2024年公務(wù)員考試法律基礎(chǔ)知識(shí)考試復(fù)習(xí)

題庫(kù)及答案（共200題）

1.訴訟代理人的權(quán)限有哪些？

授權(quán)分為兩種：一種是一般授權(quán)，即訴訟代理人可以代為查閱卷宗材

料，申請(qǐng)回避，進(jìn)行陳述，到庭辯護(hù)，審查證據(jù)等。另一種情況是由

訴訟代理人代為成認(rèn)、放棄或者變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴

或上訴等，由于這些行為與當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利緊密相關(guān)，這時(shí)當(dāng)事人

就必須作出相應(yīng)的特別授權(quán)。

2有了訴訟代理人，本人還需要出庭嗎？

一般情況下，委托了訴訟代理人后，本人可以出庭，也可以不出庭。

但在離婚案件中，即使有訴訟代理人，除非本人不能表達(dá)意志的以外,

本人也應(yīng)親自到庭。如果確因特殊情況無(wú)法出庭的，必須向法院提交

書面意見(jiàn)。

參考法條：民事訴訟法第六十二條

3個(gè)體工商戶能作為被告嗎？

根據(jù)我國(guó)的法律和司法解釋的規(guī)定，個(gè)體工商戶可以起字號(hào)，并以字

號(hào)的名義從事工商業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但在訴訟中，起字號(hào)的個(gè)體工商戶

應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主，也就是戶主為原告或被告。如果經(jīng)營(yíng)執(zhí)

照上的業(yè)主與實(shí)際經(jīng)營(yíng)者不同的話，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主與實(shí)際經(jīng)營(yíng)者作為共

同被告。

參考法條：最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法假設(shè)

干問(wèn)題》的意見(jiàn)第四十六條

4和分公司發(fā)生糾紛，能告總公司嗎？

這要依情況而定。依據(jù)法律規(guī)定，企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)，通常是我們

所說(shuō)的分公司，如銀行的分行、支行等即是。分支機(jī)構(gòu)能不能作為訴

訟當(dāng)事人視不同情況而定：如果該分支機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立的，而且領(lǐng)取

了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，則它可以單獨(dú)作為當(dāng)事人，也可以與它的具有法人資格

的總公司共同作為訴訟當(dāng)事人；如果該分支機(jī)構(gòu)沒(méi)有依法設(shè)立，或是

未領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，則應(yīng)當(dāng)以其總公司為訴訟當(dāng)事人。但需注意，如果

是中國(guó)人民銀行，各商業(yè)銀行，如工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等

等的分行、支行，或是保險(xiǎn)公司的分公司，則只能以該分支機(jī)構(gòu)作為

訴訟當(dāng)事人。

參考法條：最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法假設(shè)

干問(wèn)題〉的意見(jiàn)第四十條

5起訴狀該向哪個(gè)法院提交？

通常情況下，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向被告所在地的人民法院起訴，這也就是在

打官司確定管轄法院時(shí)常說(shuō)的“原告就被告〃原則。參考

法條：民事訴訟法第二十二條

6解決合同糾紛時(shí)雙方可以約定打官司的法院?jiǎn)幔?/p>

可以。為了方便合同糾紛的解決，合同雙方當(dāng)事人可以在書面合同中

約定打官司的法院，但只限于在與合同有關(guān)聯(lián)的地方的法院起訴，即

被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地

的人民法院。還要特別注意的是，這種約定法院管轄的做法只適用于

合同糾紛，而不適用于其他的民事糾紛。

參考法條：民事訴訟法第二十五條

7官司的“保質(zhì)期〃是多久？

向法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間一般為2年。但是，還有以

下一些特殊的訴訟時(shí)效：如果身體受到傷害要求賠償，延付或拒付租

金的或存放財(cái)物被喪失或損毀的，訴訟時(shí)效就是1年；但如果身體傷

害是因環(huán)境污染而造成的，就應(yīng)該適用因環(huán)境污染損害賠償中訴訟時(shí)

效為3年的規(guī)定；涉外合同的訴訟時(shí)效為4年。另外還需注意，因產(chǎn)

品存在缺陷造成損害，而提出損害賠償?shù)脑V訟時(shí)效是2年。但是，有

特殊情況的，人民法院可以延長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間。但無(wú)論如何，從權(quán)利

被侵害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)。

參考法條：民法通則第一百三十六條、第一百三十七條

8訴訟時(shí)效的中斷和中止是一回事嗎？

不是。訴訟時(shí)效中止的原因消除后時(shí)效繼續(xù)計(jì)算，而訴訟時(shí)效中斷后,

已經(jīng)過(guò)的時(shí)效期間喪失效力，時(shí)效期間重新開(kāi)始計(jì)算。當(dāng)事人提起訴

訟、權(quán)利人向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利，或?qū)Ψ酵饴男辛x務(wù)都會(huì)導(dǎo)致訴訟時(shí)效

的中斷。

參考法條：民法通則第一百三十九條、第一百四十條

9起訴狀中應(yīng)寫什么？

起訴狀是當(dāng)事人向法院請(qǐng)求對(duì)民事糾紛進(jìn)行審判的法律文書，必須寫

明原告和被告的根本情況，打官司的目的，即向法院提出的訴訟請(qǐng)求,

提出請(qǐng)求的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，以及有關(guān)證據(jù)和證人姓名及。

一般按照以下格式提交起訴狀：

起訴狀

原告：姓名：性別：年齡：

民族：職務(wù)：

工作單位：

住址：：

被告：姓名：性別：年齡：

民族：職務(wù)：

工作單位：

住址：：

訴訟請(qǐng)求：

事實(shí)和理由：

此致

XXXX人民法院

參考法條：民事訴訟法第一白一十條

1()起訴應(yīng)當(dāng)符合什么條件？收到訴狀后，法院多久才能給答復(fù)？

只要原告和案件有直接利害關(guān)系，起訴有明確的被告，具體的訴訟請(qǐng)

求和事實(shí)、理由，并且屬于起訴法院的管轄范圍，就符合起訴的條件,

法院就應(yīng)當(dāng)立案受理，而不能以不能勝訴、訴訟無(wú)理等為由不予受理。

法院在收到起訴狀以后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)作出立案或者不予受理的裁

定，并通知當(dāng)事人。

參考法條：民事訴訟法第一百零八條、第一百一十二條

11.面積變了，購(gòu)房者可以退房嗎？

經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知

購(gòu)房者。在接到通知的15日內(nèi)，購(gòu)房者可以作出退房的書面答復(fù)。

在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。

開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購(gòu)房者有權(quán)退房。如果退房，開(kāi)發(fā)

商要承擔(dān)違約責(zé)任。

參考法條：商品房銷售管理方法第二十四條

12.面積誤差比的公式是什么？

面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積

合同約定面積

X100%

參考法規(guī)：商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則

13.處理房屋面積糾紛的原則是什么？

合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按

照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）,按照合同約定的價(jià)格

據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付

購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面

積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）局部的房

價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%局部的房?jī)r(jià)

款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積

的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）局部的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人

返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%局部的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買

受人。

參考法條：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律

假設(shè)干問(wèn)題的解釋第十四條

14.買房一般要交哪些稅？

（1）印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。

參考法條:北京市人民政府關(guān)于修改〈北京市契稅管理規(guī)定〉的決定第

一條、第二條

15.買房一般要交哪些費(fèi)？

（1）房屋所有權(quán)登記費(fèi)。（2）公共維修基金。（3）綜合地價(jià)款。（4）

證件工本費(fèi)。

16.買車庫(kù)交契稅嗎？

購(gòu)房者隨同普通住宅購(gòu)置的車庫(kù)，可以減半征收契稅，按照1.5%的

稅率征稅；購(gòu)房者隨同非普通住宅（如別墅）購(gòu)置的車庫(kù)，不適用減半

征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。

17.繼承和接受遺贈(zèng)而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？

法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈(zèng)與

行為，應(yīng)征收契稅。

18.申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？

（1）貸款對(duì)象為有完全民事行為能力的自然人。

（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身

份。

（3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力。

（4）對(duì)首付款的要求，銀行間有些許差異。

（5）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備

代償能力的單位或個(gè)人作為歸還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。

（6）具有購(gòu)房合同或協(xié)議。

（7）貸款人規(guī)定的其他條件。

19.申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？

（1）律師審查費(fèi)。（2）公證費(fèi)。（3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。（4）保險(xiǎn)費(fèi)。

20.哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押?

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。（二）抵押人所有的機(jī)

器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。

（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定

著物。

（四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。

（五）依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，

當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。

（六）借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全

額用于貸款抵押。

21.哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押?

不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)

產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章

的建筑物。

22.哪些權(quán)利可以質(zhì)押？

（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單；（2）依法可

以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；

（3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；

23.什么是轉(zhuǎn)按揭？

“轉(zhuǎn)按揭〃是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行

要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人

而申請(qǐng)個(gè)人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更

借款人的簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)按〃，延長(zhǎng)原借款期限的稱為“加按〃，變更抵押

物稱為“換按〃。

24.什么樣的房子要評(píng)估？

商品房、二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評(píng)估的其他房屋。

經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。

25.什么是組合貸款?

組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信

貸資金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的

總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行

資金局部利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公

積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。

26.什么是個(gè)人住房貼息貸款？

所謂個(gè)人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)

保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策性貼息'也

務(wù)。購(gòu)房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無(wú)須再到管理中心、銀行跑

兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。這樣，貸款時(shí)間，尤其是組合貸款的時(shí)間,

可能由以前的幾個(gè)月節(jié)省到只需兒天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間

的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息

實(shí)惠仍落在貸款人身上。

27沖請(qǐng)個(gè)人住房貼息貸款的條件是什么？

（1）申請(qǐng)人必須是住房公積金的繳存人，截至申請(qǐng)日為止，申請(qǐng)人

持續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上，或累計(jì)繳存12個(gè)月以上，當(dāng)前為

正常的繳存狀態(tài)。（2）提供符合要求的擔(dān)保方式。（3）夫妻雙方只能

申請(qǐng)一筆住房貸款貼息。（4）同時(shí)滿足商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)定

的其他條件。

28.什么是住房補(bǔ)貼？

住房補(bǔ)貼是單位停止實(shí)物分房后，國(guó)家為職工解決住房問(wèn)題而給予的

補(bǔ)貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專項(xiàng)資

金。即將單位原用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次（如按

月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)置或租賃等

方式解決自己的住房問(wèn)題。住房補(bǔ)貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)

濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素

具體確定。

29.住房補(bǔ)貼隨人走嗎？

職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變開(kāi)工作單位且調(diào)入單位已建立住房

補(bǔ)貼賬戶時(shí)，應(yīng)將其原住房補(bǔ)貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補(bǔ)

貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)開(kāi)工作等各種原因中斷為其交存

住房補(bǔ)貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建

立住房補(bǔ)貼時(shí)，職工住房補(bǔ)貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時(shí)封存在原單位住房

補(bǔ)貼賬戶下。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。此外，單位和職

工持有效證件可以查詢本單位或個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶有關(guān)信息。

30.什么是一表？

一表是指：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。

31.什么是兩書？

兩書是指：住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

32.收房時(shí)還查看哪些文件？

商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書、物業(yè)管理公約。

33.室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告一般由開(kāi)發(fā)商提供嗎？

2002年7月1日以后開(kāi)工的工程，開(kāi)發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)

告。2002年7月1日以前開(kāi)工的工程，如果在合同中約定了以室內(nèi)

環(huán)境檢測(cè)合格為交付條件的，開(kāi)發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。

34.開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候算交房？

當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且到達(dá)交付使用條件以后，開(kāi)發(fā)商會(huì)書面通知

購(gòu)房者辦理交接手續(xù)。在進(jìn)行交接的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商要提供一表兩書、

商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和物業(yè)管理公約。當(dāng)

購(gòu)房者認(rèn)為房屋符合約定，并且在房屋驗(yàn)收交接單上簽字以后，開(kāi)發(fā)

商就完成了房屋的交付。如果開(kāi)發(fā)商提供的文件不全，購(gòu)房者有權(quán)拒

絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

35.何種質(zhì)量問(wèn)題可以退房？

經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后，確實(shí)發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量

嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況，購(gòu)房者可以要求退房，同時(shí)可以要求

開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

36.房屋損毀、滅失誰(shuí)來(lái)賠？

在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。在房子交付

使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)。購(gòu)房者簽了房屋驗(yàn)收交

接單以后，房屋就算是交付使用了；購(gòu)房者沒(méi)有正當(dāng)理由不接收房子

的，視為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交付。

37.“不交費(fèi)就不給鑰匙〃合法嗎？

有些購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)遇到這種情況，開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者在領(lǐng)鑰匙之

前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用，否則就不給辦理入住手續(xù)。購(gòu)房者要

清楚，有些費(fèi)用不是由開(kāi)發(fā)商來(lái)收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋

交易時(shí)由購(gòu)房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。如果購(gòu)房者沒(méi)有委托開(kāi)發(fā)商代

辦，開(kāi)發(fā)商就不能代為收取。②公共維修基金：此項(xiàng)基金只能用于住

宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由

開(kāi)發(fā)商代收，但是開(kāi)發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是

沒(méi)有法律依據(jù)的。③面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)〃，購(gòu)

房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)

發(fā)商交納。

38.辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？

不是。只有經(jīng)過(guò)登記以后，取得了個(gè)人的房屋所有權(quán)證的房子才真正

屬于自己，而且這種權(quán)利受到法律的保護(hù)。

39.“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房〃能買嗎?

農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建

設(shè)，開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有對(duì)土地的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，不能用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)

建設(shè)。鄉(xiāng)一級(jí)政府尢權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人一旦購(gòu)置了這種房屋,

不但無(wú)法取得國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購(gòu)房人的

合法權(quán)益也無(wú)法獲得相應(yīng)的保障。

40.一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證？

購(gòu)房者可以委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購(gòu)置的是

現(xiàn)房，購(gòu)房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購(gòu)置

的是期房，購(gòu)房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。

41.沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？

房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、

贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。

以沒(méi)有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無(wú)效的，但是如果雙方因此訴至法

院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，

抵押還是有效的。

42.什么人可以申請(qǐng)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用住房？

(1)有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)或市、縣人

民政府確定的供應(yīng)對(duì)象。

（2）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家

庭。

（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。

（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。

由于各地的經(jīng)濟(jì)條件有很大差異，上述規(guī)定的條件只是一個(gè)原則性的

規(guī)定，具體購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房的條件還要參見(jiàn)各地的規(guī)定和政策。

43.預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？

可以。預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房，但

受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格，并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)

讓登記手續(xù)。

44.原價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？

對(duì)于以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房人，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手

續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國(guó)土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用

房購(gòu)置單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請(qǐng)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房，可

憑證明到北京市建委開(kāi)發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)置資格的審核手續(xù)。

45.哪些公房不能上市交易？

（1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)置并且沒(méi)有按照規(guī)

定補(bǔ)足房屋價(jià)款的公房。

（2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。（3）所有權(quán)共有的房屋，

其他共有人不同意出售的公房。

（4）有所有權(quán)糾紛的公房。（5）己經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同

意轉(zhuǎn)讓的公房。

（6）上市出售后會(huì)形成新的住房困難的公房。（7）擅自改變房屋使

用性質(zhì)的公房。

（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。

參考法條：北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理方法第

五條

46.已購(gòu)公房上市價(jià)格由誰(shuí)定？

已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買賣成交價(jià)格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時(shí)，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門

應(yīng)當(dāng)對(duì)買賣雙方當(dāng)事人申報(bào)的買賣成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)。申報(bào)的買賣成

交價(jià)格明顯低于屆時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)

當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估，并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。

買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書之

日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，北京市房屋土地管

理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。

參考法條：北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理方法第

十三條

47.沒(méi)有房屋租賃許可證可能會(huì)產(chǎn)生什么后果？何處辦理房屋租賃許

可證？

如果沒(méi)有房屋租賃許可證，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，

以下兩類承租人如果沒(méi)有房屋租賃許可證就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是

對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō)，房屋租賃許可證可以

作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。二是對(duì)于租房用于居住的承租人來(lái)說(shuō)，房

屋租賃許可證是向公安機(jī)關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。

如果要辦理房屋租賃許可證，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦

理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管

理部門委托的機(jī)構(gòu)辦理。

參考法條：建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第十六條、第十七條。

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？

如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就說(shuō)明該房屋是共有房

屋，這個(gè)時(shí)候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因?yàn)榉?/p>

屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。

49.被抵押的房屋可以出租嗎？

如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)

人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了

解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說(shuō)明該房屋已被抵押的，承租

人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。

50.哪些房屋不能出租？

沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒(méi)有產(chǎn)

權(quán)證就無(wú)法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒(méi)有房屋租賃的法律基礎(chǔ)；

共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭(zhēng)議

的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全

標(biāo)準(zhǔn)，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)置

抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租

的房屋，則就不能出租。如果經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封

的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。

此外，還有需要注意的問(wèn)題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租c有

的開(kāi)發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房

屋出租給承租人，這樣做一是違反國(guó)家法規(guī)，二是對(duì)承租方安全造成

威脅。對(duì)于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按繼承法的規(guī)定，

辦妥房屋繼承過(guò)戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。

參考法條：建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第六條。

51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦？

租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致

租賃合同無(wú)效，承租人也因此無(wú)法追究出租人的違約責(zé)任。但這個(gè)時(shí)

候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過(guò)錯(cuò)的話，還可要

求出租人賠償損失。如果承租人是因?yàn)槭艿匠鲎馊说钠墼p而租用了法

律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對(duì)方賠償損失C如

果房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的

時(shí)候知道這種情況，也可以隨時(shí)解除合同。

參考法條：合同法第五十八條、第二百三十三條。

52.房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？

根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。為有效保

護(hù)自己的利益，應(yīng)盡量使用中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示

范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不

定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及

合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護(hù)雙方的利益了。

參考法條：建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第九條。合同法第二百一十

五條。

53.房屋租賃合同必須要備案嗎？

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房來(lái)說(shuō)，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承

租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦

理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護(hù)承租人的

權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別

人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險(xiǎn)。

在北京的出租人得注意了，但凡在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋

所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是

港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人，出租人就要到北京市國(guó)土資源和房

屋管理局備案了。

參考法條：建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第十三條。

54.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部門登記備案？沒(méi)有登記備案的租賃合

同有效嗎？

雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理

登記備案手續(xù)。

房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時(shí)讓大家知道該房屋

已經(jīng)被租出去了。雖然沒(méi)有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必

須按照合同的規(guī)定履行。

參考法條：建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第十四條。

55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有？

承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)

施，而且在裝修的時(shí)候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，撤除承重墻,如

果承租人沒(méi)有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原

來(lái)的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。

經(jīng)過(guò)出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有?？梢栽诔?/p>

租人同意的情況下，將裝修后的財(cái)產(chǎn)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人。

參考法條：最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉假設(shè)干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）

第八十六條。

56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎？

承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘

假設(shè)需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。如果法律對(duì)

該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

參考法條：建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第二十四條。

57.在出租期間由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修房屋？承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)賠

償？

及時(shí)檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約

定由承租人來(lái)承擔(dān)維修義務(wù)，否則出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保

證房屋符合合同規(guī)定的用途。

對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修。

如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋，沒(méi)有盡到檢查和維修的義務(wù)，從

而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞**故，并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶

來(lái)?yè)p失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

參考法條：合同法第二百二十條。國(guó)務(wù)院城市私有房屋管理?xiàng)l例第十

九條。建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第二十一條、第二十三條。

58.在什么情況下，出租人可以不負(fù)責(zé)任？

如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽?/p>

的因素造成，或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人

可以免責(zé)。

但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查、維修

義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致

使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)一定責(zé)任。

如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋，但是出租人在出租時(shí)，

對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞**故的話，出租人也

不能因此完全免責(zé)。

參考法條：建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第二十三條。合同法第二百

二十二條。

59.房屋拆遷后，原來(lái)的租賃合同還有效嗎？

房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履

行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被撤除

了，所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋建。

如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實(shí)際

情況調(diào)整租金。如果不符合原來(lái)的用途，承租人也可以解除合同。

參考法條：國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第二十七條。

60.承租人可以獲得拆遷補(bǔ)償嗎？

承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國(guó)各地的情況都不太一

樣。在北京，拆遷人必須對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，這個(gè)被拆遷人就包括

承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國(guó)家規(guī)定的租金

正式承租房屋，而且必須是長(zhǎng)期居住才能獲得拆遷補(bǔ)償。

參考法條：北京市政府北京市城市房屋拆遷管理方法第二十七條。

61.承租人可以購(gòu)置承租的房子嗎？

如果出租人要賣掉房子，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人。如果想購(gòu)置房子的人

給出的條件和承租人的條件相同，則出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，

這就叫作“優(yōu)先購(gòu)置權(quán)〃。當(dāng)然，如果承租人出的價(jià)格比別人低，出

租人就可以把房子賣給別人了。

參考法條：合同法第二百三十條。

62.承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎？應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢？

如果承租人不想買下這套房子，則承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間

內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒(méi)有權(quán)

利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃〃。

因?yàn)樽畛醯姆课葑赓U合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應(yīng)向老房

東履行合同義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東己享有產(chǎn)權(quán)，通

知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更

合同之前，承租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金交給老房東。

參考法條：合同法第八十條、第二百二十九條。

63.出租人依法終止合同，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦?

如果出租人依法終止房屋租賃合同，則承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租

合同也隨之終止。

被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人也參

與了增值租金的分成，則出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一局部責(zé)任。

參考法條：建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第三十一條。

64.轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長(zhǎng)嗎？

轉(zhuǎn)租期限一般不能超過(guò)原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承

租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，則轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng)。

參考法條：建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第二十九條。

65.承租人能提前退租嗎？如果提前退租，應(yīng)當(dāng)提前多長(zhǎng)時(shí)間通知出

租人？

如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒(méi)有對(duì)提前退租問(wèn)題作出特別規(guī)定

的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。承租

人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到

新的房客。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒(méi)有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合

同的約定來(lái)定，通常是一個(gè)月。

66.租房期滿未簽訂新的租房合同會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？

租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租

人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)

有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除

租賃合同，但出租人解除合同時(shí)，應(yīng)在合理期限前通知承租人。

參考法條：合同法第二百三十六條。

67.承租人在什么情況下可以解除合同？

在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同:

（1）出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交

付。

（2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不

能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。

（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。

（4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。

參考法條：合同法第九十四、二百三十二、二百三十三條。

68.什么叫做廉租住房？誰(shuí)能申請(qǐng)廉租住房？

城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家

庭，而向他們提供的租金相對(duì)低廉的普通住房?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)

有了廉租住房。

申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照

規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書面

申請(qǐng)，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登

記后，才能輪候配租。收到房租補(bǔ)貼（或分配廉租住房）后，每年還

要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難

標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請(qǐng)配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定，北

京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是：

(1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有

本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的

家庭。

(2)家庭人均住房使用面積75平方米以下。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試

行方法實(shí)施意見(jiàn)第一條第一款。北京市國(guó)土資源和房屋管理局北京市

城鎮(zhèn)廉租住房管理試行方法第一條。

69.廉租住房的租金如何確定？

城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配

租，其中以租金補(bǔ)貼為主。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10平方米

使用面積(包括原住房面積)，每平方米補(bǔ)貼25元。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試

行方法第三條。建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總

局城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理方法第五條。

70.在哪些情況下，政府會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)貼？

如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6

個(gè)月以上沒(méi)有在廉租房里居住，政府就會(huì)收回廉租房，或者停發(fā)租賃

補(bǔ)貼。

參考法條：建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局城

鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理方法第十九條。

71.什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？

承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)

全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該

房屋租賃合同，這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。

承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租

權(quán)轉(zhuǎn)讓合同〃，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同〃，

變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租

賃登記備案，則還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。

參考法條：合同法第八十八條。

72.按揭房屋能出租嗎？

以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁

有對(duì)房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房

屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)同意

后出租該房屋。

73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需

要經(jīng)過(guò)單位同意嗎？

對(duì)于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出

租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的

利益。

如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無(wú)需經(jīng)過(guò)單位同

意，而單位也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋

土地管理機(jī)關(guān)申報(bào)。

74.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權(quán)起訴

嗎？

對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得

了單位（房屋的所有權(quán)人）的同意，則出租人就有權(quán)起訴承租人，要

求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒(méi)有征得單位的同

意私自轉(zhuǎn)租，則出租人就只能請(qǐng)求法院判決合同無(wú)效，然后要求承租

人搬出，并支付房屋的使用費(fèi)了。

對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)置的公房，因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥耍裕?/p>

當(dāng)然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且

賠償損失。

參考法條：合同法第五十八條。

75.涉外出租需要履行哪些手續(xù)？

屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。在北京應(yīng)向市

房屋土地管理局房改處提出申請(qǐng),經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房

屋土地管理局統(tǒng)一印制的房屋租賃證并加蓋“涉外〃印章；同時(shí)還要

具備涉外安全審查批準(zhǔn)文件。

此外，出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒(méi)有在中國(guó)居留的合法證件、身

份證明等。

參考法條：北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制

度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知第一條。

76.要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件？還應(yīng)當(dāng)注意

什么？

出租人應(yīng)當(dāng)辦理房屋租賃證。對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承

租人來(lái)說(shuō)，房屋租賃證是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)

當(dāng)辦理房屋租賃證。

要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，確保承租人

進(jìn)行的是合法經(jīng)營(yíng)。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無(wú)

照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。

參考法條：建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第十七條。公安部租賃房屋

治安管理規(guī)定第七條、第九條第三款。

77.如果出租人將房屋出租給了無(wú)照經(jīng)營(yíng)者，會(huì)產(chǎn)生什么后果？

如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無(wú)照經(jīng)

營(yíng)，仍然將房屋租給他們的，就會(huì)受到工商管理部門的行政處分。

參考法條：國(guó)務(wù)院無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締方法第十五條。

78.出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和用于居住有何不同？

兩者的管理體制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的出租房，出租人和承租人雙方

對(duì)租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租

賃政策。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征：

①租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格

的約束。

②修繕責(zé)任不同：對(duì)于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰(shuí)負(fù)責(zé)

維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。

79.出租人應(yīng)繳納哪些稅？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？

個(gè)人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)北京市個(gè)人出租房屋稅

收征收管理方法的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級(jí)政府的外來(lái)人口管理

部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方

稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人，負(fù)責(zé)出租房

屋稅款的征收。

應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi):

營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、

城市房地產(chǎn)稅、印花稅?，F(xiàn)在除了個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行方法進(jìn)行申報(bào)

納稅以外，其余只需按實(shí)際收入的5%計(jì)征綜合稅費(fèi)，就無(wú)需繳納此

外的其他稅費(fèi)了。

除了合同印花稅，由雙方各自承擔(dān)5()%以外，所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人

繳納，而不可約定由承租人承擔(dān)。

參考法條：北京市地方稅務(wù)局北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理方法

第三條、第四條。

80.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知

承租人嗎？

出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出

去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處

置自己的房屋。

出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合

理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵谕葪l件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)

置承租的房屋。

參考法條：合同法第二百三十條。

81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎？

有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼

續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能歸還債務(wù),

而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來(lái)的租賃合同繼續(xù)

住在房子里。

參考法條：擔(dān)保法第四十八條。

82.房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎？

有效。在本情景中，雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋，但是

因?yàn)槌凶馊耸桥c家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居

住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。

參考法條：合同法第二百三十四條。

83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？

承租人死亡，如果該承租人的家人并沒(méi)有和他共同居住，原租賃合同

就失效了。在沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無(wú)

權(quán)擅自搬入出租房屋。

84.如果是出租人死亡，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋

嗎？

在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。當(dāng)出租人的繼

承人繼承房屋時(shí)，繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行

合同，出租人的家人無(wú)權(quán)收回房屋。

85.出租人有權(quán)提前收回房屋嗎？

對(duì)于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要

看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒(méi)有規(guī)定，出租人就必須事先征得

承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了，但

如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租

賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房

租達(dá)6個(gè)月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。

參考法條：合同法第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設(shè)

部城市房屋租賃管理方法第二十四條。

86.如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎？

如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨

時(shí)解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。

參考法條：合同法第二百三十二條。

87.承租人不交房租，出租人該怎么討租呢？

承租人無(wú)正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租

人按照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計(jì)達(dá)6個(gè)月之久，

出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到

的損失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制其繳

納租金了。

參考法條：建設(shè)部城市房屋租賃管理方法第二十四條。

88.承租人沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？

如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，而且得到

了物業(yè)公司的書面確認(rèn)，則物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否

則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的o

也就是說(shuō)承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定，必須要得到物業(yè)公司

確實(shí)認(rèn)。如果出租人和承租人的這個(gè)約定沒(méi)有得到物業(yè)公司的書面確

認(rèn)，則這個(gè)約定也只能對(duì)出租人和承租人有約束力，而對(duì)物業(yè)公司不

發(fā)生效力，出租人必須對(duì)物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。

參考法條：合同法第八十四條。

89.合格的中介機(jī)構(gòu)該有哪“兩證〃？有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里？

合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證〃，也就是北京市國(guó)土資源和房屋管理

局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書，以及北京市工商行政管理

局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)許可證。此外，中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。

合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的顯著位置，同時(shí)還要張

貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。如果沒(méi)有在要求的地方懸

掛，則很有可能存在問(wèn)題，委托人就一定要小心了。

為了防止中介機(jī)構(gòu)造假，一定要堅(jiān)持查看“兩證〃原件，最好把注冊(cè)

號(hào)記下來(lái)，以防非法中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。如果和中介機(jī)構(gòu)

合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時(shí)候，還要查看簽署合同的

執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)

證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理房屋

租賃許可證、房屋租賃安全合格證等。

參考法條：建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第六條。

9().中介公司可以收哪些費(fèi)用？

如果房屋租賃中介機(jī)構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成合同，可以按照雙方的

約定一次性收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)向委托人開(kāi)具發(fā)票。中介機(jī)構(gòu)不

得收取委托合同以外的任何財(cái)物，如押金、信息費(fèi)、咨詢費(fèi)等。此外

中介公司也不得事先收取看房費(fèi)。

參考法條：建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第十八條、第二十一

條。

91.如果通過(guò)中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有找到房子，還用交費(fèi)嗎？

不用。如果中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介

費(fèi)，即使合同中這樣規(guī)定也是無(wú)效的，但是中介機(jī)構(gòu)可以要求委托人

支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

參考法條：合同法第四百二十七條。

92.中介機(jī)構(gòu)可以收取多少中介費(fèi)？中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)收取中介費(fèi)？

中介機(jī)構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個(gè)月到一個(gè)月房租的中介費(fèi)。向誰(shuí)收取國(guó)

家沒(méi)有規(guī)定。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納

中介費(fèi)，而對(duì)于公寓、別型租賃，則由出租人支付。

參考法條：國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知第六條。

93.什么是房屋出租代理？業(yè)務(wù)是什么？

房屋出租代理有時(shí)侯也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一

種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出

租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。業(yè)務(wù)主

要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機(jī)兩后，由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找

房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過(guò)

銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務(wù)，從

而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。

94.如果承租人沒(méi)有繳付租金怎么辦？

如果承租人沒(méi)有繳付租金，銀行也會(huì)從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃

撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無(wú)需承擔(dān)承租人不交租金

的風(fēng)險(xiǎn)。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局代理房屋租賃須委托銀行

收、付租金的暫行方法第十條。

95.房屋出租代理機(jī)構(gòu)可否不通過(guò)銀行向出租人支付租金？

不可以。房屋出租代理機(jī)構(gòu)必須與銀行簽訂臨時(shí)租金監(jiān)管協(xié)議，承租

人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)一代收、代付租金，即使承租人

委托房屋出租代理機(jī)構(gòu)代交租金，代理機(jī)構(gòu)也必須在3日之內(nèi)將租金

存入銀行。所以，一旦有房屋經(jīng)紀(jì)公司提出代收租金的要求，出租人

就不應(yīng)與這樣的公司簽約。因?yàn)檫@樣做會(huì)產(chǎn)生房屋出租代理機(jī)構(gòu)卷款

逃跑的風(fēng)險(xiǎn)，而且也說(shuō)明該房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具有代理房屋出租的資

質(zhì)。

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局代理房屋租賃須委托銀行

收、付租金的暫行方法第七條、第八條。

96.承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約，也應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)

嗎？

應(yīng)該支付。因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓

供需雙方見(jiàn)面，就提供了相應(yīng)的服務(wù)，即使承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出

租人簽約，合同的成立也是中介機(jī)構(gòu)促成的，因此中介機(jī)構(gòu)有權(quán)獲得

中介費(fèi)。

參考法條：合同法第一百零九條。

97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？

盡管業(yè)主并沒(méi)有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須

受前期物業(yè)管理合同的約束。因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進(jìn)

行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同

中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項(xiàng)。所以業(yè)主在簽訂了購(gòu)房合同后實(shí)

際上就是認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。

98開(kāi)發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？

早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)。物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定

了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)

的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在

區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具

有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理

企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的裙帶關(guān)系。

99怎樣成為業(yè)主？

業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。另外購(gòu)置

預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的購(gòu)房人

也被視為業(yè)主。

100產(chǎn)權(quán)證沒(méi)辦，是否應(yīng)交物業(yè)費(fèi)？

雖然您在買房的時(shí)侯還沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)證書，并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是

由于您已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同并且已經(jīng)入住，對(duì)該房屋有相當(dāng)?shù)目刂?/p>

權(quán)，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應(yīng)該支付物業(yè)管理費(fèi)。

101業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間怎么確定？業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些？

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種。定期會(huì)議的召開(kāi)程序應(yīng)

當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)；臨時(shí)會(huì)議可

以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及

時(shí)處理.時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召

開(kāi)的15日以前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知居委會(huì)。

業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

②選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；③選聘、解

聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項(xiàng)維修資金使月、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;

⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用局部和共用設(shè)施設(shè)備的使用、

公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑥履行法律法規(guī)規(guī)定

或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

參考法條：物業(yè)管理?xiàng)l例第十一條、第十二條

102業(yè)主大會(huì)是怎樣成立的？

業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地

產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會(huì)條件的小

區(qū)，業(yè)主首先應(yīng)致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請(qǐng)求他們來(lái)小區(qū)指

導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)的工作。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下，組建

由設(shè)區(qū)居委會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，具

體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立召開(kāi)事宜。

1()3沒(méi)參加業(yè)主大會(huì)，會(huì)議決定對(duì)我有效嗎？

有效。業(yè)主大會(huì)決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會(huì)是在持

1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會(huì).業(yè)主所持投票權(quán)的1/2

以上通過(guò)；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通

過(guò)的情況下，作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。

參考法條：物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條

104如何選聘物業(yè)管理公司？

應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通

過(guò)的決議選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該管理公

司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)服務(wù)的工程和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方

法等。要注意以下幾個(gè)方面：

⑴選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公

司。

(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。

⑶選擇經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)管理公司。

105居委會(huì)能選聘物業(yè)管理公司嗎？

盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，

但實(shí)際上，居委會(huì)是無(wú)權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會(huì)是居民

自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府

或者政府的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開(kāi)展工作的。居委會(huì)不是小區(qū)的

產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)業(yè)主或業(yè)

主委員會(huì)與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時(shí)，居委會(huì)可以進(jìn)行協(xié)

調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)來(lái)選聘物業(yè)管理公司。

106業(yè)主委員會(huì)的班責(zé)是什么？

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁，

履行以下職責(zé)：①召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；②

代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；③及時(shí)

了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行

物業(yè)服務(wù)合同；④監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；⑤業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

107同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會(huì)？

不可以。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在一個(gè)物業(yè)

管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個(gè)業(yè)主大會(huì)，因此也就應(yīng)該只選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)

主委員會(huì)。如果出現(xiàn)多個(gè)業(yè)主委員會(huì)，在

行使職能時(shí)就會(huì)產(chǎn)生紛爭(zhēng)。同一小區(qū)內(nèi)后建立的樓盤的業(yè)主，可以通

過(guò)增選或者補(bǔ)選的方式

參加到業(yè)主委員會(huì)中。

108業(yè)主委員會(huì)委員可以委托他人參加會(huì)議嗎？

不可以。業(yè)主委員會(huì)委員是全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，具有

法律意義上的“身份〃，該“身份〃不得轉(zhuǎn)讓或委托。因此，業(yè)主委

員會(huì)會(huì)議須由委員本人參加，不能委托他人代表參加。

109欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會(huì)委員的資格

嗎？

有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的資格，最主要的前

提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會(huì)的委員是按照業(yè)主大會(huì)

法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來(lái)的，其他任何人不得干預(yù)。欠費(fèi)問(wèn)題是

業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公

司之間的民事合同糾紛問(wèn)題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會(huì)委

員無(wú)關(guān)。欠費(fèi)業(yè)主也是

業(yè)主，有資格參加選舉。

具不具有選舉資格與能不能中選委員，是兩個(gè)問(wèn)題。按期繳納物業(yè)管

理費(fèi)用是房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，業(yè)主欠費(fèi)既影響物業(yè)管理企業(yè)正常

履行物業(yè)管理合同，也侵害了其他業(yè)主的利益，因此欠費(fèi)業(yè)主不宜作

為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費(fèi)業(yè)主的被選舉

權(quán)。

110.業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行換屆選舉？任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員

嗎？

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員

會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人

員指導(dǎo)其換屆工作。

在任期中，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要撤換

業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

111物業(yè)管理公司能罰款嗎？

罰款是一種行政處分行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒(méi)有罰

款的權(quán)利。處分權(quán)，只能由行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)或其他有處分權(quán)的組

織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。物業(yè)管理公司擅自處分的行為違反了行

政處分法的規(guī)定，沒(méi)有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)

管理公司之間沒(méi)有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司

之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立

處分權(quán)。

112開(kāi)發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)管理公司是什么關(guān)系？

開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間主要是購(gòu)房合同關(guān)系，如果開(kāi)發(fā)商未將其房屋全部

賣出，則開(kāi)發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù)。

開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：①附屬關(guān)系，即物業(yè)管

理公司是開(kāi)發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司；②合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商以原始業(yè)

主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管

理。

113物業(yè)管理公司能進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托〃嗎？如何進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托〃？

物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委

托給其他物業(yè)管理企業(yè)或任何其他企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)

化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委

托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托〃時(shí)，首先，要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)公司來(lái)

承擔(dān)專業(yè)服務(wù)工程；其次，物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務(wù)公司簽訂委

托協(xié)議，在協(xié)議中約定，專業(yè)性服務(wù)公司提供的專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水

平不得低于物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)相關(guān)專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和要求的約

定；同時(shí)還要約定專業(yè)性服務(wù)公司達(dá)不到服務(wù)質(zhì)量和要求時(shí)的違約責(zé)

任。

114”轉(zhuǎn)委托〃后，責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

物業(yè)管理公司將自己的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后，并

不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。如果

受委托的專業(yè)性公司的服務(wù)達(dá)不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要

求，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

委托所得收益，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)

備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余局部按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損

失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

115物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙？

無(wú)權(quán)。

向業(yè)主交付房屋是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開(kāi)發(fā)商

必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開(kāi)發(fā)商履行

義務(wù)，只能以開(kāi)發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因?yàn)?/p>

'業(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己

在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開(kāi)發(fā)商履行交付房屋

的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。

116業(yè)主公約對(duì)于承租人是否有效？承租人違反了業(yè)主公約，業(yè)主承

擔(dān)責(zé)任嗎？

業(yè)主公約對(duì)承租人同樣有效。雖然馬建設(shè)是真正的業(yè)主，王先生作為

承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進(jìn)

行約定，但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。物業(yè)的

使用人也要受業(yè)主公約約束。

盡管業(yè)主并沒(méi)有違反業(yè)主公約，但為了催促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵

守業(yè)主公約，相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對(duì)非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的

行為要承擔(dān)連帶責(zé)任。

非業(yè)主使用人是指沒(méi)有物業(yè)的所有權(quán)，但是對(duì)物業(yè)享有使用權(quán)，并且

按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的局部權(quán)利的人。非業(yè)主使用人主

要是承租人。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對(duì)物業(yè)享有占有、使用或者一定

條件的收益權(quán)，而沒(méi)有處分的權(quán)利。

117物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)向誰(shuí)收??？物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按哪個(gè)面積收取？包括哪

些費(fèi)用？

支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)來(lái)自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理

公司是合同的雙方當(dāng)事人，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積收取。建筑面

積又包括兩局部：①套內(nèi)建筑面積；②可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

實(shí)踐中，對(duì)于沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)

建筑面積收?。含F(xiàn)房通常按購(gòu)房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理

費(fèi)，如果合同約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告不符，以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)；

期房通常按照房屋建成交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供的該房屋的實(shí)測(cè)

建筑面積報(bào)告為準(zhǔn)，購(gòu)房人依據(jù)該報(bào)告提供的面積繳納物業(yè)管理費(fèi)。

118承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)？什么情況下承租人要支付物業(yè)管理

費(fèi)？

承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付

租金的義務(wù)，沒(méi)有支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。支付物業(yè)管理費(fèi)是基于物

業(yè)管理合同的義務(wù)，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個(gè)不同的權(quán)利

義務(wù)關(guān)系，不能混淆。

如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理

費(fèi)，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費(fèi)，則應(yīng)當(dāng)由承

租人支付物業(yè)管理費(fèi)。如果承租人到期沒(méi)有支付物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主要

承擔(dān)連帶繳納責(zé)任。

119小區(qū)里供水、供電、供氣等費(fèi)用應(yīng)向誰(shuí)收取？設(shè)備應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)維

修？

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線

電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理公司接受委托代收

前面這些費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。亳無(wú)疑問(wèn)享受

這些服務(wù)的業(yè)主要支付費(fèi)用。

提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務(wù)的單位，應(yīng)當(dāng)依

法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。這些

單位也可以委托物業(yè)管理公司對(duì)公共管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，

但相關(guān)費(fèi)用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用

人收取這些費(fèi)用。

參考法條：物業(yè)管理?xiàng)l例第四十五條

120業(yè)主在入住時(shí)是否應(yīng)當(dāng)繳納水、電、氣等入戶費(fèi)？

所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的本錢費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房?jī)r(jià)內(nèi)，除了在

合同中明確表示在交房時(shí)另行收取的，都屬于不得收取的費(fèi)用。因此,

如果開(kāi)發(fā)商在合同中沒(méi)有明示在交房時(shí)

要另行收取水、電、氣等入戶費(fèi)，業(yè)主可以拒交此費(fèi)用。

121開(kāi)發(fā)商可以在售樓合同中對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行規(guī)定嗎？

房屋預(yù)售前，開(kāi)發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)行協(xié)

商，但不能將包括物業(yè)管理費(fèi)在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在

售樓合同中。

即使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開(kāi)發(fā)商也不能在售樓合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)

作出規(guī)定。

122開(kāi)發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費(fèi)嗎？

不可以。物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相互抵銷，因?yàn)槲飿I(yè)管理與開(kāi)發(fā)商

賣房是兩個(gè)不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下，開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求

抵銷一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，而收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)是不合法

的。

業(yè)主有權(quán)拒絕開(kāi)發(fā)商這種用“延期交房的違約金〃與“物業(yè)管理費(fèi)〃

相抵銷的行為；如果業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了“債務(wù)

轉(zhuǎn)移協(xié)議〃，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)〃，其余局

部仍應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)?，應(yīng)留存開(kāi)發(fā)商逾期

交房的書面違約證據(jù)。

123房屋買了還沒(méi)住，要交物業(yè)管理費(fèi)嗎？

要交。業(yè)主沒(méi)有入住因此水電費(fèi)可能很少，但是物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)

小區(qū)的管理是一種公共性服務(wù)，也包括對(duì)該空房的管理。物業(yè)管理公

司的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住就停止，所以業(yè)主無(wú)論是否

入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳

納管理費(fèi)。

124對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿，管理費(fèi)還要交嗎

應(yīng)視具體情況而定，如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍

需繳納物業(yè)管理費(fèi)。但如果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過(guò)的前提下，

服務(wù)質(zhì)量卻不合要求，'業(yè)主可以拒交管理費(fèi)。

125房屋質(zhì)量差，管理費(fèi)還要交嗎？

因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系，而物業(yè)管理

費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個(gè)不同

的法律關(guān)系。對(duì)于房屋的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，而與

物業(yè)管理公司并無(wú)直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費(fèi)。

126物業(yè)管理費(fèi)“漲價(jià)〃怎么辦？

物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)

準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準(zhǔn)。除因政府調(diào)

整價(jià)格外，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價(jià)。如果確有必要增

加必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，征得業(yè)主同意前方能增加。如果物業(yè)擅自提高

物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物價(jià)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，也可以通

過(guò)仲裁或訴訟程序解決。

127不交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？

小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義

務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水費(fèi)電費(fèi)，而供水供電人有義務(wù)

依約供水供電。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳

交水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利。

如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收水電費(fèi)，則在業(yè)主拖欠水電費(fèi)

時(shí)，物業(yè)管理公司可以對(duì)業(yè)主停水停電。

128不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？

供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同

的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。

停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)管

理公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管

理合同中，約定在業(yè)主欠費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲

罰手段，在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)

利人的同意，否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的

侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

129不交購(gòu)房款時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？

業(yè)主拖欠房款違反了他與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商可以依據(jù)房

屋買賣合同追究'業(yè)主的責(zé)任。而物業(yè)管理公司與.業(yè)主之間的關(guān)系由物

業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就

應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商的指使，擅自

停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害

賠償責(zé)任。

13()買了車位，還要交車位管理費(fèi)嗎？

購(gòu)置車位與繳納車位管理費(fèi)并不矛盾。購(gòu)置車位后，業(yè)主獲得了車位

的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進(jìn)

行管理。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費(fèi)。

131樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰(shuí)所有？

樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰(shuí)主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰(shuí)所有。商品房買

賣合同(示范文本)中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的

約定內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購(gòu)房者

和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，則開(kāi)發(fā)商要想在

屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主及與業(yè)主委

員會(huì)同意。第二，如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)

發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意。

不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有

權(quán)，沒(méi)有權(quán)利擅自允許他人進(jìn)行利用。

132樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰(shuí)所有？

如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，則開(kāi)

發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同

意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的

主要局部歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開(kāi)發(fā)商只能收取

小局部的管理費(fèi)。但如果開(kāi)發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只

要征得業(yè)委會(huì)同意，在不影響業(yè)主生活的前提下，是不需要向業(yè)委會(huì)

交廣告費(fèi)的，因?yàn)樵搹V告的受益者是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方；另一種情況,

如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商

安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正

常生活，廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開(kāi)發(fā)商就可以安裝廣

告牌并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開(kāi)發(fā)商所有了。

133物業(yè)管理公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎？

為了物業(yè)管理公司提供服務(wù)的方便，業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)管理公司

使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供服務(wù)。未

經(jīng)業(yè)主的許可，物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)

以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改止，給予警告，沒(méi)

收違法所得，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得

收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),

剩余局部按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

134不交專項(xiàng)維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？

是的。根據(jù)北京市關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通

知的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過(guò)戶

手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落

實(shí)到位，以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開(kāi)展。

因此，購(gòu)房者在交納專項(xiàng)維修基金后，應(yīng)妥善保管北京市財(cái)政局統(tǒng)一

監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票，以備辦理房產(chǎn)證時(shí)提交。

135同時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)與公共維修基金合法嗎？

合法。公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期

滿后，除正常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程

的基金。而物業(yè)管理費(fèi)收取的只是公共設(shè)

施設(shè)備小修和日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)。二者的使用目的不同。

136繳納公共維修基金后還要交納中修費(fèi)嗎？

公共維修基金專項(xiàng)用于共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新

改造。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交

納中修費(fèi)。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，不

得從公共維修基金中支取。

137公共設(shè)施被損壞誰(shuí)來(lái)修？公共設(shè)施被損壞找不到責(zé)任人時(shí)，損

失誰(shuí)來(lái)賠？

由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由

責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得動(dòng)用公共維修基金。

公共設(shè)施被損害找不到責(zé)任人時(shí)，一般情況下按受益人原則分?jǐn)?，?/p>

體有以下幾種情況：

（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，