有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)詳解最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋“28條”

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）將從今年6月1日起開始實(shí)施。該解釋是根據(jù)人民法院在審理案例中，對經(jīng)常出現(xiàn)爭議的問題進(jìn)行的法律界定，這不但對人民法院在審理案件中有實(shí)際指導(dǎo)意義，而且對開發(fā)商和購房者而言，也有了“參考”。

●尊重當(dāng)事人的“意思自治”

該“解釋”尊重當(dāng)事人的自愿約定，全面體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人“意思自治”的原則。如第六條關(guān)于辦理合同備案的效力的規(guī)定，第十一條關(guān)于房屋交付時(shí)間的規(guī)定，第十四條關(guān)于房屋面積“縮水”“漲水”的規(guī)定，第十五條關(guān)于合同解除權(quán)期限的規(guī)定，第十八條關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證期限的規(guī)定，以及第二十和二十一條關(guān)于購房者和開發(fā)商與包銷人法律關(guān)系的規(guī)定，均體現(xiàn)了“有約定從約定、沒約定從法定”的“意思自治原則?！?/p>

建議：購房者和開發(fā)商在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)將對合同條款的解釋權(quán)掌握在自己手中，將雙方協(xié)商、約定的事項(xiàng)在合同中予以明確。

●想說“合同無效”不容易《中華人民共和國合同法》規(guī)定，合同被認(rèn)定為無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

可見，合同被認(rèn)定無效后的處理，將對房地產(chǎn)市場以及交易關(guān)系的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的影響。為此，該“解釋”規(guī)定，人民法院在審理案件中，只要《商品房買賣合同》沒有違犯《合同法》第五十二條關(guān)于認(rèn)定合同無效的規(guī)定，并符合該司法解釋的相關(guān)規(guī)定的，法院不支持“主張無效”的請求。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》有關(guān)規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)取得《商品房預(yù)售許可證》，沒有取得預(yù)售許可證的，屬于不符合商品房銷售條件和要求，所簽訂的合同，應(yīng)認(rèn)定無效。

而該“解釋”明確規(guī)定，“商品房買賣合同”只要“在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效。”這樣的規(guī)定，可以穩(wěn)定交易，并可以有效減少因認(rèn)定合同無效造成的各方損失，在一定意義上保護(hù)了開發(fā)商的利益。

點(diǎn)評：其實(shí)，無論是尊重當(dāng)事人“意思自治”，還是對合同不能輕易確認(rèn)無效的規(guī)定，這些解釋都是“以人為本”的原則進(jìn)一步深化。

●特定的銷售廣告和宣傳資料可視為合同條款在房屋銷售中，廣告和宣傳資料對開發(fā)商包裝“樓盤”，對購房者選房起著非常重要的作用。特別是在預(yù)售階段，由于大部分房屋屬于在建工程，根本無法從工地上看到房屋的全面情況。因

根據(jù)對該“解釋”的理解，如出現(xiàn)上述情況，雙方不能就合同內(nèi)容協(xié)商一致，或因購房者不能完全接受開發(fā)商的條件，造成雙方不能簽訂合同，依據(jù)該規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，購房者的定金就很可能被“扣繳”了。

所以，購房者在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)，要注意以下問題：1、簽訂《認(rèn)購書》之同時(shí)，一定要開發(fā)商提供正式的合同文本，對合同中的內(nèi)容進(jìn)行提前了解，對雙方理解不同的條款和購房者最關(guān)心的內(nèi)容予以溝通協(xié)商，并將協(xié)商一致的理解在《認(rèn)購書》中確認(rèn)。2、為避免因“定金”的約定使雙方產(chǎn)生糾紛，建議在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)，盡可能將“訂金”代替“定金”。這樣，一旦因?qū)贤睦斫獬霈F(xiàn)分歧或是糾紛時(shí)，“訂金”可以全部返還。

當(dāng)然，作為開發(fā)商來講，簽訂《認(rèn)購書》，是保證房屋正常并順利銷售的主要條件，任何開發(fā)商也決不希望購房者惡意利用“訂金”這種相對沒有法律懲罰性的方式簽訂《認(rèn)購書》，所以，建議買賣雙方在交易中，均保持誠實(shí)信用的態(tài)度，也是非常重要的。

點(diǎn)評：法律對雙方都是公平的，買賣雙方均有權(quán)運(yùn)用法律最大限度地維護(hù)自己的利益，降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。

●解決面積“縮水、漲水”問題法定化《商品房銷售管理辦法》作為部委規(guī)章，對此也有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照規(guī)定的原則處理。

該規(guī)定以“解釋”的形式出現(xiàn)，對制止開發(fā)商濫增減房屋面積，有了更明確的法律依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。

●交易不誠信，開發(fā)商被嚴(yán)懲在房屋交易中，由于房屋的實(shí)際轉(zhuǎn)移和取得房產(chǎn)證的時(shí)間不相一致，購房者往往在實(shí)際占有使用房屋很長時(shí)間以后，房屋的產(chǎn)權(quán)一般還在開發(fā)商名下，有的開發(fā)商就因資金緊張，將以售出的房屋作抵押貸款，這無形中就給購房者增加了風(fēng)險(xiǎn)。

為此，該“解釋”第八條規(guī)定，對于開發(fā)商“一女多嫁”“嫁后抵押”的行為，購房者有權(quán)請求“解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?！?/p>

可見，該規(guī)定加大了對惡意抵押和惡意銷售行為的懲處力度。

點(diǎn)評：購房者應(yīng)注意的是，只有在開發(fā)商惡意抵押和惡意銷售行為而造成購房者無法實(shí)現(xiàn)