計征住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅不可隨意使用征收率作為個人所得稅應稅項目之一的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得一直是個人所得稅的管理重點‚而個人住房轉(zhuǎn)讓所得又是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的重點?！吨腥A人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以轉(zhuǎn)讓住房取得的所得減除房屋原值和合理費用后的余額，適用20%的稅率征收個人所得稅。但是，在征管實踐中，并不是所有的納稅人都能向征收機關(guān)提供房屋原值憑證，從而弱化了這一稅收政策的可操作性。

一、原適用征收率征收住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的政策規(guī)定

2006年，為了進一步加強對住房轉(zhuǎn)讓所得的個人所得稅管理，國家稅務總局下發(fā)了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號，以下簡稱108號文），規(guī)定納稅人能夠提供完整準確的房屋原值憑證的，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后，適用20%的稅率征收個人所得稅（以下簡稱按實征收計稅方式）；納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額（以下簡稱征收率計稅方式）。具體比例在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

為便于理解，下面舉例說明：

例1.2004年，張一謀在廣州市天河區(qū)購買一套107平方米的住房，每平方米購買價格是0.76萬元，共支付價款81.32萬元；2007年，張一謀出售此住房，每平方米售價是1.45萬，共收取價款155.15萬元（為便于計算，其他稅費忽略不計，下同）。假設(shè)張一謀無法提供房屋原值憑證，當?shù)囟悇諜C關(guān)確定的征收率是2%，則張一謀該如何計算繳納個人所得稅？

張一謀應繳財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目個人所得稅=155.15×2%=3.103(萬元)。

二、原政策規(guī)定的征收率計稅方式對征納雙方的影響

適用征收率征收住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的政策出臺后，對于加強住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅征收管理起到了積極的推動作用。但與此同時，由于108號文沒有明確“未提供完整、準確的房屋原值憑證”的政策執(zhí)行標準，使得部分征收機關(guān)僅僅依據(jù)納稅人是否提供房屋原值憑證來判定是否適用征收率計征財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目個人所得稅，導致了較大范圍隨意適用征收率情形的出現(xiàn)。

仍用例1，我們比較一下適用按實征收計稅方式與征收率計稅方式對納稅人稅負的影響：

如果張一謀向主管稅務機關(guān)提供房屋原值憑證，則需要繳納個人所得稅=(155.15-81.32)×20%=14.766(萬元)；與例1適用征收率征收計算出的稅額3.103萬元相比較，應納稅額高出11.663萬元。

由于108號文沒有明確“未提供完整、準確的房屋原值憑證”的執(zhí)行標準，無形中使部分納稅人有了選擇權(quán)。在實際征管中，有些納稅人先是比較適用兩種計稅方法計算出的應繳稅款，看適用哪種方法可以少繳稅款，然后再決定是否向征收機關(guān)提供房屋原值憑證。

究竟適用哪種計稅方法計征住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的稅負較輕，下面我們簡單地按征收率1%、2%、3%三種情況來分析：

我們用轉(zhuǎn)讓住房時的價格除以購買住房時的價格來確定住房價格漲幅。當個人所得稅征收率是1%且住房價格漲幅超過5.26%的時候，適用征收率征收財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目個人所得稅的稅負較輕；當個人所得稅征收率是2%且住房價格漲幅超過11.11%的時候，適用征收率征收財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目個人所得稅的稅負較輕；當個人所得稅征收率是3%且住房價格漲幅超過17.647%的時候，適用征收率征收財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目個人所得稅的稅負較輕。

例1中張一謀住房價格漲幅達90.79%（155.15/81.32-1），遠遠超過11.11%，自然是適用征收率征收財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項目個人所得稅的稅負相對較輕（可以少繳11.663萬元）。這樣，就有可能促使張一謀從少繳稅款的角度去考慮，即使能夠提供房屋原值憑證，也完全有可能不向征收機關(guān)提供房屋原值憑證。

由于稅收政策規(guī)定上不夠明確，使納稅人有了選擇計稅方法的可能，而這無形中使稅收政策的嚴肅性打了折扣。尤其是從2005年下半年至今住房價格上漲過快，這對多數(shù)納稅人而言，選擇適用征收率計稅方式計征住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅是可以降低稅負的。按照個人所得稅政策本意，越是在住房價格上漲過快的情況下，個人所得稅越是應該削峰填谷，發(fā)揮好其調(diào)節(jié)作用。但是，因為這一選擇權(quán)的存在，部分納稅人故意不提供房屋原值憑證，選擇適用征收率計稅方式，使得個人所得稅對個人收入的調(diào)節(jié)作用走樣變形。

三、現(xiàn)行政策規(guī)定的征收率計稅方式應具備的條件

要改變隨意適用征收率的情形，就必須對“未提供完整、準確的房屋原值憑證”這一規(guī)定的政策執(zhí)行標準做出明確規(guī)定。為此，2007年國家稅務總局下發(fā)了《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號，以下簡稱33號文），對住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅適用征收率的政策規(guī)定加以補充和完善?！拔刺峁┩暾?、準確的房屋原值憑證”是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額記錄。由于33號文明確了“未提供完整、準確房屋原值憑證”的政策執(zhí)行標準，住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅計稅方法的確定就不再僅僅依據(jù)納稅人本人的選擇，即使納稅人故意不提供房屋原值憑證，但只要契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄，征收機關(guān)就應該依據(jù)住房交易價格減除房產(chǎn)原值后的余額，乘以20%的稅率，征收個人所得稅。

不能隨意適用征收率征收住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅的政策規(guī)定，體現(xiàn)了稅收政策制定者對于發(fā)揮好住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅調(diào)節(jié)作用的重視程度。而對于那些確實符合適用征收率計稅方式計征個人所得稅的情形，則要嚴格按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的征收率（1%-3%）計征個人所得稅。

四、適用征收率征收住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的特殊規(guī)定

2007年底，為了加強對個人拍賣住房所得的個人所得稅管理，國家稅務總局又專門下發(fā)了《關(guān)于個人取得房屋拍賣收入征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2007]1145號，以下簡稱1145號文），規(guī)定不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

眾所周知，房屋交易的方式有多種，拍賣只是其中的一種。108號文規(guī)定，納稅人不能提供房屋原值憑證的，適用1%-3%的征收率。拍賣作為房屋交易的一種特殊方式，納稅人如果不能提供房屋原值憑證，也可以適用征收率，但征收率不是1%-3%，而是單獨適用3%的征收率。

例2.王一夫因欠銀行貸款，法院判決以其財產(chǎn)抵債，其財產(chǎn)由法院執(zhí)行局執(zhí)行，法院委托拍賣機構(gòu)拍賣王一夫一處住房，其拍賣價格是130萬元，由于住房購買時間較早，原值憑證已丟失，契稅檔案也無從查找。拍賣機構(gòu)作為扣繳義務人，適用征收率計稅方式，王一夫應繳個人所得稅=130×3%=3.9（萬元）。

例3.仍用例2，假設(shè)王一夫不是通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓住房，而是采用其他的交易方式，并假設(shè)當?shù)刂鞴芏悇諜C關(guān)規(guī)定的征收率是2%，則王一夫應繳個人所得稅=130×2%=2.6（萬元）。

不難看出，對于那些符合“未提供完整、準確房屋原值憑證”政策執(zhí)行標準的納稅人，如果住房轉(zhuǎn)讓方式不同，其適用的征收率也可能不同。其結(jié)果必然是，拍賣方式轉(zhuǎn)讓住房的個人所得稅稅負可能重于其他轉(zhuǎn)讓方