1.行業(yè)格局：萬億藍(lán)海，高度分散，整合空間廣大 41.1.萬億藍(lán)海，市場廣闊 41.2.行業(yè)高度分散，增長空間大 1.3.進(jìn)入門檻低，但做大壁壘高，馬太效應(yīng)更強(qiáng) 52.行業(yè)優(yōu)勢：輕資產(chǎn)、永續(xù)現(xiàn)金流、穿越周期新領(lǐng)域 72.1.輕資產(chǎn)行業(yè)，ROE水平可觀 72.2.現(xiàn)金流狀況好，不依賴融資 82.3.存量市場，穿越周期，不受政策周期擾動 83.收入以量取勝，成本相對剛性 3.1.收入端以量取勝 3.2.成本端相對剛性，外包趨勢明顯 4.1.短期看成長：面積端擴(kuò)容 4.2.中期看品牌力：渠道卡位，消費者粘性優(yōu)勢 4.3.長期看商業(yè)模式：能否順利嫁接業(yè)務(wù)增值服務(wù)，體現(xiàn)渠道價值 4.3.1.模式成功轉(zhuǎn)化核心要素 4.3.2.對住宅小區(qū)物理空間的控制力較強(qiáng)，成為面向C端的渠道 5.投資建議 6圖2:物管公司業(yè)主增值服務(wù)主要服務(wù)內(nèi)容：以綠城服務(wù)為例 7 8圖4:全國商品房銷售面積及增速 9 9圖6:物管公司凈利潤提升路徑 圖7:物管行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值(萬元) 圖8:物管行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)各業(yè)務(wù)外包情況 圖9:主流物管公司2019H1合約面積及在管面積情況(百萬平米) 圖10:2019H1物管公司管理面積中市場拓展及兄弟開發(fā)公司占比 圖11:2019H1物管公司傳統(tǒng)物管收入中市場拓展及兄弟開發(fā)公司占比 圖13:物管質(zhì)量評價主要因素 圖12:部分品牌企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)情況 圖13:物管質(zhì)量評價主要因素 圖14:業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)種類眾多：以綠城服務(wù)為例 20表1:物管費行業(yè)空間測算(億元) 4表2:主流物管公司市值及營收、凈利潤情況(億元) 5表3:主要物管公司流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例 7表4:綠城服務(wù)量、價對物管收入的貢獻(xiàn)度分析 表5:2018物管行業(yè)TOP15企業(yè)兄弟開發(fā)公司情況 表6:2018年百強(qiáng)企業(yè)部分收并購案例 表7:主流物管公司合同管理面積(百萬平米) 表8:主流物管公司在管面積(百萬平米) 表9:中國指數(shù)研究院關(guān)于品牌強(qiáng)度指標(biāo)的解釋 表10:2019年物業(yè)服務(wù)平臺優(yōu)秀品牌 表11:2019中國物業(yè)服務(wù)市場化運(yùn)營領(lǐng)先品牌企業(yè) 物管行業(yè)空間廣大。2018年中國總?cè)丝谶_(dá)13.95億人，城鎮(zhèn)化率59.15%,城鎮(zhèn)人均住房39.0平方米(建筑面積口徑),由此測算出我國住宅存量市場達(dá)321.90億平米?；谝韵录僭O(shè)：1)根據(jù)中指院公布的《2019中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》,百強(qiáng)物管企業(yè)住宅物業(yè)、全類型平均物管費分別達(dá)到2.31元/平米/月、4.25元/平米/月，考慮到百強(qiáng)物管企業(yè)在管項目存在一定區(qū)域布局優(yōu)勢及品牌溢價，因此我們保守估計全國住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)物管費分別為2元/平米/月、4元/平米/月；2)2000-2018年商品房銷售面積累計值中，住宅和非住宅占比分別為88%:12%,假定存量市場二者維持此比例；我們測算出住宅、非住宅領(lǐng)域物管費規(guī)模分別為7726億元、2107億元，合計物管費行業(yè)空間達(dá)9833億元。同時，主流物管公司近年來增值服務(wù)收入占比均在逐步提升，截至2019年上半年，碧桂園服務(wù)(增值服務(wù)收入占比26%)、綠城服務(wù)(33%)、中海物業(yè)(19%)、永升生活服務(wù)(38%)、新城悅服務(wù)(55%)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)(41%)等公司增值服務(wù)發(fā)展速度均較快。我們預(yù)計行業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)費加上增值服務(wù)收入后，物管行業(yè)規(guī)模體量將超萬億。表1:物管費行業(yè)空間測算(億元)住宅存量市場(億平米)物管費：住宅(元/平米/月)2物管費規(guī)模：住宅(億元)物管費：非住宅(元/平米/月)4物管費規(guī)模：住宅(億元)物管費行業(yè)空間(億元)1.2.行業(yè)高度分散，增長空間大年收入總規(guī)模達(dá)98億元，若按行業(yè)規(guī)模10000億元測算，萬科物業(yè)收入占比約1%,行業(yè)收入體量前五的公司有萬科物業(yè)(98億元)、綠城服務(wù)(67億元)、中航善達(dá)(64億元)、碧桂園服務(wù)(47億元)、保利物業(yè)(42億元),TOP5市場集中度僅為3%左右。同表2:主流物管公司市值及營收、凈利潤情況(億元人民幣)上市時間市值(億元)入(億元)(億元)奧園健康浦江中國中奧到家中海物業(yè)中航善達(dá)數(shù)據(jù)來源：Wind資訊，東吳證券研究所(截至2019年11月17日)1.3.進(jìn)入門檻低，但做大壁壘高，馬太效應(yīng)更強(qiáng)業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2018年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》,2017年全國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大規(guī)模的壁壘較高。但我們認(rèn)為，未來行業(yè)集中度將會持續(xù)攀升，主要源于：1)上游房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍在持續(xù)攀升，龍頭公司一般都要求由自己的物管公司進(jìn)行項目管理，同時龍頭房企有更強(qiáng)的管控權(quán)，一般而言，龍頭公司后續(xù)物管項目面積占全口徑面積的比例會高于銷售項目的權(quán)益比例。2)居民對物業(yè)的品質(zhì)和品牌越來越看重。隨著人均可支配收入的提升，業(yè)主消費能力持續(xù)提升，人們追求美好生活的方向是不會改變的。、3)龍頭物管公司上市后融資渠道更充沛，具備更強(qiáng)的資金實力去并購其他中小物管公司，同時，招投標(biāo)存在明顯優(yōu)勢。圖1:物管行業(yè)市場格局集中度攀升邏輯集中度攀升邏輯行業(yè)整合空間巨大進(jìn)入門檻低行業(yè)空間：萬億藍(lán)海數(shù)據(jù)來源：東吳證券研究所整理數(shù)據(jù)來源：各公司公告，東吳證券研究所物管行業(yè)屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，物管公司固定資產(chǎn)較少，主要也是一些保潔工具、攝像設(shè)備、水電設(shè)備及一些智能化器械，整體來看，物業(yè)行業(yè)需要進(jìn)行的資本開支較少。從資產(chǎn)負(fù)債表來看，流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例較高，中海物業(yè)、新城悅服務(wù)、佳兆業(yè)美好、奧園健康的流動資產(chǎn)占比均超過了90%,物管行業(yè)無需沉淀大量資金進(jìn)行資本開支。表3:主要物管公司流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例中海物業(yè)奧園健康輕資產(chǎn)行業(yè)使得物管行業(yè)ROE維持在較高水平。保利物業(yè)、藍(lán)光嘉寶、奧園健康、碧桂園服務(wù)等公司均保持在50%以上的ROE水平。圖2:物管公司業(yè)主增值服務(wù)主要服務(wù)內(nèi)容：以綠城服務(wù)為例從行業(yè)收繳情況看，盡管存在拖欠物業(yè)費情況，但行業(yè)龍頭公司收繳率均值始終維持在94%左右，且有部分小區(qū)有物管費預(yù)繳情況出現(xiàn)，物管公司現(xiàn)金流狀況良好。同時，物管公司投資領(lǐng)域較為有限，主要系物管業(yè)務(wù)進(jìn)行收并購、增值服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行多元業(yè)務(wù)探索，此外，公司其他領(lǐng)域現(xiàn)金支出較少。而物管公司通過自身業(yè)務(wù)開發(fā)就可以收到源源不斷的現(xiàn)金收入，無需依靠外界融資就可以持續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展。近年來物管公司在持續(xù)開疆?dāng)U土、加大外延式拓展的背景下紛紛上市，增加融資渠道，但從行業(yè)屬性看，物管公司內(nèi)生性發(fā)展就能獲得較為可觀的增長。圖3:百強(qiáng)物管企業(yè)收繳率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，東吳證券研究所物管行業(yè)是存量主導(dǎo)的行業(yè)，根據(jù)上文測算，我國住宅存量住宅規(guī)模超300億平米，當(dāng)期新增市場體量相對較少。從增量空間看，2018年我國商品房銷售面積近17億平米，竣工面積9.3億平米；當(dāng)期竣工面積僅占據(jù)存量市場的3.08%。即使在周期下行、景氣度不足的背景下，新房市場的擾動對全國存量市場的影響很少。當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策處于高頻觸發(fā)階段，一城一策持續(xù)推進(jìn)，調(diào)控次數(shù)、力度和手段均處于行業(yè)峰值，物管行業(yè)的存量市場概念使得行業(yè)大幅削減了宏觀政策調(diào)控帶來的影響。 圖4:全國商品房銷售面積及增速圖5:全國房屋竣工面積及增速0商品房銷售面積(萬平米)200020032006200920122010收入端主要依賴于管理面積、單價的提升、物管服務(wù)類型拓展，面積擴(kuò)張是其中最核心要素。成本端優(yōu)化依賴于智能化水平、外包比例的提升，目前看成本相對剛性。人員成本仍是物管公司營業(yè)成本中的主要組成部分，相對剛性。當(dāng)前行業(yè)以量取勝仍是增長的核心動力。圖6:物管公司凈利潤提升路徑數(shù)據(jù)來源：東吳證券研究所整理表4:綠城服務(wù)量、價對物管收入的貢獻(xiàn)度分析物業(yè)服務(wù)收入(百萬元)在管面積(百萬平米)平均物管費(元/平米/月)收繳率收費面積(百萬平米)收費/在管比例收費面積：同比數(shù)據(jù)來源：公司公告，東吳證券研究所條例第11條和第12條規(guī)定，物業(yè)費調(diào)整需經(jīng)過總戶數(shù)及占有物業(yè)項目總面積半數(shù)以上 外拓(項目招投標(biāo)、收并購、戰(zhàn)略伙伴獲取)和內(nèi)生(母公司給予),目前市場較為重(1)內(nèi)生增長主要是指那些具備開發(fā)商母公司的物管公司，供公司在開發(fā)項目時業(yè)數(shù)量占比達(dá)76%,這些企業(yè)中約50%面積來自兄弟開發(fā)公司。而在TOP15物管公司中，累計25家公司中有24家存在地產(chǎn)開發(fā)背景。表5:2018物管行業(yè)TOP15企業(yè)兄弟開發(fā)公司情況排名兄弟公司排名兄弟公司1萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司北京首開鴻城實業(yè)有限公司2綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司綠城中國幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司3碧桂園服務(wù)控股有限公司碧桂園佳兆業(yè)物業(yè)管理(深圳)公司佳兆業(yè)集團(tuán)4保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司新城悅控股有限公司5長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司中洲控股河南建業(yè)新生活服務(wù)有限公司建業(yè)地產(chǎn)6恒大金碧物業(yè)(金碧物業(yè)有限公司)中國恒大廣州市時代物業(yè)管理有限公司時代中國控股7雅居樂雅生活服務(wù)股份有限公司萬象美物業(yè)管理有限公司8深圳市金地物業(yè)管理有限公司金地集團(tuán)山東省誠信行物業(yè)管理有限公司9龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司龍龍湖集團(tuán)上海永升物業(yè)管理有限公司金科物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司魯能物業(yè)服務(wù)有限公司魯能集團(tuán)華潤物業(yè)科技服務(wù)有限公司廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)中海物業(yè)集團(tuán)有限公司中海外廣州奧園物業(yè)服務(wù)有限公司中國奧園(2)物管公司市場化拓展力度持續(xù)加強(qiáng)。長城物業(yè)、南都物業(yè)均是完全市場化的城關(guān)物業(yè)等多家企業(yè)，總收購面積近1億平方米。此外，部分企業(yè)及時抓住國家政策帶來的機(jī)遇，探尋并購新方向。2018年，碧桂園服務(wù)與洲際海峽能源投資(北京)成立合資公司，認(rèn)購合資公司80%的股權(quán)，全面承接中石油“三供一業(yè)”改革的物管服務(wù)，表6:2018年百強(qiáng)企業(yè)部分收并購案例(萬元)(萬平米)南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司蘭州城關(guān)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司青島華仁物業(yè)股份有限公司哈爾濱景陽物業(yè)管理有限公司廣州粵華物業(yè)有限公司成都市東景物業(yè)管理有限公司滬州天立物業(yè)有限公司成都清華逸家物業(yè)管理有限公司成都佳祥物業(yè)管理有限公司北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司上海睿靖實業(yè)有限公司南昌市潔佳物業(yè)有限公司嘉興大樹物業(yè)管理有限公司嬰幼兒教育 江蘇金楓物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司3.2.成本端相對剛性，外包趨勢明顯物業(yè)管理行業(yè)成本相對剛性，2018年百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營成本平均同比增長17.5%,低于收入增幅1.91個百分點，行業(yè)毛利率有所回升。從行業(yè)成本端剖析，人員成本仍是營業(yè)成本中的最主要部分，2018年人員費用占總成本比例達(dá)58%,因此對于物管公司而言，要在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)定前提下，控制住人員成本至關(guān)重要。而人員薪酬具備剛性。目前看，部分物管公司主要通過提高機(jī)械化水平、基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包的方式降低人工費用。圖7:物管行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)成本均值(萬元)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，東吳證券研究所持續(xù)加大外包力度?；A(chǔ)業(yè)務(wù)外包能夠非常直接降低人員成本，并且分工精細(xì)化是優(yōu)秀企業(yè)未來發(fā)展方向，能積極提升公司服務(wù)品質(zhì)。目前百強(qiáng)企業(yè)不斷加大基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)外包力度，2016年七成以上百強(qiáng)企業(yè)將部分基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包出去，外包員工總數(shù)為51.8萬人，同比增長10.32%。從各類業(yè)務(wù)外包情況看，百強(qiáng)企業(yè)清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)分別占比60%、43%、37%和25%,低技術(shù)業(yè)務(wù)的外包推動百強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營的輕資產(chǎn)化趨勢，只需加強(qiáng)管控，通過作業(yè)記錄調(diào)查以及現(xiàn)場抽查方式確保外包質(zhì)量。圖8:物管行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)各業(yè)務(wù)外包情況數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，東吳證券研究所4.1.短期看成長：面積端擴(kuò)容當(dāng)期物管公司具備較高估值，主要源自行業(yè)的高成長性，高成長性的核心來自于面積端的快速擴(kuò)張。我們認(rèn)為，當(dāng)前物管公司的成長性可通過兩個指標(biāo)來衡量：>合同管理面積/在管面積合同儲備面積(即合同管理面積-在管面積)是指物管公司已經(jīng)與開發(fā)商或者小區(qū)簽署物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主尚未入住的項目建面。對新盤而言，開發(fā)商確認(rèn)物管公司一般是在新盤取得預(yù)售證之前幾個月，而在管面積是在新房竣工交付后、物管公司入駐時確認(rèn)的項目建面，因此新房項目的合同儲備面積轉(zhuǎn)化為在管面積需要2-5年的時間周期。而存量項目的合同儲備面積主要通過招投標(biāo)或收并購獲取，轉(zhuǎn)化周期相對較短，一般3個月以內(nèi)就可從儲備面積轉(zhuǎn)為在管面積。因此合同儲備面積中大多數(shù)項目均為新房項目，我們以用“合同管理面積/在管面積”來衡量物管公司的成長性。表7:主流物管公司合同管理面積(百萬平米)公司-表8:主流物管公司在管面積(百萬平米)公司中海物業(yè)奧園健康圖9:主流物管公司2019H1合約面積及在管面積情況(百萬平米)保利物業(yè)綠城服務(wù)雅生活嘉寶佳兆業(yè)美姆0合約面積碧桂園服務(wù)新城悅永升0數(shù)據(jù)來源：各公司公告，東吳證券研究所(圓圈大小表示合約管理面積/在管面積值)開發(fā)公司支持力度主流物管公司均有較為強(qiáng)大的開發(fā)商背景，短期看具備開發(fā)商背景的物管公司在成長上更有確定性，主要體現(xiàn)在幾個方面：1)開發(fā)商給予的管理項目面積支持。在龍頭物管公司中，佳兆業(yè)美好、碧桂園服務(wù)、新城悅、保利物業(yè)等公司的管理面積中有超50%比例來自于兄弟開發(fā)企業(yè)。且從開發(fā)公司獲取的項目多為新盤，物管費水平高于其他渠道獲取的項目。因此從開發(fā)商項目獲取的收入占公司總收入比例高于面積口徑的比例。圖10:2019H1物管公司管理面積中市場拓展及兄弟開發(fā)公司占比奧園健康碧桂園服務(wù)新城悅佳兆業(yè)美保利物業(yè)嘉寶股份永升服務(wù)雅生活服綠城服務(wù)數(shù)據(jù)來源：公司公告，東吳證券研究所(備注：保利物業(yè)為19年1-4月數(shù)據(jù))圖11:2019H1物管公司傳統(tǒng)物管收入中市場拓展及兄弟開發(fā)公司占比數(shù)據(jù)來源：公司公告，東吳證券研究所(備注：保利物業(yè)為19年1-4月數(shù)據(jù))2)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的支持。此處的增值服務(wù)主要是指非業(yè)主增值服務(wù)，以綠城服務(wù)為例，非業(yè)主增值服務(wù)的主要內(nèi)容包括在建物業(yè)服務(wù)、管理咨詢服務(wù)，前者主要涵蓋示范單位及售樓處的管理服務(wù)(接待服務(wù)、保潔、場地監(jiān)察、停車服務(wù)等)、建筑工地保安服務(wù)及相關(guān)協(xié)銷工作，后者主要是指一些管理、技術(shù)輸出(綠聯(lián)盟、慧服務(wù))及相關(guān)運(yùn)營支持(園區(qū)車道規(guī)劃、園區(qū)設(shè)計、招商引資、商業(yè)運(yùn)營)。此外，部分物業(yè)公司業(yè)主增值服務(wù)中有相關(guān)業(yè)務(wù)也來自開發(fā)公司的支持，比如車位尾盤銷售等。4.2.中期看品牌力：渠道卡位，消費者粘性優(yōu)勢物管公司中期成長邏輯主要來自物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及品牌效應(yīng)，高品質(zhì)物管公司同時具備業(yè)主滿意度高、合同續(xù)約率高、收繳率高、新項目中簽率高的特性，物業(yè)的品牌價值將會逐漸體現(xiàn)。物業(yè)品牌價值可以通過多元化指標(biāo)評判，根據(jù)中指院研究，品牌強(qiáng)度系數(shù)主要與品牌認(rèn)知度、美譽(yù)度、忠誠度、市場份額、區(qū)域分布、成長速度、服務(wù)內(nèi)容等因素密切相關(guān)。但傳導(dǎo)至終端，好的品牌展現(xiàn)的服務(wù)種類更為多元化，且服務(wù)方式更為平臺化、科技化，進(jìn)而提升客戶的忠誠度和粘性。從指標(biāo)看，優(yōu)秀品牌的物業(yè)公司其續(xù)約率和收繳率都更好。1品牌認(rèn)知度2品牌美譽(yù)度3品牌忠誠度反映客戶在購買決策中，多次表現(xiàn)出來對某品牌有偏向性的行為反買、推薦購買和缺貨忠誠等來反映4品牌市場份額反映品牌的銷售面積、銷售額、個案數(shù)量等5品牌市場分布6品牌年齡反映品牌進(jìn)入市場的時間，較早進(jìn)入市場的品牌往往擁有更多的忠誠消費者，具有更強(qiáng)的品牌效應(yīng)7品牌成長速度反映品牌在營業(yè)收入、利潤等方面的增長速度8品牌支持反映品牌在品牌投入費用、重點投資、持續(xù)推廣以及公益事業(yè)投入表10:2019年物業(yè)服務(wù)平臺優(yōu)秀品牌一應(yīng)云品質(zhì)聯(lián)盟智享聯(lián)盟悅+現(xiàn)代服務(wù)智慧平臺智慧城市系統(tǒng)多業(yè)態(tài)多場景服務(wù)表11:2019中國物業(yè)服務(wù)市場化運(yùn)營領(lǐng)先品牌企業(yè)綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司高地高地城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司正榮物業(yè)服務(wù)有限公司彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司融信服務(wù)融信物業(yè)服務(wù)集團(tuán)金科物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司明德物業(yè)山東明德物業(yè)管理集團(tuán)有限公司上海永升物業(yè)管理有限公司盛全物業(yè)服務(wù)股份有限公司新城悅服務(wù)集團(tuán)有限公司弘生活物業(yè)弘生活物業(yè)服務(wù)管理有限公司財信智慧生活服務(wù)集團(tuán)有限公司蘇州市會議中心物業(yè)管理股份有限公司數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，東吳證券研究所圖12:部分品牌企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)情況萬科物業(yè)綠城服務(wù)保利物業(yè)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，東吳證券研究所我們認(rèn)為，規(guī)模擴(kuò)充(前期更多為開發(fā)公司傳輸?shù)拿娣e)僅是行業(yè)中短期的成長邏輯，而非行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力。長期來看，存量市場才是龍頭公司競爭的舞臺；此階段會分化出不同打法，“撒網(wǎng)”布局或是“精細(xì)”布局，孰優(yōu)孰劣我們現(xiàn)在也難以判斷。但可以確定的是，隨著在管面積基數(shù)的提升，面積增速肯定將下滑。我們認(rèn)為，精細(xì)布局和品牌力深耕是優(yōu)質(zhì)物管公司持續(xù)跑贏市場的選擇。優(yōu)質(zhì)C心不僅僅要靠“性價比”,更要靠服務(wù)品質(zhì)和品牌力。理的城市布局能夠提前卡位，而且小區(qū)通常更換物業(yè)的難度較大，因此物管公司前瞻性地去布局。圖13:物管質(zhì)量評價主要因素物業(yè)費用收繳率服務(wù)質(zhì)量4.3.長期看商業(yè)模式：能否順利嫁接業(yè)務(wù)增值服務(wù)，體現(xiàn)渠道價值。當(dāng)前物管行業(yè)仍處于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)為主的模式，但從長期看，增值服務(wù)多樣性使得增值業(yè)務(wù)空間廣大。除了中期渠道占位較為重要以外，物管業(yè)務(wù)能否順暢嫁接增值服務(wù)，有兩大要素較為關(guān)鍵：品牌優(yōu)勢助力增強(qiáng)業(yè)主黏性。物管公司只有通過傳統(tǒng)物管服務(wù)，持續(xù)加強(qiáng)與業(yè)主的交流溝通，增強(qiáng)二者之間的業(yè)主黏性，才能使得業(yè)主充分信賴物管公司，能夠在日常生活中有需求時主動尋求物管公司的服務(wù)。尋求合作，引入專業(yè)化機(jī)構(gòu)。增值服務(wù)前期需要投入大量資金，從成本投入到孵化成功需要較長周期，且存在失敗風(fēng)險。我們認(rèn)為，增值服務(wù)部分業(yè)務(wù)需要高度專業(yè)化機(jī)構(gòu)方可持續(xù)推進(jìn)。比如，綠城服務(wù)在開展幼教服務(wù)時收購澳洲早幼公司MAG56%股權(quán)；在開展園區(qū)生鮮服務(wù)時引入鮮生活進(jìn)行股權(quán)合作；開展家居生活服務(wù)時與洗衣郎、松下電器、BOSCH等品牌進(jìn)行合作；拎包入住服務(wù)與紅星美凱龍、美克美家等品牌合