緒論1.1研究背景與意義1.1.1研究背景在我國經(jīng)濟(jì)全球化的加速發(fā)展下，很多企業(yè)對(duì)營運(yùn)能力的分析也看得尤為重要了。營運(yùn)能力在企業(yè)的運(yùn)營管理過程中有一定的決定性，企業(yè)的高層管理人員可通過對(duì)企業(yè)營運(yùn)能力所給出的分析進(jìn)行管理決策。房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)行“招標(biāo)、拍賣、上市”制度后的15年里取得了飛速發(fā)展，是推動(dòng)著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，在GDP、金融和投資方面對(duì)中國都產(chǎn)生重要影響。企業(yè)的資金利用效率的高低取決于企業(yè)營運(yùn)能力,以及企業(yè)對(duì)資本的運(yùn)營效益，所體現(xiàn)的則是企業(yè)資本運(yùn)用的效益本文對(duì)企業(yè)的經(jīng)營實(shí)力進(jìn)行了分類探討，其實(shí)也就是探討了企業(yè)在資源運(yùn)用和資金管理方面所體現(xiàn)的效益。一直以來，營運(yùn)能力都是公司內(nèi)部作為評(píng)估和決定公司未來發(fā)展前景的關(guān)鍵指標(biāo)，但是各行各業(yè)，對(duì)營運(yùn)能力這一指標(biāo)的應(yīng)用，并沒有真正的應(yīng)用到實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營之中，且無論是國內(nèi)還是國外對(duì)于營運(yùn)能力的研究都比較淺顯。受疫情影響，地產(chǎn)行業(yè)在到2024年受的社會(huì)關(guān)注度直線增加，在此背景下，又有大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)如何處理風(fēng)險(xiǎn)，并做出決定就成為了一個(gè)難點(diǎn)。因此本文把大悅城控股當(dāng)成研究目標(biāo)，旨在剖析地產(chǎn)行業(yè)的營運(yùn)水平具體情況，對(duì)大悅城控股集團(tuán)股份有限公司所面臨的問題做出分析，并提出解決辦法。1.1.2研究意義營運(yùn)能力分析重點(diǎn)是關(guān)于公司資本運(yùn)作的效率表現(xiàn)。分析企業(yè)營運(yùn)能力就需要構(gòu)建科學(xué)合理和高效化的經(jīng)營能力評(píng)估指標(biāo)體系，可以協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，并可以協(xié)助企業(yè)迅速獲取市場占有率，可以提高企業(yè)內(nèi)部管理者對(duì)資源使用效率，從而進(jìn)行企業(yè)資產(chǎn)高效性的經(jīng)營管理，并幫助企業(yè)獲得市場占有率，幫助企業(yè)尋找經(jīng)營差距及同行業(yè)競爭中的問題，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)高效化的管理，并為利益決策者提供便利條件，在大環(huán)境的影響下房地產(chǎn)企業(yè)如何提高營運(yùn)能力就顯得尤為重要，也具有深遠(yuǎn)的意義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀SantyMaydaBatubara（2021）REF_Ref31833\r\h[1]使用了傳統(tǒng)的假設(shè)檢驗(yàn)，對(duì)在印度尼西亞證券交易所上市的房地產(chǎn)及建筑行業(yè)進(jìn)行了了72次記錄觀察值，以考察固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率二者，與財(cái)務(wù)業(yè)績對(duì)企業(yè)市場價(jià)值的影響關(guān)系，再基于部分測(cè)試，確定出系數(shù)，得出結(jié)論顯示存貨周轉(zhuǎn)率有是比較顯著的影響的，最后指出加強(qiáng)對(duì)存貨的管理，對(duì)企業(yè)的未來發(fā)展不可忽視。JohnHamilton（2021）REF_Ref32739\r\h[2]提出企業(yè)的營運(yùn)能力，需要充分結(jié)合信用評(píng)價(jià)、(內(nèi)外部)融資能力、信貸還款能力等多方面內(nèi)容上，因此，當(dāng)前在確定企業(yè)的營運(yùn)能力，需要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況著手，并制定企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。MMarinov;G.Angelov（2022）REF_Ref7\r\h[3]評(píng)價(jià)了企業(yè)應(yīng)收賬款對(duì)當(dāng)今財(cái)務(wù)狀況的重要性。先確立了企業(yè)應(yīng)收賬款管理的方法和途徑，再對(duì)保加利亞6家上市公司應(yīng)收賬款做出分析。將財(cái)務(wù)成果結(jié)合Gentry-DeLaGаrzа模型分析，闡述了應(yīng)收賬款與銷售額之間的相關(guān)性，建議企業(yè)應(yīng)通過優(yōu)化經(jīng)營決策來控制應(yīng)收賬款規(guī)模，同時(shí)關(guān)注應(yīng)收賬款質(zhì)量，在此基礎(chǔ)提出減少企業(yè)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)的策略，并提出相關(guān)建議。FaresJamielHusseinAlsufy（2023）REF_Ref9237\r\h[4]研究了資本結(jié)構(gòu)成分對(duì)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響。研究結(jié)果表明，以總負(fù)債對(duì)總資產(chǎn)衡量的資本結(jié)構(gòu)對(duì)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有積極但不顯著的影響。企業(yè)中單一指標(biāo)不能作為評(píng)判企業(yè)經(jīng)營狀況的依據(jù)，而且隨著時(shí)代的發(fā)展，企業(yè)的運(yùn)營能力的考核指標(biāo)需要多樣化，因此在未來的企業(yè)營運(yùn)能力的評(píng)價(jià)中，會(huì)牽涉到更多的財(cái)務(wù)指標(biāo)。Breivik（2023）REF_Ref4390\r\h[5]認(rèn)為相當(dāng)大的成本與持有庫存相關(guān)。將存貨周轉(zhuǎn)率作為研究指標(biāo)，得出結(jié)論，如果企業(yè)能夠有效地管理財(cái)務(wù)資源，就能夠提高營運(yùn)能力效率、效力和競爭力，也發(fā)現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的規(guī)模大小也會(huì)影響存貨周轉(zhuǎn)率的增長，評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營績效時(shí)就要考慮存貨周轉(zhuǎn)速度了。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀韓子毅（2020）REF_Ref23624\r\h[6]提出，要想反映一個(gè)企業(yè)的營運(yùn)能力通常要從以下兩個(gè)方面來看，第一個(gè)從反映營運(yùn)能力的指標(biāo)分析，強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)可以獲得利潤的多少，第二個(gè)則是看營運(yùn)質(zhì)量，其強(qiáng)調(diào)的是對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流。李榮鑫，王淑梅（2020）REF_Ref31906\r\h[7]認(rèn)為企業(yè)的營運(yùn)能力很強(qiáng)的話，它的自我發(fā)展與經(jīng)濟(jì)利益就可以得到最大化，但在現(xiàn)階段對(duì)于企業(yè)營運(yùn)能力的評(píng)價(jià)與分析均存在一定的局限性，就目前我國企業(yè)營運(yùn)能力分析中存在的局限性進(jìn)行了深入的思考，并提出了優(yōu)化企業(yè)營運(yùn)能力分析的建議。孫瑩（2021）REF_Ref31938\r\h[8]認(rèn)為在企業(yè)的生產(chǎn)與經(jīng)營過程之中，人力資源與企業(yè)的生產(chǎn)資料的營運(yùn)能力分析都是較為重要的，營運(yùn)能力是企業(yè)以當(dāng)前現(xiàn)有的資源的轉(zhuǎn)化效率，通過銷售產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。王欣（2021）REF_Ref13548\r\h[9]認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營能力與其他企業(yè)的運(yùn)營能力有著明顯的區(qū)別，是對(duì)企業(yè)的競爭力以及社會(huì)價(jià)值的客觀評(píng)價(jià)，因此本篇文章著重解釋營運(yùn)能力的相關(guān)概念及評(píng)價(jià)目的，以具體的案例分析當(dāng)前出現(xiàn)的問題，并指出導(dǎo)致當(dāng)前問題的原因，最后提出優(yōu)化策略。宗瑛（2021）REF_Ref13910\r\h[10]在其分析中指出，在財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)分析企業(yè)過程中，雖然會(huì)計(jì)賬簿驗(yàn)證的驗(yàn)證過程中會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的數(shù)據(jù)，但是在編制財(cái)務(wù)報(bào)表的過程中仍舊存在很大的局限性，甚至存在數(shù)據(jù)失真的問題。因此，需要對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行一定程度的處理和測(cè)試，以確保財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的信息真實(shí)、準(zhǔn)確地客觀實(shí)際情況。我國很多企業(yè)都是中小型企業(yè)，他們的財(cái)務(wù)人員一旦專業(yè)性不強(qiáng)，或者缺乏必要的財(cái)務(wù)分析的經(jīng)驗(yàn)，這些因素可能也會(huì)讓財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果失真。在企業(yè)在營運(yùn)的過程中，缺少了人才的支持，導(dǎo)致企業(yè)的營運(yùn)能力分析僅僅存在于形式上，不能真正滲透到經(jīng)營之中，也是企業(yè)值得深思的問題。朱彤彤，王欣怡（2022）REF_Ref5640\r\h[11]認(rèn)為企業(yè)需要明確當(dāng)前一定的會(huì)計(jì)周期內(nèi)資產(chǎn)與負(fù)債的比例，通過上述的數(shù)據(jù)資料，制度對(duì)應(yīng)性的優(yōu)化策略。企業(yè)就能夠針對(duì)當(dāng)前已經(jīng)獲取的數(shù)據(jù)資料評(píng)估公司營運(yùn)能力，可以為企業(yè)帶來更具價(jià)值性的信息，為未來的企業(yè)經(jīng)營與管理提供可行性的依據(jù)。劉匯銘，吳甦，劉穎（2022）REF_Ref13463\r\h[12]認(rèn)為營運(yùn)能力是反映企業(yè)利用現(xiàn)有資源獲取經(jīng)濟(jì)利益的能力，構(gòu)建不同企業(yè)和行業(yè)的評(píng)價(jià)角度，論證了企業(yè)不僅建立完善質(zhì)量管理體系，需要進(jìn)一步提高企業(yè)當(dāng)前在營運(yùn)能力方面的問題，來提高經(jīng)濟(jì)效益。楊紫晗（2023）REF_Ref14556\r\h[13]提出企業(yè)營運(yùn)能力具體就是為了實(shí)現(xiàn)公司的項(xiàng)目運(yùn)營，其中采納的各種科學(xué)的評(píng)估方法，而這些方法能夠?qū)ζ髽I(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、商品經(jīng)營、核心競爭力進(jìn)行合理性的量化，從而能夠判斷該項(xiàng)目執(zhí)行的可行性。榮曉玉（2023）REF_Ref14586\r\h[14]在《企業(yè)財(cái)務(wù)核心競爭力評(píng)價(jià)指標(biāo)探討》一文中指出資本營運(yùn)能力指標(biāo)是衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營管理者運(yùn)用資產(chǎn)創(chuàng)造財(cái)富的能力的指標(biāo)，說的明白點(diǎn)兒就是，資本運(yùn)轉(zhuǎn)率越高，一年內(nèi)可循環(huán)利用的資產(chǎn)就越多，為企業(yè)帶來的收益和效益也就越大，故企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的情況而定發(fā)展目標(biāo)，讓企業(yè)在市場競爭中長期的發(fā)展。蘇錦杰（2023）REF_Ref14615\r\h[15]認(rèn)為由于缺乏?融?險(xiǎn)評(píng)估，制定了適應(yīng)經(jīng)營環(huán)境的?融市場?險(xiǎn)管理策略，認(rèn)為企業(yè)在營運(yùn)過程之中難免會(huì)遇到各式各樣的問題有可以預(yù)測(cè)的，也有變幻莫測(cè)的，所以企業(yè)可以在自己現(xiàn)有的狀況下盡力的減少成本，就是企業(yè)值得深思的問題。席偉明（2024）REF_Ref14638\r\h[16]對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)地闡述：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是根據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)來反映的，同時(shí)也是用來評(píng)價(jià)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)利用效率大小的重要指標(biāo)。隨著流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，整個(gè)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)使用的整體效率就越高，同時(shí)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高表明企業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)用方面取得了，籌措資金、回收應(yīng)收賬款的速度快，存貨周轉(zhuǎn)率快的成果，作者認(rèn)為這是非常重要的。李林杰（2025）REF_Ref12275\r\h[17]認(rèn)為企業(yè)強(qiáng)化固定資產(chǎn)管理可以合理配置企業(yè)資源，使固定資產(chǎn)在管理過程之中內(nèi)在價(jià)值得以提升，通過對(duì)固定資產(chǎn)日常盤點(diǎn)，幫助企業(yè)管理層了解資產(chǎn)的使用狀態(tài)，確認(rèn)使用情況，并提出了解決固定資產(chǎn)管理問題的意見。1.2.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀評(píng)述通過對(duì)上述國內(nèi)外研究者的文獻(xiàn)進(jìn)行研讀，并整理后發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)外學(xué)者對(duì)企業(yè)營運(yùn)能力，營運(yùn)能力存在的問題以及營運(yùn)能力的指標(biāo)，三個(gè)方面進(jìn)行了大量研究，但關(guān)于案例企業(yè)營運(yùn)能力存在的問題及如何解決這些問題的研究很少有針對(duì)性，近些年，我國的學(xué)者也是開始傾向于研究企業(yè)營運(yùn)能力中存在的一些問題，為處在激烈市場競爭的企業(yè)指點(diǎn)迷津。因此，本文以大悅城控股為例，具體分析其在營運(yùn)過程中存在的一些問題也有一定提升空間，并針對(duì)提出的這些問題，給出對(duì)應(yīng)的策略和建議，同時(shí)也為其他類似企業(yè)進(jìn)行營運(yùn)能力分析和改進(jìn)提供借鑒與一些資料說明。1.3研究內(nèi)容及方法1.3.1研究內(nèi)容本文主要采用理論以及實(shí)例相融合的研究策略，其中便對(duì)大悅城控股集團(tuán)為實(shí)際考察對(duì)象進(jìn)行分析，分析的依據(jù)是該公司相關(guān)運(yùn)營資本管理理論以及相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，對(duì)大悅城與同行業(yè)萬科做了橫向的對(duì)比分析，并且選取了2020年-2024年的相關(guān)數(shù)據(jù)，綜合分析大悅城的運(yùn)營能力。對(duì)運(yùn)營過程中的問題以及事件進(jìn)行一定的分析和研究，并且提出相應(yīng)的改進(jìn)策略，有利于確立符合現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著極為重要的作用。全文共有六個(gè)章節(jié):第1章為緒論。主要對(duì)本文的研究背景及意義、國內(nèi)外對(duì)企業(yè)營運(yùn)能力的研究現(xiàn)狀、研究方法與內(nèi)容等進(jìn)行敘述。第2章主要對(duì)營運(yùn)能力相關(guān)的理論進(jìn)行概述。針對(duì)營運(yùn)能力的概念，企業(yè)營運(yùn)能力分析所采用的指標(biāo)進(jìn)行簡單闡述。并為下文研究大悅城控股營運(yùn)能力提供了理論基礎(chǔ)。第3章是對(duì)大悅城營運(yùn)能力現(xiàn)狀進(jìn)行分析研究。首先介紹了研究對(duì)象大悅城的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀，通過查閱2020年-2024年五年大悅城的年度報(bào)表，閱覽東方財(cái)富、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)等網(wǎng)站，運(yùn)用反映營運(yùn)能力的三大指標(biāo)來對(duì)大悅城營運(yùn)能力現(xiàn)狀進(jìn)行分析，說明各種指標(biāo)說明是如何影響大悅城營運(yùn)能力。第4章是通過上一章節(jié)的分析提出大悅城營運(yùn)能力存在的問題，然后陳列出大悅城營運(yùn)能力在經(jīng)營中的問題。第5章是根據(jù)第3章、第4章相關(guān)指標(biāo)的分析和存在的問題，提出對(duì)策與建議。針對(duì)大悅城存貨占比較高，固定資產(chǎn)利用率低等特點(diǎn)，提出改善性建議。第6章是結(jié)論與展望。1.3.2研究方法（1）文獻(xiàn)研究法論文查閱了大量與營運(yùn)能力分析有關(guān)的國內(nèi)外文獻(xiàn)資料，以及涉及到的相關(guān)理論知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，并重點(diǎn)閱讀和分析對(duì)論文有幫助的內(nèi)容，以及在學(xué)校圖書館翻閱各類相關(guān)書籍和電子圖書資料，東方財(cái)富網(wǎng)和各類學(xué)術(shù)網(wǎng)站的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)等與本篇論文所研究有關(guān)的資料，同時(shí)搜集大悅城控股的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料，查閱各類有關(guān)營運(yùn)能力分析及資金管理等有關(guān)的期刊、學(xué)位論文、書籍等理論資料，作為本文的參考依據(jù)。（2）案例研究法本文結(jié)合大悅城房地產(chǎn)?業(yè)特點(diǎn)和公司內(nèi)外部環(huán)境分析，同時(shí)運(yùn)用理論依據(jù)相結(jié)合對(duì)大悅城控股集團(tuán)就目前營運(yùn)?險(xiǎn)管理及存在的問題進(jìn)行了定性的分析，找到目前存在問題所在，結(jié)合所學(xué)知識(shí)，提出提升策略。（3）比較分析法比較分析法在以往研究的財(cái)務(wù)報(bào)表的分析中，它是最基礎(chǔ)的分析方法，使用最為普遍，使用頻率也是最高的。通過比較，可以找出大悅城控股集團(tuán)股份有限公司不同年度間營運(yùn)能力的變化及原因，以及橫向?qū)Ρ韧甓乳g與同行業(yè)其他企業(yè)間營運(yùn)能力的不同之處，對(duì)比分析，找出不足之處，加以改進(jìn)，來提高企業(yè)的營運(yùn)能力。

2營運(yùn)能力分析的相關(guān)理論2.1營運(yùn)能力的概念營運(yùn)能力，本質(zhì)上面也是說企業(yè)運(yùn)用各種資產(chǎn)，賺取利潤的能力，反映出企業(yè)對(duì)資源管理與運(yùn)行效率的高低REF_Ref12452\r\h[18]。營運(yùn)能力對(duì)于一個(gè)企業(yè)的生存有著極為重要的作用，代表著企業(yè)能否根據(jù)現(xiàn)有的資源創(chuàng)造收入。其與償債、盈利和發(fā)展統(tǒng)稱為財(cái)務(wù)報(bào)表分析的四大能力。而營運(yùn)能力是可以用數(shù)字化的指標(biāo)去衡量評(píng)判的。當(dāng)然，不乏研究表明，大多的理論家與從業(yè)者認(rèn)為,在企業(yè)的運(yùn)營能力的研究中,運(yùn)營能力的質(zhì)量決定了企業(yè)的償債能力與盈利能力及效益，也是整個(gè)企業(yè)可以一直生存、發(fā)展的關(guān)鍵。以下幾點(diǎn)是其意義：（1）有助于管理者及時(shí)調(diào)整決策企業(yè)的發(fā)展離不開管理層的決策，而管理人員想要進(jìn)行決策就需要依托于對(duì)經(jīng)營能力的分析，管理決策層可以通過分析出的指標(biāo)來判斷各個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)對(duì)公司的發(fā)展有利還是有弊，從而制定更適合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，為企業(yè)發(fā)展做出重要決策。（2）改善企業(yè)的經(jīng)營管理通過對(duì)營運(yùn)能力指標(biāo)的分析，以及不同指標(biāo)計(jì)算結(jié)果的反饋，可以更直接地分析出是哪些資產(chǎn)運(yùn)作過程不夠好，企業(yè)資產(chǎn)利用率的具體情況，來提出對(duì)應(yīng)的改善建議，從而幫助企業(yè)提高營運(yùn)效率，提升管理水平，持續(xù)健康運(yùn)作的模式。（3）優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通過對(duì)營運(yùn)能力指標(biāo)的分析，可以看出一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)比例是否合理，不同指標(biāo)所占的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否最有利于企業(yè)的發(fā)展，通過分析便于管理人員及時(shí)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而使企業(yè)找到更適合企業(yè)自身發(fā)展的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)的目的。2.2反映營運(yùn)能力的指標(biāo)2.2.1流動(dòng)資產(chǎn)營運(yùn)能力流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變動(dòng)情況主要是體現(xiàn)在三個(gè)指標(biāo)上，分別是:應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析企業(yè)的應(yīng)收賬款對(duì)未來經(jīng)營和發(fā)展起著重要的作用。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)營業(yè)收入與應(yīng)收賬款平均余額的比率,可反映企業(yè)從取得應(yīng)收賬款取得收回款項(xiàng)、轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金所需要的時(shí)間。計(jì)算方法如下式2-1、2-2和2-3所示：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/應(yīng)收賬款平均余額(2-1)應(yīng)收賬款平均余額=(期初應(yīng)收賬款+期末應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期=360/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率這一指標(biāo)越高，說明企業(yè)的應(yīng)收賬款的流動(dòng)性越強(qiáng)，反之，企業(yè)的營運(yùn)資金大多還停留在應(yīng)收賬款之中，影響資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。存貨周轉(zhuǎn)率分析存貨周轉(zhuǎn)率是可以體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營效率的指標(biāo)，指企業(yè)在一年內(nèi)從購入存貨到銷售完成，平均可以周轉(zhuǎn)的次數(shù)。計(jì)算方法如下式2-4、2-5和2-6：存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本/存貨平均存貨平均余額=(期初存貨余額+期末存貨余額)/2存貨周轉(zhuǎn)期=360/存貨周轉(zhuǎn)率=(360×存貨反映存貨在一定時(shí)期內(nèi)的流動(dòng)性，存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明存貨轉(zhuǎn)為資本的速度越快存貨剩余?險(xiǎn)越低，存貨在日常經(jīng)營活動(dòng)中周轉(zhuǎn)速度就越快，流動(dòng)性也就越強(qiáng)，企業(yè)的銷售能力強(qiáng)，產(chǎn)品銷售數(shù)量增長，存貨變現(xiàn)能力強(qiáng)，存貨占用的資金周轉(zhuǎn)速度就越快。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)營業(yè)收入凈額與流動(dòng)資產(chǎn)平均余額之比，反映了企業(yè)對(duì)于流動(dòng)資產(chǎn)的使用效率，是評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)利用率的一個(gè)重要指標(biāo)REF_Ref7110\r\h[19]。計(jì)算方式如下式2-7、2-8和2-9所示：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/流動(dòng)資產(chǎn)平均余額(2-7)流動(dòng)資產(chǎn)平均余額=流動(dòng)資產(chǎn)(期初余額+流動(dòng)資產(chǎn)期末余額流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期=360/流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，則說明是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的利用率越高，說明，資產(chǎn)利用率高，企業(yè)銷售能力強(qiáng)，可以看出來去也流動(dòng)資產(chǎn)在生產(chǎn)、銷售等各個(gè)階段占用的時(shí)間較少，周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)資產(chǎn)得到利用充分，企業(yè)的盈利能力增強(qiáng)。相反，就說明當(dāng)前流動(dòng)資產(chǎn)的利用率較低，周轉(zhuǎn)速度就越慢。2.2.2固定資產(chǎn)營運(yùn)能力房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具、酒店業(yè)家具、辦公設(shè)備及其他等，其中，房屋和建筑占比比較大，因?yàn)樵谖覈康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，大部分開發(fā)項(xiàng)目就以商品房為主REF_Ref7244\r\h[20]。計(jì)算方式如下式2-10、2-11和2-12所示：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/固定資產(chǎn)平均余額(2-10)固定資產(chǎn)平均余額=(固定資產(chǎn)期初余額+固定資產(chǎn)期末余額固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期=360/固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率代表著生產(chǎn)活動(dòng)中的利用效率，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，說明固定資產(chǎn)的利用的效率更好。倘若較低，就意味著企業(yè)的固定資產(chǎn)沒有得到有效的利用，企業(yè)的營運(yùn)能力就不強(qiáng)。2.2.3總資產(chǎn)營運(yùn)能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是總資產(chǎn)在一定周期內(nèi)可以周轉(zhuǎn)的次數(shù)，主要用來衡量資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力。計(jì)算方式如下式2-13、2-14和2-15所示：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/總資產(chǎn)平均余額(2-13)總資產(chǎn)平均余額=(期初總資產(chǎn)余額+固定資產(chǎn)期末余額總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期=360/總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)的經(jīng)營質(zhì)量和利用效率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，則代表企業(yè)資產(chǎn)業(yè)績?cè)礁撸诠芾矸矫娓行?，資產(chǎn)投資收益越好，如果這個(gè)比率較低，說明企業(yè)利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的能力低，效率較低，最終會(huì)降低企業(yè)的一個(gè)獲利能力REF_Ref1814\r\h[21]。

3大悅城控股集團(tuán)簡介及營運(yùn)能力現(xiàn)狀分析3.1大悅城控股集團(tuán)簡介大悅城，公司全稱為大悅城控股集團(tuán)股份有限公司，大悅城控股前身深圳寶恒(集團(tuán))股份有限公司于1993年10月8日在深圳證券交易所上市，于2005年被中糧集團(tuán)收購，隸屬于中糧集團(tuán)，作為一家大型綜合房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)在階段也是我國房地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者，在2025年資產(chǎn)名列世界500強(qiáng)企業(yè)榜單第112位REF_Ref1997\r\h[22]。本身也是央企，走的是全國性建設(shè)的路子，人氣足，經(jīng)歷多年的沉淀加上自有的品牌背景介紹很是受歡迎。大悅城涉及的主營業(yè)務(wù)十分廣泛，在北京、上海等30個(gè)核心一、二線城市，總資產(chǎn)約2000億元，截止到2024年末，大悅城持有土地面積590萬平方米，土地資源充足，也有著豐富的業(yè)態(tài)類型、城市布局完善、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)均衡。品牌特色年輕、時(shí)尚、多元，公司發(fā)展前景甚好被業(yè)界一致認(rèn)同。不過，盡管背靠中糧這個(gè)龍頭國企，但大悅城整體經(jīng)營狀況并不算理想。從2005年被收購至今，其房地產(chǎn)銷售規(guī)模增速表現(xiàn)一般，截止到2024年年底，僅實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模694億元，未突破千億，著實(shí)與其身份不符。從其2024年年報(bào)數(shù)據(jù)來看，大悅城年度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入384.5億元，同比增長了13.76%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約-3.87億元，同比下降118.88%，這也是大悅城控股2023年完成重組以來，首例出現(xiàn)利潤負(fù)增長的情況。3.2大悅城控股集團(tuán)營運(yùn)能力現(xiàn)狀分析3.2.1流動(dòng)資產(chǎn)營運(yùn)能力分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析表3-1大悅城2020年-2024年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)計(jì)算表指標(biāo)2020年2021年2022年2023年2024年?duì)I業(yè)收入（億元）180.3140.4221.7337.9384.5應(yīng)收賬款平均余額（億元）1.921.963.324.033.21應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）93.8271.5566.8683.76119.70應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）3.8375.0315.3854.2983.007數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)圖3-1大悅城2020年-2024年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變化趨勢(shì)圖從上表大悅城2020年-2024年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)分析表與圖3-1應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變化趨勢(shì)圖中可以看出，大悅城近五年的應(yīng)收賬款增長還是比較緩慢的，且數(shù)額小，再看這五年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的折線圖顯示呈凹字狀，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從2020年的93.82次下降到2022年的66.86次，而后再上升至2024年的119.7次，說明2020年以來，在嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策下，很多地區(qū)存在滯留房，銷售情況不樂觀，沒有過多的應(yīng)收賬款可以回收，2021年受政策影響，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加大情況下，大多房地產(chǎn)市場受創(chuàng)，營業(yè)收入減少，沒有及時(shí)收回款項(xiàng)。2022年因全年政策調(diào)控軌跡由逐步收緊到略有松動(dòng)，該年度的應(yīng)收賬款的增長幅度大幅增加，而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為五年最低為66.86次。但是也可以看出的是2022年-2024年近幾年大悅城的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在不斷提高，說明大悅城的收回賬款的速度越來越快了，壞賬損失的可能性在慢慢減小，流動(dòng)資金性增強(qiáng)，也反映了大悅城對(duì)應(yīng)收賬款的管控與收回越來越好，企業(yè)營運(yùn)能力增強(qiáng)。表3-2大悅城與萬科2020年-2024年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率對(duì)比表指標(biāo)公司2020年2021年2022年2023年2024年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）大悅城93.8271.5566.8683.76119.70萬科104.88138.48197.21205.86168.30數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)圖3-2大悅城與萬科2020年-2024年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率對(duì)比分析圖由上圖3-2大悅城與萬科2020年-2022年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率對(duì)比趨勢(shì)圖發(fā)現(xiàn)，在與同行萬科數(shù)據(jù)對(duì)比時(shí)，大悅城的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在2020年-2024年的表現(xiàn)明顯是不如萬科的，雖說在2023年-2024年萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從205.86次下降到168.3次，但仍然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大悅城的。大悅城的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率整體來看仍與萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有較大的差距，且一直低于萬科，說明了大悅城應(yīng)收賬款還需要進(jìn)一步加強(qiáng)管理，還有很大的提升空間。存貨周轉(zhuǎn)率分析表3-3大悅城2020年-2024年存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)計(jì)算表指標(biāo)2020年2021年2022年2023年2024年?duì)I業(yè)成本（億元）118.589.5119.5119.3263.6存貨平均余額（億元）343.48325.13466.80403.04816.10存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.3450.2750.2560.2960.323存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）104511301140812161115數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)圖3-3大悅城2020年-2024年存貨周轉(zhuǎn)率變化趨勢(shì)圖由上表3-3大悅城2020年-2024年存貨周轉(zhuǎn)率計(jì)算表與圖3-3存貨周轉(zhuǎn)率變化趨勢(shì)圖中可以看出，大悅城的營業(yè)成本和存貨平均余額在這五年里總體是增長的，而存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)小范圍波動(dòng)，有減少的趨勢(shì)。2021年的營業(yè)成本最低，主要是受2020年國家宏觀調(diào)控，影響了大悅城各項(xiàng)銷售，進(jìn)而使?fàn)I業(yè)成本下滑，出現(xiàn)積壓企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加REF_Ref2275\r\h[23]。由表格數(shù)據(jù)可以明了地發(fā)現(xiàn)，2022年大悅城近幾年以來存貨周轉(zhuǎn)期高達(dá)到1408天，也因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)深受國家政策的影響，大量存貨積壓未售。又受2024年新冠疫情的影響，存貨量較之前有下降，也體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)于存貨資產(chǎn)的控制和管理有效，地方因城施策的效果顯著。表3-4大悅城與萬科2020年-2024年存貨周轉(zhuǎn)率對(duì)比表指標(biāo)公司2020年2021年2022年2023年2024年存貨周轉(zhuǎn)率（次）大悅城0.3450.2750.2560.2960.323萬科0.4060.3000.2760.2850.312數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)圖3-4大悅城與萬科2020年-2024年存貨周轉(zhuǎn)率對(duì)比分析圖從上表及圖3-4大悅城與萬科2020年-2024年存貨周轉(zhuǎn)率對(duì)比趨勢(shì)圖可以看出，大悅城的存貨周轉(zhuǎn)率在2020-2022年的表現(xiàn)在不如萬科，盡管萬科是從2020年的0.406次降低到2022年的0.276次，但也是大于大悅城2020年-2022年最高的存貨周轉(zhuǎn)率，對(duì)比來看說明，大悅城的這幾年不如萬科的存貨周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定，萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，在存貨的管理中確實(shí)有過人之處，因此大悅城也應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，再根據(jù)自身狀況調(diào)整REF_Ref2350\r\h[24]。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析表3-5大悅城2020年-2024年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)計(jì)算表指標(biāo)2020年2021年2022年2023年2024年?duì)I業(yè)收入（億元）180.3140.4221.7337.9384.5平均流動(dòng)資產(chǎn)（億元）515.14585.001166.841055.941424.07流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.350.240.190.320.27流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1017.521506.911860.471142.861324.99數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)圖3-5大悅城2020年-2024年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化趨勢(shì)圖從大悅城的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2020年-2024年數(shù)據(jù)來看，2020年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇下降，在2022年達(dá)到最低值0.19次，而后兩年也是不穩(wěn)定階段，先升后降，主要是大悅城的流動(dòng)資產(chǎn)多用于處理存貨了，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率整體呈連續(xù)下降趨勢(shì)。再看流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)也是由2020年的1017.52天增加到2022年的1860.47天，流動(dòng)資產(chǎn)的使用效率變低，不難看出周轉(zhuǎn)天數(shù)增加，說明流動(dòng)資產(chǎn)的管理中，存在積壓、銷售能力變差，營運(yùn)能力不理想的問題也同樣會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)率低下的一個(gè)狀態(tài)。表3-6大悅城與萬科2020年-2024年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比表指標(biāo)公司2020年2021年2022年2023年2024年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）大悅城0.350.240.190.320.27萬科0.380.280.260.270.28數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)圖3-6大悅城與萬科2020年-2024年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比分析圖由上圖3-6大悅城與萬科2020年-2024年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比分析趨勢(shì)圖整體對(duì)比來看萬科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比大悅城高，雖然萬科在2020年-2022年從0.38次下降到0.26次，但依舊是比大悅城的要高，萬科的總體趨勢(shì)也比大悅城的要穩(wěn)定一些，說明在流動(dòng)資產(chǎn)的管理中，大悅城也應(yīng)找到更適合自身企業(yè)發(fā)展的管理方法。3.2.2固定資產(chǎn)營運(yùn)能力分析表3-7大悅城2020年-2024年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)分析表指標(biāo)2020年2021年2022年2023年2024年?duì)I業(yè)收入（億元）180.3140.4221.7337.9384.5平均固定資產(chǎn)凈值（億元）59.8960.0155.96238.37421.48固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）30.1023.4025.2314.179.12固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）11.9615.3814.2725.4139.47數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)圖3-7大悅城2020年-2024年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化趨勢(shì)圖根據(jù)以上大悅城固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2020年-2024年的數(shù)據(jù)分析可知，大悅城平均固定資產(chǎn)凈值近五年大致是呈波動(dòng)增長，為滿足企業(yè)從事開發(fā)經(jīng)營創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件，固定資產(chǎn)凈值率呈上升趨勢(shì)，是能夠說明大悅城的固定資產(chǎn)的技術(shù)良好，處于較新狀態(tài)，企業(yè)的經(jīng)營條件相對(duì)較好。但是從趨勢(shì)圖中可以很明顯看出，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯是持續(xù)下降的，由2020年的30.1次下降至2024年的9.12次，說明了企業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)的利用效率逐步降低，對(duì)固定資產(chǎn)的管理上也存在了一定的問題。表3-8大悅城與萬科2020年-2024年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比表指標(biāo)公司2020年2021年2022年2023年2024年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）大悅城30.1023.4025.2314.179.12萬科40.0134.9331.9530.7433.56數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)圖3-8大悅城與萬科2020年-2024年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比分析圖從上圖3-8大悅城與萬科2020年-2024年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比分析圖分析發(fā)現(xiàn)，近五年以來，大悅城的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大體上是一直是低于同行萬科的，且存在較大差距，說明大悅城與其相比，其固定資產(chǎn)的利用率比較低，管理水平較落后，從而影響企業(yè)的營運(yùn)能力狀況較大。大悅城在2021年從23.4次上漲到25.23次，萬科在2023年從30.74次上升至33.56次，整體來講從2020年到2024年這段時(shí)間里，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的整體變化趨勢(shì)是大致相同的，是下降趨勢(shì)。3.2.3總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率營運(yùn)能力分析表3-9大悅城2020年-2024年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)計(jì)算表指標(biāo)2020年2021年2022年2023年2024年?duì)I業(yè)收入（億元）180.3140.4221.7337.9384.5平均資產(chǎn)總額（億元）591.48684.841180.551722.351920.36總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.3050.2050.1880.1960.200總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）11811756191718351798數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)圖3-9大悅城2020年-2024年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化趨勢(shì)圖通過上數(shù)據(jù)表與趨勢(shì)圖中的相關(guān)數(shù)據(jù)分析得出，2020年-2024年期間，大悅城的總資產(chǎn)額度幾乎在逐年增加，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本維持在0.19次以上，變化狀況較為穩(wěn)定狀態(tài)。整體來看，雖有波動(dòng)，但其幅度較小。同時(shí)從趨勢(shì)圖可以看出2020年-2022年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由0.305次到0.188次整體呈下降趨勢(shì)，但2023年以后總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度呈現(xiàn)加快趨勢(shì)。而影響總資產(chǎn)利用率的指標(biāo)也很多，如果企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率長期是增長較緩狀態(tài)，企業(yè)多種資產(chǎn)利用效率低下，那么超支和閑置資金成為企業(yè)日益突出的問題了。表3-10大悅城與萬科2020年-2024年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比表指標(biāo)公司2020年2021年2022年2023年2024年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）大悅城0.3050.2050.1880.1960.200萬科0.3340.2430.2210.2260.233數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)圖3-10大悅城與萬科2020年-2024年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比分析圖由上圖3-10可以看出大悅城與萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2020年-2024年都是向下的趨勢(shì)，說明這段時(shí)間行業(yè)所受的外界的影響是一致的，其原因在于企業(yè)銷售能?下降，銷售收?減少，說明經(jīng)營效率低，營運(yùn)能?有待提?。但在分析來看大悅城的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)沒有萬科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，這說明萬科的營業(yè)情況是要好于大悅城，包括在營業(yè)情況、資產(chǎn)管理情況等方面都是值得學(xué)習(xí)的。

4大悅城控股集團(tuán)營運(yùn)能力分析中存在的問題分析4.1應(yīng)收賬款變現(xiàn)能力較低應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力較差。這一點(diǎn)應(yīng)該與應(yīng)收賬款的管理制度有著密不可分的關(guān)系。首先大悅城擁有嚴(yán)密的應(yīng)收賬款的體系與制度，之前是因?yàn)殇N售環(huán)節(jié)并沒有注重對(duì)客戶的信用程度進(jìn)行調(diào)查，從而導(dǎo)致公司在銷售環(huán)節(jié)存在一定的漏洞，那么結(jié)合所調(diào)查的客戶的信用情況，就會(huì)暫估企業(yè)的應(yīng)收賬款變成呆賬或者壞賬。特別是現(xiàn)在，拖欠企業(yè)的應(yīng)收賬款者越來越多，賬款回收難度就大。4.2存貨變現(xiàn)緩慢，積壓嚴(yán)重通過對(duì)大悅城控股連續(xù)五年數(shù)據(jù)分析，大悅城的存貨量有增強(qiáng)的趨勢(shì)。其中大部分房地產(chǎn)限購政策的比重較高，大大抑制了投機(jī)需求，進(jìn)一步削弱了房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)屬性，消費(fèi)者日趨成熟，更加理性地看待房地產(chǎn)的發(fā)展，買房考慮更加全面，樓盤因?yàn)闆]有銷路而滯銷在那，公司的營業(yè)收入受到巨大的影響，存貨積壓。同時(shí)由于大悅城前期投資過多，在建項(xiàng)目和開發(fā)項(xiàng)目占用了企業(yè)大量資產(chǎn)，企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)期延長。又受國家政策影響，大量樓盤空置，存貨積壓。2022年的存貨周轉(zhuǎn)率最低，企業(yè)對(duì)于存貨的處理方式不合理，直接降低了企業(yè)資產(chǎn)的利用效率。2023年大悅城重組后積極補(bǔ)倉，土地儲(chǔ)備的大量增加導(dǎo)致了存貨同比增加REF_Ref2484\r\h[25]。2024年存貨量達(dá)到最大值，但在公司積極的“去庫存”下，這才使得存貨周轉(zhuǎn)率慢慢地增長了起來。庫存過剩會(huì)占用企業(yè)資金，貨幣又具有時(shí)間價(jià)值，資金流動(dòng)性較強(qiáng)的時(shí)候，但庫存流動(dòng)性相對(duì)較弱，占有資金后，不能發(fā)揮更多的作用，短期債務(wù)有可能無法償還，結(jié)果，企業(yè)運(yùn)營出現(xiàn)了危險(xiǎn)REF_Ref2614\r\h[26]。4.3固定資產(chǎn)利用率效益低下我們發(fā)現(xiàn)大悅城連續(xù)2020年-2024年，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢(shì)，降幅也大。說明為了擴(kuò)大規(guī)模，大悅城加大了對(duì)固定資產(chǎn)的投資，投資項(xiàng)目缺乏科學(xué)、合理的評(píng)估，部分效益沒有達(dá)到最大化，造成了資源的浪費(fèi)，降低了使用率，從而降低了固定資產(chǎn)投資收益。想要提高固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，就要加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)的管理，確保固定資產(chǎn)規(guī)模投資得當(dāng)，結(jié)構(gòu)合理。4.4資金周轉(zhuǎn)速度成下降趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營效率，近幾年來，在營業(yè)利潤和簽約銷售額口徑方面，百強(qiáng)房企的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均值相對(duì)穩(wěn)定，資產(chǎn)運(yùn)營效率穩(wěn)定。大悅城從2022年-2024年以來，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率長期處于平緩狀態(tài)，企業(yè)要注意在資產(chǎn)管理??的漏洞，及時(shí)調(diào)整資產(chǎn)管理戰(zhàn)略，提?資產(chǎn)變現(xiàn)能力從而提高企業(yè)的營運(yùn)能?。倘若企業(yè)合理利用財(cái)富的能力不高，會(huì)致使企業(yè)最后的利潤總額較少，所以應(yīng)當(dāng)積極找出問題，提升效率，加快企業(yè)總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度。5提升大悅城控股集團(tuán)股份有限公司營運(yùn)能力的策略5.1加強(qiáng)應(yīng)收賬款日常管理如果企業(yè)的應(yīng)收賬款長期不能及時(shí)回收，增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，特別是現(xiàn)在，容易讓企業(yè)被動(dòng)。因此有必要明確銷售債券管理部門的責(zé)任，責(zé)任到人，不能讓應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)管理處于分散狀態(tài)。一般情況下，企業(yè)的應(yīng)收賬款都屬于營業(yè)部門進(jìn)行全面管理，這種分部管理會(huì)導(dǎo)致管理上的一些缺陷和疏漏，因此管理缺乏必要的控制。大悅城應(yīng)按照業(yè)務(wù)發(fā)生的順序，定期對(duì)債券銷售進(jìn)行監(jiān)控和核查，一旦出現(xiàn)差錯(cuò)，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理。2024年大悅城在建在售項(xiàng)目銷售價(jià)格沒有達(dá)到預(yù)期，同時(shí)應(yīng)合理管控應(yīng)收賬款，及時(shí)調(diào)整收賬政策和催收方法，加快回收速度；必要時(shí)及時(shí)采用法律援助，態(tài)度強(qiáng)硬，對(duì)待品質(zhì)較差的客戶，應(yīng)當(dāng)拉黑，可以很大程度減少壞賬損失；同時(shí)也可以采用金融工具轉(zhuǎn)移應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)。另外，應(yīng)當(dāng)定期讓企業(yè)監(jiān)督貨款的支付、回收等情況防患于未然。5.2增強(qiáng)存貨質(zhì)量，積極去庫存存貨管理對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起著至關(guān)重要的作用，也是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，是影響企業(yè)經(jīng)營決策和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要一環(huán)。存貨管理利用情況直接關(guān)系到公司的資本運(yùn)作效率和市場競爭力，因此應(yīng)重視存貨管理，控制存貨成本，健全存貨管理制度尤為重要REF_Ref2680\r\h[27]。在前文分析大悅城營運(yùn)能力時(shí)，發(fā)現(xiàn)大悅城對(duì)于存貨方面的管理仍有不足，應(yīng)實(shí)施精細(xì)化管理來提高企業(yè)資金使用效率與增長速度。把公司的實(shí)際情況聯(lián)系起來，庫存會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)系統(tǒng)測(cè)量準(zhǔn)確、及時(shí)，嚴(yán)格遵守規(guī)定的會(huì)計(jì)系統(tǒng)，并適時(shí)觀察企業(yè)的庫存的動(dòng)態(tài)運(yùn)行，有了獨(dú)立的庫存管理系統(tǒng)，可以構(gòu)建新的方式及時(shí)分析問題。從市場供求來看，大悅城應(yīng)該要有市場敏感度，及時(shí)了解市場的變動(dòng)和需求，從?及時(shí)調(diào)整存貨管理?法，有效的控制存貨成本，盡可能減少資?的積壓。對(duì)于大悅城的相關(guān)管理?員、銷售?員也要及時(shí)去了解企業(yè)?前的存貨情況，有針對(duì)性的制定銷售、管理計(jì)劃，管理?員要加?對(duì)企業(yè)的管理，銷售?員要投?更多的精?去銷售產(chǎn)品。5.2.1堅(jiān)持多元化土地獲取模式在土地儲(chǔ)備方面，現(xiàn)有新拿地應(yīng)集中在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、人口流入多、市場基礎(chǔ)健康的二線和三線城市，保障新拿地規(guī)模和質(zhì)量。新增土地儲(chǔ)量逐年達(dá)到新水平，庫存提高、質(zhì)量提高、損失減少，為高質(zhì)量開發(fā)打下良好基礎(chǔ)。大悅城控股依舊要提高品牌知名度逐漸培育?身的核?優(yōu)勢(shì)，提???的市場影響?。也應(yīng)該積極完善網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)，加?各開發(fā)項(xiàng)?的宣傳?度，從?提??身的知名度，逐漸形成?定的品牌效應(yīng)，進(jìn)?提?其相應(yīng)的市場影響?。5.