土地增值稅征管中存在的問(wèn)題與建議土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物的增值額征收的稅種，征收對(duì)象主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)得到了蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展與土地增值稅征管相對(duì)滯后的矛盾日益突出，加強(qiáng)和改進(jìn)土地增值稅的征管刻不容緩。

一、土地增值稅征管中面臨的突出問(wèn)題

（一）利用土地增值稅優(yōu)惠政策偷逃稅款

一是利用合作建房形式偷逃土地增值稅?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）規(guī)定：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂虛假合作建房協(xié)議，對(duì)于分得的自用房產(chǎn)，以按比例分得的自用房產(chǎn)形式享受合作建房土地增值稅優(yōu)惠政策，逃避繳納土地增值稅：對(duì)于分得的非自用房產(chǎn)，不按規(guī)定確定應(yīng)稅收入，以少計(jì)應(yīng)稅收入手段偷逃土地增值稅。

二是利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅形式偷逃土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅。各省在制定并對(duì)外公布普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)中，都是以同時(shí)滿足以下三個(gè)條件作為界定標(biāo)準(zhǔn)的，即住宅小區(qū)建筑容積率、單套建筑面積、實(shí)際成交價(jià)格與同級(jí)別土地住房平均成交價(jià)格。但在實(shí)際稅收征管中，許多開(kāi)發(fā)商卻只以建筑面積是否達(dá)到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)作為是否免征的界線，忽視其他幾個(gè)限定條件，出現(xiàn)了不應(yīng)免征土地增值稅項(xiàng)目而違規(guī)免征的現(xiàn)象。

（二）采取各種手段少計(jì)營(yíng)業(yè)收入偷逃土地增值稅

一是利用銀行按揭貸款銷售方式不記收入偷逃土地增值稅。銀行按揭貸款銷售方式是房地產(chǎn)主要銷售方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用這一銷售方式的特殊性，將銀行按揭的款項(xiàng)記入往來(lái)科目而不做營(yíng)業(yè)收入處理。

二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵建安工程款不記收入偷逃土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按工程進(jìn)度支付建安工程款困難，就以等值的商品房或商鋪抵建安工程款，開(kāi)發(fā)商將抵工程款的商品房或商鋪不計(jì)或少計(jì)土地增值稅收入。

三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車庫(kù)、雜物房等售房款轉(zhuǎn)移為房租收入偷逃土地增值稅。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)定，凡架空層高度未達(dá)到2.2米的車庫(kù)、雜屋房不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。商品房的底層雜物屋和頂層坡屋一般都未達(dá)到2.2米高度，部分車庫(kù)也未達(dá)2.2米高度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以這些房產(chǎn)不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在銷售這些房產(chǎn)時(shí)以合同形式約定使用年限，將這些房產(chǎn)的售房款轉(zhuǎn)移為房屋租金收入，少計(jì)土地增值稅應(yīng)稅收入。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收各種初裝費(fèi)及基金不記收入偷逃土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付款項(xiàng)，如煤氣管安裝費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等費(fèi)用?，F(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入：凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以沒(méi)取得代收代墊款項(xiàng)收益為由，不進(jìn)行土地增值稅應(yīng)稅收入申報(bào)。

（三）虛增開(kāi)發(fā)成本偷逃土地增值稅

一是通過(guò)虛增土地開(kāi)發(fā)成本偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用土地評(píng)估、將評(píng)估增值的土地成本直接記入開(kāi)發(fā)成本，虛增土地成本，減少土地增值稅稅基。還有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從關(guān)聯(lián)企業(yè)購(gòu)進(jìn)土地。讓關(guān)聯(lián)企業(yè)多開(kāi)土地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)票，虛增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地取得成本。

二是通過(guò)多開(kāi)建筑安裝發(fā)票加大建安成本。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把建安營(yíng)業(yè)稅及附加作為避稅的重要渠道，以支付3.3%的建安營(yíng)業(yè)稅及附加的代價(jià)，可以少繳適用40%以上稅率的土地增值稅。

三是利用建安公司、銷售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)多計(jì)開(kāi)發(fā)成本偷逃土地增值稅。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都有與之相配套的建安公司、銷售公司、物業(yè)公司，商品房的建設(shè)由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，商品房的銷售由關(guān)聯(lián)的銷售公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司則代收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一切價(jià)外費(fèi)用，如代墊代付維修基金等費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)與這些關(guān)聯(lián)企業(yè)訂立各種假合同等手段，調(diào)控開(kāi)發(fā)成本和收入，以達(dá)到偷逃土地增值稅的目的。

（四）基層征管力量不能適應(yīng)土地增值稅復(fù)雜業(yè)務(wù)要求

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)方式靈活、成本項(xiàng)目繁多和土地增值稅計(jì)算過(guò)程復(fù)雜等特點(diǎn)，這對(duì)土地增值稅征管要求很高，但當(dāng)前一線稅收征管工作任務(wù)相當(dāng)繁重，征管力量嚴(yán)重不足，不能滿足土地增值稅管理需要。具體表現(xiàn)在：

一是基層稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式、開(kāi)發(fā)程序和經(jīng)營(yíng)規(guī)律不熟悉：

二是基層稅務(wù)人員對(duì)現(xiàn)行土地增值稅政策的了解和掌握相對(duì)不足：

三是基層稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算尤其是成本核算知識(shí)較為生疏；

四是基層征管力量不足與繁重的土地增值稅征管工作不相適應(yīng)的矛盾進(jìn)一步加劇。

（五）稅務(wù)部門(mén)對(duì)土地增值稅征管不到位

一是稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產(chǎn)企業(yè)大都是跨年度、跨地域滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，流動(dòng)性比較大，稅務(wù)部門(mén)沒(méi)有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所屬期進(jìn)行稅收檢查。在稅收檢查中，對(duì)于那些達(dá)到土地增值稅清算條件，但由于受檢查期及檢查時(shí)限限制，而不能有效進(jìn)行土地增值稅檢查的企業(yè)，很容易造成增值額檢查不實(shí)的問(wèn)題。

二是稅務(wù)人員在查處土地增值稅涉稅案件過(guò)程中經(jīng)常受到各種因素干擾，導(dǎo)致行政處罰力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，無(wú)法追究責(zé)任人的刑事責(zé)任。

三是稅收征管中土地增值稅清算政策落實(shí)不到位。許多達(dá)到土地增值稅清算條件的開(kāi)發(fā)商以賬務(wù)混亂等為由不清算，稅收征管中也未采用核定征收，只是按一個(gè)較低的預(yù)征率預(yù)征。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅清算條件時(shí)，征管人員片面認(rèn)為清算有可能出現(xiàn)比預(yù)征稅款少的情況而不要求企業(yè)清算，造成土地增值稅依法清算的政策落實(shí)不到位，出現(xiàn)了應(yīng)征收的土地增值稅稅款沒(méi)有征收到位的問(wèn)題。

（六）基層稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)相關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)配合不到位

就土地增值稅的特殊性而言，在稅收征收管理上僅靠稅務(wù)部門(mén)的力量是不夠的，它還需要各級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理、房產(chǎn)管理、土地管理、城建部門(mén)和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的大力配合和協(xié)作，共同履行管理職責(zé)，共同把關(guān)，才能實(shí)現(xiàn)有效的管理和監(jiān)控，才能從根本上堵塞其稅收流失。但從目前的情況看，相關(guān)部門(mén)配合不得力，稅務(wù)部門(mén)管理機(jī)制不健全，是導(dǎo)致土地增值稅流失的一個(gè)重要因素。小編寄