招商蛇口華北區(qū)域2023-2024年度常規(guī)住宅類(lèi)項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)戰(zhàn)略采購(gòu)設(shè)計(jì)方案及展板文件目錄D

I

R

E

C

TO

R

Y01前

期

分

析P

E

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-

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Y

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設(shè)

計(jì)

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GZHONGSHANPARKLIAONINGDALIANDALIANUNIVERSITY

OFTECHNOLOGYXINGHAIPARKZHONGSHANDISTRICT大

連

_中

山

區(qū)

DALIAN_ZHONGSHAN

DISTRICT尊

崇

的

城

市

地

位CITYDalianisanimportantport,industry,

trade,

financeandtourism

cityinChina.

Itis

amodernindustrial

cluster

inNortheast

Asia.Zhongshan

District,

subordinate

toDalian,LiaoningProvince,is

thecentralurbanarea

ofDalianCity,

located

intheeastofDalian

City.

Itisthefinancial

andcommercial

centerofDalianCity.

Itis

onlylocatedinthecorearea

ofDalian,andenjoys

scarce

seascaperesources大連是中國(guó)重要的港口、工業(yè)、貿(mào)易、金融和旅游城市，是東北亞現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，中山區(qū)隸屬于遼寧省大連市，是大連市的中心城區(qū)，位于大連市區(qū)東部，是大連市的金融和商業(yè)中心位于大連核心區(qū)域，同時(shí)配享稀缺海景資源。項(xiàng)目區(qū)位|Design

vision招

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A金普/普蘭店新區(qū)中心城市核心區(qū)SITE旅順口新區(qū)城市級(jí)發(fā)展軸沿海發(fā)展帶大連灣東

港

環(huán)

灣

區(qū)

板

塊

DONGGANG

PLATE城

市

發(fā)

展

軸

中

心

，

沿

海

發(fā)

展

價(jià)

值

高

地REGIONAL

VALUE

HIGHLAND

IN

URBAN

CENTER東港板塊位處“大連2049年規(guī)劃體系”中都市級(jí)核中心兼沿海組團(tuán)節(jié)點(diǎn)交叉位置，大連城Donggang

isthe"high-end

business

district

integratingfinance,

business,

conference,tourism,

culture

andentertainment"

inthemainurbanarea

of

DalianThekeyarea

ofDalian's

urbandevelopmentistheplate

withthehighest

regionalvalue.市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，板塊所在屬于區(qū)域價(jià)值最高的板塊。周邊配套|Design

vision招

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G

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G完備的配套體系COMPLETE

SUPPORTING

SYSTEM配

套

資

源

全

覆

蓋宗地?fù)碛兄行W(xué)東港三小、東港一中等市重點(diǎn)教育資源；近東方水城商業(yè)街，北向海景資源和海之韻公園生態(tài)休閑資源豐富，宗地周邊即將配建“五館一中心”涵蓋綜合城市級(jí)休閑健全配套。地塊毗鄰主干道，距地鐵2號(hào)線海之韻站170m，交通便利。大連港客運(yùn)站東港音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)俄羅斯風(fēng)情街東方水城·凱丹廣場(chǎng)大連站中山廣場(chǎng)友誼醫(yī)院東港第三小學(xué)東港第一中學(xué)中山醫(yī)院大連植物園醫(yī)療配套公園配套文娛配套城市樞紐教育配套海之韻公園BUSINESS

TYPEEducation

resources,

medical

resources,transportationresources,

commercial

supportingfacilities

andparklandscape

arefullycovered.地鐵二號(hào)線城市干道周邊配套|Design

vision招

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節(jié)

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LIFE

NODES支

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業(yè)

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性SCARCITY

ATTRIBUTERelying

onthevalue

advantage

ofthecoastaldevelopmentaxis,

theentertainment

industry

is

active

and依托沿海發(fā)展軸線價(jià)值優(yōu)勢(shì)，文娛產(chǎn)業(yè)活躍，支撐產(chǎn)業(yè)價(jià)值點(diǎn)。吸引客群提供住宅稀缺屬性。

supports

theindustrial

valuepoints.

Attractcustomers

andprovidehousing

scarcity.PASSENGERPORT公

交樞

紐SITE地

鐵

2號(hào)

線地

鐵

2號(hào)

線海

之

韻

站周邊配套|Design

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reaALandscape毗鄰大海TSBusinessraffic臨近地鐵站點(diǎn)upport東方水城特色街區(qū)周邊形成完整體量五公里范圍具有成熟片區(qū)南側(cè)公園屬性大片區(qū)已建住宅緊鄰主干道大連港周邊北側(cè)政府詳規(guī)文娛綜合體待建招

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G規(guī)劃條件|Planning總用地面積33200㎡，容積率2.41以下，總建筑面積控制在80000㎡規(guī)劃條件

用地面積：33200㎡

容積率＜2.41

建筑高度≤80m

建筑密度≤30%

綠地率≥35%

幼兒園需布置在地塊西南角園區(qū)入口園區(qū)入口SITEH≤80MH≤15M不利因素：幼兒園位置為規(guī)劃條件，會(huì)造成用地不規(guī)則，影響總圖排布，西北側(cè)已建住宅存在日照遮擋風(fēng)險(xiǎn)招

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G場(chǎng)地現(xiàn)狀|Planning場(chǎng)地現(xiàn)狀路網(wǎng)健全可達(dá)性強(qiáng)，北側(cè)東側(cè)為綜合體詳規(guī)階段，目前展示面不佳12場(chǎng)地條件

場(chǎng)地內(nèi)整體地勢(shì)中間高四周低，基本平整，屬于填海區(qū)域

地塊北側(cè)及東側(cè)緊鄰黃海，一線海景，文娛綜合體（待建）海韻大道，觀海大臺(tái)階等景觀資源，保利天禧文娛綜合體處于詳規(guī)階段暫時(shí)待建招商臻園H=36F（已銷(xiāo)售）

西側(cè)為紫御東方及招商臻園等已開(kāi)盤(pán)34東港第三小學(xué)園區(qū)入口銷(xiāo)售住宅項(xiàng)目紫御東方H=35F（已銷(xiāo)售）綜合文娛配套園區(qū)入口（待建）

南側(cè)為港隆路（城市主干路），緊鄰地鐵2號(hào)線海之韻站SITESITEH≤80H≤15MM地鐵海之韻站5不利因素：地塊南側(cè)毗鄰八車(chē)道主干道，可能會(huì)對(duì)地塊內(nèi)住宅產(chǎn)生影響招

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G基地解讀|Planning機(jī)會(huì)

OPPORTUNITIES

宗地稀缺性，目前上位規(guī)劃中臨海景觀最佳位置

可做洋房性稀缺產(chǎn)品，受眾廣泛，認(rèn)可度極高

周邊競(jìng)品存量較低，對(duì)本項(xiàng)目難以形成威脅優(yōu)勢(shì)

STRENGTHS

周邊城市級(jí)配套全方位覆蓋，無(wú)配套弱勢(shì)

配享獨(dú)特的一線海景資源

地塊潛力大，具有優(yōu)質(zhì)的客群量級(jí)

宗地獨(dú)享城市景觀綠化帶保利天禧招商臻園H=36F（已銷(xiāo)售）東港第三小學(xué)綜合文娛配套（待建）紫御東方H=35F（已銷(xiāo)售）SITE地鐵海之韻站幼兒園用地60m威脅

THREATS劣勢(shì)

WEAKNESSES

南側(cè)為城市主干道，地塊內(nèi)存在噪音影響

地塊北側(cè)及西側(cè)為大高層，規(guī)劃中容易形成對(duì)外遮擋

地塊西南需考慮設(shè)置幼兒園用地，造成住宅用地不規(guī)則

地塊北側(cè)未來(lái)配建綜合大型文娛配套，容易影響居住品質(zhì)招

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G營(yíng)銷(xiāo)需求|Planning價(jià)值取向：高品質(zhì)社區(qū)、稀缺低密業(yè)態(tài)、生態(tài)和景觀資源優(yōu)越。洋房?jī)r(jià)值點(diǎn)排序：洋房稀缺業(yè)態(tài)>高配置（高品質(zhì)精裝+外立面提升+會(huì)所配套）

>產(chǎn)品力（南向大面寬戶(hù)型）。高層價(jià)值點(diǎn)排序：產(chǎn)品力（高得房率和南向大面寬戶(hù)型）>北向海景資源（同產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)增加流速）。業(yè)態(tài)分布海景資源20%產(chǎn)品力業(yè)態(tài)分區(qū)40%組團(tuán)、中央景觀40%貨值最大化高層150㎡洋房138㎡洋房167㎡在選擇唯一產(chǎn)品類(lèi)型（高層/洋房）情況，業(yè)態(tài)條件非硬性規(guī)定招

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G地緣屬性的總結(jié)SUMMARY

FOR

GEO

ATTRIBUTE獨(dú)特豐富的景觀資源成熟全面的城市配套重要的板塊關(guān)注度*稀有的宗地位置優(yōu)勢(shì)**受認(rèn)可的企業(yè)知名度*如何挖掘宗地潛力，打造脫穎而出的高品質(zhì)社區(qū)？招

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G案例分析|Design

vision舊

金

山

萬(wàn)

科

·Lum

ina位于舊金山海灣，同時(shí)享有海灣和城市輝煌的景觀，毗鄰27座知名高校以現(xiàn)代時(shí)尚的風(fēng)格顛覆室內(nèi)外空間傳統(tǒng)概念，締造尊貴人居卓

越

尊

享

，

空

中

奢

華涵蓋4000㎡配套設(shè)施，世界一流管家式服務(wù)現(xiàn)代立面風(fēng)格，恒久隱奢招

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G案例分析|Design

vision深

圳

灣

壹

號(hào)位于深圳灣內(nèi)湖一線海景地塊，復(fù)合多種高端城市功能城市區(qū)域發(fā)展中心，豪宅典范復(fù)

合

概

念

，

城

市

標(biāo)

桿

，

豪宅

基

因周邊擁有良好的生態(tài)環(huán)境和多樣的休閑娛樂(lè)設(shè)施，與周邊各功能組團(tuán)聯(lián)系密切，更是西部通道進(jìn)出深港的門(mén)戶(hù)；交通網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)，以三縱四橫的主干道、地鐵、西部通道等交通動(dòng)脈為主。招

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G案例分析|Design

vision新

加

坡

濱

海

灣集商業(yè)、住宅、酒店以及娛樂(lè)為一體的國(guó)際級(jí)城市混合業(yè)態(tài)區(qū)域，豪宅林立，富豪匯聚，擁有新加坡最富盛贊的花園城市生態(tài)系統(tǒng)模式。無(wú)

邊

界

視

野

，

生

活

與

自

然的

親

密接

觸

，酒

店

型服

務(wù)花園城市的生態(tài)系統(tǒng)，最適居的城市招

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G居

住

哲

學(xué)Residential

concept兼

享

城

市

繁

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與

登

高

望

海

的

豪

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基

因打

造

一

個(gè)

與

自

然

親

密

接

觸

，

滿

足

一

切

生

活

愿

景

的

高

品

質(zhì)

社

區(qū)Create

modern

houses

with

spatial

significance.招

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G構(gòu)建產(chǎn)品四大價(jià)值點(diǎn)，打造高端人居Four

Fold

System海景資源充分利用內(nèi)部組團(tuán)景觀升級(jí)稀缺洋房?jī)r(jià)值最大化創(chuàng)造標(biāo)桿性立面招

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G如

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規(guī)

劃

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kind

of

planning

do

we

need?建筑朝向價(jià)值分析組合形式分析BuildingOrientationProductSelectionGenerallayout

form如何回應(yīng)一線海景資源，同時(shí)與周邊建筑肌理協(xié)調(diào)如何挖掘高層、洋房分別的內(nèi)在價(jià)值點(diǎn)，結(jié)合地緣優(yōu)勢(shì)分析價(jià)值選擇何種組合形式，能夠既能產(chǎn)品效應(yīng)最大化，又能兼顧產(chǎn)值招

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G規(guī)劃推導(dǎo)|Planning建筑朝向STEP.2平行道路STEP.1正南北朝向

朝向順應(yīng)北側(cè)道路排布，與東西側(cè)道路垂直

地塊四周不是平行正南北方向，用地效率較低

北側(cè)海景資源利用率減小，周邊存在成熟住宅區(qū)遮擋

內(nèi)部景觀空間分割較碎

布局靈動(dòng)，整盤(pán)肌理融合協(xié)調(diào)

建筑北側(cè)主朝向迎向大海，將海景資源盡收眼底結(jié)論：朝向順應(yīng)道路排布（此處總圖排布僅為朝向示意）（此處總圖排布僅為朝向示意）招

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G規(guī)劃推導(dǎo)|Planning景觀價(jià)值分析

地塊北側(cè)及東側(cè)布置高層能夠充分利用一線海景（根據(jù)最佳視角分析，約在12F以上，其東側(cè)可整棟配享城市綠化景觀），其余為次等級(jí)景觀位置，可享受園區(qū)內(nèi)綠化。綠帶Green

belt1待建公建Publicbuildings海景Seascape225F-80M500M15°最佳視角10F8F待建公建Publicbuildings招

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G規(guī)劃推導(dǎo)|Planning組合形式分析方向一：全高層方案——中心景觀最大化方向二：高層+洋房方案——景觀資源利用充分，貨值更高

充分利用景觀資源

洋房組團(tuán)提升溢價(jià)

貨值更高（此處總圖排布僅為業(yè)態(tài)示意）

沒(méi)有起伏變化，沒(méi)有形成錯(cuò)落有致的城市天際線（此處總圖排布僅為業(yè)態(tài)示意）

西側(cè)已存在120米成熟住宅區(qū)，對(duì)海景資源遮擋嚴(yán)重

對(duì)比多方案，全高層方案貨值較低

滿足天際線要求結(jié)論：

通過(guò)周邊競(jìng)品分析，高端改善型洋房是此區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品

結(jié)合居住價(jià)值和組合形式分析，高層+洋房的組合形式能夠充分利用景觀資源，貨值最高，流速快招

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G規(guī)劃推導(dǎo)|Planning強(qiáng)排方案針對(duì)性強(qiáng)排推演在排除全高層及全洋房方案后排布四版方案，每版規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)基于總貨值，高層海景價(jià)值點(diǎn)，洋房組團(tuán)，園區(qū)有序空間等推敲排布方向一充分利用景觀資源—高層置于地塊西側(cè)方向二方向三方向四與規(guī)劃天際線呼應(yīng)—高層置于地塊西側(cè)和北側(cè)

充分利用海景資源—高層置于地塊北側(cè)和東側(cè)充分利用海景資源—高層洋房分組團(tuán)布置招

商

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G規(guī)劃推導(dǎo)|Planning強(qiáng)排方案方向一：充分利用景觀資源——高層置于地塊西側(cè)，25F大高+6.8.9.10F洋房面積（㎡）高層154：30800洋房138：26220洋房168：151208+2F25F25F6+2F8F面積配比6+2F8+2F南北洋房組團(tuán)較分散臨街有不利影響天際線呼應(yīng)較好8+2F25F高層154：43%洋房138：36%25F9F9F洋房占比大，中心景觀花園洋房168：21%8F8F戶(hù)型配比幼兒園用地比較局促10F10F高層154：42%（目標(biāo)配比60%）洋房138：40%（目標(biāo)配比25%）洋房168：19%（目標(biāo)配比15%）8F10F8F8F8F住宅總貨值：27.11億元135洋房155高層165洋房招

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G規(guī)劃推導(dǎo)|Planning強(qiáng)排方案方向二：與規(guī)劃天際線呼應(yīng)——高層置于地塊西側(cè)和北側(cè)，17F小高+8F+9F洋房面積（㎡）高層155：39680洋房139：1668012+2F12+2F天際線呼應(yīng)較好洋房170：156408+2F25F17F6+2F12+2F8+2F12+2F25F17F6+2F南北洋房組團(tuán)較分散臨街有不利影響面積配比天際線呼應(yīng)較好8+2F25F17F高層155：55%洋房139：23%洋房170：22%高層景觀視野較差88FF25F9F8F17F9F8F洋房占比大，中心景觀花園內(nèi)部洋房組團(tuán)規(guī)整7F87FF8F8F戶(hù)型配比幼兒園用地比較局促幼兒園用地比較局促180FF10F8F高層152：55%（目標(biāo)配比60%）洋房139：26%（目標(biāo)配比25%）洋房170：20%（目標(biāo)配比15%）8F9F10F8F8F8F8F8F8F9F住宅總貨值：27.93億元135洋房155高層165洋房招

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G規(guī)劃推導(dǎo)|Planning強(qiáng)排方案方向三：充分利用海景資源——高層置于地塊北側(cè)和東側(cè)，25F高層+4F+8F+9F+10F洋房面積（㎡）高層155：36192洋房138：16008洋房165：19800充分利用海景資源天際線呼應(yīng)較好23+2F12+2F

23+2F12+2F8+2F23+2F25F17F6+2F23+2F12+2F6+2F25F南北洋房組團(tuán)較分散臨街有不利影響面積配比天際線呼應(yīng)較好10F8+2F12+2F8+2F17F10F25F17F高層景觀視野較差高層155：50%洋房138：22%洋房165：28%10F7F25F8F8F入口園區(qū)中央軸線25F17F8F8F9F8F9F8F洋房占比大，中心景觀花園8F8F87FF8F8F洋房排布分散戶(hù)型配比內(nèi)部洋房組團(tuán)規(guī)整8F8F幼兒園用地比較局促180F

F幼兒園用地比較局促8

F180F

F高層155：50%（目標(biāo)配比60%）洋房138：25%（目標(biāo)配比25%）洋房165：25%（目標(biāo)配比15%）98

FF81F0F8F8F88

FF88FF8F8F8F9F住宅總貨值：26.6億元135洋房155高層165洋房招

商

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G規(guī)劃推導(dǎo)|Planning強(qiáng)排方案方向四：充分利用海景資源——高層與洋房分組團(tuán)布置，23F大高+10F+8F洋房面積（㎡）高層155：29280充分利用海景資源洋房140：2912023+1F23+1F洋房170：1360024+1F24+1F面積配比10F入口園區(qū)開(kāi)闊景觀花園10F高層155：41%8F10F洋房140：40%10F8F10F內(nèi)部組團(tuán)明確規(guī)整10F8F洋房170：19%10F10F戶(hù)型配比幼兒園用地比較局促8F8F高層155：39.5%（目標(biāo)配比60%）洋房140：43.7%（目標(biāo)配比25%）洋房170：16.81%（目標(biāo)配比15%）8F8F8F8F住宅總貨值：27.2億元135洋房155高層165洋房招

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G規(guī)劃推導(dǎo)|Planning強(qiáng)排方案方向一：充分利用景觀資源——高層置于地塊西側(cè)方向二：天際線呼應(yīng)——高層置于地塊西側(cè)和北側(cè)方向四：充分利用海景資源——高層與洋房分組團(tuán)布置方向三：充分利用海景——高層置于地塊北側(cè)和東側(cè)貨值：27.11億貨值：27.9億優(yōu)勢(shì)：

內(nèi)部組團(tuán)明確

日照對(duì)外部無(wú)影響

與天際線規(guī)劃呼應(yīng)較好

洋房占比較大貨值：26.6億優(yōu)勢(shì)：貨值：27.2億優(yōu)勢(shì)：

高層呼應(yīng)海景資源

高層、洋房分組團(tuán)布局

產(chǎn)品配比較為合理

內(nèi)部組團(tuán)景觀層級(jí)明確風(fēng)險(xiǎn)：優(yōu)勢(shì)：風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)：

貨值較低風(fēng)險(xiǎn)：

幼兒園形態(tài)較局促

幼兒園形態(tài)較局促

對(duì)高層海景呼應(yīng)不全面內(nèi)部洋房組團(tuán)洋房占比較大

洋房置于高層北側(cè)

入口園區(qū)中央軸線高層中央景觀中心景觀花園的不利影響幼兒園用地較局促日照對(duì)外部項(xiàng)目無(wú)影響天際線呼應(yīng)較好

海景資源呼應(yīng)高層重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)在于具備北向海景資源洋房重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)在于產(chǎn)品力及園區(qū)景觀體驗(yàn)感，同時(shí)拔高地塊整體貨值03總

圖

方

案G

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G規(guī)

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示

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G破題海景利用+視線通廊，如何在基地中找商

業(yè)黃

海到觀景、形態(tài)、價(jià)值的平衡商

業(yè)住

宅城市濱水開(kāi)敞空間商

業(yè)住

宅?商

業(yè)規(guī)

劃

展

示

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g釋放視線通廊兼顧現(xiàn)有業(yè)主的觀景視野商

業(yè)黃

海商

業(yè)住

宅城市濱水開(kāi)敞空間商

業(yè)住

宅商

業(yè)規(guī)

劃

展

示

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G觀景價(jià)值最大化充分利用沿海景觀、園區(qū)景觀、綠化帶商

業(yè)黃

海商

業(yè)住

宅城市濱水開(kāi)敞空間商

業(yè)住

宅商

業(yè)規(guī)

劃

展

示

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G塑造中央大花園高層洋房落位，坐擁大尺度花園商

業(yè)黃

海商

業(yè)住

宅城市濱水開(kāi)敞空間商

業(yè)住

宅商

業(yè)|

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G規(guī)

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理

念城市尺度：由低到高，天際線逐漸變化，與城市其他地塊漸次銜接35F32F30F24F25F8F8F8F10F海平面視角|

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G規(guī)

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理

念地塊尺度：街角及入口退讓安心雨棚延伸挑高空間漂浮的盒子漂浮的盒子空中花園懸挑架空空間私密柱廊儀式落客后退廣場(chǎng)街角退讓·西北角街角·北側(cè)大門(mén)|

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G規(guī)

劃

展

示本地塊現(xiàn)狀標(biāo)高——園區(qū)內(nèi)外有明顯的高差（約4.5m）7.887.405.359.805.335.2318.609.298.888.505.608.508.725.736.210.01臻園二期設(shè)計(jì)標(biāo)高--園區(qū)內(nèi)比園區(qū)外高約2.9m8.755.338.605.7626.508.806.70臻園一期設(shè)計(jì)標(biāo)高--園區(qū)內(nèi)比園區(qū)外高約3.0m|

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G規(guī)

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理

念尋園|

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G規(guī)

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念念起|

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G規(guī)

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理

念園生|

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G規(guī)

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理

念園自生在苑中|

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G規(guī)

劃

展

示指標(biāo)總平面圖項(xiàng)目規(guī)劃用地面積總建筑面積計(jì)容建筑面積住宅單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡指標(biāo)備注33200.0101862.080000.072000.029280.042720.0高層洋房其中園區(qū)內(nèi)的地下設(shè)備用房按照總建面的0.5%設(shè)計(jì)，占用商業(yè)指標(biāo)，計(jì)容不可售、不分?jǐn)?。（約550)商業(yè)㎡2410.0配套公建㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡5590.0220.00600.00750.00250.00350120.0020.00340.00200.00120.0010.00社區(qū)黨群服務(wù)中心社區(qū)服務(wù)站菜市場(chǎng)文化活動(dòng)站老年日間照料中心社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站快遞物業(yè)用房換熱站配電室垃圾收集點(diǎn)資源回收站其中10.00設(shè)置獨(dú)立托幼一體化幼兒園（6班）1處，用地面積不小于4200㎡，室外建設(shè)用地不低于700㎡公共健身設(shè)施，為區(qū)域配套換熱站（200㎡）、10千伏配電室（120㎡），由中標(biāo)單位建設(shè)并移交中山區(qū)政府及電力主管部門(mén)；幼兒園㎡㎡2600.0容積率占地面積建筑密度綠地率總戶(hù)數(shù)高層洋房總車(chē)位數(shù)地上地下人防非人防地下車(chē)庫(kù)面積人防非人防設(shè)備用房面積2.419784.029.5%35%47618828882121800346＜2.41戶(hù)戶(hù)戶(hù)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)㎡㎡㎡㎡其中其中其中45421862560016262550|

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G規(guī)

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展

示總圖技術(shù)分析間距要求40m備注5.705..306.024F25F23.210.3010.305.05.7下沉廣場(chǎng)可略微上下浮動(dòng)，以滿足國(guó)家日照規(guī)范要求為準(zhǔn)南北向間距山墻間距5.7高-高9.459.459.459.4510F5.29.08F

9.010F下沉廣場(chǎng)13m兩側(cè)均有開(kāi)窗18m6.006.09.4514.95.28F28.08F8F最多下浮1.5米，樓間距計(jì)算時(shí)南北向間距

≥1.2H建筑高度無(wú)需考慮女兒墻高-多、底層9.455.0山墻間距9m兩側(cè)均有開(kāi)窗18m14.58.08

F5.29.459.45最多下浮1.5米，樓間距計(jì)算時(shí)南北向間距

≥1.2H建筑高度無(wú)需考慮女兒墻多、底層退距要求9.159.158F5.48F

8.0山墻間距6m兩側(cè)均有開(kāi)窗18m退北側(cè)用地紅線不少于8米，退其他方向用地紅線均不少于5米。6.00規(guī)

劃

展

示

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G視線分析1.觀海戶(hù)數(shù)最大化：高層“一”字形沿海布置，提高觀海戶(hù)數(shù)。2.營(yíng)造視線通廊：高層與洋房一字排開(kāi)，制造視線通廊，引海景入片區(qū)。24F25F圖

例

：視覺(jué)通廊一線觀海樓二線觀海樓視線范圍|

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G規(guī)

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展

示視線分析7

F1

2

F2

0

F高層區(qū)一線臨海視線6

F8

F8

F洋房區(qū)二線臨海視線|

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G規(guī)

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展

示加層數(shù)產(chǎn)品分析大高層155㎡產(chǎn)品24F25F洋房140㎡產(chǎn)品洋房170㎡產(chǎn)品8F10F10F8F8F8F8F面積段戶(hù)數(shù)

戶(hù)數(shù)比面積面積比41%得房率

單價(jià)（元）

貨值（億）8F8F高層155

188

39.50%

29280洋房140

208

43.70%

2912071.88%81.80%84.08%——33000410004100025000——9.6611.945.5740%洋房170商業(yè)80

16.81%

13600——

——

1860476.0

100%

7200019%——100%0.46合計(jì)——27.64|

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G規(guī)

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展

示5.3P8.3P人行流線分析車(chē)行流線分析6.0圖

例

：圖

例

：人行出入口6.0車(chē)行出入口車(chē)行流線消防流線消防登高場(chǎng)地回車(chē)場(chǎng)地高程點(diǎn)人行流線消防車(chē)出入口|

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G規(guī)

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展

示搬家流線分析潔污流線分析圖

例

：潔污出入口垃圾收集點(diǎn)圖

例

：車(chē)行出入口潔污流線搬家流線招

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G規(guī)

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口借景觀均資源造禮序樹(shù)價(jià)值大連東港豪宅府邸DALIANDONGGANGMANSION|

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項(xiàng)

目

設(shè)

計(jì)Z

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G規(guī)

劃

展

示景觀分析圖例主要景觀軸線次要景觀軸線主要景觀帶次要景觀帶|

P

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g招

商

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大

連

東

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項(xiàng)

目

設(shè)

計(jì)Z

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G

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G規(guī)

劃

展

示景觀分析、配套用房落位社區(qū)服務(wù)站600㎡商業(yè)㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2410.05590.0220.00600.00750.00250.00350商業(yè)560㎡老年日間照料中心350㎡商業(yè)560㎡配套公建文化活動(dòng)站250㎡（3F）社區(qū)黨群服務(wù)220㎡（3F）商業(yè)740㎡社區(qū)黨群服務(wù)中心社區(qū)服務(wù)站菜市場(chǎng)資源回收站10㎡垃圾收集點(diǎn)10㎡文化活動(dòng)站老年日間照料中心社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站快遞社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站120㎡菜市場(chǎng)750㎡120.0020.00其中快遞20㎡物業(yè)用房340.00200.00120.0010.00物業(yè)340㎡換熱站配電室垃圾收集點(diǎn)資源回收站幼兒園公共健身設(shè)施700㎡配電室120㎡10.002600.0幼兒園2600㎡圖

例

：配套公共健身設(shè)施商業(yè)|

P

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項(xiàng)

目

設(shè)

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G規(guī)

劃

展

示商業(yè)邏輯不建議騎樓設(shè)計(jì)商業(yè)，避免剪力墻對(duì)商業(yè)影響及對(duì)住宅得房率產(chǎn)生影響價(jià)格

——商業(yè)＞商墅＞類(lèi)住宅輸入條件流速

——類(lèi)住宅＞商墅＞商業(yè)改善利用小面積段商業(yè)提高商業(yè)流速結(jié)論采用小面積段商業(yè)兼顧價(jià)格和流速|(zhì)

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項(xiàng)

目

設(shè)

計(jì)Z

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G規(guī)

劃

展

示商業(yè)價(jià)值最大剪力墻不影響商業(yè)商

業(yè)10.6住宅1F5.6商業(yè)1F地庫(kù)住宅最具價(jià)值商業(yè)界面商業(yè)局部落在住宅投影下，減少剪力墻影響商業(yè)不影響住宅得房率綠地10.6入口方向住宅1F5.6入口方向商業(yè)1F地庫(kù)商

業(yè)由于住宅底板與商業(yè)頂板平齊，商業(yè)不影響住宅得房率城市主干道|

P

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項(xiàng)

目

設(shè)

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G規(guī)

劃

展

示小面積段商業(yè)轉(zhuǎn)角活力降低總價(jià)延伸挑高空間漂浮的盒子商鋪與住宅重合范圍小剪力墻幾乎無(wú)影響空中花園懸挑架空空間4.8m街角退讓商業(yè)單鋪面積約64㎡（要求50-100㎡）總價(jià)約64*2.5=160萬(wàn)13m·西北角街角|

P

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項(xiàng)

目

設(shè)

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G規(guī)

劃

展

示25F場(chǎng)地豎向②5.705.3010.309.459.045.50①10F8F6.009.458F8F8F9.459.459.1510.309.459.459.459.459.155.706.006.00場(chǎng)地剖面125F24F圖

例

：住宅配套/商業(yè)10.309.046.005.50地庫(kù)覆土場(chǎng)地剖面2|

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項(xiàng)

目

設(shè)

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G規(guī)

劃

展

示日照分析0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)7小時(shí)8小時(shí)計(jì)算參數(shù)：城市：大連（東經(jīng)123度35分、北緯38度54分）有效時(shí)間帶：8：00—16：00日照標(biāo)準(zhǔn)日：大寒日時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：≥5分鐘的連續(xù)日照時(shí)間段進(jìn)行累計(jì)分析方法：多點(diǎn)分析計(jì)算精度：1分鐘采樣點(diǎn)間距：1m經(jīng)以眾智日照計(jì)算，本方案對(duì)內(nèi)日照滿足大寒日2小時(shí)要求對(duì)外15戶(hù)不滿足大寒日2小時(shí)日照要求|

P

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項(xiàng)

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設(shè)

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G規(guī)

劃

展

示歸家動(dòng)線（縱向）園區(qū)出入口一進(jìn)闊景廣場(chǎng)P世外桃源二進(jìn)泗水歸堂三進(jìn)拾級(jí)而上一進(jìn)

闊景廣場(chǎng)二進(jìn)

泗水歸堂三進(jìn)

拾級(jí)而上四進(jìn)

峰回路轉(zhuǎn)五進(jìn)

豁然開(kāi)朗四進(jìn)峰回路轉(zhuǎn)五進(jìn)豁然開(kāi)朗（園區(qū)中心主景觀）|

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設(shè)

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G規(guī)

劃

展

示歸家動(dòng)線（縱向）一進(jìn)

闊景廣場(chǎng)二進(jìn)

泗水歸堂三進(jìn)

拾級(jí)而上四進(jìn)

峰回路轉(zhuǎn)五進(jìn)

豁然開(kāi)朗|

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G規(guī)

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展

示北側(cè)大門(mén)招

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設(shè)

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展

示

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g下沉?xí)べな覐N房餐廳下沉庭院健身區(qū)接待區(qū)茶室多功能活動(dòng)室快遞區(qū)下沉平面下沉參觀流線地上參觀流線休閑區(qū)接待區(qū)門(mén)廳地上平面歸家流線分析招

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項(xiàng)

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設(shè)

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G規(guī)

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展

示

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g下沉?xí)鵿

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項(xiàng)

目

設(shè)

計(jì)Z

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G

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G規(guī)

劃

展

示歸家動(dòng)線（橫向）多重院落一重

挑高大堂二重

對(duì)景景觀三重

中心景觀四重

樓棟庭院五重

入戶(hù)大堂P園區(qū)出入口四重樓棟庭院一重禮儀大堂二重對(duì)景景觀三重中心景觀五重入戶(hù)大堂|

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設(shè)

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G規(guī)

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展

示歸家動(dòng)線（縱向）西側(cè)大門(mén)入口廣場(chǎng)12323接待處及快遞收發(fā)入口閘機(jī)68451休息等候下沉庭院457入園階梯入園電梯67園區(qū)景觀8|

P

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項(xiàng)

目

設(shè)

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G規(guī)

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展

示歸家動(dòng)線（縱向）|

P

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項(xiàng)

目

設(shè)

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G

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G規(guī)

劃

展

示歸家動(dòng)線（縱向）一重

挑高大堂二重

對(duì)景景觀三重

中心景觀四重

樓棟庭院五重

入戶(hù)大堂04地

庫(kù)

方

案B

A

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E

M

E

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S

C

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E

M

E招

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項(xiàng)

目

設(shè)

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G地庫(kù)方案|BASEMENT

SCHEME地庫(kù)平面地下車(chē)庫(kù)面積：

21862㎡地下車(chē)位數(shù)：機(jī)械車(chē)位：普通車(chē)位：?jiǎn)诬?chē)位指標(biāo)：其中800個(gè)450個(gè)35027.3㎡/個(gè)地下人防區(qū)人防面積：人防車(chē)位數(shù)：5600㎡346個(gè)人防單車(chē)位指標(biāo)：16.2㎡/個(gè)非人防面積：

16262㎡地下非人防區(qū)非人防車(chē)位數(shù)：

454個(gè)非人防單車(chē)位指標(biāo)：

35.8㎡/個(gè)地庫(kù)范圍人防區(qū)域設(shè)備用房招

商

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項(xiàng)

目

設(shè)

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G地庫(kù)方案|BASEMENT

SCHEME地庫(kù)平面根據(jù)大連市主城區(qū)建設(shè)工程配建停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）指標(biāo)計(jì)算得出地下位數(shù)643個(gè)，低于設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中地下車(chē)位數(shù)最低配置800個(gè)，故地下車(chē)位數(shù)按設(shè)計(jì)要求最低800個(gè)配建按照設(shè)計(jì)限額指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，地庫(kù)層高3.7m，機(jī)械車(chē)位4.6m按照設(shè)計(jì)限額指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，車(chē)位寬度≥2600mm，三排車(chē)位=2600mm*3=7800mm，地下人防區(qū)兩排車(chē)位=2600mm*2=5200mm，采用8500mm*8100mm柱網(wǎng)與小柱網(wǎng)結(jié)合的方式布置地下車(chē)庫(kù)面積：21862㎡

地下車(chē)位數(shù)：800個(gè)地下非人防區(qū)單車(chē)位指標(biāo)：27.3㎡/個(gè)其中人防面積：5600㎡人防車(chē)位數(shù)：346個(gè)人防單車(chē)位指標(biāo)：16.2㎡/個(gè)非人防面積：16262㎡非人防車(chē)位數(shù)：454個(gè)非人防單車(chē)位指標(biāo)：

35.8㎡/個(gè)地庫(kù)范圍人防區(qū)域設(shè)備用房地下車(chē)庫(kù)平面圖招

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G地庫(kù)方案|BASEMENT

SCHEME機(jī)械停車(chē)示意機(jī)械停車(chē)區(qū)單車(chē)位指標(biāo)：16.2㎡/個(gè)比傳統(tǒng)地面停車(chē)場(chǎng)節(jié)約占地約50%-80%空間利用率較高機(jī)械車(chē)位：450個(gè)普通車(chē)位：350個(gè)機(jī)械車(chē)位停車(chē)區(qū)機(jī)械車(chē)位停車(chē)區(qū)地庫(kù)范圍機(jī)械車(chē)位停車(chē)區(qū)機(jī)械車(chē)位停車(chē)示意機(jī)械停車(chē)剖面示意招

商

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項(xiàng)

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設(shè)

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G地庫(kù)方案|BASEMENT

SCHEME洋房地下停車(chē)示意根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中車(chē)位尺寸寬度≥2600，8F8F故地下車(chē)位按設(shè)計(jì)要求寬度2600m*5100m尺寸配置。車(chē)道凈寬6m，再洋房總圖間距30m的條件下，6m+5.1m+5.1m+6.0m+5.1m=27.3m,余2.7m，30M30不足以再布置一排車(chē)位，會(huì)出現(xiàn)單邊停車(chē)的情況，停車(chē)效率較低。利用洋房部分地下空間布置車(chē)位，可以避免出現(xiàn)單邊停車(chē)的情況，實(shí)現(xiàn)停車(chē)效率最大化5.1M6.0M5.1M5.1M6.0M5.1M

2.7M洋房部分地下停車(chē)示意招

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設(shè)

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G地庫(kù)方案|BASEMENT

SCHEME地庫(kù)歸家動(dòng)線——儀式車(chē)道招

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項(xiàng)

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計(jì)Z

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G地庫(kù)方案|BASEMENT

SCHEME地庫(kù)歸家動(dòng)線——精裝大堂招

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G地庫(kù)方案|BASEMENT

SCHEME地庫(kù)歸家動(dòng)線——品質(zhì)侯梯廳05戶(hù)

型

方

案H

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項(xiàng)

目

設(shè)

計(jì)Z

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G產(chǎn)

品

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型山

海

之

間BETWEEN

MOUNTAIN

AND

SEA2

7

0

°

景

觀

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源山海之間海景城市公園大連灣270°Dalian

Bay山景山勢(shì)

Mountain|

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計(jì)Z

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G產(chǎn)

品

戶(hù)

型項(xiàng)目愿景外向觀海

內(nèi)向造園高定海景花園如何充分利用外部資源并創(chuàng)造內(nèi)部資源

在合理的成本控制下

定制輕奢品質(zhì)外部

-

通過(guò)設(shè)計(jì)手段創(chuàng)造獨(dú)一無(wú)二的品質(zhì)感內(nèi)部

-

充分利用景觀將圈層與地塊相結(jié)合|

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設(shè)

計(jì)Z

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G產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)定義產(chǎn)品PRODUCT

DEFINITION城

市

稀

缺

產(chǎn)

品定

義

豪

宅Ta

r

g

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t客

戶(hù)

認(rèn)

可

的

豪

宅SITE定

位

客

群Ta

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制

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源R

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資

源

的

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宅|

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設(shè)

計(jì)Z

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G產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)目

標(biāo)

客

群TARGET

GROUP客

群

特

征國(guó)

際

化地

緣

改

善

客

戶(hù)大

連

特

色

客

群精

致

化獨(dú)

特

化企

業(yè)

高

管私

營(yíng)

業(yè)

主本

地

青

年高

校

教

授|

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設(shè)

計(jì)Z

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G產(chǎn)

品

設(shè)

計(jì)產(chǎn)

品

策

略PRODUCT

STRATEGY客

戶(hù)

認(rèn)

可

的

產(chǎn)

品產(chǎn)品策略景

觀

資

源

型

準(zhǔn)

豪

宅

盤(pán)與同面積產(chǎn)品相比與同資源產(chǎn)品相比景觀+舒適總價(jià)+面積|

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