2024年公務員考試法律基礎知識考試復習

題庫及答案（共200題）

1.訴訟代理人的權(quán)限有哪些？

授權(quán)分為兩種：一種是一般授權(quán)，即訴訟代理人可以代為查閱卷宗材

料，申請回避，進行陳述，到庭辯護，審查證據(jù)等。另一種情況是由

訴訟代理人代為成認、放棄或者變更訴訟請求，進行和解，提起反訴

或上訴等，由于這些行為與當事人的實體權(quán)利緊密相關(guān)，這時當事人

就必須作出相應的特別授權(quán)。

2有了訴訟代理人，本人還需要出庭嗎？

一般情況下，委托了訴訟代理人后，本人可以出庭，也可以不出庭。

但在離婚案件中，即使有訴訟代理人，除非本人不能表達意志的以外,

本人也應親自到庭。如果確因特殊情況無法出庭的，必須向法院提交

書面意見。

參考法條：民事訴訟法第六十二條

3個體工商戶能作為被告嗎？

根據(jù)我國的法律和司法解釋的規(guī)定，個體工商戶可以起字號，并以字

號的名義從事工商業(yè)的經(jīng)營活動。但在訴訟中，起字號的個體工商戶

應以營業(yè)執(zhí)照上登記的業(yè)主，也就是戶主為原告或被告。如果經(jīng)營執(zhí)

照上的業(yè)主與實際經(jīng)營者不同的話，應當將業(yè)主與實際經(jīng)營者作為共

同被告。

參考法條：最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法假設

干問題》的意見第四十六條

4和分公司發(fā)生糾紛，能告總公司嗎？

這要依情況而定。依據(jù)法律規(guī)定，企業(yè)法人的分支機構(gòu)，通常是我們

所說的分公司，如銀行的分行、支行等即是。分支機構(gòu)能不能作為訴

訟當事人視不同情況而定：如果該分支機構(gòu)是依法設立的，而且領(lǐng)取

了營業(yè)執(zhí)照，則它可以單獨作為當事人，也可以與它的具有法人資格

的總公司共同作為訴訟當事人；如果該分支機構(gòu)沒有依法設立，或是

未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，則應當以其總公司為訴訟當事人。但需注意，如果

是中國人民銀行，各商業(yè)銀行，如工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行等

等的分行、支行，或是保險公司的分公司，則只能以該分支機構(gòu)作為

訴訟當事人。

參考法條：最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法假設

干問題〉的意見第四十條

5起訴狀該向哪個法院提交？

通常情況下，當事人應當向被告所在地的人民法院起訴，這也就是在

打官司確定管轄法院時常說的“原告就被告〃原則。參考

法條：民事訴訟法第二十二條

6解決合同糾紛時雙方可以約定打官司的法院嗎？

可以。為了方便合同糾紛的解決，合同雙方當事人可以在書面合同中

約定打官司的法院，但只限于在與合同有關(guān)聯(lián)的地方的法院起訴，即

被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地

的人民法院。還要特別注意的是，這種約定法院管轄的做法只適用于

合同糾紛，而不適用于其他的民事糾紛。

參考法條：民事訴訟法第二十五條

7官司的“保質(zhì)期〃是多久？

向法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間一般為2年。但是，還有以

下一些特殊的訴訟時效：如果身體受到傷害要求賠償，延付或拒付租

金的或存放財物被喪失或損毀的，訴訟時效就是1年；但如果身體傷

害是因環(huán)境污染而造成的，就應該適用因環(huán)境污染損害賠償中訴訟時

效為3年的規(guī)定；涉外合同的訴訟時效為4年。另外還需注意，因產(chǎn)

品存在缺陷造成損害，而提出損害賠償?shù)脑V訟時效是2年。但是，有

特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。但無論如何，從權(quán)利

被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。

參考法條：民法通則第一百三十六條、第一百三十七條

8訴訟時效的中斷和中止是一回事嗎？

不是。訴訟時效中止的原因消除后時效繼續(xù)計算，而訴訟時效中斷后,

已經(jīng)過的時效期間喪失效力，時效期間重新開始計算。當事人提起訴

訟、權(quán)利人向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利，或?qū)Ψ酵饴男辛x務都會導致訴訟時效

的中斷。

參考法條：民法通則第一百三十九條、第一百四十條

9起訴狀中應寫什么？

起訴狀是當事人向法院請求對民事糾紛進行審判的法律文書，必須寫

明原告和被告的根本情況，打官司的目的，即向法院提出的訴訟請求,

提出請求的事實依據(jù)和法律依據(jù)，以及有關(guān)證據(jù)和證人姓名及。

一般按照以下格式提交起訴狀：

起訴狀

原告：姓名：性別：年齡：

民族：職務：

工作單位：

住址：：

被告：姓名：性別：年齡：

民族：職務：

工作單位：

住址：：

訴訟請求：

事實和理由：

此致

XXXX人民法院

參考法條：民事訴訟法第一白一十條

1()起訴應當符合什么條件？收到訴狀后，法院多久才能給答復？

只要原告和案件有直接利害關(guān)系，起訴有明確的被告，具體的訴訟請

求和事實、理由，并且屬于起訴法院的管轄范圍，就符合起訴的條件,

法院就應當立案受理，而不能以不能勝訴、訴訟無理等為由不予受理。

法院在收到起訴狀以后，應當在7日內(nèi)作出立案或者不予受理的裁

定，并通知當事人。

參考法條：民事訴訟法第一百零八條、第一百一十二條

11.面積變了，購房者可以退房嗎？

經(jīng)有關(guān)部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知

購房者。在接到通知的15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復。

在此期間內(nèi)未作書面答復的，視為同意變更。

開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)

商要承擔違約責任。

參考法條：商品房銷售管理方法第二十四條

12.面積誤差比的公式是什么？

面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積

合同約定面積

X100%

參考法規(guī)：商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則

13.處理房屋面積糾紛的原則是什么？

合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按

照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）,按照合同約定的價格

據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付

購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面

積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）局部的房

價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%局部的房價

款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積

的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）局部的房價款及利息由出賣人

返還買受人，面積誤差比超過3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買

受人。

參考法條：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律

假設干問題的解釋第十四條

14.買房一般要交哪些稅？

（1）印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。

參考法條:北京市人民政府關(guān)于修改〈北京市契稅管理規(guī)定〉的決定第

一條、第二條

15.買房一般要交哪些費？

（1）房屋所有權(quán)登記費。（2）公共維修基金。（3）綜合地價款。（4）

證件工本費。

16.買車庫交契稅嗎？

購房者隨同普通住宅購置的車庫，可以減半征收契稅，按照1.5%的

稅率征稅；購房者隨同非普通住宅（如別墅）購置的車庫，不適用減半

征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。

17.繼承和接受遺贈而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？

法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與

行為，應征收契稅。

18.申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？

（1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。

（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身

份。

（3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力。

（4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。

（5）有貸款人認可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備

代償能力的單位或個人作為歸還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。

（6）具有購房合同或協(xié)議。

（7）貸款人規(guī)定的其他條件。

19.申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費用？

（1）律師審查費。（2）公證費。（3）產(chǎn)權(quán)登記費。（4）保險費。

20.哪些財產(chǎn)可以抵押?

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。（二）抵押人所有的機

器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。

（三）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定

著物。

（四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。

（五）依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，

當事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。

（六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全

額用于貸款抵押。

21.哪些財產(chǎn)不能抵押?

不能抵押的財產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財

產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；以法定程序確認為違法、違章

的建筑物。

22.哪些權(quán)利可以質(zhì)押？

（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；（2）依法可

以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；

（3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；

23.什么是轉(zhuǎn)按揭？

“轉(zhuǎn)按揭〃是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行

要求延長貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人

而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更

借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按〃，延長原借款期限的稱為“加按〃，變更抵押

物稱為“換按〃。

24.什么樣的房子要評估？

商品房、二手房和擔保中心認為有必要進行評估的其他房屋。

經(jīng)濟適用房不需要評估。

25.什么是組合貸款?

組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信

貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的

總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行

資金局部利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公

積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。

26.什么是個人住房貼息貸款？

所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔

保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個人住房擔保貸款政策性貼息'也

務。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑

兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間,

可能由以前的幾個月節(jié)省到只需兒天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間

的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息

實惠仍落在貸款人身上。

27沖請個人住房貼息貸款的條件是什么？

（1）申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人

持續(xù)繳存住房公積金6個月以上，或累計繳存12個月以上，當前為

正常的繳存狀態(tài)。（2）提供符合要求的擔保方式。（3）夫妻雙方只能

申請一筆住房貸款貼息。（4）同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定

的其他條件。

28.什么是住房補貼？

住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的

補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資

金。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次（如按

月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購置或租賃等

方式解決自己的住房問題。住房補貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)

濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素

具體確定。

29.住房補貼隨人走嗎？

職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變開工作單位且調(diào)入單位已建立住房

補貼賬戶時，應將其原住房補貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補

貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)開工作等各種原因中斷為其交存

住房補貼，在未復薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建

立住房補貼時，職工住房補貼資金結(jié)余本息應暫時封存在原單位住房

補貼賬戶下。住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息。此外，單位和職

工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關(guān)信息。

30.什么是一表？

一表是指：建設工程竣工驗收備案表。

31.什么是兩書？

兩書是指：住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

32.收房時還查看哪些文件？

商品房面積實測技術(shù)報告書、物業(yè)管理公約。

33.室內(nèi)環(huán)境檢測報告一般由開發(fā)商提供嗎？

2002年7月1日以后開工的工程，開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測報

告。2002年7月1日以前開工的工程，如果在合同中約定了以室內(nèi)

環(huán)境檢測合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。

34.開發(fā)商什么時候算交房？

當商品房已經(jīng)竣工，并且到達交付使用條件以后，開發(fā)商會書面通知

購房者辦理交接手續(xù)。在進行交接的時候，開發(fā)商要提供一表兩書、

商品房面積實測技術(shù)報告書、室內(nèi)環(huán)境檢測報告和物業(yè)管理公約。當

購房者認為房屋符合約定，并且在房屋驗收交接單上簽字以后，開發(fā)

商就完成了房屋的交付。如果開發(fā)商提供的文件不全，購房者有權(quán)拒

絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商來承擔。

35.何種質(zhì)量問題可以退房？

經(jīng)有關(guān)機構(gòu)檢測后，確實發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量

嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求

開發(fā)商承擔違約責任。

36.房屋損毀、滅失誰來賠？

在房子交付使用以前，毀損和滅失的風險由開發(fā)商承擔。在房子交付

使用以后，毀損和滅失的風險由購房者承擔。購房者簽了房屋驗收交

接單以后，房屋就算是交付使用了；購房者沒有正當理由不接收房子

的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。

37.“不交費就不給鑰匙〃合法嗎？

有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之

前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續(xù)。購房者要

清楚，有些費用不是由開發(fā)商來收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋

交易時由購房者向稅務機關(guān)繳納的。如果購房者沒有委托開發(fā)商代

辦，開發(fā)商就不能代為收取。②公共維修基金：此項基金只能用于住

宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由

開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是

沒有法律依據(jù)的。③面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費〃，購

房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務，費用應由開

發(fā)商交納。

38.辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？

不是。只有經(jīng)過登記以后，取得了個人的房屋所有權(quán)證的房子才真正

屬于自己，而且這種權(quán)利受到法律的保護。

39.“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房〃能買嗎?

農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建

設，開發(fā)商如果沒有對土地的性質(zhì)進行轉(zhuǎn)換，不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)

建設。鄉(xiāng)一級政府尢權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購房人一旦購置了這種房屋,

不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購房人的

合法權(quán)益也無法獲得相應的保障。

40.一般什么時間辦房產(chǎn)證？

購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購置的是

現(xiàn)房，購房者應該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購置

的是期房，購房者應該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。

41.沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？

房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、

贈與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。

以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法

院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補辦登記手續(xù)的，

抵押還是有效的。

42.什么人可以申請購置經(jīng)濟適用住房？

(1)有當?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員)或市、縣人

民政府確定的供應對象。

（2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家

庭。

（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準。

（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。

由于各地的經(jīng)濟條件有很大差異，上述規(guī)定的條件只是一個原則性的

規(guī)定，具體購置經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。

43.預購經(jīng)濟適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？

可以。預購人在經(jīng)濟適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預購的經(jīng)濟適用房，但

受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟適用房購房資格，并持審核證明辦理預售轉(zhuǎn)

讓登記手續(xù)。

44.原價出售經(jīng)濟適用住房，還以再買嗎？

對于以原價出售已購經(jīng)濟適用房的原購房人，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手

續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟適用

房購置單價出售經(jīng)濟適用房的證明，可再次申請購置經(jīng)濟適用房，可

憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用房購置資格的審核手續(xù)。

45.哪些公房不能上市交易？

（1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購置并且沒有按照規(guī)

定補足房屋價款的公房。

（2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。（3）所有權(quán)共有的房屋，

其他共有人不同意出售的公房。

（4）有所有權(quán)糾紛的公房。（5）己經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同

意轉(zhuǎn)讓的公房。

（6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。（7）擅自改變房屋使

用性質(zhì)的公房。

（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。

參考法條：北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理方法第

五條

46.已購公房上市價格由誰定？

已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協(xié)商確定。

辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門

應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。申報的買賣成

交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應

當進行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。

買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之

日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復核，北京市房屋土地管

理局應當自接到復核申請之日起10日內(nèi)作出復核決定。

參考法條：北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理方法第

十三條

47.沒有房屋租賃許可證可能會產(chǎn)生什么后果？何處辦理房屋租賃許

可證？

如果沒有房屋租賃許可證，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，

以下兩類承租人如果沒有房屋租賃許可證就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是

對于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的承租人來說，房屋租賃許可證可以

作為經(jīng)營場所合法的憑證。二是對于租房用于居住的承租人來說，房

屋租賃許可證是向公安機關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。

如果要辦理房屋租賃許可證，您應該到當?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦

理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管

理部門委托的機構(gòu)辦理。

參考法條：建設部城市房屋租賃管理方法第十六條、第十七條。

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？

如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就說明該房屋是共有房

屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因為房

屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。

49.被抵押的房屋可以出租嗎？

如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)

人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細檢查房產(chǎn)證，了

解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租

人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。

50.哪些房屋不能出租？

沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)

權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎；

共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭議

的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全

標準，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設置

抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租

的房屋，則就不能出租。如果經(jīng)司法機關(guān)和行政機關(guān)裁定、決定查封

的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。

此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租c有

的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房

屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成

威脅。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按繼承法的規(guī)定，

辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。

參考法條：建設部城市房屋租賃管理方法第六條。

51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦？

租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定而導致

租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責任。但這個時

候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要

求出租人賠償損失。如果承租人是因為受到出租人的欺詐而租用了法

律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對方賠償損失C如

果房屋不符合安全標準，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的

時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。

參考法條：合同法第五十八條、第二百三十三條。

52.房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？

根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當事人應當簽訂書面租賃合同。為有效保

護自己的利益，應盡量使用中國消費者協(xié)會或當?shù)胤抗懿块T推出的示

范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不

定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及

合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護雙方的利益了。

參考法條：建設部城市房屋租賃管理方法第九條。合同法第二百一十

五條。

53.房屋租賃合同必須要備案嗎？

對于經(jīng)營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承

租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦

理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的

權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別

人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。

在北京的出租人得注意了，但凡在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋

所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

政府租賃服務站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是

港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房

屋管理局備案了。

參考法條：建設部城市房屋租賃管理方法第十三條。

54.房屋租賃合同應當去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租賃合

同有效嗎？

雙方當事人應當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理

登記備案手續(xù)。

房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋

已經(jīng)被租出去了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必

須按照合同的規(guī)定履行。

參考法條：建設部城市房屋租賃管理方法第十四條。

55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財產(chǎn)歸誰所有？

承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設

施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，撤除承重墻,如

果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復原

來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。

經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產(chǎn)歸誰所有?？梢栽诔?/p>

租人同意的情況下，將裝修后的財產(chǎn)折價轉(zhuǎn)讓給出租人。

參考法條：最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉假設干問題的意見（試行）

第八十六條。

56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎？

承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘

假設需要改變的話，也應當事先征得出租人的書面同意。如果法律對

該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機關(guān)的批準。

參考法條：建設部城市房屋租賃管理方法第二十四條。

57.在出租期間由誰負責維修房屋？承租人受到的損失應當由誰來賠

償？

及時檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務，除非雙方在合同中約

定由承租人來承擔維修義務，否則出租人有義務檢查、維修房屋，保

證房屋符合合同規(guī)定的用途。

對于承租人增添的附屬設備，雙方也可以約定由誰來負責維修。

如果是因為出租人不及時修復房屋，沒有盡到檢查和維修的義務，從

而導致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞**故，并且給承租人的人身財產(chǎn)帶

來損失的，出租人就應當承擔賠償責任。

參考法條：合同法第二百二十條。國務院城市私有房屋管理條例第十

九條。建設部城市房屋租賃管理方法第二十一條、第二十三條。

58.在什么情況下，出租人可以不負責任？

如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成，或者是因為地震等不可抗力

的因素造成，或者雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋的，出租人

可以免責。

但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修

義務，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致

使房屋損壞的，出租人不能免責，并應依過錯程度承擔一定責任。

如果雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，

對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞**故的話，出租人也

不能因此完全免責。

參考法條：建設部城市房屋租賃管理方法第二十三條。合同法第二百

二十二條。

59.房屋拆遷后，原來的租賃合同還有效嗎？

房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應當按照租賃合同繼續(xù)履

行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被撤除

了，所以承租人可以住在補償安置的房屋建。

如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實際

情況調(diào)整租金。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。

參考法條：國務院城市房屋拆遷管理條例第二十七條。

60.承租人可以獲得拆遷補償嗎？

承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一

樣。在北京，拆遷人必須對被拆遷人予以補償，這個被拆遷人就包括

承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國家規(guī)定的租金

正式承租房屋，而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償。

參考法條：北京市政府北京市城市房屋拆遷管理方法第二十七條。

61.承租人可以購置承租的房子嗎？

如果出租人要賣掉房子，應當首先通知承租人。如果想購置房子的人

給出的條件和承租人的條件相同，則出租人應當把房子賣給承租人，

這就叫作“優(yōu)先購置權(quán)〃。當然，如果承租人出的價格比別人低，出

租人就可以把房子賣給別人了。

參考法條：合同法第二百三十條。

62.承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎？應當向誰支付租金呢？

如果承租人不想買下這套房子，則承租人在原租賃合同規(guī)定的時間

內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權(quán)

利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃〃。

因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應向老房

東履行合同義務，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東己享有產(chǎn)權(quán)，通

知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更

合同之前，承租人仍應按原合同履行，將租金交給老房東。

參考法條：合同法第八十條、第二百二十九條。

63.出租人依法終止合同，被轉(zhuǎn)租人應當怎么辦?

如果出租人依法終止房屋租賃合同，則承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租

合同也隨之終止。

被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔轉(zhuǎn)租合同的違約責任，如果出租人也參

與了增值租金的分成，則出租人也應當承擔一局部責任。

參考法條：建設部城市房屋租賃管理方法第三十一條。

64.轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長嗎？

轉(zhuǎn)租期限一般不能超過原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承

租人簽訂了相應的補充協(xié)議，則轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長。

參考法條：建設部城市房屋租賃管理方法第二十九條。

65.承租人能提前退租嗎？如果提前退租，應當提前多長時間通知出

租人？

如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定

的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔違約責任。承租

人提前退租，應當在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到

新的房客。合理期限是多長，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合

同的約定來定，通常是一個月。

66.租房期滿未簽訂新的租房合同會導致什么結(jié)果？

租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租

人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)

有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除

租賃合同，但出租人解除合同時，應在合理期限前通知承租人。

參考法條：合同法第二百三十六條。

67.承租人在什么情況下可以解除合同？

在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同:

（1）出租人未按時交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交

付。

（2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不

能實現(xiàn)房屋租賃的目的。

（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。

（4）出租人不履行檢查、維修義務，以致危及承租人安全或健康的。

參考法條：合同法第九十四、二百三十二、二百三十三條。

68.什么叫做廉租住房？誰能申請廉租住房？

城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家

庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)

有了廉租住房。

申請廉租住房以家庭為單位。申請廉租住房的家庭，應當由戶主按照

規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面

申請，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登

記后，才能輪候配租。收到房租補貼（或分配廉租住房）后，每年還

要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標準和住房困難

標準的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房，具體標準由地方政府確定，北

京市城近郊八區(qū)的標準是：

(1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有

本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的

家庭。

(2)家庭人均住房使用面積75平方米以下。

參考法條：北京市國土資源和房屋管理局北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試

行方法實施意見第一條第一款。北京市國土資源和房屋管理局北京市

城鎮(zhèn)廉租住房管理試行方法第一條。

69.廉租住房的租金如何確定？

城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補貼和實物配

租，其中以租金補貼為主。以北京為例，配租標準按人均10平方米

使用面積(包括原住房面積)，每平方米補貼25元。

參考法條：北京市國土資源和房屋管理局北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試

行方法第三條。建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總

局城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理方法第五條。

70.在哪些情況下，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？

如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6

個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃

補貼。

參考法條：建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局城

鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理方法第十九條。

71.什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？

承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務

全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該

房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。

承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租

權(quán)轉(zhuǎn)讓合同〃，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同〃，

變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進行了房屋租

賃登記備案，則還要到同一機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。

參考法條：合同法第八十八條。

72.按揭房屋能出租嗎？

以按揭方式付款就相當于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁

有對房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房

屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經(jīng)同意

后出租該房屋。

73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需

要經(jīng)過單位同意嗎？

對于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出

租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的

利益。

如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經(jīng)過單位同

意，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應向所在市區(qū)房屋

土地管理機關(guān)申報。

74.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權(quán)起訴

嗎？

對于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得

了單位（房屋的所有權(quán)人）的同意，則出租人就有權(quán)起訴承租人，要

求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒有征得單位的同

意私自轉(zhuǎn)租，則出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租

人搬出，并支付房屋的使用費了。

對于出租人已經(jīng)購置的公房，因為出租人是房屋的所有人，所以，他

當然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且

賠償損失。

參考法條：合同法第五十八條。

75.涉外出租需要履行哪些手續(xù)？

屬于涉外出租房屋的，都應在房屋土地管理部門備案。在北京應向市

房屋土地管理局房改處提出申請,經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房

屋土地管理局統(tǒng)一印制的房屋租賃證并加蓋“涉外〃印章；同時還要

具備涉外安全審查批準文件。

此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身

份證明等。

參考法條：北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實行房屋租賃證制

度及加強租賃登記備案工作的通知第一條。

76.要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應當辦理什么證件？還應當注意

什么？

出租人應當辦理房屋租賃證。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的承

租人來說，房屋租賃證是經(jīng)營場所合法的有效憑證，因此，出租人應

當辦理房屋租賃證。

要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應當檢查承租人的證件，確保承租人

進行的是合法經(jīng)營。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無

照經(jīng)營等活動，出租人應當向公安機關(guān)舉報。

參考法條：建設部城市房屋租賃管理方法第十七條。公安部租賃房屋

治安管理規(guī)定第七條、第九條第三款。

77.如果出租人將房屋出租給了無照經(jīng)營者，會產(chǎn)生什么后果？

如果出租人知道或者應當知道，承租人進行的經(jīng)營活動是屬于無照經(jīng)

營，仍然將房屋租給他們的，就會受到工商管理部門的行政處分。

參考法條：國務院無照經(jīng)營查處取締方法第十五條。

78.出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營和用于居住有何不同？

兩者的管理體制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營的出租房，出租人和承租人雙方

對租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租

賃政策。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營的特征：

①租金標準不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導價格

的約束。

②修繕責任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰負責

維修，而不一定由出租人負責維修。

79.出租人應繳納哪些稅？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？

個人出租房屋并取得收入，應依法納稅。根據(jù)北京市個人出租房屋稅

收征收管理方法的規(guī)定，稅務機關(guān)可以委托各級政府的外來人口管理

部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方

稅務局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責出租房

屋稅款的征收。

應繳稅費各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應繳納以下稅費:

營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、

城市房地產(chǎn)稅、印花稅?，F(xiàn)在除了個人所得稅按照現(xiàn)行方法進行申報

納稅以外，其余只需按實際收入的5%計征綜合稅費，就無需繳納此

外的其他稅費了。

除了合同印花稅，由雙方各自承擔5()%以外，所有稅費都應由出租人

繳納，而不可約定由承租人承擔。

參考法條：北京市地方稅務局北京市個人出租房屋稅收征收管理方法

第三條、第四條。

80.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知

承租人嗎？

出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出

去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處

置自己的房屋。

出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應當在合

理的時間范圍內(nèi)通知承租人，因為在同等條件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購

置承租的房屋。

參考法條：合同法第二百三十條。

81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎？

有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼

續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能歸還債務,

而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)

住在房子里。

參考法條：擔保法第四十八條。

82.房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎？

有效。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是

因為承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居

住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。

參考法條：合同法第二百三十四條。

83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？

承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同

就失效了。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無

權(quán)擅自搬入出租房屋。

84.如果是出租人死亡，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋

嗎？

在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。當出租人的繼

承人繼承房屋時，繼承人就自動成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應當繼續(xù)履行

合同，出租人的家人無權(quán)收回房屋。

85.出租人有權(quán)提前收回房屋嗎？

對于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要

看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得

承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了，但

如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租

賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房

租達6個月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。

參考法條：合同法第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設

部城市房屋租賃管理方法第二十四條。

86.如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時收回房屋嗎？

如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨

時解除租賃合同，但出租人也應提前通知承租人。

參考法條：合同法第二百三十二條。

87.承租人不交房租，出租人該怎么討租呢？

承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租

人按照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計達6個月之久，

出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到

的損失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳

納租金了。

參考法條：建設部城市房屋租賃管理方法第二十四條。

88.承租人沒有繳納物業(yè)費，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？

如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，而且得到

了物業(yè)公司的書面確認，則物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否

則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的o

也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費的約定，必須要得到物業(yè)公司

確實認。如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業(yè)公司的書面確

認，則這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不

發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔責任。

參考法條：合同法第八十四條。

89.合格的中介機構(gòu)該有哪“兩證〃？有效證件應當掛在哪里？

合格的中介機構(gòu)應當有“兩證〃，也就是北京市國土資源和房屋管理

局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資格證書，以及北京市工商行政管理

局頒發(fā)的營業(yè)許可證。此外，中介機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人還必須有房地

產(chǎn)經(jīng)紀人資格證。

合格中介機構(gòu)的有效證件應當掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張

貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證。如果沒有在要求的地方懸

掛，則很有可能存在問題，委托人就一定要小心了。

為了防止中介機構(gòu)造假，一定要堅持查看“兩證〃原件，最好把注冊

號記下來，以防非法中介機構(gòu)利用復印件弄虛作假。如果和中介機構(gòu)

合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的

執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資格證書。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)

證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理房屋

租賃許可證、房屋租賃安全合格證等。

參考法條：建設部城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定第六條。

9().中介公司可以收哪些費用？

如果房屋租賃中介機構(gòu)促成房屋租賃雙方達成合同，可以按照雙方的

約定一次性收取中介服務費，并應當向委托人開具發(fā)票。中介機構(gòu)不

得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。此外

中介公司也不得事先收取看房費。

參考法條：建設部城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定第十八條、第二十一

條。

91.如果通過中介機構(gòu)沒有找到房子，還用交費嗎？

不用。如果中介機構(gòu)沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介

費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機構(gòu)可以要求委托人

支付從事中介活動支出的必要費用。

參考法條：合同法第四百二十七條。

92.中介機構(gòu)可以收取多少中介費？中介機構(gòu)應當向誰收取中介費？

中介機構(gòu)可以收取相當于半個月到一個月房租的中介費。向誰收取國

家沒有規(guī)定。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納

中介費，而對于公寓、別型租賃，則由出租人支付。

參考法條：國家計委、建設部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費的通知第六條。

93.什么是房屋出租代理？業(yè)務是什么？

房屋出租代理有時侯也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的一

種經(jīng)營活動，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出

租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。業(yè)務主

要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機兩后，由代理機構(gòu)負責尋找

房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過

銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務，從

而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務中脫身。

94.如果承租人沒有繳付租金怎么辦？

如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構(gòu)在銀行的保證金中劃

撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承擔承租人不交租金

的風險。

參考法條：北京市國土資源和房屋管理局代理房屋租賃須委托銀行

收、付租金的暫行方法第十條。

95.房屋出租代理機構(gòu)可否不通過銀行向出租人支付租金？

不可以。房屋出租代理機構(gòu)必須與銀行簽訂臨時租金監(jiān)管協(xié)議，承租

人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)一代收、代付租金，即使承租人

委托房屋出租代理機構(gòu)代交租金，代理機構(gòu)也必須在3日之內(nèi)將租金

存入銀行。所以，一旦有房屋經(jīng)紀公司提出代收租金的要求，出租人

就不應與這樣的公司簽約。因為這樣做會產(chǎn)生房屋出租代理機構(gòu)卷款

逃跑的風險，而且也說明該房屋經(jīng)紀機構(gòu)不具有代理房屋出租的資

質(zhì)。

參考法條：北京市國土資源和房屋管理局代理房屋租賃須委托銀行

收、付租金的暫行方法第七條、第八條。

96.承租人繞過中介機構(gòu)和出租人簽約，也應向中介機構(gòu)支付中介費

嗎？

應該支付。因為中介機構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓

供需雙方見面，就提供了相應的服務，即使承租人繞過中介機構(gòu)和出

租人簽約，合同的成立也是中介機構(gòu)促成的，因此中介機構(gòu)有權(quán)獲得

中介費。

參考法條：合同法第一百零九條。

97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？

盡管業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須

受前期物業(yè)管理合同的約束。因為，開發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進

行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同

中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項。所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實

際上就是認可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。

98開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？

早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。物業(yè)管理條例明確規(guī)定

了，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)

的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在

區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具

有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理

企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關(guān)系。

99怎樣成為業(yè)主？

業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。另外購置

預售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的購房人

也被視為業(yè)主。

100產(chǎn)權(quán)證沒辦，是否應交物業(yè)費？

雖然您在買房的時侯還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證書，并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是

由于您已經(jīng)簽訂了購房合同并且已經(jīng)入住，對該房屋有相當?shù)目刂?/p>

權(quán)，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應該支付物業(yè)管理費。

101業(yè)主大會的召開時間怎么確定？業(yè)主大會的職責有哪些？

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議兩種。定期會議的召開程序應

當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開；臨時會議可

以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及

時處理.時，由業(yè)主委員會組織召開。召開業(yè)主大會會議應當于會議召

開的15日以前通知全體業(yè)主，并同時告知居委會。

業(yè)主大會的職責主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；③選聘、解

聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項維修資金使月、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;

⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用局部和共用設施設備的使用、

公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑥履行法律法規(guī)規(guī)定

或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

參考法條：物業(yè)管理條例第十一條、第十二條

102業(yè)主大會是怎樣成立的？

業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地

產(chǎn)行政主管部門的指導。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會條件的小

區(qū)，業(yè)主首先應致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請求他們來小區(qū)指

導成立業(yè)主大會的工作。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導監(jiān)督下，組建

由設區(qū)居委會、開發(fā)建設單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會籌備組，具

體負責業(yè)主大會的成立召開事宜。

1()3沒參加業(yè)主大會，會議決定對我有效嗎？

有效。業(yè)主大會決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會是在持

1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會.業(yè)主所持投票權(quán)的1/2

以上通過；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通

過的情況下，作出的決定對全體業(yè)主均具有約束力。

參考法條：物業(yè)管理條例第十二條

104如何選聘物業(yè)管理公司？

應當由業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通

過的決議選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該管理公

司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)服務的工程和物業(yè)收費標準、收費方

法等。要注意以下幾個方面：

⑴選擇符合國家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公

司。

(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。

⑶選擇經(jīng)營意識強的物業(yè)管理公司。

105居委會能選聘物業(yè)管理公司嗎？

盡管在實際生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，

但實際上，居委會是無權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會是居民

自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它是在政府

或者政府的派出機構(gòu)的指導、支持下開展工作的。居委會不是小區(qū)的

產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必承擔業(yè)主的義務。當業(yè)主或業(yè)

主委員會與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時，居委會可以進行協(xié)

調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會來選聘物業(yè)管理公司。

106業(yè)主委員會的班責是什么？

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁，

履行以下職責：①召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；②

代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；③及時

了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行

物業(yè)服務合同；④監(jiān)督業(yè)主公約的實施；⑤業(yè)主大會賦予的其他職責。

107同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會？

不可以。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機構(gòu)，在一個物業(yè)

管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個業(yè)主大會，因此也就應該只選舉產(chǎn)生一個業(yè)

主委員會。如果出現(xiàn)多個業(yè)主委員會，在

行使職能時就會產(chǎn)生紛爭。同一小區(qū)內(nèi)后建立的樓盤的業(yè)主，可以通

過增選或者補選的方式

參加到業(yè)主委員會中。

108業(yè)主委員會委員可以委托他人參加會議嗎？

不可以。業(yè)主委員會委員是全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，具有

法律意義上的“身份〃，該“身份〃不得轉(zhuǎn)讓或委托。因此，業(yè)主委

員會會議須由委員本人參加，不能委托他人代表參加。

109欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資格

嗎？

有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會委員的資格，最主要的前

提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會

法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干預。欠費問題是

業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公

司之間的民事合同糾紛問題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會委

員無關(guān)。欠費業(yè)主也是

業(yè)主，有資格參加選舉。

具不具有選舉資格與能不能中選委員，是兩個問題。按期繳納物業(yè)管

理費用是房屋產(chǎn)權(quán)人應盡的義務，業(yè)主欠費既影響物業(yè)管理企業(yè)正常

履行物業(yè)管理合同，也侵害了其他業(yè)主的利益，因此欠費業(yè)主不宜作

為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費業(yè)主的被選舉

權(quán)。

110.業(yè)主委員會如何進行換屆選舉？任期未滿，業(yè)主有權(quán)撤換委員

嗎？

業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員

會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人

員指導其換屆工作。

在任期中，經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要撤換

業(yè)主委員會委員的，應當由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

111物業(yè)管理公司能罰款嗎？

罰款是一種行政處分行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒有罰

款的權(quán)利。處分權(quán)，只能由行政機關(guān)或司法機關(guān)或其他有處分權(quán)的組

織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。物業(yè)管理公司擅自處分的行為違反了行

政處分法的規(guī)定，沒有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)

管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司

之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設立

處分權(quán)。

112開發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)管理公司是什么關(guān)系？

開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購房合同關(guān)系，如果開發(fā)商未將其房屋全部

賣出，則開發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔相同的權(quán)利義務。

開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：①附屬關(guān)系，即物業(yè)管

理公司是開發(fā)商的分支機構(gòu)或子公司；②合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)

主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管

理。

113物業(yè)管理公司能進行“轉(zhuǎn)委托〃嗎？如何進行“轉(zhuǎn)委托〃？

物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委

托給其他物業(yè)管理企業(yè)或任何其他企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)

化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項服務業(yè)務委

托給專業(yè)性服務企業(yè)。

進行“轉(zhuǎn)委托〃時，首先，要選聘具有相應資質(zhì)的專業(yè)性服務公司來

承擔專業(yè)服務工程；其次，物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務公司簽訂委

托協(xié)議，在協(xié)議中約定，專業(yè)性服務公司提供的專業(yè)性服務質(zhì)量和水

平不得低于物業(yè)管理服務合同中對相關(guān)專業(yè)性服務質(zhì)量和要求的約

定；同時還要約定專業(yè)性服務公司達不到服務質(zhì)量和要求時的違約責

任。

114”轉(zhuǎn)委托〃后，責任誰來承擔？

物業(yè)管理公司將自己的專項服務業(yè)務轉(zhuǎn)委托給其他專業(yè)性公司后，并

不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對業(yè)主應承擔的責任和義務。如果

受委托的專業(yè)性公司的服務達不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標準和要

求，則物業(yè)管理公司應當對業(yè)主承擔違約責任。

委托所得收益，應當用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設施設

備的維修、養(yǎng)護，剩余局部按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損

失的，依法承擔賠償責任。

115物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙？

無權(quán)。

向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商

必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行

義務，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因為

'業(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己

在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋

的義務中了，這是不符合法律規(guī)定的。

116業(yè)主公約對于承租人是否有效？承租人違反了業(yè)主公約，業(yè)主承

擔責任嗎？

業(yè)主公約對承租人同樣有效。雖然馬建設是真正的業(yè)主，王先生作為

承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人，王先生的權(quán)利義務由他和馬建設進

行約定，但是約定內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定。物業(yè)的

使用人也要受業(yè)主公約約束。

盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約，但為了催促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵

守業(yè)主公約，相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的

行為要承擔連帶責任。

非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán)，但是對物業(yè)享有使用權(quán)，并且

按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的局部權(quán)利的人。非業(yè)主使用人主

要是承租人。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對物業(yè)享有占有、使用或者一定

條件的收益權(quán)，而沒有處分的權(quán)利。

117物業(yè)管理費應向誰收??？物業(yè)管理費應按哪個面積收??？包括哪

些費用？

支付物業(yè)管理費的義務來自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理

公司是合同的雙方當事人，物業(yè)管理公司應向業(yè)主收取物業(yè)管理費。

嚴格來說，物業(yè)管理費應依據(jù)房產(chǎn)證上標明的建筑面積收取。建筑面

積又包括兩局部：①套內(nèi)建筑面積；②可分攤的公用建筑面積。

實踐中，對于沒有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費通常按房屋的實測

建筑面積收?。含F(xiàn)房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理

費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為準；

期房通常按照房屋建成交付時，開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實測

建筑面積報告為準，購房人依據(jù)該報告提供的面積繳納物業(yè)管理費。

118承租人是否應交物業(yè)管理費？什么情況下承租人要支付物業(yè)管理

費？

承租人的義務僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付

租金的義務，沒有支付物業(yè)管理費的義務。支付物業(yè)管理費是基于物

業(yè)管理合同的義務，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個不同的權(quán)利

義務關(guān)系，不能混淆。

如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理

費，并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費，則應當由承

租人支付物業(yè)管理費。如果承租人到期沒有支付物業(yè)管理費，業(yè)主要

承擔連帶繳納責任。

119小區(qū)里供水、供電、供氣等費用應向誰收?。吭O備應由誰負責維

修？

一般來說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線

電視等單位應向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理公司接受委托代收

前面這些費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。亳無疑問享受

這些服務的業(yè)主要支付費用。

提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務的單位，應當依

法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。這些

單位也可以委托物業(yè)管理公司對公共管線和設施設備進行維修養(yǎng)護，

但相關(guān)費用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用

人收取這些費用。

參考法條：物業(yè)管理條例第四十五條

120業(yè)主在入住時是否應當繳納水、電、氣等入戶費？

所有基礎配套設施的本錢費用和安裝費用都應包含在房價內(nèi)，除了在

合同中明確表示在交房時另行收取的，都屬于不得收取的費用。因此,

如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時

要另行收取水、電、氣等入戶費，業(yè)主可以拒交此費用。

121開發(fā)商可以在售樓合同中對物業(yè)管理費進行規(guī)定嗎？

房屋預售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進行協(xié)

商，但不能將包括物業(yè)管理費在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在

售樓合同中。

即使開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對物業(yè)費

作出規(guī)定。

122開發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理費嗎？

不可以。物業(yè)管理費與違約金不能相互抵銷，因為物業(yè)管理與開發(fā)商

賣房是兩個不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會要求

抵銷一年以上的物業(yè)管理費，而收取一年以上的物業(yè)管理費是不合法

的。

業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金〃與“物業(yè)管理費〃

相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達成了“債務

轉(zhuǎn)移協(xié)議〃，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費〃，其余局

部仍應要求開發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時?，應留存開發(fā)商逾期

交房的書面違約證據(jù)。

123房屋買了還沒住，要交物業(yè)管理費嗎？

要交。業(yè)主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業(yè)管理公司對整個

小區(qū)的管理是一種公共性服務，也包括對該空房的管理。物業(yè)管理公

司的服務不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止，所以業(yè)主無論是否

入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳

納管理費。

124對物業(yè)管理公司提供的服務不滿，管理費還要交嗎

應視具體情況而定，如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍

需繳納物業(yè)管理費。但如果在物業(yè)管理公司曾書面允諾過的前提下，

服務質(zhì)量卻不合要求，'業(yè)主可以拒交管理費。

125房屋質(zhì)量差，管理費還要交嗎？

因為房屋質(zhì)量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系，而物業(yè)管理

費是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個不同

的法律關(guān)系。對于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應追究開發(fā)商的責任，而與

物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費。

126物業(yè)管理費“漲價〃怎么辦？

物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費。物業(yè)管理費的收取標

準，應以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。除因政府調(diào)

整價格外，開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價。如果確有必要增

加必須召開業(yè)主大會，征得業(yè)主同意前方能增加。如果物業(yè)擅自提高

物業(yè)管理費的收取標準，業(yè)主可以要求物價部門進行協(xié)調(diào)，也可以通

過仲裁或訴訟程序解決。

127不交水電費，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？

小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義

務一致原則，用水用電人有義務繳交水費電費，而供水供電人有義務

依約供水供電。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳

交水費電費的義務，則供水供電人當然享有停水停電的權(quán)利。

如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收水電費，則在業(yè)主拖欠水電費

時，物業(yè)管理公司可以對業(yè)主停水停電。

128不交物業(yè)費，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？

供水供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同

的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者是不同的法律關(guān)系。

停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)管

理公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管

理合同中，約定在業(yè)主欠費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲

罰手段，在合同法上屬于設他合同條款，依法理，這種條款應征得權(quán)

利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的

侵權(quán)損害賠償責任。

129不交購房款時，物業(yè)管理公司有權(quán)停水停電嗎？

業(yè)主拖欠房款違反了他與開發(fā)商之間的購房合同，開發(fā)商可以依據(jù)房

屋買賣合同追究'業(yè)主的責任。而物業(yè)管理公司與.業(yè)主之間的關(guān)系由物

業(yè)管理合同調(diào)整，如果業(yè)主按時支付了物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司就

應當按照合同約定提供物業(yè)服務。物業(yè)公司聽從開發(fā)商的指使，擅自

停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害

賠償責任。

13()買了車位，還要交車位管理費嗎？

購置車位與繳納車位管理費并不矛盾。購置車位后，業(yè)主獲得了車位

的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進

行管理。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費。

131樓頂廣告牌的設置權(quán)歸誰所有？

樓頂廣告牌的設置權(quán)歸誰主要應看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰所有。商品房買

賣合同(示范文本)中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的

約定內(nèi)容，有不同的法律后果。具體分兩種情況：第一，如果購房者

和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，則開發(fā)商要想在

屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過全體業(yè)主及與業(yè)主委

員會同意。第二，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開

發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主及業(yè)主委員會同意。

不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對樓頂及外墻面不享有所有

權(quán)，沒有權(quán)利擅自允許他人進行利用。

132樓頂廣告牌的設置收益權(quán)歸誰所有？

如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，則開

發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同

意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費的

主要局部歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取

小局部的管理費。但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只

要征得業(yè)委會同意，在不影響業(yè)主生活的前提下，是不需要向業(yè)委會

交廣告費的，因為該廣告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方；另一種情況,

如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商

安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正

常生活，廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣

告牌并且所收取的廣告費就全部歸開發(fā)商所有了。

133物業(yè)管理公司有權(quán)將管理用房挪作他用嗎？

為了物業(yè)管理公司提供服務的方便，業(yè)主們通常會允許物業(yè)管理公司

使用一些公用房屋，但這些房屋的使用應僅限于為業(yè)主提供服務。未

經(jīng)業(yè)主的許可，物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。

未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級

以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改止，給予警告，沒

收違法所得，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得

收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設施設備的維修、養(yǎng)護,

剩余局部按照業(yè)主大會的決定使用。

134不交專項維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？

是的。根據(jù)北京市關(guān)于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通

知的規(guī)定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶

手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落

實到位，以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開展。

因此，購房者在交納專項維修基金后，應妥善保管北京市財政局統(tǒng)一

監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票，以備辦理房產(chǎn)證時提交。

135同時收取物業(yè)管理費與公共維修基金合法嗎？

合法。公共維修基金是專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期

滿后，除正常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程

的基金。而物業(yè)管理費收取的只是公共設

施設備小修和日常運行維修及保養(yǎng)費。二者的使用目的不同。

136繳納公共維修基金后還要交納中修費嗎？

公共維修基金專項用于共用部位、公用設施設備的大修、中修和更新

改造。因此，業(yè)主在交納了公共維修基金后不必再向物業(yè)管理公司交

納中修費。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費用，不

得從公共維修基金中支取。

137公共設施被損壞誰來修？公共設施被損壞找不到責任人時，損

失誰來賠？

由人為因素造成的公共設施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應由

責任人承擔費用，不得動用公共維修基金。

公共設施被損害找不到責任人時，一般情況下按受益人原則分攤，具

體有以下幾種情況：

（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設施的維修工程，