主講老師：郭平房地產開發(fā)與經(jīng)營第一章緒論主要內容第一節(jié)房地產概述第二節(jié)房地產業(yè)概述第三節(jié)房地產開發(fā)與經(jīng)營概述第四節(jié)房地產市場及其運行規(guī)律第一節(jié)房地產概述一、房地產的含義

（1）定義：房地產是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實物所衍生出的各種財產權利。（2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權利。第一節(jié)房地產概述二、房地產與不動產的關系

（1）不動產的定義：是指不能移動或移動后會改變其原來性質、形狀或失去原價值的物。（2）不動產包括：土地、地上改良物和地下礦產資源及其衍生的權利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構筑物、其他附屬物和樹木。（3）房地產與不動產的關系：不動產包括房地產、礦產、林產，而房地產是不動產的一個重要組成部分。第一節(jié)房地產概述RealEstate、RealPropertyRealestate:是指土地及附著于土地上的構筑物和房屋RealProperty:除realestate加上附帶的各種權益，如所有權在內的及與此相關的保有權、享用權、管理權、處分權等。不動產物業(yè)與房地產同義的名稱：意義為永久性的財產，或真正的財產。

中國臺灣中國香港房地產是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分離的部分，以及由這些實物所衍生出的各種財產權利。

第一節(jié)房地產概述三、房地產屬性房地產位置的固定性房地產使用的耐久性房地產的異質性（獨特性）土地供給的稀缺性房地產投資與消費的雙重性房地產的相互影響性房地產的易受限制性房地產的難以變現(xiàn)性第一節(jié)房地產概述（1）房地產位置的固定性上海音樂廳原貌大家有疑問的，可以詢問和交流可以互相討論下，但要小聲點第一節(jié)房地產概述打包的上海音樂廳上海音樂廳新顏正在頂升中的上海音樂廳第一節(jié)房地產概述居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合及其它用地50年國家規(guī)定的土地使用權最高期限是：（2）房地產使用的耐久性第一節(jié)房地產概述房地產位置固定不同區(qū)位的自然、社會、經(jīng)濟條件各不相同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設備等方面的千差萬別使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同（2）房地產使用的耐久性房地產成為一種典型的異質商品的原因：第一節(jié)房地產概述土地的總供給量固定，是不可復制生產的自然資源人們利用土地總是首先開發(fā)利用位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地地異質性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內土地的自然供給缺乏彈性（4）土地供給的稀缺性土地供給的稀缺有具有特殊性：

第一節(jié)房地產概述房地產可以作為一種生產要素用于生產消費，也可以用于生活消費，但由于房地產的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。雖然房地產的變現(xiàn)能力較差，流動性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產比投資其他資產更具保值功能。（5）房地產投資與消費的雙重性第一節(jié)房地產概述住宅的利用需要有一定的配套服務設施新建道路的投資會使路旁土地升值（6）房地產的相互影響性

房地產的價值不僅與其本身的狀況有直接關系，還受周圍房地產利用即環(huán)境變動的影響，稱為溢出效應或外部性。第一節(jié)房地產概述警察權征用權征稅權充公權

（7）房地產的易受限制性政府對房地產的限制一般通過下列4種特權來實現(xiàn)：

第一節(jié)房地產概述價值巨大不可移動性獨一無二性需要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價

（8）房地產的難以變現(xiàn)性導致房地產難以變現(xiàn)的原因：第一節(jié)房地產概述四、房地產分類按其用途劃分：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)旅游房地產農業(yè)房地產特殊用途物業(yè)按經(jīng)營使用方式劃分：自用型房地產營業(yè)性房地產出租型房地產出售型房地產按其是否產生收益劃分：收益性房地產非收益性房地產按開發(fā)程度劃分：土地在建工程建成后物業(yè)第二節(jié)房地產業(yè)概述一、房地產業(yè)的內涵是從事房地產投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理活動的主體及其所進行的上述經(jīng)濟活動的有機結合。主體主要包括：房地產投資主體、房地產開發(fā)主體、房地產經(jīng)營管理主體、房地產金融機構、建筑商、物業(yè)管理服務商、房地產中介組織和其他主體。經(jīng)濟活動主要包括：房地產投資、房地產開發(fā)、房地產經(jīng)營管理、建筑施工、房地產金融活動、物業(yè)管理、房地產中介服務及其他經(jīng)濟活動。第二節(jié)房地產業(yè)概述二、房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的定位和作用（1）房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的定位：作為國民經(jīng)濟的基礎產業(yè)：是社會經(jīng)濟活動的基本物質前提是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保證是人口素質提高和社會全面進步的基本條件是城市經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎是社會財富創(chuàng)造的重要源泉第二節(jié)房地產業(yè)概述

作為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)：*房地產業(yè)為支柱產業(yè)（來自：重慶報告），對GDP的影響分析第二節(jié)房地產業(yè)概述-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地變化率/‰北京上海天津重慶京津冀珠三角長三角1992-1993房地產熱開發(fā)區(qū)熱第二節(jié)房地產業(yè)概述（2）房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用：為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質條件能帶動其他相關產業(yè)的發(fā)展改善人們的住房條件和生活環(huán)境有利于優(yōu)化產業(yè)結構，改善投資硬環(huán)境有利于擴大城鄉(xiāng)就業(yè)可以增加政府財政收入第二節(jié)房地產業(yè)概述三、房地產業(yè)與金融業(yè)

（1）房地產業(yè)與金融業(yè)的關系：

房地產業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的支持房地產開發(fā)需要獲得金融機構的資金支持房地產消費需要金融業(yè)提供消費信貸支持

房地產信貸是金融業(yè)的一項重要業(yè)務抵押貸款證券（MortgageBackedSecurity，MBS）擔保抵押貸款證券（CollateralizedMortgageObligations，CMO）第二節(jié)房地產業(yè)概述（2）金融業(yè)對房地產業(yè)發(fā)展的作用：

房地產消費信貸使家庭擺脫“流動性約束”，增進效用C1、C2代表兩個時期的消費，Ω(ω1,ω2)表示家庭的稟賦，G(g1,g2)代表一個消費束。在沒有信貸市場的條件下，家庭只能消Ω(ω1,ω2)其效用為U’。存在信貸市場時，家庭的消費束為G(g1,g2),家庭通過向第二期借貸來增加第一期消費ū，效用為ω1g1,且ū>U’。

第二節(jié)房地產業(yè)概述

房地產信貸是房地產業(yè)發(fā)展的動力

房地產開發(fā)信貸為房地產開發(fā)提供資金保障房地產消費信貸為房地產開發(fā)所產生的商品提供銷售市場保障

金融業(yè)促進房地產投資多元化股權融資投資基金抵押貸款證券

第三節(jié)房地產開發(fā)與經(jīng)營概述一、房地產開發(fā)與經(jīng)營的含義房地產開發(fā)與經(jīng)營是指房地產開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內，通過對土地、建材、基礎設施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進行基礎設施、房屋建設和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進行轉移、運營、管理等一系列經(jīng)濟活動。這一概念包含兩層含義：房地產開發(fā)與經(jīng)營是一個系統(tǒng)的過程。

房地產開發(fā)與經(jīng)營的全過程必須在法律框架內進行。

第三節(jié)房地產開發(fā)與經(jīng)營概述

二、房地產開發(fā)與經(jīng)營的特點

房地產開發(fā)經(jīng)營活動的復雜性活動協(xié)調的復雜性

項目操作的復雜性房地產開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域性房地產開發(fā)經(jīng)營活動的長期性房地產開發(fā)經(jīng)營活動的資金密集性房地產開發(fā)經(jīng)營活動的高風險和高收益性房地產開發(fā)經(jīng)營活動的政策性第三節(jié)房地產開發(fā)與經(jīng)營概述三、房地產開發(fā)與經(jīng)營的參與者政府房地產開發(fā)主體土地使用權人投資主體金融機構建筑承包商專業(yè)顧問消費者第三節(jié)房地產開發(fā)與經(jīng)營概述（1）政府其主要職能有三個方面：

通過經(jīng)濟手段、法律手段、行政手段對房地產業(yè)進行宏觀調控通過土地一級市場為房地產開發(fā)與經(jīng)營活動進行市場供給調控對房地產開發(fā)與經(jīng)營活動進行監(jiān)督管理

（2）房地產開發(fā)主體房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)個人

（3）土地使用權人土地征收、拆遷通過二級市場購置土地使用權與原土地使用權人進行合作如：規(guī)劃部門、工商局、市政部門、房地局、發(fā)改委、經(jīng)貿委、市建委

第三節(jié)房地產開發(fā)與經(jīng)營概述（4）投資主體投資主體投資房地產開發(fā)經(jīng)營有兩種方式：

通過直接或間接（股票、信托、債券等）投資方式投資房地產開發(fā)主體

通過直接或間接方式購置房地產商品進行長期出租、經(jīng)營和轉售

（5）金融機構（6）建筑承包商（施工單位）房地產開發(fā)過程中房屋等建筑產品的直接生產者房地產開發(fā)過程中規(guī)劃、設計建筑施工、物資供應、建筑質量、投資成本注入等幾乎全部物質工作的直接擔當者

如：銀行、信托投資公司等第三節(jié)房地產開發(fā)與經(jīng)營概述（7）專業(yè)顧問建筑師工程師會計師造價工程師或經(jīng)濟師房地產估價師及房地產經(jīng)紀人律師營銷與策劃人員

（8）消費者房地產商品的最終使用人房地產開發(fā)經(jīng)營活動收益的最終實現(xiàn)者第四節(jié)房地產市場及其運行規(guī)律一、房地產市場的概念

狹義的房地產市場是指房地產商品需求者和房地產商品供給者之間進行交易活動的場所，如房地產交易中心等。

廣義的房地產市場是指經(jīng)濟主體之間進行房地產交易活動及其在活動中所形成的經(jīng)濟關系和作用機制。第四節(jié)房地產市場及其運行規(guī)律按區(qū)域劃分：安徽房地產市場北京房地產市場華北房地產市場華東房地產市場按用途劃分：住宅市場商業(yè)房地產市場工業(yè)房地產市場特殊用途房地產市場按功能劃分：房產市場土地市場房地產金融市場房地產信息技術市場按交易方式劃分：房地產銷售市場房地產租賃市場房地產擔保市場房地產保險市場如：別墅市場、公寓市場、普通住宅市場等二、房地產市場分類第四節(jié)房地產市場及其運行規(guī)律三、

房地產市場影響因素房地產市場的內部因素：建造時滯時滯資訊時滯非理性預期生產者和消費者的心理因素追漲不追跌技術與設計理念的革新投機心理

第四節(jié)房地產市場及其運行規(guī)律三、

房地產市場影響因素房地產市場的外部因素：政治制度（基本影響因素）政策法律措施通勤技術自然環(huán)境

國民經(jīng)濟金融業(yè)發(fā)展狀況人文社會環(huán)境第四節(jié)房地產市場及其運行規(guī)律四、

房地產市場指標房地產市場的狀況和市場狀況的變動可以用一系列量化指標來描述，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率(居住率、吸納率)、投資回報率（收益率）、房地產市場增長率等。

房地產市場指標分類：

供給指標需求指標市場交易指標第四節(jié)房地產市場及其運行規(guī)律（1）供給指標新竣工量（NewCompletions,NCt）滅失量（vanishingamountOfestate，δt）存量（Stock,St）空置量（Vacancy,VCt）空置率（VacancyRate,VRt）可供租售量（HousesforSale/Rental,HSRt）房屋施工面積（BuildingsUnderConstruction,BUCt）房屋新開工面積（ConstructionStarts,CSt）平均建設周期（ConstructionPeriod,CPt）竣工房屋價值（ValueofBuildingsCompleted,VBCt）第四節(jié)房地產市場及其運行規(guī)律（2）需求指標國內生產總值（GDP=CA+I+CB+X，CA為消費、I為私人投資、CB為政府支出、X為凈出口額）

人口數(shù)（包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口）就業(yè)人員數(shù)量（包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營業(yè)主、個體戶主、私營好和個體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員）

城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

城市家庭可支配收入

城市家庭總支出

商品零售價格指數(shù)

城市居民消費價格指數(shù)

第四節(jié)房地產市場及其運行規(guī)律（3）市場交易指標

銷售量（HousesSold,HSt）出租量（HousesRented,HRt）吸納量（AbsorptionVolume,AVt）吸納率（AbsorptionRate,ARt）吸納周期（AbsorptionPeriod,APt）預售面積房地產價格房地產租金房地產價格指數(shù)房屋銷售價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)

第四節(jié)房地產市場及其運行規(guī)律五、房地產周期（1）房地產周期的概念

房地產周期是指房地產經(jīng)濟