從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!納稅人將自有辦公用房部分出租并收取跨年租金,有哪些涉稅問題？如何賬務(wù)處理？（老會計人的經(jīng)驗）【案例】

A企業(yè)自有辦公用房1000平方，購入總價值1200萬元，原為該企業(yè)辦公自用。2017年9月1日，該企業(yè)為了壓縮辦公成本，將其中的500平方辦公用房分割，出租給其他企業(yè)使用，并一次性收取了該企業(yè)自2017年9月1日-2018年8月31日共12個月的房屋租金328500元。

假設(shè)A企業(yè)為一般納稅人，該辦公房屋取得的時間為2014年12月，上述業(yè)務(wù)發(fā)生后，A企業(yè)應(yīng)該做哪些工作，如何進(jìn)行涉稅事項調(diào)整，如何進(jìn)行賬務(wù)處理？

納稅人應(yīng)及時采取哪些工作？

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除１０％至３０％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

A企業(yè)擁有的房屋在2017年9月前，全部自用，應(yīng)該從價計征；2017年9月開始，A企業(yè)將部分房屋出租，出租部分應(yīng)該從租計征。

A企業(yè)應(yīng)及時到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)變更房產(chǎn)使用信息，將房產(chǎn)稅的征收方式進(jìn)行變更，由單一的“從價計征”變更為“從價計征”和“從租計征”兩種方式。

需要注意的是，納稅人進(jìn)行相關(guān)信息變更時，要注意把出租部分的面積換算成“建筑面積”，否則，納稅人從價計征的部分會多繳納房產(chǎn)稅。

舉例：假設(shè)A企業(yè)的辦公用房建筑面積為1000平方，實際使用面積為800平方；如果A企業(yè)用以對外出租的部分500平方為實際使用面積，則A企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)信息變更時，應(yīng)把出租面積換算成建筑面積。

對外出租的面積=500÷（800÷1000）=625平

自用面積=1000-625=375平。

則：A企業(yè)從價計征的房產(chǎn)稅為1200×（375÷1000）×（1-30%）×1.2%=3.78萬元

如果則A企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)信息變更時，沒有把出租面積換算成建筑面積，而是按照使用面積進(jìn)行調(diào)整，則：

該企業(yè)從價計征的房產(chǎn)稅為：1200×（500÷1000）×（1-30%）×1.2%=5.04萬元

兩種情況下，A企業(yè)出租部分的房產(chǎn)稅都是從租計征，繳納的房產(chǎn)稅完全一樣。

兩者相比，如果A企業(yè)沒有把出租部分的面積換算成建筑面積進(jìn)行調(diào)整，A企業(yè)多繳納房產(chǎn)稅1.26萬元。

納稅人有哪些涉稅問題？

A企業(yè)將自有辦公用房的部分分割出租給其他企業(yè)使用，涉及以下稅種：

1、房產(chǎn)稅

企業(yè)將自有房屋分割出租，房產(chǎn)稅的征收由單一的“從價計征”變更為“從價計征”和“從租計征”兩種方式。

根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第7條的規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。由省、自治區(qū)、直轄市人民當(dāng)局固定納稅期限。

A企業(yè)一次性收取跨年租金，可以一次性計算繳納房產(chǎn)稅，也可以分兩次計算繳納房產(chǎn)稅。

2、增值稅

A企業(yè)改辦公房屋取得時間為2014年12月。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

因此A企業(yè)出租辦公用房的行為，可以適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

營改增36號文規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，預(yù)收租金不能按月(季度)分?jǐn)傆嫸悾瑧?yīng)當(dāng)在收到租金的當(dāng)月(季度)全額計入銷售總額。

因此，A企業(yè)應(yīng)該在2017年9月份，收到租金時，一次性計算繳納增值稅。

需要注意的是，對于”其他個人”出租房屋的增值稅征收有特殊規(guī)定。《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)規(guī)定，其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

3、企業(yè)所得稅

納稅人需要注意的是，營改增36號文對于采取預(yù)收款提供租賃服務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定，是對“增值稅”納稅義務(wù)的規(guī)定，不是對該行為企業(yè)所得稅納稅義務(wù)的規(guī)定。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用；不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

根據(jù)此條款規(guī)定，A企業(yè)一次性收取跨年房租，可以分期確認(rèn)所得稅應(yīng)稅收入。

然而，該條例第十九條又規(guī)定：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

根據(jù)此規(guī)定，A企業(yè)一次性收取的跨年租金，應(yīng)一次性確認(rèn)所得稅收入！

納稅人到底應(yīng)該如何核算所得稅收入才是正確的？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）對此做出了規(guī)定：根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

好吧，納稅人可以采用不同的方法確認(rèn)所得稅收入，有了選擇確認(rèn)納稅義務(wù)時間的權(quán)利。

4、印花稅

A企業(yè)出租不動產(chǎn)，應(yīng)按照“財產(chǎn)租賃合同”，按照租賃金額1‰進(jìn)行貼花。

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，購銷合同的計稅依據(jù)為合同上載明的“購銷金額”。而在實際經(jīng)濟(jì)活動中，購銷合同中的“購銷金額”有的包括增值稅稅金，有的不包括。企業(yè)計算繳納印花稅，應(yīng)按以下方法進(jìn)行計算：

1、如果購銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據(jù)；

2、如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據(jù)；

3、如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計稅依據(jù)。

納稅人應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？

一、如果A企業(yè)采用《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的規(guī)定，將收取的跨年租金一次性確認(rèn)所得稅收入，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行如下的會計處理：

借：銀行存款328500

貸：其他業(yè)務(wù)收入房租312857.14

應(yīng)交稅費簡易計稅15642.86

二、如果A企業(yè)采用《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條的規(guī)定，將收取的跨年租金分期確認(rèn)所得稅收入，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行如下的會計處理：

借：銀行存款328500

貸：其他業(yè)務(wù)收入房租104285.71（4個月）

遞延收益房租208571.43（8個月）

應(yīng)交稅費簡易計稅15642.86

次年：將2018年應(yīng)分?jǐn)偟淖饨鹗杖胗嬋胧杖?/p>

借：遞延收益房租208571.43

貸：其他業(yè)務(wù)收入208571.43

注：有企業(yè)將待確認(rèn)的收入計入“預(yù)收賬款”科目或者”其他流動資產(chǎn)損益”科目，個人認(rèn)為都可以。

三、房產(chǎn)稅的會計處理方法，企業(yè)應(yīng)按照自用面積，換算出對應(yīng)的房產(chǎn)價值，從價計征；根據(jù)出租部分取得的租金，從租計征。

企業(yè)從租計征的房產(chǎn)稅，企業(yè)可按照上面的分析，一次性計算繳納或者分期繳納，不一一闡述。

四、印花稅需要根據(jù)租賃合同的簽約內(nèi)容，在合同簽約后，一次性貼花。

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰。考試只是檢測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松