǐn)偂?/p>

3、地下車庫原則上不分?jǐn)偼恋亻_發(fā)費(fèi)，若地下面積需要繳

納土地出讓金，則繳納金額由相應(yīng)的面積分?jǐn)偂?/p>

4、不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括獨(dú)立人防工程）不分?jǐn)?/p>

土地成本。

（二）前期工程費(fèi)歸集與分?jǐn)?/p>

1、能夠分清成本核算對象的，可直接計(jì)入成本核算對象的

“前期工程費(fèi)”成本科目。

2、應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本對象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可

通過“開發(fā)成本--篦期工程費(fèi)”科目歸集，再按總建筑面積（包

括在建及末建面積）分配計(jì)入各成本核算對象的成本科目。

3、不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括獨(dú)立人防工程）不分?jǐn)?/p>

前期工程費(fèi)。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)歸集與分?jǐn)?/p>

1、一般能夠區(qū)分成本核算對象的，應(yīng)直接計(jì)入成本核算對

象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本科目中。

2、假如在開發(fā)建設(shè)場地上有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，不能區(qū)分成本

核算對象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開發(fā)成本--基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”

科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按總建筑

面積（包括在建及末建面積）分配計(jì)入有關(guān)成本核算對象的“基

礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。

3、不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括獨(dú)立人防工程）不分?jǐn)?/p>

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（四）建筑安裝工程費(fèi)歸集與分?jǐn)?/p>

1、依據(jù)承包單位依照當(dāng)月實(shí)際完成工作量并提出的付款申

請，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月強(qiáng)表”、“工程價(jià)款結(jié)

算單”所確定的工程價(jià)款，直接計(jì)入成本核算對象的“建筑安裝

工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。

2、對幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完

工結(jié)算價(jià)款時(shí)，按每個(gè)工程（或成本核算對象）的預(yù)算造價(jià)占各

項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和的比例，計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工

程費(fèi)，依照經(jīng)計(jì)算得出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)成本核算對

象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。計(jì)算公式為：

某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)=工程結(jié)算總造價(jià)X（某項(xiàng)工

程預(yù)算造價(jià)/各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)）

（五）配套設(shè)施費(fèi)歸集與分?jǐn)?/p>

凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均

應(yīng)計(jì)入成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目：

1、配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：

（1）能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計(jì)入成本核算對象的

“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

（2）不能分清成本核算對象的，應(yīng)先由“開發(fā)成本一配套

設(shè)施費(fèi)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集，再按成本核算對象的總

建筑面積分配計(jì)入成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

2、配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)（有前有后、穿

插進(jìn)行）的情況下:

應(yīng)先通過“開發(fā)成本-配套設(shè)施費(fèi)"科目進(jìn)行歸集，待

配套設(shè)施完工后，再按成本核算對象的總建筑面積，分配計(jì)入成

本核算對象的”配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

3、先建設(shè)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)

產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下:

(1)可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或打算成本)進(jìn)行預(yù)提，

并歸集在“開發(fā)成本--配套設(shè)施費(fèi)”科目，再按成本核算對象

的總建筑面積，分配計(jì)入成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本科

目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整成本核算

的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

(2)假如預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)含有多種配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)在

每項(xiàng)配套設(shè)施完工時(shí)，逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)并隨時(shí)調(diào)整成本核算對象的“配

套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。

(六)間接費(fèi)用歸集與分?jǐn)?/p>

1、先通過“開發(fā)成本--間接費(fèi)用”進(jìn)行歸集，每季末依

照實(shí)際發(fā)生數(shù)按總建筑面積分?jǐn)傆?jì)入各成本核算對象，一般不得

以打算數(shù)計(jì)入開發(fā)成本。如依照開發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開發(fā)問

接方法時(shí)，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時(shí)一次

進(jìn)行調(diào)整。

2、不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括獨(dú)立人防工程），不分

配間接費(fèi)用。

3、假如有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的周轉(zhuǎn)房攤銷,

可比照房屋固定資產(chǎn)的折舊年限采納平均年限法進(jìn)行攤銷，并按

周轉(zhuǎn)房造價(jià)3%計(jì)算殘值。

（七）融資成本歸集與分?jǐn)?/p>

1融資成本確定

（1）用于開發(fā)房地產(chǎn)發(fā)生的借款費(fèi)用，在滿足下列三條件

時(shí)開始資本化：

第一，資產(chǎn)支動(dòng)身經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為生產(chǎn)或購建相關(guān)

資產(chǎn)支付的現(xiàn)金、非現(xiàn)金支出等；

第二，借款費(fèi)用差不多發(fā)生；

第三，為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的生產(chǎn)或購建活

動(dòng)差不多開始；

（2）開發(fā)房地產(chǎn)完工達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用停

止資本化；

（3）借款利息資本化期間，專項(xiàng)借款利息資本化金額按照

專項(xiàng)借款實(shí)際發(fā)生的借款費(fèi)用減去尚未動(dòng)用的借款資金存入銀

行取得的利息收入或時(shí)行臨時(shí)性投資取得的投資收益后的金額

確定；一般借款用于開發(fā)房地產(chǎn)，該資產(chǎn)累計(jì)支出超過專門借款

部分加權(quán)平均利息予以資本化；專項(xiàng)借款及一般借款部分項(xiàng)目完

工達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)時(shí)，按照未完工項(xiàng)目累計(jì)支出乘以借款加

權(quán)平均利率的金額予以資本化；

（4）借款利息資本化期間，每一會(huì)計(jì)期間利息資本化金額，

不超過當(dāng)期借款實(shí)際發(fā)生的利息金額；

（5）其他借款費(fèi)用均于實(shí)際發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)當(dāng)期費(fèi)用。

2、融資成本分?jǐn)?/p>

（1）上述融資成本按成本核算對象的總建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（2）不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括獨(dú)立人防工程）不分

攤?cè)谫Y成本。

二、核算對象成本的再次分?jǐn)?/p>

1、將配套設(shè)施費(fèi)按照可租售成本核算對象的總建筑面積進(jìn)

行再次分?jǐn)偅?/p>

2、獨(dú)立人防工程一般作為配套按照可租售成本核算對象的

總建筑面積進(jìn)行再次分?jǐn)偅?/p>

3、地下獨(dú)立車庫超過可實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值的部分，按照可租售

成本核算對象的總建筑面積進(jìn)行再次分?jǐn)偅?/p>

4、可租售成本核算對象能夠按照可租售面積計(jì)算可售面積

單方成本，并結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

開辦費(fèi)及項(xiàng)目前期代墊費(fèi)用核算政策與方法

一、公司開辦費(fèi)

（一）開辦費(fèi)是指公司在籌建期發(fā)生的費(fèi)用，包括人職員資、

辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)、租賃費(fèi)、通訊

費(fèi)、招待費(fèi)、折舊/攤銷費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)成本

的匯兌損益和利息等支出。

中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)自簽訂合同之日至企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)

營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）為止期間，外資企業(yè)自我國有關(guān)部門

批準(zhǔn)成立之日起到開始生產(chǎn)經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）為止期

間為籌建期。

（二）開辦費(fèi)不包括以下支出：

1、籌建期間符合資本化條件的借款利息、匯兌損益及借款

輔助費(fèi)用；

2、籌建期間取得固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)所支付的運(yùn)費(fèi)、安裝

費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和構(gòu)建時(shí)發(fā)生的其他費(fèi)用；

3、籌建期間應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“開發(fā)成本”中的項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告費(fèi)用、項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)費(fèi)、購買土地招標(biāo)文件等資

料費(fèi)用、項(xiàng)目前期手續(xù)費(fèi)、項(xiàng)目法律費(fèi)、項(xiàng)目評估費(fèi)以及工程設(shè)

計(jì)合約部門發(fā)生的應(yīng)計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”中的各項(xiàng)費(fèi)用。

4、規(guī)定應(yīng)由投資方承擔(dān)的費(fèi)用。例如，投資方為籌建新公

司進(jìn)行調(diào)查所發(fā)生的差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)及招待費(fèi)等支出。

（三）開辦費(fèi)需在發(fā)生的當(dāng)期，直接計(jì)入“治理費(fèi)用”各相

應(yīng)的明細(xì)中。部分開辦費(fèi)在發(fā)生當(dāng)期尚未建賬的，可在建賬的當(dāng)

月一次性計(jì)入“治理費(fèi)用”各相應(yīng)的明細(xì)中。

二、項(xiàng)目前期代墊費(fèi)用及支出

（一）新項(xiàng)目公司正式成立往常，投資方或其他都市公司為

其代墊的費(fèi)用及支出通常包括：公司可行性環(huán)究報(bào)告費(fèi)用、工商

登記費(fèi)用、購買土地招標(biāo)文件等資料費(fèi)用、前期手續(xù)費(fèi)、法律費(fèi)、

評估費(fèi)、交通費(fèi)、招待費(fèi)、職員費(fèi)用、辦公費(fèi)、物業(yè)治理費(fèi)、辦

公室租金、土地及工程款。

（二）以上所有費(fèi)用及支出凡確定由新項(xiàng)目公司承擔(dān)的，在

項(xiàng)目批準(zhǔn)籌建期間均得以新成立公司的名稱開具發(fā)票，假如公司

名稱尚未在工商部門預(yù)先核準(zhǔn)，則能夠“待核準(zhǔn)的名稱（籌）”

作為發(fā)票開具名稱。

（三）假如項(xiàng)目公司能夠成立，代墊公司將發(fā)票原件（發(fā)票

抬頭是新項(xiàng)目公司）轉(zhuǎn)給新成立的項(xiàng)目公司，而代墊公司持復(fù)印

件，掛“其他應(yīng)收款”。

1、代墊公司的賬務(wù)處理：

項(xiàng)目公司建賬前，

借：其他應(yīng)收款-其他

貸：銀行存款/現(xiàn)金等科目

項(xiàng)目公司建賬后，

借：其他應(yīng)收款-新都市公司

貸：銀行存款/現(xiàn)金等科目

其他應(yīng)收款-其他

2、新項(xiàng)目公司的賬務(wù)處理：

項(xiàng)目公司建賬前，無賬務(wù)處理

項(xiàng)目公司建賬后，

借：治理費(fèi)用-各明細(xì)科目/開發(fā)成本明細(xì)

貸：其他應(yīng)付款-代墊公司

（三）假如項(xiàng)目公司未能成立，代墊公司需將所掛的與之有

關(guān)的“其他應(yīng)收款”的余額全額轉(zhuǎn)入當(dāng)期費(fèi)用中（需按代墊費(fèi)用

的性質(zhì)分不計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用的各個(gè)明細(xì)中）。

（四）除項(xiàng)目開發(fā)以外的其他新成立公司的代墊費(fèi)用及支出

均可參照以上方法執(zhí)行。

土地使用權(quán)核算政策與方法

一、土地使用權(quán)的科目設(shè)置

（一）對開發(fā)成本下的土地成本設(shè)置五個(gè)二級明細(xì)科目:

二級科

核算內(nèi)容

目

地價(jià)款、四源費(fèi)（水電氣暖）、土地轉(zhuǎn)讓

地價(jià)及費(fèi)、土地出讓金契稅、土地招投標(biāo)手續(xù)費(fèi)、

轉(zhuǎn)讓費(fèi)地價(jià)評估費(fèi)、土地登記費(fèi)、土地合同印花稅、

地價(jià)及轉(zhuǎn)讓其他費(fèi)用

礦產(chǎn)資源評估費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞力安

置費(fèi)、征地其他費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、耕地占用

征地及

稅、新增土地使用費(fèi)、防洪費(fèi)、征地治理費(fèi)、

拆遷費(fèi)用

拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房屋所有權(quán)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷手續(xù)

費(fèi)、居民拆遷費(fèi)

都市建

都市建設(shè)配套費(fèi)（大有政費(fèi)）

設(shè)配套費(fèi)

土地使

土地使用稅

用稅

其他費(fèi)土地閑置費(fèi)及其他與二地使用權(quán)相關(guān)費(fèi)

用用

（二）對在建工程下的土地成本設(shè)置兩個(gè)三級明細(xì)科目:

三級

核算內(nèi)容

科目

土地自用房產(chǎn)、酒店及投資性房地產(chǎn)在建期

使用稅間土地使用稅

其他自用房產(chǎn)、酒店及投資性房地產(chǎn)在建期

費(fèi)用間土地使用權(quán)的攤銷

在建工程中的土地成本僅指自用房產(chǎn)、酒店及投資性房地產(chǎn)

在建中的應(yīng)繳納的土地使用稅及土地使用權(quán)的攤銷，其他土地成

本均反映在“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”各明細(xì)科目中。

（三）對無形資產(chǎn)下的土地成本設(shè)置三個(gè)二級明細(xì)科目:

二級科

核算內(nèi)容

目

自用寫字樓、自營房產(chǎn)及其他自用房產(chǎn)

與自用

的土地使用權(quán)，包括地價(jià)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)、征地及

房產(chǎn)匹配的

拆遷費(fèi)用、都市建設(shè)配套費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，

土地使用權(quán)

不包括土地使用稅

與酒店酒店的土地使用權(quán)，包括地價(jià)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)、

匹配的土地征地及拆遷費(fèi)用、都市建設(shè)配套費(fèi)及其他相

使用權(quán)關(guān)費(fèi)用，不包括土地使用稅

與投資在建的投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，包

性房地產(chǎn)匹括地價(jià)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)、征地及拆遷費(fèi)用、都市建

配的土地使設(shè)配套費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，不包括土地使用

用權(quán)稅

自用房產(chǎn)、酒店及投資性房地產(chǎn)在建期間的土地使用稅計(jì)入

“在建工程-建筑工程-土地成本-土地使用稅”中，自用房產(chǎn)、

酒店及投資性房地產(chǎn)交付使用后，其土地使用稅在應(yīng)交的當(dāng)期計(jì)

入治理費(fèi)用中。

“累計(jì)攤銷”、“無形資產(chǎn)減值預(yù)備''均與“無形資產(chǎn)”明細(xì)

科目----對應(yīng)。

酒店土地使用權(quán)的攤銷在酒店試運(yùn)營往常計(jì)入在建工程中，

在酒店試運(yùn)營后計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本中。

二、土地使用權(quán)的要緊類不及列表講明

（一）企業(yè)外購的土地使用權(quán)用于開發(fā)建筑自用寫字樓、廠

房、酒店等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑

物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。

企業(yè)改變地上建筑物的用途，將其作為出租或增值目的時(shí),

應(yīng)將與其相關(guān)的“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)

一土地使用權(quán)一出租土地使用權(quán)”核算。

（二）開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建筑對外出售的房屋

建筑物，相關(guān)土地使用權(quán)直接進(jìn)入“開發(fā)成本”科目核算。

房屋建筑物建成后，開發(fā)企業(yè)改銷售為出租的，自租賃協(xié)議

規(guī)定的租賃期開始日起將開發(fā)產(chǎn)品中的土地使用權(quán)成本轉(zhuǎn)入“投

資性房地產(chǎn)一土地使用權(quán)一出租土地使用權(quán)”核算，其他成本轉(zhuǎn)

入“投資性房地產(chǎn)一房屋建筑物”核算。

（三）開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建筑對外出租的房屋

建筑物，相關(guān)土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)一土地使用權(quán)”核算，待

建成投入使用后將其轉(zhuǎn)“投資性房地產(chǎn)一土地使用權(quán)一出租土地

使用權(quán)”核算。

（四）土地使用權(quán)用于不同的房產(chǎn)類型，其所對應(yīng)的科目及

相應(yīng)的攤銷（折舊）也不同，以下列表講明：

土地使用累計(jì)攤銷成本/費(fèi)用計(jì)

類型權(quán)成本計(jì)入科（折舊）計(jì)入入科目

目科目

1、用無形資產(chǎn)累計(jì)攤銷在建期間計(jì)入

于自用的-土地使用權(quán)--土地使用權(quán)-“在建工程-建筑

房屋（在建與自用房產(chǎn)匹與自用房產(chǎn)匹工程-土地成本-地

及建成均配的土地使用配的土地使用價(jià)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)”；建成

適用，不含權(quán)權(quán)攤銷后，計(jì)入治理費(fèi)用/

酒店）銷售費(fèi)用/開發(fā)問

接費(fèi)/制造費(fèi)用-無

形資產(chǎn)攤銷-土地

使用權(quán)攤銷

在建期間計(jì)入

累計(jì)攤銷“在建工程-建筑

2、酒無形資產(chǎn)

-土地使用權(quán)-工程-土地成本-地

店（在建及-土地使用權(quán)-

與酒店匹配的價(jià)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)”；建成

建成均適與酒店匹配的

土地使用權(quán)攤后，計(jì)入“主營業(yè)

用）土地使用權(quán)

銷務(wù)成本-酒店經(jīng)營

成本-折舊”

開發(fā)成本

3、對

一土地成本一地

外出售的無無

價(jià)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)或

房屋

開發(fā)產(chǎn)品

無形資產(chǎn)累計(jì)攤銷

4、對

-土地使用權(quán)--土地使用權(quán)-在建工程-建

外出租的

與投資性房地與投資性房地筑工程-土地成本-

房屋-在建

產(chǎn)匹配的土地產(chǎn)匹配的土地地價(jià)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)

時(shí)

使用權(quán)使用權(quán)攤銷

5、對將“無形1、將“累“主營業(yè)務(wù)成

外出租的資產(chǎn)-土地使計(jì)攤銷-土地本-物業(yè)出租成本”

房屋-建成用權(quán)-與投資使用權(quán)-與投（用于寫字樓出

后性房地產(chǎn)匹配資性房地產(chǎn)匹租）或“主營業(yè)務(wù)

的土地使用配的土地使用成本-購物中心出

權(quán)”轉(zhuǎn)入“投權(quán)攤銷”轉(zhuǎn)入租物業(yè)成本-投資

資性房地產(chǎn)一“投資性房地性房地產(chǎn)折舊/攤

土地使用權(quán)一產(chǎn)-土地使用銷”

出租土地使用權(quán)累計(jì)攤銷轉(zhuǎn)

權(quán)”入”；

2、從轉(zhuǎn)入

當(dāng)月起，累計(jì)

攤銷計(jì)入“投

資性房地產(chǎn)累

計(jì)折舊/攤銷

一土地使用權(quán)

一出租土地使

用權(quán)”

將“無形將“累計(jì)轉(zhuǎn)入后計(jì)入

6、自資產(chǎn)-土地使攤銷-土地使“主營業(yè)務(wù)成本-

用房屋轉(zhuǎn)用-權(quán)-與自用用權(quán)-與自用物業(yè)出租成本”

出租房屋房產(chǎn)匹配的土房產(chǎn)匹配的土（用于寫字樓出

地使用權(quán)”轉(zhuǎn)地使用權(quán)攤租）或“主營業(yè)務(wù)

入“投資性房銷”轉(zhuǎn)入“投成本-購物中心出

地產(chǎn)一土地使資性房地產(chǎn)累租物業(yè)成本-投資

用權(quán)一出租土計(jì)折舊/攤銷-性房地產(chǎn)折舊/攤

地使用權(quán)”土地使用權(quán)一銷”

出租土地使用

權(quán)”

轉(zhuǎn)入后計(jì)入

自轉(zhuǎn)入

將“開發(fā)“主營業(yè)務(wù)成本-

后，通過“投

產(chǎn)品”科目下物業(yè)出租成本”

7、對資性房地產(chǎn)累

的土地成本轉(zhuǎn)（用于寫字樓出

外出售房計(jì)折舊/攤銷-

入“投資性房租）或“主營業(yè)務(wù)

屋轉(zhuǎn)出租土地使用權(quán)一

地產(chǎn)一土地使成本-購物中心出

房屋出租土地使用

用權(quán)一出租土租物業(yè)成本-投資

權(quán)”進(jìn)行累計(jì)

地使用權(quán)”性房地產(chǎn)折舊/攤

攤銷

銷”

三、土地使用權(quán)的攤銷

（一）土地使用權(quán)的入賬時(shí)刻：

土地使用權(quán)自第一筆購買款支付開始依據(jù)不同使用類型計(jì)

入不同科目（無形資產(chǎn)、開發(fā)成本），實(shí)際取得土地使用權(quán)時(shí)（若

取得土地使用證時(shí)刻晚于土地交付時(shí)刻，以土地交付時(shí)刻為準(zhǔn)）,

依據(jù)合同約定的出讓金和對應(yīng)的契稅金額全額計(jì)入無形資產(chǎn)或

開發(fā)成本中，其尚未支付的款項(xiàng)計(jì)入“應(yīng)付賬款”中。部分都市

公司因該項(xiàng)應(yīng)付金額較大且需跨年支付的，能夠提請總部財(cái)務(wù)部

協(xié)商確認(rèn)更合適的核算方法（由于開發(fā)成本中的土地使用權(quán)不用

攤銷，可依據(jù)實(shí)際支付金額逐步計(jì)入開發(fā)成本）。

在實(shí)際操作中，同一個(gè)地塊同時(shí)進(jìn)行商業(yè)、酒店、住宅、寫

字樓的開發(fā)，需自第一筆購買款支付開始即對土地使用權(quán)按不同

類型進(jìn)行分?jǐn)?。各都市公司?yīng)爭取國土局在土地出讓合同中列明、

或者以《補(bǔ)充協(xié)議》及《備忘錄》等形式確認(rèn)不同用途土地出

讓價(jià)格；已拿地項(xiàng)目則應(yīng)盡量與國土局通過《補(bǔ)充協(xié)議》及《備

忘錄》等形式確認(rèn)不同用途土地出讓價(jià)格。

（二）土地使用權(quán)的攤銷年限：

土地使用權(quán)在其可使用年限內(nèi)攤銷。當(dāng)月增加的土地使用權(quán),

當(dāng)月開始攤銷，當(dāng)月減少的土地使用權(quán)，當(dāng)月不作攤銷。

土地使用權(quán)的開始攤銷（計(jì)入開發(fā)成本的土地使用權(quán)不用攤

銷）時(shí)刻是實(shí)際取得土地的當(dāng)月。假如實(shí)際取得土地時(shí)尚未取得

權(quán)證，能夠按照土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限進(jìn)行攤銷，

到實(shí)際取得權(quán)證時(shí)按照權(quán)證上注明的年限，作為會(huì)計(jì)可能變更按

以后適用法進(jìn)行調(diào)整，在剩余的使用年限內(nèi)進(jìn)行攤銷。

以下用表格對土地使用權(quán)的攤銷進(jìn)行直觀講明:

土地成攤銷時(shí)攤銷年限確認(rèn)

情形

本金額確認(rèn)點(diǎn)確認(rèn)

1、資

按所支在土地

金支付但

付的金額確認(rèn)交付之前不無

土地未交

土地成本攤銷

付時(shí)

1、假如已取得土

地使用權(quán)證，按土地

權(quán)證規(guī)定的期限在可

2、土

按合同使用的年限內(nèi)攤銷；

地交付且在交付

約定的出讓金2、假如未取得土

能確認(rèn)不當(dāng)月開始進(jìn)

和對應(yīng)的契稅地使用權(quán)證，按合同

同使用類行土地的分

金額全額確認(rèn)約定的使用年限在可

型土地的攤

土地成本使用的年限內(nèi)攤銷，

成本時(shí)

實(shí)際取得權(quán)證時(shí)，如

使用年限有差異，用

以后適用法進(jìn)行調(diào)整

3、土依據(jù)買1、假如已取得土

在交付

地交付但地時(shí)可行性報(bào)地使用權(quán)證，按土地

當(dāng)月開始進(jìn)

不能確認(rèn)告中的項(xiàng)目測權(quán)證規(guī)定的期限在可

行土地的分

同一地塊算數(shù)據(jù)進(jìn)行不使用的年限內(nèi)攤銷；

攤

不同使用同使用類型的2、假如未取得土

類型土地土地分?jǐn)偟厥褂脵?quán)證，按合同

的成本時(shí)約定的使用年限在可

使用的年限內(nèi)攤銷，

實(shí)際取得權(quán)證時(shí)，如

使用年限有差異，用

以后適用法進(jìn)行調(diào)整

職工薪酬核算政策與方法

一、職工薪酬的定義及類不

（一）職工薪酬，是指企業(yè)為獲得職工提供的服務(wù)而給予各

種形式的酬勞以及其他相關(guān)支出。

（二）本方法所指的職工，包括以下人員：

1.與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同的所有人員，含全職、兼職和臨時(shí)職

工，即與企業(yè)訂立了固定期限、無固定期限和以完成一定的工作

為期限的勞動(dòng)合同的所有人員。

2.未與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同、但由企業(yè)正式任命的人員，如董

事會(huì)成員、監(jiān)事會(huì)成員等。

3.在企業(yè)的打算和操縱下，雖未與企業(yè)訂立勞動(dòng)合同或未由

其正式任命，但為其提供與職工類似服務(wù)的人員，也納入職工范

疇，如勞務(wù)用工合同人員。

（三）職工薪酬由以下十三個(gè)類不構(gòu)成：

1.工資：包括職工的計(jì)時(shí)工資、計(jì)件工資、加班津貼、崗位

津貼、工齡津貼、董事及監(jiān)事除工資及獎(jiǎng)金之外的專門津貼、物

價(jià)補(bǔ)貼、銷售提成、隨工資以貨幣發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼、公司為職員

承擔(dān)的個(gè)人所得稅等。

2.獎(jiǎng)金：包括季度獎(jiǎng)、年終獎(jiǎng)、績效獎(jiǎng)、團(tuán)體獎(jiǎng)、優(yōu)秀個(gè)人

獎(jiǎng)、專項(xiàng)獎(jiǎng)等。

3.職工福利：包括工傷醫(yī)療費(fèi)、職工醫(yī)療費(fèi)、職工租房費(fèi)、

撫恤金、專門崗位人身保險(xiǎn)、防

暑降溫及清涼費(fèi)、困難補(bǔ)助費(fèi)、食堂費(fèi)用、職工取暖費(fèi)、通

勤費(fèi)、職工節(jié)日/生日費(fèi)、職工體檢費(fèi)、職工探親費(fèi)、獨(dú)生子女

費(fèi)、工作餐費(fèi)、勞動(dòng)爰護(hù)費(fèi)、誤餐費(fèi)、職工活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、其它福利

費(fèi)。

4.社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：包括醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、差不多

養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、企業(yè)年金形式的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)賽、工

傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)、農(nóng)民工綜合保險(xiǎn)、其他社保費(fèi)用。

5.住房公積金。

6.工會(huì)經(jīng)費(fèi)：包括工會(huì)會(huì)員集體活動(dòng)費(fèi)用、工會(huì)自身建設(shè)費(fèi)

用、召開工會(huì)會(huì)員（代表）大會(huì)費(fèi)用、慰問困難職工費(fèi)用、基層

工會(huì)辦公費(fèi)和差旅費(fèi)、工會(huì)設(shè)備、設(shè)施維修費(fèi)用、職工集體福利

等費(fèi)用。工會(huì)經(jīng)費(fèi)某些項(xiàng)目與職工福利類似，區(qū)不在于經(jīng)費(fèi)來源

不同，只有用工會(huì)經(jīng)費(fèi)支出的福利費(fèi)用才歸集到那個(gè)類不。

7.職工教育經(jīng)費(fèi)：上崗和轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)費(fèi)用、崗位培訓(xùn)費(fèi)用、

職業(yè)技術(shù)等級培訓(xùn)及資格認(rèn)證費(fèi)用、職工職業(yè)技能鑒定費(fèi)用、專

業(yè)技術(shù)人員接著教育費(fèi)用、特種作業(yè)人員培訓(xùn)費(fèi)用、職工外送培

訓(xùn)費(fèi)用、高級治理人才培訓(xùn)費(fèi)用、高級技術(shù)人才培訓(xùn)費(fèi)用、職工

崗位自學(xué)成才獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用、培訓(xùn)設(shè)備與設(shè)施支出等。

8.非貨幣性福利：包括公司將自產(chǎn)產(chǎn)品或外購商品發(fā)放給

職工、公司提供給職工無償使用自己擁有的資產(chǎn)、公司將租賃的

資產(chǎn)供職工無償使用、公司向職工提供公司支付了一定補(bǔ)貼的商

品或服務(wù)。

9.辭退福利：要緊包括兩個(gè)方面，一是在職工勞動(dòng)合同尚

未到期前，不論職工本人是否情愿，企業(yè)決定解除與職工的勞動(dòng)

關(guān)系而給予的補(bǔ)償；二是在職工勞動(dòng)合同尚未到期前，為鼓舞職

工自愿同意裁減而給予的補(bǔ)償。

10.股份支付：公司提供給職工以權(quán)益形式結(jié)算和以現(xiàn)金結(jié)

算的股份支付。

11.職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金：外資及合資企業(yè)依據(jù)董事會(huì)決議

從稅后利潤中提取的職工非經(jīng)常性獎(jiǎng)勵(lì)和集體福利基金，董事會(huì)

決議對其用途、使用條件和程序均有明確規(guī)定。

12.勞務(wù)費(fèi)：要緊包括兩方面，一是依據(jù)勞務(wù)用工合同而支

付的勞務(wù)費(fèi)用，二是依據(jù)勞動(dòng)派遣合同而支付的勞務(wù)費(fèi)用。

13.其他。

二、職工薪酬的核算原則及具體要求

(一)核算原則

1.職工薪酬成本費(fèi)用賬面確認(rèn)時(shí)刻

(1)當(dāng)月的工資、定期定額獎(jiǎng)金、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積

金、每月按比例計(jì)提的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、每月按定額或確定比例支付的

職工福利、每月按確定金額或比例承擔(dān)的非貨幣性福利，以及其

他每月按定額承擔(dān)的職員成本，不管是當(dāng)月發(fā)放依舊下月發(fā)放,

當(dāng)月均應(yīng)計(jì)提入賬；

(2)與考核結(jié)果掛鉤的非定額獎(jiǎng)金，在實(shí)際發(fā)放的當(dāng)月入

賬；

(3)非固定的職工福利、不需按月計(jì)提的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育

經(jīng)費(fèi)，在實(shí)際發(fā)放的當(dāng)月入賬。

2.所有職工薪酬，不管是預(yù)提的依舊實(shí)際發(fā)放當(dāng)月入賬的,

均需通過“應(yīng)付職工薪酬”科目進(jìn)行過渡，實(shí)際支付時(shí)沖銷“應(yīng)

付職工薪酬”科目。

3.工資、獎(jiǎng)金等職工薪酬需要扣除個(gè)人承擔(dān)的個(gè)人所得稅、

社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，需按應(yīng)發(fā)數(shù)計(jì)入“應(yīng)付職工薪酬”的貸方，而不

是以實(shí)發(fā)數(shù)計(jì)入“應(yīng)付職工薪酬”的貸方。

4.社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)需按每個(gè)險(xiǎn)種進(jìn)行核算，不得為求簡化合并在

“綜合保險(xiǎn)費(fèi)”中進(jìn)行核算。

5.代其他公司支付且與其他公司掛往來的職工薪酬不得通

過“應(yīng)付職工薪酬”科目進(jìn)行過渡；真正承擔(dān)此人工成本的公司

則應(yīng)計(jì)入“應(yīng)付職工薪酬”科目核算。

（二）具體要求

月類不具體要求

號

假如人力資源部能及時(shí)提供當(dāng)月應(yīng)發(fā)

工資數(shù)，則據(jù)實(shí)計(jì)提，假如不能及時(shí)提供，

1工資

則依據(jù)上月應(yīng)發(fā)工資數(shù)并結(jié)合本月的實(shí)際

狀況進(jìn)行預(yù)提。

2獎(jiǎng)金在實(shí)際發(fā)放當(dāng)月計(jì)入成本或費(fèi)用。

3職工福利按定額或確定比例每月支付的職工福

利需要與工資一起，按月計(jì)提；非固定職

工福利，在實(shí)際發(fā)芻當(dāng)月計(jì)入成本或費(fèi)用。

不超過職工工資總額的14%的部分進(jìn)行稅

前扣除。

按國家規(guī)定的計(jì)提基礎(chǔ)和比例按月計(jì)

社會(huì)保險(xiǎn)

4提，數(shù)據(jù)來源于人力資源部當(dāng)月公司承擔(dān)

費(fèi)

數(shù)

按國家規(guī)定的計(jì)提基礎(chǔ)和比例按月計(jì)

住房公積

5提，數(shù)據(jù)來源于人力資源部當(dāng)月公司承擔(dān)

金

數(shù)

依據(jù)各公司所在地要求交納的比例計(jì)

提，依照《工會(huì)法》一般是職工工資總額

6工會(huì)經(jīng)費(fèi)

的2%；如當(dāng)?shù)責(zé)o專門要求，可不用計(jì)提，

在實(shí)際發(fā)生當(dāng)月計(jì)入成本或費(fèi)用

在實(shí)際發(fā)生當(dāng)月計(jì)入成本或費(fèi)用，不

職工教育

7超過職工工資總額的2.5%的部分進(jìn)行稅

經(jīng)費(fèi)

前扣除，超出部分結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除

公司目前極少發(fā)放非貨幣性福利，一

般情況下不適用該類，實(shí)際適用時(shí)按以下

方式確認(rèn)和計(jì)量：

企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品或外購商品作為非貨

幣性福利發(fā)放給職工的，應(yīng)按照該產(chǎn)品或

商品的公允價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)，計(jì)入相關(guān)資

產(chǎn)成本或當(dāng)期損益，并確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬；

企業(yè)將擁有的房屋等固定資產(chǎn)無償提

供給職工使用的，應(yīng)當(dāng)依照受益對象，將

非貨幣性該固定資產(chǎn)每期應(yīng)計(jì)提的折舊計(jì)入相關(guān)資

8

福利產(chǎn)成本或當(dāng)期損益，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)付職工薪

酬。

企業(yè)將租賃而來的房屋供職工無償使

用的，應(yīng)當(dāng)依照受益對象，將每期應(yīng)付的

租金計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益，并確

認(rèn)應(yīng)付職工薪酬。

企業(yè)以低于取得資產(chǎn)或服務(wù)成本的價(jià)

格向職工提供資產(chǎn)或服務(wù)的，實(shí)際出售價(jià)

款與成本的差額一般計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)

確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬

公司目前沒有鼓舞職員自愿同意裁減

9辭退福利

的實(shí)例，關(guān)于職工沒有選擇權(quán)的辭退打算，

應(yīng)當(dāng)依照打算條款規(guī)定擬解除勞動(dòng)關(guān)系的

職工數(shù)量、每一職位的辭退補(bǔ)償?shù)扔?jì)提應(yīng)

付職工薪酬，并計(jì)入辭退當(dāng)期成本或費(fèi)用

僅以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付需要通過

“應(yīng)付職工薪酬”進(jìn)行計(jì)提，即是：

1、授予后立即可行權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在授予

日以企業(yè)承擔(dān)負(fù)債的公允價(jià)值計(jì)入相關(guān)成

本或當(dāng)期費(fèi)用，相應(yīng)增加負(fù)債。

1

股份支付2、完成等待期內(nèi)的服務(wù)或達(dá)到規(guī)定業(yè)

0

績條件以后才可行權(quán)的，在等待期內(nèi)的每

個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)當(dāng)以對可行權(quán)情況的

最佳可能為基礎(chǔ)，按照承擔(dān)負(fù)債的公允價(jià)

值，將當(dāng)期取得的服務(wù)計(jì)入相關(guān)成本或當(dāng)

期費(fèi)用，相應(yīng)增加負(fù)債。

1職工獎(jiǎng)勵(lì)依據(jù)董事會(huì)次議的金額在決議通過的

1及福利基金當(dāng)月計(jì)提

由人力資源部依據(jù)勞務(wù)用工合同和勞

1

勞務(wù)費(fèi)動(dòng)派遣合同計(jì)算提供，財(cái)務(wù)部據(jù)此進(jìn)行計(jì)

2

提

1在實(shí)際發(fā)生當(dāng)月計(jì)入成本或費(fèi)用

其他

3

三、職工薪酬要緊的賬務(wù)處理

（一）應(yīng)付職工薪酬的計(jì)提

借：開發(fā)間接費(fèi)-職員成本-明細(xì)科目

工程施工一職員成本-明細(xì)科目

治理費(fèi)用-職員成本-明細(xì)科目

銷售費(fèi)用-職員成本-明細(xì)科目

生產(chǎn)成本-職員成本-明細(xì)科目

制造費(fèi)用-職員成本-明細(xì)科目

貸：應(yīng)付職工薪酬-工資

應(yīng)付職工薪酬-獎(jiǎng)金

應(yīng)付職工薪酬I-職工福利

應(yīng)付職工薪酬-社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（公司承擔(dān)部分）

應(yīng)付職工薪酬-住房公積金（公司承擔(dān)部分）

應(yīng)付職工薪酬-工會(huì)經(jīng)費(fèi)（公司承擔(dān)部分）

應(yīng)付職工薪酬-職工教育經(jīng)費(fèi)（公司承擔(dān)部分）

應(yīng)付職工薪酬-非貨幣性福利

應(yīng)付職工薪酬-辭退福利

應(yīng)付職工薪酬-勞務(wù)費(fèi)

應(yīng)付職工薪酬-其他

備注：

1.以上分錄不適用于“職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金”，“職工獎(jiǎng)勵(lì)及

福利基金”的計(jì)提分錄如下：

借：利潤分配-提取職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金

貸：應(yīng)付職工薪酬-職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金

2.由于工資的計(jì)提金額存在兩種情況，以下分不講明：

（1）第一種情況：人力資源部能及時(shí)提供當(dāng)月應(yīng)發(fā)工資數(shù)

時(shí)，則按應(yīng)發(fā)數(shù)計(jì)提“應(yīng)付職工薪酬”，下月實(shí)際發(fā)放時(shí)沖銷“應(yīng)

付職工薪酬二

（2）第二種情況：人力資源部不能及時(shí)提供當(dāng)月應(yīng)發(fā)工資

數(shù)時(shí)，則依據(jù)上月應(yīng)發(fā)工資并結(jié)合本月的實(shí)際狀況確定計(jì)提的金

額，下月實(shí)際發(fā)放的工資金額與計(jì)提數(shù)的差異為簡化起見不作調(diào)

整，但需于每年的12月對以往11個(gè)月的累計(jì)差異進(jìn)行處理（假

如實(shí)際發(fā)放數(shù)大于計(jì)提數(shù)，則補(bǔ)計(jì)提“應(yīng)付職工薪酬”，假如實(shí)

際發(fā)放數(shù)小于計(jì)提數(shù)，則沖銷多計(jì)提的“應(yīng)付職工薪酬”，為方

便對職工薪酬的統(tǒng)計(jì)，需采納紅字沖銷法進(jìn)行賬務(wù)處理），關(guān)于

12月份的工資計(jì)提需要求人力資源部配合，盡量據(jù)實(shí)計(jì)提。

（二）支付職工薪酬

1.支付職工薪酬，并代扣職工個(gè)人應(yīng)承擔(dān)的個(gè)人所得稅、社

會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金等

借：應(yīng)付職工薪酬-工資

應(yīng)付職工薪酬-獎(jiǎng)金

應(yīng)付職工薪酬-職工福利

應(yīng)付職工薪酬-勞務(wù)費(fèi)

應(yīng)付職工薪酬-職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金

應(yīng)付職工薪酬-辭退福利

應(yīng)付職工薪酬-其他

貸：銀行存款

庫存現(xiàn)金

應(yīng)交稅費(fèi)-代扣代繳稅費(fèi)-個(gè)人所得稅（職工個(gè)人承擔(dān)部

分）

應(yīng)交稅費(fèi)-代扣代稅繳費(fèi)-社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（職工個(gè)人承擔(dān)部

分）

其他應(yīng)付款-代扣個(gè)人款項(xiàng)-住房公積金（職工個(gè)人承擔(dān)

部分）

其他應(yīng)付款-代扣個(gè)人款項(xiàng)-工會(huì)經(jīng)費(fèi)（職工個(gè)人承擔(dān)部

分）

其他應(yīng)付款-代扣個(gè)人款項(xiàng)-職工教育經(jīng)費(fèi)（職工個(gè)人承

擔(dān)部分)

備注：

公司均需對福利費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金(發(fā)放給

職工個(gè)人部分)及超過免稅部分的辭退福利依據(jù)《個(gè)人所得稅法》

扣繳個(gè)人所得稅，且得在發(fā)放當(dāng)月并入當(dāng)月工資一并計(jì)算個(gè)人所

得稅。

⑵各公司需依據(jù)當(dāng)?shù)厣绫C(jī)構(gòu)要求繳納社保的基數(shù)及比例

計(jì)提公司承擔(dān)的部分，同時(shí)需在發(fā)放職工薪酬時(shí)扣除職工個(gè)人承

擔(dān)部分。

2.支付非貨幣性福利

(1)以自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給職工作為福利

借：應(yīng)付職工薪酬-非貨幣性福利

貸：主營業(yè)務(wù)收入-依產(chǎn)品分明細(xì)科目設(shè)置

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：庫存商品

(2)以外購商品發(fā)放給職工作為福利

借：應(yīng)付職工薪酬-非貨幣性福利

貸：庫存商品

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出

⑶將自有房屋或租賃房屋提供職工無償使用

借：應(yīng)付職工薪酬-非貨幣性福利

貸：累計(jì)折舊-房屋建筑物-明細(xì)科目（自有房屋累計(jì)折舊）

銀行存款（用于支付租賃房款）

⑷企業(yè)以低于取得資產(chǎn)或服務(wù)成本的價(jià)格向職工提供資產(chǎn)

或服務(wù)

這種情況依據(jù)資產(chǎn)或服務(wù)的不同適用于以上三種會(huì)計(jì)分錄,

只是職工個(gè)人需支付一定的貨幣資金而已。

（5）非貨幣性福利需繳個(gè)人所得稅，且須在發(fā)放當(dāng)月并入當(dāng)月

工資一并計(jì)算個(gè)人所得稅。

（三）向社保中心、住房公積金治理中心等部門交納公司及

個(gè)人承擔(dān)的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)及職工教育經(jīng)費(fèi)

借：應(yīng)付職工薪酬-社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（公司承擔(dān)部分）

應(yīng)付職工薪酬-住房公積金（公司承擔(dān)部分）

應(yīng)付職工薪酬-工會(huì)經(jīng)費(fèi)（公司承擔(dān)部分）

應(yīng)付職工薪酬-職工教育經(jīng)費(fèi)（公司承擔(dān)部分）

應(yīng)交稅費(fèi)-代扣代稅繳費(fèi)-社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（職工個(gè)人承擔(dān)部

分）

其他應(yīng)付款-代扣個(gè)人款項(xiàng)-住房公積金（職工個(gè)人承擔(dān)

部分）

其他應(yīng)付款-代扣個(gè)人款項(xiàng)-工會(huì)經(jīng)費(fèi)（職工個(gè)人承擔(dān)部

分）

其他應(yīng)付款-代扣個(gè)人款項(xiàng)-職工教育經(jīng)費(fèi)（職工個(gè)人承

擔(dān)部分）

貸：銀行存款

物業(yè)銷售收入、成本及銷售稅金核算政策與方法

一、收取認(rèn)籌金

各開發(fā)項(xiàng)目在取得《預(yù)售許可證》開盤銷售前向意向客戶收

取的認(rèn)籌金，在【其他應(yīng)付款-認(rèn)籌金】科目核算。

1.認(rèn)籌金僅表示客戶為獲得房號的優(yōu)先選擇權(quán)（排隊(duì)權(quán)）

而提供擔(dān)保，不代表房屋預(yù)售（預(yù)付款）或者訂約保證，如選號

不成功則退還認(rèn)籌金。

2.收取認(rèn)籌金開具收據(jù)，不開具稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票，不需申報(bào)

營業(yè)稅：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款-認(rèn)籌金

3.退還認(rèn)籌金，紅字貸方?jīng)_【其他應(yīng)付款-認(rèn)籌金】科目。

4.選號成功簽訂《預(yù)售合同》后，認(rèn)籌金轉(zhuǎn)作首付款：

借：其他應(yīng)付款-認(rèn)籌金

貸：預(yù)收賬款-預(yù)收物業(yè)銷售款

二、預(yù)售

在開發(fā)項(xiàng)目取得《預(yù)售許可證》后，取得《竣工備案證》前，

簽訂《商品房預(yù)售合同》進(jìn)行物業(yè)銷售的，為開發(fā)物業(yè)的預(yù)售。

該時(shí)期的會(huì)計(jì)核算要緊涉及以下方面：

（一）收取訂約定金

1.訂約定金是在開發(fā)項(xiàng)目開盤選號并簽訂《認(rèn)購意向書》

時(shí)，為保證簽訂《商品房預(yù)售/銷售合同》，而依據(jù)《認(rèn)購意向書》

中有關(guān)“定金罰則”條款而收取的訂約擔(dān)?？睢Ｊ杖∮喖s定金開

具收據(jù)，寫明“定金”（如由認(rèn)籌金轉(zhuǎn)換而來，應(yīng)收回原認(rèn)籌金

收據(jù)），不開具稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票，不申報(bào)營業(yè)稅。

借：其他應(yīng)付款-認(rèn)籌金

銀行存款

貸：其他應(yīng)付款-訂約定金

2.簽訂《商品房預(yù)售/銷售合同》后，定金轉(zhuǎn)為首期款的:

借：其他應(yīng)付款-訂約定金

貸：預(yù)收賬款-預(yù)收物業(yè)銷售款

3.客戶違約不簽訂《預(yù)售合同》的，依約定沒收的訂約定

金，轉(zhuǎn)為營業(yè)外收入，不需申報(bào)營業(yè)稅。

借：其他應(yīng)付款-訂約定金

貸：營業(yè)外收入-違約金/沒收定金

4.注意事項(xiàng)：

1）《認(rèn)購意向書》中未明確約定“定金罰則”條款，在客戶

取消認(rèn)購意向的情況下，公司準(zhǔn)予退還的款項(xiàng)，不屬于“定金”，

不準(zhǔn)在客戶文書（如收據(jù)）上誤寫“定金”，以防止法律爭議。

會(huì)計(jì)上仍在“其他應(yīng)付款一一認(rèn)籌金”科目貸方核算，稅務(wù)上開

具“認(rèn)籌金收據(jù)”（開盤前已開具認(rèn)籌金收據(jù)的，則不需收回?fù)Q

開）。

2）在實(shí)踐中，許多公司是在開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證之前

就與客戶簽訂《認(rèn)購意向書》并收取訂約定金，該做法與行政機(jī)

關(guān)紅頭文件有沖突，在遇到該情況時(shí)，地區(qū)公司財(cái)務(wù)部應(yīng)及時(shí)向

總部稅務(wù)組匯報(bào)以便評估風(fēng)險(xiǎn)。

（二）收取首付款。

簽訂《商品房預(yù)售/銷售合同》并收取了首付款或者由認(rèn)籌

金或訂約定金轉(zhuǎn)作首付款，在預(yù)收賬款科目核算:

借：銀行存款

其他應(yīng)付款-認(rèn)籌金

其他應(yīng)付款-訂約定金

貸：預(yù)收賬款-預(yù)收物業(yè)銷售款（輔助核算：開發(fā)項(xiàng)目/房

號）

（三）收到按揭款及分期付款。

在該項(xiàng)目發(fā)出入住通知書前收取的銀行按揭款及其他分期

付款，同樣計(jì)入預(yù)收賬款核算，分錄同上?？蛻糇赞k房產(chǎn)證的,

首付款能夠在收取當(dāng)月開具稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票?？蛻敉懈侗竟敬k

房產(chǎn)證的，為減少工作量，首付款先開付收據(jù)，待房款全部收齊

后一并開具稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票。

（四）取消《預(yù)售合同》收取的違約金

已簽訂《預(yù)售合同》的客戶假如違約取消購買，依據(jù)合同違

約金條款沒收的首付款部分，紅字沖銷該預(yù)收款。預(yù)收款差不多

申報(bào)的營業(yè)稅本月負(fù)數(shù)減報(bào)。

貸：預(yù)收賬款-銷售物業(yè)預(yù)收款（紅字/負(fù)數(shù)）

貸：營業(yè)外收入-違約金/沒收定金（五）預(yù)售預(yù)收款交納

營業(yè)稅及附加。

每月，各公司應(yīng)對實(shí)際收到的首付款、按揭款和分期付款申

報(bào)交納的營業(yè)稅及附加，計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)借方核算：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交都市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交教育費(fèi)附加

應(yīng)交稅費(fèi)-堤防維護(hù)費(fèi)/河道治理費(fèi)/水利建設(shè)專項(xiàng)資金

貸：銀行存款

由于就預(yù)收款申報(bào)交納的營業(yè)稅金及附加不確認(rèn)“銷售稅金

及附加”，故在期末【應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅】等科目會(huì)出現(xiàn)巨額

借方余額，此屬正?，F(xiàn)象。但各項(xiàng)目會(huì)計(jì)主管仍應(yīng)在每年末與對

【應(yīng)繳稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅】等明細(xì)科目余額進(jìn)行稽核：剔除12月

計(jì)提而未申報(bào)數(shù)后，借方余額應(yīng)等于“預(yù)收賬款一一物業(yè)銷售、

租金”科目的貸方余額*5%。

（六）就物業(yè)銷售預(yù)收款預(yù)交土地增值稅。

每月，各公司應(yīng)對實(shí)際收到的首付款、按揭款和分期付款按

照開發(fā)項(xiàng)目所在地的預(yù)征率預(yù)交土地增值稅，計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)借方。

預(yù)交的土地增值稅不確認(rèn)“營業(yè)稅金及附加”。年末【應(yīng)交稅金-

應(yīng)交土地增值稅-預(yù)交土地增值稅】科目借方余額表示項(xiàng)目竣工

前的累計(jì)預(yù)交土地增值稅。

借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅-預(yù)交土地增值稅

貸：銀行存款

（七）預(yù)售預(yù)收款預(yù)交的企業(yè)所得稅。

每個(gè)季度或每月，對未竣工入住的項(xiàng)目，各公司應(yīng)對實(shí)際收

到的首付款、按揭款加分期付款按照可能毛利率計(jì)算的可能毛利

與當(dāng)期會(huì)計(jì)實(shí)際利潤合并，預(yù)交所得稅，計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)科目借方。

年度所得稅匯算清繳時(shí)未竣工的項(xiàng)目所預(yù)交的企業(yè)所得稅不能

得到退還，保留在應(yīng)交稅費(fèi)科目借方（不確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)）。

借：應(yīng)交稅費(fèi)-企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

（A）其他需要注意的事項(xiàng)：

1.截至該項(xiàng)目發(fā)出入住通知書將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為收入止，預(yù)

收賬款交納的營業(yè)稅金及附加、預(yù)交的土地增值稅僅作為稅費(fèi)預(yù)

交，不確認(rèn)【營業(yè)稅金及附加】費(fèi)用。

2.截至該項(xiàng)目發(fā)出入住通知書將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為收入，就預(yù)

收款按照可能毛利率繳納的所得稅，作為跨年度預(yù)繳的所得稅,

不確認(rèn)預(yù)交當(dāng)期的所得稅費(fèi)用，也不確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。

三、竣工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本取得《竣工備案證》的當(dāng)月應(yīng)當(dāng)

完成竣工預(yù)結(jié)算。確定不同類型產(chǎn)品各自單方成本和成本總額。

1.將應(yīng)由結(jié)算項(xiàng)目承擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)由【開發(fā)間接費(fèi)】科

目結(jié)轉(zhuǎn)至【開發(fā)成本】科目：

借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)

貸：開發(fā)間接費(fèi)（應(yīng)區(qū)分明細(xì)科目結(jié)轉(zhuǎn)）

2.制作《成本分配表》將開發(fā)成本中的“共同成本”分配

至各不同類型開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)至【開發(fā)產(chǎn)品】科目。成本分配方

法應(yīng)當(dāng)考慮不同類型產(chǎn)品的實(shí)際結(jié)構(gòu)差異、售價(jià)差異，以受益原

則、配比原則等合理劃分共同發(fā)生成本。不同類型開發(fā)產(chǎn)品單獨(dú)

發(fā)生的可識不成本，應(yīng)當(dāng)全部結(jié)轉(zhuǎn)至該類型產(chǎn)品的“開發(fā)產(chǎn)品”

明細(xì)科目下，不參與分?jǐn)偂?/p>

借：開發(fā)產(chǎn)品一一產(chǎn)品類型（住宅、底商、地下車庫等）

貸：開發(fā)成本-成本預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)

3.注意事項(xiàng)：

1）在新項(xiàng)目賬面確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，正常情況下項(xiàng)目的

決算都出不來，故成本結(jié)轉(zhuǎn)能夠依照預(yù)算單方成本進(jìn)行；

2）在賬面開發(fā)成本按照明細(xì)科目核算的情況下，成本結(jié)轉(zhuǎn)

能夠先不按照明細(xì)科目進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，而是自【開發(fā)成本-成本預(yù)結(jié)

轉(zhuǎn)】科目轉(zhuǎn)出；待項(xiàng)目決算完成后，再依照決算結(jié)果反沖【開發(fā)

成本-成本預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)】科目，將【開發(fā)成本】的明細(xì)科目轉(zhuǎn)出。

3）結(jié)轉(zhuǎn)的成本應(yīng)是完全成本，不僅包括差不