房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”模式結(jié)構(gòu)方程模型構(gòu)建分析綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u13281房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”模式結(jié)構(gòu)方程模型構(gòu)建分析綜述 1125231.1變量選取與模型假設(shè) 133891.1.1研究變量選取 1198771.1.2變量優(yōu)化 5238711.1.3研究假設(shè) 823501.2數(shù)據(jù)準備與模型設(shè)計 8198701.2.1樣本數(shù)據(jù)選取 8241321.2.2研究模型設(shè)計 81.1變量選取與模型假設(shè)1.1.1研究變量選取在研究企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率與房地產(chǎn)行業(yè)周轉(zhuǎn)率時，充分參考借鑒了現(xiàn)有學者的做法，當前很多學者針對房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，在資本結(jié)構(gòu)以及財務(wù)風險評價方面都取得了顯著的成果，并且形成了諸多較為經(jīng)典、成熟的財務(wù)評價指標，這些指標均具有較大的價值，可作為衡量企業(yè)“高周轉(zhuǎn)”模式影響因素的指標。其中賴東銳[54]以房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)為研究目標，共選取了成長能力等4個潛變量，以及26個觀察變量進行模型研究。夏傳信[55]從融資、營運、經(jīng)濟等方面分類研究top50地產(chǎn)財務(wù)影響因子風險。朱孝緒[56]指出住宅市場供需是引起房價波動最根本、最直接的影響因素。并綜合1.2節(jié)的研究，充分考慮了現(xiàn)有學者已形成的成熟評價指標進行變量選取。1.1.1.1潛在變量選取為從房地產(chǎn)公司“高周轉(zhuǎn)”模式影響角度進行實證研究分析，首先直接選擇“高周轉(zhuǎn)”模式作為潛在變量。上文的研究中已經(jīng)做出說明，衡量一個公司的“高周轉(zhuǎn)”能力是否成功，通常包括盈利能力、盈利質(zhì)量、盈利成長性三個方面。因此選擇盈利能力、盈利質(zhì)量、盈利成長性作為潛在變量。綜合以上，共選取“高周轉(zhuǎn)”模式、盈利能力、盈利質(zhì)量、盈利成長性4個潛在變量開展實證研究。a.“高周轉(zhuǎn)”模式廣義上對“高周轉(zhuǎn)”模式的描述主要還是停留在一個項目建設(shè)的進度是否夠快，但是真正的“高周轉(zhuǎn)”考慮的不僅僅是現(xiàn)場施工進度的體現(xiàn)，它的關(guān)鍵節(jié)點在于現(xiàn)金流何時回正，現(xiàn)金從一個項目投入再回正再投入下一個項目這是一個周期，從財務(wù)的角度看主要體現(xiàn)在周轉(zhuǎn)率以及在建工程的數(shù)量。b.盈利能力盈利能力指的是總體上把控集團公司從而得到利潤的能力，是衡量企業(yè)績效的重要指標。盈利能力是企業(yè)獲得利潤最直觀的體現(xiàn)，如果單從利潤的角度上看，指標越好其盈利能力就越強，相應(yīng)的周轉(zhuǎn)能力也不會差，對其分析也是對企業(yè)獲利能力的多元化、深層次剖析。c.盈利質(zhì)量盈利質(zhì)量即收益質(zhì)量。盈利質(zhì)量是指財務(wù)收益所揭露的與企業(yè)進行社會經(jīng)濟活動有關(guān)信息的可靠程度。收益既可以指企業(yè)會計報表中披露的收益數(shù)據(jù)，也可以指企業(yè)實際獲得的收入和利得。對企業(yè)以往以及今后的發(fā)展的敘述具有較高水平的信任度那么稱之為優(yōu)質(zhì)量的收益，那么，對于以往以及今后的發(fā)展的敘述是片面的或者不客觀的稱之為劣質(zhì)量收益。d.盈利成長性盈利成長性，也稱企業(yè)的發(fā)展能力，它通過本身的社會性經(jīng)濟活動，從時間的維度上衡量其逐步規(guī)模化發(fā)展的能力。企業(yè)的健康成長離不開許多要素，包含主營業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性、多元化發(fā)展的適度性、管理多面性等。盈利成長性對“高周轉(zhuǎn)”模式的影響是較為直觀的，通過相關(guān)的環(huán)比分析來揭示企業(yè)的業(yè)績是增長還是滑坡。房地產(chǎn)企業(yè)的擴張模式，是一種可重復(fù)的擴張模式，在不斷的重復(fù)性擴張中，這些企業(yè)獲得較高的盈利和競爭效益。1.1.1.2觀察變量選取前面已經(jīng)分析并選定了“高周轉(zhuǎn)”模式、盈利能力、盈利質(zhì)量、盈利成長性4個潛在變量，但這些潛在變量并不能直接量化，而是需要通過選取特定的觀察變量代表這些潛在變量進行量化。潛變量的量化指標在實際應(yīng)用中具有不同的衡量價值?；谘芯康目茖W性，本文通過對大量論文的解讀以及相關(guān)從業(yè)人員的調(diào)研，并選取可以量化并全面代表潛在變量的觀察變量，最終共選取23個觀察變量，其中包含潛變量A盈利能力的觀察變量6個，潛變量B盈利質(zhì)量的觀察變量5個，潛變量C盈利成長性的觀察變量6個，潛變量D“高周轉(zhuǎn)”模式的觀察變量6個，如下表4-1、4-2、4-3、4-4所示:表4-1盈利能力觀察變量匯總表Tab.4-1Summaryofobservedvariablesofprofitability觀察變量計算公式指標解釋符號扣除折舊與攤銷的營收比（營業(yè)收入-營業(yè)成本-折舊攤銷）/營業(yè)收入扣除可以調(diào)整的費用影響，僅從貨物成本端考量消費行業(yè)企業(yè)對成本的把控能力。A1扣除少數(shù)股東損益的凈利率（凈利潤-少數(shù)股東損益）/營業(yè)收入非經(jīng)常性損益不代表企業(yè)平常的盈利能力，但包含項目較多，該指標的計算由各企業(yè)給出。A2調(diào)整后凈利潤與營業(yè)總收入比（凈利潤-少數(shù)股東損益+營業(yè)外支出-營業(yè)外收入-投資凈收益-公允價值變動凈收益）/營業(yè)總收入少數(shù)股東權(quán)益非企業(yè)所能使用部分，在此扣除。營業(yè)外收支為最容易操作部分，在此增補，投資凈收益與公允價值變動損益與盈利能力無關(guān)，在此增補。期間費用與企業(yè)規(guī)模正相關(guān)，此處不做調(diào)整。A3總資產(chǎn)凈利率凈利潤/平均資產(chǎn)總額體現(xiàn)公司全部資產(chǎn)獲利情況的指數(shù)。A4凈資產(chǎn)收益率凈利潤/所有者權(quán)益能夠體現(xiàn)所有者權(quán)益收益情況的指數(shù)，可以描述公司對自有資金利用效力。A5息稅折舊攤銷前利潤與負債合計比息稅折舊攤銷前利潤/負債合計包含利息、所得稅、折舊、攤銷的利潤與負債的比值系數(shù)越大說明盈利能力越強。A6表4-2盈利質(zhì)量觀察變量匯總表Tab.4-1Summaryofobservedvariablesofearningsquality觀察變量計算公式指標解釋符號流動比率流動資產(chǎn)總額/流動負債總額體現(xiàn)公司能夠用現(xiàn)金抵償負債的指數(shù)。B1現(xiàn)金利潤貢獻（銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金-購買商品、提供勞務(wù)支付的現(xiàn)金-支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金）/（營收-營成）衡量資金的回籠情況，企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力。B2經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與調(diào)整后凈利潤比經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/調(diào)整后凈利潤判斷企業(yè)凈利潤有多少來源于日常的社會性經(jīng)濟活動B3現(xiàn)金毛利率經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量從現(xiàn)金流入量對企業(yè)的社會性經(jīng)濟活動進行分析。B4營收比營業(yè)利潤/營業(yè)收入系數(shù)越大盈利質(zhì)量越強。B5表4-3盈利成長性觀察變量匯總表Tab.4-3Summaryofobservedvariablesofprofitgrowth觀察變量計算公式指標解釋符號營收增長率（營業(yè)收入t/營業(yè)收入t-1）-1營收增長率，衡量企業(yè)盈利規(guī)模增長。C1扣非凈利增長率（調(diào)整后凈利潤t/調(diào)整后凈利潤t-1）-1扣非凈利增長率，判斷正常盈利能力增長性。C2凈利潤增長率（凈利潤t/凈利潤t-1）-1判斷盈利能力增長性，未修正C3經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增長率（經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額t/經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額t-1）-1經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量增長率，判斷企業(yè)經(jīng)營活動成長性。C4每股凈資產(chǎn)增長率（每股凈資產(chǎn)t/每股凈資產(chǎn)t-1）-1指企業(yè)本期凈資產(chǎn)增加額與上期凈資產(chǎn)總額的比率。判斷企業(yè)體量變更的重要指數(shù)。C5固定資產(chǎn)擴張率（固定資產(chǎn)凈額t/固定資產(chǎn)凈額t-1）-1是指企業(yè)本期凈增固定資產(chǎn)原值與期初固定資產(chǎn)原值的比率。體現(xiàn)在相對的時期內(nèi)固定資產(chǎn)增長的總量。C6表4-4“高周轉(zhuǎn)”模式觀察變量匯總表Tab.4-4Summaryofobservationvariablesof"highturnover"mode觀察變量計算公式指標解釋符號營運資金凈利率調(diào)整后凈利潤/（貨幣性資產(chǎn)+存貨+應(yīng)收票據(jù)+應(yīng)收賬款+預(yù)付款項-短期借款-預(yù)收款項-應(yīng)付賬款-應(yīng)付票據(jù)）用來衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤的指標。D1營業(yè)收入與營運資金比營業(yè)收入/（貨幣性資產(chǎn)+存貨+應(yīng)收票據(jù)+應(yīng)收賬款+預(yù)付款項-短期借款-預(yù)收款項-應(yīng)付賬款-應(yīng)付票據(jù)）用來衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少營收的指標。D2資產(chǎn)現(xiàn)金回收率經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/平均資產(chǎn)總額考察公司資本產(chǎn)出現(xiàn)金的能力D3存貨周轉(zhuǎn)率（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/[（上年存貨+本年存貨）/2]反映存貨的周轉(zhuǎn)速度，是判斷企業(yè)從初期的資金投入，到中期的庫存管理能力，后期回款效率的綜合性指數(shù)。D4長期資產(chǎn)凈利率調(diào)整后凈利潤/（固定資產(chǎn)+在建工程-長期借款）長期資產(chǎn)獲利的能力，系數(shù)越大周轉(zhuǎn)性越強。D5營業(yè)收入與長期資產(chǎn)比營業(yè)收入/（固定資產(chǎn)+在建工程-長期借款）長期資產(chǎn)獲營收的能力，系數(shù)越大周轉(zhuǎn)性越強。D61.1.2變量優(yōu)化為了確保所選取的變量具有更高的針對性以及研究的嚴謹性，采用層次分析法對所選取的變量進行優(yōu)化，對每組觀察變量依據(jù)權(quán)重排名對最低的指標進行刪除。通常情況下構(gòu)造的矩陣如下所示：（4-1）通過求解矩陣的特征根以及最大特征向量即可得到各個指標的權(quán)重，其計算步驟如下：依據(jù)式4-2，對矩陣A做歸一化（4-2）依據(jù)式4-3，對矩陣A各行求和得到（i=1,2,…,n）（4-3）依據(jù)式4-4，對再進行歸一化得到（i=1,2,…,n）（4-4）最后依據(jù)式4-5求出最大特征根和特征向量（4-5）鑒于矩陣的標度是由人為認定，在編排的過程中存在一定邏輯錯誤的可能性，并且擁有較強的主觀性，需要基于一致性檢驗結(jié)果進行修正，其公式如下：（4-6）（4-7）表4-5一致性指標系數(shù)表Tab.4-5Coefficientofconsistencyindex矩陣階數(shù)12345678910R.I.000.580.91.121.241.321.411.451.49當C.R.＜0.1滿足要求。通過問卷調(diào)查的方式對審計、財務(wù)等相關(guān)領(lǐng)域的專家發(fā)放問卷50份，最終回收有效問卷46份，并根據(jù)上述計算公式對數(shù)據(jù)進行權(quán)重求解，具體結(jié)果見下表：表4-6潛變量指標權(quán)重表Tab.4-6LatentvariableindexweighttableABCD權(quán)重A11/21/31/40.095B211/21/30.160C3211/20.278D43210.467λmax=1.表4-7盈利能力指標權(quán)重表Tab.4-7WeighttableofprofitabilityindexA1A2A3A4A5A6權(quán)重A111/21/321/31/20.088A2211/421/41/20.100A33412220.304A41/21/21/211/51/20.068A5341/25120.281A6221/221/210.159λmax表4-8盈利質(zhì)量指標權(quán)重表Tab.4-8WeighttableofprofitqualityindicatorsB1B2B3B4B5權(quán)重B111/31/61/61/20.055B2311/41/420.130B3641220.395B4641/2120.300B521/21/21/210.120λmax表4-9盈利成長性指標權(quán)重表Tab.4-9WeighttableofprofitgrowthindicatorsC1C2C3C4C5C6權(quán)重C111/2221/41/50.085C221221/31/40.116C31/21/211/21/51/60.050C41/21/2211/41/50.067C5435411/20.276C65465210.406λmax表4-10“高周轉(zhuǎn)”模式指標權(quán)重表Tab.4-10Indexweighttableof"highturnover"modeD1D2D3D4D5D6權(quán)重D11251/3220.199D21/2131/61/31/20.076D31/51/311/81/71/40.033D43681220.372D51/2371/2120.191D61/2241/21/210.129λmax綜上，對各指標中權(quán)重值相對較低的A4、B1、C3、D3進行刪除。1.1.3研究假設(shè)基于前文的理論分析，并且參考了國內(nèi)外學者關(guān)于房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”以及存貨周轉(zhuǎn)率的分析及經(jīng)驗，選取了4個潛在變量19個觀察變量，進行實證分析我國房地產(chǎn)公司“高周轉(zhuǎn)”模式的影響因素，考察潛在變量盈利能力、盈利質(zhì)量、盈利成長性對潛變量“高周轉(zhuǎn)”模式的影響，提出下列三個基本假設(shè)：（1）假設(shè)H1：盈利能力對“高周轉(zhuǎn)”模式有顯著作用（2）假設(shè)H2：盈利質(zhì)量對“高周轉(zhuǎn)”模式有顯著作用（3）假設(shè)H3：盈利成長性對“高周轉(zhuǎn)”模式有顯著作用1.2數(shù)據(jù)準備與模型設(shè)計1.2.1樣本數(shù)據(jù)選取目前我國房地產(chǎn)行業(yè)共有A股上市公司204家，房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”模式影響因素的實證分析研究對象為A股行業(yè)分類體系的“房地產(chǎn)管理與開發(fā)”類中年營業(yè)收入超過300億的上市公司。DouglasO[57]指出對于結(jié)構(gòu)方程模型進行分析時，至少要使用150組以上的樣本數(shù)據(jù)，特別是當觀測變量大于十個時，此時樣本總量需200組，否則會讓模型所獲得的檢驗結(jié)果產(chǎn)生一定質(zhì)疑，不夠精準。本文數(shù)據(jù)采集符合條件的20家A股上市公司，時間覆蓋2010年-2019年的10個年度。所有數(shù)據(jù)來源于上市公司的公開財務(wù)報表，數(shù)據(jù)獲取來源為國泰安數(shù)據(jù)庫，并結(jié)合天軟金融分析數(shù)據(jù)庫進行核查處理。表4-11樣本數(shù)據(jù)篩選過程Tab.4-11Sampledatascreeningprocess樣本數(shù)據(jù)情況樣本數(shù)目標房地產(chǎn)公司20家目標企業(yè)2010-2019年公開財務(wù)數(shù)據(jù)200組最終樣本數(shù)200組1.2.2研究模型設(shè)計本研究的